購買小產權房合同范文
時間：2023-03-15 01:50:58
導語：如何才能寫好一篇購買小產權房合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
一，按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產權”，要補繳土地出讓金的叫“小產權”。按這種解釋普通商品房就是“大產權”房，經濟適用房就是“小產權”房。
二，按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫“大產權”，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫“小產權”，又被稱為“鄉產權”。購房人要注意的是“鄉產權”并不構成真正法律意義上的產權。
第一種小產權還好，第二種是完全不受法律保護的。等于你花錢在租房
第一，法律風險，前面已經詳細論述了由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第二，政策風險，在購買的是在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
第三，目前，小產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而小產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業管理也極易出現問題。
篇2
關鍵詞:小產權房;購買風險;負面影響
小產權房是相對于普通商品房而言的,是指在農民集體土地上建設的房屋,有村委會或鄉鎮政府頒發權屬證書的房產,“鄉產權”房沒有國家頒發的土地使用證,國土和房管部門也不會給購房合同備案。城市居民對僅持有有關鄉鎮頒發的“小產權證”的房屋,其房屋所有權是不受法律保護的。因此,“小產權”實際上就是沒產權。
十幾年來,小產權房的規模和范圍不斷擴大,危及農業安全、破壞農村和諧和損害農民利益等社會弊端逐漸暴露并日益嚴重。本文從小產權房產生的主要因素、經濟利益關系分析、購買風險、負面影響等方面對小產權房進行了深入的研究和分析,從理論與實踐的結合上對小產權房問題進行探討研究。
一、與小產權房相關的主要法律、法規
(一)《憲法》
現行憲法第10條規定,城市的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農民集體所有。
(二)《土地管理法》
雖然《土地管理法》對農村集體土地上的房屋的轉讓問題沒有針對性的規定,但根據《土地管理法》“嚴格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結合該法第43條和第63條的規定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設用地使用權對外轉讓的。
(三)《城鄉規劃法》
集體土地制度本應是自2008年1月1日施行的《城市規劃法》運轉的前提,也是其實施的基礎。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒有根據《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規體系,集體土地使用權也沒有根據《憲法》的原則進入市場流轉。本應與《城鄉規劃法》同期出臺的集體土地管理法規的延緩出臺,導致中國集體土地使用權流轉、鄉鎮企業建設用地、宅基地、小產權房等問題獲得了巨大的灰色運轉空間。因此,《城鄉規劃法》實際上強行拉開了解決中國小產權房的序幕。
(四)《物權法》
《物權法》第9條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。《物權法》第59條規定:農民所有不動產和動產,屬于本集體成員集體所有。如果所開發的鄉產權房由農民自住,產權屬于集體中的農民,將受到物權法的保護,城鎮居民購買小產權房,這種交易本身不合法,購房人未取得房屋的產權證,而購房者的購房合同從法律角度來看,也屬于無效合同。雖然《物權法》頒布,保障私有財產特別是不動產的權利,但不會保護不合法財產。
(五)《房地產管理法》
《房地產管理法》第2條規定,房地產開發就是在國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。該條確定了房地產開發的對象,即國有土地。
(六)《房屋登記辦法》
2007年7月1日起實施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋,可以依照本辦法的規定申請房屋登記。”第87條“申請農村村民住房所有權轉移登記,受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的,除法律、法規另有規定外,房屋登記機構應當不予辦理。”
從現有的相關法律、法規來看,僅持有有關鄉鎮頒發的“小產權證”的房屋,在我國房地一體制度下,其房屋產權無法得到有效保護。
二、小產權房的購買風險
(一)買房人的利益很難得到保障
根據現有法律和《物權法》相關規定,通過國家正規渠道購買的房屋,經過房產管理部門權利登記后,買房人對所購房屋獲得所有權,在任何情況下第三人都不能對其進行侵害。但“小產權”或“鄉產權”房的買賣,因違反法律強制性規定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進行權利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權。因此,一旦發生相關當事人主張購買行為無效或者國家按照法律規定進行整頓時,買房人的利益很難得到保障。無法對所購房屋擁有長期、穩定、可不受任何第三人侵犯的權利保障。例如,經過若干年后村委會成員發生變動,或村內土地需要調整,或因其他原因村委會主張購房行為無效,想收回所售房屋時,買房人則無法得到法律保障,只能通過合同無效要求返還原價款,如果村委會在出售房屋時將房屋價款當作其他開發建設項目的資金,已無錢可還時,買房人事實上只能自己承擔損失。
(二)買房人很難獲得法律救濟
正規的商品房開發和交易,買賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對所售房屋質量問題及買賣雙方各自的權利義務等都會做出明確約定,如果日后出現爭議或糾紛可按照合同約定獲得救濟,而“小產權”或“鄉產權”房的買賣,因所簽合同本身是無效的,因此,即使在合同中對此類問題做出了約定,買房人也無法通過合同約定要求出售方承擔相應違約責任,在對方拒不賠償的情況下,損失只能由自己承擔。
(三)三買房人無法獲得拆遷補償
征地或拆遷補償,按照法律規定,補償對象是被征收土地使用權人或被拆遷房屋所有權人,因“小產權”或“鄉產權”房買賣行為不合法,買房人既未得到所購房屋占用范圍內的土地使用權,也未獲得房屋的所有權,因此,因征地或危房改造發生拆遷時,無法獲得拆遷補償款,所遭受的損失也只能由自己承擔。
(四)小產權房無法繼承
按照我國《繼承法》的有關規定,可以繼承的遺產是指公民死亡時遺留的個人合法財產。小產權房因其買賣行為被法律嚴格禁止,買房人并未獲得房屋的合法權屬,因此并不屬于個人合法財產,不能發生《繼承法》上規定的繼承。即使繼承人暫時取得了房屋的占用、使用權,也得不到法律的保護,隨時可能被輕易地剝奪。
(五)小產權房無法自由買賣
根據法律規定,買賣必須是針對自己具有合法權屬、法律不禁止流通的物品進行,因“小產權”購房人并未取得房屋所有權,且該類房屋的買賣為法律所禁止,因此不能自由買賣,即使已經進行的買賣行為也屬無效,應
相互返還財產,恢復原狀。
(六)隨時面臨被拆除的風險
如果該類房屋是未經政府審批擅自開發建設的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規定,破壞城鎮合理規劃和布局,打亂了正常的用地計劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個國家或政府都不會容忍此類事件的發生,拆除或許只是時間問題。擔此風險,得不償失。
三、小產權房的負面影響
(一)對農民利益的侵害
建設小產權房,從短期看,農民得到了遠比保護農村集體土地所得利益高的多的收益,但這實際上是一種飲鴆止渴的方式。農民失去了土地使用權意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產生的收益。開發小產權房所產生的大量的土地收益都被村干部和開發商攫取了,小產權房實質上是房地產商和鄉鎮政府合謀榨取農民利益的結果。
(二)對國土資源的侵害
小產權房的大規模開發會對我國國土資源造成巨大侵害,導致關乎全國民生和國防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產權房是鄉鎮政府牽頭破壞農業資源的惡劣行為。集體土地需要實現收益最大化,農民需要發家致富
以減少城鄉貧富差距,但無序發展的小產權房絕對不是可取的做法。
(三)對房地產市場的侵害
