房地產(chǎn)稅收籌劃范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)籌劃

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經(jīng)營(yíng)、投資等活動(dòng)來改變企業(yè)各項(xiàng)要素，并應(yīng)用特定稅收政策而進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)減輕稅負(fù)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營(yíng)目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因?yàn)槠渚哂蟹稍S可范圍的合法性、財(cái)務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。

企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤(rùn)價(jià)值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還可以追求最低的稅收成本及爭(zhēng)取貨幣的時(shí)間價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)最小，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及其長(zhǎng)遠(yuǎn)、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負(fù)降低后，變相增加其可支配收入與實(shí)際購(gòu)買力，從而提高納稅主體的消費(fèi)水平。其次，基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析，納稅主體購(gòu)買力的增加將會(huì)再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的再增長(zhǎng)，進(jìn)而又能進(jìn)一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。最后，從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為，納稅主體稅負(fù)成本的降低也會(huì)相應(yīng)降低商品銷售成本，借此進(jìn)一步左右消費(fèi)者的重新選擇，從而實(shí)現(xiàn)刺激消費(fèi)者購(gòu)買需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，稅收籌劃對(duì)政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)

提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對(duì)于項(xiàng)目核算方式、租金價(jià)格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)。此外，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時(shí)，還要學(xué)會(huì)抓住重點(diǎn)才能通過納稅臨界點(diǎn)的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績(jī)效收益。

首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進(jìn)行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對(duì)上述方面一一進(jìn)行適用性分析，爭(zhēng)取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動(dòng)資金更加有保障，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價(jià)格轉(zhuǎn)讓、成本（費(fèi)用）調(diào)整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)行業(yè)口碑及核心競(jìng)爭(zhēng)力。

本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進(jìn)行了如下分析。

1、初始出租時(shí)稅務(wù)籌劃

企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時(shí)，可通過兩種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過出租合同分立方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場(chǎng)、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營(yíng)業(yè)收入相同，故應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。

通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進(jìn)行租賃時(shí)可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計(jì)算應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計(jì)算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)就越重。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始出租時(shí)，也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進(jìn)而減少企業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時(shí)，可將房屋租金與動(dòng)力費(fèi)用，包括水、電費(fèi)等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會(huì)變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時(shí)通過出租合同分立的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)實(shí)意義。

2、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

我國(guó)制定的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對(duì)公有住房及廉租房免征營(yíng)業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計(jì)劃出租時(shí)不應(yīng)只看租金收入的高低，還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國(guó)家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)如此，企業(yè)可適當(dāng)綜合多項(xiàng)因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個(gè)體業(yè)主用于經(jīng)營(yíng)較為符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性要求，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負(fù)的效用。

3、持有期間稅務(wù)籌劃

投資性房地產(chǎn)在持有期間可進(jìn)行折舊與攤銷的計(jì)提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進(jìn)行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強(qiáng)震動(dòng)及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時(shí)及時(shí)辦理稅務(wù)核準(zhǔn)，以加快成本收回速率，并實(shí)現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機(jī)會(huì)成本，從而進(jìn)行更好地納稅籌劃。

4、后期處置時(shí)稅務(wù)籌劃

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng),因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬,為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅;對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)共贏。

舉例來說,上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B,準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級(jí)酒店、兩幢甲級(jí)寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營(yíng)使用或整體轉(zhuǎn)讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場(chǎng)銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級(jí)酒店建成后,如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓,則按照一定售價(jià)視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),繳納相應(yīng)稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報(bào)建酒店時(shí),特別是在土地拍賣時(shí)拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請(qǐng),其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià),并裝飾后經(jīng)營(yíng),定向轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán),物業(yè)的利潤(rùn)由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn),并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負(fù),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報(bào)建時(shí),預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然,以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報(bào)建手續(xù)應(yīng)完備,包括土地拍賣時(shí)應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營(yíng)。因?yàn)楦鶕?jù)稅法,預(yù)先確定自營(yíng)資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的;但是假若報(bào)建時(shí)為出售,再轉(zhuǎn)為自建自營(yíng)固定資產(chǎn)投資則為時(shí)已晚,稅務(wù)清算需要按照市場(chǎng)價(jià)視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí),可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如:某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元;第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi),該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

中圖分類號(hào)：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）06-0018-02

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過于沉重，通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時(shí)間的方式來推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

參考文獻(xiàn)：

[1]王虹，陳立.納稅籌劃[M].北京:清華大學(xué)出版社，2006.

[2]張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[J].應(yīng)用能源技術(shù)，2007，(11).

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)卻居高不下，令人望而生畏，也給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對(duì)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國(guó)家政策，不能帶來成效。更有甚者對(duì)這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的波動(dòng)。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對(duì)波密詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲(chǔ)存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長(zhǎng)久之計(jì)，只會(huì)讓負(fù)債一直增加，對(duì)企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，合理利用國(guó)家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對(duì)于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識(shí)，將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免，仍然會(huì)受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤(rùn)的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對(duì)企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前，政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤(rùn)。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中獲得生存機(jī)會(huì)。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘高溫’現(xiàn)象促使國(guó)家加大對(duì)該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國(guó)家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì)，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對(duì)企業(yè)自身有好處，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2014(4)：360-366.

