建筑面積范文
時間：2023-04-03 18:28:05
導語：如何才能寫好一篇建筑面積，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
【關鍵詞】建筑工程;建筑面積;規范;規則
1.建筑面積的概念
建筑面積是指建筑物的水平平面面積, 即外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中, 可直接為生產或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中, 亦稱“居住面積”。輔助面積, 是指建筑物各層平面布置中為輔助生產或生活所占凈面積總和, 使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結構面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱等結構所占面積的總和。
2.建筑面積的作用
建筑面積是一項重要的技術經濟指標, 在國民經濟一定時期內完成建筑面積的多少, 也標志著一個國家的工農業生產發展狀況、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設施發展的程度。
建筑面積在編制工程建設概算時, 是計算工程量的基礎, 如計算出建筑面積之后, 利用這個基數, 就可以計算地面抹灰、室內填土、地面墊層平整場地等項目的工程量及其價值。
建筑面積作為結構工程量的計算基礎, 不僅重要, 而且也是一項需要認真對待和細心計算的工作, 任何粗心大意都會造成計算上的錯誤,不但會造成結構工程量計算上的偏差, 也會直接影響概預算造價的準確性, 造成人力、物力和國家建設資金的浪費及大量建筑材料的積壓。
建筑面積與使用面積、輔助面積、結構面積之間存在著一定的比例關系, 設計人員在進行建筑或結構設計時, 都應在計算建筑面積的基礎上再分別計算出結構面積、有效面積及諸如平面系數、土地利用系數等技術經濟指標。有了建筑面積, 才有可能計算單位建筑面積的技術經濟指標。如工程總價值除以總建筑面積, 就是單位工程每平方米建筑面積的技術經濟指標或稱單方造價(元/m2),建筑面積的計算對于建筑施工企業實行內部經濟承包責任制、投標報價編制施工組織設計、配備施工力量、成本核算及物資供應等, 都具有重要意義。
3.建筑面積計算的思路
《建設工程建筑面積計算規范》GB/T50353規定了建筑面積的計算方法。總共24條，詳細規定了建筑面積的計算方法，該規范可以分為三部分：計算全面積的規定條款；計算一半面積的條款和不計算建筑面積的條款。規定條款雖然不多，但是全部熟練掌握還需下一定的功夫。
計算工業與民用建筑物的建筑面積，總的規則是：凡在結構上、使用上形成具有一定的使用功能的建筑物和構筑物，并能單獨計算出其水平面積及其相應消耗的人工、材料和機械用量的，應計算建筑面積；反之，不應計算建筑面積。通俗理解總結一下可以看出建筑物內只要不受風吹雨淋，放一張床就能睡覺的地方就得計算建筑面積。比如層高在2.2米下建筑物、門廳大廳、陽臺等部位就得計算面積，因為這些地方能睡覺但是不舒服故而只計算一半建筑面積。掌握建筑面積的大原則以后，然后再細看條款的特殊規定，把握住重點，再通過適度的練習，相信學會并掌握建筑面積計算規范不是一件難事。
篇2
一、建筑面積的作用
建筑面積是一項重要的技術經濟指標,在國民經濟一定時期內完成建筑面積的多少,也標志著一個國家的工農業生產發展狀況、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設施發展的程度。建筑面積在編制工程建設概算時,是計算工程量的基礎,如計算出建筑面積之后,利用這個基數,就可以計算地面抹灰、室內填土、地面墊層平整場地等項目的工程量及其價值。
建筑面積與使用面積、輔助面積、結構面積之間存在著一定的比例關系,設計人員在進行建筑或結構設計時,都應在計算建筑面積的基礎上再分別計算出結構面積、有效面積及諸如平面系數、土地利用系數等技術經濟指標。有了建筑面積,才有可能計算單位建筑面積的技術經濟指標。如工程總價值除以總建筑面積,就是單位工程每平方米建筑面積的技術經濟指標或稱單方造價(元/m2)。
建筑面積的計算對于建筑施工企業實行內部經濟承包責任制、投標報價編制施工組織設計、配備施工力量、成本核算及物資供應等,都具有重要意義。
二、建筑面積計算的規范
隨著我國加入世界貿易組織,建設工程全面實行工程量清單計價已是大勢所趨。工程量清單計價屬于全面成本管理的范疇,其思路是“統一計算規則,有效控制數量,徹底放開價格,正確引導企業自主報價,市場有序競爭形成價格”。所以,有一個完善、合理的計算規則,對建筑市場規范、健康發展就顯得十分重要。
1、建筑面積計算規范與規則的比較
（1）單層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定:單層建筑物的建筑面積,應按其外墻勒腳以上結構水平面積計算。單層建筑物高度在2.2m及以上者計算全面積,高度不足2.2m者計算1/2面積。利用坡屋頂內空間凈高超過2.1m的部位應計算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位應計算1/2面積;凈高不足1.2m的部位不應計算面積。
規則規定:單層建筑物不論其高度均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的水平面積計算。并未明確利用坡屋頂內空間時建筑面積的計算方法。另外,值得注意的是,規范比規則更加突出了高度在建筑面積計算中的控制作用(高度在2.2m以上者計算全面積;高度不足2.2m者計算1/2面積),還有很多部位的建筑面積均是依據其凈高分三類(凈高超過2.1m的部位計算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位計算1/2面積;凈高不足1.2m時不計算面積)進行計算,如多層建筑坡屋頂內、場館看臺下等。
（2）多層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定:多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構水平面計算，二層及以上樓層應按其外墻結構水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積;層高不足2.2m者應計算1/2面積。轉規則規定:多層建筑物建筑面積按各層建筑面積之和計算,其首層建筑面積按外墻勒腳以上結構的水平面積計算,二層及二層以上按外墻結構的水平面積計算。由比較可見,《規范》將多層建筑物按其層高,以2.2m為界分兩類進行計算,而規則并沒有突出層高高度在計算建筑面積中的作用。
（3）立體書庫和立體倉庫與立體車庫的計算
《規范》規定:立體書庫、立體車庫、立體倉庫,無結構層的應按一層計算,有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.2m及以上者應計算分面積;層高不足2.2m者應計算1/2面積。
規則規定:書庫、立體倉庫設有結構層的,按結構層計算建筑面積;沒有結構層的,按承重書架層或貨架層計算建筑面積。
由比較可見:立體書庫、立體倉庫、立體車庫無結構層的計算建筑面積,《規范》與規則存在很大差別,一個是按一層計算,一個是按承重書架層或貨架層計算。
（4）有永久性頂蓋的室外樓梯的計算
《規范》規定有永久性頂蓋的室外樓梯,應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算;而規則規定室外樓梯,按自然層投影面積之和計算建筑面積。
（5）有永久性頂蓋無圍護結構的車棚和貨棚等以及雨篷的計算
《規范》規定:有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站、場館看臺等,應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。《規范》規定:雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1m者,應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。規則規定:有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺等,按柱水平面積計算建筑面積;獨立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺等,按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。規范》計算建筑面積更加簡便,取消了有無柱的說明,改變為按頂蓋和結構板的水平投影面積考慮。
2、建筑面積計算規范的優點
(1)《規范》更加細化。例如,在計算單層建筑物和多層建筑物的建筑面積時,更多的地方都用到了層高高度或凈高,并分為3個界限:計算全部建筑面積;計算1/2建筑面積;不計算建筑面積。
(2)《規范》更加簡便、明確。例如:計算雨篷、車棚、貨棚、站臺等建筑面積時,取消了有柱與無柱的界限,使計算起來更加簡便。
篇3
關鍵詞:建筑工程;建筑面積;規范;規則
1建筑面積的概念
