住房抵押貸款范文

導語：如何才能寫好一篇住房抵押貸款，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策影響機制的相關理論

國外關于城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策影響機制的相關研究主要有違約理論、理性歧視理論、信息外部性理論和內部信息效應理論。其中，違約理論解釋哪些城區特征影響貸款風險；理性歧視理論解釋商業銀行根據城區特征進行貸款決策的合理性；信息外部性理論和內部信息效應理論解釋城區特征對商業銀行貸款決策的影響會導致中低收入城區貸款供給不足。信息外部性理論和內部信息效應理論的主要區別在于研究角度不同：前者認為，當前住房交易提供的城區信息使該城區的所有貸款者受益；后者認為，單個貸款者在從事住房抵押貸款業務過程中搜集到的某些城區信息只使該貸款者受益。

1.違約理論

住房抵押貸款違約理論有兩種：支付能力理論和權益理論，分別解釋被迫違約和理性違約。

支付能力理論的主要內容是：(1)當借款者無力支付月還款額時，違約就會發生。(2)影響借款者支付能力的因素有：觸發事件(triggerevents,包括失業、離婚和疾病等)、融資來源(Financialresources，包括收入和儲蓄等)、融資條款(Financialcommitments，包括住房抵押貸款的利率、期限和貸款價值率以及其它負債)和其它(包括戶主年齡和家庭里孩子的年齡與數量等)。

權益理論的主要內容是：(1)違約可視為住房抵押貸款所內含的看跌期權，即以不償還住房抵押貸款余額為條件而賣出住房的期權；即使借款者有能力支付月還款額也可能在一定條件下執行看跌期權(即違約)。(2)違約的必要條件是負權益(即住房價值小于貸款價值)，并且違約受交易成本和觸發事件的影響。(3)負權益的影響因素包括初始貸款價值率，住房價格波動率、已抵押年數、貸款期限和資金機會成本2；交易成本因素包括違約信用損失、尋找新住所的搜尋費用和搬遷費用等，它增加違約成本從而降低違約概率；觸發事件因素包括失業、離婚和遷移等，它將多期最優違約決策提前到現在3。

VonFurstenberg(1969)考慮了初始貸款期限、初始貸款價值率和被抵押的是新房還是舊房等因素，發現初始貸款價值率是影響違約率的重要因素，初始貸款價值率越高違約率越高。Wilson等(1995)采用1992-1995年加利福尼亞的數據估計了違約損失函數，發現城區住房價格波動是導致違約損失的最重要因素。Capozza等(1997)研究了交易成本和觸發事件對違約率的影響，他們用城區收入水平和年齡結構作為交易成本的變量，用城區失業率、離婚率和遷移率描述觸發事件，發現城區中位家庭收入水平與違約率高度負相關，城區失業率和離婚率與違約率高度正相關，其它變量不顯著。Boheim和Taylor(*)研究發現，孩子年齡小于六歲的家庭違約率較高；戶主年齡對違約率有顯著影響，在38歲以下，違約率隨戶主年齡遞增，在38歲以上，違約率隨戶主年齡遞減。由此可見，住房價格波動率、失業率或離婚率高以及中位家庭收入低的城區違約風險大。

2.理性歧視理論

19世紀70年代初，Phelps(1972)和Arrow(1973)提出勞動力市場的理性歧視理論，后來被應用到住房抵押貸款市場。該理論的主要內容是：(1)在單個貸款申請者和單個住房特征難以準確獲得的情況下，權衡收益和成本，貸款者根據貸款申請所屬城區的特征判斷違約風險更有利可圖。(2)某些城區的違約風險比其它城區高，如果高于貸款者的最大可承受風險，來自這些城區的貸款申請會被拒絕；如果低于貸款者的最大可承受風險則會被批準，但同時被要求較高的首付款比例。(3)因為理性歧視是有利可圖的，市場競爭不能使其消失。

Schill和Wachter(1993)發現，金融機構對低收入或少數民族城區比對其它城區的拒貸率高，但在控制了城區風險之后，拒貸率的城區差別消失，這表明理性歧視是存在的。Marschoun(*)發現，對住房價格波動率較大的城區，貸款者要求較高首付款比例的概率較大。

5.信息外部性理論

Lang和Nakamura(1993)提出信息外部性理論(informationexternalitiestheory)。該理論的主要內容是：(1)一方面，住房估價的精確性與近期的城區住房交易規模正相關，與城區預期住房價格波動率負相關；另一方面，如果住房估價不精確，貸款者為降低違約風險會要求較高的首付款比例或者拒貸：導致住房銷售難度增大；兩個方面相互影響，產生了一個動態的信息外部性。(2)在一個外部沖擊(例如住房交易稅提高)下，如果住房交易規模下降得較小，則信息外部性作用較小，住房抵押貸款市場能恢復到初始的穩態均衡點；如果住房交易規模下降得足夠大，則信息外部性作用會大到使該市場持續萎縮，甚至消失。(3)低收入城區的住房交易規模一般較小，而且首付款是對低收入家庭擁有住房所有權的一個重要門檻，所以信息外部性對低收入城區的影響較大。

Claem(1996)和Vermilyea(2005)等學者都發現，住房交易規模4與拒貸率顯著負相關，表明信息外部性是存在的。Harrison(2001)發現，信息外部性不僅存在于房地產市場衰退期也存在于房地產市場非衰退期；考慮了銀行差異性的信息外部性更顯著；在其它條件(例如城區預期住房價格波動率)不變情況下，一個標準差的近期住房交易規模增加使拒貸率降低2%。

4.內部信息效應理論

1999年，Avery等提出內部信息效應理論(internalinformationeffecttheory)。該理論的主要內容是：(1)單個貸款者在從事住房抵押貸款業務過程中搜集到的某些城區信息只使該貸款者受益，這些信息與該貸款者的抵押貸款業務規模正相關。(2)在低收入城區，購買住房的抵押貸款申請總量通常比較小，如果一個城區存在多個貸款者，可能沒有任何一個有足夠的業務規模以獲得足夠的城區信息，貸款風險或單位貸款成本會更高，從而首付款比例或拒貸率也更高。

Avery(1999)和Vermilyea(2005)都發現，單個貸款者的住房抵押貸款業務規模5與其拒貸率顯著負相關，表明內部信息效應是存在的。Avery(1999)還發現，內部信息效應在低收入城區比在中高收入城區大，可以解釋中低收入城區之間1／4的拒貸率差別。

(二)城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制

我們對上述國外的相關理論進行概括總結，發現城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制有以下三種：

1.違約理論和理性歧視理論：城區預期住房價格波動率、城區失業率、城區離婚率或城區中位家庭收入水平違約風險首付款比例或拒貸率

2.信息外部性理論：城區住房交易規模或城區預期住房價格波動率住房估價精確性違約風險首付款比例或拒貸率

3.內部信息效應理論：貸款者收到的住房抵押貸款申請數量該貸款者獲得的城區信息違約風險首付款比例或拒貸率

二、

城區特征是商業銀行住房抵押貸款決策的一個重要因素，它分為三類：(1)人口特征，包括中位家庭收入、離婚率、失業率、年齡結構和受教育水平等；(2)住房存量特征，包括住房交易規模、土地供給彈性、住房所有權比率、住房空置率、中位住房租金價格比、中位住房建筑周期和中位住房年齡等；(3)公共服務特征，包括接受公共住房支持的家庭比例，學校質量、治安狀況和拆遷改造等；(4)其它特征，包括經濟增長率和產業分散化程度等1。

城區特征或多或少以相同方式影響一個城區所有住房抵押貸款的風險。在單個貸款申請者特征和單個住房特征難以準確獲得的情況下，商業銀行可以根據城區特征判斷一個城區的住房抵押貸款違約風險，以確定該城區的最低首付款比例，甚至對整個城區拒貸，這一方面使商業銀行面臨的違約風險降低，另一方面可能使中低收入城區居民的住房融資難度加大。本文通過分析國外城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制，聯系我國實際情況，指出我國商業銀行根據城區特征進行住房抵押貸款決策具有合理性，建議商業銀行密切關注城區住房價格波動率，并且政府限制中低收入城區商業銀行的數量。

三、城區特征對我國商業銀行住房抵押貸款決策的影響現狀

城區特征對我國商業銀行住房抵押貸款決策的影響已經開始顯現，并導致中低收入城區居民的住房融資困難加大。

2004年下半年，上海多家銀行在二手房抵押貸款方面出臺了新的限制條件——城區和環線概念，停止了向奉賢、金山、南匯、川沙、崇明五個城區發放二手房抵押貸款；內環線以內的二手房抵押貸款首付款比例普遍增至3成，內外環之間的增至4成，外環線以外的增至5成6。另外，為防范金融風險，中國人民銀行規定，從2006年6月1日起，個人住房抵押貸款首付款比例不得低于30%，但考慮到中低收入者的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執行最低首付款比例20%的規定。然而，在實踐中，商業銀行對住房抵押貸款申請者普遍執行的最低首付款比例是30%或30%以上，中低收入者沒有得到最低首收付款比例20%的好處。

四、啟示

1.商業銀行根據城區特征進行住房抵押貸款決策具有合理性。目前，我國個人信用查詢系統處于起步階段，尚不完善；住房估價技術的科學性、客觀性較差，并且委托問題使房價高估的現象比較突出。這導致商業銀行搜集單個貸款申請者特征和單個住房特征的成本高、準確性低。相對而言，城區特征的獲取成本較低、較準確。所以，商業銀行會根據城區特征判斷一個城區的住房抵押貸款違約風險，對違約風險較大的城區規定較高的最低首付款比例或者拒貸率較高。

2.商業銀行應該密切關注城區住房價格波動率。城區住房價格波動是導致違約損失的最重要因素。一個城區的住房價格波動性越大，則住房估價的精確性越低，進而住房抵押貸款的風險越大，因此商業銀行對該城區的貸款申請應該規定較高的最低首付款比例或者拒貸率較高。

3.政府應該限制中低收入城區的商業銀行數量。中低收入城區的住房交易規模通常較小，所以住房抵押貸款申請總量較小。如果一個中低收入城區的商業銀行多，則可能沒有任何一家能收到足夠的住房抵押貸款申請數量以獲得足夠的城區信息，貸款風險或單位貸款成本會比較高，從而首付款比例或拒貸率也比較高。因此，政府應該限制中低收入城區的商業銀行數量，或者幫助中低收入城區的商業銀行分支機構組成住房抵押貸款銀團，以使商業銀行獲得更多的城區信息，進而減小中低收入城區居民的住房融資難度。

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關鍵詞：住房抵押貸款證券化難點措施

一、引言

住房抵押貸款證券化是近二十年來國際金融領域最重大的創新之一,它發源于美國,后在發達國家廣泛流行,現在是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機構(主要是商業銀行)為了分散在發放住房抵押貸款時面臨的貸款風險,把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現金方式購入,經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質上講,發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為,即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩定的現金流且相對獨立,不但有擔保且可以被準確地評估質量和信用,資產還可以被剝離。這些特點都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產。

