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導語：如何才能寫好一篇車位產(chǎn)權(quán)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

車位產(chǎn)權(quán)

篇1

轉(zhuǎn)讓方（以下簡稱“甲方”）：身份證號：

受讓方（以下簡稱“乙方”）：身份證號：

見證方：

甲、乙雙方在真實、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就__ _ _ _停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事項，達成如下合同：

一、產(chǎn)權(quán)約定

本合同所指停車位（停車設施），系具有獨立使用功能的獨立建筑空間，并不屬于必要附屬設施，也未隨該建筑地上部分的房屋產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移。上述獨立建筑空間并未計入業(yè)主公攤面積。

甲方保證對以上車位享有合法的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。甲方確保上述車位產(chǎn)權(quán)清晰，沒有經(jīng)濟和民事糾紛。

二、標的

本合同所指停車位，位于____________________地下負層號，具體停車位置，以平面圖確定為準。

三、使用期限

甲方同意將上述停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓期限自本合同簽訂生效之日起，至________________所屬土地使用權(quán)期限屆滿時止。

四、轉(zhuǎn)讓價款

1、本合同所指車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，總價款為人民幣（大寫）元整，乙方付款方式為第種：

（1）一次性付清全款。乙方于本合同簽訂當日向甲方付清全部轉(zhuǎn)讓價款。

（2）分期支付款項。乙方于簽訂本合同當日，向甲方支付定金人民幣（大寫）元整，剩余款項在本合同簽訂后日內(nèi)全部付清。

2、乙方遲延付款，經(jīng)甲方書面催告三日內(nèi)仍未支付完畢的，甲方有權(quán)解除本合同，沒收定金，并將上述車位使用權(quán)另行轉(zhuǎn)讓給其他業(yè)主。

五、本協(xié)議生效后，甲、乙雙方分別向公司發(fā)出權(quán)益轉(zhuǎn)讓通知書。甲方須無條件配合乙方辦理上述車位的落名、產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)手續(xù)（稅費及規(guī)費由甲方按國家有關(guān)政策規(guī)定承擔）。

六、生效條件

甲、乙雙方對本合同未盡事項應協(xié)商解決。本合同自甲、乙雙方簽字蓋章后生效，合同附件、補充合同與本合同具有同等法律效力。

七、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

八、契約收存

本合同正本一式三份，甲、乙、見證方三方執(zhí)一份。

甲方：乙方：見證方：

電話：電話：

篇2

關(guān)于購買車位怎樣辨別是否有產(chǎn)權(quán)的問題，按照車位種類的不同，分為不同的情形。第一種是有產(chǎn)權(quán)證的地下停車位，主要指的是滿足各項建設條件，辦理了土地出讓手續(xù)，此種車位可以通過查驗開發(fā)商或業(yè)主的車位產(chǎn)權(quán)證來確認；第二種是人防工程車位，此種情況產(chǎn)權(quán)屬于國家所有，開發(fā)商或業(yè)主無權(quán)分攤；第三種是建筑區(qū)劃內(nèi)新增的車位，如果屬于開發(fā)商所有，可以由開發(fā)商進行售賣。

法律依據(jù)

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇3

商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。

商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指其房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)包含土地使用權(quán)和建筑物、附著物所有權(quán)兩方面的財產(chǎn)權(quán)利。

長期以來，由于我國物權(quán)立法的缺位，社會忽視對公民私有財產(chǎn)的保護，公民的私有財產(chǎn)、共有財產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸到底屬于誰？在現(xiàn)有的法律條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產(chǎn)權(quán)歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。

對于商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的認識，現(xiàn)行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。二是推定歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中對小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)沒有約定或約定不明時，推定小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于買方置業(yè)者共有，或由房地產(chǎn)開發(fā)商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商未將小區(qū)停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，反之，其產(chǎn)權(quán)屬于買方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權(quán)論。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有；否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。本人認為，上述的登記憑證確權(quán)論相對恰當，登記憑證確權(quán)論中的“商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權(quán)論中“否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)”的認識有失偏頗，其忽視了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實和缺陷，以致認識上出現(xiàn)以偏概全的狀況。

以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關(guān)商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的問題。

本人試圖在現(xiàn)行法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征、商品房住宅小區(qū)停車位的存在形式、商品房住宅小區(qū)土地使用權(quán)的取得與房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過程，從所有權(quán)（物權(quán)）法和債權(quán)法兩個角度，分析土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關(guān)系，計入建筑容積率的建筑面積和不計入建筑容積率的建筑面積與土地使用權(quán)之間的法律關(guān)系，運用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區(qū)停車位房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。

一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)法律制度的形式、房地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和特征。

1、房地產(chǎn)法律制度的形式。

在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內(nèi)容，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權(quán)這個重要問題。

2、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的具體內(nèi)涵與規(guī)范。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉(zhuǎn)讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當按規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依規(guī)定辦理過戶登記。

2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施的所有權(quán)與使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。

建設部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。

《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第四條規(guī)定：依法核準登記的房地產(chǎn)受法律保護。房地產(chǎn)證是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營、使用或者處分該房地產(chǎn)的憑證。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移，不得分割。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權(quán)利人，是指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)受法律保護。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。

1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則

》第一條第（二）款第2項規(guī)定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關(guān)文件規(guī)定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)屬應屬于建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。

1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術(shù)經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內(nèi)可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。

3、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征。

從上述的相關(guān)規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：（1）在規(guī)范土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物之間的關(guān)系時，采用土地使用權(quán)和土地上蓋建筑物所有權(quán)的法律概念和法律規(guī)范。

（2）只有具備土地使用權(quán)的當事人才有可能取得房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一①。

（3）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。

（4）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。

（5）在二級房地產(chǎn)市場中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。

這意味著，只有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。

（6）在二級房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的共用部位的所有權(quán)與使用權(quán)由買方依法所有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。

（7）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機關(guān)法定登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認和保護。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)并非由合同約定而確權(quán)，其須經(jīng)法定登記才得于確權(quán)和保護。

（8）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。

（9）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當事人房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。