建筑面積亦稱建筑展開面積,是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中,可直接為生產或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中,亦稱“居住面積”。輔助面積,是指建筑物各層平面布置中為輔助生產或生活所占凈面積總和,使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結構面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風道、附屬煙囪等結構所占面積的總和。
2建筑面積的作用
建筑面積是一項重要的技術經濟指標,在國民經濟一定時期內完成建筑面積的多少,也標志著一個國家的工農業生產發展狀況、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設施發展的程度。
建筑面積在編制工程建設概算時,是計算工程量的基礎,如計算出建筑面積之后,利用這個基數,就可以計算地面抹灰、室內填土、地面墊層平整場地等項目的工程量及其價值。
建筑面積作為結構工程量的計算基礎,不僅重要,而且也是一項需要認真對待和細心計算的工作,任何粗心大意都會造成計算上的錯誤,不但會造成結構工程量計算上的偏差,也會直接影響概預算造價的準確性,造成人力、物力和國家建設資金的浪費及大量建筑材料的積壓。
建筑面積與使用面積、輔助面積、結構面積之間存在著一定的比例關系,設計人員在進行建筑或結構設計時,都應在計算建筑面積的基礎上再分別計算出結構面積、有效面積及諸如平面系數、土地利用系數等技術經濟指標。有了建筑面積,才有可能計算單位建筑面積的技術經濟指標。如工程總價值除以總建筑面積,就是單位工程每平方米建筑面積的技術經濟指標或稱單方造價(元/m2),
建筑面積的計算對于建筑施工企業實行內部經濟承包責任制、投標報價編制施工組織設計、配備施工力量、成本核算及物資供應等,都具有重要意義。
3建筑面積計算的規范
隨著我國加入世界貿易組織,建設工程全面實行工程量清單計價已是大勢所趨。工程量清單計價屬于全面成本管理的范疇,其思路是“統一計算規則,有效控制數量,徹底放開價格,正確引導企業自主報價,市場有序競爭形成價格”。所以,有一個完善、合理的計算規則,對建筑市場規范、健康發展就顯得十分重要,但是以往的建筑面積計算規則,存在很多有爭議的地方,為了解決這些問題,2005年,中華人民共和國建設部編制了國家標準《建筑工程建設面積計算規范》(GB/T50353—2005)(以下簡稱《規范》),并規定自2005年7月1日起執行,這充分標志著國家對規范建筑面積計算規則進入了一個新的階段。
3.1建筑面積計算規范與規則的比較
3.1.1單層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定:單層建筑物的建筑面積,應按其外墻勒腳以上結構水平面積計算。單層建筑物高度在2.2m及以上者計算全面積,高度不足2.2m者計算1/2面積。利用坡屋頂內空間凈高超過2.1m的部位應計算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位應計算1/2面積;凈高不足1.2m的部位不應計算面積。
規則規定:單層建筑物不論其高度均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的水平面積計算。并未明確利用坡屋頂內空間時建筑面積的計算方法。
另外,值得注意的是,規范比規則更加突出了高度在建筑面積計算中的控制作用(高度在2.2m以上者計算全面積;高度不足2.2m者計算1/2面積),還有很多部位的建筑面積均是依據其凈高分3類(凈高超過2.1m的部位計算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位計算1/2面積;凈高不足1.2m時不計算面積)進行計算,如多層建筑坡屋頂內、場館看臺下等。
3.1.2多層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定:多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構水平面計算二層及以上樓層應按其外墻結構水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積;層高不足2.2m者應計算1/2面積。
規則規定:多層建筑物建筑面積按各層建筑面積之和計算,其首層建筑面積按外墻勒腳以上結構的水平面積計算,二層及二層以上按外墻結構的水平面積計算。
由比較可見,《規范》將多層建筑物按其層高,以2.2m為界分兩類進行計算,而規則并沒有突出層高高度在計算建筑面積中的作用。
另外,《規范》中,以高度2.2m為界分兩類進行計算建筑面積的還有:單層建筑物內局部樓層;建于坡地的建筑物吊腳架空層,設計加以利用并有圍護結構的深基礎架空層地下室、半地下室、回廊,有圍護結構的架空走廊、落地櫥窗、門斗、挑廊、檐廊、眺望門,不垂直于水平面而走出底板外沿的建筑物;舞臺燈光控制室;建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。
3.1.3立體書庫和立體倉庫與立體車庫的計算
《規范》規定:立體書庫、立體車庫、立體倉庫,無結構層的應按一層計算,有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.2m及以上者應計算分面積;層高不足2.2m者應計算1/2面積。規則規定:書庫、立體倉庫設有結構層的,按結構層計算建筑面積;沒有結構層的,按承重書架層或貨架層計算建筑面積。
由比較可見:立體書庫、立體倉庫、立體車庫無結構層的計算建筑面積,《規范》與規則存在很大差別,一個是按一層計算,一個是按承重書架層或貨架層計算。
3.1.4陽臺的計算
《規范》規定:建筑物的陽臺(不論封閉與否)均應按其水平投影面積的1/2計算。
規則規定:封閉陽臺按其水平投影面積計算建筑面積;凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
顯而易見,規范的此條規定解決了陽臺建筑面積在以往房屋買賣中出現的很多爭議。
3.1.5有永久性頂蓋的室外樓梯的計算
《規范》規定有永久性頂蓋的室外樓梯,應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算;而規則規定室外樓梯,按自然層投影面積之和計算建筑面積。
3.1.6有永久性頂蓋無圍護結構的車棚和貨棚等以及雨篷的計算《規范》規定:有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站、場館看臺等,應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。《規范》規定:雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1m者,應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。
規則規定:有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺等,按柱水平面積計算建筑面積;獨立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺等,按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。
《規范》計算建筑面積更加簡便,取消了有無柱的說明,改變為按頂蓋和結構板的水平投影面積考慮。
3.1.7建筑物通道的計算
《規范》明確規定建筑物的通道,指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房的底層和有道路穿過建筑空間的樓層,不計算建筑面積;而規則規定可計算建筑面積。
3.1.8其他
《規范》規定建筑物外墻外側有保溫隔熱層的,應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積;而規則不計算保溫層厚度所占的建筑面積。《規范》增加了以幕墻為圍護結構的建筑物,應按幕墻外邊線掛牌建筑面積。
3.2建筑面積計算規范的優點
(1)《規范》更加細化。例如,在計算單層建筑物和多層建筑物的建筑面積時,更多的地方都用到了層高高度或凈高,并分為3個界限:計算全部建筑面積;計算1/2建筑面積;不計算建筑面積。
(2)《規范》更加簡便、明確。例如:計算雨篷、車棚、貨棚、站臺等建筑面積時,取消了有柱與無柱的界限,使計算起來更加簡便。
(3)《規范》更加合理。例如:陽臺的計算,不論其設置形式如何,一律按其水平投影面積的1/2計算,避免了以往的許多爭端。
4結語
建筑面積的計算絕不是單純的計算工作,它不僅為編制概預算、撥款、與貸款提供指標,同時,對建筑面積的合理利用,合理進行平面布局,充分利用建筑空間,不斷促進設計部門、施工企業及建設單位加強科學管理,降低工程造價,提高投資經濟效果等都具有很重要的意義。
參考文獻
篇4
關鍵詞:建筑工程;建筑面積;規范;規則
1建筑面積的概念
建筑面積亦稱建筑展開面積,是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中,可直接為生產或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中,亦稱“居住面積”。輔助面積,是指建筑物各層平面布置中為輔助生產或生活所占凈面積總和,使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結構面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風道、附屬煙囪等結構所占面積的總和。
2建筑面積的作用
