小產權房清理范文
時間：2023-04-05 04:10:11
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篇1
走進白各莊新村，十余棟嶄新的樓房排列整齊，綠樹、小徑、涼亭、幼兒園、超市一應俱全，與一般的社區看起來并無二致。但在北京市國土局9月17日公布的小產權房清理名單上，白各莊新村赫然在列。
清理公告稱，6月以來，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設銷售（變相銷售）工作，初步清理出自2008年以來在建在售的79個違法占地項目，現正在進行查處。
小產權房，并非嚴格的法律概念，而是一種約定俗成的稱謂。在官方的表述中，它特指那些建設在農村集體土地上，并向集體經濟組織外成員銷售的房屋。
上世紀90年代，以村集體自建或與開發商合作的方式，大城市周邊逐漸出現大量小產權房。按照現行土地制度，集體土地只有經過征用程序，轉為國有建設用地后，方可進入土地市場，實施房地產開發。
從2007年開始，政府多次啟動小產權房清理整頓，但隨著城市化進程的加快，商品房價的逐步攀升，小產權房不僅沒有得到遏制，反而愈加蔓延。購買者面臨的最大問題是，小產權房無法獲得合法的產權。2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》，明確指出不得為小產權房登記發證。
2012年2月，國土部發言人表示，將于今年試點清理小產權房。北京作為試點城市之一，6月中旬起展開清理，原計劃在7月底完成，但延至9月，方才公布了79處小產權房名單。
但是，對于被列入名單的小產權房，最后將如何被清理，北京市國土局的公告中并未透露。該局副局長謝俊奇表示，目前北京市對于小產權房尚無具體處理辦法。這意味著，北京市可能需要等待國務院的統一方案。據了解，該方案由國土部于今年3月上報，但至今未有下文。
清理未開始
被列入清理名單的白各莊新村是一個舊村改造項目，今年剛剛落成，已有部分村民入住。一期項目主要用于安置村民，但仍有空余。房屋的窗戶上貼著許多出租和出售的廣告，兩居室租金在2500元左右，若是出售，單價在1萬元左右。
在一期項目的旁邊，另有十余棟高層樓房已經封頂。村主任王繼表示，由于被列入清理名單之中，目前工程已經停工。
與白各莊僅一墻之隔的鄭各莊村是一個“明星村”，因十多年來的自主城市化實踐受到外界廣泛關注。曾有學者以“在農村集體土地上長出一座城市來”評價鄭各莊的迅速發展。2012年4月，鄭各莊村企合一的民營企業宏福集團董事長黃福水，曾被哈佛大學邀請介紹農村自主城市化經驗。宏福集團下轄15家直屬企業，30余家參控股企業，7000余名員工，并擁有50億元資產。
然而，這樣一個明星村莊同樣因為小產權房問題而處于尷尬境地。由于未獲得政府審批，鄭各莊的許多項目均屬于小產權房，其中包括京郊著名的休閑場所溫都水城，也包括此次被列入清理名單的宏福苑小區。
與白各莊新村不同，宏福苑至今已有十多年歷史，多達百余棟樓房，構成一個人口密集的社區。宏福苑亦從舊村改造而來。1997年時，出于改善村民住房的考慮，鄭各莊決定向村民集資建房。“那時，兩居室只要4萬元，三居室也不過5萬元。”黃福水回憶。1998年3月8日，第一期四棟樓動工，當年年底入住。此后，宏福苑繼續建設，直到村里的舊房全部拆除。
隨著鄭各莊村辦企業規模的持續擴大，宏福苑的居民亦不再限于本村。 “集團本身就有上千員工，有些是博士畢業來到這里，不給他們解決住房怎么能留得住？”黃福水說。此外，村里引進的大學、企業的員工，也都需要住房。
宏福苑隨之不斷擴大，宏福集團作為開發商，以低于市場的價格將房子賣給外來者。黃福水否認以集體土地開發牟利，“2004年左右，1平方米只需要2600元，開發成本都不夠，后來房價才升到七八千元。”
實際上，前往宏福苑買房者，也有不少純粹的外來置業者。一位李姓業主就表示，他十幾年前由于拆遷，從城內來到這里買了房，當時的房價只有2000多元。這位業主也承認，買小產權房，實屬無奈。“城內房價那么高，拆遷款根本不夠買商品房，只能到郊區來買小產權（房）。”他說。
對于政府清理小產權房的說法，這位業主有些不以為然，“這里住滿了人，怎么清理？不能讓我們去住馬路吧。”
如何分類
2012年全國“兩會”期間，國土部部長徐紹史曾表示，今年開始試點治理小產權房，將為下一步大規模的清理做準備。此表態被認為清理小產權房將從“打雷”變成“下雨”。
北京首當其沖。此前的2月，北京市國土資源局懷柔分局執法監察隊原負責人因犯罪，被判處拘役六個月，緩刑六個月，這是北京市首次因查處小產權房不力，而追究國土部門官員刑責。
自2008年以來，隨著房價快速上漲，北京小產權房的數量也猛增。“這也是北京急于清理的原因。” 北京市人大代表、昌平區人大常委會主任李福忠說。