上述我國房地產(chǎn)法律制度特征，表明作為財產(chǎn)法律權(quán)利的房地產(chǎn)權(quán)，其形式和內(nèi)容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨②，法定登記，確權(quán)保護。房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附著物的所有權(quán)合二為一的財產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)法定登記而確權(quán)，只有國家確認和保護的房地產(chǎn)權(quán)才能取得《房地產(chǎn)證》等房地產(chǎn)權(quán)證。

4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式與特點。

上述房地產(chǎn)權(quán)的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)具有以下特點：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、或《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

（2）在實質(zhì)要件上，只有取得有相應土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。

（3）在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權(quán)面積份額。

計算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。

（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因此，其權(quán)利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產(chǎn)證》。

（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

（6）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權(quán)利依附于主物。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分割。

從物的法律權(quán)利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權(quán)利。

（7）在二級市場的房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方雙方當然可以在《房地產(chǎn)買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。

但是，必須指出，上述的約定只是一項債權(quán)約定，而非是一項財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產(chǎn)共用部位建筑物的所有權(quán)及使用權(quán)由業(yè)主依法享有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。

二、土地使用權(quán)出讓和《土地使用權(quán)出讓合同書》中有關(guān)建筑物轉(zhuǎn)讓的約定。

政府通過拍賣、協(xié)議買賣方式將國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房地產(chǎn)開發(fā)商取得宗地號土地使用權(quán)證書，宗地號的土地使用權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)商。

政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權(quán)出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發(fā)建設完工期限等規(guī)定。同時，《土地使用權(quán)出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商除向政府給付土地使用權(quán)出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權(quán)費。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商在土地使用年限內(nèi)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定以及合同的約定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護。（3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括土地使用權(quán)連同地上建筑物的轉(zhuǎn)讓。（4）建筑物必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同并到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關(guān)規(guī)定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規(guī)則》。

由此可見，依《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在二級市場首次轉(zhuǎn)讓建筑物時，必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。

在商品房住宅小區(qū)建筑物時首次轉(zhuǎn)讓時，

當房地產(chǎn)開發(fā)商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)開發(fā)商所有時，房地產(chǎn)開發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。

1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)應按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權(quán)利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。

由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。

目前，在房地產(chǎn)初始登記的實務中，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》，或《房地產(chǎn)證》外，對于共有、他項的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)登記機關(guān)并不辦理，停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。

2、轉(zhuǎn)移登記。在房地產(chǎn)二級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

在二級市場首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認買方的房地產(chǎn)權(quán)。

在首次轉(zhuǎn)移登記實務中，停車位的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移亦不記載于房地產(chǎn)證權(quán)。

由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權(quán)人，由小區(qū)全部房屋的所有權(quán)人共同共有。

四、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。

目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設的多層經(jīng)營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。

2、多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當事人。

3、住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。

房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。

由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實際上是土地使用權(quán)。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。

4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。

首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。

根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

可見，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

5、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)權(quán)狀況與首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

五、商品房住宅小區(qū)的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”的條款違反法律的強制性規(guī)定，該類條款無效。

在二級市場的房地產(chǎn)買賣實務中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在《房地產(chǎn)買賣合同》約定小區(qū)不計算建筑容積率停車位的產(chǎn)權(quán)歸所有。政府房地產(chǎn)行政管理部門，或房地產(chǎn)開發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”、“停車位的法律權(quán)利屬于賣方”。

從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》中的有關(guān)約定，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理條例》第二十七條的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無效。

此外，政府房地產(chǎn)行政管理機關(guān)應按《土地使用權(quán)出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構(gòu)裁決確認該類條款無效。

當然，對上述房地權(quán)利發(fā)生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在交易過程中是否只能作為一項交易的財產(chǎn)對待，應當根據(jù)各類交易的具體情況具體分析”③。

六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無效。

在目前的房地產(chǎn)法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》。

在房地產(chǎn)買賣實務中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產(chǎn)權(quán)為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得政府房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)出的《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣小區(qū)不計算建筑容積率停車位，或?qū)⑼＼囄慌c住宅房屋單元捆綁售賣的現(xiàn)象司空見慣。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應取得《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進行房地產(chǎn)買賣活動，否則，房地產(chǎn)管理機關(guān)將依法給予查處。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規(guī)定。

此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強制性規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。

七、應進一步完善房地產(chǎn)的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計算建筑容積率停車位的法律權(quán)利歸屬。

目前，對商品房住宅小區(qū)不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計算容積率的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。

據(jù)媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權(quán)益？這值得人們的關(guān)注與思索。

1、加強對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律保護。現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權(quán)與上蓋建筑物所權(quán)之間的關(guān)系，不計算建筑容積率的建筑物所有權(quán)或他項權(quán)利的歸屬關(guān)系，主物與從物之間的關(guān)系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的來源、確權(quán)、保護產(chǎn)生不同的認知與解讀，給社會經(jīng)濟秩序帶來諸多的問題。小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議，源于現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的缺陷，源于政府房地產(chǎn)行政管理機關(guān)對房地產(chǎn)市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產(chǎn)法律制度，強化法律對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的保護。

2、提高有關(guān)房地產(chǎn)制度的法律位階。現(xiàn)行房地產(chǎn)制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關(guān)房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利起源產(chǎn)生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。

3、完善房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護措施。房地產(chǎn)作為要式登記、確權(quán)保護的不動產(chǎn)，登記確權(quán)保護的具體措施是否完善，直接關(guān)系到房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關(guān)現(xiàn)行發(fā)放的《房地產(chǎn)證》，對建筑物共用部位、他項權(quán)利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產(chǎn)行政管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商擬定的，有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利人無法借助所持有的《房地產(chǎn)證》，以完全物權(quán)的絕對權(quán)直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權(quán)益。盡快完善房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的登記確權(quán)保護措施，提升登記確權(quán)制度的法律位階，對保護當事人合法權(quán)益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。