目前的城市房地產市場是經過20多年發展形成的較為成熟的體系,有強力的政府進行宏觀調控,有一系列健全的法律法規,雖然隨著社會轉型逐漸暴露出很多不足,但是若沒有這些框架,問題將會嚴重到一發不可收拾的地步,導致全面的社會動蕩。小產權房實際上是游離于城市商品房市場之外的另一個住房市場,這個市場不受現有商品房法律體系的規制,存在著一系列的風險鏈,實際上就是房地產“黑市”。房地產市場確實需要改革,但那是在保留現有的穩定安全的市場及法律秩序下循序漸進的合理改革,市場及法律秩序具有連續性,那種全盤否定目前的既有秩序,不承認其內在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。
(四)對法制建設的破壞
小產權房已經在我國存在和發展了十幾年,其各個環節的參與者:鄉鎮政府、農村集體經濟組織、農民、城市購房者從一開始就明知其違法性,希望法不責眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們在明知其產權不受法律保護,是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對法律的公然蔑視,其示范效應極其惡劣,如果其行為不受到嚴懲,
將極大地破壞法律的威懾力。
(五)對政府公信力的破壞
小產權房的主要推動和默許者是鄉鎮政府,其在土地征收過程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產權房開發,這集中暴露了鄉鎮政府與政府主管部門、上級政府之間的利益博弈,其出發點并不是為了農民的利益,這使人們看到了鄉鎮政府帶頭違法、的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對小產權房的當事人嚴懲,則會造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。
四、結束語
由于我國農業經濟的相對落后、農村社會保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國的農業安全、農村和諧和農民利益角度看,“小產權房”具有較大的社會危害性。首先,必須盡快改革現行的城鄉二元土地政策,禁止小產權房建設,以防其影響進一步擴大,從而造成更大的社會利益損失。其次,將已有的“小產權房”進行有選擇的合法化,規范化管理,以避免和根除其自由發展出現的土地無序占用、國家土地收益流失、物業管理混亂、違規拆遷、鄉村干部從中漁利等諸多問題,將“小產權房”引入健康發展的軌道。
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篇3
【關鍵詞】小產權房 買賣合同 合同效力
一、小產權房買賣合同效力的爭議
小產權房的買賣是指產權不全房屋的出售與購買，比如本集體經濟組織成員把房屋買給非本集體經濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產權房買賣可能破壞國家法律、法規的尊嚴，影響城市規劃及房地產市場的常態發展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產權房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農村集體經濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經濟組織成員，就不存在上述危害，應該是有效的。所以當前對小產權房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。
認定小產權房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規定。“小產權房的買賣違反我國《土地管理法》關于宅基地使用權只有農村集體經濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經濟組織的成員一定不能夠享有的規定”。其二，違反了國家相關政策。小產權房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發規劃，影響了城市規劃和房地產市場健康發展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產權房問題影響擴大化的政策措施。
認定小產權房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產權房的權屬問題并不影響小產權房買賣合同的效力。小產權房買賣合同自成立時生效，不會受到小產權房嗍粑侍獾撓跋歟小產權房權屬是物權的范疇，小產權房買賣合同是債權范疇，分別屬于不同的范疇。依據《合同法》有關條文關于當事人之間訂立合同，無其他規定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規定，又根據《物權法》規定的區分原則，小產權房權屬問題，不影響小產權房買賣合同的效力，小產權房買賣合同在法律沒有另外規定，當事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產權房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現。國家所有的土地由國務院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規定不得流轉用于非農建設的土地理應有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發商，處于弱勢的農民就只能得到很少的征地補償。
二、小產權房買賣合同效力爭議的分析
我國現行法律、行政法規沒有對小產權房買賣合同的效力作出明確規定，只是對土地使用權的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應的民事行為能力，不違反法律、行政法規和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規定或約定的形式要件，所以該小產權房買賣合同有效。該合同有效的關鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關于小產權房的正式立法，因此盡快完善對小產權房相關問題的立法才是上善之策，才能對小產權房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規定作了自由裁量以及根據買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關鍵是因為李玉蘭是城鎮戶籍，法律依據是《房地產管理法》明確規定農民集體所有土地的使用權不得流轉用于非農建設，而且城鎮居民不得享有集體土地使用權。所以該案的買賣協議也就因為違反了法律的強制性規定而無效。
三、對小產權房買賣合同效力認定的方法
小產權房的大量出現和交易，相關政策和法律對小產權房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產權房的法律風險也是顯而易見的，小產權房開發的背后還存在著大量農村集體所有的建設用地和耕地被占用，無序的開發、流轉土地，導致土地的管理、利用和城鄉規劃被破壞，這些對我國的社會穩定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產權房買賣合同效力認定應當以無效為原則，有效為例外。首先對違反規劃建設的小產權房的買賣合同與質量不合格的小產權房買賣合同，應對認定為無效。其次，對農村集體經濟組織成員之間的小產權房買賣合同與簽訂時間已經較早并完成了相關手續的小產權房買賣合同，應對認定為有效。
我國《合同法》規定合同除了雙方具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規。而小產權房違反規劃建設，就是對《土地管理法》強制性規定的違反，小產權房買賣合同也就因為合同內容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規定時，就應該遵循政策。國土部的政策是對質量不合格的小產權房進行拆除。公民把質量不合格的小產權房作為標的簽訂小產權房買賣合同，該小產權房買賣合同就因為標的的不能而無效。
四、結語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產權房，為大規模清理小產權房做準備。小產權房主要集中到在大中城市城鄉結合部、城中村、旅游景區、休閑度假區，這些情況比較復雜的地區。對于小產權房的清理注重保護農民權益、依法依規行政。將會有更多的小產權房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產權房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規定小產權房買賣合同的效力，所以小產權房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規定小產權房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據政策和相關法律來推導總結，因此小產權房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻
