經濟適用房管理辦法范文

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我國第一部專門管理城市規劃區內經濟適用房價格的法規《經濟適用住房價格管理辦法》已由國家計委、建設部制定完畢，2003年1月1日起正式實施。全文可到建設部網站查詢。

《辦法》規定，經濟適用住房價格實行政府指導價，而不是企業自主定價。上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。經濟適用住房零售時，要以基準價格為基礎，計算樓層、朝向差價，但整幢樓增減的差價代數和應為零。

《辦法》規定：經濟適用住房的基準價格，由開發成本、稅金和利潤三部分構成。其中，開發成本包括：1.用于征用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費；2.開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費；3.列入施工圖預？決？算項目的主體房屋建筑安裝工程費；4.在小區用地規劃紅線以內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費，以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費；5.貸款利息；6.行政事業性收費。開發企業的管理費與利潤分別不得超過前4項費用之和的2%和3%。

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第一條  為推進城鎮住房商品化和社會化進程，加快建立與社會主義市場經濟條件下具有社會保障性質的經濟適用住房建設、供應管理體系，解決中低收入職工家庭的住房困難，提高人民的居住水平，根據國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，依據《伊春市關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱經濟適用住房是指具有社會保障性質，以中低收入家庭為供應對象，并按國家和省住宅建設標準建設的普通住宅。

第三條  本辦法適用于伊春市建制鎮范圍內。鐵力市、嘉蔭縣可參照執行。

第四條  經濟適用住房建設與管理由市經濟適用房領導小組組織協調、審批，并進行工作指導。

第二章  范圍與條件

第五條  凡政府指定的具有開發資質的開發企業，均可在堅持“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則指導下，開發建設經濟適用住房。

第六條  在城市總體規劃的指導下，企事業單位可利用已有的場區、庭院，為職工建設經濟適用住房。

第七條  職工個人在報有關部門批準的前提下，可利用閑置土地建設自住的經濟適用住房。

第八條  經濟適用住房建設開工前，自籌資金必須達到工程總投資概、預算的30％。

第三章  計劃、審批與實施

第九條  經濟適用住房建設規模需根據居住水平、住房需求、發展目標、市場容量、經濟實力等情況和年度建設用地可提供數量，由各區以及中、省、市屬各單位編制中期規劃與年度計劃，報市房改委員會審批、備案。

第十條  經濟適用住房建設計劃預納入地方社會經濟發展計劃，計劃實施實行歸口管理。

第十一條  經濟適用住房建設項目經批準后，由各區及中、省、市屬各單位按系統負責組織實施。

第四章  資金來源與運用

第十二條  經濟適用住房建設資金可從城市住房基金、單位住房基金、住房公積金、預收售房款、其他房改資金和銀行貸款中籌集。

第十三條  經濟適用住房建設資金必須按專款專用原則嚴格控制，嚴禁挪用，并按工程進度撥付使用。

第十四條  經濟適用住房建設資金的使用，按照先自籌資金、后貸款資金的次序逐次運用。以防款額度過大，貸款資金固化。

第五章  設計與施工

第十五條  經濟適用住房的設計與施工要體現造價不高標準高、面積不大功能全，切實做到經濟、適用、美觀，使用功能滿足居民的基本生活需要，符合國家《城市居住區規劃設計規范》。

第十六條  對經濟適用住房設計、施工實行招投標制，擇優確定規劃設計方案及施工隊伍。

第十七條  經濟適用住房建設單位要與施工單位按有關規定簽定承包合同，合理確定工期和質量要求，確保工程高質量和按期交付使用。

第十八條  對經濟適用住房建設要實施監理制。無監理能力的建設單位必須委托監理公司進行工程監理。

第十九條  建立健全質量保證制度。嚴格執行國家工程施工規范和驗收標準及建設部頒布的《住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》。工程質量一次交驗合格率必須達到95％以上，優良品率要達到25％以上。

第二十條  經濟適用住房建設全部按中、低標準進行建設，以兩室戶型為主，平均每套住宅建筑面積控制在60平方米以內，也可適當安排少量的一室和三室戶型，以滿足不同家庭住房的需要。

第二十一條  經濟適用住房建設要廣泛應用新材料、新工藝、新技術、新產品，努力降低成本和能耗，提高建設工程的科技含量。

第六章  政策與價格

第二十二條  經濟適用住房建設用地在堅持合理、節約的前提下，優先給予安排，并實行行政劃撥方式供應，可根據批準的計劃，依法辦理用地手續。

第二十三條  對于經濟適用住房建設予以政策扶持，取消一切行政事業性收費并減免相關費用。

第二十四條  允許開發單位在經濟適用住房建設中開發部分門市房。享受減免政策的門市房建筑面積不得超過經濟適用住房總建筑面積的15％。

第二十五條  經濟適用住房出售價格實行政府指導價，1999年的平均價不得超過760元／平方米。此后每年由房改部門會同建委、物價部門按規定測定并公布一次。經濟適用住房的出售價格不得擅自提高。

第二十六條  經濟適用住房價格構成：

1.住房建設的征地和拆遷補償安置費；

2.勘察設計和前期工程費；

3.建安工程費；

4.住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）；

5.以上4項之和為基數的2％的管理費；

6.貸款利息；

7.稅費；

8.1.5％以下和利潤。

第七章  出售、申請與售后管理

第二十七條  開發企業開發建設的經濟適用住房出售要面向全社會中低收入家庭，并優先出售給教師和政府指定予以扶持的行業和部門職工。出售價格要按第二十六條規定的因素定價。

第二十八條  企事業單位自建或合作建設的經濟適用住房只能向本單位內部中低收入家庭職工出售。不得向社會出售。出售價格按第二十六條規定的前七項定價。

第二十九條  為便于職工在購買中參照對比，簡化手續，提高效率，開發建設的經濟適用住房要統一組織銷售；單位自建經濟適用住房由單位自行銷售。銷售執行公開辦公，公布房屋座落、層次、面積、價格，按著交款順序，由購買職工自行定位。

第三十條  凡購買經濟適用住房的職工，應填寫申請表，提供家庭現住房、人口及收入情況等材料，經所在單位證明，并由經濟適用住房領導小組辦公室建立職工購房檔案后，方可購買經濟適用住房。

第三十一條  建立經濟適用住房售后公用部位、設備和小區公用設施專項維修基金。開發單位在售房時，按售房款2％的比例向購房職工代收住房維修基金，并從門市房中每平方米提取50元的維修基金和100元的城市建設配套費。城市建設配套費由市建委收取，上繳市財政；住房維修基金由市房地產行政主管部門代管，存入市住房資金管理中心在銀行開設的專戶，專款專用，待業主委員會成立后，經業主委員會同意，由房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管，并按《黑龍江省關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》的規定管理使用。

第三十二條  經濟適用住房建設單位要對工程質量的最終責任。實行工程質量保證制度。銷售住房時須向住戶提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