我國房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機關(guān)對城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應有一個長遠的戰(zhàn)略目標，住宅小區(qū)內(nèi)共用的停車位資源有限，不應買賣。住宅小區(qū)內(nèi)不計算容積率停車位的法律權(quán)利應進一步明確定位歸屬于小區(qū)的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時，要采取優(yōu)惠和鼓勵的政策措施，調(diào)動和刺激房地產(chǎn)開發(fā)商建設各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。

綜上所述，在目前的房地產(chǎn)法律制度下，商品房住宅小區(qū)計算容積率停車位的產(chǎn)權(quán)由取得停車位《房地產(chǎn)證》的權(quán)利人擁有，不計算容積率停車位的建筑物或其法律權(quán)利歸屬于住宅小區(qū)的全體房地產(chǎn)權(quán)人。房屋買賣合同約定不計算容積率停車位產(chǎn)權(quán)歸屬于某一當事人的條款違反法律強制性規(guī)定，該類條款無效。買賣不計算容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，其買賣停車位的合同無效。只有進一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護。

注釋：

①王利明著：《物權(quán)法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁

②王利明著：《物權(quán)法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第317頁

③王利明著：《物權(quán)法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁

④羅艾文：《深圳停車到底有多難》、《深圳法制報》2002年8月19日第13版

參考文獻：

①王利明著：《物權(quán)法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版。

②深圳市規(guī)劃國土局編：《深圳市規(guī)劃國土房地產(chǎn)規(guī)范性文件匯會編》、中國建筑工業(yè)出版社2001年3月出版。

篇4

1 在汽車維修生產(chǎn)中存在的不安全因素

1.1 在維修場地存在的不安全因素

汽車維修場地指的是維修企業(yè)維修人員的工作環(huán)境，包含維修車間、噴漆車間和鈑金車間等。維修場地深深地影響著汽車維修生產(chǎn)的進程，而場地的安全性就直接影響著維修人員的生命安全，現(xiàn)如今，在維修場地中也存在著很多不安全因素。在很多的汽車維修單位，維修人員都會把需要維修的車輛集中性質(zhì)的放在一起，要不就是在場地中隨意安置車輛，這是錯誤的做法，因為這種做法不僅會把維修場地搞得又臟又亂，而且很多車輛安置在一起也可能會引起大量問題。比如，在對某一車輛的蓄電池進行充電時，充電會生產(chǎn)出許多的氫氣，我們都知道氫氣是易燃物質(zhì)，如果在這時氫氣與蓄電池池極柱的火花相遇，就會造成火災或者大爆炸。因為車輛自身是有溫度的，把車輛放在一起的話，就會在維修場地形成高溫環(huán)境，如果在這時發(fā)生氫氣爆炸，其他需要維修的車輛就也會受到波及，進而導致巨大的經(jīng)濟損失。

1.2 在維修人員中存在的不安全因素

汽車維修生產(chǎn)中所涉及的內(nèi)容非常多，與此同時對維修人員所擁有的專業(yè)技能水平的要求也會隨之增高，而維修人員操作專業(yè)技能的規(guī)范性則會深深影響車輛維修的整體質(zhì)量，也會深深影響維修生產(chǎn)的安全性問題，如果相關(guān)維修人員在維修車輛過程中沒有按相關(guān)的規(guī)則進行車輛維修，在這種情況下導致車輛維修質(zhì)量不過關(guān)，車主來取車時就會發(fā)現(xiàn)一些問題，除此之外，還有很多維修人員會在維修場地中吸煙，這就會嚴重威脅人員安全。

2 在汽車維修生產(chǎn)中可采取的安全措施

2.1 必須強制性設立安全制度

因為汽車維修所包含的流程比較多，而且每一個流程所需要的人員和工作內(nèi)容都比較復雜，如果想要保證每一項維修生產(chǎn)的過程都在安全范圍之內(nèi)，就需使用責任制政策去落實每一個部門與人員的責任范圍，這對于解決安全問題是非常有利的。

汽車維修生產(chǎn)得以順利進行的保障就是優(yōu)良的安全制度。每一個汽車維修企業(yè)都必須設立每一項維修制度準則，還要設立一系列與維修生產(chǎn)安全有關(guān)的制度準則，比如維修人員標準，設備檢查等準則，這也是為了確保在汽車維修的每一個環(huán)節(jié)都不出現(xiàn)影響安全的問題。汽車維修企業(yè)也要設立對應的相互監(jiān)督制度，因為在汽車維修生產(chǎn)中有許多不安全因素，如果想防范各種各樣的不安全因素，就必須建立完善的監(jiān)督管理政策。在汽車維修企業(yè)，要設立專業(yè)的維修監(jiān)督部門，還有在此部門中配備專業(yè)的技術(shù)人員，隔一段時間就要監(jiān)督檢查維修人員的操作水平和維修場地等。在這個檢查過程中需及時的發(fā)現(xiàn)還依然留有的安全問題，并及時解決。

2.2 在維修場地可實施的安全措施

優(yōu)良的工作環(huán)境是安全進行汽車維修生產(chǎn)的必要條件。汽車維修生產(chǎn)企業(yè)如果想要確保維修場地的安全性，就必須合理安排維修的各類車間。第一點，維修企業(yè)要對維修的車位與維修車輛的通道進行合理配置，要設立維修車輛的專用安全通道，以及轉(zhuǎn)彎處的反光鏡等，并且要在合適的道路口設立對應的標語和提示牌，對進出的需要維修的車輛進行集中管理。第二點，在維修場地中，必須保持實時通風排氣的環(huán)境，而在其中的噴漆車間中，則必須建立專用的通風通道，這樣可以把在噴漆時所生成的稀缺氣體按時的排到車間外，這也是為保護維修人員的身體。因為蓄電池在充電過程中隨時會生成氫氣，在車間內(nèi)不實時排出這種氣體的話，就可能會發(fā)生火災，所以按時排氣通風對于保持維修場地的安全性是有好處的。第三點，維修人員在維修車輛時所使用的維修工具和設備在完成維修后，這些工具都需按照順序放置回原來的位置，這也是為了防止由于胡亂放置工具而引發(fā)的意外損失，第四點，由于汽車維修所需要的危險物品，比如清洗劑、制動液和油漆等，這些材料有一定危險性，如果不好好看管并放置這些危險物品，則將會危及維修人員的生命安全。