建筑面積是一項重要的技術經濟指標,在國民經濟一定時期內完成建筑面積的多少,也標志著一個國家的工農業生產發展狀況、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設施發展的程度。
建筑面積在編制工程建設概算時,是計算工程量的基礎,如計算出建筑面積之后,利用這個基數,就可以計算地面抹灰、室內填土、地面墊層平整場地等項目的工程量及其價值。
建筑面積作為結構工程量的計算基礎,不僅重要,而且也是一項需要認真對待和細心計算的工作,任何粗心大意都會造成計算上的錯誤,不但會造成結構工程量計算上的偏差,也會直接影響概預算造價的準確性,造成人力、物力和國家建設資金的浪費及大量建筑材料的積壓。
建筑面積與使用面積、輔助面積、結構面積之間存在著一定的比例關系,設計人員在進行建筑或結構設計時,都應在計算建筑面積的基礎上再分別計算出結構面積、有效面積及諸如平面系數、土地利用系數等技術經濟指標。有了建筑面積,才有可能計算單位建筑面積的技術經濟指標。如工程總價值除以總建筑面積,就是單位工程每平方米建筑面積的技術經濟指標或稱單方造價(元/m2),
建筑面積的計算對于建筑施工企業實行內部經濟承包責任制、投標報價編制施工組織設計、配備施工力量、成本核算及物資供應等,都具有重要意義。
3建筑面積計算的規范
隨著我國加入世界貿易組織,建設工程全面實行工程量清單計價已是大勢所趨。工程量清單計價屬于全面成本管理的范疇,其思路是“統一計算規則,有效控制數量,徹底放開價格,正確引導企業自主報價,市場有序競爭形成價格”。所以,有一個完善、合理的計算規則,對建筑市場規范、健康發展就顯得十分重要,但是以往的建筑面積計算規則,存在很多有爭議的地方,為了解決這些問題,2005年,中華人民共和國建設部編制了國家標準《建筑工程建設面積計算規范》(GB/T50353—2005)(以下簡稱《規范》),并規定自2005年7月1日起執行,這充分標志著國家對規范建筑面積計算規則進入了一個新的階段。
3.1建筑面積計算規范與規則的比較
3.1.1單層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定:單層建筑物的建筑面積,應按其外墻勒腳以上結構水平面積計算。單層建筑物高度在2.2m及以上者計算全面積,高度不足2.2m者計算1/2面積。利用坡屋頂內空間凈高超過2.1m的部位應計算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位應計算1/2面積;凈高不足1.2m的部位不應計算面積。
規則規定:單層建筑物不論其高度均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的水平面積計算。并未明確利用坡屋頂內空間時建筑面積的計算方法。
另外,值得注意的是,規范比規則更加突出了高度在建筑面積計算中的控制作用(高度在2.2m以上者計算全面積;高度不足2.2m者計算1/2面積),還有很多部位的建筑面積均是依據其凈高分3類(凈高超過2.1m的部位計算全面積;凈高在1.2m～2.1m的部位計算1/2面積;凈高不足1.2m時不計算面積)進行計算,如多層建筑坡屋頂內、場館看臺下等。
3.1.2多層建筑物的建筑面積計算
《規范》規定:多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構水平面計算二層及以上樓層應按其外墻結構水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積;層高不足2.2m者應計算1/2面積。
規則規定:多層建筑物建筑面積按各層建筑面積之和計算,其首層建筑面積按外墻勒腳以上結構的水平面積計算,二層及二層以上按外墻結構的水平面積計算。
由比較可見,《規范》將多層建筑物按其層高,以2.2m為界分兩類進行計算,而規則并沒有突出層高高度在計算建筑面積中的作用。
另外,《規范》中,以高度2.2m為界分兩類進行計算建筑面積的還有:單層建筑物內局部樓層;建于坡地的建筑物吊腳架空層,設計加以利用并有圍護結構的深基礎架空層地下室、半地下室、回廊,有圍護結構的架空走廊、落地櫥窗、門斗、挑廊、檐廊、眺望門,不垂直于水平面而走出底板外沿的建筑物;舞臺燈光控制室;建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等。[
.1.3立體書庫和立體倉庫與立體車庫的計算
《規范》規定:立體書庫、立體車庫、立體倉庫,無結構層的應按一層計算,有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.2m及以上者應計算分面積;層高不足2.2m者應計算1/2面積。規則規定:書庫、立體倉庫設有結構層的,按結構層計算建筑面積;沒有結構層的,按承重書架層或貨架層計算建筑面積。
由比較可見:立體書庫、立體倉庫、立體車庫無結構層的計算建筑面積,《規范》與規則存在很大差別,一個是按一層計算,一個是按承重書架層或貨架層計算。
3.1.4陽臺的計算
《規范》規定:建筑物的陽臺(不論封閉與否)均應按其水平投影面積的1/2計算。
規則規定:封閉陽臺按其水平投影面積計算建筑面積;凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
顯而易見,規范的此條規定解決了陽臺建筑面積在以往房屋買賣中出現的很多爭議。
3.1.5有永久性頂蓋的室外樓梯的計算
《規范》規定有永久性頂蓋的室外樓梯,應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算;而規則規定室外樓梯,按自然層投影面積之和計算建筑面積。
3.1.6有永久性頂蓋無圍護結構的車棚和貨棚等以及雨篷的計算《規范》規定:有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站、場館看臺等,應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。《規范》規定:雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1m者,應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。
規則規定:有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺等,按柱水平面積計算建筑面積;獨立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚、站臺等,按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。
《規范》計算建筑面積更加簡便,取消了有無柱的說明,改變為按頂蓋和結構板的水平投影面積考慮。
3.1.7建筑物通道的計算
《規范》明確規定建筑物的通道,指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房的底層和有道路穿過建筑空間的樓層,不計算建筑面積;而規則規定可計算建筑面積。
3.1.8其他
《規范》規定建筑物外墻外側有保溫隔熱層的,應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積;而規則不計算保溫層厚度所占的建筑面積。《規范》增加了以幕墻為圍護結構的建筑物,應按幕墻外邊線掛牌建筑面積。
3.2建筑面積計算規范的優點
(1)《規范》更加細化。例如,在計算單層建筑物和多層建筑物的建筑面積時,更多的地方都用到了層高高度或凈高,并分為3個界限:計算全部建筑面積;計算1/2建筑面積;不計算建筑面積。
(2)《規范》更加簡便、明確。例如:計算雨篷、車棚、貨棚、站臺等建筑面積時,取消了有柱與無柱的界限,使計算起來更加簡便。
(3)《規范》更加合理。例如:陽臺的計算,不論其設置形式如何,一律按其水平投影面積的1/2計算,避免了以往的許多爭端。
4結語
建筑面積的計算絕不是單純的計算工作,它不僅為編制概預算、撥款、與貸款提供指標,同時,對建筑面積的合理利用,合理進行平面布局,充分利用建筑空間,不斷促進設計部門、施工企業及建設單位加強科學管理,降低工程造價,提高投資經濟效果等都具有很重要的意義。[論/文/網LunWenNet/Com]
參考文獻
篇5
準確的房屋建筑面積測量，首先需對房屋建筑面積的概念有著正確認識。房屋建筑面積一般包括：陽臺、地下室、挑廊、室外樓梯等房屋外墻各勒角的水平投影面積的總和，且層高需要≥2.20米，有上蓋，具有牢固結構性的建筑。在實際的測量過程中，需要采集房屋的數據、要測量房屋建筑的準確面積以及成果資料的整合與審查，最后準確無誤歸檔等。
1.測量精度要求
1.1邊長測量的精度要求
如果房屋面積測量無顯著的系統誤差，隨機誤差占主導地位，即邊長測量誤差與房屋面積誤差都服從正態分布，則可推出邊長測量的精度標準，不同面積的房屋各級面積精度的限差于（表一）種：
（表一）
1.2房屋邊長、層高多次測量的限差規定
多次測量邊長、層高結果較差絕對值應滿足：|D|（或|H|）≤0.005D（或H）（D、H為實測值，小于10米按10米計）。 實測邊長與經批準的圖紙設計尺寸較差絕對值滿足下式要求時，可認為實際房屋邊長與設計值相符（其中D為實測邊長，以米為單位）:
|D|≤0.03米（D≤10米時）；|D|≤0.003D （10米＜D≤30米時）；|D|≤0.10米 （D＞30米時）。
1.3面積測量的精度要求
由于房屋建筑面積測量的精密度受到不同區域中的經濟、技術發展水平以及房屋建筑自身的條件影響限制，當前國家現行的GB/l7986.1―2000國家標準《房產測量規范》中，將對房產建筑的面積精密度劃分為三個等級，詳（見表二）：