第三十三條  經濟適用住房要全面推行社會化、專業化、市場化的物業管理新體制，擇優選擇物業管理企業，并加強對物業管理企業的監督和管理。收費標準和服務內容要與居民的經濟承受能力相適應，規范提高物業管理和服務水平，為居民創造良好的生活環境。

第八章  附則

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樓市的升溫使低成本的經濟適用房逐漸成為房產投機者眼中的肥肉。房產投機者們使用各種手段把一大批經濟適用房收入囊中，再伺機套利，導致經濟適用房變得越來越不“經濟”。

針對這一情況，2007年8月中旬國務院公布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定了經濟適用房的“有限產權”和上市條件；同年12月，中國建設部、國家發改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門聯合《經濟適用住房管理辦法》。辦法中，對經濟適用房的建設、價格、準入及退出、監督等方面作了更詳細規定，還首次將單位集資合作建房納入經濟適用房管理范疇。

政策趨嚴，可以有效保障中低收入家庭利益；而銀行緊縮經濟適用房貸款，也降低了信貸風險。長期來看，隨著國家調控力度加強，投資經濟適用房風險加大，回報率減小，打擊了很大一部分中小房產投資者，有利于房地產行業穩定健康發展。

“低”收入家庭嚴入

新辦法規定，城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：具有當地城鎮戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。

它的出臺既明確了經濟適用房購買者的條件，“壓低”了購房者的收入標準，又讓高于這個標準的人無機可乘，使經濟適用房真正成為中低收入家庭的“專利”。

面積控制在60平米以內

以往曾出現過4室2廳230平米的經濟適用房，也曾出現過業主開奔馳、寶馬在經濟適用房的小區出入。這些現象違背了經濟適用房建設的初衷。

新辦法中嚴格限定，經濟適用房面積必須在60平米以內。這樣一來，經濟適用房既能滿足大多數家庭基本居住需求，同時也大幅度降低了舒適度，從而減少了投資價值。

禁止出租

經濟適用房是為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，同時也是社會保障性質的商品住宅，如果用于出租，是對有限資源的極大浪費。 禁止經濟適用房用于出租，從根源上遏制了房產投資。

有限產權，限制流轉

“24號文”規定，經濟適用房的購房人只擁有有限產權，并提出購買經濟適用房5年后，不得直接上市交易。如確實需要轉讓的經濟適用房，必須由政府回購。5年以上的經濟適用房，購房人需要向政府補繳土地收益等綜合地價款后，才能取得完全產權，之后，才可以上市交易。“24號文”從流轉環節上對經濟適用房做出了限制，大大增加了炒房人的投資風險。

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關鍵詞：經濟適用房政策問題改進完善購房資格條件

中圖分類號：F812文獻標識碼：A文章編號：1007-3973（2012）004-149-02

1引言

住房問題是關乎國計民生的重大問題，作為市場經濟體制和計劃經濟體制之間的一個“交集”,經濟適用房自誕生之日起就一直備受爭議（賴華東、蔡靖放，2007；林卡、高紅，2007）。作為以經濟性和實用性為特點的保障政策，經濟適用房政策在實施過程中也存在不少弊端和問題，在此，本人只作粗略分析及建議。

2經濟適用房政策的有關規定

2.1購房資格條件及申請程序

中國建設部、國家發展和改革委員會、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門日前聯合《經濟適用住房管理辦法》指出城市中低收入家庭有當地城鎮戶口，家庭收入符合市縣級人民政府規定的低收入家庭收入標準，無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。后兩項標準由市級人民政府根據當地實際財政情況，生活水平及其他因素綜合確定，實行動態管理制度，每年度必須向社會群眾公布。

2.2經濟適用房成本構成

按照相關法律規定，經濟適用房的售房基準價格由開發成本、稅金、利潤三個部分組成。由于稅金、利潤率以及土地價格是建造部門無法加以掌握和控制的，唯一可以通過有效合理的管理加以控制的就是建筑成本。

3經濟適用房政策實施過程中遇到的問題

3.1戶型和面積問題

2010年，成都市房管局相關負責人介紹說，由于政策規定，經濟適用房的建筑面積不得大于70平方米。要把形狀方正、采光通風好、外形美觀等各種因素在70平方米的面積限制條件下融合在一起絕不是一件簡單的事情。雖然如此，面積遠遠大于70平方米的豪華復式經濟適用房卻層出不窮，有時候還包括開發商精心設計的樓中樓屋頂露臺。這樣一來，經濟適用房已經偏離了其本身的定義：過大過于豪華的經濟適用房的購房價格遠遠超出低收入家庭的承受范圍，而較為富裕那部分高收入家庭在很大可能性上占用國家資源，把經濟適用房當價格較低的商品房來買置，這樣，嚴重侵害了低收入者本有的權利。今年，成都市推出清溪雅筑、荊竹苑、勝天人居、東洪廣廈四個保障性住房項目，共計9084套房源。成都市經適房的銷售價格是政府定價，按照成本定價的原則，由成都市物價局會同成都市住房委員會辦公室在經適房建設項目銷售之前審定銷售價格，并向社會公布。

3.2購房資格審查問題

中央政府和各部委的有關經濟適用房的文件中，購買對象都是低收入家庭。然后各地幾乎都存在這樣的情況，部分高收入者享受經濟適用房的優惠政策，因為蓋有代表低收入的單位公章并非一件難事，只需花少許的融通費用或者緊靠關系。顯而易見，對經濟適用房購買對象的資格審查缺乏可操作性的規定，且在實際實施過程中相關部門并未嚴格執行。甚至有的中小城市沒有具體的對購房者資格審查的程序，實際上是放開供應。一些開發商在建設經濟適用房過程中通過種種手段謀取了遠遠超過3％的暴利，極大削弱了經濟適用房的社會保障作用。對于那些弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，取得經濟適用房資格條件的個人，相關部門應按原價格考慮折舊等因素作價收回所購住房，并依法和有關規定追究責任。

3.3監控機制缺乏

經濟適用房是政策性保障住房，很多地區主要還是以開發商為主組織建設。利潤最大化，也就是最高的投資回報率，乃開發商的追求所在。政策的出臺、實施及其效力，主要取決于地方政府的態度、決心和管理能力，地方政府對經濟適用房政策的實施起著關鍵作用，在監管土地市場、資金管理運作等方面負有主要責任。房地產開發商不應只考慮銷售和利潤，疏于對購買者資格條件的審查，違背政府政策的初衷。下定決心，加大力度，采取群眾監督制度，防止。

4關于經濟適用房的相關建議

4.1嚴格控制戶型和面積

目前，很多高收入者利用經濟適用房監控機制的不成熟，購買大面積的經濟適用房，使得政府的政策初衷難以實現。嚴格堅持以經濟性和適用性兩大原則，把住戶面積控制在規定的范圍以內，這樣住房空間的局限性和舒適性會有助于褪去

參考文獻：

[1]李芙蓉.中國經濟適用房政策執行情況分析[D].廈門大學,2008.