2.3 與維修人員有關(guān)的安全措施

由于維修人員所具備的安全品質(zhì)是確保汽車維修順利進行的保障，汽車維修單位需加強管制維修人員，除此之外，也要利用兩種方法以提高維修人員的安全品質(zhì)和技能技巧。首先，在維修人員開始工作之前，企業(yè)相關(guān)人員需把維修場地所在位置，還有工作職責以及在工作中可能發(fā)生的危險都一一介紹給維修人員，并通過培訓教導等方法，讓維修人員擁有較強的安全意識，通過實戰(zhàn)演習等方法以提高維修人員的安全技術(shù)；其次，需參加維修專業(yè)培訓課程，在課堂上維修人員可以盡可能的多學習一些相關(guān)的維修技巧，讓自己盡快熟練操作維修流程，同時也要學習安全操作規(guī)范，保證在操作流程中不發(fā)生錯誤。

3 結(jié)語

在汽車維修生產(chǎn)過程中包含的內(nèi)容和步驟太多太復雜，而在每一個步驟和流程中都存在著不安全因素，這些存在的不安全因素，時時刻刻威脅著維修人員的生命安全，并且會嚴重影響汽車維修生產(chǎn)的流程。相關(guān)的汽車維修企業(yè)與單位要嚴格控制每一個維修步驟，盡量杜絕不安全因素，使汽車維修生產(chǎn)順利進行。

參考文獻

篇5

被告人：沙桂泉，男，32歲，江蘇省漣水縣人，個體運輸戶，住江蘇省淮陰市清河區(qū)富強路1－2－7號。1995年8月24日被逮捕。

被告人：朱群山，男，31歲，江蘇省漣水縣人，個體駕駛員，住漣水縣岔廟鄉(xiāng)新河村二組。1995年3月20日被逮捕。

1994年10月8日晚8時許，被告人沙桂泉、朱群山駕駛“青海湖”牌貨車行至連云港市新浦魏跳大橋附近的“億苑”飯店門前欲停車就餐，與飯店女服務員沈某為就餐與否發(fā)生糾紛。沙、朱二人駕車欲離開飯店時，飯店承包人滕步根沖出飯店，不問情由撿起磚頭將貨車前燈及擋風玻璃砸壞。朱群山見狀，即將沈某推下汽車踏板，在沙桂泉的催促下欲開車離去。滕步根見車欲行駛，便跳上汽車右側(cè)踏板，與沙桂泉糾纏、扭打，沙桂泉即拖滕步根一同去報警。沙桂泉、朱群山在滕步根站在駕駛室外踏板上的情況下，以每小時40公里的速度行駛，行至數(shù)百米后，滕步根從汽車踏板上摔下。兩被告人明知滕步根摔下汽車，未停車搶救，反以“趕快報案”為由加速行駛。經(jīng)過路群眾驅(qū)車追趕，在市政府門前將沙桂泉抓獲，朱群山逃跑。后朱群山亦被抓獲歸案。經(jīng)連云港市公安局刑事科學技術(shù)鑒定：傷者滕步根顱腦損傷，并發(fā)蛛網(wǎng)膜下出血伴有神經(jīng)系統(tǒng)癥狀和體征，屬重傷。

「審判

江蘇省連云港市新浦區(qū)人民檢察院以被告人沙桂泉、朱群山共同犯故意傷害罪向新浦區(qū)人民法院提起公訴。兩名被告人及其辯護人均作無罪辯護，主要理由是：（1）事情的起因是被害人滕步根的違法行為所引起，兩被告人面對的是正在進行的不法侵害；（2）兩被告人駕車并非逃跑而是去報案，而報案是正當行為；（3）兩被告人主觀上沒有傷害他人的故意，客觀上沒有實施傷害他人的行為。

連云港市新浦區(qū)人民法院經(jīng)公開審理認為，被告人沙桂泉、朱群山因在路邊停車就餐與飯店服務員發(fā)生糾紛，在被害人站在汽車踏板的情況下，兩被告人未采取任何安全保護措施，反而高速行駛意欲擺脫，以致發(fā)生被害人摔成重傷的嚴重后果，兩被告人的行為已構(gòu)成故意傷害罪。鑒于被害人本身也有違法行為，對兩被告人可以減輕處罰。被害人滕步根不顧職業(yè)道德，強行拉客就餐并砸壞汽車部件，這是對兩被告人的侵害行為。在兩被告人駕車欲離開時，被害人不但不主動離開，反而跳上汽車踏板，并與被告人沙桂泉相互扭打，置自身的安全于不顧，對引發(fā)的傷害后果應承擔部分責任，由此而造成的經(jīng)濟損失應當自負。據(jù)此，該院依照《中華人民共和國刑法》第一百三十四條第二款、第二十二條第一款、第五十九條第二款、第六十七條第一款的規(guī)定，并經(jīng)審判委員會討論決定，于1995年11月15日作出刑事判決如下：

被告人沙桂泉犯故意傷害罪，判處有期徒刑一年，緩刑一年。

被告人朱群山故意傷害罪，判處有期徒刑一年，緩刑一年。

宣判后，兩被告人均表示服判，未提出上訴。

「評析

篇6

【關(guān)鍵詞】車庫；車位；物權(quán)法；房屋登記辦法

目前車位車庫的價格較高，從幾萬到十幾萬，對購買者來說售價高，沒有任何產(chǎn)權(quán)證明，權(quán)利得不到保障，對以后交易也有諸多不便。對開發(fā)商來說：動輒投資千萬甚至上億的地下停車場項目，沒有產(chǎn)權(quán)證明，就無法到銀行辦抵押貸款手續(xù)，無法進行融資。有一些城市已經(jīng)可以給車位車庫辦證，貴陽在2008年出臺規(guī)定買車位車庫可單獨辦產(chǎn)權(quán)證，2009年，杭州市出臺規(guī)定權(quán)屬清晰的地下車庫（位）可以進行土地登記，2010年1月蘇州市首個地下車位產(chǎn)權(quán)證明正式誕生，此外寧波也可以辦理車庫車位產(chǎn)權(quán)證。