實際上，北京小產權房項目數量遠不止國土局名單中的數量。此次公布的79個項目占地面積僅為3656.27畝，其中耕地107.4畝，涉及朝陽、昌平、房山等八個區縣。而在兩年前，國務院調查組曾抽樣調查了北京幾個小產權密集的區，結果顯示，僅昌平和懷柔兩區的小產權房項目面積就超過5000畝。
雖然北京市的具體清理方式尚不明朗，但是分類清理的思路已經確定。《北京日報》援引北京市國土局相關負責人的話說：“我們先把名單公布出來，提醒公眾不要購買，這是第一步。下一步我們將會同相關部門，對清理出的‘小產權房’項目分類處理。”
篇2
分布廣 數量大
在北京市昌平區沙河鎮，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產權房小區，因價格低廉環境優美而“聞名”京城。都知道小產權房違規沒保障，但還是有不少人“涉險”購買。“北漂”多年的朱飛2010年買了小產權房，他說，像他這一群體買小產權房的人多了，他附近幾個小區都住滿了，“政府不可能都拆吧”。
與朱飛的期待不同，更多的小產權房業主充滿擔心。在單位附近購買一套小產權房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動產統一登記制度的推行，具有完整產權證件的房屋將被登記頒證，但小產權房無法登記。“將來會不會被，或者要求補交土地出讓金差價？”
據記者調查，從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉鎮，幾乎都存在著集中成片的小產權房，主要分布在城鄉接合部或者城中村改造區域，還有在城市周邊鎮區。北京市2013年就清理認定83個在建在售的小產權房項目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個區縣。
中國指數研究院華中市場總監李國政說，購買小產權房的大部分人是買不起商品房的經濟實力相對較弱的群體，但也不乏有關系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉賣。據市場機構統計，僅北京地區小產權房就涉及近30萬戶家庭。全國工商聯房地產商會的數據顯示，1995年- 2010年全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。
新條例不涉及小產權房
多位法律人士表示，根據我國現有法律，小產權房其實是沒有產權的房屋，將其納入不動產統一登記是沒有依據的。湖北金衛律師事務所執行主任宮步坦說，不動產包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農村集體用地等，這些不同產權的用地將納入統一登記，但小產權房不屬于這一范圍。
中央農村工作領導小組副組長陳錫文也認為，小產權房違反了土地的用途管制。因為小產權房的本質是違章建筑，不合法。國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華則明確表示，小產權房不登記也不發證。因為要登記必須是合法的，小產權房不合法。
宮步坦說，由于歷史遺留和政策監管等原因，小產權房問題的確是不動產管理的灰色地帶。按照我國當前法律，小產權房并不具有合法性，倘若在《條例》中規定小產權房登記，則就承認了小產權房的合法性。因此，此次《條例》并未對小產權房的相關問題進行明確。
也有業界人士提出，小產權房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構筑物所有權”，應將小產權房進行不動產登記。天則經濟研究所研究員程雪陽認為，即使當前不動產登記回避有“爭議”的小產權房部分，但有望在登記完“合法”不動產，相關法律法規完善后再予以登記。
可見，此次“不動產統一登記制度”并沒有給小產權房留下空間。
小產權房需分類治理
不可否認，小產權房是不動產登記制度的一個繞不過去的問題。專家分析認為，不動產統一登記制度的實施，以及農房宅基地的統一登記都將對小產權房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。
專家認為，小產權房作為沒有明確產權的土地附著物，已經形成了一個非常龐大的市場，不能一拆了之。
“不動產登記制度就是要對全國的不動產進行統一摸底、管理。小產權房也是客觀存在的不動產，制度無法繞開，登不登記必須明確。”中南財經政法大學房地產研究所所長張東說，《條例》的實施使得這一問題更加迫切，應盡快出臺相關實施細則予以解決。
篇3
不受法律保護的小產權房，為何遭遇清理、處置難？
多種形式銷售
提示：小產權房便宜是賣點，據說小區建筑面積越大被強行拆除的風險就越小；為應對不能上市流通買賣難題，村委會可承擔房屋交易管理者的職能
按照相關法規，我國目前不允許在集體土地上進行房地產開發。對于社會上熱銷的小產權房，建設部不久前特別發出“風險提示”：非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。國土資源部負責人也明確表示：小產權房不合法。