[1]張娜.“小產權房”引發的土地制度思考[J].合作經濟與科技，2011，（18）.
篇4
內容提要: 小產權房是一種事實上的稱呼，難以對其下一個精準的定義。盡管對小產權房流轉的法律效力存在爭議，在現行體制下其事實上無效卻是不爭的事實。主張嚴格限制小產權房流轉的理由雖言之鑿鑿，卻難以經得起推敲。限制小產權房流轉阻礙了社會發展，理應改變。
引言
近年來，由于越來越多受困于城市高房價的市民選擇購買農村集體土地上的住房，小產權房漸成民眾關注的焦點，圍繞小產權房流轉的論爭日趨激烈。政府、學界、房地產從業者、房屋購買人、農村集體組織、村民等不同主體基于各自利益與視角的不同，各抒己見，形成了激烈的觀點論爭與碰撞。
筆者認為，對此一問題的思考應追根溯源。就小產權房流轉而言，什么是小產權房，其界定標準是什么？限制小產權房流轉的緣由是什么，是否站得住腳？限制小產權房流轉的社會效果如何，應然法上應怎樣選擇？上述問題探討明了，小產權房流轉問題就會迎刃而解，否則，只可能陷于自說自話而無益于問題的解決。在本文中，筆者將就此進行探討。
一、小產權房的內涵及小產權房流轉的法律規定
依法理，產權無所謂大小，只存在有無的問題，權利具有平等性，不應依主體而有不同。故，小產權房不是一個法律稱謂，而系事實上的稱呼。正因如此，其不可避免的帶有模糊性與不確定性：雖不至于千人千面，卻也因人而異，即使同一人前后所指亦可能有所不同。這可以說是眾多研究者希望對其作出足以服眾的界定，卻終不能得嘗所愿之原因。
筆者認為，對事實上的存在套用概念法學的做法，可謂方法錯位。在不同主體對小產權房既有共識又各有所指的情況下，只能在最廣泛范圍內去理解這一概念，否則，必然存在以偏概全，或以個人認識替代事實所指的缺陷。從此意義上言，小產權房就是建立在農村集體經濟組織所有的土地上之房屋，包括：農民在宅基地上的住宅，鄉鎮企業在農村建設用地上的房屋，由鄉（鎮）政府或村委會單獨或聯合房地產企業開發建設、由鄉（鎮）政府或村委會制作房屋權屬證書或者干脆沒有房屋權屬證書的房屋。這些房屋之所以被稱為小產權房，要么是由于所立基的土地使用權處分權能受到限制，而不具有城市商品房那樣的流通性，“使得它們與城市商品房可以完全自由流通的特點相比，具有保護力度小的弱勢，故而被形象地稱為小產權房”；1要么是因為其違反現行法，不能獲得產權。
我國與小產權房流轉有關的法律主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規定了農村和城市郊區土地的歸屬，但對其流轉事項未做規定。2《物權法》第151條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第43條規定“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續”；第63條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。另外，2008年1月國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”；“其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。
從上述規定可以看出，盡管主管機關對小產權房流轉禁聲一片，然而《憲法》、和《物權法》均沒有明確規范小產權房流轉，真正明確涉及小產權房流轉問題的是《土地管理法》和國務院辦公廳的通知。《土地管理法》第63條禁止集體所有的土地使用權轉讓，國辦通知直接禁止城鎮居民到農村購買房屋。但《土地管理法》本身只是管理性法律，規范交易有越界之嫌；而國辦通知既非法律也不是行政法規，難以作為判定小產權房流轉合同效力的根據。正因如此，學界對于小產權房流轉合同效力眾說紛紜。但是，在現行權力體制下，不管有關規定是否妥當，建造在農村集體經濟組織土地上的房屋，不問其是否成立物權，其流轉事實上受到嚴格限制，除非由于遺產繼承、債務不履行強制拍賣、鄉鎮企業破產兼并3等有限原因之外，基本上只能在集體經濟組織內部流轉，這是不爭的事實。在司法實踐中，牽涉到小產權房流轉糾紛的案件法院即使心存疑慮也一般會判合同無效，轉而在其他方面尋求平衡。4
二、限制小產權房流轉的原因及其合適性分析
為什么要嚴格限制小產權房流轉，支撐限制小產權房流轉的理論依據是什么，換言之，小產權房流轉的原罪何在？
一般認為，我國之所以要限制小產權房流轉，主要有以下原因：
1.耕地保護的需要。“國家提出禁止‘小產權房’主要出于耕地保護的目的”，5有人指出，允許城市居民到農村買房，“將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾”，并“導致某些農民流離失所”；6“對小產權房、、、必須加以限制，必須維護國家糧食安全和社會的穩定，考慮長遠的利益”。7《土地管理法》和國辦通知都將農村土地使用權流轉與耕地保護相提并論，立法意圖十分明顯。國辦通知禁止小產權房流轉的直接原因，就是“我國人多地少，、、、必須實行最嚴格的土地管理制度”，故此，農村的土地只能用于農業用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權限和程序征收集體所有的土地。
2.保障農民生存權。我國城鄉二元分化嚴重，農村地區傳統上醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏。住宅是實現農民生存權的必要條件，農民在宅基地上所建房屋事實上承擔著社會保障的功能，如果允許其流轉，則農民一旦由于資金所迫出賣房產，很有可能陷入居無定所的地步，這將使農民生存權受到金錢的剝奪。8
3.小產權房是集體組織內部福利。“宅基地使用權是農民基于集體經濟組織成員身份，而無償取得的一種物權”， 9我國“農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度”，10在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費，以特定的集體成員身份為基礎，是集體組織內部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會主義分配原則。
上述理由是否站得住腳？若是，則限制小產權房流轉具有充分的正當性，不容懷疑；若否，則限制小產權房流轉的政策理應改變。
很明顯，耕地保護和農民生存權保障是上述理由之核心。我國人多地少，為維護糧食安全，國家確定了18億畝耕地紅線，小產權房流轉之所以被嚴厲禁止，就在于被視為是對耕地的嚴重威脅。生存權保障問題除了有關社會保障之外，某種程度上也是耕地保護問題。而受讓人不當獲利更多只是一個技術性問題，要求受讓人補繳土地使用費就可以很好的解決。故此，本文主要圍繞耕地與農民生存權這兩個根本性問題探討限制小產權房流轉的合理性。
從邏輯層面言之，小產權房流轉問題可分如下情況：
1.違反土地利用總體規劃，在耕地上建造的房屋。這些房屋對耕地造成直接威脅，11因此，不僅應禁止其流轉，而且也不應承認其物權歸屬。但這本質上不是作為權利客體的物之流轉問題，而是物權不成立、相應的處分權能不具備，因而也不能流轉的問題。
2.本村農民在依法取得的宅基地上建造，或通過宅基地置換、整合在新的成片宅基地上建造的房屋。這些房屋建造在宅基地上，并不直接涉及耕地。決策者對這些房屋流轉所擔心的問題實質上是：由于農民在轉讓房屋之后居無定所，生存權可能受到威脅；農民在生存困難的情況下，勢必重新申請或強占農地作為宅基地，從而危及耕地保護。
對上述問題，應作具體分析。農民在宅基地上的房屋主要有兩種：一種是建造在宅基地上的單套住宅，一種是建造在宅基地上的多套住宅。相應的，農民出賣房屋也有兩種模式：一是保留基本生活用房，將多余房屋轉讓；一是將房屋整體轉讓。就前一種模式而言，隨之而來的農民生存問題、耕地侵犯問題都不存在。12就后一種模式而言，確有可能產生農民生存困難、危及耕地之風險，但幾率非常低且明顯被夸大：其一，近年來隨著工業反哺農業戰略的實施，我國農民已基本沒什么稅費負擔，稍事勞作即能滿足基本生活需求；其二，近年農村社會保障事業穩步推進，合作醫療、最低生活保障、養老保險從無到有逐步開展，基本不會產生農民生存無保障的問題；其三，農民也是理性的民事主體，其作出出賣房屋的決定也是基于理性的選擇，政府對農民利益的強制保護并不會比農民自己更為高明，但所耗費的成本要高得多。在勞動用工環境日趨多樣、城市化進程不斷加劇的情況下，多數農民出賣住宅是因其認為這些房屋已喪失了繼續保有的價值，或者是已經異地購房，或者是需要以賣房所得資金用于投資。
3.鄉鎮集體企業為解決職工居住問題，而在經過審批的集體建設用地上所建的房屋。這些房屋建造在建設用地上，且經過審批，其流轉對耕地和農民生存權都不具有威脅。
4.在農村集體建設用地上，由鄉鎮政府或村委會單獨或聯合房地產企業開發建設的房屋。這類房屋建造在集體建設用地上，并不涉及耕地占用，其流轉難以造成對耕地的侵犯。禁止其流轉更多是出于對所誘發問題的擔心：在其可以流轉的情況下，如何防止出于逐利沖動而產生的違法開發，及地方組織在利益驅使下擅自將耕地轉為建設用地？這實際上是政府管理失控、而非小產權房流轉本身的問題。以犧牲物權人權益、抑制物的效能為代價解決政府管理失控問題，可謂開錯了藥方，既造成資源浪費又必定收效甚微。
