房屋抵押范文

導語：如何才能寫好一篇房屋抵押，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

以房產(chǎn)抵押向銀行貸款的條件：

1，借款人需是具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人

2，借款人必須持有有效的身份證明文件;

3，具有穩(wěn)定、合法的收入來源;

4，抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證，產(chǎn)權明晰，可上市流通;

篇2

第二、委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權證明及附圖、房地產(chǎn)他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。

第三、當資料準備齊全并交給房屋抵押評估機構之后，委托方便可與房屋抵押評估的機構約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付房屋抵押評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋抵押評估報告書了。

法律依據(jù)：

篇3

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貸款方：中國________ 銀行____ 分(支)行(或信用社)；

法定代表人：________ 職務：____

地 址：________ 郵碼：____ 電話：________

借款方：____ (單位或個人)；

法定代表人：________ 職務：____

地 址：________ 郵碼：____ 電話：________

保 證 方：________

法定代表人：________ 職務：____

地 址：________ 郵碼：____ 電話：________

借款方為進行____ 生產(chǎn)(或經(jīng)營活動)，向貸款方申請借款，并由____ 作為保證人，貸款方業(yè)已審查批準，經(jīng)三方協(xié)商，特訂立本合同，以期共同遵守。

第一條 貸款種類_______________________________________________

____________________________________________________

第二條 借款用途_______________________________________________

____________________________________________________

第三條 借款金額____ 人民幣(大寫)________________ 元整。

第四條 借款利率為月息千分之____ ，利隨本清，如遇國家調(diào)整利率，按新規(guī)定計算。

第五條 借款和還款期限

1.借款時間共____ 年零____ 個月。自____ 年____ 月____ 日起，至____ 年____ 月____ 日止。

2.借款分期如下：

貸款期限

貸款時間

貸 款 金 額

第一期

____年____月底前

元

第二期

____年____月底前

元

第三期

____年____月底前

元

3.還款分期如下：

歸還期限

還款時間

還款金額

還款時間利率

第一期

____年____月底前

元

第二期

____年____月底前

元

第三期

____年____月底前

元

第六條 還款資金來源及還款方式

1.還款資金來源：____________________________________________

2.還款方式：________________________________________________

第七條 保證條款

1.借款方用____ 做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權處理抵押品。借款方到期如數(shù)歸還貸款的，抵押品由貸款方退還借款方。

2.借款方必須按照借款合同規(guī)定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款進行違法活動。

3.借款方必須按合同規(guī)定的期限還本付息。

4.借款方有義務接受貸款方檢查、監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的計劃執(zhí)行、經(jīng)營管理、財務活動、物資庫存等情況。借款方應提供有關的計劃、統(tǒng)計、財務會計報表及資料。

5.有保證人擔保，保證人履行連帶責任后，有向借款方追償?shù)臋嗬杩罘接辛x務對保證人進行償還。

第八條 約定條款

由于經(jīng)營管理不善而關閉、破產(chǎn)，確實無法履行合同的，在處理財產(chǎn)時，除了按國家規(guī)定用于人員工資和必要的維護費用外，應優(yōu)先償還貸載。由于上級

主管部門決定關、停、并轉或撤銷工程建設等措施，或者由于不可抗力的意外事故致使合同無法履行時，經(jīng)向貸款方申請，可以變更或解除合同，并免除承擔違約責任。 第九條 違約責任

一.借款方的違約責任

1.借款方不按合同規(guī)定的用途使用借款，貸款方有權收回部分或全部貸款，對違約使用的部分，按銀行規(guī)定的利率加收罰息。

2.借款方如逾期不還借款，貸款方有權追回借款，并按銀行規(guī)定加收罰息。借款方提前還款的，應按規(guī)定減收利息。

3.借款方使用借款造成損失浪費或利用借款合同進行違法活動的，貸款方應追回貸款本息，有關單位對直接責任人應追究行政和經(jīng)濟責任。情節(jié)嚴重的，由司法機關追究刑事責任。

二、貸款方的違約責任

1.貸款方未按期提供貸款，應按違約數(shù)額和延期天數(shù)，付給借款方違約金。違約金數(shù)額的計算應與加收借款方的罰息計算相同。

2.銀行工作人員，因失職行為造成貸款損失浪費或利用借款合同進行違法活動的，應追究行政和經(jīng)濟責任。情節(jié)嚴重的，應由司法機關追究刑事責任。

第十條 合同變更或解除。

1.本合同非因《中華人民共和國合同法》規(guī)定允許變更或解除合同的情況發(fā)生，任何一方當事人不得擅自變更或解除合同。

2.當事人一方依照《中華人民共和國合同法》要求變更或解除本借款合同時，應及時采用書面形式通知其他當事人，并達成書面協(xié)議。本合同變更或解除后，借款方已占用的借款和應付的利息，仍應按本合同的規(guī)定償付。

本合同如有未盡事宜。須經(jīng)合同各方當事人共同協(xié)商，作出補充規(guī)定。補充規(guī)定與本合同具有同等效力。

第十一條 本合同正本一式三份，貸款方、借款方、保證方各執(zhí)一份；合同副本一式____ 份，報送等有關單位(如經(jīng)公證或鑒證，應送公證或鑒證機關)各留存一份。

貸款方：____________(公章)

代表人：____________

日期：____________

借款方：____________(公章)

代表人：____________

日期：____________

銀行帳戶：____________

保證方：____________(公章)

代表人：____________

篇4

    1993年12月，中國銀行廣東某市分行（以下簡稱中行分行）與該市東大集團股份有限公司（以下簡稱東大集團）簽署了一批授信協(xié)議，根據(jù)該批授信協(xié)議，中行分行分別為東大集團項下的12份信用證發(fā)放貸款，共計美元22，309，889.11元。1994年1月20日，東大集團向中行分行出具《財產(chǎn)抵押書》，承諾將東大電子城房產(chǎn)作為向分行借款及授信開證的抵押物，同時表示因電子城在建尚未完工，等電子城完工后，將房產(chǎn)證辦妥后補交分行。分行對此表示同意。1994年3月8日，分行與東大集團就此共同簽署《財產(chǎn)抵押書》，并上報市房產(chǎn)局。市房產(chǎn)局在《財產(chǎn)抵押書》之上簽署“同意按東大、分行以上意見辦”，并加蓋了公章。為了確保此項抵押有效，應分行的要求，東大集團向市人民政府提交了《財產(chǎn)抵押申請報告》，有關領導在審閱后批示，此種抵押可以在市房產(chǎn)局確認后再辦理房產(chǎn)證。2000年4月28日，分行將其對東大集團的債權轉讓給了東方資產(chǎn)管理公司。