我國商業銀行在90年代初開始發放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機構貸款總余額已達10%,業務發展勢頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優質的資產之一,這給我國住房抵押貸款證券化的實施創造了良好的條件。實施住房抵押貸款證券化在我國具有現實意義,但任何新生事物都有一個發展的過程,我們在借鑒一些西方國家經驗、走中國特色的同時,對一些難點問題應加以重視。

二、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強商業銀行資產的流動性

商業銀行資產的流動性是指商業銀行在資產不蒙受損失的情況下迅速變現的能力。商業銀行在業務經營中,常常由于流動性不足而導致經營風險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強了資產的流動性,提高了商業銀行應付突發危機的能力。提高流動性是中國銀行業開展資產證券化的主要動因,在中國銀行業資本充足率普遍不足的情況下,資產的流動性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產和負債不匹配的問題

根據銀行長期進行資產負債管理得出的經驗,短期資產應跟短期負債匹配,長期資產應跟長期負債匹配。但在現階段,我國商業銀行的負債絕大部分是短期負債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達30年的長期貸款,這就出現了資產不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉移功能,但這僅僅是一定范圍內的,若長時間超負荷運轉,就會給銀行的經營帶來不安全的隱患,有可能出現擠兌現象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業銀行的資產和負債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業銀行的資本充足率

根據《巴塞爾協議》,資本充足率是以資本對風險資產之比來衡量的,該比率不應低于8%。一個銀行的資本充足與否是表明銀行經營管理是否健康和可靠的重要標志。近年來,世界銀行業難題中一個最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國銀行業也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業銀行則有可能把大量的表內資產轉化為表外資產,而表外資產所需的資本金要大大少于表內資產,這樣就可提高四大商業銀行的資本充足率,增強我國銀行業抵御風險的能力。

4、有利于促進房地產業的發展

我國的房地產業處于持續發展階段,但相對于人們的需求來說,房地產市場還是過于萎縮,除了居民收入低這個因素之外,另一個重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%,并把個人住房貸款最長期限延長到30年,但還是沒有解決貸款來源的問題,致使商業銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數,使得我國住房抵押市場發展不良,制約了房地產業的發展。若住房抵押貸款債券化,商業銀行就有充足的資金來發放貸款,圓居民的住房夢。

5、豐富了金融投資品種

我國金融市場比起發達國家還不是很成熟,隨著利率的連續下調,幾個單調的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現可謂正當其時。

三、住房抵押貸款證券化的難點及對策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關方面提出兩種模式。一種是美國模式,即成立一家專門的證券化組織機構,負責購買并重組銀行的個人住房抵押貸款,發行證券,歸集現金流,組建沒有經營業務的特設機構。特設機構僅代表證券投資者擁有貸款的所有權,保證其不受任何機構的影響。這種模式可實現個人住房抵押貸款的“真實出售”和抵押貸款庫的“真實隔離”。另一種是德國模式,即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,被證券化資產的所有權仍然屬于銀行,保留在銀行的資產負債表中。實施住房抵押貸款證券化的關鍵是要實現“真實出售”和“真實隔離”,從理論上看,美國模式似乎更能符合要求,但實施美國模式要求金融市場比較成熟和發達,相關的法律制度比較健全,對金融技術手段的要求也比較高,我國現階段顯然還達不到;從操作上來看,如果能設置有效的防火墻,德國模式應該是比較現實的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國為例,美國一共有三種抵押擔保證券,一是抵押轉遞證券,二是剝離式抵押擔保證券,三是擔保抵押債務。若我國住房抵押貸款證券化市場比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應選擇簡單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應該是首選。這種證券是這樣產生的,即一個或多個抵押品持有者組成一個抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡單,而且分散了風險、增強了流動性,對投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現金流

抵押轉遞證券的現金流取決于基礎抵押的現金流。住房抵押貸款的核心技術是現金流的重組,其現金流量包括本金及利息的償付。一個抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現金流以滿足需要。一個組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強的規律性。商業銀行可根據大數定律使整個組合的現金流呈現出一定的規律性,簡單快捷地預測現金流。鑒于我國對于把貸款風險進行量化的技術不是很高,若重組現金流不當,會給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉遞證券的現金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進去),并在適當的時間償付本金。

4、住房抵押證券定價的問題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價是首要解決的問題,也是證券能否發行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照,但在我國按此實行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產貸款利率要低,而固定資產貸款利率與當前的國庫券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國債利率,則銀行幾乎沒有利潤可言,這樣就加大了實施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經濟發展情況來看,利率不可能在短期內走向市場化,人民銀行可強制解決利率倒掛問題,把國債利率視為無風險利率,其他利率的制定在參照國債利率的基礎上加上風險溢價。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎不同,在住房抵押證券定價問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來防范利率風險。

5、有關擔保、資信評估等中介機構的培養

信用增級是住房抵押貸款證券化順利實施的基礎,為了刺激投資者的購買欲望,除了提高證券的收益性外,還應減小其風險性。沒有科學合理的住房貸款擔保體系,已成為制約我國住房抵押貸款迅速發展的障礙,若一級市場不發達,則二級市場根本無從發展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動住房抵押貸款的良性發展,我國應借鑒美國由政府設立擔保機構的做法對抵押貸款進行擔保。政府信用擔保債券由于有國家信譽作擔保,其信用程度幾乎與國債相同,被稱為“銀邊債券”。美國作為住房抵押貸款證券化初創的國家,其政府在證券化的發展過程中起了關鍵性的作用。但僅有擔保機構是不夠的,我國還應大力發展和規范其他中介機構。住房抵押貸款證券的發行需要多家中介服務機構參與,根據國外經驗,住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構等多家中介服務機構。中介機構的服務可為市場提供對稱信息,增加交易的透明度,增強人們對證券的信任感。

6、有關人才的培養

住房抵押貸款證券化涉及面相當廣泛,是一項技術性很強、專業化程度很高的系統工程,需要銀行、證券、評估、法律、會計、保險等多方面的知識。有關機構應未雨綢繆,樹立以人為本的企業文化,靈活人才的選拔機制、培訓機制、激勵機制,以促使證券化順利實施。

【參考文獻】

[1]戴根有:中國金融業住房信貸回顧與展望[N].中國證券報,2002-07-07.

篇3

上兩期介紹了在美國養老體系中占據主導地位的個人退休賬戶(IRA)和401K計劃，它們主要偏重于投資(免稅)獲益：而本期介紹的反向住房抵押貸款則完全不同，它主要是一種金融工具的創新，為人們養老融資提供了一種新的途徑網上曾經有一則大家很熟悉的故事：兩個老太太在天堂相遇，中國老太太長舒一口氣說，我攢了一輩子錢，臨死前，終于買了一套大房子。美國老太太也高興地說，我臨死前，將幾十年前買房子的債還清了后來，這則故事義演繹出一個新版本：另一個老太太上了天堂，對前面兩個老太太說，我在60歲那年，終于付清了房子的貸款。這以后我又賣掉了房子的產權，但是保留了使用權，靠著這筆錢我又在家里幸福地生活了很多年。來天常之前，正好花完了這筆錢，我真幸福。

前一則故事主要是教育人們要適當地增加負債，利用銀行貸款提高自己的生活質量，花明天的錢圓今天的夢；而后一則故事衍生出一個新的概念――反向住房抵押貸款(Reverse Mortgages)或倒按揭，更通俗的講法足以房養老

在20世紀80年代，美國出現了大量的“房子富翁，現金窮人”。為了解決這個問題，在80年代中期，新澤西州勞瑞山的一家銀行創立了反向住房抵押貸款業務，適用于那些擁有房產但缺乏其他現金收入來源的老年人。這種養老方式出現的時間雖然不長，卻得到了迅速的發展，在英國、加拿大、新加坡，澳大利亞等發達國家也越來越盛行，成為退休養老金的重要組成部分，改變了許多人靠投資回報來籌集自己養老金的生活方式。

釋義：產權換現金

所謂反向住房抵押貸款，是指擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個抵押期間，房主將繼續享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，相應地，金融機構將獲得房屋的產權，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構同時享有房屋的升值部分(但在新加坡，辦理此業務的為有政府背景的非營利性質公益機構)。

反向住房抵押貸款發展最成熟的是美國。在歐洲，反向住房抵押貸款最早源于荷蘭。

好處：60歲后房養人

在美國，反向住房抵押貸款的對象為62歲以上的老年人。如果一位超過62歲的老年人退休金收入(來源于政府養老金、個人退休賬產和企業年金)不足以維持較好的生活水平，而他同時擁有一套價值不菲的房子，那么把房子抵押給金融機構，獲取相當數額的貸款就是一個不錯的選擇。

通過辦理反向住房抵押貸款，老年人每年差不多能從金融機構那里獲得幾萬美元，加上原來的退休金，退休生活會過得很富足，可以出國旅游、參加各種音樂會、參觀展覽等等。也許，這就是我們經常能看到成群結隊的外國老年人來中國旅游，卻很少有中國老年人去國外旅游(我國的金融機構尚未推出反向住房抵押貸款業務)的原因之一。

“60歲前人養房，60歲后房養人”，反向住房抵押貸款的好處顯而易見。

從家庭層面上講，反向住房抵押貸款盤活了老年人的資產，使收入不多的老年人“夕陽無限好”；減輕了子女的經濟負擔；避免了遺產糾紛；轉變了人們的消費觀念――買房自住不僅僅是一種純粹的消費行為，同時也是退休養老的一種投資行為。

從社會層面上來講，反向住房抵押貸款大大減輕了國家在社會保障方面的壓力，尤其是對老齡化社會來說意義更為重大；促進了銀行、保險等金融機構的業務多樣化；促進了二手房市場的良性發展。

核算：3步算金額

反向住房抵押貸款的利率一般要比普通的抵押貸款利率高一些，因為辦理此業務的金融機構也面臨著一定的風險：首先是房主的壽命比預計的要長，而按照合同，金融機構要付款直至房主去世；第二在于所抵押的房產貶值。這兩個因素都會導致房產出售后的收入比付出去的本金和利息還要高，甚至連本金都收不回來。因此，金融機構對反向住房抵押貸款有非常獨特的核算方式。

舉個例子，如果一位65歲的美國老年人，擁有一套市值為70萬美元的房子，他可以選擇保險公司或者銀行等金融機構申請反向住房抵押貸款。首先，該金融機構根據老人的健康狀況和社會平均壽命來計算出整個抵押的期限，如果假設這位老年人會活到80歲，那么整個抵押期就為15年；接著，金融機構委托專業的房產評估機構對房子價值進行評估，15年后房子的折舊為30萬美元，由于房子地段及周圍環境不錯，房子本身會增值20萬，到15年后，房子的總價值大約為60萬美元；金融機構把其中的利息貼現部分扣除(按照年利率7％計算)，最后計算出的總額大概為35．85萬美元，再把總額分攤到整個抵押期，即老年人每年可以領取2．39萬美元。老年人可以選擇一次性付款，也可以選擇在一定的信用額度下年付或月付。有了這筆穩定的收入，老年人的生活將會得到極大的改善。如果老年人的壽命超過了80歲，金融機構依舊會每年支付現金直至老年人去世，這部分損失由金融機構獨自承擔。