從事實層面來說，我國以犧牲小產權房物權性為代價、由政府壟斷土地一級市場的實施效果并不好。“集體土地被征收為國有之后，只有部分土地用于公益目的，大多數是用于贏利性的房地產開發”，13當前對農村耕地和農民生存權的多數威脅是政府打著公共利益旗號無序征地和房地產商肆意圈占屯積浪費土地、以及一戶一處宅基地觀念指導下的低水平土地利用行為，國家若要真正解決耕地流失與農民生存問題，就應減少與民爭利的征地、嚴厲打擊房地產商屯積土地、鼓勵在單位面積宅基地上多建住宅，鼓勵宅基地使用權由一戶獨占變為多家共享。而這必然涉及到小產權房流轉的問題。
可見，在絕大多數情況下，無論是以保護耕地、還是以農民生存權保障為由限制小產權房流轉，都是經不起推敲的。事實上，真正支撐政府限制小產權房流轉理由的，是各級政府在現行二元化土地利用機制下，通過壟斷土地供應所產生的巨額利益。這種巨額利益以犧牲農民自主權益、和城市居民飽受政府與房產商的雙重擠壓情況下的高房價之苦為代價，成本高昂且極不公平，必須加以改變。
三、小產權房流轉問題的應然法選擇
“小產權房問題的出現，反映了我國長期城鄉分治格局以及由此形成的法律、政策與現實經濟發展之間的脫節、、、，它是鄉鎮農村對機會的均等、利益的平衡、城鄉協調發展的一種要求。”14當前，民間小產權房交易沖動越來越強烈、事實交易份額越來越大、已經形成一股巨大洪流。15然而，我國法律對小產權房仍采取簡單圍堵的辦法，這明顯不合時宜。
簡單的限制小產權房流轉，至少有如下負面影響：
1.妨礙對土地的集約化利用。保護耕地，除需要保持土地應有的數量，還要盡可能提高土地利用水平。在土地總量沒有增加的情況下，我國糧食產量之所以有大幅度提高，就在于現代農業技術的運用提高了單位面積產量。同樣，就同一塊宅基地而言，在符合土地利用規劃情況下，多蓋幾套住宅，滿足多戶人家居住需求遠比一戶一宅要經濟。然而，現行宅基地政策仍不合時宜的強調一戶一宅，這無疑是強制性保持土地的低水平運用。
2.使農村空房幾同死產。隨著城市化的發展，我國農民離境離鄉現象越來越突出，許多農民在城市購房、舉家遷徙至城市居住，這些農民保留農村住房已無必要，然而現行政策使其房屋難以流轉。耗資巨大的不動產幾乎不具交易價值，形同死產，甚至成為某種程度上的負擔。這既抑制了物的效能、也剝奪了農民自主籌措資金發展的權利，人為加劇了農民的貧困。
3.助推城市房價虛高。現行土地供給的壟斷機制，使城市居民只能購買房地產商開發的數量有限的房屋，在巨大需求與有限供給之間形成巨大的落差，形成了城市房價居高不下的現實格局。從而產生一種中國特色的怪現象：一方面，城市居民深受高房價之苦，許多人畢其一生求一房而不得；另一方面，大量農村房屋空置、無人居住和維護，在風吹雨淋中逐漸破敗，而廣大城市居民只能望房興嘆。
4.阻礙城鄉交流，加劇城鄉二元對立。隨著農村地區基礎設施、尤其是交通的改善，城鄉之間物理上的聯系已經十分便捷。城鄉居民打破城市樊籬、混雜居住，對于發揮城市輻射作用、促進農村地區發展、徹底解決困擾我國多年的三農問題，具有十分積極的意義。然而，受制于高房價的城市居民盡管希望通過購買相對便宜的農村小產權房自勵更生解決住房問題，卻被現行小產權房流轉制度強行阻隔，城鄉之間雙向交流變成鄉村人口向城市的單向流動，使得城市成為只進不出的圍城，而農村空心化現象卻越來越嚴重。
5.使戶籍制度改革流于形式。近年來，由于深刻認識到二元割裂的傳統戶籍制度阻礙了農村發展，我國各地紛紛采取措施進行改革，代之以城鄉一體平等的新型戶籍制度。然而，小產權房流轉制度一味強調城鄉居民的主體身份，使得戶籍改革在住房配套制度上落不到實處，以致使許多地方的戶籍改革徒有虛名。
6.阻礙農業產業升級。隨著城市化進程的推進、許多農民遷徙至城市居住生活，一些地方農村空心化現象已十分嚴重，土地撂荒也早已是公開的秘密。這本是引進資金與技術、促進農業產業化升級的極好時機，然而現行小產權房流轉制度使得集體經濟組織之外的投資者即使愿意長期扎根農村，也不能獲得住宅以致居無保障，極大的遏制了投資人投身農業的沖動。
那么，應該如何構建我國的小產權房流轉制度？筆者認為，從長遠來看，不問土地所有權性質，同地同權應是總體思路和發展方向，因為小產權房流轉本就只是土地使用權問題，與土地所有權沒有直接關系。但也應考慮到在當前情況下，小產權房處理已不是一個單純法律問題，而“更多是一個政治問題”，16因此，小產權房流轉制度改革進程應與社會保障推進程度相適應，充分考慮歷史和現實的各種因素。筆者主張區分已建成的存量房與未建成房屋分開考慮。對歷史存量房，由于小產權房的形成政府、房屋建造人、購房人都有一定責任，法律制度也不完善，故應以尊重事實、發揮物的效能為首要目標；對于未建成的房屋，應重在維護法的尊嚴、以土地利用總體規劃為衡量標準，通過利益機制抑制違法沖動。
具言之，對于已建成的存量小產權房，應視如下情況分別出理：
1.對農民在宅基地上建造的房屋，應以盤活資產、發揮物的效能為原則，因此，應通過賦予農民處分權、允許其自由流轉。但宅基地取得具有一定身份性，故農村集體經濟組織成員在同等情況下應享有優先購買權；集體經濟組織以外的人購買則應繳納土地使用費。在當前情況下，宅基地確實承擔著一定的社會保障功能，因此，宅基地上房屋的流轉應與社會保障相聯系。對此，筆者認為如下方式都值得考慮：⑴分步走的路線圖式辦法。先允許不危及農民基本生存的房屋流轉，在社會保障問題基本解決后，再推廣至其他房屋。換言之，允許在宅基地共有、或能證明已在異地購房情況下的富余房產轉讓，但對宅基地整體轉讓進行限制。以后，隨著農村社會保障進展情況適時調整，最終過渡到無限制的自由流轉。這盡管不太符合法學一體式的解決方式，但比較符合我國改革摸著石頭過河的實用主義國情。⑵一體式解決方式。允許房屋自由流轉，規定土地使用費的一定比例必須用于集體經濟組織成員社會保障，同時規定較為嚴格的房屋交易第三方監管，保證其落到實處。
2.對于鄉鎮集體企業經過審批為職工建造的住宅，應無限制的允許其流通，但可規定同等情況下企業內部成員享有優先受讓權。
3.對于違反土地利用總體規劃，建造在建設用地上的房屋。考慮到其主要是行政違法，對耕地威脅并不大，且其形成有十分復雜的現實原因，因此，在追究責任的基礎上，可以通過補辦手續賦予其合法身份，解決其流轉問題。
4．對于違反土地利用總體規劃，在耕地上建造的房屋，應視為違法建設，堅決拆除，其流轉自不可能。
經過采取上述梳理措施之后，對于此后建造在集體建設用地上的住宅，應堅持土地利用總體規劃的權威性，依據其對土地利用總體規劃的遵守情況確定歸屬與流轉事宜。對按照土地利用總體規劃、經合法審批建造的房屋，賦予完全產權，允許其自由流轉；對違反土地利用總體規劃違法建造的住宅，一律不承認其物權，禁止其流轉。
注釋:
1 丁宇翔：《農村小產權房的物權變動---以法院裁判引起的物權變動為視角》，載《法律適用》2009年第5期，第43頁。
2 有學者認為“憲法第10條規定：土地使用權可以依法流轉”（參見趙海萍：《小產權房合法化問題的立法探討》，載《湖南農業大學學報（社會科學版）》2009年第2期），這是站不住腳的。《憲法》第10條第4款是規定土地的保護事項，而非流轉事項。
3 《土地管理法》第63條：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設：但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”
4 比如，在北京宋莊畫家村李玉蘭訴馬海濤房屋買賣糾紛中，北京二中院一方面判當事人之間的小產權房買賣合同無效，一方面認為合同無效的主要責任在農民反悔，李玉蘭可以另行主張賠償，就是一個明顯的例子。在合同因違反法律禁止性規定而無效的情況下，合同自始不生效力，農民是否反悔并不會對合同效力產生影響。法院以農民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。
5趙海萍：《小產權房合法化問題的立法探討》，載《湖南農業大學學報（社會科學版）》2009年第2期，第105頁。
6 劉喜中《禁止城市人買農村宅基地符合實際》，中國青年報2005年7月29日文章。news.xinhuanet.com/house/2005-07/29/content_3281935.htm.
7 張雅淳：《“小產權房”法律問題芻議》，載《云南大學學報（法學版）》2008年第2期，第119頁。
8 參見萬金湖：《論農村房屋買賣及宅基地法律規定》，載《湖南商學院學報》2006年第4期，第77頁。
9 孫碧艷、曾喜春：《農村宅基地使用權流轉的法律探悉》，載《法制與社會》2006年第10期，第105頁。
10 龍翼飛、徐霖：《對我國農村宅基地使用權法律調整的立法建議—兼論“小產權房”問題的解決》，載《法學雜志》2009年第9期，第29頁。
11 在小產權房侵占耕地案件中，這是主要類型。比如，在2007年9月至年底的國土部門專項執法行動中清理出來的3萬多件違法違規案件中，有數百萬畝土地被用于建造小產權房。
12 我國學者多只注意到后一種模式，但事實上，在小產房交易活躍的城市近郊，前一種模式占的比重非常大，而且有不斷擴大的趨勢。
13 朱列玉：《農村集體所有建設用地流轉法律問題》，載《法學》2009年第8期，第99頁。
14 李長健、卞曉偉、孫舟燕：《“小產權”房的法律問題探究》，載《福建政法管理干部學院學報》2009年第1期。
篇5
小產權房涉及到我國土地制度問題，因此對于購買此類物業的人群來說，無法擁有真正的產權，心里總是不太踏實。而目前北京農民自住房可上市交易的消息，又讓人們看到了希望。
那么，這是否意味著小產權房的產權問題已經破冰?