（表二）
2.建筑面積計算的方法
2.1施工設計圖房屋面積計算
一般來說，對于房屋建筑面積的測量有兩種，一種是根據圖紙測量，另外一種是根據房屋的實地勘測測量，本文先從施工圖紙的計算方法來介紹。首先，測算工作人員在依據房屋建筑施工圖紙來計算建筑物面積時，應先從房屋對應邊進行校核，對分段邊長之和與總長度進行較核，若測量出校核數據不符時，應把施工圖紙立即返回工程建設單位進行修整。對于已竣工且有施工圖紙的房屋建筑，若在實測中，邊長與圖紙邊長之差絕對值滿足限差規定時，則該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標注的尺寸。房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。
2.2房屋面積的實地測量
在哲學原理中，我們得知實踐不僅是檢驗真理的標準，而且是唯一的標準。因此，對于房屋的實地測量是目前房屋測量中使用最普遍且精算度最準確的測算方法。在實地測量中，實地量距法和坐標解析法是最為常見的計算方法。但在實地測量中，也要講究因地制宜，不能多種方法混為一談，如：當測算面積≤100m2時，實地量距法比坐標解析法的精度要高；而又當測算面積≥100m2時，實地量距法比坐標解析法的精度要稍低。所以，我們在面積測算中，使用了實地量距法與坐標解析法結合的辦法。對于邊長不超過一個尺段的房屋，實地測量每一條邊，平差后計算房屋建筑面積；反之，可采用全站儀實測坐標后計算相應總邊長值。
2.3房屋層高測量
在房屋建筑面積竣工測量時，必須對測繪項目的標準層、架空層、結構轉換層、夾層、地下室層、半地下室層、架空層等進行層高測量。當建筑物設計層高＜2.10m或＞2.30m，可只測量一個層高值；當設計層高在＞2.10m和＜2.30m之間范圍時，應在不同位置測量3個以上層高值取平均值作為實測層高值，層高測量取位至0.01米。
3.房屋實地測量應注意的問題
1）建筑物外墻（含山墻）內側為公用建筑面積時，該段墻體不取半外墻，公用建筑面積的邊長量取至墻體外側。建筑物外墻（含山墻）內側為套內建筑面積時，套內建筑面積的邊長應包含半墻厚度。建筑物墻體外側為架空空間時，該段墻體視為外墻。分戶建筑面積套內之間的共墻、套內與公用建筑面積間的共墻、公用建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別計取分戶套內建筑面積的邊長和公用建筑面積的邊長；2）當一間（單元）房屋或房屋的屋頂或墻體為向內傾斜的斜面，并分成層高在＞2.20m和＜2.2m兩部分時，應分別測量兩部分的邊長數值；3）實測房屋外墻的邊長時，除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長外，還應現場記錄裝飾貼面厚度，裝飾貼面厚度應根據現場具體情況盡可能實測。
4.總結
總的來說，房屋面積的測量工作是房地產稅費的征收、城鎮規劃和建設的重要依據，是一項當之無愧的技術性強、要求度高、服務于消費者切身利益的重要工作。因此，測算人員在測量的實際工作中需要細致縝密、一絲不茍，嚴格遵守國家測算實施標準規范，在高質量、高效率的工作中為房產事業做出更大貢獻。
參考文獻
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篇6
1、房地產測繪的目的
房地產測量是一項專業測量。房地產測量單位受政府或房屋權利相關當事人的委托從事房地產測量活動。房地產測量主要為委托人提供所需圖件、數據、資料和相關信息，其目的，第一是為房地產管理包括產權戶籍管理、開發管理、交易管理和拆遷管理服務，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數字、資料和相關的信息。第二是為城市規劃、城市建設（如基礎設施、地下管網、通訊線路、環境保護）等提供基礎數據和資料。
2、房地產測量的內容
房地產測量包括房地產平面控制測量、房地產調查、房地產要素測量、房地產圖繪制、房地產面積測量、房地產變更測量、房地產成果資料的檢查與驗收等。
在以上諸多內容中，最重要的是房地產調查。這項工作必須做精做細，通過調查弄清哪些是套內面積，哪些是共有面積。哪些共有面積要一棟樓各戶按比例分攤，哪些共有面積要一個單元各戶按比例分攤，哪些共有面積要一個單元同一層各戶按比例分攤，哪些共有面積不能分攤給各產權戶等。這樣最后測量計算出來的產權面積才能真實、準確、合理，才能保證產權人的合法權益。
3、房地產的建筑面積
房地產建筑面積是指該房地產水平投影的面積乘以層數，得出的面積。進單元門口的雨棚、滴水檐、與室內不通的飄臺、無頂蓋的陽臺、獨立使用的地下室、車棚、庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、變電室、設備間以及作為人防工程的地下室、空間垂青高度低于或等于2.2米的閣樓等都不能計入房地產的建筑面積。
4、房地產建筑面積的確定
房地產測量，最終的結果是確定一個單位主體房地產的產權面積即建筑面積。
一個單位主體的建筑面積=套內房屋的建筑面積+應分攤的共有建筑面積。
4.1 套內房屋的建筑面積是由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成。（未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計入套內房屋建筑面積）
4.2 應分攤的共有建筑面積是由電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、設備間、公共門廳以及為整幢樓服務的警衛室、地下室、公共用房和管理用房的水平投影面積以及山墻水平投影面積的一半建筑面積組成。
5、怎樣分攤共有建筑面積
共有面積應本著誰受益誰承攤的原則進行分攤。住宅樓以棟為單位求得分攤共有建筑面積，由各套房屋按比例分攤所有建筑面積：綜合樓、商業網點按功能誰使用誰分攤的原則進行分攤各自應分攤的建筑面積。目前，房地產測量的范圍主要包括：企事業單位辦公及廠房產權面積測量，居民住宅產權面積測量，綜合樓和商業網點產權面積測量三個方面。因企事業單位房地產產權基本歸一個單位所有，不涉及共有面積分攤問題。在實際測量中只需要測量準確、計算準確便可得到正確的產權面積。所以這里主要對居民住宅、綜合樓和商業網點共有面積如何分攤進行探討。
5.1 居民住宅共有面積的分攤
一套住宅的產權面積即建筑面積按下式計算得出：
S=S1+S2+S3+S4
S為一套住宅的建筑面積M2
S1為一套住宅的套內建筑面積M2
S2為整棟樓各套住宅分攤的建筑面積M2
S2={∑a÷∑s}×S1
∑a為整棟樓服務的設備間、變電室、警衛室等建筑面積之和M2
∑s為一棟樓各套套內面積之和M2
S3為一棟樓同一樓層各套住宅分攤的建筑面積M2
S3={a1÷∑S}×S
a1為山墻水平投影一半的建筑面積M2
∑S為同一棟樓同一層各套套內面積之和M2
S4為同一單元即同一樓口、同一樓層各套住宅分攤的建筑面積M2
S4={a2÷∑S1}×S
a2為電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道等建筑面積之和M2
∑S1為同一單元、同一樓層各套套內面積之和M2
利用以上公式計算相加便可得出一棟樓任意一套住宅的產權面積即建筑面積。
5.2 綜合樓和商業網點共有面積的分攤
綜合樓和商業網點共有面積的分攤與居民住宅基本相同，只是綜合樓和商業網點增加了公共衛生間、公共洗漱間、消防通道室內部分以及室外消防疏散樓梯等共有面積，需要調查清楚，測量計算按比例分攤給各業主，分別計算出各業戶的產權面積。
6、房產測量的基本要求和工作流程
6.1 基本要求
房產測量為“房屋產權、房籍管理、房地產開發、征收稅費”等服務，具有一定的法律性。這就要求調查和測量成果必須達到“權界清楚、面積準確”這一要求。房產測量以房產調查為基礎，在調查階段，對于房屋的座落、產權人、使用者、單位名稱、權屬性質、年代等一定要徹底搞清楚，對房屋的各條邊都要認真仔細丈量。由于城市中的私房比較密集，調查時一定注意墻的歸屬，是自墻、共墻、他墻還是公墻，而且內外墻的厚度是否一樣等。否則，將會導致測量面積不準，也得不到正確的房產分戶圖，給以后的工作帶來許多麻煩。對于商品房和新建房，測量邊長一定要與業主提供的竣工圖相對照。差別大時應到實地檢查，分析原因，消除錯誤。
6.2 工作流程
結論，確定屬性（套內面積、公攤面積如何公攤），是房產測量中至關重要的環節，測量作業人員要有高度的責任感和耐心，必須深入到實際工作中，把所有權屬關系確定清楚，在測算過程中，應有兩個獨立的測算小組進行獨立測算，或一個小組分別測算兩次，把兩次測
算結果進行比較，若兩次獨立測算結果在誤差規定范圍內，則可取兩個結果的中數作為最終確定的產權面積，否則應進行重新測算，這樣才能保證房屋產權面積的精確，保證產權人的合法權益。
參考資料
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關鍵詞：城中村改造 建筑面積 測繪方法
前言
為改善城市面貌和人居環境，提升居民生活質量，建設宜居現代城市，廣州市啟動了舊城鎮、舊村莊、舊廠房(以下簡稱“三舊”) 改造工作。“三舊”改造也是在當前土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發展用地、推進節約集約用地的重要途徑。根據三舊辦的規劃首先啟動獵德村、冼村、林和村、小新塘村、楊箕村、琶洲村、棠下村、三元里村、蕭崗村9條城中村的改造。城中村改造首先要對村里常住人口數、建筑面積、基礎設施等情況進行摸查，為后期規劃、評估、賠償等工作服務。通過在琶洲村的建筑面積摸查的工作，對摸查方案進行一下總結，有利于其它城中村的順利開展。