模式：3種各不同

在美國，反向住房抵押貸款主要有以下幾種模式。

HECM

由美國聯邦住房管理局承保拜在全國發行的HECM(Home Equity Conversion Mortgages)，是美國最流行的反向住房抵押模式。這種模式機動靈活，手續簡單，不需要收人證明，房主可以隨意支配所貸資金。此項業務主要由銀行，國有社保部門辦理。大約有90％的反向住房抵押貸款屬于這種模式。

GSRM

政府擔保的倒按揭貸款(Government-SponsoredReverse Mortgages)，由美國聯邦國民抵押貸款協會辦理。

這種模式在很大程度上和HECM相似，但是這種抵押貸款有固定期限，房主在借款前需要做長期的資金運作計劃。在這個層面上，它有點類似于普通的住房抵押貸款。

篇4

次貸危機又稱次級房貸危機。它是一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩等引起的風暴。它的蔓延導致全球主要金融市場不同程度地出現流動性不足的危機。

二、住房抵押貸款證券化原理與運作機制

（一）資產證券化的定義

現在國內使用較普遍的定義是：資產證券化是將金融機構或其他企業持有的缺乏流動性，但能夠產生可預見的、穩定的現金流的資產，通過一定的結構安排，對其風險與收益進行重組，以原始資產為擔保，創設可以在金融市場上銷售和流通的金融產品(證券)。證券化的實質是融資者將被證券化的金融資產的未來現金流收益權轉讓給投資者。

（二）資產證券化的流程

資產證券化這一操作程序包括如下步驟：（1）發起人確定證券化資產，組建資產池；（2）設立特設信托機構(SPV)；（3）資產的真實銷售；（4）進行信用增級；（5）資產證券化的信用評級；（6）發售證券；（7）向發起人支付資產價款；（8）管理資產池；（9）清償證券。

（三）資產證券化的原理

資產證券化的原理包括一個核心原理和三個基本原理。核心原理是現金流分析原理，三大基本原理是資產重組原理、破產隔離機制和信用增級原理，是資產證券化核心原理的深入。

1.現金流分析原理

資產證券化的核心原理是現金流分析原理。資產證券化是以可預期的現金流為支持發行證券進行融資的過程，可預期的現金流是資產證券化的先決條件。

2.資產重組原理

資產重組是資產的所有者或支配者為實現發行證券的目標，根據資產重組原理，運用一定的方式與手段，對其資產進行重新配置與組合的行為。

3.破產隔離機制

破產隔離機制是資產證券化交易所特有的技術，它使基礎資產原始所有人的其他資產風險、破產風險等與證券化交易中基礎資產的風險隔離開來，風險也不會“傳染”給資產支持證券持有者，資產的賣方對己出售資產沒有追索權，在賣方與證券發行人和投資者之間構筑一道堅實的“防火墻”。

4.信用增級原理

信用增級是使發行的支持證券能夠避免與基礎擔保品相聯系的損失或其他風險的過程。為了吸引更多的投資者并降低發行成本，利用“信用增級原理”來提高資產支持證券的信用等級是資產證券化的一個重要特征。

三、住房抵押貸款證券化對我國金融機構影響的辯證分析

（一）研究背景

我國資產證券化的起步較晚，但在監管當局的大力推進和金融機構的積極參與下，我國資產證券化經歷了一場從無到有，并快速發展和不斷突破的過程。短短的10年時間，中國的商業性房貸額增長了百倍（詳見圖1，圖2），已經從1998年的400多億元，飆升到2007年6月末的4.3萬億元。

（二）我國金融機構實施住房抵押貸款證券化的意義

1.擴大商業銀行住房抵押貸款資金來源目前我國各類政策性住房資金的金額不過1600億元(其中800億元為住房公積金存款，主要用于個人住房抵押貸款)，根本無法滿足住房開發與建設的需求，同樣也無法滿足居民的住房消費需求，巨大的資金缺口把住房抵押貸款證券化推上了日程。

2.增加信貸資金的流動性使商業銀行資產負債管理更靈活、增加信貸資金的流動性是資產證券化產生的初衷。由于銀行吸收的存款大多期限較短，而住房抵押貸款的期限相對較長，這就造成資產與負債在期限上的不匹配，一旦銀行發生大量的現金需求而長期貸款不能快速變現，銀行就會陷入流動性困境。因此依靠將住房抵押貸款證券化來提高銀行資產的流動性是行之有效的。

3.提高商業銀行的資本利用率根據巴塞爾資本協議，金融機構需在資產風險等級加權平均的基礎上確定資本充足率，建立風險資本儲備金。住房抵押貸款是一種期限長、流動性差的信貸業務，監管部門對該業務規定的風險權重也較高。住房抵押貸款證券化能夠使銀行有效降低資產結構中高風險資產的比率，以較少的資本獲取較大的利潤。

4.豐富金融市場投資品種目前中國的利率水平較低，大量的資金要尋找投資渠道。但是中國金融市場上的投資品種還比較少，主要有國債、公司債券、股票和基金等，而住房抵押貸款證券化可以為金融市場提供風險低、收益穩定的較長期的證券。

5.住房抵押貸款證券化的分散風險作用

（1）房產抵押貸款證券化有利于分散利率風險。房產抵押貸款期限通常都不短，一般是10~20年，甚至是30年，利率波動的可能性比較大，利率波動對住房抵押收益的影響也會很顯著。目前房產抵押貸款銀行實行的是單一品種的浮動利率貸款，商業銀行隨時可以根據央行的利率變動而相應上浮或下調利率，購房者為此也承擔了較大的風險。一旦央行出于緊縮經濟的考慮而提高利率，購房人借貸的意愿必然陡降。銀行對房產抵押貸款的呆賬率激增。解決這一問題最有效的方法就是通過房地產資產證券化，這樣一來，銀行將貸款一次性出售獲得收益，利率風險則隨同貸款一起轉移了出去。

（2）流動性風險可以通過房產抵押貸款證券化進行分散。銀行多為長期貸款，但是居民儲蓄是構成可貸資金的絕大部分來源，而居民儲蓄中又以活期存款為主，這種攬存的短期性與放貸的長期性不匹配，就是所謂的“短存長貸”矛盾。從長期來看，它很容易導致銀行陷入資金周轉不暢的困境，出現流動性不足的危險。通過房產抵押貸款證券化，銀行將貸款出售迅速回籠資金，就可有效化解這種風險。

（3）降低信用風險要訴諸房產抵押貸款證券化。銀行在發放貸款時，面臨著借款人違約或未按時履約的可能性從而給銀行帶來損失。房產抵押貸款的對象是廣大的個人消費者，他們對經濟波動的承受能力非常弱，一旦經濟發生不利變動，停供和壞賬就會接踵而至。

（4）降低提前償還風險仍需要房產抵押貸款證券化。借款人由于收入的變動或是預期利率的變化而提前償付貸款，不可預期的現金流入就會增加進銀行。增加的現金流入會提高資產負債管理的難度。通過房產抵押貸款證券化，使表外融資成為了可能，故可以化解風險，提高資本利用率。

（三）我國金融機構實施住房抵押貸款證券化的難點

一是主觀意愿不強。分散風險是抵押貸款證券化很重要的一個作用。從目前情況看，房產抵押貸款總體上來說是一種比較優質的貸款，違約率極低(約為0.5%)，因此，大多數銀行基于利潤的考慮，并不情愿將這類貸款出售來進行證券化處理。因而房產抵押貸款證券化對當前中國的商業銀行而言，不是很迫切，這也增加了我國推行房產抵押貸款證券化的難度。

二是信用評估中介的發展滯后。根據國外經驗，只有由國家出面，建立全國統一的擔保機構對證券化資產標的進行擔保或保險，再通過權威評估機構的認證，MBS的信用等級才能得以保障。

三是存在提前還款風險，指借款人可以隨時償還全部或部分抵押貸款的余額，而導致現金流量的不穩定和再投資的風險。一般地，抵押貸款的發放人都允許借款人可以隨時償還全部或部分抵押貸款，這相當于給予了借款人一個“提前支付期權”。

四是利率風險，指由于利率的變化而使發放抵押貸款的機構或者證券持有者所遭受損失的風險。它是房產抵押貸款證券化交易中，最難以規避與管理的一種基本風險。五是信用風險，指在金融交易活動中，交易一方的違約給另一方造成損失的可能性。

四、防范我國金融創新風險的措施

（一）完善對基礎產品和客戶的持續管理

加強對衍生和原生產品聯動關系的研究無論是原始還是包裝過的金融產品，最根本的是要加強和完善對原始產品和客戶的持續管理。有效的金融創新需要風險嚴格可控的基礎金融產品的支持。具有衍生特征金融產品的價值依賴于原生資產價值的變化，但金融創新令許多衍生品價值與真實資產價值的聯動關系被削弱。我國目前正在進行資產證券化的試點工作，在推進過程中有必要對衍生與原生產品的聯動關系加以研究，防止“假設”因市場環境變化而累積市場風險。

（二）采取多種形式，加強金融監管

在次貸危機中，美國金融體系中的多個環節都存在著監管缺失，因此加強監管非常必要。首先，注重規制導向監管與原則監管相結合。次貸危機反映出美國規制性監管模式的滯后性和不靈活性，汲取美國的經驗教訓，我們必須堅持以規制性監管為基礎。其次，實現規制監管與原則監管的有機結合，針對不同監管事項、不同監管領域實施不同的監管原則。最后，加強金融監管的國際合作。

（三）建立金融創新體系

健全創新機制金融創新是一個涉及到多方面因素和環節的系統工程，根據我國目前的情況，要重點做好以下幾方面工作：首先，各類金融機構要設立專門的金融創新組織機構，負責組織、領導、指導、管理和協調內部各部門、各分支機構的創新活動以及與社會有關部門的溝通與聯系，對潛在的風險狀況提出有預見性的方法和控制對策。其次，認真搞好創新的規劃工作。在充分把握和跟蹤國內外金融創新發展趨勢的基礎上，根據自身的條件和許可，明確創新目標，規劃創新程序，確定創新重點。最后，建立創新評價機制和獎懲機制。

（四）健全和完善內部控制制度，及時修補和完善存在的制度漏洞

首先，建立由董事會、高層管理部門和風險管理部門組成的風險管理系統。其次，建立有效的風險預警系統，識別、評估和控制金融風險，對風險進行早期預警。在關注員工專業素質的同時要更加重視員工的道德水平，防范道德風險。