[2]陳瑾.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題探索[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014(9)：56-57.

[3]馬永霞.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2014(30)：83-84.

[4]劉立軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[D].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2015.

[5]李哲.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間探究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

篇5

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國(guó)家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會(huì)成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購(gòu)買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績(jī)，獲得企業(yè)的利潤(rùn)?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國(guó)的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以?shī)蕵罚帜軌蛐蓍e，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟啤Ｆ髽I(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,2003年第5期.

篇6

（河南國(guó)之置業(yè)有限公司，河南 許昌450000）

[摘 要]為了降低房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，通過重新組織企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)、決策、銷售公司管理環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作，在我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定的框架下進(jìn)行稅收籌劃，這不僅在一定程度上能夠減輕房企的納稅遵從成本和稅收成本，還能夠有效提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平和管理水平，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文通過對(duì)防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意的問題進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)企業(yè)具體稅收籌劃方法，以期為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展提供理論指導(dǎo)。

[

關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)；企業(yè)；稅收籌劃

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.30.

稅收籌劃是指納稅人在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇合理的納稅方案，并通過對(duì)生產(chǎn)活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)及理財(cái)活動(dòng)等企業(yè)涉稅活動(dòng)的綜合管理，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)。納稅籌劃在我國(guó)的很多行業(yè)都得到廣泛的運(yùn)用，房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，所占用的資金很大，成本巨大，包括人力成本、原材料、稅收等，房地產(chǎn)開發(fā)成本卻持續(xù)增加，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，經(jīng)營(yíng)壓力十分巨大。而科學(xué)的稅收籌劃可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起著重要作用。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃過程中應(yīng)注意的問題

1.1不能只以稅負(fù)最低為目標(biāo)

有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃的目標(biāo)就是使企業(yè)的稅負(fù)最低，這種觀點(diǎn)并不完全正確。有些方案稅負(fù)未必最低，利潤(rùn)卻更

大，我們也應(yīng)該選擇這樣的方案。所以作為理財(cái)方法之一的稅收籌劃，應(yīng)該與企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)一致，即企業(yè)價(jià)值最大化，或者具體點(diǎn)說就是會(huì)計(jì)利潤(rùn)最大化。因此，在稅收籌劃的過程中應(yīng)該有一種全局的觀念，把企業(yè)全局的利益作為我們的目標(biāo)，而不是僅僅專注于稅負(fù)。

1.2 時(shí)刻關(guān)注稅法的動(dòng)態(tài)變化

有些方案過去適用，現(xiàn)在不一定適用；或者現(xiàn)在適用，未來也不一定適用，因?yàn)槎惙〞r(shí)刻處于完善調(diào)整之中。政府會(huì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅法的漏洞進(jìn)行修正，同時(shí)也會(huì)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化制定出具有政策導(dǎo)向的新條款。如2011 年年初的“新國(guó)八條” 將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅的征免時(shí)限由2 年恢復(fù)到了5 年，規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5 年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。這樣的變化很可能使過去有效的稅收籌劃方案失效。這要求我們以動(dòng)態(tài)的眼光來對(duì)待稅收籌劃方案的選擇，甚至有時(shí)還需要預(yù)測(cè)未來政策的走向，這樣才能更加有效地進(jìn)行稅收籌劃。

1.3 注重加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

稅法雖然在完善之中，但其規(guī)定也不可能面面俱到，許多時(shí)候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時(shí)利用的是法律的邊界點(diǎn)和模糊點(diǎn)，但界限往往很難把握，這時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法的差異，一不小心就會(huì)被認(rèn)定為偷逃稅，面臨稅務(wù)處罰，非但沒有減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，還會(huì)加重企業(yè)的稅收成本，得不償失。考慮到稅務(wù)部門比房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的稅法信息以及稅務(wù)部門擁有的自由裁量權(quán)，我們?cè)谶M(jìn)行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，取得應(yīng)有的收益。

1.4 全程監(jiān)控方案實(shí)施過程

稅收籌劃方案的成功并不只在于其設(shè)計(jì)的成功，還在于其執(zhí)行的過程。科學(xué)的籌劃方案需要有效協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，財(cái)務(wù)部門、生產(chǎn)部門、營(yíng)銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產(chǎn)企業(yè)與投資者、客戶、供應(yīng)商積極溝通協(xié)調(diào)。動(dòng)態(tài)監(jiān)控稅收籌劃方案的執(zhí)行過程，隨時(shí)解決出現(xiàn)的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關(guān)鍵所在。

2 房地產(chǎn)企業(yè)具體稅收籌劃方法

2.1 土地增值稅的籌劃

土地增值稅是對(duì)我國(guó)境內(nèi)個(gè)人或者企業(yè)法人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及其上附屬的建筑物等，對(duì)轉(zhuǎn)讓過程中增值部分征收的一種稅。我國(guó)的土地增值稅稅率分為四檔，實(shí)行超額累進(jìn)的方式，稅率在30%～60% 之間，增值額低于50% 的部分，對(duì)應(yīng)30% 的稅率；50% ～100% 之間的，對(duì)應(yīng)40% 的稅率；增值率在100% ～200% 的，對(duì)應(yīng)50%的稅率；超過200% 的部分，對(duì)應(yīng)60% 的稅率。土地增值稅的籌劃可以從增值率、稅收優(yōu)惠以及納稅時(shí)間方面進(jìn)行，尤其是增值稅的籌劃，對(duì)于企業(yè)土地增值稅籌劃有重要的意義。