然而，面對相關法規設定的，一些小產權房項目在現實中仍變換著各種形式銷售，成為一個灰色的監管區域。
天津西青區王姑娘莊村民住宅改造計劃，本是當地批準的新農村建設的一個重要內容，村里便“因勢利導”，將之開發成了“育水佳苑”住宅區。
9月中旬，記者來到“育水佳苑”售樓處，見到墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示：該樓盤一期為現房，共計24棟樓，其中大部分樓盤已售。二期剛剛開工，已有不少樓盤也被標上“已售”的字樣。
銷售人員告訴記者，便宜是“育水佳苑”最大的賣點。這里現房基本都在三四千元上下。而附近的商品房，價格都在5500元以上。
前來訂房的買主告訴記者，他買小產權房就是投資之用，小產權房雖屬于違規房，但因為這個小區建筑面積超過10萬平方米，因而被強行拆除的風險就會小得多。
小產權房的風險首先是因沒有土地證，不能上市流通買賣。為應對這個難題，售樓人員告訴記者，在轉讓房屋時，只要到村委會辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同，再交納售房款1%的費用就可以了。村委會實際上承擔了房屋交易管理者的職能。
按照有關規定，小產權房不能辦理商業貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉按揭貸款的廣告。
暴利超過了商品房
提示：建造小產權房的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，并在銷售時也沒繳納相關稅費
小產權房緣何熱銷？中央黨校研究員曾業松等認為，其最大優勢就是便宜。由于級差地租的擴散效應，使得城市周邊的農村集體土地區位優勢凸顯。在巨大的土地收益和房產開發利潤誘惑下，一些城郊農村房地產違規開發勢頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當的普遍性，因無產權證，就稱之為“小產權房”，有的則叫“野樓盤”，實際上都是建在農村集體土地上的商品性住宅。
一些銷售小產權房的中介公司負責人向記者透露，與有產權的商品房相比，小產權房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產權房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開發者有著相當不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，并在銷售時也沒繳納相關稅費。
記者調查發現，小產權房所占的土地，一般沒有經過用途變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。而在農村集體土地上開發房地產的“超額利潤”，大多被開發商和部分“利益攸關者”獲得。村民們說，失地農民短期內雖然獲得少量收益，長期保障則無從談起。
“小產權房的出現已有10多年歷史，起初是村委會給農民集中蓋房和建農民公寓時，把多余的房子私下賣掉。但很快大家發現，除了建設費用外，小產權房沒有其他任何成本，利潤豐厚。”南京市國土局一位負責人告訴記者，小產權房也由最初滿足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，在城市周邊由點到面像滾雪球般變大，成為少數人用來攫取暴利的工具。
江蘇省國土廳副廳長吳震強表示，開發小產權房的環節基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮干部與開發商私下達成的，土地轉讓的費用無從知曉，而建成后產生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。
小產權房清理存在兩難
提示：南京市棲霞區國土局的負責人稱，區內一個符合兩個規劃的小產權房項目已經按照每平方米600元的標準，準備好了補辦手續的費用，但由于上面態度不明朗，區里想補辦也辦不了。
面對小產權房的蔓延勢頭，不少地方已經明令叫停，對不聽勸阻、繼續進行違法建設的，政府部門將依法從嚴查處。但是怎么處理已建的小產權房才能既讓群眾接受，又有利于房地產市場的健康發展，各地政府都十分“撓頭”。
據了解，石家莊市曾在去年10月實施小產權房辦證試點工作，但是發現問題很多，只好宣布暫停。
南京市規定，凡是符合城市整體規劃和土地用途規劃的小產權房項目，經補辦手續后可以領取產權證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒有一個小產權房項目補辦“兩證”。