1加強宣傳與協調溝通
要將政府的有關三舊改造的重要精神和文件加強對城中村村民的宣傳，使村民更好的了解城中村改造的重要性，以及給村民帶來的好處，使村民解除后顧之憂，才能積極配合改造。
城中村改造牽涉的人多地廣，改造過程中會出現各種各樣的問題，一個問題得不到及時的解決就有可能影響改造的進度。所以要成立專門的部門來具體負責某個村的所有事務，部門負責人要經常去到村里與村干部和村民進行交流和溝通，一定要保障該渠道的暢通，否則村民將不配合，而建筑面積的丈量必須到每戶進行，所以加強溝通是必不可少。
2資料準備與人員組織
進村摸查之前，收集已發房產證的復印件和地籍圖。首先應該在該村所在地的最新地籍圖上進行編號，統一編號后分成幾組。準備外業記錄紙，最好做一個模板，包含有自編號，門派號，戶主姓名，人口數，繪圖者，丈量者，日期，戶主簽名欄等。還要打印一張整個村的大圖，掛在墻上，每天干完的工作及時的上到圖，便于隨時掌握進度。
通過與村委協商，具體分幾組同時作業。建議最好一個經濟聯社一個組同時進行，大規模的展開，有利于影響個別不同意拆遷的想法。一個組四個人，其中測量人員2人，村委帶測人員2人。村委帶測2人分工為一個人帶測，另一個人到社里進行預約，為第二天的順利進行做好準備，每天預約的戶數一般不要超過20戶，如果太多有時量不完，會耽誤村民的工作。測量員2人的分工為同時出外業，交叉畫圖，外業誰畫的圖，內業就誰做。該安排的好處在于高效的完成任務的同時，又不耽誤村民的工作。
3建筑面積摸查
3.1外業丈量和拍照
首先嚴格檢校外業使用的測距義和鋼尺，保證外業量測尺寸準確無誤。外業丈量一定要嚴格認真，各邊均需實量。城中村房屋大多都有夾層和閣樓，即使不滿足房產測繪規定的2.2米的層高，也要實測出夾層和閣樓的面積，在備注中注明層高及其面積。城中村老區一般比較凌亂，房屋的樓層較低，結構大多為B、C結構，框架結構很少。不同的結構對應不同的補償價格，所以對于老區的測量要仔細核對其房屋結構。對于老區另外一個值得注意的問題是，由于歷史的原因，有些老房子外觀看是一棟，其實分好多戶主，對于這種房屋要求所有戶主均須到場對于墻的歸屬進行確認。城中村新區規劃整齊，樓層較高，以框架結構為主，基底的寬度基本一致，飄樓和陽臺飄出距離基本一樣。基于這些特點，新區的外業丈量會較快。正因為有這些特點，所以很多情況下，測量員在樓底通過瞄準瓷片的縫隙，在樓底就可以量出樓頂的梯屋或半層的尺寸，有些人員到不了地方通過數馬賽克個數，來計算出尺寸。這樣可以大大提高作業效率。但是在用的過程中，一定要仔細，最好兩個人同時進行瞄準或者數瓷片塊數。由于樓間距較小，有時在樓底很難看清樓頂的情況，最好能找到較高的樓，爬到樓頂對周邊的樓頂在地籍圖上進行調繪。才不會導致樓頂層形狀錯。
每棟房屋必須要現場拍照，以防搶建加建，對后期成果產生爭議。將自編號用油漆噴到大門口的墻上，有門牌的噴到門牌附近，便于照相，一般每棟拍三張相片，選取有利的角度進行拍攝，最好能完全反映出建筑現狀。
3.2內業處理
城中村改造的建筑面積計算一般都為整棟出圖，不需要做分割或者做公共面積分攤等計算，相對計算較簡單。每天的內業最好當天處理完。內業的即時處理，可以在處理的過程中發現外業遺漏量的邊長、樓層、結構、標注的陽臺、票樓或柱廊等屬性。第二天再去測區時首先對第一天遺留問題進行處理，能保證成果的即時出來。
3.3成果檢查及驗收
城中村改造的房屋一但協議談好就有可能隨時拆遷，所以房屋面積一定要準確無誤，要保證成果的準確，檢查是非常重要的環節。檢查應該遵循自查、互查、外檢、內檢、交村委驗收、交征地單位驗收等檢查過程。成果一但做好，首先要自己對成果進行檢查，主要核對外業草圖與內業成果是否一致，重點檢查尺寸、樓層、結構。然后要進行互檢，一組兩人對各自的成果進行交叉檢查。自檢和互檢都是在內業的檢查，通過兩遍的內檢后，要進行外檢，要將成果打印出來，到實地進行核對，外檢是非常關鍵的，要對成果的各個方面都要核對，特別是樓層、結構、形狀、門牌、戶主，還要抽查部分外業尺寸。最后一關是內檢，所有前期的檢查工作完成后，還要對成果進行最后一遍內檢，內檢的重點是檢查各棟房屋的面積，以及每戶的匯總面積。驗收，一般測繪成果的驗收都是由質檢站來進行，但城中村改造的成果一定要經過村民的驗收最有效，成果打印出來后發放到每戶戶主手里，讓戶主對自己的房屋報告進行檢查，如有疑異，作業員和檢查員要到現場對戶主提出的疑異進行處理。由征地單位對上交成果進行驗收。好處在于雙方都無異議，有利于后期拆遷賠償順利進行。
3.4成果整理和匯交
成果以戶為單位的裝訂成冊，內容主要包括封面、目錄、成果說明、面積匯總表、總平面位置關系圖、分戶圖、照片。其中封面主要有戶主姓名、房屋座落、自編號、測量單位、征地單位、測繪日期。成果說明主要是對成果使用的坐標系統、使用的儀器設備及其編號和作業過程進行的描述。面積匯總表里包含每棟房屋的結構和總面積，以及以每種結構分類匯總的總面積。總平面位置關系圖是以該戶為中心，用來反映該戶四至關系。分戶圖是按一定比例繪制的房屋平面圖，標注有各邊尺寸和樓層、結構、自編號、門牌號及各種結構、陽臺、飄樓的面積。成果裝訂一式4份，測量單位一份，業主一份，征地單位兩份。
成果的匯交，首先是由測量單位蓋章交給村民，村民檢查確認簽字并按手印，由測量單位收回后再交給征地單位確認蓋章。三方對成果無爭議并簽字蓋章后，交給村民一份，測量單位保留一份。
篇8
關鍵詞 套內建筑面積;共有建筑面積;套型建筑面積
Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, studied the residential area comprising the construction, a total construction area, construction area of dwelling size composition and calculation method, analyzed some controversial area calculation, put forward to modify an opinion and proposal.
Key words: set inside floor area;total construction area; Taoxing construction area
中圖分類號： F287.8文獻標識碼：A 文章編號：
在住宅建筑設計、銷售、確權的三個階段中，出現了三個不同的“套型建筑面積”，即設計面積、銷售面積和產權面積，造成了開發與設計、銷售與確權、房主與開發之間的矛盾。究其原因，是現行國家標準有關住宅面積計算的規定存在不統一的問題。筆者對這些問題經過長期研究，在分析論證的基礎上，提出了一些修改意見，供有關部門修訂相關標準時參考。
1 套內建筑面積的組成與計算
1.1陽臺建筑面積均應按1/2計算。1999年6月1日實施的《住宅設計規范》GB50096-1999（2003版以下簡稱《設計規范》）國家標準第3.5.4條規定：“陽臺面積應按結構底板投影面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內。”該條文解釋說：“本條明確規定將陽臺包括凹陽臺、封閉式陽臺單獨計算面積，這便于客觀反映住宅設計的技術經濟指標……。”不難看出，該標準規定陽臺面積單獨計算，單獨統計，均不應計入每套住宅面積。
2000年8月1日實施的《房產測量規范第一單元：房產測量規定》GB/T 17986.1-2000(以下簡稱《測量規范》)國家標準第8.2.1條規定：“挑樓、全封閉的陽臺按其水平投影面積計算。”又在第8.2.2條規定：“未封閉的陽臺、挑廊，按其維護結構水平投影面積的一半計算。”該條文在附錄B第B1.4條中進一步提示說：“套內陽臺建筑面積均按陽臺與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。”勿容置言，該標準關于陽臺面積的計算，規定得十分嚴密，天衣無縫。
2005年7月1日實施的《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T 50353-2005(以下簡稱《計算規范》)國家標準第3.0.18條規定：“建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算。”該條文說明如下：“建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影的一半計算。”顯而易見，該標準關于陽臺面積的計算，規定得言簡意賅，概念明確，不容置疑。
以上三個國家標準，關于住宅陽臺面積的計算規定是不一致的。設計單位依據《設計規范》將陽臺面積單獨計算，不計入套型建筑面積。開發單位依據《計算規范》將陽臺面積的1/2計入套型建筑面積。房管部門則依據《測量規范》將封閉陽臺的全部，未封閉陽臺的1/2計入套型建筑面積。三方理由充分，各行其道。
一般地說，規范中某些條文的修訂，是經過了多年工程實踐的檢驗，人們有了新的認識，需要對那些被實踐證明有爭議、有錯誤的條文進行必要地修訂。這不僅僅是對某一規范原有條文的修訂，同時也是對相關規范中相同條文的修訂。只有這樣，才能做到統籌兼顧，同步執行。在上述三個規范中，《計算規范》是最新版本，有關陽臺面積的規定是符合實際情況的。一方面規定陽臺面積應計入套型建筑面積，防止濫設陽臺，惡意炒作；另一方面規定陽臺面積均應按1/2計算，體現了半室外空間的陽臺與室內空間，在功能與造價上的本質區別。《計算規范》的實施，是有關陽臺面積計算的最新規定，也是對其他兩個規范中該條文的否定，具有普遍的意義。如果在新規范的同時，對相關規范相同條文修改令，就不會出現目前的尷尬局面。