農民自住房可交易
梁先生是上海人，曾于2005年春在上海市松江區小昆山鎮上的玉昆小區內(農民動遷房)購買了一套兩房，至今沒有取得房產證。梁先生一直為購買這套房產后悔不已，因為他是在當地中介半哄半騙的情形下購買的，此后得知小產權房無法辦產權證，試圖通過法律途徑解除買賣合同，但最終無功而返。如今一條消息讓他有些心動，因為他心里清楚，如果小產權房允許上市交易，那么他也就盼來了“解套”之日。
讓梁先生心動的消息來自北京。6月中旬，有媒體報道稱，北京市發改委在6月16日關于進一步推進該市第一道綠化隔離地區建設的意見。“意見中明確提出，有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易。”
所謂條件，就是在舊村已完成拆遷、農民已完成安置、綠化已基本實現的情況下，如確實還存有剩余的農民自住房，經核定并明確銷售利潤分配方案后，可允許已轉讓給開發企業的農民自住房上市交易。
這條大約300字的消息一經傳出，立即引起社會極大關注。很明顯，所謂“有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易”這句話所表達的含義很容易引起更多的猜測，諸如有條件的小產權房是否也可以上市交易等等。
記者連線北京市發改委固定資產投資處，一位不愿透露具體姓名的人士明確表示，有條件地允許農民自住房上市交易這項政策確實不假。不過這位人士同時表示，意見所指的農民自住房與一般的小產權房有所區別，不能完全與小產權房等同起來。
記者同時從北京市國土資源局了解到，目前尚未制定出相應的實施細則，如何交易、如何繳納稅費、是否需要補交相關費用等，目前都還沒有具體答案。
不宜一禁了之
圍繞小產權房的爭議，一直沒有停息過。尤其是在去年夏季，北京、廣州、成都等地出現大量小產權房上市情形之后，而國家仍對小產權房交易持否定態度，使爭議達到白熱化。
據了解，目前市場上存在的小產權房以多種形式存在。最為正宗的是建在農民宅基地上的自建房；此外還包括農民動遷房，以及由于舊村改造或者舊城改造而重新建造的“鄉產權房”等，或者是建造在集體所有土地上的房產等。其核心在于小產權房一定是建在宅基地上的。
所謂小產權房其實并不是一個規范專業的概念，與真正意義上的商品房相比，因為其建設用地沒有繳納出讓金而不具備合法交易的資格，正因為如此，對于小產權房存在諸多爭議。但是就目前的具體情形而言，對于小產權房并不能一禁了之。諸多業內知名人士呼吁政府妥善解決小產權房的問題，如中國房地產開發集團公司理事長孟曉蘇提議，物業稅可先從城里人住的小產權房征起，以解決小產權房的問題；社科院金融所專家易憲容也曾表示，小產權房盛行，而現行法律對此卻不保護，這是不正常的。因此他認為政府要從維護民眾利益的角度出發，妥善處理小產權房問題。
如此看來，有分析認為必須要為小產權房找到一條出路。有分析指出，如何合理安置已經大量存在的“小產權房”，是當前問題的關鍵；是一刀切地推倒?還是由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產權?政府都應該有一個明朗的態度，或者積極出臺相關法律法規以填補法律空白。
有望迎來破冰契機
北京農民自住房可上市交易，這為解決小產權房的問題提供了一個很好的示范。盡管農民自住房跟小產權房不能劃等號，但是農民自住房從本質上來說還是屬于小產權房。
有業內人士指出，有諸多因素造成農民自住房必須找到合適的解決辦法。由于有農民直接領取了拆遷款，并沒有打算搬進動遷房內，因此會造成空關。此外，還有部分動遷房開發量較多，分配完畢之后還有剩余；當然，也不排除有農民手中分到多套房產，也有上市交易的主觀愿望。“為了解決這些現實問題，為多出來的房產尋找出路，允許這些房產上市交易是最好的途徑。”北京市發改委固定資產投資處有關人士如此表示。
北京有了先例，那么對于其他地區來說，是否也可以“依葫蘆畫瓢”呢?如前文中提到的上海玉昆小區，主要是為了安置中國臺灣積體電路制造股份有限公司、松江出口加工區B區工程以及正泰企業的廠房用地拆遷的農民。但是記者了解到，有不少農戶由于原來的房產面積很大，因此動遷之后一般都分得兩套以上房產。對于這些農戶來說，居住只需一套已足夠，多余的只能出售。
對于這樣的小產權房，法律界人士表示有可能會先得到解決的機會。上海君悅律師事務所許海波律師說：“此類農民動遷房的確有可能成為需要特殊對待的小產權房。”與此類似的還有部分建在城中村集體土地上的小產權房，也會率先找到合適的出路。
投資風險不容忽視
小產權房交易的合法化，機會無疑是巨大的，能為投資者帶來豐厚的回報。如上海玉昆小區內二手房的掛牌價在2200元／平方米左右，這跟周邊的商品房相比，價格不到三分之一，存在巨大的獲利空間，但前提是小產權交易必須合法化。
篇6
關鍵詞：現存；小產權房；分類處置；構想
一、小產權房問題的政策變化
（一）政策猶豫期。從20世紀90年代開始，城市近郊逐漸蔓延小產權房，在2003年前后中央和政府已經對小產權房的交易十分擔憂，并在該時期通過曖昧的政策對小產權房交易的風險進行提示。比如：原建設部于2007年6月提示購房者“以城鎮居民身份到農村購買農村住房不符合現有土地管理制度的規定”。
（二）政策權宜期。從2007年開始，政府收緊小產權房的政策，比如：國務院于2007年7月明確規定城鎮居民不能購買農村宅基地、小產權房、農村住宅；國務院于2008年1月頒布《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》；國務院于2009年9月頒布《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》。該時期的政策具有濃烈的權宜性和公權介入性，一方面沒有輕易取締小產權房；另一方面只停留在阻止小產權房蔓延的層面，沒有涉及小產權房的處置。
（三）政策治理期。政府于2010年5月著手小產權房的治理，通過“一案一處理”的方式解決小產權房，且全國性的解決措施也在付諸行動。比如：住房城鄉建設部和國土資源部于2013年12月頒布《關于堅決遏制違法建設銷售“小產權房”的緊急通知》。一方面對小產權房的建設和售賣行為堅決懲處，另一方面對在建和在售的小產權房分類處理。自此，政府開始進一步明確了小產權房的政策立場，并開始實行排查和試點。
二、現存小產權房的分類處置原則
（一）利益均衡的原則。國家是公共利益的代表，購買者是私人利益的代表，當和私人利益發出沖突時，雖然原則上應該公共利益為重，但是小產權房的利益均衡較為復雜。和商品房比較，小產房具有價格優勢，因為小產權房建設在集體化的土地上，且沒有繳納稅費和土地金，因此小產權房打破了政府壟斷土地的格局，同時沖擊了國家的稅收體系。另外，小產權房從一定層面上緩解了政府住房提供的壓力。但是，小產權房存在著農地面積銳減和無序開發的問題，因此政府要以大多數人的利益為原則，對小產權房進行治理，從而協調好多種利益的均衡。
（二）區別對待的原則。由于小產權房的形態具有多種特點，因此要按照不同的標準對小產權房進行劃分。①根據占用地類型劃分，主要分為農用地、未利用地、集體用地的小產權房。②根據土地利用規劃的要求劃分，主要分為符合土地利用規劃的、不符合土地利用規劃的小產權房。③根據小產權房的建設和銷售情況劃分，主要分為正在建設和銷售的、未建成的、已經建設和銷售的小產權房。④根據購房目的劃分，主要分為休閑型、投資型、居住型的小產權房。由于每種劃分類類型的利益是不相同的，所以要使用多樣性的方法處理小產權房。
（三）循序漸進原則。小產權房的發展不僅范圍廣泛，還規模浩大，因此在處理小產權房時要循序漸進，不能倉促極端。市場具有調節性，法律具有連續性和歷史性，在處理小產權房時可以有效地利用市場，通過在現有制度內法治的實行來處理小產權房。制定小產權房的處理方案時要對短期措施和長期措施進行綜合考慮，并結合宏觀政策和微觀措施。
（四）維護穩定的原則。秩序的穩定可以給社會和經濟的發展提供堅實保障，因此在處理小產權房時要對處理措施進行法治評估和風險評估，而處理措施的評估關鍵便是這些措施能否保障社會穩定。
三、現存小產權房的分類處置方案
（一）規劃階段的處理。規劃階段的小產權房一律禁止。原因如下：①由于項目還未動工，且涉及利益較清晰，因此嚴禁開發不會影響社會穩定；②現行法制內小產權房的存在依據不充分。在沒有小產權房的專門法規之前，原則上不準許小產權房的任何項目，雖然有個別情況例外，但是要實行嚴格審查。例如：籌劃項目滿足城市規劃的要求，且開發商有主體資質，那么可以在完善手續和補繳稅費后，按照工程規劃使項目合法。
（二）建設和售賣階段的處理。建設和售賣階段的小產權房要嚴格監管以把好質量關。對于正在建設的小產權房要審查開發商的主體資格，若開發商缺乏有關資質，則予以拆除。對于正在售賣的小產權房要鑒定房屋的質量，如果質量不合格，則予以拆除；若正在建設或售賣的小產權房符合質量要求，則把小產權房劃分為農用地和集體用地的小產權房，農用地的小產權房，集體用地的小產權房彈性處理。處理方式如下：①把總體規劃和不符合規劃的項目相比較，對執法成本進行分析和預估，如果調整規劃不會影響該區域的經濟發展，則變更規劃和合法化小產權房。②由于正在建設和售賣的小產權房中還未建完和售出的部分與開發商和購房者之間不存在合同關系，因此小產權也不存在，如果這類小產權房質量合格，則合法化。并把小產權房劃分為滿足保障要求和不滿足保障要求的小產權房，滿足保障要求的納入保障住房規劃體系，不滿足保障要求的讓開發商補繳稅費和土地金后，開發成商品房。
（三）已入住階段的處理。①已入住但不符合質量要求的小產權房，由質量鑒定部門鑒定房屋的質量，不滿足居住要求的予以拆除。另外審查開發商資質，具有合法資質的根罰款或吊銷主體資格；沒有合法資質的直接罰款。在拆除小產權房后，如何補償用戶要從以下兩點綜合考慮：a.明確開發商和購房者之間的合同無效，由開發商退還房款；b.業主入住時間較長，如果只退還房款會導致購房者抵觸，因此要按照購買年限分類購房者，以專項基金實行分級補償。②已入住且符合質量要求的小產權房，在開發商退還房款后，不予以用戶補貼給以警示。并進一步劃分這類小產權房，劃分為符合規劃和不符合規劃的小產權房。不符合規劃的小產權房，其處理方式類似于上文中提到的不符合規劃且正在建設或售賣的小產權房。如果拆除，一定要妥善地安置用；和正在建設或售賣的小產權房相比較，已入住小產權房的涉及利益更復雜，因此要對小產權房的存在時間和實際影響進行綜合考慮，符合規劃的小產權房如果符合保障住房的要求，則轉換成保障住房，處理方式同樣和正在建設或售賣的小產權房類似。