南京市棲霞區國土局的負責人告訴記者，區內一個符合兩個規劃的小產權房項目已經按照每平方米600元的標準，準備好了補辦手續的費用，但由于上面態度不明朗，區里想補辦也辦不了。而更多的小產權房小區則抵制交納補辦手續費。鳳翔花園的部分業主反映，街道辦事處曾動員過住戶辦理產權證，但每平方米要交納五六百元，住戶沒有一戶愿出錢辦證。
建設系統一名官員說，小產權房的清理主要難在兩點：一是不符合土地利用、建設規劃的小產權房項目應該拆除，但是現在幾乎都住滿了人，強行拆除影響社會穩定；二是符合規劃的項目，應該交納一定的費用，這個錢收不上來。小產權房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對違規小產權房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現新的小產權房，否則會助長頂風違法。
吳震強則表示，集體土地進入市場只有一條路：國家征收。而要解決現有的小產權房，靠每年的土地利用指標逐步消化，是個漫長的過程。
房地產市場的“怪胎”
提示：房地產涉及農村和城鎮兩個市場，小產權房大規模出現使國家減少了大量土地出讓金收益，同時暴露出城鄉土地二元管理的巨大漏洞。
小產權房這一市場“怪胎”為何會延續多年？京郊一位村干部說，小產權房最初有其合理的一面。前幾年搞大規模的城市建設，村組街道要自籌拆遷安置費，根本沒有財力，開發小產權房也是迫不得已，而小產權房獲得的利益也用到了公益事業上。
盡管沒有產權證，但在城市房價高漲刺激下，小產權房已逐漸成為除商品房、廉租房、經濟適用房等之外的一種城市房屋供應類型，起到了城鄉之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產權房的違規建設越來越突出，購買者也從最初的農民、拆遷戶日漸演變為城市市民。
“房地產涉及農村和城鎮兩個市場，過去沒有城鄉人員流動，兩個市場截然分開。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩說，如果有一天農村土地可以進入城市流通，戶籍界限也被打破，就無所謂小產權房、大產權房，但在目前，開發小產權房是違法，購買也是違法。
篇4
若論2013年最令政府棘手的房地產問題，顯然已經不再是單純的房價問題，小產權房“市場”的如火如荼更是觸動了多方社會利益。早在十年前，就有相關小產權房的治理建議，但直到今天，治理小產權房依舊是政府棘手百姓糾結的局面。似乎不但沒有治理成效，小產權房反而愈演愈烈。究竟是什么力量使得原本清晰的土地房產問題變的如此難以解決？小產權房治理困局真的會倒逼新和新房改么？
小產權房為何越治越多
小產權房，是指占用集體土地所建設，并向集體經濟組織之外成員銷售的住房。按照現行土地管理法和房屋產權規定（準確地講是土地使用權和房屋使用權），小產權房實際上是“無產權房”，那么，消費者為什么放著有產權的不要，非要買無產權的房屋呢？為什么小產權房越治理越多呢？原因就在于小產權房產生的特殊背景，即商品房房價高漲，住房保障尚處起步，限制性購房等行政調控趨緊。對于想買商品房又買不起商品房的群體以及需要買房又被限購的群體來說，小產權房自然成了無奈的“明智”之舉。
對于小產權房這個游離在現實、政策與法律三者空隙中的“尷尬產物”。盡管政府有明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢，迎合了不少人的需求。小產權房的出現并非單方面因素造成，這里面參雜著來自市場、社會、政府等多方面的利益誘因。
一是久調不下的高房價滋生了小產權房的孕育土壤。現實市場中的高房價與居住需求之間的矛盾為小產權房“創造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產權房最大的優勢，也是小產權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。而小產權房因是農民集體組織自發在其集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用（如學校）、應繳納的稅款、營銷費用等房地產商的成本費用也都大大節省。因而其開發成本，相比真正的商品房成本能低過三分之一。而在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。
二是地方政府的管理不到位促成其快速發展。作為一種市場行為，小產權房在房地產市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區、個別城市擴展到全國，政府相關管理部門難逃其責，鄉鎮政府實際上是這種行為的主要制造者和實際推動者。