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[摘要]我國住房金融業務快速發展,2005年12月住房抵押貸款證券已經在一級市場上發行,成為證券市場內的新的交易品種。本文介紹了住房抵押貸款證券的主要風險———違約風險和早償風險———及其度量指標,為今后研究住房抵押貸款證券的風險防范和定價機制提供了參考。

一、住房抵押貸款證券概述住房抵押貸款指的是銀行等金融機構發放的,以個人或家庭為貸款對象,以購置、建造自有住房等為目的,以住房為抵押條件的中長期貸款。

住房抵押貸款賦予了貸款人在借款人不能支付合同約定的還款時沒收貸款抵押物的權利。回顧我國房地產金融的發展歷程,自從20世紀90年代以來,住房金融業務的重心由支持住房開發建設開始向支持個人住房消費轉移。個人住房公積金貸款與個人住房抵押貸款是居民購房的主要信貸品種。其中,住房抵押貸款又因其可貸額度高、貸款發放限制條件少而成為住房信貸市場最重要的支持個人購房的信貸資金供應形式。1997年末,我國個人住房抵押貸款余額僅為190億元;2002年底,個人住房抵押貸款余額就達到了近8000億元;2004年底,個人住房抵押貸款余額就達到了15922.3億元;到2005年,個人住房抵押貸款的余額已經遠遠超過了房地產開發貸款的余額。

從增長率來看,雖然2003年以來個人購房貸款的增長率在逐步下降,但仍維持30%以上。2004年和2005年第一季度的個人住房抵押貸款余額同比分別增長35.1%和30.9%,同期的銀行信貸增長率只有14.4%和13%。盡管中國住房抵押貸款得到了快速發展,但未來的發展空間還相當巨大。我國要實現人均居住面積8平方米的目標,還將投資數億元,僅靠公積金的積累遠遠不能滿足需要。國外商業銀行的銀行信貸資產中,房地產貸款在中占有近40%的比重,而我國住房抵押貸款規模最大的中國工商銀行和建設銀行,2003年底住房抵押貸款余額也僅為7.23%和10%。另據央行的報告表明,我國居民個人住房按揭貸款的規模與西方發達國家相比仍偏小。2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7,而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39,其中英國為60,德國為47,荷蘭達到74。住房抵押貸款具有現金流量穩定而且可預測、違約率低、貸款契約標準化、單筆貸款數額小、易組合分散風險等特點,因而非常適合作為證券化的基礎資產。住房抵押貸款證券化是指金融機構(主要是商業銀行)把自己所持有的流動性較差,但具有較穩定的未來現金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款池,由金融機構或其他特定機構以現金方式購入,經過政府擔保或其他方式的信用增級后,以證券形式出售給投資者的融資過程。

二、住房抵押貸款證券的違約風險

2.1違約風險和早償風險的區別對住房抵押貸款的借款人而言,違約是終止合同要求的每月計劃償還,而早償是超出每月計劃償還金額;但是對投資者而言,如果MBS進行了信用升級,那么借款人的違約就導致了同早償完全相同的效果。根據有關規定,對于違約行為,金融機構有權沒收其作為抵押物,改由抵押物價值(如拍賣所得)抵償尚未清償的貸款余額,不足的差額部分,金融機構擁有追索權。

2.2違約的分類按其原因,違約行為可以分為二類:被迫違約和理性違約。被迫違約是指由于借款人支付能力不足,無法如期償還抵押貸款的月付款而造成的違約。發生被迫違約的可能性大小直接取決于借款人的相對支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在訂立住房抵押貸款合同時,作為貸款發放方的金融機構,會通過借款人職業與收入的穩定性等因素來衡量借款人是否有能力如期償還貸款。借款人的被迫違約通常由失業、疾病、離婚等客觀原因造成。理性違約是指借款人從自身利益出發,處于經濟理性而采取的放棄還貸責任的違約行為。理性違約的發生與下述因素密切相關:(1)房產價格:房產價格下跌幅度越大,借款人越傾向于理性違約;(2)貸款房價比:該比例越低,理性違約的可能性越小;(3)貸款期限:期限越短,理性違約的可能性越小;房產價格不是金融機構能夠控制的,所以提高貸款房價比(首付率)和縮短貸款期限就成為了防范違約風險的主要手段。

2.3違約風險的度量美國住房抵押貸款違約率的度量主要是依靠PSA標準違約假設(Standarddefaultassumption,SDA)基準,該基準將住房抵押貸款的年違約率表達為貸款帳齡老化程度的函數。100SDA意味著:———第1個月的違約率為0.02%,以后在第30個月前,每月上升0.02%;———第30個月至第60個月之間,違約率固定為0.60%;———第61個月至第120個月之間,違約率從0.60%線性下降至0.30%;———從第120個月起,違約率固定為0.30%

三、住房抵押貸款證券的早償風險MBS是一種分期償還的,每月計劃償還的金額包括按計劃償還的本金和支付的利息。

如果借款人實際償付的金額超過了每月計劃償還的金額,超出的部分就構成了早償。由于借款人通常具有隨時早償的權利,一旦選擇早償,就會加速支付現金流,投資者極可能面臨一個以低于MBS收益率進行再投資的風險。

3.1早償的衡量指標(1)單月清償率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早償速度的最基本的指標,表示一個月內抵押貸款組合中被早償的本金占原計劃未情償本金的比例。(2)條件早償率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是計算早償率的最常用指標,是以年利率表示的SMM,兩者的換算關系為1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基準(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押貸款合同生效后的第1個月內0.2%的本金被提前清償,且這一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不變。以此為參照,可以產生對不同提前還款速度的描述。(4)FHA經驗基準FHA擁有一個龐大的關于抵押貸款提前還款情況的經驗數據庫,基于該數據庫可以預測任何一年里某些抵押貸款被清償完畢的可能性。結合FHA關于提前還款行為的經驗數據,我們可以計算特定月份抵押貸款被提前清償的概率。由此而得到的被稱為100%FHA經驗指標。最早的12年提前還款假設定價法就是由100%FHA經驗指標得出的。

3.2早償的決定因素(1)利率和再融資動機(Refinancing)利率水平是影響早償率的最重要的因素。當利率下降至一定水平,借款人對住房抵押貸款進行再融資,因此提高了早償率。利率效應反映了再融資動機,再融資可以視為借款人持有的買入期權,利差和CPR的關系就是MBS領域眾所周知的"S曲線":即當借款人能以更有利的利率再融資時,他們將執行早償期權。如果當前利率高于貸款合同利率,沒有再融資動機,CPR保持相對平穩;如果當前利率低于合同利率時,由于再融資動機,CPR隨著利差增大而上升。在利率變化和CPR變化之間會有2個月左右的時滯,一方面反映了借款人申請新貸款所需時間,另一方面反映了從借款人早償到投資者得到支付所需的時間。(2)老化效應(Seasoning)通常在住房抵押貸款發放后,借款人要經歷數月乃至數年才會愿意或有能力在早償上花費精力和支出。早償率在MBS的早期從一個極低的水平開始上升,并在12-60個月后趨于平穩。因此,新發行的MBS將呈現較低的早償率,而且逐月上升。當然,對于不同種類的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃盡效應(Burnout)燃盡效應是早償的一個重要的,也是最難度量的效應。它反映的是:當貸款池經歷了多次再融資機會以后,其對再融資利率的要求比沒有經歷再融資機會的貸款池要更低。表現出來的現象就是當利率下降時,早償率提高;然后,即使利率保持不變,早償率也會下降;最后,即使利率進一步下降,早償率也決不會達到最初的峰值。如果將貸款池看作是由異質性借款人構成的,燃盡效應可以得到最好的理解。鑒于借款人的多樣性,因各自的需要進行再融資就不足為奇了。當利率下降時,由最大再融資傾向的借款人首先早償;剩余的借款人面臨著更高的再融資成本,早償率較低;最后,組合中的是那些具有很高再融資門檻的借款人。(4)季節性效應(Seasonality)季節性反映了早償行為和住房市場活動間密切的相互作用。在美國,早償率往往在夏季月份較高而在冬季月份較低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交額。

四、住房抵押貸款證券的其他風險MBS作為固定收益證券的一種,具有和其他固定收益證券類似的風險。以下各種風險都是內含在MBS以及普通固定收益證券中的固有風險。

4.1利差風險以國債收益率代表市場收益率水平,利差就是其他證券化產品的收益率與國債收益率的差額。這是投資者投資風險證券所要求的風險溢價。利差不是一直不變的,當利差變大時,證券的價格就會下降。利差期限是度量利差風險的工具,表示的是證券的價格對利差變化的敏感度,具體計算上使用的是期權調整利差(OAS)。假定國債利率和波動性固定在當期說水平,分辨別將證券的OAS上升和下降100個基點,在這二個新的OAS上計算出二個新的價格,然后得出。

4.2再投資風險一般情況下,證券產生的現金流會用于再投資。再投資獲得的額外收入取決于再投資時的利率水平及投資策略。再給定的投資策略下,由于市場利率變化導致的再投資收益的變化稱為再投資風險。持有期越長,再投資風險越大;原有的投資期間的收益率越高,再投資風險也越大。利率風險和再投資風險方向相反。利率上升會導致證券價格降低;而利率降低會導致再投資收益的減少。

4.3期限風險一種期限長度的證券化產品可以替代另一種期限長度的證券化產品。由于二種證券化產品的利率風險不同,所以在替代是應進行一定的調整。投資者在調整時會使用平行移動假設,即不同期限長度產品的收益率會變化相同的數額,而收益率的實際變動通常又會背離該假設,這就產生了期限風險。

4.4流動性風險流動性風險反映了證券以接近于真實價值的價格出售的難以程度。衡量流動性的主要指標是交易商買入價和賣出價之間的差額:差額越大,流動性風險就越大。但是,如果投資者計劃將證券持有至到期日,那么流動性風險就不是很重要。

參考文獻

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篇6

關鍵詞：住房抵押貸款證券化；風險防范

作為新的一種投資工具，住房抵押貨款證券化的設計過程復雜，償還機制獨特，存在系統風險與非系統風險。我國金融市場自身的特點決定了我國住房抵押貸款證券化的風險也與國外一些國家有所不同，本文將對我國主要存在的提前償付風險、信用風險的防范進行討論。

一、提前償付風險防范

提前償付風險由于受人的行為和經濟環境的影響，而不以人的意志為轉移。由于環境的不確定性和人的有限理性，我們不可能從總體上完全認識和把握提前償付風險的變化規律，因此在抵押資產證券化運作過程中必須樹立風險動態觀。同時也要認識到提前償付風險具有可控性，通過構建科學合理的風險防范機制對提前償付風險加以規避。