我國(guó)的稅法中對(duì)相關(guān)事項(xiàng)有明確的規(guī)定，如納稅人建造普通住房，增值金額沒有超過扣除項(xiàng)目20% 的，可以免征土地增值稅，其中的普通住房不包括別墅、高級(jí)公寓等。在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，要結(jié)合項(xiàng)目的增值金額，如果項(xiàng)目的增值金額在20% 左右，就要考慮是降低增值額，把整體的金額控制在20% 以內(nèi)，以避免繳納土地增值稅。具體的方法可以采用把一部分收入從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，如把房屋的一些設(shè)施進(jìn)行分離，分開確認(rèn)收入，從而減少房屋轉(zhuǎn)讓的收入，降低轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額。此外，可以在成本方面進(jìn)行籌劃，對(duì)一些稅法允許抵扣的支出，通過合法的手段，擴(kuò)大成本的支出，降低整體的增值額，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

此外，要活用相關(guān)法規(guī)條款，如稅法中有一條規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以入股方式進(jìn)行投資的免征土地增值稅，具體包括以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或者聯(lián)營(yíng)的，在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的過程中，投資方免征土地增值稅。這一條款對(duì)于有計(jì)劃進(jìn)行投資的房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以適當(dāng)?shù)睦茫椭苯愉N售商品房，再以現(xiàn)金的方式來投資入股相比，企業(yè)的稅負(fù)大大降低。土地增值稅的籌劃方式較多，需要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行，在不違反《一般反避稅管理辦法（試行）》，相關(guān)法規(guī)的條款的情況下進(jìn)行稅收籌劃。

2.2 營(yíng)業(yè)稅的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅包括建筑業(yè)3% 的稅率和出售不動(dòng)產(chǎn)5% 的稅率，如果企業(yè)出租房產(chǎn)，則還需要通過不動(dòng)產(chǎn)租賃條款繳納17% 的增值稅，這是“營(yíng)改增”中涉及的條款。通過這三個(gè)稅率的對(duì)比可以看出企業(yè)的稅負(fù)有明顯的差別。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅籌劃時(shí)需要注意營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，即納稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用，其中的價(jià)外費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)、代墊代收款項(xiàng)等，這一規(guī)定實(shí)質(zhì)上是為了企業(yè)進(jìn)行避稅。針對(duì)這一法律的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)要合理地進(jìn)行資金往來，在不違反法規(guī)的前提下，把不屬于企業(yè)的收入剔除，降低企業(yè)虛增的收入，減少計(jì)算應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)的稅基。

2.3 企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅的籌劃可以通過計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行，首先是對(duì)收入進(jìn)行籌劃，在房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算收入時(shí)，有相關(guān)的抵免條款，這給企業(yè)提供了一定的稅收籌劃空間，如，商業(yè)折扣、銷售折讓、傭金等在實(shí)際發(fā)生時(shí)可以沖減銷售收入，降低企業(yè)所得稅的稅基，減少應(yīng)繳.納的企業(yè)所得稅金額二此外，還可以從收入確認(rèn)時(shí)間來進(jìn)行稅收籌劃，延遲繳納所得稅雖然下能降低應(yīng)納稅額，但是企業(yè)可以獲得可觀的時(shí)間價(jià)值，一方面，延遲納稅可以為企業(yè)提供短期的流動(dòng)資金，降低企業(yè)

的短期籌資成本，另一方面，企業(yè)可以在使用資金期間獲取時(shí)間價(jià)值，即一段時(shí)間后對(duì)稅款進(jìn)行折現(xiàn)，明顯的小于現(xiàn)在的價(jià)值，因此，企業(yè)要盡可能的延遲繳納企業(yè)所得稅企業(yè)在銷售房屋時(shí)，收入的確定有一定的籌劃空間，稅法規(guī)定，銷售的樓盤在沒有達(dá)到總價(jià)的85%時(shí)，可以在一定時(shí)間內(nèi)下進(jìn)行稅收清算，這就給納稅籌劃提供了可能，一些銷售項(xiàng)目可以通過這一條款進(jìn)行延遲納稅，增加企業(yè)的應(yīng)納稅款使用時(shí)間。

企業(yè)所得稅還可以從扣除項(xiàng)目進(jìn)行，包括房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用、成本項(xiàng)目籌劃，在進(jìn)行這類籌劃時(shí)，要明確哪些是稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用項(xiàng)目，哪些沒有扣除標(biāo)準(zhǔn)，還有個(gè)別的加計(jì)扣除項(xiàng)目，通過對(duì)這些條款的綜A考慮，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)扣除項(xiàng)目的稅收籌劃。企業(yè)所得稅的籌劃方式較多，需要房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的情況進(jìn)行合理的選擇。