為此，建議住建部借鑒最高人民法院司法解釋的經驗，對規范條文及時統一修改令或條文解釋，在理論和實踐的結合上做好建筑規范的統一協調工作。
1.2套內外墻（包括山墻）是不能分攤的。《測量規范》附錄B第B1.3條規定：“各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。”第B3.1條又規定：“共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。”下面我們來討論“外墻（包括山墻）”是不是共有墻？其“水平投影面積一半的建筑面積”是不是共有建筑面積？套內“外墻（包括山墻）”能不能分攤？以及外墻的利與弊。
首先，“外墻（包括山墻）”不是“共有墻”。因為“共有墻”有三個明顯的特征：一是建筑內墻，二是雙邊共有，三是面積均分。套與套之間、套與公共空間之間的分隔墻，具有內墻、共有、均分的特征，屬于“共有墻”；而外墻（包括山墻）不具備這些特征，因此，不能劃在“共有墻”的范疇之內。
其次，“外墻（包括山墻）”水平面積的大部分不是“共有建筑面積”。住宅外墻是室內空間的護結構，按室內空間的性質，外墻應分為套內外墻和公共外墻兩部分。套內外墻的總長度占了外墻的大部分，公共外墻只有一小部分。外墻分成這樣兩部分，是由外墻圍合空間的性質決定的。它客觀反映了內容和形式的統一，是符合辯證法原理的。所以說，只有公共外墻水平面積的全部，屬于“共有建筑面積”；而套內外墻（包括山墻）水平面積的全部，屬于套內建筑面積。
第三，套內外墻（包括山墻）是不能一分為二的。外墻的作用是保障居住空間的安全，由此構成了結構與空間的統一體，彼此之間是不能分離的。兩套或多套住宅拼聯，相鄰外墻轉變為共有內墻（即分戶墻），其余外墻仍然是各套住宅的外墻。多層或高層住宅，由于增加了公共交通空間，又有一部分外墻轉變為共有內墻，剩余外墻仍為各套住宅所有。在外墻轉變共有內墻的過程中，只有量變，沒有質變。從量上看，此消彼長，總長不變，墻體的寬度減少了一半；從質上看，共有內墻和外墻一樣，都是各套住宅的圍護墻，其實質沒有發生根本的改變。由此可見，在各套住宅的圍護結構中，除了套與公共部分的共有墻外，套內外墻不存在“共有建筑面積”，是不能分攤的。
最后，說說套內外墻的利于弊。外墻長，面積大，使用面積相對減小，這是不利的方面；但外墻長，開窗的機會多，室內環境質量相對較好，這是有利的方面。獨棟住宅，四面有墻，自由開窗，采光通風良好。拼聯住宅，失去的外墻越長，朝向越多，開窗的機會越少，采光通風越差。一梯三套的單元式住宅，邊套三面外墻，均可開窗采光通風，室內環境質量良好。中套只有南墻開窗采光，無穿堂風，室內環境質量與邊套相去甚遠。相比之下，外墻長，利大于弊；外墻短，弊大于利。如果讓中套分攤邊套的部分外墻面積，這公平嗎？那么，中套因外墻少而失去的室內環境質量，又有誰來補償呢？
綜上所述，套內外墻（包括山墻）既不是“共有墻”，也不存在“共有建筑面積”；套內外墻是套內建筑面積不可分割的一部分。將其一半分攤各戶是沒有道理的。
1.3外保溫隔熱層不應計入建筑面積。《設計規范》第3.5.2條第4款規定：“……當外墻設外保溫層時，按保溫層外表面計算。”《計算規范》第3.0.22條規定：“建筑物外墻外側有保溫隔熱層的，應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。”《測量規范》沒有保溫隔熱層的計算規定，但在房屋建筑面積計算時，強調“勒腳以上各層的水平投影面積”和“永久性建筑”。其實質是按結構外墻計算。因此，建議保溫隔熱層不計入建筑面積。其理由如下：
1、非永久性。《民用建筑通則》第3.2.1條規定，普通建筑的設計使用年限為50年。外保溫隔熱層是由強度低、構造松散的材料組成，使用年限短，易受潮、易破損、易脫落，不能按永久性建筑界定。
2、非結構性。房屋建筑是維護結構與使用空間的統一體，二者相互依存，共同消亡。房屋建筑的保溫隔熱層是外裝修層，就像人穿的衣服一樣，其安裝或拆除對房屋建筑的安全使用，沒有任何影響。
3.非同一性。我國地域遼闊，南北氣候差異較大，房屋建筑的保溫隔熱層存在有無之分，厚薄之別，同一套型的建筑面積就會出現不同的計算結果，影響評價標準。比如90m2經濟適用房，同一套型在南方不超標，在北方就有可能超標。
4、非合理性。保溫隔熱材料價格低廉，造價便宜。以70毫米厚模塑聚苯板為例，建筑層高2.8米時，材料價和人工安裝費，每延米造價不過200元左右；如果計入建筑面積，則身價倍增，以房價每平方米1萬元計算，每延米售價達700元，住戶購買這部分面積，顯然是不合理的。
綜上所述，外保溫隔熱層不具有永久性、結構性、同一性和合理性，在計入建筑成本后，不再計算建筑面積。
1.4變形縫應按自然層計入總建筑面積。變形縫是否計算建筑面積，《測量規范》和《計算規范》的規定是不一致的。《測量規范》第8.2.3條規定：“與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫”不計算建筑面積，住宅建筑適用這條規定。然而，《計算規范》第3.0.23條規定：“建筑物內的變形縫，應按其自然層合并在建筑物面積內計算。”住宅建筑也不例外。從理論上講，變形縫的功能是在內力或外力作用下，保證建筑結構的安全，是建筑物的重要組成部分；從實踐上講，變形縫是四周封閉的空氣層，如同室內的煙道風井一樣，按自然層計算建筑面積的理由是同一的。但是，變形縫兩側的墻體，本質上仍屬于外墻，在計算套內建筑面積時，應以結構外墻線計算。另外，變形縫周邊封閉空氣層的建筑成本極低，如果按自然層計入共有建筑面積分攤，買房人將以高價購買空氣層，豈不冤枉！因此，變形縫按自然層計算的建筑面積，既不屬于套內建筑面積，也不應計入共有建筑面積，只能合并計入總建筑面積內。
1.5套內建筑面積的組成與計算方法。前邊討論了有爭議的四個問題。其結論是：①陽臺建筑面積均按1/2計算；②套內外墻面積不能作為共有建筑面積進行分攤；③外保溫隔熱層不應計入建筑面積；④變形縫按自然層計算的建筑面積，既不屬于套內建筑面積，也不應計入共有建筑面積。當這四個問題得到統一后，套內建筑面積的計算就得到了統一。
套內建筑面積是由套內使用面積，套內墻體（包括外墻、內墻和共有墻的一半）建筑面積和套內陽臺建筑面積三部分組成。
套內建筑面積的計算方法是：套內結構外墻線與共有墻中心線圍合的水平投影面積，加上套內陽臺水平投影面積的一半。
2共有建筑面積的組成與計算
2.1住宅地下部分不應計入共有建筑面積內進行公攤。《測量規范》附錄B第B3.1條規定“共有建筑面積”的內容包括地下室（不含獨立使用的地下室），這與《民用建筑設計通則》GB50352-2005(以下簡稱《通則》)的有關規定相矛盾。《通則》第2.0.11條規定：容積率是指“在一定范圍內，建筑面積總和與用地面積的比值。”該條文解釋說：建筑面積總和是“指地上部分建筑面積總和”。換句話說，居住區容積率所統計的建筑面積，只含地上部分，不含地下部分。事實上，住宅容積率是在滿足日照條件（或其他衛生條件）的前提下，僅與地上建筑密度和建筑層數相關，與地下建筑的面積及其層數無關。如果把地下部分的建筑面積統計到地上建筑面積內，與容積率的定義相違背，勢必突破容積率限值。因此，盡管住宅地下部分（包括人防地下室，地下自行車庫，設在地下室的強電間、弱電間、報警閥室、熱計量室、風機房等設備用房及地下室公共交通空間）為全體業主共有，但只能計入地下建筑面積內，不應計入地上共有建筑面積進行公攤。
2.2住宅室外地面上的設備用房不應計入共有建筑面積內進行公攤。《測量規范》附錄B第B3.1條規定：公攤面積包括“變電室、設備間”。此項規定沒有說明是地上還是地下，室內還是室外。實際工作中多從嚴掌握，無意中增加了公攤面積。對于無地下室住宅，或有地下室但未設置設備用房的住宅，建在室外地面上為單幢或多幢共有的設備用房（包括變電室、配電室、熱交換站、供水加壓站、燃氣調壓站、消防泵房等）雖然為全體業主共有，但有專人管理，所有業主一概不能擅自使用。因此，設在住宅室外地面上的所有設備用房，具有專用性，不具有公共性，只能計入總建筑面積內計算成本，不應計入室內共有建筑面積進行公攤。
2.3住宅屋頂為多幢服務的設備用房不應計入共有建筑面積內進行公攤。《測量規范》附錄B第B3.1條規定：“……為多幢服務的警衛室、管理用房……不計入共有建筑面積”。住宅建設實踐證明，還有一些為多幢或整個小區服務的屋頂設備用房，如消防水箱間，采暖系統膨脹水箱間，太陽能集中供熱水箱間等，雖然建筑面積已計入該幢住宅總建筑面積內，但是此類設備用房除電梯機房外，均不應計入共有建筑面積內進行公攤。
2.4住宅共有建筑面積不應以幢為單元進行公攤。《測量規范》附錄B第B3.3條規定“住宅樓以幢為單元”進行共有建筑面積分攤。實踐證明，這樣做是不公平的。以單元式住宅為例，如果樓幢由不同建筑面積、不同層數的單元組合，那么每個單元的共有建筑面積是不相同的。很顯然，讓共有建筑面積少的單元分攤共有建筑面積多的單元一部分面積，是不公平的。《住宅建筑規范》GB50368-2005第9.5.1條明確提出了“住宅單元”的概念，準確地揭示了若干套住房圍繞交通核組成生活單元的基本規律，是建筑空間理論的正確應用。“住宅單元”即包括了塔式住宅樓及其多塔組合樓，也包括了單元式住宅組合樓。廣義地講，通廊式住宅也是一個擴大的住宅單元。住宅單元是一個獨立的居住空間，組合單元之間除了共有分戶墻或變形縫外，各層平面（除了防火疏散連通的屋面）沒有任何聯系，也不存在共有建筑面積。因此，可以說不顧住宅樓的具體組合形式，簡單地“以幢為單元”分攤共有建筑面積，是不合理的；只有以“住宅單元”分攤共有建筑面積，才是公平合理的。