1.對提前償付適當收取罰金

提前償付罰金是指當借款人選擇償還貸款時，他就必須為這一行為額外支付一定數量的罰金，以補償投資者由于提前償付而遭受的損失。在數額上，提前償付罰金等于提前償付額的一個百分比，且隨時間下降。一些國家和地區的銀行對提前償付要征收一定的罰金。提前還貸違約金收取標準直接關系到銀行利益與客戶利益的調整，對銀行在住房貸款市場的競爭力有很大影響，市場經濟比較完善的國家對提前還貸的違約金都有比較規范的制度和做法，一般是對一定期限(如3年)內的提前還貸收取一定比例的違約金。

2.收益率的維持

收益率的維持常定義為:當借款人提前償還其貸款時，必須付給貸款人一筆額外的收益率維持費。收益率維持費用的收取原則是要使貸款人對提前償付變得不關心為止。目前，實務界和理論界在收益率維持費的基本計算公式基本上達成了共識，即借款人支付給貸款人收益率維持費應當等于計劃償付額的未來值與提前償付數量的差，這樣，借款人通過對提前償付款項和收益率維持費進行再投資，能夠重新產生那些我們原先計劃來自借款人的未來現金流。收益率維持模型根據計劃償付額的未來值如何計算分為以下幾種:

（1）子彈模型

根據子彈模型，YM費應按下式計算：YM費=Pr×T×（貸款息票-YM息票）。式中，貸款息票表示貸款在發起時的息票，YM息票是提前償付時的市場利率。該模型暗含的解釋是在貸款提前償付的日期我們把該貸款看作一筆在償還日到期、在平時根據貸款息票利率支付利息的子彈貸款，并假定提前償付款項能被投資于一個類似子彈貸款的債券，該債券平價購買，并按YM息票支付利息。

（2）單貼現因子模型

單貼現因子的YM費的公式為:YM費=∑FSP/(1+YM收益率）-提前償付額。式中，FSP代表未來償付額，求和指數t代表提前償付以后的月數。該模型按一個不變的YM收益率來計算未來現金流的凈現值。YM收益率一般選作相同到期日的國庫券的收益率再加上一些精選的利差。如果沒有利差，則YM費將允許貸款人確切地以無風險國庫券組合重新產生未來計劃的現金流，這很明顯是一個過度補償。

（3）復合貼現因子模型

除了在國債收益率曲線方面將未來現金流的貼現以外，復合貼現因子模型與單個貼現因子模型類似。它給出YM費是:YM費=∑FSP/（1+r+YM利差）-提前償付額。式中，FSP代表未來計劃的償付額，r表示國債收益率，求和指數t代表提前償付日期以后的月數。在YM利差設置為零的情況下，這個模型通常稱作國庫券變頻收益率維持。這個模型通過購買一個國庫券組合為貸款人重新產生未來現金流提供了足夠的收費.由于一個國庫券組合是無風險的，因此這明顯是一個過度補償。

（4）利率差異模型

對于利率差異模型，YM費等于計劃利息償付額和如果按照同樣的償還期，但卻以同比到期日國庫券的息票計算的計劃利息償付額的差的現值。即:YM費=∑ItIt/(1+r)t。式中，It表示計劃利息償付額，It表示按YM收益率計算的計劃利息償付額，YM收益率被選作與貸款具有相同到期日的國庫券的收益率，加上一個可能的精選利差。其他符號與前面含義相同。這種方法隱含的假定是一旦收到提前償付率項，貸款人能重新發行具有明確分期償還計劃的債券。這些新貸款的(固定)息票等于超過一個類似國庫券的一些利差。兩個現金流之間的差異產生YM費。

在建立提前償付模型時，人們將數理統計中的生存分析方法引入其中，并成為當前比較流行的提前償付預測方法之一。運用生存分析的方法來對提前償付的行為進行分析，建立模型。首先應在一個抵押貸款組中抽取一定的樣本(即某些確定的貸款個體)進行觀察，每個個體提前償付的時間即為個體的失效時間。生存分析中的危險函數∏(t)是表示個體存活到時間t，在t時刻的瞬時死亡率或失效率，即為t時刻貸款的提前償付率。運用生存分析中的模型來描述提前償付行為，并根據觀測到的樣本貸款的時間數據對其中的參數進行估計，從而得到一個描述抵押貸款提前償付行為的模型。在生存分析中，對某個抵押貸款樣本進行研究時，我們既要研究提前償付的總趨勢，又要考慮其它影響生存的因的現值不能超過其抵押貸款賬戶余額的本金數，保持其債務價值較小的優勢。當利率降低，使得他將來現金流的現值超過抵押貸款賬戶余額的本金數，抵押貸款人就要在現行的利率下進行再融資，使其債務的價值仍具有較小的優勢，就要執行期權，對其現有的貸款本金余額實行提前償付。而此時期權的價值就是他未來現金流的現值與其抵押貸款賬戶余額的本金數的差。抵押貸款支持的證券就是一個含有期權的證券。在生存分析領域中，含有協變量的生存分析模型主要是比例危險模型。在研究提前償付行為時，多沿用Cox比例危險模型，于是抵押貸款的提前償付率∏(t，X)為：∏(t，x)=∏0(t)eβX∏(t,x)=∏0(t)eβX，其中βX=β1X1+β2X2+…+βnXn為回歸系數向量，x為協變量。∏0(t)為基本危險函數一般研究時將∏0(t)令為指數分布，指數分布的危險函數是一個常數，即認為提前償付率是一個恒定不變的比率，而外界的因素使得其產生波動，這些外界因素即作為協變量加入模型中。

提前償付預測的結果不是一個提前償付率，而是對于抵押品組合的剩余期限的每一個月份的一系列提前償付率。

二、信用風險管理

由于信用風險具有較大的破壞性、聯動性及不確定性，并且普遍存在于各種金融活動中。因此，為應對信用風險對金融機構及金融活動本身可能造成的巨大損失，金融理論界和實務部門在長期的金融理論研究和金融實踐中創立了一整套防范信用風險的管理體系，主要是制度層面的，即在防范風險的過程中，金融部門經過摸索逐漸建立起來的一系列規章制度和行為規范。

1.建立個人信用制度

個人信用制度，是由國家建立，用于監督、管理和保障個人信用活動健康發展的一系列具有法律效力的規章制度和行為規范。其基本內涵包括個人信用登記、個人信用評估、個人信用風險預警、個人信用風險管理等制度。

組建個人信用專業評估機構，制定我國個人信用評估標準，建立個人信用評估體系和個人信用檔案制度，完善個人信用制度。科學的選擇個人信用評估指標是準確評估個人信用的基礎和前提。評估指標體系應準確地反映評估對象的特點與實際水平，做到既全面、系統,又有科學性。

2.信用增級

所謂信用增級，是指在進行適當的風險分析后，對一定的證券化資產集合進行風險結構重組，并通過額外的現金流來源對可預見的損失進行彌補，以降低可預見的風險。

一般而言，信用升級的方式可分為內部信用增級和外部信用增級兩種。內部信用升級可分為直接追索權、超額抵押、利差賬戶、現金儲備、優先與次級結構等方式；外部信用升級又稱為第三方擔保，分為購買從屬證券與由金融機構提供信用證或金融擔保。

（1）內部信用增級

內部信用增級是指主要由住房抵押貸款證券化的發起人提供的信用增級。一般而言，發起人采取的信用增級方式包括直接追索權、超額抵押、利差賬戶、現金儲備、優先與次級結構等方式。

提供直接追索權是指發起人承諾在抵押貸款的借款人未能按期償付應付的本金和利息時，抵押支持證券的持有者可預期從發起人處獲得債券本息支付的權力。直接追索權又可分為部分追索權和完全追索權兩類。

超額抵押是指抵押支持證券發行人SPV擁有的資產價值超過其通過發行證券從投資者處獲得的資金，它實際是SPV延期支付購買抵押貸款價款的結果，即證券化發起人并未獲得其出售抵押貸款的全部資金。在設置超額擔保結構后，與證券化相關的所有損失首先進入超額擔保賬戶，證券化發起人將首先承擔損失。

優先與次級結構在全世界的證券化過程中已經成為增強信用的最重要方法。它是指在一個資產池中同時開展兩類或兩類以上抵押貸款支持證券的交易，將發行證券分為A，B兩類，A類屬于優先證券，其持有者對基礎資產的現金流擁有第一優先權，B類證券的持有者擁有第二優先權，只享有在A類證券持有者被支付后獲得支付的權力。該結構實質是將本應支付給次級證券持有者的本息作為支付優先證券持有者本息的保證，其中從屬或低級債券B被設計用于在高級債券A之前承擔風險，因此，A通過B被信用增級。

（2）外部信用增級

外部信用增級是指由獨立于證券化發起人的第三方提供的信用增級，一般分為第三方部分信用增級和第三方全部信用增級兩種形式。與內部信用增級不同，外部信用增級通常不帶有關聯風險，因為一般來講第三方的信用等級與基礎資產的信用質量無關。外部信用增級的形式主要有:專類金融保險、傳統保險公司保險、企業擔保、信用證、現金擔保賬戶和擔保投資賬戶等。

住房抵押貸款保險機構根據證券化基礎資產預期現金流狀況決定擔保程度，從而使抵押貸款組合的本息及相應的抵押品免受較大的信用風險損失。外部信用增級若采取部分信用增級形式，則可以部分減少信用風險損失。如果采取全部信用增級形式，擔保方提供100%的信用證或100%的金融擔保，就可保證不動產抵押貸款證券投資者獲得全部的債券本金和利息，從而完全消除信用風險損失。

3.利用Credit Metrics模型度量信用風險

仿效Credit Metrics模型計算單筆貸款信用風險價值的原理，建立計算某個住房抵押貸款資產池支持證券的信用風險度量模型，其計算過程應遵循如下思路:首先確定一個信用評級體系，根據信用評級體系確定住房抵押貸款證券化產品的信用等級；其次，根據經驗和歷史數據分析，建立信用等級轉移概率矩陣和信用等級損失比率矩陣；再次，根據上述信息，可以得到該證券處于不同信用等級的概率，得到在某一信用等級下的回收率，進而估算在某一信用等級下的現值，這樣就可以得到不同信用等級情況下抵押證券現值之間的差值及該差值分布概率；最后根據風險價值的概率，可以計算該證券的風險價值即信用風險。

參考文獻：

[1]黃小彪,黃曼慧.住房抵押貸款信用風險形成原因及對策研究[J].中國房地產金融,2004,(6).

[2]邴巖峰.住房信貸風險成因及防范措施[J].金融實務,2005,(8).

[3]朱忠明,張淑艷等著.金融風險管理學[M].中國人民大學出版社.2004.