3 結(jié) 語

稅收籌劃是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。但是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃存在法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、條件風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)特殊性風(fēng)險(xiǎn)等多種類型的風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)稅收籌劃中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范，必須樹立正確的稅收籌劃意識(shí)，全面了解稅法變動(dòng)，加強(qiáng)企業(yè)與稅務(wù)部門的交流與溝通，并不斷提高稅收籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面的、綜合的稅收籌劃，不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇7

不同的籌資方法下企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。

（1）通過金融機(jī)構(gòu)貸款籌資。利用金融機(jī)構(gòu)籌措的流動(dòng)資金，其利息支出可以計(jì)入當(dāng)期損益，實(shí)現(xiàn)稅前扣除，但與項(xiàng)目有關(guān)的長(zhǎng)期貸款，其資金成本應(yīng)該計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本。

當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可資扣抵時(shí)，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時(shí)，利息支出盡量予以費(fèi)用化，以期達(dá)到費(fèi)用極大化目的；應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，保證利息支出的合法性，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)超額利息的剔除。

（2）通過發(fā)行債券籌資。稅法規(guī)定資本紅利不得在費(fèi)用中列支，而債券利息可以作為費(fèi)用列支，因此，它可以作為節(jié)稅的方法加以利用。

2．主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃

由于房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，購(gòu)買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購(gòu)置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價(jià)總額確認(rèn)收入，而應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅作用。

3．成本費(fèi)用的籌劃

（1）費(fèi)用的轉(zhuǎn)化。費(fèi)用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會(huì)大大影響企業(yè)的稅負(fù)。譬如，公司董事、監(jiān)事的酬勞可以工資形式支付，借以增加費(fèi)用；對(duì)持股員工發(fā)放的紅利可以年終獎(jiǎng)金形式發(fā)放，借以增加費(fèi)用；營(yíng)銷人員的工資、獎(jiǎng)金合理轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)費(fèi)用，通過包干形式進(jìn)行薪酬激勵(lì)，可以合理節(jié)稅。

（2）固定資產(chǎn)折舊。折舊籌劃的重點(diǎn)在于提高折舊額，可以通過資產(chǎn)評(píng)估方法確認(rèn)重估價(jià)值。重估后資產(chǎn)在使用期間，每年折舊額較高，賬面盈余減少，可減輕稅負(fù)。進(jìn)行資產(chǎn)重估可提高賬面價(jià)值，從而在出售資產(chǎn)時(shí)，由于售價(jià)與調(diào)整后的賬面價(jià)值相抵，財(cái)務(wù)利益較小，稅負(fù)亦較輕。

（3）業(yè)務(wù)招待費(fèi)。業(yè)務(wù)招待費(fèi)必須是與開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)，已取得合法憑證且未超過限額標(biāo)準(zhǔn)的開支。對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)，應(yīng)注意以下方面：增加經(jīng)營(yíng)收入，以提高限額計(jì)算基礎(chǔ)；能在其他費(fèi)用項(xiàng)目列支的，就不要列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，以避免超過限額標(biāo)準(zhǔn)；妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，并入開辦費(fèi)攤銷，此時(shí)無限額約束；業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超過列支限額，應(yīng)于申報(bào)納稅前先行進(jìn)行納稅調(diào)整，以免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查補(bǔ)征稅款并罰款。

（4）避免費(fèi)用和損失被剔除的納稅籌劃。費(fèi)用和損失作為收入的扣抵項(xiàng)目，一旦有與稅法不符的加大費(fèi)用、損失的事項(xiàng)被審查出來，必遭剔除，嚴(yán)重的還會(huì)受到懲罰。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循以下基本原則：應(yīng)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票、收據(jù)等合法憑證；應(yīng)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)，且業(yè)已實(shí)現(xiàn)；凡是與形成企業(yè)當(dāng)期收入無關(guān)的費(fèi)用、損失，均不得列入；對(duì)稅法規(guī)定了限額標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)費(fèi)用及損失，企業(yè)可以實(shí)行內(nèi)部控制制度管理。

4．合作建房經(jīng)營(yíng)方式的稅收籌劃

（1）合作建房的兩種方式：

其一，合作雙方通過“以物易物”方式進(jìn)行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對(duì)這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額交納營(yíng)業(yè)稅。

其二，合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對(duì)此，又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。

（2）合作建房的稅收政策及籌劃思路。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》：“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營(yíng)業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤(rùn)不必繳營(yíng)業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時(shí)，各自按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。

合作建房項(xiàng)目作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，在收入和費(fèi)用相同時(shí)，經(jīng)營(yíng)方式不同會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)不同，雙方合作建房并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤(rùn)分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅；而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤(rùn)分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前種方式稅負(fù)的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。

至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅，合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額交納營(yíng)業(yè)稅，其稅負(fù)最高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用國(guó)家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營(yíng)方式，達(dá)到節(jié)稅的目的。

5．會(huì)計(jì)政策選擇的籌劃

（1）預(yù)提費(fèi)用籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中可以合理預(yù)提費(fèi)用，預(yù)提方法主要體現(xiàn)在后期配套設(shè)施支出的預(yù)提、大修費(fèi)用的預(yù)提，以及利息費(fèi)用的預(yù)提等方面。適度、合理地預(yù)提可以減少企業(yè)所得稅稅基。因此，在允許的合理范圍內(nèi)費(fèi)用預(yù)提時(shí)應(yīng)就高不就低，先行足額計(jì)入成本費(fèi)用，延緩納稅。