安置小產權房用戶時根據房屋的性質分類處置。①如果小產權房滿足保障住房的要求，則納入保障住房的規劃體系，并根據住房保障的條件審查住戶，滿足住房保障條件的允許補辦手續和繼續入住；不滿足保障條件的政府回購并安置。另外，小產權房轉換的保障住房其入住資格要比保障住房的入住資格低，以減少回購和平衡利益。②如果小產權房不符合保障住房的要求，則補繳稅費和土地金，補辦手續和完善產權，使小產權房轉換成大產權房。由于小產權房不同，其繳費標準也不同，因此要對小產權房的土地面積、區位條件、價值、收益等進行確定，按照商品房的土地金和土地國有化后的金額評估比例確定小產權房土地金的補繳費用，按照城市標準補繳稅費。另外，建立系統的購房補繳制度和實行分期付款、分期利息減免、款項減免等措施促進住戶的配合與政策的完善。（作者單位：上海政法學院研究生院）
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篇7
【關鍵詞】小產權房； 原因； 現狀； 解決。
1993 年來自河北的畫家李某心懷對藝術和夢想的追求來到北京，想找一個寧靜的地方，從事專業繪畫。經人推薦，她來到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個和李某有相同買房經歷的藝術家。但是 2006 年 10 月，這樣寧靜的生活出現了危機。一個自稱是馬某的朋友的人來到李某家，并說是代表馬某來向李某要回其賣出的房屋，并說他們的房屋買賣合同無效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協商，并說可以給李某 70000 元作為補償，李某仍然拒絕了她。
于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認法院他與李某之間的房屋買賣協議無效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來人，按照我國法律規定不得買賣農村集體經濟組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無效，并責令李某一家在法院判決生效 90 天內騰退房屋，與此同時，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補償款。
我國小產權房問題由來已久，上案中畫家村事件更是小產權房案件的典型代表。隨著我國新農村建設，土地經營權流轉和城市化進程的快速發展，越來越多的農村居民涌入城市，使得城市房價步步高升，商品房價格更是久升不降。在此種情況下價格相對低廉的小產權房變得炙手可熱。然而現階段我國的小產權房還存在諸多問題亟待解決。
一、小產權房概述。
（ 一） 小產權房的概念。
所謂小產權房（ 又叫鄉產權房） ，是指在農民集體所有的土地上開發建設用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證由鄉政府或村政府頒發而不是由國家房管部門頒發。小產權房并不是一個法律上的概念，而是人們在社會實踐和市場交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。
（ 二） 小產權房的分類。
第一種小產權房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規劃的用途開發或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，有潛在產權糾紛可能的房屋。
第二種小產權房： 在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發和買賣，銷售個軍人以外的其他地方居民的房屋。
第三種小產權房： 占用集體土地或耕地違法建設在農民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。
（ 三） 小產權房的現狀和國家的相關政策。
我國各地都存在小產權房，在建的已建的不計其數。根據相關機構調查顯示，北京、上海和一些珠三角地區城市的小產權房所占比例驚人。其中深圳的小產權房面積占城市住房總面積高達 40% － 50%，而廣州的小產權房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。
國家相關部門近些年相繼了有關小產權房的各項政策，但各地小產權房仍有難以遏制之勢。2007 年，國家相繼嚴禁違規開發小產權房和購買小產權房的“風險提示”； 2008 年，國土資源部發出的通知中明確表明不允許任何機關為小產權房辦理任何產權證明； 2009年，國土資源部下發的通知中仍然重申堅決叫停各種小產權房； 2012年，國土部表示將限期處理土地閑置等違法違規類案件，包括重點處理小產權房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點清理小產權房。
二、小產權房興起的原因。
（ 一） 城鄉二元土地制度的影響。
我國對城市國有土地和農村集體土地采取不同的政策，城市國有土地通常進行市場定價，而農村集體建設用地的土地使用權流轉和價格機制尚未形成。國有土地建設用地使用權的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標等方式取得，而農村村民宅基地使用權的取得是有集體經濟組織依法無償分配的。
（ 二） 居高不下的商品房價格。
近些年來，全國各大城市的商品房價格只升不降，即使按揭貸款買房已經十分普遍，但仍有許多人無力承擔如此之高的房價。與此同時，價格相對低廉的小產權房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產權房的價格只有相同位置的商品房價格的 40% － 60%。一時間小產權房熱銷起來。
（ 三） 相關法律規定的欠缺和漏洞。
我國法律雖規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但法律對于農民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規定，中間有許多法律空白或缺陷。根據現行的法律原理，法無明文規定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺的《物權法》并沒有限制農村集體土地使用權的流轉，也沒有規定禁止小產權房。
（ 四） 小產權房的出現有利于抑制商品房房價和保障住房需要。
小產權房價格低，它的大量存在會一定程度上起到抑制商品房價格的作用，促使開發商調整相關政策。目前市面上小產權房數量很大，對緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產權房有了其存在的價值。
三、購買風險。
（ 一） 小產權房沒有國家房管部門頒發的房產證。
因為小產權房是在集體土地上建設的，而我國法律規定“農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，不允許用于銷售。所以小產權房的買賣是不受法律保護的，這種買賣行為基本上是無效的。而且正因為它不能確權發證，在交易時相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費用，這期間可能會引發各種糾紛。將來出售或者遺贈給子女時也會有很大麻煩。
（ 二） 安全沒有保證、配套設施不全面。
由于小產權房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關部門檢驗和監督，大多會因偷工減料或技術不佳、材料質量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價格低廉，相關配套設施比如車庫、天然氣和物業管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個遮風擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。
（ 三） 得不到拆遷補償。
小產權房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無效的，其買賣行為是不受法律保護的，在拆遷時也會被當作政府規定范圍以外的違章建筑，如果與國家的規劃相沖突，很可能會被強制拆除，而其買主也得不到拆遷補償費。
四、小產權房的解決建議。
（ 一） 解決城鄉二元土地制度和農村集體土地使用權流轉制度。
城鄉二元土地制度是小產權房產生的主要原因之一，雖然現狀是我國法律限制或禁止農村集體土地用于非農建設用地，但是眼下隨著城市化和新農村建設的進行，城市國有土地已經滿足不了建設和住房需要了。所以近年來國家大量征收集體土地轉化為國有土地之后再出讓或劃撥給地產開發商進行建設。但是這種做法使國家耗費了大量財力物力，使得土地流轉的過程更加復雜，而農民的切身利益和征收補償也沒有很好的落實。在解決好集體土地使用流轉的基礎上，繼續探尋統一城鄉土地制度的路子，讓農村集體土地和城市國有土地統一市場，同地同價，解決小產權房與商品房的價格差異。
（ 二） 完善相關立法和集體土地登記管理制度。
首先應該出臺一些整治和規范小產權房的專門性法律法規，具體規定小產權房的概念和范圍，說明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護等，同事也要表明國家對小產權房的治理態度和政策。其次應該修改相關法律。雖然規定農村集體土地不能用于非農建設，農民對集體土地有宅基地使用權和土地承包經營權，享有占有、使用、收益的權利，但是沒有處分權，只能在集體組織成員內部流通，這樣使得集體土地上建設的房屋不能充分流通無法實現土地資源價值、房屋價值和農民利益的最大化。因此，相關法律可以修訂為： 對在集體土地上建設的房屋銷售轉讓時，將該房屋下的土地使用權一并轉讓，這樣就有利于保障房屋的產權。最后，加強對集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。