    2000年8月16日，該市中級人民法院受理東大集團破產(chǎn)案，在債權人會議上，其他債權人對東方資產(chǎn)管理公司是否享有優(yōu)先受償權存有爭議，就中行和東大集團之間就在建房屋上設定的抵押是否成立和生效也有兩種相反的意見：

    一種意見認為，東方管理公司不享有優(yōu)先受償權，理由是：1、本案中當事人向市政府、房產(chǎn)局報批的行為不是抵押登記行為；2、即使是抵押登記行為，也因違反當時的法律、法規(guī)的規(guī)定而應認定無效。依據(jù)廣東省人大常委會通過的《廣東省抵押貸款條例》第11條，以建筑物設定抵押權時，須憑建筑物產(chǎn)權證，而當時東大集團公司并無房產(chǎn)證書，且至今也未取得房產(chǎn)權證書。

    另一種意見認為，東方資產(chǎn)管理公司享有優(yōu)先受償權，其理由是：1、本案中當事人的行為，是一種意思表示非常清楚、明確的抵押登記行為；2、該抵押行為合法有效。東大集團公司在設定抵押時，雖然沒有房屋產(chǎn)權證書，但已非常清楚地向登記部門說明了是在建工程，且該工程至今也無任何權屬爭議。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第47條明確規(guī)定：“以依法獲準尚未建造或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定有效。”

    理論評析

    本案有關在建房屋抵押的效力問題。

    在建房屋的抵押問題，目前在大多數(shù)國家民法理論和實務上未見有深入研究。我國關于此問題在理論上和立法上也存在許多不完善之外，在司法適用過程中，對于在建房屋抵押效力的認定仍缺乏一個統(tǒng)一的標準，這導致在建房屋抵押所應具有的擔保和融資作用不能充分發(fā)揮。我們認為，在探討不同情況下在建房屋抵押的效力問題時，應首先明確在建房屋抵押的兩個基本理論問題。

    一　在建房屋抵押的兩個基本理論問題

    （一）在建房屋抵押的標的

    關于在建房屋抵押的標的，目前存在兩種不同的意見：一種意見認為，在建房屋抵押的標的為正在建造的房屋，亦即將抵押關系成立時以在建形式存在的財產(chǎn)為抵押權的標的；一種意見認為，在建房屋抵押的標的為將來建造好的房屋，當事人之間就在建房屋設定抵押權的目的是以完工的建筑物作為抵押物，以擔保債權的實現(xiàn)。我們認為，后種意見較為合理。這是因為，就抵押權的特性上說，抵押物須具備以下條件：一是特定性。不特定的財產(chǎn)不能為物權的標的，自也不能成為抵押權的標的；二是須具有價值和可讓與性，不具有交換價值或者雖有價值但不可讓與的財產(chǎn)，無法實現(xiàn)其變價，也就不能成為擔保物權的標的；三是經(jīng)使用、收益不會損毀其價值的財產(chǎn)。若經(jīng)使用、收益就會毀損其價值，也就無法保障抵押權人的利益。顯然，正在建造的未完成的建筑物均不符合上述條件。就特定性而言，如果以正在建造的建筑物作為抵押權的標的，那么由于建筑物在工程其間每天都會發(fā)生變化，我們便無法確定抵押權的標的究竟是什么，抵押物也就不可能特定化；就價值和可讓與性而言，房屋的在建形態(tài)表現(xiàn)為建筑材料的堆積，在未完工以前并沒有多大價值，通過交易也很難獲得較好的對價，這種幾無價值的在建房屋自然也不是債權人獲取擔保的對象；就使用性而言，在建房屋本身根本就沒有什么使用價值，自然也就談不上價值毀損的問題了。所以，我們認為，在建房屋抵押權的標的為未來建成的房屋。

    （二）在建房屋抵押協(xié)議的法律性質(zhì)

    在建房屋抵押既然是以后來可能取得的房屋作為標的物，那么在建房屋抵押協(xié)議與一般抵押協(xié)議在性質(zhì)上有何區(qū)別呢？對這一問題，實踐中也有兩種觀點：一種觀點認為，在建房屋抵押與一般房屋抵押有根本的不同。在建房屋抵押為一附期限的民事法律行為，僅在房屋建成時抵押權方成立，而一般房屋抵押在抵押協(xié)議簽訂后，經(jīng)登記公示，債權人即取得抵押權；另一種觀點認為，在建房屋抵押與一般房屋抵押并沒有本質(zhì)區(qū)別，只要雙方自愿簽訂抵押協(xié)議，經(jīng)登記公示，抵押合同即同樣生效。

    我們認為，在建房屋抵押與一般房屋抵押肯定是有區(qū)別的，兩者最大的區(qū)別在于抵押權成立的時間不同。在建房屋抵押是以將來建成的房屋作為抵押標的物的，因此抵押權只可能在房屋建成后方才成立，亦即在建房屋抵押協(xié)議是以設定某種將來權利為目的的協(xié)議，而不是現(xiàn)在即可設定某種權利。從這個意義上說，在建房屋抵押協(xié)議是一附條件或附期限的民事法律行為，只有在條件成就時，某種權利方可設立。但在建房屋抵押協(xié)議究竟是一種附期限的法律行為，還是一種附條件的法律行為呢？我們認為，附條件的民事行為一說更為合適。因為在建房屋也存在是否一定能按預期成就的問題，實際生活中存在的胡子工程和爛尾樓便是例證。在存在一個條件不成就的可能性的前提下，還是以附條件的民事行為定性更為恰當。