（2）開發(fā)商品與出租商品籌劃。有些房屋由于原因滯銷，或出于其他考慮用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營(yíng)房，從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷額計(jì)入成本，使企業(yè)庫(kù)存成本接近實(shí)際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續(xù)留在“開發(fā)商品”科目提取減值準(zhǔn)備，所提減值準(zhǔn)備不能作為稅前扣除項(xiàng)目。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免征營(yíng)業(yè)稅等，加速庫(kù)存商品房流通，盤活資金。

（4）營(yíng)業(yè)費(fèi)用籌劃。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費(fèi)支出是一筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目。廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績(jī)密切相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出在銷售收入2%的限額內(nèi)可以據(jù)實(shí)扣除。如果廣告費(fèi)由總公司統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一支付，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出2%扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關(guān)聯(lián)公司廣告費(fèi)不足2%的情況，這時(shí)可以實(shí)現(xiàn)廣告費(fèi)的合理劃轉(zhuǎn)，由關(guān)聯(lián)公司承擔(dān)部分廣告費(fèi)。

（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃。如果同時(shí)開發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而其中一個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項(xiàng)目向銀行貸款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率據(jù)實(shí)扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目繳納土地增值稅負(fù)擔(dān)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。

6．土地增值稅的籌劃

土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值率。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制：開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%。

控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入下降了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少。此舉是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失，做出選擇。

7．內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的選擇

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；理論基礎(chǔ)；必要性；存在問題；解決對(duì)策

0 前言

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負(fù)壓力。如果不進(jìn)行精心的稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)很可能陷入較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是我國(guó)稅務(wù)稽查工作正式開展以來，房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著更為復(fù)雜的稅收環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應(yīng)對(duì)不斷變化的外部環(huán)境與稅收調(diào)控政策。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)

（一）稅收籌劃的基本內(nèi)涵

稅收籌劃這個(gè)詞匯來源于國(guó)外，它經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展的過程。我們國(guó)內(nèi)對(duì)于稅收籌劃還沒有一個(gè)定論。本文綜合了國(guó)內(nèi)外學(xué)者的建議，認(rèn)為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動(dòng)，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動(dòng)，它遵守了稅收法律與法規(guī)，而且是一種事前行為，屬于納稅義務(wù)產(chǎn)生以前的合理合法行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法。我國(guó)自從2008年元月開始實(shí)施新企業(yè)所得稅法，它把稅前扣除項(xiàng)目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優(yōu)惠政策。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)稅收項(xiàng)目進(jìn)行重新選擇與適當(dāng)安排。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在收入不變的情況下，盡可能的減少計(jì)稅基礎(chǔ)。這就是新企業(yè)所得稅法對(duì)稅收籌劃的影響所在。

（2）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利會(huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取正確的應(yīng)對(duì)方法，否則將會(huì)大大增加自己的稅負(fù)。這是因?yàn)樵谌∠蛳拗拼尕浐筮M(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法之后，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益就會(huì)受到直接影響，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的稅金與利潤(rùn)空間產(chǎn)生影響。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還增加了一項(xiàng)針對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定。它引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，有利于企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)且合理的分類。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用該項(xiàng)規(guī)定的話，很可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。

2 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性

（1）有助于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金面廣，稅負(fù)較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，久而久之就會(huì)造成極其不利的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，大大提高企業(yè)的獲利能力，最終提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）強(qiáng)化了合法納稅意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。這里的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)就是指納稅人繳納的稅款及時(shí)且足額，就不會(huì)面臨稅收方面的任何風(fēng)險(xiǎn)，或者說風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)。雖然說涉稅零風(fēng)險(xiǎn)并不是給納稅人帶來直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經(jīng)濟(jì)利益。

（3）改善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃實(shí)際上屬于一種財(cái)務(wù)管理手段，它可以大大降低企業(yè)的稅收支出，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)更快的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)然，稅收籌劃是一項(xiàng)高水平活動(dòng)，它需要高素質(zhì)人才來進(jìn)行配合，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作，就必然會(huì)聘用高水平財(cái)務(wù)人員，這就客觀上提高了自身的會(huì)計(jì)核算水平。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問題分析

（1）稅收籌劃意識(shí)仍然不夠強(qiáng)。盡管說我國(guó)已經(jīng)明確的稅法規(guī)定，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，常常會(huì)有偷稅或漏稅的思想存在。這是因?yàn)椴簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃并不實(shí)用，反而偷漏稅會(huì)帶來更大的經(jīng)濟(jì)收益。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開始做假賬。實(shí)際上，這種薄弱的稅收籌劃意識(shí)反而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查處，不但會(huì)繳納所欠稅款，同時(shí)還會(huì)遭遇較大的稅務(wù)罰款，并直接影響到企業(yè)聲譽(yù)，得不償失。