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關鍵詞:經濟適用房；制度；管理；規范

經濟適用住房是我國進行房改過程中，為適應新的社會經濟形勢，推出的由政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。目前其基本類型主要包括平價房、安居房、解困房等。經濟適用住房是政府扶持的具有經濟性和適用性的社會保障住房。經濟性是指住房價格相對市場價而言是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建設標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。對經濟適用房項目，政府免收土地出讓金，建設和經營中的行政事業性收費，減半征收，并對成交價格、購買對象、面積和開發建設單位的利潤進行限制。

近年來，住宅類房地產價格一路走高，平抑房價、使普通老百姓能夠居者有其屋，已經成為社會關注的焦點，人們越來越多的開始關注經濟適用房這種帶有一定福利性質的商品住房。而從1998年開始的經濟適用房的供給、分配方式，目前看來存在較多的問題和爭論。

一、目前經濟適用房的狀況

（一）經濟適用房的投資量逐年減少

1998年來，太原市通過土地劃撥、以政府建設的方式，開發了興華北小區、匯豐苑、東華苑、濱河小區、文華苑幾個經濟適用房小區之后，本市就沒有建新的、具有一定規模的面向社會銷售的經濟適用房小區，經濟適用房更多是舊城改造和部分單位集資建房的形式進行投資。普通市民在2004年后就基本買不到經濟適用房。

（二）經濟適用房的分配問題

1、經濟適用房到底經濟了誰

區位較好的經濟適用房小區中，寶馬、奔馳轎車隨處可見，二十萬以上的私車是主流，套型面積100平米以上是普遍現象，這些人才是經濟適用房福利的享受者？

區位較差的經濟適用房小區多數住宅用于出租，一項數據表明經濟適用房中有45%用于出租。例如搜房網報道，在北京位于昌平區的回龍觀、天通苑兩大經濟適用房社區內，房屋出租率已占全區租賃交易總量的78.8%。近八成的經濟適用房對外出租，彰顯多數購房者不僅不缺房子住，而且把購買經濟適用房當成了一種“投資”。

2、購買難度大

排隊買號，經濟適用房出售的主要方法。

（1）在排隊大軍中，哪些是應該站在這個隊伍中的，哪些是不應該站在這個隊伍中的，也是一個問題。目前對購買經濟適用房的限制有些寬松，絕大多數本地人都可以去買，倒賣房號現象嚴重，在北京一個房號可以賣到5萬以上。

（2）排隊的人，也許能得到一些位置或戶型不佳的房子，但有些人不用排隊，卻能買到非常好的經濟適用房。經濟適用房發售中的黑幕，近年來時有出現，例如2004年8月，北京三環新城經濟適用房項目放號只從第163號開始發放，前162號留給一期已交定金但未選房的客戶。至于這162位客戶的信息則屬于不能公開的秘密。

二、經濟適用房政策的取向

由于存在上述的問題，目前經濟適用房政策的存續，有兩種觀點，一種認為應當取消這種福利房制度，建立正真的房地產市場經濟體系，由市場來決定住宅的供給；另一種觀點，也是政府政策的導向，加強經濟適用房的監管，重視經濟適用房的建設，通過經濟適用房政策來解決許多城鎮居民的居住難題，改善居住條件。

三、我之所見

我認為目前由于我國土地政策的特殊性，土地市場還是以國家配給為主要的供給方式，政策性強于市場性，所以房地產市場還不可能完全由市場規律起主導作用，經濟適用房還有存在的必須性。既然經濟適用房是解決中低收入者居住問題的關鍵，有其存在的必要，我認為進一步加強管理與規范經濟適用房建設、分配、交易等各個環節是目前經濟適用房管理的重中之重。

（一）建設環節

1、政府持續穩定的提供經濟適用房劃撥土地。

政府利益和人民利益的對比，我想人民利益是第一位的。增加經濟適用房用地也許會減少地方財政收入，但會增加居民的幸福指數。穩定的土地供應是經濟適用房建設的前提和保證。同時應當避免中低收入者居住太過集中，引發社會問題。也就是說經濟適用房小區規模不易太大。土地的供應也不易過多集中在城郊，這樣會加大購房者的居住成本，使經濟適用房難以銷售。

2、嚴格控制開發成本和戶均面積

經濟適用房的相關信息、開發成本應當公開，嚴格按照《管理辦法》控制成本，避免出現經濟適用房不經濟的現象。對于開發商來說，經濟適用房的銷售不存在問題，所以合理的利潤還是能夠得到。經濟適用房的戶均面積應以中小型為主。

（二）分配環節

1、嚴格審核

嚴格審核制度，加快建立住房檔案和個人信用制度，只有符合要求的中低收入無房戶，住房困難戶才有資格購買。例如已婚者、未婚大齡者、戶人均居住面積小于20平米者等。在住房檔案和個人信用制度還未建立的條件下，我個人認為審核難的問題還是在于透明度不夠高，應當采用網上公示的辦法，公示內容應當包括每個申請者的姓名、工作單位、職務、目前居住狀況及配偶的相關情況，只有在公示期間無異議的情況下，才能成為經濟適用房的預購人。

2、價格

在確定經濟適用房政府指導價的基礎上，再確定購買人群的住房面積標準，比如按級別和職稱來劃分標準。標準以內的按照經濟適用房價格購買，超過標準的按市場價購買。

3、購買

借鑒杭州市做法，購房采取輪候制并實行等額搖號，按預登記人員《準購證》的順序號為序，依據提供的房源數確定中選人員范圍，然后實行等額搖號（有多少套房子定多少人），并搖號確定選房順序號，最后在網上進行公示。若參加搖號后放棄購買的，《準購證》作廢；今后仍需購買的，《準購證》重新編號，其號碼輪至末尾。

（三）上市交易環節

1、經濟適用房轉讓

目前對經濟適用房的轉讓的限制沒有明確的規定，多數地區規定5年內不準轉讓，轉讓時要交納一定比例的補地價款。我認為這個地方存在國有資產流失的問題。我認為凡是符合上市條件的經濟適用房，賣房者必須按轉讓時的市價足額補交土地出讓金及所享受的稅費減免，也就是說經濟適用房的出售者只能獲得轉讓時購買同樣買經濟適用房的價格，以還經濟適用房安居的本質，并且減輕政府負擔。

2、經濟適用房的出租

《管理辦法》中明確規定，個人購買的經濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經營。我認為如有用經濟適用房出租經營的，政府可以采用原價回購再分配的辦法。回購也適用于經濟適用房的所有者擁有其他類住宅的情況。

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第一條  為規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售行為，啟動住房消費，滿足居民改善居住條件的需要，根據國家有關規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于四川省城鎮（含獨立工礦區）已購公有住房和經濟適用住房首次上市出售的管理。

第三條  本辦法所稱的已購公有住房，是指城鎮職工（含居民，下同）根據國家和縣以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定按成本價格購買的公有住房。