三是市場需求提供了其發展的空間，小產權房市場份額的擴大實際上體現了市場對資源配置的自我調適功能。當城市公共住宅無法滿足民眾需要時，市場注意力自然會流向既無費也無稅的集體土地；鄉鎮基層單位為了創收以補貼財政，也需要城市購買力來填補農村的“消費空當”，農民也需要增加收益。城、鄉都是基于各自公共產品提供不足而向外求解，這當然就造成了小產權房的市場空間，如果房地產市場供需矛盾和價格壓力一直這么持續下去，那么小產權房市場也就一定會存在，因為它能在一定程度上起到替代或補充的作用。
2013年11月國土資源部、住房城鄉建設部聯合召開堅決遏制違法建設、銷售小產權房問題視頻會議，部署小產權房整治工作，要求“對在建、在售的堅決叫停，并依法查處”；同時，還聯合下發《關于堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》。這是官方罕見的在一個月內連續兩次發出叫停小產權房的緊急通知，意在明確強調小產權房不存在“轉正”的可能性。這種緊張情勢的特殊背景在于對十八屆三中全會后出現了關于農村土地流轉方面制度改革決定意見的過分解讀，這種解讀又快速被小產權房市場轉變為小產權房產權的利好信號，這使得小產權房似乎具備了新的投資價值，購買人群也從過去以自住為主，開始轉為投資比例上升，最終造成了小產權房市場的年末瘋狂。
絕非“沒收”一條路
小產權房所涉及問題具有很強的交錯性，是現行產權制度與實際需求相悖的集中體現。所以，治理小產權房絕對不能一刀切地采取“沒收”的方式，否則只會激發更多的新矛盾新問題。與商品房市場調控思路類似，小產權房也需要采取“疏堵結合”的治理方式，行政處罰與市場引導相結合，講究治理方法的藝術性和科學性。
小產權房已是一種客觀存在，回避或者簡單沒收不是長久之計。遵循一事一議，給小產權房“準生證”，能夠增加土地供應渠道，降低房地產成本，使得更多的城鄉居民買得起房。小產權房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規劃和施工有沒有報批、是否符合國家對建筑質量的要求；如果小產權房是建設在農村集體建設用地或宅基地上的，可以通過補辦規劃許可等各種手續、補交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價地轉正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標準，政府可采取收購的方式轉為保障房，同時可以讓農民充分享受到土地商品化帶來的收益，有利于打破城鄉界限，促進城鄉統籌發展。
要對小產權房的“非法”存在進行追根溯源，破解中央治理的兩難境地。小產權房之所以呈現出“燎原之勢”，歸根結底是它能滿足市場需求，特別是對商品房市場的高房價的“對沖”，面對如此之大的市場需求，再多的行政干預終將會蒼白無力，短暫的打壓只能給未來解壓后的市場帶來更大的反彈。同時，小產權房在某種程度上將倒逼土地制度改革。所以，關鍵是要對當前住房市場的運行規則進行綜合考慮，完善制度設計。小產權房的“非法生存”有其合理性，小產權房帶來的問題涉及面廣，治理難度大，所以單一的清理式治理需要向結合宏觀市場調控的綜合治理方式轉變。
關于小產權房能否“轉正”的爭論由來已久，“有條件的部分轉正”的確是治理的一種辦法，但畢竟與現行法律相悖，特別是會對現有土地流轉規則和房地產開發規則產生直接沖擊。但是，從法理的角度，小產權房的轉正并非絕對禁止，法理源自人理，很多現行法律與法理之間是存在差距的，減少法律與法理之間的沖突矛盾，是法律發展進步的標志。另外，反思小產權房治理的尷尬局面，更不能回避其背后的土地問題。農村的集體建設用地沒有與城市的國有建設用地具有同樣的權利，也沒有按照同樣的市場原則定價。
城市居民的宅基地，雖然是國有，但是其使用權可以出租、抵押、繼承和轉讓，而農村居民的宅基地使用權法律上卻既允許被出租、抵押，又不能被繼承轉讓。城市居民的住宅可以賣給出價高的符合購買條件的任何人，而農村居民的住宅不能賣給出價更高的城市居民，這種現實違反了同地、同權、同價的市場法則，又限制了居民遷徙定居的自由。因此，應逐步實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，達到“同地、同權、同價”。其中 “同權”是根本。到那個時候，同為建設用地，就已經不存在土地轉用問題，土地上的建筑也就具有了平等的產權。
篇5
關鍵詞：小產權房；保障性住房
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）07-0030-02
一、引言
小產權房的大量涌現是現在政府著力解決的問題之一，與此同時，隨著我國房價飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補充。然而，由于數量極其有限，保障性住房遠不能滿足要求。結合小產權房和保障性住房的現實特點，將不合法的小產權房通過轉化為保障性住房使其合法化是當前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實施路徑則值得我們作進一步的研究分析。