（2）稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)還不夠健全。具體來說，我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)迄今為止仍然沒有設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開展起來。很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把稅收籌劃工作交由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行負(fù)責(zé)處理，而這難以實(shí)現(xiàn)其工作的專業(yè)性與有效性，很難達(dá)到稅收籌劃的實(shí)際目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快設(shè)立專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。

（3）稅收籌劃的內(nèi)部管理工作不到位。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的業(yè)務(wù)多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復(fù)雜性與系統(tǒng)性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個(gè)較為完善的內(nèi)部管理體制，并在各個(gè)不同部門之間建立一個(gè)良好的溝通機(jī)制。但是，現(xiàn)實(shí)情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無法全面掌控企業(yè)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)而無法選擇最佳的稅收籌劃方案。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的解決對(duì)策

當(dāng)前，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作變得愈發(fā)嚴(yán)格，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為復(fù)雜的涉稅環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，解決目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收籌劃實(shí)際問題。

（1）樹立起科學(xué)的稅收籌劃觀念。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，稅收法律法規(guī)也在不斷的完善之中。作為在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到支柱性作用的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們?nèi)绻€想通過傳統(tǒng)的偷稅或漏稅手段來進(jìn)行節(jié)稅的話，負(fù)面效應(yīng)是巨大的，甚至?xí)硪庀氩坏降暮蠊Ｒ虼耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展要求，并認(rèn)真理解與嚴(yán)格遵守新稅收法律法規(guī)，樹立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國(guó)家機(jī)關(guān)和相關(guān)部門可以通過電視、網(wǎng)絡(luò)或其他新媒體方式來強(qiáng)化對(duì)稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產(chǎn)企業(yè)展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對(duì)原來的那種偷漏稅違法行為有一個(gè)更為清晰且到位的認(rèn)知，進(jìn)而在我國(guó)建立起一個(gè)正確的稅收籌劃理論框架，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來最大限度的維護(hù)自身的權(quán)益。

（2）設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。由于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業(yè)指導(dǎo)的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，并把它作為企業(yè)內(nèi)部一個(gè)獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，讓其專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產(chǎn)企業(yè)讓自己的財(cái)務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)稅收籌劃工作。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就需要為這個(gè)專門的稅收籌劃部門配備專業(yè)的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實(shí)施。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立不同部門間的溝通機(jī)制，讓稅收籌劃部門可以更為準(zhǔn)確且及時(shí)的掌握企業(yè)內(nèi)部的各種信息，并據(jù)此設(shè)計(jì)出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該切實(shí)提升稅收籌劃人員的地位，并為其營(yíng)造良好的工作環(huán)境。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作才得以順利開展起來。

（3）強(qiáng)化稅收法律與政策方面的研究工作。我國(guó)稅收法律政策是一種動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是在我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策會(huì)有著較大的變動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，并隨時(shí)更新企業(yè)自身的稅收籌劃規(guī)劃，盡可能的分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要設(shè)置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業(yè)工作人員來實(shí)施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對(duì)籌資、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)精心謀劃和安排，以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)利益最大化目的的管理活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，稅收籌劃應(yīng)緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

對(duì)每個(gè)企業(yè)而言，由于其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)稅種主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費(fèi)用納稅籌劃

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”。《營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，代收的價(jià)外費(fèi)用，如代收煤氣初裝費(fèi)、自來水水表費(fèi)等費(fèi)用中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他的應(yīng)一并記入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過適當(dāng)?shù)姆椒▉肀苊馊~納稅，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》第四條規(guī)定關(guān)于業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬，可以設(shè)立或委托機(jī)構(gòu)，如有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。

2、向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)的，不妨采取先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進(jìn)行籌劃。這樣，可以在不增加購(gòu)買者稅負(fù)的情況下，避免繳納不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)財(cái)稅（2002）91號(hào)規(guī)定，納稅人以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。

實(shí)際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間必須有一個(gè)足夠長(zhǎng)的時(shí)間間隔，否則，時(shí)間過短，會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)按實(shí)質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務(wù)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)。

3、銷售商品房促銷活動(dòng)納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務(wù)中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動(dòng)來達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)目的，將贈(zèng)送汽油費(fèi)、旅游和物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等實(shí)物贈(zèng)送轉(zhuǎn)化為直接折扣。

若在銷售商品房同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物和勞務(wù)涉及營(yíng)業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營(yíng)業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價(jià)款作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的，可以少負(fù)擔(dān)一部分營(yíng)業(yè)稅。

如某企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈(zèng)送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)化成直接折扣能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省營(yíng)業(yè)稅金0.1萬元。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。另外，稅法還規(guī)定，對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又做其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算。

設(shè)房地產(chǎn)銷售收入為X，設(shè)不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時(shí)，X=1.67024Y，即當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售價(jià)格是建造成本的1.67024倍，當(dāng)X〈1.67024Y時(shí)，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。

故銷售房地產(chǎn)定價(jià)時(shí)，要特別注意，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率處于20%臨界點(diǎn)左右時(shí)，企業(yè)更應(yīng)加倍關(guān)注，此時(shí)可以通過降低銷售價(jià)格的方式使增值率控制在20%以內(nèi)，達(dá)到減稅作用。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對(duì)開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投入，例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。這樣，既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，使之能夠達(dá)到適用優(yōu)惠的條件，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設(shè)。