    但值得注意的是，以上關于在建房屋抵押與一般房屋抵押的兩種觀點均有可取之處。第一種觀點關于在房屋建成后，抵押權經(jīng)過公示而成立的說法是正確的；第二種觀點關于兩種抵押協(xié)議均在協(xié)議簽訂后，經(jīng)登記公示抵押合同生效的說法也是正確的。那么這兩種看似矛盾的說法為何能并行不悖呢？我們認為，這是由于理論上和實務上沒有將抵押合同的成立生效與抵押權的成立區(qū)分開來。應當認為，抵押合同僅是設定抵押權的民事行為，是抵押權發(fā)生的必要條件，但并不是抵押權發(fā)生的充分條件。作為物權，抵押權是否成立除有抵押合同外還須有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能發(fā)生當事人雙方設定抵押權的權利義務；但抵押權不成立并不等于抵押合同無效。因此，應當將抵押合同的成立和生效與抵押權的成立生效區(qū)分開來。關于抵押合同成立生效的條件，應當適用《合同法》的規(guī)定，而對于抵押權的成立生效則適用物權法的規(guī)定。就在建房屋抵押合同而言，在有關抵押合同簽訂后，如同一般抵押合同，抵押合同本身應依法生效，但抵押權是否成立，則要俟房屋建成后履行相應程序方可。

    二 本案在建房屋抵押登記行為及其效力的認定

    本案中，當事人向市政府、房產(chǎn)局報批的行為是不是抵押登記行為呢？從案情介紹中可以看出，實務中對此存在兩種截然不同的觀點。按照一般民法登記規(guī)則，不動產(chǎn)抵押需由雙方當事人就抵押事項在登記機關予以登記造冊方生效。我國目前采登記生效要件說，所以只有經(jīng)不動產(chǎn)登記機關登記抵押權方可成立和生效。對于已建成的房屋而言，雙方必須依法履行登記手續(xù)自不待言。但本案中抵押標的為在建房屋，房屋根本就未在房產(chǎn)局辦理權屬登記，因此所謂到房產(chǎn)局辦理在建房屋抵押登記也就缺少依托。我們認為，這正是在建房屋抵押登記的特殊之處。但是，是否在建房屋抵押可以不進行登記呢？回答是否定的。這是因為，既然我國立法已規(guī)定了在建房屋可以設定抵押或進行期房買賣，所以在建房屋仍存在權利沖突問題，在此前提下在建房屋的抵押登記顯然是必要的。但在沒有房產(chǎn)權屬證明的情況下，如何進行登記呢？這就必須了解登記的目的和功能。

    不動產(chǎn)的變動之所以要公示也是由物權的性質(zhì)本身所決定的。因為任何當事人設立、移轉物權，都會涉及第三人的利益，因此，物權的設立、移轉必須公開、透明，以利于保護第三人的利益，維護交易的安全和秩序。這就需要建立公示原則，將物權設立、移轉的事實通過 一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況。如果物權的變動不采用一定的公示方法，某人享有某種物權，第三人并不知道，而該人要向第三人主張優(yōu)先權時，必須會使第三人遭受損害。法律要求當事人在設立，移轉或變更物權時，必須通過交付、登記等方式，使物權變動的事實能夠為第三人所知曉，其結果是一方面有效地保護了第三人，使第三人不至于因為設定物權而使其蒙受損害；另一方面也使當事人的利益得到了維護。尤其是物權公示制度的建立極大地減少了產(chǎn)權變動中的糾紛，從而維護了交易的安全和秩序。因此，不動產(chǎn)變動的公示主要是為了維護交易的安全。

    從上面分析可以看出，無論是已建成的房屋，還是在建房屋，衡量是否登記的標準是登記行為能否為他人所知曉，他人能否查閱到登記的相關信息。在此前提下，我們認為，本案當事人向市政府、房產(chǎn)局報批的行為如果能夠達到上述效果，可以認定為是登記行為。事實上，東大集團在經(jīng)過有關部門的批準后，房產(chǎn)局對在建房屋抵押也進行了記載和備案，有關本案在建房屋的其他交易，經(jīng)過房產(chǎn)部門這一道手續(xù)時，便會受此種關系制約。實踐中，對此種登記行為是否有效提出的疑問往往是，這種報批行為可能不會為他人所查閱，因而起不到公示的效果。在此，我們認為應注意兩個因素：一是登記程序的規(guī)則缺乏。本案在建房屋抵押發(fā)生在1994年，依當時的法律、法規(guī)，并沒有在建房屋交易登記的任何規(guī)則可以遵循，房產(chǎn)局也從未進行過此種類型的登記事務。當時的《廣東省抵押貸款管理條例》也只是肯定了在建房屋可以抵押，并沒有規(guī)定如何進行登記。正是在此前提下，當事人才選擇了請求有關部門報批這種方式。也就是說，如果認為這種方式不是正式登記的話，卻再找不到比這種方式效力更強的方式了；二是第三人查閱情形的有限。對于已建成的房屋，所有人處分其財產(chǎn)存在多種可能性，這樣與不動產(chǎn)交易有關的第三人大量存在，所以第三人必須能夠充分地了解不動產(chǎn)權屬變動的情形。但對于在建房屋而言，由于其在房產(chǎn)部門還未有權屬登記，房屋在法律上尚不存在，所以可能涉及到在建房屋的交易是極為有限的，目前能舉出的情形只有兩種：在建房屋抵押和期房買賣。所以，我們認為，對于在建房屋抵押不能抽象地以能否為第三人查閱來衡量公示的結果，其實只要其公示能夠充分保護第三人就可認為達到了公示的目的。本案中，抵押的東大電子城不屬于在建商品房，可能存在的第三人只可能是其他的抵押權人，只要能夠有效地使另外的抵押權人知曉在建房屋已抵押，并且受此關系約束，就可以認為其登記公示是有效的。本案中，當事人的報批行為顯然能做到這一點。

    三　在建房屋抵押中的產(chǎn)權證的提交和抵押權實際取得問題

    （一）在建房屋抵押房產(chǎn)證的缺乏與抵押的效力

    本案中，債權人會議就在建房屋抵押效力的另一個分歧點在于，未提交房產(chǎn)產(chǎn)權證是否影響抵押的效力。1992年11月28日廣東省人大常委會通過的《廣東省抵押貸款條例》第11條明確規(guī)定，以建筑物設定抵押權時，須憑建筑物產(chǎn)權證。我國目前有關法律和法規(guī)也沒有規(guī)定在建房屋抵押登記手續(xù)這一問題。在建房屋抵押的成立和生效是否也一定需要憑借建筑物產(chǎn)權證呢？