2.5住宅單元共有建筑面積的組成與計算方法。前面討論了四個問題。其中三個問題是不應計入公攤的共有建筑面積：①住宅地下部分；②住宅地上室外部分；③住宅屋頂設備用房。第四個問題是計算單元應以住宅單元為計算單元，不應以幢為計算單元。由此得出結論，能夠計入住宅單元公攤的共有建筑面積，應具有地上、室內、單元三個特征，也就是單元公共部分共有建筑面積。
住宅單元公共部分共有建筑面積是由交通（包括樓梯、電梯、前室、合用前室、走廊、安全通道、門廳等）建筑面積、墻體（包括外墻、內墻和共有墻的一半）建筑面積、僅為單元共有的其他（包括門衛、值班室、電梯機房、管道豎井、送風井等）建筑面積三部分組成。
住宅單元公共部分共有建筑面積的計算方法是：單元公共部分結構外墻線與套房共有墻中心線圍合的各層水平投影面積之和，加上單元屋頂共有建筑面積。一句話，住宅單元共有建筑面積等于該單元地上公共部分總建筑面積。
3 套型建筑面積的組成與計算方法
3.1建筑成本與單方造價。在討論套內建筑面積和共有建筑面積的組成與計算時，有的不計算建筑面積，有的只計算1/2的建筑面積，有的只計入總建筑面積，但不計入共有建筑面積。表面上看減少了銷售面積，好像建設單位吃了虧，實際上這些問題只涉及建筑面積計算規則，并不影響建筑成本。一幢住宅樓或一個住宅小區，從征地到竣工驗收，整個建設過程發生的所有費用的總和，叫做建筑成本。為了評價建筑的經濟性，需要把建筑成本平均到建筑面積上去，這樣的結果就是單方造價。當建筑成本一定時，建筑面積越大，單方造價越低；反之，建筑面積越小，單方造價越高。用總建筑面積做分母所得的單方造價，就是綜合平均成本價；用銷售面積做分母所得的單方造價，就是商品房面積的成本價。總之，建筑成本是一個絕對數，單方造價是一個相對數，面積計算規則的變化，只影響單方造價，不影響建筑成本。因此，不存在吃虧的問題。
3.2套型建筑面積的組成與計算：
1套型建筑面積等于套內建筑面積加上公攤建筑面積；
2公攤建筑面積等于套內建筑面積乘以公攤面積系數；
3公攤面積系數等于住宅單元共有總建筑面積與該單元套內總建筑面積的比值，用小數表示。
3.3套型建筑面積計算公式：
Sx=（1+α）?Sn…………………………………………（1）
式中：
α= ……………………………………………………（2）
注： Sx ――――套型建筑面積；
Sn ――――套內建筑面積；
α ――――公攤面積系數；
篇9
關鍵詞：房屋共有建筑；面積分攤；問題研究
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.13.126
0 引言
隨著近幾年來我國建筑行業的不斷發展和進步，房屋建筑已經成為了我國經濟發展過程中極其重要的一部分。并且為了更好的促進房屋建筑行業的發展和進步，我國相關政府在房屋建筑方面制定了一系列的政策，尤其是在房屋共有建筑面積分攤方面，更是提出了許多的分攤原則，進而為建筑企業的工作提供了一定的便利。盡管如此，我國許多建筑企業所始終不能正確的認識房屋共有建筑面積分攤的重要性，在進行房屋共有建筑面積分攤的時候，不能聘請專業的技術人員開展工作，而是聘請一些非專業的工作人員，這就大大的降低了房屋共有建筑面積分攤的準確性。
1 房屋共有建筑面積分攤的問題
在整個房屋建設的過程中，房屋共有建筑面積分攤問題一直是主要的問題之一，并且到目前為止，我國也沒有找出一種能夠完全解決房屋共有建筑面積分攤問題的有效對策。下面對房屋共有建筑面積分攤中經常出現的一些問題做了簡要的分析和探討。
1.1 面積分攤中存在的計算問題
在房屋共有建筑面積分攤問題中存在的一個主要問題就是計算困難，從而給整個年級分攤工程帶來了許多的困難。當我們對房屋共有建筑面積分攤進行計算的時候，不僅僅需要相關技術人員具有非常強的專業性，而且需要他們在進行計算之前對整個樓盤全部的數據有一個準確的了解和掌握并且許多技術人員在進行計算的時候，經常會受到相關資料以及專業水平的限制，導致他們無法準確的計算出數據，最終使得雙方不能都滿意。
例如，對于一個市場商住樓而言，這一樓房的二樓以及三樓住房內面積在實際的設計和測量中是完全的一樣的。但是，我們知道。二樓和三樓在設計格局方面存在著一定的差異，一般情況下，三樓比二樓多一個回廊式的挑廊，并且人們在進入三樓的時候，必須要首先經過這一挑廊才能進入到房屋中，但是，與三樓不相同的是，二樓的住房是通過直接使用一樓的屋面進戶的。因此，當我們在對二樓和三樓的面積進行分攤的時候。由于需要將挑廊分攤到三樓中，這就導致二樓和三樓分攤面積的方法不完全相同。但是，在實際的計算過程中，許多建筑企業卻不能高度的重視這一問題，始終采用相同的方法對二樓和三樓進行面積的分攤，這就給整個房屋建筑過程帶來了許多的困難。
1.2 房屋共有建筑面積分攤中的認定比較困難
在房屋共有建筑面積分攤中存在的另一個主要問題就是認定存在著許多困難，進而嚴重的阻礙了整個房屋建設的進程。尤其是對于許多公共用房、設備用房以及管理用房等，這些房屋在設計的時候與實際的使用情況有時出現無法準確認定的情況，進而導致房屋的實際面積以及空間不能得到合理的利用。例如。對于一小區電梯樓一層有一間幾十平方米的管理用房。當相關建筑企業在對這一房屋進行測量的時候，房屋還沒有開始使用，并且確定這一管理房屋僅僅是為這一層的電梯樓進行服務的。然后，為了更加的了解并且掌握這一管理用房的實際面積分攤情況，相關測量人員在進行準確的測量，并且將這一管理用房分攤到了整棟的房屋，進而導致有一部分的住房面積剛剛超過了144平方米。并且在這棟樓房中，部門業主認為這些管理用房的使用性質不能僅僅的局限于為本棟電梯樓進行服務，而是屬于小區物業服務用房的一部分，因此，他們提出管理用房并不能分攤到電梯樓里面。但是根據我國相關的法律規定，要求為本棟服務的設備用房以及管理用房應該計入到房屋共有建筑面積中去，而相關的物權法卻明確管理用房并不能計入到房屋共有建筑面積內的。
1.3 事實上的服務功能與面積分攤計算不能進行完全的統一
對于我國大部分房屋建筑企業而言，在進行房屋共有建筑面積分攤過程中，經常會出現房屋的服務功能與面積分攤計算不能完全的統一。眾所周知的是，對于當代大部分的房屋建筑而言，建筑內部的格局相關存在著一定的關系，并且十分復雜，準確區分每一個部位的適用情況幾乎都無法做到，許多房屋建筑的共有部門無論如何計算都不能滿足建筑企業和房屋用戶。例如，在我國存在著許多大型的綜合樓，在一般情況下，對于這些綜合樓而言，商業部分的分攤率可以達到百分之三十以上，但是，對于臨街門面而言，它的價值要比鋪面高出許多，這就導致許多門面業主認為房屋共有建筑面積分攤不夠合理，進而導致他們不能利用鋪面內公共的面積。
2 結束語
總而言之，在整個房屋建設過程中，房屋共有建筑面積分攤是極其重要的一個環節，因此，各個建筑企業必須要高度的重視這一工作，不斷的提高房屋共有建筑面積分攤的合理性，使得房屋中所有的面積都可以得到充分的利用。
參考文獻：
[1]周明良.房屋共有建筑面積分攤方法探討[J].測繪與空間地理信息，2012（03）.
[2]朱志勇.關于《房產測量規范》商品房共有建筑面積分攤方法的探討[J].內蒙古科技與經濟，2001（05）.
篇10
關鍵詞：建筑面積；產權面積；共有面積；分攤原則；質保措施；房產軟件對算
中圖分類號：F293.33文獻標識碼:A
前言
隨著房地產市場的高速發展，房價的飆升，各地對房屋產權面積測繪的準確性和合理性要求越來越重視，房產建筑面積測繪維權的案例也逐漸增多，各級政府管理部門也高度重視起來。本文以寧波國際金融服務中心這個大型復合地塊的房產面積預測工程為例，介紹復雜樓盤如何進行預測方案設計，確保預測成果質量和提高預測生產效率。房產測繪項目具有地方性政策強、地方性測繪軟件選擇受限、具體項目建筑結構和設計目的復雜性等諸多因素影響，房產測繪執行技術標準《房產測量規范》、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》也存在特殊結構部位未涵蓋，分攤復雜性等問題，本文通過對大型復合地塊房產面積預測方案設計進行探討，期待能拋磚引玉，與房產測繪同行們共同提高。
1房產測量的目的
主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費、以及城鎮規劃建設提供數據和資料。
2房屋建筑面積的基本概念
房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。
房屋的共有建筑面積是指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。
房屋的使用面積是指房屋戶內全部可供使用的室內面積，按房屋的內墻面水平投影計算。
房屋的產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。
3共有共用面積分攤的基本原則
4.1共有建筑面積分攤計算，應以幢為基本單位。
4.2產權各方有合法權屬分割文件或協議的按文件或協議規定執行。
4.3產權各方無產權分割文件或協議的，根據房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。
4預測方案設計思想
4.1作業流程設計
作業流程直接關系到整個項目的預測進度和質量，應充分重視。首先：進行合同評審、人員和計算軟件配備；第二步：項目原始資料收集，包括立項相關資料、規劃相關資料等；第三步：熟悉設計圖紙，了解設計部門的設計意圖和業主單位銷售方案；第四步：確定測算基本單元、平面圖和立面高度，進行建筑面積計算和分類，重點對幢的認定、物業等相關配套用房的認定、權屬單元的認定等問題進行認真梳理；第五步：根據設計單位提供的共有部位和服務范圍，確定分攤方案；第六步：分攤計算和檢核；第七步：生成房產面積測繪成果報告。每個環節均需嚴格檢查，確保無誤后進入下一步。