（一）小區(qū)車位、車庫是否可以辦理產(chǎn)權(quán)證

衡量車位、車庫可否銷售的唯一標準是能否辦理產(chǎn)權(quán)證，若購買的車位、車庫不能辦理產(chǎn)權(quán)證，則說明該車位或車庫是不能銷售的。

一般情況下，可查詢原房屋測繪報告，若地下停車位、車庫部分已作為公有面積進行分攤，則不能再行單獨辦理產(chǎn)權(quán)登記。若未列公有分攤面積，需要符合以下條件方可辦理產(chǎn)權(quán)登記：層高2.2米以上，規(guī)劃等手續(xù)齊全，有明確界址的可申請辦理產(chǎn)權(quán)登記。

此外，有些小區(qū)的車位雖然不能辦證，但也公開銷售，那其實只是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，相當于車位租賃。租賃車位、車庫最長有效期只有20年。因為根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”

（二）人防車庫禁止買賣

根據(jù)現(xiàn)行的小區(qū)規(guī)劃法規(guī)，小區(qū)共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區(qū)業(yè)主所有，人防工程等配套設施也是禁止買賣的，開發(fā)商或者物業(yè)公司無權(quán)出售。

（三）應將車位相關(guān)細則寫進合同

業(yè)內(nèi)人士指出，為了避免不必要的糾紛，購房者最好將車位細則寫進合同。購房者和開發(fā)商要就車位的范圍、車位號、預售面積、預售價款等情況在預售合同的補充條款中約定清楚，最好配有平面圖。購房者如果是先買房再買車位的，則可與開發(fā)商另行簽訂合同，就上述詳細事項都應有具體說明，并將合同另行備案。

（四）地下車庫可出租或出售

任何人也沒有權(quán)力要求開發(fā)商把地下車庫當作開發(fā)必須的代價接受，開發(fā)商有權(quán)任意處置使用權(quán)屬于自己的地下車庫：無非是出租或出售使用權(quán)。

另外，小區(qū)還有一種人防平戰(zhàn)結(jié)合改建的地下車庫，其所有權(quán)在人防辦，業(yè)主如想租用需經(jīng)人防辦的同意。

（五）有產(chǎn)權(quán)的車位可以轉(zhuǎn)讓

如果車位不屬于小區(qū)內(nèi)公共配套設施，開發(fā)商必須取得車位的所有權(quán)，房產(chǎn)管理部門在進行審批時，會予以核準，會發(fā)一個車位的《所有權(quán)證》，里面的內(nèi)容明確了開發(fā)商對車位享有的所有權(quán)，包括車位的數(shù)目、面積等。在這種情況下，開發(fā)商是可以將車位的使用權(quán)賣給業(yè)主的，這種交易的實質(zhì)是租賃。此外，開發(fā)商擁有的車位的所有權(quán)也是可以進行交易的，對于時下有的樓盤推出的買房子送產(chǎn)權(quán)車位的活動，購房者一定要確定開發(fā)商擁有該車位的產(chǎn)權(quán)。

如果開發(fā)商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，而這些產(chǎn)業(yè)并非屬于開發(fā)商的，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證，這些沒有產(chǎn)權(quán)的共有車位買賣不受物權(quán)法保護。

（六）車位車庫辦證的法律依據(jù)

《物權(quán)法》第一百三十五條建設用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施。

《物權(quán)法》第一百三十六條建設用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權(quán)，不得損害已設立的用益物權(quán)。

依據(jù)上面兩條，開發(fā)商繳納了土地出讓金，取得車庫車位的建設用地使用權(quán)后，就可以在此土地上享有占有、使用、收益的權(quán)利，可以在有使用權(quán)的土地的地表、地上或者地下建設車庫車位，車庫車位屬于該土地的建造建筑物、構(gòu)筑物的范疇。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。依據(jù)此，地下車位（車庫）符合上述規(guī)定，可以成為建筑物上的區(qū)分所有權(quán)的專有部分。

《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租的方式約定。此條明確指出車位車庫的歸屬可以由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，也就是法律允許建筑區(qū)劃內(nèi)車位車庫的出售，因此車位車庫可以作為房地產(chǎn)進行交易。

《房屋登記辦法》第十條房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。

《房屋登記辦法》第九十六條具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行。

依據(jù)這兩條，車庫、車位屬于具有獨立利用價值的特定空間，可以參照《房屋登記辦法》執(zhí)行，可以對其進行確權(quán)。地下車位是以車位所屬的幢、層、號等有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的特定空間，可以以此為基本單元進行登記。

篇7

原告：某小區(qū)開發(fā)商

被告小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司

案由：小區(qū)內(nèi)車庫車位產(chǎn)權(quán)不清，開發(fā)商與業(yè)委會發(fā)生產(chǎn)權(quán)之爭。

開庭時間：2007年5月10日

審判結(jié)果：擇日宣判

今年4月中旬，某小區(qū)業(yè)委會及其聘請的“管家”某物業(yè)公司突然收到法院傳票，雙雙被開發(fā)商告上法庭，他們的“罪名”是“侵權(quán)”。

去年12月，在沒有通知業(yè)委會的情況下，開發(fā)商進入小區(qū)張貼公告，出售、出租許多業(yè)主正在使用的地下車庫。開發(fā)商的這一行為立即遭到小區(qū)業(yè)委會阻攔。并且小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)張貼公告，再三提醒業(yè)主“為保護自身合法權(quán)益不受損害，不要將停車費用交給他人，更不要購買產(chǎn)權(quán)不明的車位。”