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關鍵詞:住房抵押貸款;固定利率;理性違約;房價;定價

中圖分類號:F83文獻標識碼:A

一、引言

近年來,我國住房消費信貸迅猛發展,為了解決銀行“短存長貸”帶來的流動性風險,住房抵押貸款證券化作為一種金融創新工具開始提上議事日程。而且,中國建設銀行已分別于2005年和2007年成功發行“建元2005-1”和“建元2007-1”個人住房抵押貸款支持證券,對其證券化過程中的違約風險的防范提出了迫切要求。其實,住房抵押貸款證券化在西方國家早已得到較完善的發展,但在我國相對來說還處于初級階段,相關理論也多是集中在其必要性和可行性上。至于住房抵押貸款證券化過程中的定價問題國內也有諸多研究,但主要集中在對提前還款方面的風險對其定價帶來的影響,而違約風險對住房抵押貸款證券化定價帶來的影響理論甚少,尤其是隨著2007年美國次貸危機的爆發,本文認為有必要對其證券化帶來的風險進行更進一步的研究。

二、固定利率住房抵押貸款的理性違約行為

(一)固定利率住房抵押貸款證券。利率是資金的使用價格,住房抵押貸款可以采用固定利率,也可以采用浮動利率形式。同樣,住房抵押貸款證券也是可采用固定利率,也可采用浮動利率證券形式發行。抵押貸款證券應采用固定利率還是浮動利率的問題一般來說應視抵押貸款而定。對于固定利率住房抵押貸款來說,發行的抵押證券也應為固定利率,證券利率與貸款利率之間利差用以支付擔保、服務、評估等費用;若證券采用浮動利率發行,當市場利率變化時,基礎資產現金流不變,而證券利率發生變化,投資者便要承擔相應的風險,當利率升高時,不能保證等值貸款組合支持等值債券的償還,利率降低時,投資者獲得的收益將受損。對抵押貸款為浮動利率的情況來說,證券發行應以浮動利率為主,以浮動利率發行證券,從流程上看:一方面進來的是浮動利率;另一方面出去的也是浮動利率,則證券化單位不承擔風險,收到多少錢便放出多少錢;如果發行固定利率證券,當利率降低時,證券化機構便要承擔損失。因此,我們應該依據抵押貸款的情況,確定發行不同債券來適應需求。本文的研究對象為固定利率住房抵押貸款。

固定利率住房抵押貸款是指貸款利率在合同期內固定,購房者以所購的房地產作為抵押物向金融機構申請長期貸款,并承諾以年金形式定期償付貸款本息的貸款方式。固定利率住房抵押貸款信用風險主要表現為違約風險,借款者在合同執行期間由于某些原因終止還款義務就形成了違約。當借款者違約時,貸款銀行將接管抵押品――住房的所有權。從我國實際情況來看,當前固定利率住房抵押貸款推行時間不長,規模卻很大,對違約行為帶來風險的研究相對不足。所以,本文重點討論固定利率住房抵押貸款的違約行為及其對貸款價值的影響。

(二)住房抵押貸款證券化中借款人的違約行為。違約風險作為抵押貸款支持證券最基本的風險之一,是抵押貸款支持證券定價問題中不可忽略的關鍵問題。違約是借款人為使自身權益最大化或者因為沒有經濟能力而放棄住房產權以抵償未償還貸款的行為。可將其分為理性違約和非理性違約,本文主要研究違約風險中的理性違約行為。理性違約是指并非由借款人財力困難引起,而主要是由于住房市場價格變動等因素引起的借款人的主動違約行為。實際上,在借款人獲得一筆住房抵押貸款的同時,就取得了一項期權,即在一定條件下進行主動違約的選擇權。主動違約是借款人在不確定的經濟環境中實現成本最小化和自身利益最大化的理,我們可以用下式表示:

H??>Ht(1+)(1)

其中,H:住房價格;:貸款/房價;i:貸款合同利率;t:已償還貸款本息的期數;n:貸款總期數;Ht:t時期房價;:新時期購買住房時交易費用占房價百分比。

對于借款人的理性違約行為,龍海明提到違約成本對其違約決策的選擇起到重要作用,因為借款人違約會對其信譽產生一定的負面影響,如貸款人會在借款人下次申請貸款時設置門檻值,借款人基于此考慮會對其執行違約期權與否進一步權衡利弊。假設違約成本占房價的百分比為t,則理性違約的公式將變為:

H??>Ht(1++t)(2)

由上述理性違約的公式表達中我們可以看到,房價的變動是影響借款人違約的重要因素,借款人在做決策時會比較抵押房產的市場價值與未償還抵押貸款余額的大小,將上式左邊看為在t時期借款人未償還的貸款市場價值B(t),右式為t時期抵押房產的市場價值,為住房價格減去交易費用及估計的違約成本,用H(t)表示。當H(t)>B(t)時,借款人獲得收益R=H(t)-B(t),此時理性的選擇是繼續還貸,保留抵押房產所有權;當H(t)

三、住房抵押貸款證券定價

(一)無違約風險下的抵押貸款定價。正常情況下,即無違約和提前償付情況下住房抵押貸款證券的理論價值V可表示為:

V=(3)

式中,An:n時刻證券的現金流入;r:證券投資者要求的到期收益率;N:貸款期限。

我們選擇償還方式為等額本息還款的固定利率住房抵押貸款組成的資產池為研究對象。設價值為M0的抵押貸款合同年利率為R0,在實際生活中,住房抵押貸款都是逐月償還的,則貸款月利率i= R0/12,對于時刻的選擇也是發生在每個還款日,所以對于n時刻證券的現金流入,則是來源于第n個月借款者的等額本息償還金額P,在正常情況下,其理論值為:

An=P=M0?(4)

(二)存在違約風險情況下的抵押貸款證券定價

1、住房價格模型。考慮了借款人的違約行為之后,現金流會發生變化。由上述可知,借款人的違約行為與房價的變化密切相關,是借款人違約的重要變量。所以,有必要對房價的不確定性變化進行考察。影響房價的因素有很多,國內外學者對此看法不一。基于期權的住房貸款定價研究均假設房價的變化過程是一個幾何布朗運動過程。設住房抵押貸款計息與還款在時間上都是連續進行的,并設H(t)、Φ(H,t)和Π(H,t)分別是時刻t房屋價格、房屋價格增長系數和價格波動系數,Z(t)是一個標準布朗運動(或稱為維納過程),則在期權定價理論中假設H(t)滿足一般隨機過程:

dH=Φdt+dz(5)

則房屋價格服從幾何正態分布,即:

ln[H(t)/H(0)]～φ[(μ-σ2)t,σ2t](6)

其中,μ和σ2分別代表房屋價格的增長率和波動系數,且均為常數,φ(?,?)為一般的正態分布。

2、違約概率模型。同時,對于理性違約,戴建國證明了其違約概率,有:

P(t)=N?[k1(t)](7)

式中,

k1(t)=,N(?)為標準正態分布的函數值;Hd(t)為無差異住房價格,當H(t)>Hd(t)時,違約不發生;H(t)=Hd(t)時,借款者對違約與不違約的選擇無差異;H(t)

Hd(t)=B(t)-td(8)

s為住房服務收益系數(相當于同期的住房租金,為住房價格的一定比例),R0為貸款合同利率,B(t)為t時刻借款人未償還的貸款的市場價值,r(t)為無風險利率,td為違約成本。同時,在時刻t,不違約的概率為1-P(t)。

在還款過程中存在兩種情況,一是正常情形,即無違約,直至合同結束的正常還款。此時,違約概率為[1-p(t)],正常現金流入為P;二是違約情形,假如在任意時刻n違約,則在t=1,2……,n-1時刻不違約,其違約概率可表示為P(n)[1-P(t)],因為在我國現行法律系統下,貸款人違約后銀行有權拍賣其抵押房產,拍賣所得款項首先用于支付貸款余額,剩余部分歸貸款人所有,所以當借款人違約時,銀行拍賣借款人的抵押房產來償還貸款,此時現金流入可表示為:一是前n-1時刻的等額還款總額;二是n時刻銀行拍賣抵押房產的價格與未償還貸款的最小值,為min[H(t)(1-),Mt],為住房買賣過程中的交易費用率,Mt代表t時刻未償還的貸款。

3、貼現率的選擇。對住房抵押貸款證券化定價有重要影響的貼現率r的選擇,我們站在投資者的角度,作為住房抵押貸款支持證券的投資者,冒風險進行投資就需要獲得超過時間價值的額外收益,即超過無風險利率的投資收益,或稱風險報酬。由于住房抵押貸款證券受多種風險的影響,貼現率的選擇宜采用“能夠說明資產風險的那個部分可以影響甚至決定該資產價格”的資本資產定價法。其基本公式為:當存在市場組合m時,單個資產i的收益Ri與其系統風險之間存在線性關系:

Ri=Rf+i(Rm-Rf)

i=(9)

Rf為無風險投資收益率,一般將一年期國債利率或者銀行三個月定期存款利率作為無風險利率;i為風險系數,即住房抵押貸款支持證券i的風險校正系數,代表住房抵押貸款支持證券對資本市場系統風險變化的敏感程度,,是資本市場組合投資收益率與自身的協方差COVim與市場組合投資收益率的方差σm2之比。

綜上所述,對于固定利率住房抵押貸款證券化過程中住房抵押貸款的價值可以表示如下:

V={[1-p(t)]｝{｝+{P(n)[1-P(t)]｝[+](10)

在模型求解過程中,根據現時和歷史房價給出住房價格波動的假設,利用蒙特卡羅模擬房價的波動,并由此確定借款人違約時銀行獲得的現金流,利用(10)式最終計算出貸款價值。

四、結束語

本文通過對固定利率住房抵押貸款的介紹,在分析借款人理性違約的決策條件時得出房價是其決策的重要影響因素。另外,因為違約成本的作用,如果在實踐中對違約行為加重其限制條款或者懲罰措施,即增加違約成本,則對違約行為應該會起到一定的限制作用。同時,通過研究違約行為對貸款機構獲得的現金流的影響,并利用資本資產定價法確定貼現率,確定了貸款機構關于固定利率住房抵押貸款的定價模型。同時,站在投資者的角度該模型也可以為其決策起到一定的指導作用。然而,由于目前國內開展住房抵押貸款證券化的歷史不長,尤其是關于固定利率住房抵押貸款的發放時間很短,有關數據缺乏,所以模型中的相關參數在估計中會有一定的偏差。因此,隨著我國住房抵押貸款證券化的發展,該模型有待進一步研究與完善。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

[1]彭濤.住房抵押貸款的違約風險及應對措施[J].中國房地產金融?消費信貸.