（ 三） 針對不同情況，具體問題具體分析。
在不違反國家規劃的地區，對小產權房在實行補交土地出讓金的相關手續后，按經濟適用房的相關政策確權發證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產權房只要不是在耕地上建設的，可以讓開發商或買房人補交土地出讓金或相關土地價款，完成征地過程后可發給相關產權證。
五、結語。
面對我國小產權房的現狀，要全面分析其利與弊，慎重權衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。
參考文獻：
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篇8
關鍵詞 小產權房 集體土地 所有權 法律規制
中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A
一、小產權房概述
所謂小產權房是指地處城郊，由鄉鎮和村委會組織開發，建在集體所有土地之上的，沒有繳納土地出讓金等費用，沒有國家房管部門頒發的產權證，出售給集體組織成員以外人員的商品性住宅。 在我國，小產權房在各地以舊城改造、城中村改造、新農村建設等名義存在已久，發展到今天已呈難以遏制之勢。小產權房問題便受到社會各界的廣泛關注并引發了激烈討論。而理論界與實務界對有關小產權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？眾說紛紜，見仁見智。其中，持肯定態度的學者認為，小產權房本身是符合法律和憲法精神的，不存在“非法”的問題，相反，應該盡快修改我國的《土地管理法》及相關法律，重新界定小產權房的法律地位。正如王軼教授所言：“無論是從《憲法》還是新《物權法》還是其他相關法律的角度，鄉產權房都是否違規都值得商榷”，政府國土部門“叫停鄉產權房建設與銷售的做法也缺乏必要的法律依據。” 筆者認為，當前我國正在落實科學發展觀，破解城鄉二元體制，如果能使小產權房合法化，不但可以保障農民和城鎮居民的合法權益，而且對構建和諧社會大有裨益。
二、小產權房的法律問題分析
（一）小產權房的法理分析。
1、集體土地使用權取得受限。
現有的集體土地使用權主要是一種限制性物權，這種限制性主要表現為對主體的限制，由于集體土地所有權的團體性、社區性，加上國家對農村土地的保護政策，使得集體土地使用權的主體范圍主要為集體組織的內部成員。在大多數情況下，擁有社員權是取得集體土地使用權的必要條件，而購買小產權房的人卻不具備社員權，這是小產權房問題的根源之一。
2、集體土地所有權缺乏處分權。
依照物權理論，所謂財產所有權，是指所有人依法對自己的財產享有的占有、使用、收益和處分的權利。集體土地所有權作為一種特殊的所有權，即體現了與國家土地所有權所不同的地位，集體土地所有權所缺乏的核心權能，即處分權。
（二）有關小產權房的法律沖突。
小產權房的核心問題是集體土地上面的建設用地使用權和宅基地使用權能否進入土地交易的一級市場自由流轉的問題，即集體作為土地的所有權人是否對土地擁有充分的處分權能的問題。《農村土地承包法》第34條規定：農村土地轉讓權屬于“承包方”（即“農戶”），而不屬于“發包方”（即“集體”），“承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的形式”。可見，《農村土地承包法》承認農戶的農地轉讓權，而《土地管理法》第63條則否認農戶的農地轉讓權，兩部法律存在著明顯的沖突和矛盾。依《物權法》規定農村土地承包權可以依法轉讓，對于轉承包的對象沒作限制，也就是說城市居民下鄉承包農村土地是不受限制的。事實上，前些年已經有了許多這樣的成功例子，城市居民下鄉為農村經濟帶來了新的經營模式，產生了新的活力。 但是，下鄉經營的城市居民中，有一部分人有解決居住問題的要求，這是順理成章的事情，但卻受到了法律的限制，也就是說這兩項規定在具體執行當中會遇到互相抵觸的情況。承包權可以轉讓，應該包括可以向城市居民轉讓，那就應該允許他擁有置業的權利。《土地管理法》第62條規定：“村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”這說明村民有權出售自己的房屋，但又規定不可出售給“城市居民”和只能出售（轉讓）給本村村民，這在法律邏輯上是說不通的。
（三） 小產權房的法律風險。
1、土地所有權人利益受損。
目前法律并不允許其在集體土地上進行房地產開發，集體土地征用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只占了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了，這實質上是一種“打貧濟富”的不合理的分配模式，在這過程中，農民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆轉性，必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之后農民生活保障問題將會受到威脅。目前，國家尚未出臺相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關于土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農民個體之間的關系來看農民個體一般處于劣勢地位，其權益更容易受到傷害。因此，由于大量開發小產權房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發小產權房帶來的最為嚴重后果之一。
2、購房者權利無法保障。
因小產權房開發及買賣違反了國家法律的強制性規定，故小產權房買賣合同當然被定性為無效合同，這一點在大量的法院判例中已得到證實。這樣一來，購買人無法獲得產權登記或過戶登記，不能成為房子的所有權人也無法再行轉讓，如果房子出現質量問題，也很難維護自身利益，若以后遇到國家征收，按規定也只補償給所有權人即村集體和村民。此外，這些小產權房很可能因違法而被強行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想象，那些購買了小產權房的人，隨著城鄉規劃的修改，將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗爭，阻止城市擴張，或者阻止城鄉規劃法的實施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發嚴重的沖突，新一輪的社會矛盾將會被激化，整個社會將會因此而付出沉重的代價。
三、解決小產權房問題的對策
（一）恢復集體土地所有權的民法屬性。
所有權本有絕對性和對抗力，所有權人有權排除任何他人的不法干預和侵害，集體土地所有權當然也不例外。
1、摒棄現行土地開發制度，完成農民開發權的回歸。
“土地一級市場的國家壟斷制度”是農民地權受到損害的主要原因，這一制度侵害農民利益的“死穴”在于過分強調國家利益而忽略了農民利益，同樣一塊土地，當其屬于農民所有或農村集體所有的時候，法律禁止其用于工業化、城市化；但同樣是這塊地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看來，政府禁止農民轉換土地用途，恐怕不是為了保護耕地、維護糧食安全，而是為了把轉換土地用途，獲得增值收益的利益留給自己。因此，政府查禁小產權房，是陷入一種利益沖突之中，即政府動用強制性權力，讓農民作出犧牲以增加政府利益。所以應該嚴格限制國家的農村地權，盡量把開發土地的利益還給農民。
2、賦予農民宅基地處分權，實現其土地財產功能。
土地是農村社會經濟生活的基礎，是農民最基本和最重要的生產、生活資料。農民個人在政治和經濟上的身份與其地權具有十分緊密的聯系，而地權在農民權利中屬于基礎性的權利。國家、地方政府或農村基層組織對農村社會經濟生活產生的影響，很多方面都是通過對地權實施影響而實現的。具體來說，賦予農民地權其實就是賦予農民對宅基地的實際處分權，而準確的說應該是把這項本屬于農民的權利交還回來。
（二）健全小產權房管理的法律法規。
國家提出禁止小產權房主要出于保護耕地的目的，那么允許宅基地流轉會不會給18億畝耕地“紅線”造成威脅？殊不知，正因為集體土地的所有權主體不清晰，農民的土地財產權利不完整，農民無法從法律上以一個合格的主體身份保護自己的土地，才導致地方政府的嚴重違法征地行為，這才是威脅到我國耕地保護的真正原因。 實際上很多農村小產權房是在農村宅基地上建設的，而不是占用耕地。正在進行的社會主義新農村建設運動中，部分村委會將原有的宅基地進行統一的規劃、集中起來建房，不損失耕地總數又多建房，除了用于自住的以外還可以出售，其穩定的經濟來源可以實現農民的生活保障。再者，正當的基本的生活應當受到國家的保障，高房價造就了小產權房這一衍生物，小產權房的問題牽扯著我國最低收入群體住房問題。因此，小產權房的合法化主要是解決因房價瘋漲買不起大產權房的人群的利益，未來的法規應當對關系到社會保障、國計民生的問題給予傾斜，相反若把小產權房作為投資行為，則不應予以保護。因此，小產權房合法化后，出臺相關合理的限制性法律條款是必要的，旨在對小產權房進行規范化管理，避免和根除其自由發展出現的土地無序占用、國家土地收益流失、物業管理混亂、違規拆遷等諸多問題，使小產權房導入有序健康發展的軌道。 因此，筆者建議：其一，加強對小產權房購房者的身份限定，主要針對中低收入人群；其二，加大保障性住房的建設，即小產權房必須是經濟適用房、兩限房等具有保障性、經濟實用性的房屋；其三，完善稅收政策，小產權房交易雙方要向國家補繳一定的稅費，以保證國家利益不受損失。對于已經在農村集體建設用地和村民宅基地上建設的小產權房，在補辦相關手續補交相關費用之后，應當給予相應的正式產權。
（三）現有小產權房的分類管理。