    我們認為，房產(chǎn)證的缺乏正是在建房屋抵押的重要特點。如果以已竣工且已進行了權屬登記的房屋設立抵押，當然須憑房產(chǎn)證去登記機關辦理登記手續(xù)。但在建房屋卻是天然地沒有房產(chǎn)證的，如果對在建工程的抵押也要求當事人提交房產(chǎn)證，那么實際上就否認了在建房屋可以抵押這一作法。這顯然也是與當時的法律、法規(guī)允許以“在建房屋”進行抵押的基本精神不相符合。從最根本的層次上看，在建房屋本身由于不可能有房產(chǎn)證，在法律上仍屬于一種權利待定狀態(tài)。在民法上，不動產(chǎn)的權屬應依不動產(chǎn)的權屬登記證明來確定，對于未來可能取得的不動產(chǎn)所有權，當事人就此設定的抵押，實際上是一種為未來設定的抵押，其時并無權利基礎。但是，之所以在建房屋的抵押仍需履行公示手續(xù)，其目的主要是對抗對這種未來權利再行處分，從而損害第三人的利益。所以，在建房屋的抵押成立與生效并不以當事人提交房產(chǎn)證為必要。

    （二）在建房屋抵押協(xié)議的生效和抵押權的生效

    以上我們分析了在建房屋抵押協(xié)議的生效并不以提交房產(chǎn)證為必要條件，但是這是否意味著在房屋建成后，抵押權人對已建成的房屋理所應當?shù)叵碛械盅簷嗄兀?/p>

    在前面講到在建房屋抵押的性質(zhì)時，提到在建房屋抵押協(xié)議的生效與抵押權的成立是兩個不同的問題。具體而言，抵押權是一種現(xiàn)實的權利，而在建房屋抵押協(xié)議卻是一種設定未來權利的契約。這種設定未來權利的契約作為一種雙方在平等、自愿前提上協(xié)商的結果，其本身應是立即有拘束力的，但由于其是一種附條件的民事行為，現(xiàn)實抵押權的取得仍受到契約所提條件的限制。我們認為，在建房屋抵押合同的生效并不等于抵押權已經(jīng)合法現(xiàn)實取得。抵押權在在建房屋建成后才有可能取得，亦即條件成熟后才能取得。但是依據(jù)在建房屋抵押合同，在房屋建成后一方可以自動取得已建成房屋的抵押權呢？這一問題值得思考。

    應當認為，在建房屋抵押合同的生效僅在當事人雙方之間產(chǎn)生一種拘束力，即待房屋建成后，一方有義務將建成的房屋現(xiàn)實地抵押給另一方，并不能產(chǎn)生一方直接取得抵押權這一后果。亦即在建房屋抵押合同更多地體現(xiàn)這一種債權債務關系，而不是一種直接設定某種物權的行為。在本案中，東大與中行分行簽訂的在建房屋抵押協(xié)議是對未來建成房屋抵押權的約定，即房屋建成后，抵押權應由中行分行取得。但在本案中，房屋后來已經(jīng)建成，中行分行是否理所當然是抵押權人呢？我們認為，在在建房屋抵押法律關系中，房屋建成后權利人并不能在房屋建成后當然取得抵押權，權利人仍應履行必要的抵押登記手續(xù)后才可以成為抵押權人。這是因為，在建房屋抵押是一種附條件的民事行為，其實質(zhì)是將未來房屋進行抵押的一種約定。嚴格講來，這時所附條件是一種履約條件，類似于未來不動產(chǎn)的買賣，即買賣合同已生效，但需要在條件成就時交付，交付仍須進行登記。所以，在建房屋抵押的權利人欲取得現(xiàn)實抵押權，還需在房屋建成后去房產(chǎn)登記機關辦理抵押登記。如果未進行正式登記，在法律上還不能認為其依據(jù)抵押合同當然享有建成房屋的抵押權。

    關于在建房屋抵押合同的效力，也有一種觀點認為，既然在建房屋抵押合同是一種附條件的民事行為，那么當所附條件成熟時，當事人之間還需另行簽訂現(xiàn)實抵押合同，當事人不能僅憑在建房屋抵押合同便去辦理已建好房屋的抵押登記。這種觀點實際上是把在建房屋抵押合同的所附條件當作正式抵押合同簽訂的前提，即待條件成熟后，才可進行抵押這種民事行為。這就好比附條件的贈與合同，條件成熟后才可進行贈與這種民事行為。在現(xiàn)實中的確有這種情形發(fā)生。但就本案而言，我們認為，在建房屋抵押合同的所附條件不是民事行為發(fā)生的條件，而是合同履行和交付的條件，這里的條件是已生效抵押合同的一部分，亦即在抵押權利和義務已確定的前提下，當事人為房產(chǎn)證的交付設立了一個條件。如在抵押合同中，當事人明確約定：“因該處房產(chǎn)證尚未辦妥，待辦好后補交中行留存。”這實際上就是一種履約條件。所以，本案當事人的在建房屋抵押協(xié)議已確定了當事人之間的抵押權利義務關系，只是現(xiàn)實抵押權的取得尚需履行登記手續(xù)。

    （三）在建房屋抵押預告登記的法律后果

    所謂預告登記，是指為保全債法上的不動產(chǎn)出讓、保全廢止一項不動產(chǎn)物權或者權利持有的變更、或者保全這些權利的順位的請求權而進行的提前登記。預先登記為德國中世紀民法創(chuàng)立的制度，我國學術界將其翻譯為預先登記、預登記、暫先登記等。日本民法稱為假登記，我國臺灣地區(qū)土地法第79條使用了預告登記的概念。預告登記與一般的不動產(chǎn)登記的區(qū)別表現(xiàn)在：一般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進行的登記，也就是說登記申請人為了取得或移轉某項已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權而進行的登記；而預告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產(chǎn)物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對后來發(fā)生與該項請求權內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發(fā)生該請求權所期待的法律結果。

    在我國，預告登記的使用范圍并不廣泛，目前主要適用于房屋預售買賣中。所謂商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋尚未建成時，將商品房預先出售給買受人而由買受人支付一定的定金或價款的行為。從實踐來看，實行商品房預售登記確有利于保護買受人利益，減少和預防一些不必要的糾紛。由于商品房預售的標的物價值較大，當事人之間的權利義務也比較復雜，法律規(guī)定預售合同應當?shù)怯浭潜匾摹Ｊ聦嵣希诮ǚ课莸盅旱怯浺彩且环N預先登記，這種預先登記是否產(chǎn)生物權變動的后果呢？