本辦法所稱的經濟適用住房，是指城鎮職工（含居民，下同）按市、縣人民政府指導價購買的國家給予優惠政策建造的住房，包括安居房、廣廈房、解危解困房和集資合作建設的住房。

第四條  已購公有住房和經濟適用住房上市出售必須依法進行，遵循自愿、平等、等價有償的原則，成交價格由買賣雙方協商議定，其合法權益受法律保護。

第五條  已購公有住房和經濟適用住房出售后，該職工不得以任何理由再按照成本價購買公有住房，也不得購買政府提供優惠政策的經濟適用住房或租住公有廉租住房。

第六條  市、縣人民政府應當在建立職工家庭住房檔案，清理、糾正違規住房，并根據本辦法制定當地公有住房和經濟適用住房上市出售實施方案的基礎上，經省人民政府批準后，開放已購公有住房和經濟適用住房交易市場。

第七條  省人民政府建設行政主管部門負責全省已購公有住房和經濟適用住房上市出售的管理工作。

各市、州、縣人民政府和地區行政公署房地產管理部門負責本行政區域內的已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理工作。

第二章  出售條件

第八條  職工已購公有住房和經濟適用住房，在取得合法房屋產權證書后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：

（一）超過其住房面積控制標準部分（不含公攤面積）未按規定以市場價補足差價的已購公有住房；

（二）超過其住房面積控制標準部分未按規定補交稅費的已購經濟適用住房；

（三）超過其住房面積控制標準購占兩套以上公有住房、經濟適用住房的，或者以非市場租金租住公有住房又按住房制度改革政策購買的公有住房、經濟適用住房；

（四）利用公款超標準裝修，超標準部分未按規定補足裝修費用的；

（五）上市出售后會形成新的住房困難的；

（六）以分期付款或抵押貸款方式購買，但房價款尚未付清或未經抵押權人同意上市出售的；

（七）處于房屋拆遷公告范圍內的；

（八）擅自改變房屋使用性質的；

（九）法律、法規以及縣以上人民政府規定的其他情形。

第九條  與機關辦公區、學校教學區和企事業單位生產區、工作區分割不開的已購公有住房和經濟適用住房，只能向原產權單位或者單位職工出售。

第三章  出售程序

第十條  市（縣）人民政府房地產管理部門應在房地產交易市場設立已購公有住房和經濟適用住房上市出售服務專柜，房地產交易管理部門、產權管理部門、住房制度改革管理部門實行聯合辦公，為職工出售已購公有住房和經濟適用住房辦理有關手續提供便利。

第十一條  職工出售已購公有住房和經濟適用住房，應到房地產交易市場公有住房和經濟適用住房上市出售服務專柜，向房地產交易管理部門提出申請，填報已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表，并提交下列材料：

（一）房屋所有權證書、土地使用權證書；

（二）房屋所有權人（含共有權人）簽署的同意出售的書面意見；

（三）房屋所有權人（含共有權人）身份證及戶籍證明；

（四）購房專用發票或有效付款憑證；

（五）職工及其配偶所在單位出具的已購公有住房或經濟適用住房是否超標，超標部分是否按規定補差，有無違規購占住房，是否已作糾正的證明。已建立職工家庭住房檔案的，可不再提交單位證明。

第十二條  房地產交易管理部門在受理申請后，應當會同縣以上住房制度改革管理部門對是否符合售房條件進行審核；房屋產權管理部門應在該申請出售房屋的所在地公告售房信息，并對該房屋面積進行復核。

自公告售房信息之日起7個工作日內，單位和個人可對該房屋上市出售提出異議；該房屋原產權單位可提出同等條件下保留優先購買權的書面意見。

房地產交易管理部門應自收到申請之日起15日內，根據審核和公告情況，作出是否準予該房屋上市出售的書面答復。準予出售的，應通知保留優先購買權的原產權單位參與交易。

第十三條  已購公有住房和經濟適用住房上市出售的買賣當事人應當依法簽訂房屋買賣合同，如實申報成交價格，經房地產交易管理部門核實后，按規定繳交有關稅費。房屋產權管理部門應自交易過戶手續完畢之日起30日內，辦理房屋所有權轉移登記手續，發放房屋所有權證。

第十四條  已購公有住房和經濟適用住房出售時，房屋所有權和該房屋所占用的土地使用權同時轉移，買方應憑變更后的房屋所有權證書到土地管理部門辦理土地使用權變更登記。

尚未領取土地使用權證書的已購公有住房和經濟適用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有權人可以憑房屋所有權證到房地產交易管理部門先行辦理交易過戶手續，辦理完房屋所有權轉移手續之日起30日內，由買方持變更后的房屋所有權證書到土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。辦理土地使用權證書，除工本費外，不得收取其他任何手續費。

第十五條  已購公有住房實際復核面積與房屋所有權證書標明面積不符的，以實際復核面積為準。實際復核面積大于房屋所有權證書標明面積的，在該購房職工住房面積控制標準范圍內的部分按購房當年房改成本價、超過住房面積控制標準的部分按購房當年市場價，向原產權單位補足購房款后，方可上市出售。

第四章  交易稅費

第十六條  已購公有住房和經濟適用住房上市出售，按國家現行規定繳交下列稅費：

（一）出售居住超過一年的已購公有住房和經濟適用住房，免繳營業稅；居住不足一年的，營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計繳；

（二）買方暫按當地執行的契稅稅率標準減半繳納契稅；

（三）買賣雙方分別按成交價的0.5‰繳納印花稅；

（四）普通住宅暫免繳納土地增值稅；

（五）買方按所購住房座落位置的標定地價的10％、沒有標定地價的按成交價的1％繳納土地出讓金；

（六）按成交價的0.5％交納交易手續費（含房屋產權登記費等），由買賣雙方各負擔一半；

（七）房屋所有權證、土地使用權證工本費各按10元交納。

國家稅費政策有新規定的，從其規定。

第十七條  鼓勵職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后一年內，該戶家庭按照市場價購買住房的，或者已購公有住房和經濟適用住房上市出售前一年內，該戶家庭已按照市場價購買住房的，按房屋產權交換繳交稅費。

第十八條  職工按本辦法規定以市場價出售已購公有住房和經濟適用住房，在依法繳交稅費后，其收入歸職工所有。

第五章  房屋售后維修

第十九條  已購公有住房上市出售后，房屋維修仍按照上市出售前已購公有住房售后維修管理的有關規定執行，職工原繳納的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還，隨房屋產權同時過戶。

第六章  罰則

第二十條  違反本辦法第五條的規定，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售后，又以非法手段按照成本價購買公有住房或者政府提供優惠政策建設的經濟適用住房的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門責令其退回所購房屋或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處1萬元以上3萬元以下罰款；以非法手段租住公有廉租住房的，責令退還公有廉租住房，按市場住房出租標準補交租金，并可處相當于補交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元。