二、存量小產權房轉化為保障性住房的總體思路
小產權房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質的區別，其區別主要在于土地性質和購買人身份的不同。因此，在解決小產權房轉化為保障性房屋的問題時首先應從以下兩個方面予以考慮：
1.土地權益問題的銜接
小產權房和保障性住房最大的區別就在在于土地產權的不同。小產權房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產權屬問題進行規范。可選擇的方法主要有兩個：一是將小產權房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質予以統一。二是從法律的角度上認可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發諸多問題，為今后農村集體土地的管理和規范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產權房問題，我們只能視情況將符合條件的小產權房的土地予以征收變性，通過相應的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。
2.購買人身份銜接
小產權房違法的本質屬性還基于購買人的身份不符合現行法律規定。在探尋存量小產權房向保障性房屋轉化的路徑時，應考慮該部分已經購買了小產權房人群的身份是否符合住房保障制度關于受保障對象條件的限定。原有的小產權房的購買人應在一定程度上受到保護。在小產權住房向保障型住房轉換后，可對原購買者進行身份認證，對于符合申請保障性住房的人群政府應協助其補辦相關手續。對于條件不符合的人群可根據具體情況收取一定的差額費用后為其補辦手續。
3.小產權房轉化為保障性住房的具體路徑
在小產權房轉化的具體步驟中，首先應當進行全面排查清理工作。確定整理區域的小產權房數量、類型、租售情況等。選取其中符合相關條件的房屋進行保障性轉換。篩選條件應包括房屋區位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據小產權房當前不同的租售情況等進行區分轉化。
(1)已出租小產權房的轉化
在具體操作中，有大量的小產權房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產權房，可參考以下具體轉化步驟。
首先，根據城市房地產管理法的規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。各地方政府應該以此為根據進行排查，確定將符合回購條件的房屋。
(2)已出售小產權房的轉化
對于很多家庭來說，都是將小產權房一次性購買并且由村組或當地鄉鎮政府頒發產權證書。但是，根據現行的相關法律，這類買賣合同由于土地權屬問題存在爭議而被認定為無效合同。
根據對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應返還原所有者即集體經濟組織。政府應向收回房屋的集體經濟組織進行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時可向政府再次購買該房屋，不過應當按比例補齊一定的土地使用價款。
若購買人符合申請購買經濟適用房的條件應按照經濟適用房制度的相關規定享有權利及承擔義務，購買該房屋后今后不可再申請經濟適用房或廉租房。
4.小產權房轉化過程中應注意的問題
由于小產權房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉化也缺乏實踐經驗，所以在將小產權房收歸為保障性住房時應該充分考慮各方因素，以免造成不可預期的問題，具體應注意以下三點：
(1)做好全面普查工作，防止錯漏
對小產權房進行全面普查是將小產權房轉化為保障性住房的基礎。在普查過程中應該著重調查小產權房的區位、住房條件、當前租售狀態等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據。
(2)做好協調工作，避免激化矛盾
小產權房涉及了集體經濟組織、購房者、政府等多個利益相關體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協調工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相關法律制度
當前關于小產權房轉化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應加快相關法律政策的制定，使小產權房的回購工作有法可依，加強該項工作的規范性，同時明確相關各方的權利和義務。
[1]陳伯庚.《怎樣看待小產權房》，《檢察風云》，2007.