2、 利用利息費(fèi)用進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)國(guó)稅函（2010）220號(hào)文件規(guī)定：（一）、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)兩種方法計(jì)算出企業(yè)能進(jìn)行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負(fù)債融資，利息費(fèi)用占的比重較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除；若企業(yè)主要依靠權(quán)益籌集資金，利息很少，則可不計(jì)入應(yīng)分擔(dān)的利息，按10%比例計(jì)算扣除。由于目前受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權(quán)支付額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%，應(yīng)選擇兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)的10%計(jì)算扣除，以增加項(xiàng)目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標(biāo)準(zhǔn)：首先，它的 征稅范圍是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物；其次，對(duì)未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不征稅。 對(duì)照征稅范圍，可以進(jìn)行兩種建房方式的選擇，以達(dá)到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進(jìn)行籌劃。即房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進(jìn)行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應(yīng)充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對(duì)開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對(duì)屬于已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品，按照實(shí)際毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；對(duì)未完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；二是開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際平均毛利率一般均高于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認(rèn)時(shí)間，可以獲得資金時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張問題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設(shè)計(jì)所得稅納稅籌劃方案，包括設(shè)計(jì)工程具體完工時(shí)間，何時(shí)將工程竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案、何時(shí)辦理竣工結(jié)算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時(shí)間

例如項(xiàng)目實(shí)體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時(shí)仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內(nèi)確認(rèn)完工收入，并對(duì)實(shí)際銷售毛利率與預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率之間差額進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)實(shí)際銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率時(shí)，進(jìn)行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結(jié)束后進(jìn)行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結(jié)束即2012年5月前，確認(rèn)完工收入，并繳納因?qū)嶋H銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率調(diào)整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結(jié)算時(shí)間

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

例如結(jié)算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當(dāng)推遲工程結(jié)算時(shí)間至2010年匯算清繳期結(jié)束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內(nèi)預(yù)提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前，在下一年度匯繳期再對(duì)已預(yù)提的工程成本仍沒有取得發(fā)票的部分進(jìn)行調(diào)增應(yīng)納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調(diào)增企業(yè)所得稅向后遞延了一個(gè)年度，為企業(yè)取得了資金的時(shí)間價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]、2009年全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組：《稅法Ⅰ》、《稅法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅籌劃的六大策略.《注冊(cè)稅務(wù)師》，2011.6

[3]、劉玉章：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)分析

稅收籌劃是指在合法的條件下，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能地減輕稅負(fù)的行為。稅收籌劃的經(jīng)濟(jì)納稅職能，是稅法賦予納稅人的權(quán)利所致，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)維護(hù)自身合法權(quán)益的內(nèi)在要求。稅收籌劃的目的在于實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)最低化。其手段以具體的法律條款為依據(jù)，并在稅法規(guī)范和允許的范圍內(nèi)實(shí)施與運(yùn)用。因此，納稅人如果能精通稅法、知道自己該繳什么稅，不該繳什么稅成為精明的納稅人，將給企業(yè)帶來很好的收益。選擇最輕的納稅行為是納稅人的基本權(quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)也同樣有權(quán)利選擇最輕的納稅行為。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)定義

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等。最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。

稅收籌劃給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，必然也會(huì)帶來非常大的風(fēng)險(xiǎn)。惡性避稅在美國(guó)呈現(xiàn)蔓延之勢(shì)，使得政府損失稅收達(dá)100多億美元。購(gòu)買避稅方案的公司因此也受到牽連一補(bǔ)繳稅款、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)公司進(jìn)行行政處罰使得公司社會(huì)聲譽(yù)降低。隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)企業(yè)的交易行為越來越復(fù)雜，另外，稅收政策的變化也越來越多，稅收征管的力度越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的納稅風(fēng)險(xiǎn)正在逐步升級(jí)。稅收籌劃不僅僅是技術(shù)問題，而是帶有很強(qiáng)政策性的工作。如果操作不對(duì)的話，不但不能達(dá)到目的，反而要遭受處罰和制裁，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成很大的損失。所以不論是中介機(jī)構(gòu)還是納稅人自己進(jìn)行稅收籌劃，不僅要考慮到稅收籌劃帶來的收益，更要清醒看到稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)來源

2.1 政策選擇和政策變化風(fēng)險(xiǎn)。政策選擇風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)納稅人對(duì)于政策的選擇正確是否正確存在著不確定性。這種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政策精神的認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致的。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)單方面認(rèn)為自己所采取的納稅行為是符合國(guó)家的政策的，但是實(shí)際上并不符合國(guó)家的政策。政策變化性風(fēng)險(xiǎn)是指稅收政策隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化做出相應(yīng)的變化。這也給稅收籌劃帶來風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用不到位或在稅收籌劃過程中對(duì)稅收政策的整體性把握不夠，稅收籌劃中顧此失彼，導(dǎo)致稅收籌劃失敗。

2.3 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不是一成不變的，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的變化要求稅收籌劃方案隨之發(fā)生改變。這樣已經(jīng)計(jì)劃好的稅收籌劃可能已經(jīng)不適合。所以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的變化很可能影響稅收籌劃方案的實(shí)施。