第二十一條  采取欺騙手段，將不得上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處3萬元以下罰款。

第二十二條  從事公有廉租住房出租管理工作的人員違反本辦法規定出租公有廉租住房的，由縣以上人民政府房地產行政主管部門處以相當于承租人按市場住房出租標準補交租金金額的罰款，但最高不得超過3萬元；并由其所在單位或上級主管部門給予行政處分。

第二十三條  從事已購公有住房和經濟適用住房出售管理工作的人員弄虛作假、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十四條  依照本辦法第二十條、第二十一條和第二十二條收取的罰款、補交房價款、補交租金和沒收的違法所得，應一并上交財政。

第二十五條  當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第七章  附則

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為促進我市房地產市場持續穩定更健康地發展，加快實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標，盡快建立和完善我市中低收入家庭住房供應體系，根據國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）精神，結合我市實際，提出如下意見。

一、我市房地產業發展的基本態勢1998年以來，我市認真貫徹國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知精神，積極開展住房改革，加快培育房地產業。經過幾年的努力，我市房地產市場有了長足的發展，房地產市場體系初步建立，以住宅為主的房地產業已成為我市經濟發展的重要支柱，市民群眾的住房條件得到了較大的改善。

2002年我市房地產業對GDP的貢獻率為11.6%，市區居民人均居住面積由1998年的9.6平方米增加到12.5平方米。從總體上看，我市房地產業的發展是健康的。但同時也要看到，當前我市房地產市場還存在著一些突出的矛盾和問題，主要是住房供不應求，供求關系失衡；住房供給結構不合理，高檔住房和低價位住房、經濟適用房比例不盡合理；商品房和經濟適用房的建設、管理和銷售尚不夠規范，政府在房地產市場的監管和調控方面存在薄弱環節，特別是商品房的價格上漲過快。

這些問題的直接影響是多數市民群眾特別是低收入市民群眾的經濟收入增長跟不上房價的增長，造成買不到房或買不起房。從長遠看，勢必導致其他產業經營成本上升，創業門檻抬高，削弱其他產業的利潤和競爭力，影響杭州的長遠發展。

二、當前和今后一個時期我市房地產業發展的指導思想和工作目標當前和今后一個時期是我市經濟發展的重要戰略機遇期，也是我市房地產市場發展的重要時期。當前和今后一個時期我市房地產市場發展的指導思想是：認真落實國務院國發〔2003〕18號文件關于“總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定”的要求，建立房地產業發展兩個目標體系，即建立面向全國的充分市場化的房地產市場體系和面向本市居民的以居住、解困為目標的住房保障體系。

基于上述指導思想，當前和今后一個時期我市在房地產業發展中既要完善商品房市場發展的有關政策、措施，加強宏觀調控和市場監管，促進商品房市場持續穩定健康發展，又要建立科學合理的面向本市居民的住房保障體系，實現“居者有其屋”的目標，即一手抓市場，一手抓保障，確保我市房地產業發展目標和住房保障目標同步實現。

為實現上述目標，一是要通過深化改革，不斷消除影響杭州市城市居民住房消費的體制性和政策性障礙，培育住房消費，完善房地產市場體系，進一步發揮市場機制在資源配置中的基礎性作用；二是要以有效需求為導向，立足于調整商品房供應結構，提高住房質量，滿足不同收入家庭特別是中低收入家庭的住房需求；三是要針對發展中出現的問題，切實加強宏觀調控和市場監管；四是要強化政府的住房保障功能，保證市民群眾的基本住房需求；五是要堅持在國家統一政策的指導下，根據我市的具體情況進行科學決策，使我市房地產業的發展與經濟社會的發展相適應。

三、采取切實措施，促進我市房地產市場持續健康發展（一）重點建設與市民群眾經濟承受能力相適應的經濟適用房和中低價位商品房。

在城市總體規劃和居住區專項規劃的指導下，加大市區普通居民住宅用地的供應量，規劃建設若干個大型居住區、大型樓群并盡快投放市場。

要盡快規劃若干塊大型經濟適用房建設用地，加快土地征用，加快經濟適用房建設。經濟適用房主要用于安置本市中低收入家庭和城市建設拆遷家庭。在經濟適用房需求得到緩解前，近年內確保經濟適用房建設用地不低于住宅用地供應總量的50%.同時，要加快中低檔商品房的建設，力求達到國務院要求的房地產市場供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，以盡快解決本市居民的住房問題。

（二）建立《經濟適用住房權屬證書》機制。

1、要通過《經濟適用住房權屬證書》這一載體和相關機制，使經濟適用房市場體系與房地產市場體系相銜接。要專門設計《經濟適用住房權屬證書》，使之與普通商品房的《房屋所有權證》相區別。《經濟適用住房權屬證書》持證人為經濟適用房的購房人，享有該房的有限產權。

2、經濟適用房必須住一定年份后才可上市交易（其中，經濟適用房為五年，經濟解困房為十年），在規定期限內或雖已達到規定期限但未辦理補交規費等相關手續的，持證人不得將其轉讓、抵押（除購房人用于購買該經濟適用房的抵押貸款外）、出租。持證人在規定期滿并按規定補交相關費用后，可向房產管理部門申請更換《房屋所有權證》。2003年3月31日[即《杭州市人民政府關于進一步加強杭州市區經濟適用住房建設和銷售管理工作的若干意見（杭政〔2003〕3號）下發之日]起和新建的經濟適用房，其上市交易時需繳納的費用，由專門工作機構在購房時作出規定，并在其權屬證書中注明。此前購買的經濟適用房，在規定期滿后需上市交易的，按購買時該經濟適用房出讓土地評估價或市場底價的55%計繳相關費用。

（三）加強經濟適用房的管理。

1、改革搖號辦法，采用搖號輪候制，確保所有符合購買經濟適用房條件的市區居民都有機會購買經濟適用房。要確保經濟適用房戶型結構合理，中小戶型應占大部分。要嚴格經濟適用房準入條件，防止高收入者、投資和投機者進入經濟適用房市場。

2、對被拆遷困難戶實行有條件的安置保底政策。即經核實被拆遷人在本市另無住房，確因經濟困難而申請放棄拆遷房屋產權的，可由建設單位在本市范圍內提供建筑面積不小于46平方米的成套房作為安置用房，其產權歸屬建設單位所有，雙方建立租賃關系。

（四）加強商品房市場管理。

1、對商品房銷售，在銷售時除注明建筑面積外，必須注明套內面積，以提高銷售透明度。

2、公開商品房預（銷）售房源信息。房地產開發公司在取得《商品房預售證》后，必須向社會公開所有經批準的可預（銷）售房屋的房源信息。市房管部門應將所有經核準的預（銷）售房源信息在網上公示。公示內容包括：預售證號、房號清單、預（銷）售總面積、預（銷）售總套數。