[2]李磊.《小產權房動了誰的奶酪》，2007.
[3]楊卓.《基于權重效用模型的小產權房性質界定主觀決策》.
[4]梁春程.《小產權房”的拆遷補償問題》，2009.
篇6
如何走出小產權房的現實困境？本刊記者就北京小產權房居民的生活現狀進行了調查走訪。
“老北京”：為了生活，小產權房的法律保障問題，似乎不那么重要了
在北京市小產權房較為密集的昌平區，記者走訪了居住在小產權房小區的幾戶家庭。
小產權房業主小陳是老北京人，隨著北京市的快速發展，他原本在宣武區的家被拆遷了，為了能讓老婆孩子住上稍微大點的房子，小陳把家安在遠在市郊的昌平“宏福苑”小區，選擇居住相對便宜的小產權房。
但這付出的代價是，因為居住的地方離市區太遠，小陳放棄了在民政局的穩定工作。為了謀生，他在小區附近，開了一家嬰兒游泳館。小陳說，他很看好這門生意，盡管在這個城鄉結合地帶基礎設施相對不夠完善，但他認為在這個區域嬰幼兒服務的生意很有市場前景。他的理由是，這片小產權房的面積相當大，有80多個樓，“到現在這里還沒有同嬰幼兒有關的店，包括賣嬰幼兒的衣服，還有奶瓶、奶嘴、尿不濕這些母嬰用品的店。”
其實小陳目前的生意并不如想象中樂觀，當地居民對于嬰幼兒早期教育熱情度并不高，送孩子去專門的嬰兒游泳館游泳的家庭更是少之又少，小陳的嬰兒游泳館一直處于虧損的狀態。面對不景氣的生意小陳顯得很無奈，正如選擇在市郊開始新的工作和生活，同樣也是無奈之舉。
小陳告訴記者，他宣武區房子的拆遷補償款在“城里”根本買不起房子，“如果要是在四環以內，買大產權的房子的話，只能買半套。所以多數人選擇往郊區走。”
不得不說，近幾年來北京市區不斷走高的房價，早已超出了小陳這樣的普通家庭能夠承受的能力范圍，面對瘋狂高漲的房價，像小陳這樣的老北京人，只能舍棄很多，為了新的生活，小產權房的法律保障問題，似乎顯得并不那么重要了。
“我們只能割舍，割舍那邊的親戚朋友，割舍我自己的社會關系圈，而得到的是我能繼續生活下去，起碼在這邊有房子住。這是沒辦法的選擇，只能是這樣。至于小產權是50年也好，是40年也好，那都是以后的事情，起碼我現在還有的住，還在生活著。”
不過，和小陳不一樣的是，當地拆遷的居民境遇似乎好很多，拆遷后的村民們住進了更加寬敞舒適的樓房，又有很多生活補貼，最重要的是，還是和原來的親戚朋友住在一起，生活圈子沒有受到太大影響。
而小陳除了生活圈子不得不舍棄以外，郊區的生活多少讓他有些不大適應。他現在雖然沒有物業費，只需繳納每天3元錢的電梯管理費，可是已經過了電梯檢修時間，依然沒有人來檢修。盡管小區周邊配套設施相對健全，但是為了買到更加便宜和質量上乘的物品，人們還是只能去幾站地以外的大型超市和菜場。
小陳說，讓這邊小區火起來的另一個原因就是便利的交通，在小區門口，就是公交車607路和快3的總站，高速公路也在不遠處，出行非常方便。但也因為這條居民出行的必經之路臨近高速，存在很多安全隱患。
打工族：不想將來怎么樣，現在能安居樂業就可以了