小產權房最大的問題是沒有產權，沒有法律意義上的權屬保障。因此，慎重處理、規范小產權房的產權問題是重中之重。一是對在城鄉結合部或城市近郊已建設或在建或未出售空置的小產權房，可將其中一部分具備基本條件的轉為經濟適用房或限價商品房，按照經濟適用房和限價房的有關政策向符合購買此房條件的居民出售；對已出售并已居住的小產權房，如果買賣雙方符合經濟適用房、限價房條件的，也可視為經濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權屬認定問題；二是對已出售并已居住多年的暫予以保留的小產權房，可按現行政策規定，轉變房屋土地性質，做好土地變性和征用手續，補交土地出讓金和相關稅費，將小產權房轉正為“大產權房”，即國有土地上開發建設的國有產權房，做好房屋登記工作，統一現有市場上的住房交易價格，規范交易秩序，這樣做有利于小產權房的徹底解決。希望國家有關部門通過對小產權房形成的反思，盡快通過立法解決農村集體建設用地的流轉問題，實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，逐步達到“同地、同權、同價”，以確保農村集體用地流轉后，農民的社會保障能夠得到基本保證，使農村集體建設用地有法可依、使用有序、管理規范、農民滿意。
（作者：鄭州市惠濟區人民法院書記員，法律碩士）
注釋：
肖運來.“小產權房”的是是非非[J].檢察風云，2007（20）：37.
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篇9
關鍵詞:小產權房;法律問題;宏觀調控;利益平衡
一、引言
宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。
宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規劃為北京市十大文化產業集聚區之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產權房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。
這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農村宅基地流轉的現行法律制度,同時對政府在房地產市場宏觀調控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰。
二、小產權房的概念和歷史發展
(一)小產權房的概念
“小產權房”(或鄉產權房)是指在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅,并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉鎮或村委員會蓋章以證明權屬,故稱為“小產權”或鄉產權房。目前政府出臺的所有法律、法規中沒有所謂“小產權”或鄉產權的概念,“小產權房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權房屋的一種約定俗成的叫法。
(二)小產權房的歷史發展
1.小產權房“十年磨一劍”,小產權房的出現并非近一兩年,而是已經十年有余。北京市的小產權房大概從20世紀90年代中期開始陸續出現。然而,從2003年開始,隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產權房法律問題才開始頻頻出現在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產權房的歷史已經有十余年,為何直到今天才有相關部門發出這樣的風險提示和禁令?有專家認為,小產權房出現這十幾年,相關管理部門一直監管不力。正如北京我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉指出的,“小產權房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管。”小產權房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。
2.小產權房目前的發展現狀。小產權房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現出燎原之勢。就全國范圍來看,小產權房在城市房屋開發中,占了相當大的比例。調查顯示,北京地區小產權房已占房地產市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]。可見,小產權房發展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關部門加強對小產權房的調控和監管已迫在眉睫。
三、“小產權房”的合法和非法化論爭
學界對于小產權房的合法、非法化論爭存在已久,很多學者和專家也就小產權房存在的利弊進行了深刻的分析。“小產權房”的實質是違法建筑沒有完全所有權的房屋,那種認為“小產權房”既有益于農民利益又能實現城鄉一體化的觀點忽視了“小產權房”背后的一個至關重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農民可以獲得部分利益,但長期看來農村集體經濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產權房”,后果很可能是若干年后城市郊區的農民喪失了土地和生活保障。將小產權房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農村土地(耕地)保護政策,有利于社會經濟可持續發展和保護農民的長遠利益。
四、小產權房的風險提示和法律處理
(一)小產權房的風險提示
透視小產權房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風險。根據目前法律,小產權房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農民。小產權房在房屋配套設施、物業管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農田上違法建筑的小產權房還存在被的風險。還有人提出,“小產權房”存在“鏈首”(建設環節是否符合規劃審批的風險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險)、“鏈尾”(權屬無法登記,產權不能明確的風險)三個環節的“風險鏈”[4]。可見,高房價催生下的小產權房,風險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風險有一個清醒的認知,不要購買小產權房。
(二)小產權房的法律處理
目前,中國政府相關職能部門紛紛諸如通知、規定等文件,對“小產權”房進行法律規制。拉倫茨教授說過,“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現象或脈絡的多樣表現形態時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據目前小產權房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發、建設的小產房應該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產權房,則應嚴格限制或者嚴禁開發、建設。具體處理如下:(1)已經開發而未建的“小產權房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復土地的本來用途;(2)已建未售的“小產權房”區分兩種情況,符合土地利用規劃、城鎮規劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產權房”作為經濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發相關的權屬證書;未經審批,不符合土地利用整體規劃的,對于這種類型也應該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產權房”可以參照情況二處理。
五、小產權房折射出的法律問題分析
(一)注重政府對房地產市場的宏觀調控
目前房地產市場呈現比較混亂的發展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產市場的有效干預和宏觀調控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產市場的供求平衡的預測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當,政府對“廉租房”和“經濟適用房”的建設仍然滯后。近年來,國務院辦公廳下發的國八條①和國六條②不僅沒有穩定住房價,相反出現了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現象。因此,要從根本上解決小產權房法律問題,政府還應該從源頭做起,加強和完善對房地產市場的宏觀調控能力,加大對廉租房和經濟適用住房的建設力度和供應能力。因為只有調整住房供應結構,增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經濟適用住房不經濟,廉租房僧多粥少的住房供應結構,才能從根本上切斷小產權住房的供應渠道。
(二)兼顧政府自身利益和社會各方利益的平衡
篇10
房改房不是大產權。
房改房屬于帶有補貼性質的福利房，嚴格上是有產權的，它是在國有土地上建的房產，由于國家政策原因產權歸個人所有，購買有優惠政策，在沒有歸個人之前可以叫小產權房，小產權房沒有國家發放的《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，購房合同不會給予備案；而大產權房，也就是商品房是要"五證"俱全的，其五證包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
（來源：文章屋網 ）