    我們認為，因為在建房屋抵押合同訂立后還不能立即辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，此種預先登記備案并不是任何確定產(chǎn)權變更的登記備案，如未履行該手續(xù)，不應使合同無效。由于預先登記主要是為了保護在先權利人的利益，如果債權人不愿意進行預先登記，法律不宜強制其辦理登記手續(xù)。在預先登記作出以后，將使債權人取得對未來房屋抵押權的期待權，只要債權人履行完畢了抵押合同規(guī)定的義務并辦理了抵押登記手續(xù)，便應當取得房屋的抵押權，這種期待權應當受到法律的保護。只有在債權人辦理了登記手續(xù)，從而對未來的抵押進行了公示，這種期待權才具有對抗第三人的效力。也就是說，在辦理了預先登記以后，出賣人不得將未來房屋設立數(shù)個抵押，否則，房屋所有人違反房屋預先登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權利的行為無效。依《最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋》第47條的規(guī)定，“以依法獲準尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。”如《擔保法》第41條中就規(guī)定，“抵押合同自登記之日起生效。”這里所稱有效，即指抵押合同自身是有效的，并不是指抵押權已有效取得。

    由此可以看出，在建房屋抵押的預先登記自動產(chǎn)生物權變動的后果，而只是對將來物權變動所作的一種事先約束。它具有的效力是，債務人負有將在建房屋抵押給債權人的義務，第三人不得與債務人再行簽訂同樣的在建房屋抵押合同。在此情形下，在建房屋抵押中房屋預先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容應當是一致的，因為現(xiàn)房應當與預先登記為準，但有可能預先登記發(fā)生錯誤導致預先登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記的內(nèi)容不符的，在此情況下，應當以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準。因此，在建房屋抵押登記與現(xiàn)實房屋抵押登記是有區(qū)別的，它們產(chǎn)生的拘束力和法律后果也不一樣。本案中，當事人之間的在建房屋抵押登記僅產(chǎn)生使該抵押合同生效的法律后果，中行分行是否取得現(xiàn)實抵押權還需以現(xiàn)房登記為準。

    四　本案債權人抵押權的認定

    依上述分析，本案當事人中行分行究竟是否享有抵押權？從案情看，中行分行在房屋建成后并沒有辦理現(xiàn)房抵押登記，是否就可以此否認其享有抵押權？事實上，值得注意的一個因素是，東大電子城在建成后，業(yè)主因負債累累，根本就沒申請房產(chǎn)權屬登記，這使得所有的物權變動缺乏載體，中行分行無法完成抵押登記。我們認為，就本案合同雙方當事人而言，存在著一個合同未履行完畢的問題。即在房屋建成后，東大集團應對之進行產(chǎn)權登記和抵押登記。但在房屋已建成的情況下，東大集團并沒有及時實施權屬登記，也沒有獲得房產(chǎn)證，這導致中行分行無法進行抵押登記。但現(xiàn)在各債權人已向法院申請本案債務人破產(chǎn)，并就中行分行是否對該建筑物享有優(yōu)先受償權提出異議，而該建筑物的產(chǎn)權證仍未辦理，此種情形如何認定？

篇5

身份證號碼：

聯(lián)系電話：

乙方（買方）

身份證號碼：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

一、房屋基本情況

乙方同意購買甲方擁有的座落在 房產(chǎn)，建筑面積為 平方米，土地使用面積為 平方米。房屋產(chǎn)權證號 、土地使用證號 .

二、買賣條件

1、房屋價格：甲方同意將其已購買的上述房屋以總價人民幣

元整（大寫金額 元整）出售給乙方。該房產(chǎn)辦理過戶手續(xù)所需繳納的一切費用（包括稅費及必要的公證費等）均由 方承擔。

2、甲方保證上述房屋權屬資料真實、合法、有效。如甲方房屋有共有、租賃等行為應告知乙方，并自行約定解決。如因上述原因導致本合同項下房屋交易如發(fā)生產(chǎn)權糾紛、債權糾紛或租賃糾紛時，由甲方承擔全部責任。

3、乙方已對甲方要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房產(chǎn)。

三、房屋貸款抵押的注銷

1、甲方應于合同簽訂后的 天內(nèi)至銀行辦理提前還貸手續(xù)，同時提交辦理該房屋所屬權證、土地證所需的各類材料。

2、甲方應在從銀行取得的上述房地產(chǎn)已結清貸款、注銷抵押的證明文件，取得房屋產(chǎn)權證后的 天內(nèi)將相關文件交給乙方保管、留置。

四、乙方付款

1、乙方在簽訂合同當日支付首期房款 元（大寫： 元，含定金 萬元）給甲方。甲方同意在首期房款支付 日內(nèi)，將房產(chǎn)交付乙方使用，但在房地產(chǎn)交易中心受理上述房屋的過戶申請前，乙方不得擅自改變房屋內(nèi)外的構造及設施，如任何一方未能按約履行，則另一方有權單方面解除本合同，并按違約責任處理。

2、乙方在房地產(chǎn)交易中心受理上述房屋的過戶申請當日支付尾款 元（大寫： 元）整。

五、其他約定

1、維修基金、有線電視開通費送于乙方。

2、甲方所留屋內(nèi)家俱、電器均送于乙方。

六、違約責任

乙方中途悔約，則不得向甲方索還定金。

甲方中途悔約，則應在悔約之日起 日內(nèi)將定金退還給乙方，另給付乙方相當于定金數(shù)額的違約金。

七、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方應采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成時，任何一方均可向 人民法院。

八、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行商定，并簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議（含附加條款）與本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式兩份，自甲、乙雙方簽章之日生效，甲、乙雙方各執(zhí)壹份。

十、如因不可抗力或其他不可歸責于當事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙雙方可解除合同，并不承擔違約責任。

甲方（賣方及配偶）： 乙方（買方）：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

合同簽訂時間： 年 月 日

購房首付款收據(jù)

今收到 身份證號：

購買 ，樓盤名： ， 幢， 單元， 層， 號樓房首付款人民幣 .