2.4 執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與稅收的執(zhí)法情況有很大的相關(guān)性。稅收?qǐng)?zhí)法力度大，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)就較大。

2.5 收益小于成本風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目的是獲得利益，如果稅收籌劃收益小于成本，房地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)不到稅收籌劃的目的。

2.6 遵從風(fēng)險(xiǎn)。遵從風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為沒有隨著稅收政策的變動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)的變化，最終導(dǎo)致企業(yè)未來利益受到損失。總之，遵從風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)沒能掌握最新的稅收政策，并且未能根據(jù)最新的稅收政策調(diào)整自己的納稅行為所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因是企業(yè)缺乏外部組織機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)納稅行為的審查。遵從風(fēng)險(xiǎn)是所有企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)中最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

2.7 核算風(fēng)險(xiǎn)。核算風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因?yàn)闆]有準(zhǔn)確核算稅金，最終導(dǎo)致企業(yè)利益的損失。例如:企業(yè)沒能正確核算會(huì)計(jì)規(guī)定和稅收政策的差異、企業(yè)缺乏內(nèi)部控制措施等等，最終導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)提供了不真實(shí)的納稅數(shù)據(jù)和信息。

2.8 員工風(fēng)險(xiǎn)。員工風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因?yàn)槿说脑蚨鴮?dǎo)致未來利益損失的不確定因素。例如:稅務(wù)管理崗位員工頻繁變動(dòng);員工豐富經(jīng)驗(yàn)未能被書面留存;員工缺乏責(zé)任心，導(dǎo)致企業(yè)未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅。員工風(fēng)險(xiǎn)是所有納稅風(fēng)險(xiǎn)的根本風(fēng)險(xiǎn)，它是最難控制和管理的。

2.9 信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)是指外界因企業(yè)稅務(wù)違規(guī)行為而對(duì)企業(yè)信譽(yù)的懷疑并導(dǎo)致其未來收益損失的不確定因素。例如:企業(yè)因欠稅問題被稅務(wù)機(jī)關(guān)公告;企業(yè)因偷稅問題被媒體報(bào)道，使得合作伙伴突然中止談判。對(duì)企業(yè)來講，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的后果和影響可能是深遠(yuǎn)的、無法計(jì)量的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范

3.1 樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。首先房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)做到建立健全內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。完整、真實(shí)和及時(shí)的對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行反映，準(zhǔn)確計(jì)算稅金，按時(shí)申報(bào)，足額繳納稅款。

3.2 提高稅收籌劃設(shè)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)，有效降低和防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 樹立正確的納稅意識(shí)和稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。把納稅籌劃與偷逃稅區(qū)別開來。

3.4 堅(jiān)持成本效益分析。房地產(chǎn)企業(yè)不論是內(nèi)部設(shè)立專門的部門進(jìn)行稅收籌劃還是聘請(qǐng)外部專家專門從事稅務(wù)籌劃工作，都要耗費(fèi)一定的人力、物力、財(cái)力。只有當(dāng)稅收籌劃方案的收益大于支出時(shí)，該籌劃才是成功的。

3.5 關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟啤Ｆ髽I(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。

3.6 力求整體效益最大化。籌劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

3.7 加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)系合作。稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)具有專業(yè)性和復(fù)雜性、時(shí)效性等特性，有時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)僅憑自己的力量很難設(shè)計(jì)出具體方案。尋找一個(gè)專注于稅收政策研究和咨詢的中介機(jī)構(gòu)就會(huì)顯得非常重要。

3.8 及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)。由于稅收政策有相當(dāng)大的彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收?qǐng)?zhí)法上擁有較大的自由裁量權(quán)。所以房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的合法性需要稅務(wù)行政執(zhí)法部的確認(rèn)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)一致。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制步驟

4.1 建立風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境。建立風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境包括建立風(fēng)險(xiǎn)控制策略和目標(biāo)，主要取決于企業(yè)管理層的納稅文化和要求。如果企業(yè)管理層更傾向于避稅的話，可以肯定地說，該企業(yè)的整體納稅風(fēng)險(xiǎn)是很大的。企業(yè)管理層在建立書面納稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略和目標(biāo)時(shí)，應(yīng)明確以下幾點(diǎn):一是企業(yè)應(yīng)遵守國(guó)家稅收政策規(guī)定，照章納稅。二是企業(yè)應(yīng)積極爭(zhēng)取與企業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠三是企業(yè)和分支機(jī)構(gòu)必須設(shè)置稅務(wù)部門及其各級(jí)負(fù)責(zé)人。

4.2 評(píng)估納稅風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估納稅風(fēng)險(xiǎn)就是對(duì)企業(yè)具體經(jīng)營(yíng)行為涉及的納稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和明確責(zé)任人，是企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理的核心內(nèi)容。需要考慮以下幾步：一是理清企業(yè)有哪些具體經(jīng)營(yíng)行為；二是分析具體經(jīng)營(yíng)行為的涉稅問題；三是分析涉稅問題的納稅風(fēng)險(xiǎn)；四是設(shè)置和納稅風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的工作崗位及責(zé)任人。