一時間，早已習慣按時向物業(yè)公司繳納停車費的業(yè)主非常困惑：為什么要向開發(fā)商繳納費用？一個車位，竟然出現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)委會(業(yè)委會委托物業(yè)公司代收停車費)兩個賣家，這樣的混亂場面讓業(yè)主陷入了云里霧里。一段時間后，有人為避免麻煩，把地下車庫使用費交給開發(fā)商，但更多人堅持只認業(yè)委會，繼續(xù)把錢交給業(yè)委會。開發(fā)商出租出售地下車庫車位的計劃被迫擱置。

于是，開發(fā)商將業(yè)委會及其聘請的物業(yè)公司告上法庭。原告認為，由于兩個被告多次張貼公告，致使許多業(yè)主對購買原告正在銷售或租賃的地下車位心存疑惑，導致銷售和租賃業(yè)績很差，原告希望被告能盡快消除這種影響，同時，原告聲稱，該小區(qū)3萬多平方米地下車庫車位所有權(quán)歸原告所有．如何處置與兩個被告無關(guān)。

收到傳票，業(yè)委會和物業(yè)公司并不感到驚訝，他們認為，正是因為開發(fā)商在小區(qū)開發(fā)過程中，沒有將車庫車位的產(chǎn)權(quán)分割清晰，才導致小區(qū)地下車庫車位權(quán)屬問題一直懸而未決。對此，早在2005年6月，由小區(qū)業(yè)委會、開發(fā)商和物業(yè)公司共同召開了一次會議，當天的“會議紀要”記錄中有這樣的約定：車庫車位產(chǎn)權(quán)爭議擱置，由業(yè)委會統(tǒng)一管理，業(yè)委會委托物業(yè)公司對小區(qū)所有車庫車位代收代繳停車費；即使在產(chǎn)權(quán)明晰之后，本小區(qū)的一切管理事務也必須按程序由業(yè)委會授權(quán)物業(yè)公司進行，不允許出現(xiàn)第三方擅自介入的情況。

由于受到業(yè)委會和物業(yè)公司的阻攔，開發(fā)商迅速想出對策，在小區(qū)不斷打電話、上門向業(yè)主推銷地下車庫車位，并在車位上安裝地鎖。部分已付該車位租賃費給物業(yè)公司的業(yè)主因此無法停車。

業(yè)委會和物業(yè)公司得知情況后，繼續(xù)張貼公告，提醒業(yè)主不要向開發(fā)商繳納車庫車費使用費，并多次找開發(fā)商交涉，但均無結(jié)果。之前，小區(qū)停車一向井然有序，業(yè)主的車位費一直交給物業(yè)公司。今年2月10日入駐的物業(yè)公司證實，公司被業(yè)委會聘用后就一直延續(xù)著2005年“會議紀要”的約定和做法。

矛盾在小區(qū)愈演愈烈，造成地下車庫車位管理混亂。正在業(yè)委會和物業(yè)公司尋求對策之際，不意開發(fā)商將他們推上了公堂。

5月10日，在法庭上，自認為被擾亂了生活和工作秩序的業(yè)委會、物業(yè)公司以及堅持自己是在合法經(jīng)營的開發(fā)商，大家各執(zhí)一詞、爭執(zhí)不下。由于案情復雜，法庭表示將擇日宣判結(jié)果。

主要法律關(guān)系

開發(fā)商：原告，主張自己享有小區(qū)車庫車位的產(chǎn)權(quán)。

業(yè)委會及物業(yè)公司：被告，堅持與開發(fā)商之間的“會議紀要”，認為小區(qū)車庫車位權(quán)屬不清，具有對車庫車位的管理權(quán)，開發(fā)商無權(quán)過問。

業(yè)主：已繳納停車費，由于車庫車位產(chǎn)權(quán)不明，自身權(quán)益可能受侵害。

矛盾焦點：矛盾焦點是車庫所有權(quán)歸屬問題，也可以說是車庫是否屬于房屋共有建筑面積。

律師說案

開發(fā)商被告“侵權(quán)”不妥

開發(fā)商告二被告“侵權(quán)”不妥有兩個重要原因：第一，如果車位屬于房屋共有建筑面積，則車庫的所有權(quán)歸全體業(yè)主，業(yè)委會行使管理權(quán)是有法律依據(jù)的，不存在違法行為，侵權(quán)行為無法認定。如果說開發(fā)商在銷售房屋時，沒有把地下車庫列入房屋共有建筑面積，沒有向業(yè)主分攤建筑面積，地下車庫產(chǎn)權(quán)應是歸開發(fā)商。因此，開發(fā)商欲主張自己的權(quán)利正確，就必須向法庭舉證，證明地下車庫沒有列入房屋共有建筑面積。對這事實，開發(fā)商光憑當初的房屋測量報告很難向業(yè)主說清楚。

第二，2005年6月，由業(yè)委會召集開發(fā)商，物業(yè)公司三方召開的協(xié)調(diào)會，其最大成果就是達成了一個先由業(yè)委會統(tǒng)一管理，業(yè)委會委托物業(yè)公司對小區(qū)所有車庫車位代收代繳停車費的會議紀要，這也足以證明，業(yè)主委是與開發(fā)商對地下車庫有過事實協(xié)議，是取得了開發(fā)商的同意后進行的管理，而物業(yè)公司也是通過與業(yè)委會的委托合同進行的日常管理，雙方并不存在違法行為，主觀上也沒有過錯，很難認定是一種侵權(quán)行為，從這個角度看，業(yè)委會及物業(yè)公司也不構(gòu)成侵權(quán)。

車庫車位產(chǎn)權(quán)如何確定

原告開發(fā)商聲稱，該小區(qū)3萬多平方米地下車庫車位所有權(quán)歸原告所有，如何處置與兩個被告無關(guān)。

但是該小區(qū)在2005年6月，曾由業(yè)主委召集開發(fā)商，物業(yè)公司三方開過一次協(xié)調(diào)會，對地下車庫車位的權(quán)屬問題是擱置另議，形成了一個歷史遺留問題。按照《物權(quán)法》第33條規(guī)定：對權(quán)屬不清的，應該是當事人向人民法院請求確權(quán)，待法院經(jīng)過審理查明后，對有爭議的地下車庫或車位做出所有權(quán)歸屬判決。