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關鍵詞：住房抵押貸款；提前償付；風險分析

中圖分類號：F832.45

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X(2007)10-0092-02

隨著央行不斷調整住房按揭貸款利率，在“加息”信號的引導下，提前還貸的想法已經縈繞在各地眾多貸款市民心中，房貸利率上調必將引發新一輪提前還貸潮。

一、影響提前償付的主要因素

1.現行抵押利率水平。利率變動的影響在提前償付中占有重要的地位，眾所周知，借款人所承擔的直接成本是現行的合同利率，如果當前市場抵押利率比現行抵押貸款的合同利率低，借款人就會額外承擔一筆機會成本，借款人為了減少利息支出，就在現行利率水平上重新舉債來償還原有的抵押貸款余額，這樣他就可以支付較少的利息了。

2.抵押利率變動路徑。該現象意味著提前償付率的變動不僅依賴于市場利率的變化，而且依賴于其達到該變化水平的路徑。一般在市場抵押利率開始下降到一定程度時，大多數敏感的抵押貸款人就會采取行動，因而產生很高的提前償付率。

3.再融資條件。借款人在決定提前償還貸款時還要考慮是否具備再融資條件，這包括再融資所需要的住房權益，也就是借款人在住房上累積的權益要能夠為他所申請的貸款數量提供足夠的擔保。例如，假定在時刻t，住房價格為H(t)，貸款余額為L(t)，則借款人權益為H(t)-L(t)。如果利率在時刻t下降，那么借款人決定提前償付貸款(假定沒有時滯)。為了支付剩余貸款額L(t)，他需要以現行利率借入一筆相當于L(t)的款項。假定貸款人出于保證資產安全的考慮，只提供相當于借款人權益80%的貸款。這意味著借款人要想得到他想要的額度，下面的等式關系必須得到滿足：(H(t)-L(t))×80%=L(t)，從中解得，H(t)=2.25 L(t)。這就是說，只有當借款人權益在時刻t相當于1.25時，借款人才能得到提前償付貸款所需要的數量。

4.住房價格。住房價格的波動對抵押貸款人的提前償付行為也極具影響力，特別是住房價格上漲幅度過大會刺激那些想從房屋價值升值中謀取利益的抵押貸款人提前還款，以便把手中房屋轉手而獲利。相反，如果住房當前的市場價值遠低于抵押貸款的價值，那么抵押貸款人就會考慮違約，因為他會覺得為便宜的住房不值得繼續償還抵押貸款，還不如作出違約，將房子還給提供抵押貸款的商業銀行等金融機構。

5.收入增長對提前還款的影響。目前，我國住房抵押貸款的償付方式主要是每月等額還本付息。借款人在選擇貸款額度及貸款期限時，由于擔心被迫違約(由于無力還款導致的違約)的發生，往往會傾向于保守估計，即以目前的收入水平為主要參考指標。然而我國住房抵押貸款期限長，時間跨度較大，從我國目前的經濟形勢看，我國居民可支配收入在此期間必然增長，則每月用于住房上的消費支出會隨之上升。按我國居民的消費觀念，大部分借款人還不習慣“寅吃卯糧”，貸款買房就意味著負債，居民寧可放棄一些即期消費，以便盡早獲得產權，以減少利息支出。

二、提前還款帶給銀行的經濟損失分析

1.服務成本未得到全部補償。服務成本是指銀行因辦理提前收回貸款業務所增加的額外辦公費用，每發生一筆抵押貸款，銀行在審核貸款者信用、評估抵押物價值、簽訂抵押貸款合同、發放抵押貸款以及收取還款等各個環節都產生服務成本，這些成本是通過抵押貸款的利息收入得以補償，并被分攤在整個還貸期內。如果借款者提前還款，銀行只收回了分攤在還貸期內的部分服務成本，其余未收回的服務成本就是銀行的利益損失。這種成本因銀行辦公過程的程序化和標準化而具有相對穩定性，隨外界條件變化而變化的幅度不大，與提前還款次數成正比，與提前還款額無關。

2.提前收回資金的閑置和再運用風險。由于提前還款發生的突發性和不確定性，銀行的資金運作部門無法對該部分資金進行充分的籌劃，從資金回收到尋找到合適渠道的投資再運用，這個過程資金將被閑置，而閑置期間的資金銀行是要付出管理成本和利息的。同時，資金的投資再運用本身也具備風險。

3.預期收益減少的風險。目前，我國金融機構的投資渠道較少，投資用的金融工具不夠多，住房抵押貸款是銀行資金運用業務中的優質業務，以收益高、違約率小而成為銀行間競相爭奪的業務。提前還款使得該筆優質業務提前結束，銀行無法獲得此后的收益。顯然，提前還款減少了發放住房抵押貸款時的預期收益。

三、早償風險的定量測算

1.月提前償付率，也稱為單月死亡率(SMM)。它是計算早償速度的最基本指標，也是其他早償率指標的基礎。它表示的是一個月內抵押貸款組合中被提前償還的原計劃未清償本金的比例，用公式表示為：SMM=本月早償額/月底抵押貸款組合的原計劃本金。公式中，本月早償額表示的是本月抵押貸款組合的原計劃本金和本月抵押貸款組合實際本金的差額。一般來說，SMM值越大，押貸款本金提前償還的速度越快，早償風險也越大。

2.條件早償率(CPR)。它是用來計算早償率的最常用的指標，它是以剩下的抵押貸款余額為條件計算的，是年提前償付率。我們可按以下公式簡單地計算：CPR=，這里，BALS：計劃中某年已償還后的本金余額；BALP：實際該年已償還后的本金余額。CPR和SMM之間是可以相互推知的，推算公式如下：CPR=100[1-(1-SMM/100)12]。

3.公共證券協會早償率模型(PSA)。該模型假定早償率在資產池的成熟期間伴隨著資產池的成熟而逐漸爬升，在資產池設立的第30個月資產池完全成熟，早償率達到最大值且此后保持不變。例如，30年抵押有以下的CPR：第一個月的CPR為0.2%，以后的30個月每年每月增長0.2%，當它達到每年6%時，則以后剩余的年份的CPR為6%。該基準被稱作100%PSA或簡稱為100PSA，可用如下公式表示：如果t≤30，則VPR=6%×(t/30)；如果t>30，則CPR=6%。t：自抵押設立開始起經歷的月份數目。

4.計量經濟早償模型。上述模型雖簡單易行，但存在的一個突出缺點是不能反映影響早償行為的各因素的變動對早償率波動的影響。計量經濟早償模型采用計量經濟學的方法把影響早償行為的各主要因素，如抵押貸款市場利率、貸齡、房屋換手率等部分或全部集中起來分析、預測早償率的變動情況。當影響因素發生了變化，我們就可以通過所建立的早償模型預測新環境下早償率變動的方向及幅度。但在實際操作過程中，模型預測結果和真實情況間存在的差異，其原因主要是有時采集的樣本數據缺乏一定的代表性。

四、住房抵押貸款提前還款風險的防范

1.建立住房抵押貸款提前支付的數據庫，對貸款人提前支付行為進行分析。由于我國實行住房抵押貸款的時間不長，對數據庫的重要性還沒有足夠的認識，而要對提前償還風險進行分析，經驗數據是個前提，沒有數據分析就無從下手。所以，我國必須盡快建立有關提前償還貸款的數據庫，并對這些數據庫進行必要的分析，只有這樣才能為將來實施住房抵押貸款證券化奠定良好的開端。

2.加強對市場利率走勢的研究，探尋其變動的大致規律。目前，我國的利率市場化剛起步，一旦利率完全由市場來調節，建立符合我國市場化利率變動規律的模型對在我國實施住房抵押貸款證券化的成功則是不可或缺的。還有一點需要指出的是，當前在設計發行住房抵押債券時，應該考慮到未來利率變動對提前支付風險的影響，這是因為抵押債券的期限很長，在其到期前我國的利率市場化早已實現。

3.對提前還款行為收取罰款，或征收貸款初始費用進行風險補償。(1)對提前還款行為罰款，是風險補償的措施之一，這是國際慣例。在國外，銀行一般按照貸款余額征收6個月的利息作為提前還款罰款。我國銀行對首年提前還款征收3%～5%的罰款也開始實施，但是，該措施對1年后的提前還款行為無效。提前還款行為在首年發生的往往很少。該措施能在一定程度上限制房地產投機炒作，但對于提前還款行為還是無能為力；(2)征收抵押貸款初始費用，是風險補償的措施之一，也是國際慣例。向每筆貸款征收3%～5%的初始費用，當借款人提前償還抵押貸款時，初始費用作為固定費用就會在短時期限內攤還，從而增加每期的還款數額，增加借款人的成本。如果市場利率下降到低于原先確定的抵押利率時，借款人以下降了的市場貸款利率再籌資并提前償還原抵押貸款的意圖就會受到遏制。這在一定程度上減少了抵押人提前還款給發起人帶來的影響。

4.運用金融工程技術，設計出多種證券。如開展住房抵押貸款證券化，將提前還款風險從銀行轉移到實施住房抵押貸款證券化的專業機構(SPV)。開展住房抵押貸款證券化，銀行將抵押貸款出售給發行抵押貸款證券的專業機構(SPV)，這樣就能使銀行有效地將該風險轉移出去。SPV作為收集抵押貸款并發行住房抵押貸款的專業金融機構，可以根據提前還款的規律，通過發行不同期限的短期、中期和長期債券組合，將包含提前還款的各期資金支付給債券的購買者，有效控制提前還款對SPV產生的風險。

參考文獻：

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[3] 陳建明.銀行業務中提前還款的經濟學分析[J].華東經濟管理，2004，(12).

篇9

【關鍵詞】住房抵押貸款證券化 難點 措施

一、引言

住房抵押貸款證券化是近二十年來國際金融領域最重大的創新之一,它發源于美國,后在發達國家廣泛流行,現在是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機構(主要是商業銀行)為了分散在發放住房抵押貸款時面臨的貸款風險,把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現金方式購入,經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質上講,發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為,即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩定的現金流且相對獨立,不但有擔保且可以被準確地評估質量和信用,資產還可以被剝離。這些特點都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產。

我國商業銀行在90年代初開始發放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機構貸款總余額已達10%,業務發展勢頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優質的資產之一,這給我國住房抵押貸款證券化的實施創造了良好的條件。實施住房抵押貸款證券化在我國具有現實意義,但任何新生事物都有一個發展的過程,我們在借鑒一些西方國家經驗、走中國特色的同時,對一些難點問題應加以重視。

二、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強商業銀行資產的流動性

商業銀行資產的流動性是指商業銀行在資產不蒙受損失的情況下迅速變現的能力。商業銀行在業務經營中,常常由于流動性不足而導致經營風險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強了資產的流動性,提高了商業銀行應付突發危機的能力。提高流動性是中國銀行業開展資產證券化的主要動因,在中國銀行業資本充足率普遍不足的情況下,資產的流動性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產和負債不匹配的問題

根據銀行長期進行資產負債管理得出的經驗,短期資產應跟短期負債匹配,長期資產應跟長期負債匹配。但在現階段,我國商業銀行的負債絕大部分是短期負債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達30年的長期貸款,這就出現了資產不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉移功能,但這僅僅是一定范圍內的,若長時間超負荷運轉,就會給銀行的經營帶來不安全的隱患,有可能出現擠兌現象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業銀行的資產和負債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業銀行的資本充足率