3、實行商品房銷售全程管理。對經批準銷售的商品房，實行全程控制、動態管理。由市房管部門向社會公布各開發公司銷售并備案的商品房（凡房屋完成交易的，必須報備、公布）各銷售樓盤的銷售現狀，包括經批準后己預（銷）售備案房源（房號）和未銷售備案房源（房號）。

4、嚴肅查處商品房銷售中的違規行為。對房地產開發公司有房源而拒絕銷售的行為，市房管部門要在接到投訴、舉報并經查實后作出處理。接到群眾第一次投訴并經查實后，予以警告，責令其限期整改，并在新聞媒體上曝光，被拒絕人確定購買房源的銷售價格不得高于其開盤時的備案價格；接到群眾第二次投訴并經查實后，在新聞媒體曝光的同時，記入房地產開發企業信用檔案，作為該開發企業開發資格核定和驗審的依據，情節嚴重的降低或取消其開發資格。

5、切實遏制房地產炒作行為。為緩解目前我市住宅供不應求、房價持續上漲、房地產炒作屢禁不止的狀況，按照國家財政部、稅務總局的有關規定，通過加強稅收征管和恢復征稅進行稅收杠桿調節，切實遏制房地產炒作行為。從2004年1月1日起，對房地產交易（本市居民為改善住房條件的買賣行為除外）征收20%稅率的個人所得稅，具體辦法及實施細則由市財政局（稅務局）會同市物價局、房管局、房改辦另行制訂。

（五）加強住宅建設用地的開發管理。

1、控制單體農居，鼓勵建設小高層（12層）以上農居。具體措施另行制定。

2、對經濟適用房建設實行統一政策、統一規劃、統一標準、統一管理。具備下列條件的企事業單位可申請自建或通過土地置換取得經濟適用房。

（1）符合杭州城市總體規劃要求，規劃為住宅用地的；

（2）在市區四類土地以外（含四類土地），為單位自有宿舍生活區用地的；

（3）所建經濟適用房供給對象為生產銷售困難且住房困難的雙困企業中符合申購條件并已領取《經濟適用住房準購證》的；

（4）所有購買、辦證等手續納入市里統一辦理，不得變相搞福利分房或實物分房，多余的經濟適用房房源必須交市里按經濟適用房銷售管理辦法實施銷售。

符合上述條件的企事業單位，原建住宅被鑒定為整幢危險房屋且未納入近期拆遷計劃的，因城市環境整治其住宅需要拆翻建的，可申請建設經濟適用房或利用單位自有存量土地置換以及由政府分配取得經濟適用房，原則上不能自行建造經濟適用房。具體細則由市建委會同市規劃局、國土資源局、房管局另行制定。

3、嚴格商品房開發中的土地管理。加強對商品房開發的土地管理，遏制房地產開發商在商品房建設中的違法違規行為。對征而不用超過兩年的土地，由市國土資源局按照《土地法》的規定依法予以收回。

（六）建設一批大學畢業生和外來務工人員的租賃公寓。

為保護好大學畢業生和外來務工人員在杭創業的積極性，解除其后顧之憂，建設一批專供來杭創業大學畢業生和外來務工人員居住的專項租賃公寓。從今年開始，籌建大學畢業生公寓，按照人均8平方米的標準建造集體宿舍，第一期建設面積為5萬平方米。要按照政府主導、社會參與、市場化運作的方式，將公寓出租給來杭創業的單身大學畢業生。外來務工人員的暫住公寓，由各區政府負責，通過租賃市區存量住房以及采取政府供地監管、只租不售、市場定價、合約租住的市場化運作方式予以解決。可由資信良好的開發企業組建服務公司，建設外來民工集體宿舍。具體辦法由市房管局會同市建委、物價局、財政局另行制訂。

（七）加強房地產信息體系建設。

要盡快建立以城市地理信息系統為基礎，依托杭州市政務外網，實現全市各類房地產及相關信息資源數據共享的杭州市房地產宏觀決策支持系統，為各職能部門日常管理、公眾信息查詢、網上辦事提供網絡平臺，并在此基礎上為政府宏觀調控提供決策支持。

系統應以圖形化的形式展示全市各類土地、房產資源的分布，全面、準確地反映各類房屋的產權情況和租賃信息，實現以個人和家庭為單位的房產信息統計，并具有面向社會及時房地產信息的功能；通過對人口、住房擁有情況、土地供應情況、不同房產分布情況等信息資源的分析，利用各種知識決策模型，有效地幫助政府職能部門對土地定價、經濟適用房和商品房的投放比例，以及城市規劃、產業布局、交通組織、城市管理等提供決策支持。

杭州市房地產宏觀決策支持系統的建設由市政府辦公廳牽頭，各相關部門協同配合，力爭明年上半年基本建成。

篇8

第二條本意見適用于在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷對被拆遷人的補償、安置。

第三條為使城市房屋拆遷貨幣補償最低標準與房地產市場發展水平相適應，城市房屋拆遷貨幣補償最低標準確定為6萬元。

第四條被拆遷人具有城區常住戶口，在城區僅有一處住房且戶口與被拆遷房屋權屬證件一致并在該房屋中實際居住的，獲得的補償金額低于拆遷貨幣補償最低標準的，拆遷人應當按照拆遷貨幣補償最低標準對被拆遷人予以補償。

第五條貨幣補償金額指被拆遷房屋的房地產市場評估價，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費以及被拆遷房屋附屬物、室內自行裝飾等補償金額。

第六條被拆遷人獲得城市房屋拆遷最低貨幣補償標準后仍無力解決住房困難的，可以申請購買租售并舉的經濟適用房（即解困定銷房）。租售并舉經濟適用房的房屋套型建筑面積在65平方米左右。

第七條購買租售并舉經濟適用房實行申請、審批和公示制度。被拆遷人簽訂貨幣補償協議后，書面申請購買租售并舉經濟適用房，如實填寫《**市市區租售并舉經濟適用房審批表》，拆遷人或拆遷實施單位證明其是否執行城市房屋拆遷貨幣補償最低標準，街道、社區初審其經濟收入及有無其他房屋，市建設局審查批準，并在實際居住地和新聞媒體上分別進行公示，經公示無異議的，準予辦理租、售手續。

第八條符合購買租售并舉經濟適用房的被拆遷人，應將其拆遷貨幣補償最低標準的金額抵算購買45平方米（不含層次差價、自行車庫及附屬設施費用）的租售并舉經濟適用房，其余20平方米可按國家規定租金標準租賃使用；自愿購買的，每平方米按當年經濟適用房價格優惠200元結算。

第九條租售并舉經濟適用房在取得完全產權5年后方可上市。上市時，應按屆時同地段普通商品房與經濟適用房差價的50%向政府交納增值收益。

第十條被拆遷人在本市城區僅有一處房屋，拆遷獲得的貨幣補償金額在18萬元以內且無力自行解決住房問題的，可以申請購買經濟適用房。

第十一條被拆遷人簽訂貨幣拆遷補償協議后，書面申請購買經濟適用房，如實填寫《**市購買經濟適用房申請表》，由所在單位鑒證，無單位的由街道、社區鑒證其收入及住房情況，拆遷人或拆遷實施單位鑒證補償情況后，連同貨幣拆遷補償協議，交市建設局審查批準，并在其實際居住地和新聞媒體上分別進行公示，經公示無異議的，發放準購通知單。