按照《物權(quán)法》第74條規(guī)定，取得土地使用權(quán)的單位，建造的建筑物，構(gòu)筑物或其他設施除了相反的證據(jù)以外，歸土地使用權(quán)人所有，據(jù)此可以推定車庫車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。

其次，也靠看車庫車位是什么時候建的，如果是業(yè)主購買物業(yè)之前建成的，按照上述原則，產(chǎn)權(quán)還是歸開發(fā)商。如果是業(yè)主購買物業(yè)以后建的，可以推定為車庫產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。

第三，如果開發(fā)商對在建筑區(qū)劃內(nèi)停放汽車的車位、車庫，通過出售、附贈或出租等方式轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，這些地下車位就不屬于開發(fā)商了，產(chǎn)權(quán)則歸業(yè)主所有。

《物權(quán)法》實施之前，按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》等規(guī)范性文件規(guī)定，地下室是列入房屋共有建筑面積部分，由業(yè)主分攤了公攤面積，交付了費用，是共有共同部分，其所有權(quán)是全體業(yè)主。只有作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚才不計入公用建筑面積，業(yè)主沒有分攤公攤面積，沒有付錢，其所有權(quán)才屬于開發(fā)商。

因此，這些地下車位所有權(quán)爭議的關(guān)鍵點是小區(qū)地下室是否列入了公用建筑面積，這需要看業(yè)主與開發(fā)商間的商品房買賣合同及房屋測量報告書中，對此是否有明確規(guī)定。顯然，正是因為小區(qū)車庫車位產(chǎn)權(quán)不清，才發(fā)生了開發(fā)商訴業(yè)主委員會、物業(yè)公司侵權(quán)的案件。

業(yè)主是最大的受害者

從本案看，開發(fā)商與業(yè)委會關(guān)于車庫車位之爭，已經(jīng)觸及到了小區(qū)每個業(yè)主的自身利益。

隨著開發(fā)商委托的經(jīng)紀公司在小區(qū)不斷打電話、上門向業(yè)主推銷等活動頻繁地出現(xiàn)，打破了整個小區(qū)的寧靜，影響了業(yè)主的日常生活。同時也會給業(yè)主帶來一筆車位費付兩家的局面，或者面臨因沒有找到適合的債權(quán)主體，被真正的債權(quán)主體的風險。如果業(yè)主要扭轉(zhuǎn)這種局面，業(yè)主委就應主動站出來，代表全體業(yè)主向法院，請求對這些地下車庫確權(quán)，弄清楚地下室是不是公用建筑面積。

開發(fā)商與業(yè)委會車庫車位之爭，可以說是立法的滯后或不完善造成的，也可以說是開發(fā)商與業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時約定不明，疏漏造成的，不管什么原因，都給我們留下了思考、遺憾。這些問題，即將實施的《物權(quán)法》明確了對車位車庫的立法宗旨，增加了政府規(guī)劃主管部門審批把關(guān)，預防糾紛，讓消費者購買放心房。

篇8

查車位是否公攤，首先看車庫的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，正常購房合同里面就約定好了公攤面積范圍，并且會約定車庫產(chǎn)權(quán)情況。地下的車位一般是沒有共攤的，而獨立的車庫一般來說是有公攤的。房產(chǎn)開發(fā)商按照一定的標準配置建設停車位，這些車位是建筑物的配套設備設施，其不能單獨轉(zhuǎn)讓也不能單獨辦理產(chǎn)權(quán)，由全體業(yè)主共有共用。

如果達到一戶一個車位的話經(jīng)過業(yè)主大會決定，業(yè)主可以免費使用，對于車位緊張的小區(qū)，也可以用交納租金的方式有償使用這部分共有車位，有償使用的收入歸全體業(yè)主共有。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇9

【關(guān)鍵詞】小區(qū)；停車位；建筑物區(qū)分所有權(quán)；產(chǎn)權(quán)；專有部分

隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，在區(qū)分所有建筑物中建設停車位、架空層、露臺、綠地等附屬設施已成為常態(tài)。但隨之而來的法律問題是，這些建筑物的權(quán)屬應該如何確定？

以停車位的權(quán)屬爭議為例，圍繞著約定說、建設成本分攤說、登記憑證確定說、配套說、獨立價值說、區(qū)分所有權(quán)、空間權(quán)說、容積率決定說、公攤決定說等多種立場。我國《物權(quán)法》第74條進行了原則性的規(guī)定，將約定說作為界定停車位權(quán)屬的基本原則。雖然《物權(quán)法》和最高人民法院隨后頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》都對停車位的問題進行了闡釋，但關(guān)于停車位權(quán)屬的爭論和糾紛依然時有發(fā)生。因此，實務中的現(xiàn)狀讓我們有必要對建筑物區(qū)分所有權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定重新審視。

一、停車位權(quán)屬的制度經(jīng)濟學考量

產(chǎn)權(quán)制度是制度集合中最重要的基本制度。從產(chǎn)權(quán)的形式來看，主要有兩種形式：共有制與私有制。共有制是將選擇的權(quán)利分配給共同體的所有成員。共有制意味著共同體否定了國家或單個市民干擾共同體內(nèi)的任何人行使共有權(quán)利的權(quán)利。而私有制是給予人們對物品那些必然發(fā)生矛盾的各種用途進行選擇的權(quán)利。①產(chǎn)權(quán)的一個重要功能是引導人們將外部性較大可能地內(nèi)在化。由于現(xiàn)實生活中不可能存在一個完全完備、不受任何限制的產(chǎn)權(quán)，因此，產(chǎn)權(quán)不可能做到完全的排他，而這種非排他性是產(chǎn)生“外部性”和“搭便車”行為的主要根源。但是，相對于私有產(chǎn)權(quán)而言，社團產(chǎn)權(quán)的非排他性更強，導致社團產(chǎn)權(quán)的所有者較難自由地利用產(chǎn)權(quán)、處分產(chǎn)權(quán)并從中獲得相應的收益。這產(chǎn)生的后果即是產(chǎn)權(quán)的處分行為與所承擔相應的后果之間并不存在著完全對等的聯(lián)系，所有者很難有足夠的激勵去尋求帶來最高價值的資源的使用方法。