4.2幢的認定、復雜部位計算與分攤
寧波國際金融服務中心（北區）是有4個地塊8個塔樓和三層的地下室組成，建筑總面積約36萬平方米，其中G樓大部份為單一產權酒店，配套功能區和主樓不可分割。4個地塊中1至3層為群樓，主要是商業功能區、金融等。二層有橢圓型空中走廊將四個地塊相連。每個地塊均有1個共享大廳，供各自地塊群樓和塔樓使用。每個地塊1樓營業廳與地下室金庫相通。管道井也相當復雜，有專為地下室通風和汽車庫排煙的，也有專為二層廚房油煙設計的。電梯、樓梯和玻璃幕墻也比較復雜，玻璃幕墻龍骨架厚度變換較多。總之，該項目比一般綜合地塊要復雜很多，在幢的認定、建筑面積核算和共有建筑面積分攤時，必須嚴謹，只有這樣，才能保證測繪的準確性和精度。
4.2.1幢的認定
房屋建筑面積測算的基本單元是幢。所以任何一個項目測算前對于幢的認定至關重要，如何劃分幢，直接影響房屋各戶建筑面積的大小。幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。該項目建筑形式比較復雜，既有群樓建筑，又有通過橢圓型空中走廊將不同各幢相連的連體樓，根據《房產測量規范》、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》相關規定，群樓式建筑按單幢處理，連體樓按多幢處理，故該項目地面4個地塊按照4幢認定，地下室按照獨立幢認定。
4.2.2復雜部位面積計算及平面矢量面積圖繪制
（1）玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認定，以設計單位出具的說明書為準。 本項目涉及的玻璃幕墻構造比較復雜，測點問題直接影響面積計算，提出了如下處理方案，經過了寧波市房產測繪專家組討論通過，對以后房產測繪項目幕墻處理有借鑒意義：
A、當幕墻外掛于主體結構外，套內建筑面積取值至結構板邊，幕墻與結構之間的挑空作為外墻計算，或當幕墻外掛于主體結構外，套內建筑面積取值至結構板邊，幕墻結構以龍骨構架的厚度作為外半墻，幕墻與結構之間的空隙不計算建筑面積。
B、當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應取外半墻。
C、當上方有梁，下方無梁，幕墻直接落地，安放于結構樓板之上的圍護性幕墻，取幕墻構架厚度作為外半墻。
D、上下均由玻璃和其他材料框架構成圍護性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為外半墻處理。
（2）穿越夾層的樓、電梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。
（3）公用部位、分戶線是否正確，應當注意一層公用部位與二層的變化，尤其應當仔細檢查建施平面圖與所繪平面圖細部尺寸。
（4）陽臺、入戶花園、空中花園等是否有上蓋，是否封閉，該項目中是否封閉，由項目的設計單位出具詳細的說明。
（5）房屋用途是否與建施圖一致。
（6）計算半面積的部位線型是否正確，權屬是否明確。
（7）樓層、幢號、單元號、房號是否正確。
（8）面積計算時應當注意面域是否與其權屬分界線一致。
（9）應當把不計面積的部位畫出，但應作好標識。本項目中主體結構外走廊部分不計算建筑面積。
（10）對于不能明確的，應當及時以書面的形式與對方溝通，做到有據可查。內業成圖是計算的依據，一定要與委托方提供的建施平面圖及其他相關資料仔細檢查核對！
4.2.3分攤計算注意事項
分攤原則應嚴格按照《房產測量規范》和《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》的若干規定進行，本項目中各幢功能區較為復雜，遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則進行。
（1）第一級分攤—幢攤
A、外墻計算處理：應遵循“地上外墻地上分攤、地下外墻地下分攤”的原則，該項目中的外墻處理，涉及到商業內部設計有夾層的，兩部分層高都大于2.20米時，下面一層在測繪軟件中生成外墻，上面一層外墻部位按凈空尺寸計算；其中一部分層高低于2.20米時，有產權部分在測繪軟件中生成外墻，無產權部分與外墻交接處按凈空處理；兩部分層高都大于2.20米，其中一部分設計成獨立權屬單元不屬于商業，下面部分在測繪軟件中生成外墻，上面外墻部位按凈空尺寸作為套內建筑面積計算。
B、為整幢服務的配電房、水泵房、共享大廳、設備用房以及其他功能上為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，均作為幢攤處理。
（2）第二級分攤—核心筒部位層數比例分攤
A、核心筒的認定
該項目核心筒比較復雜，《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》中對于從底層升至頂層的電梯、樓梯等應根據穿越不同功能區來進行層數比例分攤，電梯、樓梯中間的前室的認定問題，為該項目的難點，因在施工圖上前室與水平通道（走廊）沒有明顯的界限，范圍很難認定，從設計功能上來講前室為樓、電梯不可分割的一部分，該項目中前室范圍認定方案為核心筒中過道與水平通道重疊部分按垂直通道（前室）處理。
B、分攤范圍的認定
對于底層中的為二層以上某一部分服務的共有部位是否參與層數比例分攤作為該項目處理的難點。按照以下原則進行：
a、為一個功能區以上（含一個功能區）服務的門廳、樓梯等，與層數比例分攤的關系是互不參與分攤，門廳、樓梯等為幢攤的除外；
b、為一個功能區局部服務的門廳、樓梯等，與層數比例分攤的關系是上下級關系，即要承接層數比例分攤
（3）第三級分攤—為某一個功能區服務的共有部位（垂直方向）
因裙樓部分功能比較復雜，從設計上看，分為金融、商業、辦公等，故有專門為金融和辦公服務的門廳和樓梯，應按照各自的套內建筑面積比例進行分攤其共有建筑面積。
（4）第四級分攤—層攤
層共有建筑面積即包括了層通道、為整層服務的設備用房等，在各層內部以各戶套內建筑比例分攤其共有建筑面積。
（5）特殊部位分攤說明
A、G樓大部份為單一產權酒店，餐飲和廚房等配套功能區和主樓不可分割。
B、每個地塊1樓營業廳與地下室金庫相通，計算時將地下室金庫調至地面計算。地下車位超越用地紅線的按暫不申請產權處理。
4.3基于數據庫的房產軟件對算與核查
寧波市房產測繪管理部門首選奧維測繪之星 AVCAD作為建筑面積計算軟件，奧維測繪之星 AVCAD軟件擁有自主的知識產權，AVCAD根據國家新的房地產測量規范，采用圖上分攤方式，提供靈活的面積定義方法，對房屋的層、功能區、幢等多種方式進行公用面積的多級分步分攤。
奧維測繪之星 AVCAD房產計算最關鍵的是設置功能區和分攤級別：
配置分攤結構樹：
奧維測繪之星 AVCAD可方便提取測繪報表，用戶可以根據自己的需求來選擇模板的樣式，同時在打印分戶圖時AVCAD提供了可以將所在的層作為背景的功能，可以將分戶圖在該層上的位置明確顯示。軟件提供了方便直觀的打印報表，將層建筑面積、分攤系數、房號及其下面的面積屬性一目了然地顯示出來。
本項目根據寧波市房產交易中心要求，全部采用奧維測繪之星 AVCAD按寧波樣式，自動生成房產測繪成果報告。
作為對算軟件，本項目選擇了上海數維WalkFloor房屋面積計算與分攤系統，具有房產數據采集與加工，面積計算與分攤，報表制作與打印，以及簡單網絡查詢和辦公等功能。也能夠滿足本項目房產圖的繪制和面積計算的要求。
Walkfloor的操作簡單快捷，操作流程為：
（一）新建工程文件；
（二）分幅圖繪制；
（三）分戶圖的制作；
（四）拓撲構面；
（五）面積類型指定；
（六）基層和層數賦值；
（七）產生戶室號、自有面歸屬指定；
（八）產生外墻；
（九）面積分攤：Walkfloor房產計算最關鍵的還是面積分攤。首先設置自選分攤面，在設置手工分攤面。一切都設置完畢，保存文件后，點擊計算面積按鈕，系統計算驗證后彈出對話框，可以看到各種面積計算結果，以及面積檢核差值，在限差范圍內符合標準，點擊‘是（Y）’ ，系統就將計算的結果存到數據庫里。
（十）查詢面積計算結果。
（十一）打印成果表
本項目經過兩套基于數據庫的房產軟件對算，地上4個地塊和地下室的計算結果總面積最大相差0.26平方米（相同矢量平面圖），分攤后戶室面積最大相差0.01平方米，能夠滿足對算精度要求。
4.4質量保證措施
（一）確保測繪精度，分攤系數的精度保留6位小數，計算過程的精度要保留到4位小數，最后取結果保留到2位小數。
（二）嚴格檢查與核對經審核蓋章的建筑施工圖與業主提供的電子數據的一致性。
（三）分戶圖的制作過程，嚴格執行自檢、組檢、隊檢等三道工序過程檢查，重點對平面圖的尺寸，立面圖的高度2.2米限值，特別是房屋的特殊部位如陽臺、樓梯、電梯等進行檢查。
（四）拓撲構面時嚴格檢查漏面、重面等問題。
（五）面積分類，嚴格按設計單位提供的使用性質、服務范圍確定。
（六）分攤關系與結構，嚴格執行自檢、組檢、隊檢等三道工序過程檢查。
測繪成果報告，嚴格按寧波市房產交易中心認定格式生成。
5結束語
本文描述房產測繪在實際操作中遇到的房屋層次、結構、功能區都很復雜的、具有一定特殊性預測工程案例，為大型復合地塊房產建筑面積預測工作提出了系統的工作流程和工作思路，對以后項目預測繪有一定的借鑒意義。但隨著房屋造型設計的新奇多變，建筑材料的創新，主體結構也越來越復雜多樣，房產測量工作的難度必然也越來越大，在《房產測量規范》和《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》中沒有涉及到的有關問題也會越來越多，尋找解決問題的新途徑是房產測繪工作人員的新課題。積累工作經驗，拓寬工作思路，努力推進房產測繪事業的健康發展是我們房產測繪工作人員的光榮使命。
參考文獻：