收款人：

篇6

1.如果實在是資金周轉不靈，暫時不能拿出錢來還的話，可以向銀行申請寬限期。若情況屬實的話，銀行會同意將還款的日期延續(xù)在一定的期限。

2.如果經(jīng)濟困難，但又不想房子被拍賣的話，可以先向親戚朋友借錢還銀行的貸款，親戚朋友在人情方面可能多多少少會給予幫助。

3.抵押物被拍賣，若確實無力還貸，可以讓貸款機構拍賣抵押物，所得價款將優(yōu)先用于償還貸款本息。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇7

房屋抵押貸款可支持的用途有很多，包括裝修、旅游、購車、購買耐用品、醫(yī)療等各個消費領域，但規(guī)定不得用于買股票信托等投資行為，具體可以分為以下：

1、用于日常消費。為了支付消費行為而把房屋抵押獲得資金，范圍包括房屋裝修、購車、留學、旅游、購買大額耐用品等都屬于個人日常消費用途。

2、用于企業(yè)經(jīng)營。為了獲得資金而把房屋抵押，可以用于購置或更新經(jīng)營設備、支付租賃經(jīng)營場所租金等合法生產(chǎn)經(jīng)營活動用途。

3、此外，購買商品房無法一次性支付，用已有房屋抵押貸款來支付房款一定程度上是可行的，具體需要咨詢信貸員。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇8

民間借款合同格式范本

貸款方：××

借款方：××

一、借款用途

張××要從事個體經(jīng)營，急需一筆資金。

二、借款金額

借款方向貸款方借款人民幣**萬元。

三、借款利息

自支用貸款之日起，按實際支用數(shù)計算利息，并計算復利。在合同規(guī)定的借款期內(nèi)，年利為7%。借款方如果不按期歸還款，逾期部分加收利率0.5%。

四、借款期限

借款方保證從**年*月起至**年*月止,按本合同規(guī)定的利息償還借款。貸款逾期不還的部分,貸款方有權限期追回貸款。

五、條款變更

因國家變更利率，需要變更合同條款時，由雙方簽訂變更合同的文件，作為本合同的組成部分。

六、權利義務

貸款方有權監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的償債能力等情況。借款方應如實提供有關的資料。借款方如不按合同規(guī)定使用貸款，貸款方有權收回部分貸款，并對違約部分參照銀行規(guī)定加收罰息。貸款方提前還款的，應按規(guī)定減收利息。

七、保證條款

(一)借款方用自有房屋6間做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權處理抵押品。借款方到期如數(shù)歸還貸款的，抵押權消滅。

(二)借款方必須按照借款合同規(guī)定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款進行違法活動。

(三)借款方必須按合同規(guī)定的期限還本付息。

(四)借款方有義務接受貸款方的檢查、監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的計劃執(zhí)行、經(jīng)營管理、財務活動、物資庫存等情況。

(五)需要有保證人擔保時，保證人履行連帶責任后，有向借款方追償?shù)臋嗬杩罘接辛x務對保證人進行償還。

八、合同爭議的解決方式

本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由當事人雙方友好協(xié)商解決，也可由第三人調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，可由任意一方依法向人民法院起訴。

九、本合同未做約定的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

本合同一式2份，雙方各執(zhí)1份。

貸款人：__________________

借款人：__________________

合同簽訂日期______________

立合同人:__________________(以下簡稱甲方)、________________(以下簡稱乙方)，雙方茲因借款事宜，訂立本件契約，條款如下：

一、甲方愿貸與乙方人民幣__________元整，于訂立本約之同時，由甲方給付乙方，不另立據(jù)。

二、借貸期限為_____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。

三、利息每萬元月息________元，乙應于每月____日給付甲方，不得拖欠。

四、屆期未能返還，乙方除照付利息外，并按利率一倍加計的違約金給付甲方。

五、本契約書的債權，甲方可自由讓與他人，乙方不得異議。

六、乙方應覓保證人一名，確保本契約的履行。而愿與乙方負連帶返還本利的責任，并拋棄先訴抗辯權。

甲方：________________

乙方：________________

連帶保證人：__________

________年____月____日

個人房屋抵押借款合同

甲方(借款人)：_____________________

身份證號碼：_________________________

乙方(貸款人)：_____________________

身份證號碼：_________________________

甲乙雙方就下列事宜達成一致意見，簽訂本合同。

一、乙方貸給甲方人民幣(大寫)_____________________，于_____________________前交付甲方。

二、貸款利息：_____________________________________________

三、借款期限：_____________________________________________

四、還款日期和方式：_______________________________________

五、違約責任：_____________________________________________

六、本合同自_____________________生效。本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

甲方(簽字、蓋章)：_____________________

乙方(簽字、蓋章)：_____________________

合同簽訂日期______________合同簽訂日期______________

有關房產(chǎn)抵押借款合同

抵押權人：______________________(貸款人)

抵押人：________________________(借款人)

擔保人：________________________(擔保人)

第一條　總則

抵押權人與抵押人于________年________月________日會同擔保人簽訂本房產(chǎn)按揭貸款合同(下稱“合同”)，抵押人同意以其與擔保人簽訂之房產(chǎn)買賣合同項下之全部權益抵押予抵押權人，賦予抵押權人以第一優(yōu)先抵押權，并愿意履行合同全部條款;抵押權人向抵押人提供一定期限抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業(yè)之部分樓款。擔保人同意承擔該筆貸款之擔保責任。

經(jīng)三方協(xié)商，特訂立本合同，應予遵照執(zhí)行。

第二條　貸款內(nèi)容

一、貸款金額________幣________________元整。抵押人必須將此筆貸款全部以抵押人購樓款名義，存入售房單位賬戶。

二、貸款期限從________年________月________日至________年________月________日共________月。

三、貸款利率：月息________‰。如遇國家利率調(diào)整，貸款利率相應調(diào)整。

第三條　還本付息

一、本合同項下之貸款本金及其相應利息以分期付款等額償還的方式還本付息。期數(shù)_____每期應繳付本_________息__________(不包括利率調(diào)整帶來之應繳金額變動)，首期還款日_______________。

二、抵押人必須在抵押權人處開立存款賬戶。抵押人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用，可照付該賬戶，若因此而引致該賬戶發(fā)生透支，概由抵押人承擔償還之責。