第十二條被拆遷人持有《建設工程規劃許可證》未領取房屋所有權證，但能夠證明該房屋為其合法擁有的，經市房管部門確認合法建筑面積后進行補償。

第十三條《城市規劃條例》實施前，因歷史原因形成的無證、手續不全的住宅房屋，與**年原泰縣航測圖標注相符的，經市房管部門確認面積后按有證房屋進行補償。

《城市規劃條例》實施后至《城市規劃法》實施前，因歷史原因形成的無證、手續不全的房屋與**年原泰縣航測圖標注相符的，經市房管部門確認面積后，參照同類型結構、等級、折舊標準的有證房屋市場評估價給予90%的補償。

第十四條拆遷公告后進行突擊建房和房屋裝修的不得給予補償。

第十五條臨時安置補助費按合法建筑面積計算，城市房屋拆遷每平米5元，征地房屋拆遷每平米3元，不足400元的，按400元補助。

第十六條自**年起，本市城區內住宅房屋的被拆遷人選擇多高層或高層住宅安置的，可以享受以下優惠：

（一）全額減免電梯運行、維護及更換費用。

（二）購房時優惠公攤面積，具體按以下情形及比例結算：

1、被拆遷房屋主房為平房，被拆遷人選擇雙電梯單元的，其安置房公攤面積部分優惠25%，選擇單電梯單元的，優惠20%；

2、被拆遷房屋主房為樓房，被拆遷人選擇雙電梯單元的，其安置房公攤面積部分優惠20%，選擇單電梯單元的，優惠15%。

第十七條對被拆遷人減免費用按以下程序辦理：

（一）被拆遷人填寫申請表，并提交個人身份證、房屋拆遷補償安置協議書、安置住宅房屋產權證等證件交所屬物業公司統一報送市建設局；

（二）市建設局或拆管辦審查拆遷補償安置協議的相關內容，市物業管理處核準應減免的費用；

前款減免的費用由市財政負責承擔。

被拆遷人享受優惠公攤面積按以下程序辦理：

（一）被拆遷人在結算安置房價款時填寫優惠公攤面積申請表，并提交個人身份證、房屋拆遷補償安置協議書、購房發票等證件報市建設局；

（二）市建設局或拆管辦審查拆遷補償安置協議的相關內容，市開發辦核準優惠結算的金額，優惠結算的資金由拆遷人一次性支付。

第十八條被拆遷人辦理相關優惠或費用減免必須符合以下要求：

（一）申請優惠或減免的被拆遷人姓名須與房屋拆遷補償安置協議中的姓名一致，被拆遷房屋面積以房屋拆遷補償安置協議載明的合法建筑面積為準；

（二）被拆遷房屋面積小于安置房面積的，僅優惠或減免一套房屋的相關費用。被拆遷房屋面積大于安置房面積45平方米以上的，可以享受優惠或減免兩套房屋的相關費用；

（三）被拆遷人（原產權人）已故，繼承人可以享受其相關費用的減免，但共同繼承或析產繼承的，不得超過被拆遷人（原產權人）應享受的份額；

（四）免繳電梯運行、維護、更換費用的年限不超過50年；

（五）被拆遷人安置房產權轉讓后，其電梯運行、維護、更換費用的優惠即行終止，受讓人不得享受。

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【關鍵詞】 經濟適用房 問題 優點 完善

自1998年首批經濟適用房項目在北京出現以來，我國推行經濟適用房制度已經近十年了。然而，經濟適用房制度由于在推行過程中存在的種種弊端，卻飽受詬病。比如，開發經濟適用房的初衷是為了解決貧困的、買不起商品房的老百姓的住房問題，而事實上，很多經濟適用房的面積、檔次都大大超過標準，出現很多開著豪華小車的人住經濟適用房的現象，甚至出現了一些經濟適用房別墅區；此外，經濟適用房還被很多人作為生財之道，將經濟適用房甚至其選房號拿來倒買倒賣，大發扶貧政策之財；等等。

鑒于這些不盡如人意的問題，近年來相當多人提出建設廉租房來取代經濟適用房，以解決低收入無房戶的住房問題。在今年的“兩會”上，很多代表委員對廉租房大加贊賞，認為應重點建設廉租房來保障低收入者的住房。

誠然，廉租房能解決一些極為貧困的、不敢奢望有自己住房的人的居住問題，但是，據統計，需要政府提供幾乎等于免費的廉租房救助的特困家庭最多5%，而卻有70%的普通市民家庭抱怨自己買不起房。每次經濟適用房放號時，等待拿號的、排成長龍的隊伍即可反映出廣大老百姓對經濟適用房的需求之強烈。經濟適用房與廉租房，哪個應重點建設，則顯而易見。

不可否認，經濟適用房制度推行過程中確實出現了很多問題，然而，不能因噎廢食，這些問題，不是制度本身的問題，而是緣于沒有嚴格執行制度。應該有針對性地解決這些問題，而不是因此而全盤否認經濟適用房制度。

為什么筆者要堅持以經濟適用房為解決低收入無房戶住房問題的主要矛盾呢？首先比較一下，經濟適用房相對于廉租房有什么優點。

第一，在中國傳統觀念中，中國人對家有一種特別強烈的情結，“居者有其屋”，家的物質反映，就是房子。“金窩銀窩，不如自己的狗窩”，這句俗語，充分詮釋了這一種情懷。自己的家，在很多老百姓心目中，是根，是讓心停泊的港灣，有了自己的房子，則有了穩定，有了溫馨。什么才是自己的家，以區分于寄人籬下、區別于租住別人的房子？簡而言之，就是擁有產權。

第二，經濟適用房相對于廉租房，能帶動大量的相關產業的發展，能大量刺激消費、擴大內需，促進經濟的發展。如果是廉租房，居住者沒有自己的產權，很多人在裝修上就不太講究，在購買家俱、家電、裝飾物等，也是能省則省。反之，如果是購買經濟適用房，是真正屬于自己的房子，雖然經濟不是很寬裕，然而，也會在力所能及的范圍內加以裝飾，盡量使之更具溫馨感，則能帶動大量裝修、服務、零售等行業的發展。

第三，有助于保護環境，保護房屋質量。廉租房畢竟是租住的地方，不是自己的家，非長久居住之地，因而，部分租住者不會象愛護自己的家一樣地愛護廉租房及其所在的居住區，不利于保護住宅的質量及提升居住區的檔次。而經濟適用房則相反，它使居住者有一種歸宿感，能自覺地保護房屋的質量，延長其使用壽命，能更好地美化小區環境，改善居住條件。