對社會來講，市場交換是分配資源的最有效手段，但是要使市場有效地運轉(zhuǎn)起來，交易者必須對所要交換的物品有明確的、專一的和可自由轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)。否則，市場為了配置資源而產(chǎn)生的交易費用將會非常高，這也反過來要求產(chǎn)權(quán)應當盡可能地明晰。而停車位作為一種日益稀缺的資源，為了使其能充分發(fā)揮最大的社會價值，也應當允許其通過市場來配置。若是將其界定為共有部分，則停車位的占有、使用、處分、收益都要經(jīng)過包括業(yè)主大會在內(nèi)的一系列法定程序，交易成本明顯過高。同時，也由于缺乏足夠的激勵，積極維護自身權(quán)利的業(yè)主得到的收益與其所付出的成本不成正比，會產(chǎn)生嚴重的“搭便車”現(xiàn)象。并且在社團產(chǎn)權(quán)中，集體決策的產(chǎn)生十分困難，并且集體內(nèi)的任何一個人追求純粹的效用最大化的努力都是不可能實現(xiàn)的。集體與個人不可能擁有完全一致的目標，而在多數(shù)情況下，集體內(nèi)的個人間的目標是分散甚至是沖突的，要產(chǎn)生明確的決策的難度很大，而制定決策的交易成本大多要比私人的雙邊選擇高。因此，應當盡可能地將權(quán)利設定為私有產(chǎn)權(quán)才有利于市場經(jīng)濟的發(fā)展，而停車位這一資源自然也不例外。

二、停車位權(quán)屬的法學考量

筆者認為，關(guān)于停車位等問題的權(quán)屬爭議本質(zhì)上是由圍繞建筑物區(qū)分所有專有與共有部分的區(qū)分標準問題而產(chǎn)生的。只有在明確了停車位等附屬建筑物確定為專有或共有部分的標準，才是真正解決這一問題的關(guān)鍵。

對于專有或共有部分標準的界定，現(xiàn)行日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》第二條第四項規(guī)定，共用部分為“專有部分以外的建筑物部分，及不屬于專有部分之建筑物附屬物和依本法第四條第二項之規(guī)定而約定為共用部分之附屬建筑物”，與“通往數(shù)個專有部分的走廊或樓梯室，以及其他在構(gòu)造上可供區(qū)分所有權(quán)人全體或其一部共用的建筑物部分”。然而在沒有約定的情況下，區(qū)分建筑物的車庫（尤其是地下車庫）的歸屬并不能直接從該法條中推導出明確的答案。日本的學說和判例在此問題上曾經(jīng)長期存在分歧。日本最高法院于昭和56年6月18日的判決中表明了支持屋內(nèi)車庫屬于專有部分的態(tài)度，從此，日本裁判實務就根據(jù)最高法院的判決的指導，以結(jié)構(gòu)的獨立性和利用的獨立性此兩要件來判斷車庫的歸屬。而我國臺灣地區(qū)也采取了相似的立法模式。臺灣“民法”第799條第2項修正案規(guī)定，區(qū)分所有建筑物者，謂數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權(quán)，就該建筑物及其附屬物之共有部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有之建筑物。前項專有部分，指區(qū)分所有建筑物，在構(gòu)造上與使用上可獨立，且得為單獨所有權(quán)之標的者。臺灣地區(qū)學者謝在全先生認為，專有部分的成立要件應包括：須具備構(gòu)造上之獨立性、具備使用上之獨立性及須以區(qū)分所有權(quán)客體之形態(tài)表現(xiàn)于外部。②并且，在構(gòu)造的獨立性上，臺灣學說也認為只要滿足區(qū)分的明確性以及遮斷性即可。其中，區(qū)分的明確性要求“特定部分必須有明確之外部范圍，此為基于物權(quán)客體之獨立性與一物一權(quán)主義之要求使然，也即該特定部分與建筑物之其他部分，在外觀上具有可資明確區(qū)別之境界標識或區(qū)分點所在。”②而對于遮斷性的要求則相對寬松，從本質(zhì)上說遮斷性只是起到一個強化明確性的作用，區(qū)分的明確性才是構(gòu)造上的獨立性的核心要求。而對于使用上的獨立性而言，應指其具有滿足人類社會經(jīng)濟生活的職能，并以能否單獨使用及是否具有獨立的經(jīng)濟效用為前提。通說采取有無單獨的出入口、有無專有設備、有無共用設備的存在等方面來判斷某一部分建筑空間是否具有使用上的獨立性，但也應當明確的是，這些判斷標準并不是孤立的、僵化的、一成不變的，在適用這些標準的時候應當充分遵循“尊重、滿足社會經(jīng)濟生活需要”的原則，綜合考慮建筑物的使用目的、使用方法等因素綜合判斷。

通過上述論證，筆者認為，停車位是具有設定專有所有權(quán)的技術(shù)可行性的。首先，停車位具備明確的界限，已經(jīng)滿足了“構(gòu)造上的獨立性”的要求；其次，停車位就其本身的性質(zhì)而言，并不是設置在對共有功能的正常使用產(chǎn)生嚴重影響的區(qū)域內(nèi)，因此也滿足“使用上的獨立性。”

綜上，將停車位設定為專有部分理論上也不存在法律上的障礙。筆者認為，我國《物權(quán)法》關(guān)于專有部分與共有部分的界定與區(qū)分制度有必要進行完善，構(gòu)建一體化的區(qū)分所有建筑物專有與共有部分區(qū)分標準，并明確停車位建筑物區(qū)分所有的專有部分屬性，在充分保障業(yè)主優(yōu)先權(quán)的前提下使停車位這一資源也能通過市場來自由配置，這樣建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利與義務才能得到明確，定紛止爭的目的才能最終實現(xiàn)。

注釋：

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