三、如果抵押人未能按規(guī)定及時繳付本息時，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%以上的罰息。抵押人所欠利息，按日累積計收。

第四條　提前還款

一、抵押人自愿提早繳付本合同規(guī)定之部分或全部款項時，需提前1個月以書面形式通知抵押權人并經(jīng)認可，且應給予抵押權人相等于該部分或全部款項1個月利息之補償金。

二、在下列所述之任何情況下，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，及(或)立即追討擔保人

1.抵押人及(或)擔保人違反本合同之任何條款。

2.抵押人及(或)擔保人有不正當或違法經(jīng)營。

3.抵押人及(或)擔保人發(fā)生任何之重大變化而影響其履行本合同條款能力。

4.抵押人舍棄抵押房產(chǎn)。

第五條　手續(xù)費及其他費用

一、抵押貸款手續(xù)費：抵押人應按貸款金額的3‰繳付手續(xù)費，在貸款日一次性付清。抵押權人在任何情況下都不予退還該筆手續(xù)費。

二、抵押貸款文件及保管費：抵押人在貸款日一次性付￥100元整。

三、公證費用及抵押登記費用：有關本合同所涉及之公證及抵押等費用，全部由抵押人支付。

四、由于抵押人及/或擔保人的原因引致抵押權人采取正當行為而引起的費用，概由抵押人及(或)擔保人負責償還，且該項費用自發(fā)生之日起至收到之日止，同樣按日累積計收利息。

第六條　房產(chǎn)抵押

一、本合同項下的房產(chǎn)抵押是指抵押人與擔保人簽訂之“房產(chǎn)買賣合同”內(nèi)抵押人全部權益抵押，包括：

1.房產(chǎn)物業(yè)建筑期內(nèi)(售房單位發(fā)出入住通知書日期之前)抵押人之權益抵押。

2.售房單位發(fā)出入住通知書后抵押人之房產(chǎn)物業(yè)抵押(見附表)。

二、抵押房產(chǎn)物業(yè)登記：

1.物業(yè)建筑期之購房權益抵押應向________市房地產(chǎn)權登記處辦理抵押備案。抵押人之“房產(chǎn)買賣合同”及由售房單位出具之“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執(zhí)和保管。

2.物業(yè)建成入住即辦理房產(chǎn)物業(yè)抵押登記，抵押物業(yè)之《房產(chǎn)權證書》由擔保方負責辦妥并交由抵押權人收執(zhí)和保管。

三、抵押房產(chǎn)物業(yè)的保險

1.抵押人須在規(guī)定時間內(nèi)，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保。保險標的為本合同項下之抵押房產(chǎn)。投保金額不少于重新購置抵押房產(chǎn)金額之全險。在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，否則由此引起的一切費用及損失，概由抵押人承擔。

2.保險單上必須注明抵押權人為保險第一受益人，且不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償之金額(除非經(jīng)抵押權人書面同意)，保單正本由抵押權人執(zhí)管。

3.若上述保險賠償金額數(shù)，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直到全部收回。

4.倘該房產(chǎn)在本合同有效期內(nèi)受到損壞 而保險公司認為修理損壞部分符合經(jīng)濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。

四、抵押之解除：

該抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合同全部條款及其他所有義務后，抵押權人即須在抵押人要求及承擔有關費用之情況下，解除在抵押合同中對有關抵押房產(chǎn)的抵押權益，并退回抵押物業(yè)之“房產(chǎn)權證書”及“房產(chǎn)買賣合同”，另具函________市房地產(chǎn)產(chǎn)權登記處將該項抵押物之抵押登記予以注銷。

五、抵押物之處分：

1.抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項或抵押權人按本合同規(guī)定要求抵押人立即提前歸還部分或全部欠款而不得時，抵押權人即可通過拍賣、轉讓、出租抵押物等形式行使其處分抵押物之權力。

2.抵押權人處分抵押物所得價款在依次扣除處分該抵押物而支出的一切費用、所欠之一切稅款及抵押人根據(jù)此合同一切應付之費用及雜費后，扣還抵押人所欠貸款及應付利息。如有余款，抵押人將其退還抵押人或其他有權收取之士，如不足，抵押權人有權另行追索抵押人及(或)擔保人。

3.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制之損失，抵押權人概不負責。

第七條　抵押人聲明及保證

抵押人在遵守本合同其他條款的同時，還作聲明及保證如下：

一、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處。

二、未經(jīng)抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產(chǎn)全部或部分以任何形式處置。如上述抵押房產(chǎn)之全部或部分發(fā)生毀損，不論何原因所致，亦不論何人之過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。

三、抵押人將抵押房產(chǎn)出租必須事先征得抵押權人的書面同意，且租約內(nèi)必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發(fā)函日起計1個月內(nèi)，租客即須遷出。

四、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業(yè)權益轉給擔保人，擔保人有權以任何形式處分抵押物并對抵押人有追索權，抵押人對擔保人則沒有反索權。

五、按照抵押權人合理之請求采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人之合法權益。

第八條　擔保及擔保責任

一、擔保人是中華人民共和國的企業(yè)法人，是本合同項下抵押權益之房產(chǎn)買賣合同的賣方，也是本合同項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：

1.擔保額度：以本合同項 下貸款本息及與本合同引起有關之訴訟費用為限。

2.擔保期限：以本合同生效之日起至擔保人交付房產(chǎn)，發(fā)出入住通知書和辦妥房產(chǎn)權證并交與抵押權人止。

二、擔保人保證按抵押權益之房產(chǎn)買賣合同的要求，準時、按質(zhì)完成抵押物業(yè)的建造工程，抵押權人對此不負任何責任。

第九條　抵押權人在核實已收齊全部貸款文件后起3天內(nèi)須將貸款金額全數(shù)貸出。

第十條　其他

一、對本合同任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。

二、在本合同履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權益和權力，均不能損害、影響或限制抵押權人依本合同和有關法律規(guī)定的債權人應享有的一切權益和權力。

三、本合同不論因何種原因而在法律上成為無效合同、或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發(fā)生上述情況，抵押權人有權終止本合同，并立即向擔保人和抵押人迫償欠款本息及其它有關款項。