當然，我們也不能忽視目前經濟適用房制度存在的問題。但是，對于這些問題，一不能回避，二不能因此而否認經濟適用房制度。筆者認為，經濟適用房相對于廉租房而言，還是具有不可替代的優點，關鍵是要探索解決經濟適用房制度目前實行過程中存在問題的方法，而并非以廉租房制度來取代經濟適用房制度。要發揮兩種制度各自的優點，從中國的國情出發，以經濟適用房為主，以廉租房為輔，為更廣泛的低收入群體提供保障住房。

筆者認為，可以從以下幾個方面完善經濟適用房制度：

第一，嚴格控制經濟適用房的建設標準。在地段上，避開城市中心地段，但也不能太偏，滿足市民上下班、出行的基本要求即可；在房型上，只能建設為中小戶型，中戶型80平方米左右，小戶型60平方米左右，不能超標，滿足低收入老百性的基本生活需要；配套設施上，也是滿足基本生活便利需要即可，不得超標建設中心花園、游泳池、會所、停車場等奢華設施。控制在這種建設標準內，也會在很大程度上消除高收入群體購買經濟適用房的意愿，減小審查購房者資格的難度。

第二，嚴格審查購買經濟適用房者的主體資格，保證購買經濟適用房的主體是真正的低收入者。首先要建立有效的收入監測機制；其次要實行公告制度，接受社會監督；再次要對審查購房人資格的經辦人員嚴格管理。建立經濟適用房出售檔案，包括經濟適用房、購買者、經辦人等資料信息，全程透明、跟蹤管理，經查有弄虛作假的，堅決追究相關責任人的責任。

第三，禁止經濟適用房上市交易。《經濟適用住房管理辦法》中規定，經濟適用住房只有在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限之后，才能按市場價上市出售。筆者認為，經濟適用房具有國家補貼的福利性質，其與商品房的差價部分不能歸私人所有，所以，經濟適用房既不能用以出租，也不能按市場價上市出售。有的老百姓經濟困難時符合購買經濟適用房的條件，若干年后，經濟寬裕了，想購買條件更為理想的商品房，則其經濟適用房只能由政府回購，以再次出售給其他低收入者；或者可以出售，但需要補交與普通商品住房同樣標準的土地出讓金。以此杜絕炒賣經濟適用房的現象，實現社會資源的公平分配。經濟適用房使用者將住房出售給政府或補交土地出讓金后，可以再次申請其他經濟適用房，以解決其工作地點變化等因素導致的出行不方便問題。

第四，建立經濟適用房的懲戒制度和退出機制。對于在經濟適用房管理中弄虛作假，不按經濟適用房的建設原則、分配原則、使用原則管理經濟適用房項目的，一經發現，嚴加懲處。以居民身份證號為主體、以家庭為單元建立全國聯網的信息檔案，如果有條件購買商品房了，其已經購買的經濟適用房必須由政府部門回購，取消享受經濟適用房福利的資格，以便將經濟適用房再次出售給其他低收入無房戶。

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美國的市場經濟已發展到非常成熟的階段，保障交易安全、維護經濟秩序的法律制度也都較為完善。美國是判例法國家，法官法律適用中存在較大的能動性，其司法較為靈活，在及時回應現實問題的同時，彌補了成文法滯后的缺陷。對于債權人利益保護的不足，主要通過完善的信用制度、成熟的信息披露制度和“刺破公司面紗”制度予以彌補。

(一)完善的信用制度美國的授權資本制

之所以運行良好，其主要原因之一就在于完善的信用制度所起到的補充作用。美國關于信用方面的法律法規數量較多且涉及范圍較廣，貫徹了信用產品的各個環節。美國在信用管理層面分工明確，分為聯邦、州政府兩級管理體系，下設若干管理機構，并與行業協會自律一起構成了“雙級多頭”的管理體系。建立了全方位的失信懲戒制度，將經濟領域的失信行為擴展到全社會方位。美國信用行業發展成熟，信用產品具有非常廣泛的市場主體，包括信用服務機構及信用消費者。加之將社會信用信息進行公開，法律對信用服務機構合理取得企業信用信息亦未做過多限制。

(二)成熟的信息披露制度

美國擁有最成熟的信息披露制度，要求公司全面、真實、詳盡的對公司財務信息進行披露。1933年美國《證券法》中確立了財務信息披露制度，規定上市和發行證券前在交易所進行登記，這主要針對證券的初次發行。1934年《證券交易法》規定了持續性財務信息披露。后來《證券法》的修改提出了綜合信息披露制度，統一并簡化信息披露制度，給投資者提供不重復且有意義的財務信息，節約上市公司成本。美國之所以擁有發達的資本市場，其原因就在于，對公司的財務信息進行了完全的披露。

(三)逐漸完善的“揭開公司面紗”制度

美國的“揭開公司面紗”制度是由相關判例發展起來的。在特定個案中，債權人為保護其利益可以向法官請求“揭開公司面紗”，直接追究公司股東責任。在美國，法院“揭開公司面紗”的主要原因是債務人公司處于股東的實際控制之下，或者尚未獲得還款的債權人受到股東那邊某些形式的不正當行為的影響。出資不足雖非主要原因，但也構成揭開面紗的行為之一。美國在寬松的授權資本制度下，通過信用制度、信息披露制度及“揭開公司面紗”制度的配套補充，在股東、公司、債權人之間構建起一個相互制約與平衡的保護體系，在公司資本制度之外，建立維護債權人利益的良好機制。示。經濟適用房和普通的商品房是不一樣的，因為經濟適用房的出售對象一定是特定的人群。如果經濟售房機構得知實際購房人并不是名義購房人，而是不符合條件的實際購房人，就不會將房屋出售給該人。那么，售房人和實際購房人之間簽訂的購房合同就是在被欺詐的情況下簽訂的合同。則根據《合同法》第五十四條的規定該合同屬于可撤銷可變更的合同，受欺詐一方有權要求撤銷或者變更合同。因為在現實生活中并無政府部門或者相關的企業主張權利。如此看來，當法院遇到借名買房合同糾紛的時候，就應該通知原房屋出售機構或政府經濟適用房管理機構作為第三人參加訴訟。如果經原房屋出售機構或政府經濟適用房管理機構分析認為實際購房人是為了獲利為目的買房的話那么就可以依《合同法》第五十四條主張合同撤銷。合同被撤銷后自始無效，房屋收歸原出售機構所有。就無需再考慮實際購房人和名義購房人之間合同的效力問題。如果上述機構認為實際購房人也是家庭困難的社會成員只是因為沒有該地的戶口或者其他類似因素而不能購買該房屋的，可以不行使撤銷權，依據《合同法》第五十五條的規定使合同有效，則在此基礎之上再分析實際購房人和名義購房人之間合同的效力問題。我認為借名買房的當事人意圖規避的是《經濟適用住房管理辦法》及地方規章和政策，不屬于強行性法律規范的范疇，不可能因此而導致合同無效。

二、總結