根據《巴塞爾協議》,資本充足率是以資本對風險資產之比來衡量的,該比率不應低于8%。一個銀行的資本充足與否是表明銀行經營管理是否健康和可靠的重要標志。近年來,世界銀行業難題中一個最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國銀行業也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業銀行則有可能把大量的表內資產轉化為表外資產,而表外資產所需的資本金要大大少于表內資產,這樣就可提高四大商業銀行的資本充足率,增強我國銀行業抵御風險的能力。

4、有利于促進房地產業的發展

我國的房地產業處于持續發展階段,但相對于人們的需求來說,房地產市場還是過于萎縮,除了居民收入低這個因素之外,另一個重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%,并把個人住房貸款最長期限延長到30年,但還是沒有解決貸款來源的問題,致使商業銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數,使得我國住房抵押市場發展不良,制約了房地產業的發展。若住房抵押貸款債券化,商業銀行就有充足的資金來發放貸款,圓居民的住房夢。

5、豐富了金融投資品種

我國金融市場比起發達國家還不是很成熟,隨著利率的連續下調,幾個單調的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現可謂正當其時。

三、住房抵押貸款證券化的難點及對策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關方面提出兩種模式。一種是美國模式,即成立一家專門的證券化組織機構,負責購買并重組銀行的個人住房抵押貸款,發行證券,歸集現金流,組建沒有經營業務的特設機構。特設機構僅代表證券投資者擁有貸款的所有權,保證其不受任何機構的影響。這種模式可實現個人住房抵押貸款的“真實出售”和抵押貸款庫的“真實隔離”。另一種是德國模式,即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,被證券化資產的所有權仍然屬于銀行,保留在銀行的資產負債表中。實施住房抵押貸款證券化的關鍵是要實現“真實出售”和“真實隔離”,從理論上看,美國模式似乎更能符合要求,但實施美國模式要求金融市場比較成熟和發達,相關的法律制度比較健全,對金融技術手段的要求也比較高,我國現階段顯然還達不到;從操作上來看,如果能設置有效的防火墻,德國模式應該是比較現實的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國為例,美國一共有三種抵押擔保證券,一是抵押轉遞證券,二是剝離式抵押擔保證券,三是擔保抵押債務。若我國住房抵押貸款證券化市場比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應選擇簡單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應該是首選。這種證券是這樣產生的,即一個或多個抵押品持有者組成一個抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡單,而且分散了風險、增強了流動性,對投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現金流

抵押轉遞證券的現金流取決于基礎抵押的現金流。住房抵押貸款的核心技術是現金流的重組,其現金流量包括本金及利息的償付。一個抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現金流以滿足需要。一個組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強的規律性。商業銀行可根據大數定律使整個組合的現金流呈現出一定的規律性,簡單快捷地預測現金流。鑒于我國對于把貸款風險進行量化的技術不是很高,若重組現金流不當,會給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉遞證券的現金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進去),并在適當的時間償付本金。

4、住房抵押證券定價的問題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價是首要解決的問題,也是證券能否發行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照,但在我國按此實行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產貸款利率要低,而固定資產貸款利率與當前的國庫券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國債利率,則銀行幾乎沒有利潤可言,這樣就加大了實施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經濟發展情況來看,利率不可能在短期內走向市場化,人民銀行可強制解決利率倒掛問題,把國債利率視為無風險利率,其他利率的制定在參照國債利率的基礎上加上風險溢價。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎不同,在住房抵押證券定價問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來防范利率風險。

5、有關擔保、資信評估等中介機構的培養

信用增級是住房抵押貸款證券化順利實施的基礎,為了刺激投資者的購買欲望,除了提高證券的收益性外,還應減小其風險性。沒有科學合理的住房貸款擔保體系,已成為制約我國住房抵押貸款迅速發展的障礙,若一級市場不發達,則二級市場根本無從發展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動住房抵押貸款的良性發展,我國應借鑒美國由政府設立擔保機構的做法對抵押貸款進行擔保。政府信用擔保債券由于有國家信譽作擔保,其信用程度幾乎與國債相同,被稱為“銀邊債券”。美國作為住房抵押貸款證券化初創的國家,其政府在證券化的發展過程中起了關鍵性的作用。但僅有擔保機構是不夠的,我國還應大力發展和規范其他中介機構。住房抵押貸款證券的發行需要多家中介服務機構參與,根據國外經驗,住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構等多家中介服務機構。中介機構的服務可為市場提供對稱信息,增加交易的透明度,增強人們對證券的信任感。

6、有關人才的培養

住房抵押貸款證券化涉及面相當廣泛,是一項技術性很強、專業化程度很高的系統工程,需要銀行、證券、評估、法律、會計、保險等多方面的知識。有關機構應未雨綢繆,樹立以人為本的企業文化,靈活人才的選拔機制、培訓機制、激勵機制,以促使證券化順利實施。

【參考文獻】

[1] 戴根有:中國金融業住房信貸回顧與展望[N].中國證券報,2002-07-07.

篇10

從相關國家的經驗來看,住房抵押貸款證券化的推行需要具備以下四個基本的市場和制度條件:首先需要有大量的作為證券化標的住房抵押貸款存量;其次是市場上要有大量潛在的對住房抵押貸款證券的有效需求;第三,市場上存在被廣大投資者所認可的權威信用評級等中介機構;第四,完善的制度和法律環境。但是,從下面的分析可以看出,當前我國這幾個條件還不太成熟,因而可以說大規模推行房地產證券化的時機還沒有到來。

一、要推動中國的住房抵押貸款證券化,必須滿足的最基本的條件就是市場上存在數量可觀的可以用來證券化的資產標的——住房抵押貸款存量。

雖然自1998年啟動住房抵押貸款以來,中國的住房抵押貸款發展十分迅速,貸款規模年平均增長率接近30％。但是由于啟動時間較晚,當前我國的住房抵押貸款存量相對來說還是很小,住房貸款一級市場發育還嚴重不足。根據中國人民銀行統計,截止到2004年末,個人住房貸款余額已達到15922.3億元。分別占GDP和個人消費貸款總額的11.7％和93.5％。但是與發達國家相比。這樣的規模還是顯得過小。早在2001年,住房抵押貸款占GDP的比重,英國為60％、德國為47％、荷蘭則為74％,由此可見我國住房抵押貸款的規模存量之小。在資產證券化的技術操作過程中,如果沒有相應的貸款存量規模作保證。就很難在有限規模的資產池中組合出相似期限、利率,違約率及提前清償率的抵押貸款組群,更談不上有效地對資產池中的抵押貸款進行信用增級的標準化處理。更為不利的是,由于我國啟動個人住房抵押貸款較為倉促,商業銀行對這類貸款的技術操作還處于試驗階段。雖然中國人民銀行曾下發了統一的個人住房抵押貸款辦法,但由于各地、各行之間的情況不同,在具體操作中并沒有形成全國統一的、標準化的住房抵押貸款體系。而貸款條件高相似度,是對資產池中的抵押貸款進行標準化處理、實現信用增級的一個重要條件,這一點也增加了我國推行住房貸款抵押證券化的難度。

另外根據國際慣例。只有當個人住房貸款的比重達到18％～20％時,商業銀行的整體流動性才會成為比較突出的問題。但是,當前我國個人住房貸款的規模離這一標準還有很大一段距離,中國商業銀行現在面臨的首要問題還不是流動性風險。相反由于住房抵押貸款總體上來說是一種比較優質的長期貸款,違約率極低(約為0.5％),大多數銀行并不情愿將這類貸款出售來進行證券化處理。因而住房抵押貸款證券化對當前中國的商業銀行而言,雖然有必要但不是很迫切。這導致當前我國銀行等金融機構對推行住房抵押貸款證券化的熱情不高,增加了住房抵押貸款證券化推行的難度。

二、資產證券化作為一種融資方式,它的推行需要有長期、穩定的資金供給來源,也就要求市場上存在比較穩定的對于該類資產支持證券的需求。

從相關國家的經驗來看,由于該類資產支持證券的復雜性,個人投資者沒有能力也不可能對自己投資策略的收益與風險進行有效分析。同時,資產支持證券還是一種大額的標準化交易,對投資者的資金數量也有一定的要求。因而資產支持證券的主要投資需求來自機構投資者,像養老基金、投資基金、保險公司等。但是就中國目前的情況來看,我們不能期望中國的機構投資者能在推動住房抵押貸款證券化過程中發揮多大的作用。一方面,與發達國家相比。我國能夠參與證券投資的機構投資者在數量上十分有限,典型的機構投資者的數量就更加有限。另一方面,機構投資者能夠真正用于證券投資的資金規模也很有限。這首先因為根據我國現行的金融制度,銀行、保險公司和養老基金等機構投資者在從事證券投資方面還存在諸多限制,使得這些機構投資者擁有的長期資金無法有效地進入證券市場;其次,中國現有的主要機構投資者的自身發展狀況不佳、規模有限,很難成為推動住房抵押貸款證券化的主要動力,例如當前我國的證券公司和養老基金就遇到了比較嚴峻的難題。

通過上面的分析我們可以發現,當前中國推行住房抵押貸款證券化還缺乏大量、持續、穩定的長期資金支持,對資產支持證券的市場需求力量還不是十分雄厚,這也是中國推行住房抵押貸款證券化所面臨的需求方面的障礙。

三、住房抵押貸款證券化作為一項高度技術化的金融創新業務,完善和規范的資產證券化技術支撐體系是保證住房抵押貸款證券化順利推行的必不可少的環節,這其中獨立、客觀、公正的信用評估是住房抵押貸款證券化成敗的關鍵。

在成熟的資產證券化體系中,一般會由國家出面,建立全國統一的擔保機構,對證券化資產標的進行擔保或保險,再通過權威評估機構的認證,使其信用等級得以保障。一般情況下,資產支持證券的發行需要經過兩道評級:第一道是對交易機構和資產支持證券考核評價的內部評級,因為一般國家都有法律明文規定,資本市場只能公募經過信用評級的票據,并規定一些機構投資者只能對具備投資級別的證券進行投資;第二道是發行評級,并將結果向投資者公告,以幫助投資者做出正確的投資策略。而這些評估工作都需要由權威性的評估機構來完成。而我國目前的評估體制還欠完善,評級機構的運作也很不規范,信用評級透明度不高,沒有形成一個統一的評估標準,難以做到獨立、客觀、公正地評估,甚至可能會出現為推行住房抵押貸款證券化肆意美化資產、隨意提高其信用級別的現象。因此,當前我國亟待進一步加快住房貸款保險市場和擔保制度的建設,規范信用評估行為,完善資產評估及個人信用認證的標準體系,建立幾個為市場所認可的權威性的評估機構,為推行住房抵押貸款證券化做準備。

四,推行資產證券化還要有完善的法律制度體系作保障。