四、抵押權人向抵押人和擔保人討還欠款時，只須提供抵押權人簽發(fā)之欠款數(shù)目單(有明顯錯誤者例外)，即作為抵押人和擔保人所欠之確數(shù)證據(jù)，抵押人和擔保人不得異議。

五、本合同未盡事宜，按照國家有關法律及有關法規(guī)執(zhí)行。

第十一條　本合同按中華人民共和國法律訂立，并受其保障。

第十二條　附則

一、本合同須由三方代表簽字，并經(jīng)________市公證處公證。

二、本合同以抵押權人貸出款項之日期作為合同生效日。

三、本合同內(nèi)所述之附表一、二，抵押貸款申請書，借款借據(jù)及抵押人與擔保人所簽訂之房產(chǎn)買賣合同為本全約不可分割之一部分。

四、本合同用中文書寫，一式五份，均具有同等法律效力，抵押人、抵押權人、擔保人各執(zhí)一份，公證處、登記處各存檔一份。

本合同各方已詳讀及同意遵守本合同全部條款。以下簽章作實：

抵押人：(公章)______ 抵押權人：____________ 擔保人：____________

代表：________________ 代表：________________ 代表：______________

登記機關：________________________

抵押登記編號：____________________

抵押登記日期：______年____月____日

附表一

抵押人資料抵押人(業(yè)主)姓名：(中文)　(英文)　性別：年齡：身份證號碼：工作單位：電話：配偶姓名：年齡：身份證號碼：工作單位：電話：家庭住址：電話：

篇9

在進行登記時遇到抵押房屋轉讓的情況，大致有如下三種：1.抵押人或者購房人提前清償債務的。2.購房人承諾承繼原債務和還款義務并與抵押權人簽訂抵押變更合同的。3.所有權人死亡或者出贈房屋的。

很多同行依據(jù)建辦住房函[2008]249號《關于貫徹實施的通知》中第7條規(guī)定，轉讓已設定抵押的房屋，受讓人申請設立新的抵押的，登記機構可以將原抵押權注銷登記、所有權轉移登記和新抵押權設立登記一并辦理，認為應該先辦理原抵押的注銷，再辦理轉移登記，然后重新設立抵押，即不管是哪種情況，都應當按照先注銷抵押權，然后再辦轉移的程序操作。筆者認為不妥，對以上三種情況應當分別對待，不能簡單等同辦理。

《物權法》第177條規(guī)定有下列情形之一的，擔保物權消滅：（一）主債權消滅；（二）擔保物權實現(xiàn)；（三）債權人放棄擔保物權；（四）法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形。《房屋登記辦法》第48條規(guī)定：經(jīng)依法登記的房屋抵押權發(fā)生下列情形之一的，權利人應當申請抵押權注銷登記：（一）主債權消滅；（二）抵押權已經(jīng)實現(xiàn)；（三）抵押權人放棄抵押權；（四）法律、法規(guī)規(guī)定抵押權消滅的其他情形。從中可以看出抵押權注銷需要的條件。

我們對前文所述經(jīng)常遇到的三種有抵押房屋的轉移，逐一進行分析。

第一種，抵押人或者購房人提前清償債務的，主債權消滅，擔保物權已經(jīng)消滅，應當辦理抵押權注銷登記。

第二種，購房人承諾承繼原債務和還款義務并與抵押權人簽訂抵押變更合同的，抵押權人同意抵押人轉讓房屋并與購房人簽訂新的抵押權合同的，原債權債務依然存在，并未消滅，抵押權人也不可能申請抵押權注銷登記。

第三種，所有權人死亡或者出贈房屋的。根據(jù)《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第68條，抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。《繼承法》第33條規(guī)定繼承遺產(chǎn)應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產(chǎn)實際價值為限。所以所有權人死亡或者出贈房屋的，抵押權并未消滅，注銷抵押權無從談起。

出現(xiàn)第二種和第三種情況時，抵押物并未發(fā)生變化，抵押權人也未發(fā)生變化，只是因為房屋所有權發(fā)生了變化，導致抵押發(fā)現(xiàn)了變化。這種情況下，筆者認為，辦理抵押權注銷，然后辦理轉移登記再設定抵押權不妥，應當辦理買賣、繼承、贈與的轉移登記手續(xù)，同時根據(jù)購房人、繼承、受贈人與銀行達成的新抵押合同，辦理相應的抵押變更登記。而不是在辦理抵押注銷后，重新設定抵押權。

篇10

金紹達：兩者規(guī)定沒有實質(zhì)區(qū)別，只是表述上有一些差別。在建工程的抵押在當時還沒有成為法律上的規(guī)定，所以在登記時采用了過渡的方法。而在《房屋登記辦法》起草時，《物權法》已規(guī)定了“正在建造的建筑物”可以設定抵押。《房屋登記辦法》和《城市房屋抵押管理辦法》完全一致的規(guī)定就是以在建工程抵押的，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，應當辦理房地產(chǎn)抵押登記。

在建工程竣工后，在房屋建造人申請房屋所有權初始登記并申請抵押權登記時，為何用“轉為”一詞，這是為了與實際的權利變化狀況相一致。在建工程是一項工程，或稱正在建造中的建筑物，這是一個變化中的物。房屋竣工后，建成的房屋和設定抵押時的在建工程已有了很大的區(qū)別，用以抵押的已經(jīng)不再是相同的標的物，所以，前述兩個辦法都規(guī)定了房屋竣工后應當辦理房地產(chǎn)抵押登記。

在實際操作中，為了使登記的權利和實際的權利狀態(tài)一致，新登記的事項也應當和原登記簿的記載不發(fā)生沖突。因此，在房地產(chǎn)抵押權記載于登記簿之時，在建工程抵押應當在登記簿的記載中消失。

如果采用將在建工程抵押先行注銷的辦法，那就存在兩個問題：一是抵押權在此時還沒有消滅，在抵押權事實上還存在時將之注銷，與實際的權利狀態(tài)不符；二是將在建工程抵押登記注銷以后，而房地產(chǎn)抵押權尚未記載于登記簿之前，有一個短暫的時間間隙。如果在這一期間房地產(chǎn)被法院查封或是當事人提出異議登記，登記機構就不能為申請人繼續(xù)辦理房地產(chǎn)抵押登記，這樣就會損害在建工程抵押中抵押權人的合法利益。