記者了解到，“小產權房”一般是在農村集體所有的建設用地和宅基地上建成的，大都集中在市郊城鄉結合地帶，可以說是農村城市化進程的產物。像小陳所在的京西“宏福苑”這樣的“小產權房”小區，在北京并非只此一處，擁有小產權房的也不僅是“老北京”，還有很多的外來打工一族。
在通州區張家灣“太玉園”小區，35歲的小產權房業主史先生就是外來務工者。
史先生到北京已經十幾年了，他回憶起多年前和進京上大學的哥哥一起，帶著對首都的憧憬和簡單的夢想，從農村老家出來踏上去往北京的列車那一幕，依然恍若一夢。
初來北京時，史先生還是一個18歲的孩子，因為沒有學歷沒有工作經驗，他只能在工廠里當學徒、去建筑工地打雜工等等，干一些簡單的體力活，過著居無定所朝不保夕的日子。
也許對于無數的建筑工人來講，高樓林立的城市在他們的心里總有著某種特殊的情感，一座座高大建筑在他們的辛勤勞作中拔地而起，而那些房子永遠都是遙遠的作品，能夠在城市里擁有一個屬于自己的家，是多數農民工想都不敢想的事情。
史先生說，到了30歲，他想要在城市安家立業的愿望已極為強烈，頻繁換崗和四處打工只能離夢想越來越遠。最后，盡管風險很大，他還是選擇了自主創業。但第一次創業他失敗了，還虧了大約20萬元。為了償還債務，史先生只好與大學畢業后去海外留學的哥哥做點簡單的外貿生意，一點一點補救經濟上的損失。
幾年之后，他用再次積累的財富購買了一套每平米2780元的小產權房，而同期的大產權房每平米8000元。史先生告訴記者，當時買這個房子并沒有多少顧慮，“那個時候我認為大家對這個政策根本是搞不明白，我自己也沒有大產權和小產權這個概念之分。我也不認為這個村一級的政府，賣出的這個房子會違法。”
專家表示，選擇購買毫無法律保障的小產權房，一方面是由于對房屋產權問題法律知識的匱乏，而另一方面則是不斷高漲的房價，讓多數外來打工人員對大產權房只能望洋興嘆。以“鏈家地產”調研的通州區二手房市場價格為例，目前大產權房每平方米14000元到16000元左右，而私下交易的小產權房只需要6000元到8000元左右就能買到，平均售價是大產權房的三分之一到二分之一之間。
現實中，像史先生這樣的外來打工者，能在北京安家落戶，過上安居樂業的城市生活，就是最幸福的事情。而把房子買在市區還是郊區，是大產權還是小產權，只要是能夠買得起，擁有一個屬于自己的家，其他的似乎都不重要了。史先生就說，“我不太在乎，也沒有過多地考慮什么小產權怎么樣，會怎么樣，將來想怎么樣。我是覺得我這樣住，只要能安居樂業就可以了。”
篇7
關鍵詞：小產權房；房地產市場；政府監管
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.059
1 小產權房的產生背景及特征
1.1 產生的背景
在我國改革開放初期，小產權房屋就開始出現，只是當時的數量較少，還沒有引起政府重視。近幾年來隨著中低收入階層的住房需求迅速增大，小產權房如雨后春筍般迅速發展，規模和面積迅速增大。盡管小產權房并沒有獲得我國法律認可，而且購買小產權房屋后，并不能獲得房a證明，面臨著較大的交易風險。但由于小產權房在價格與入住條件等方面存在著絕對優勢，滿足了大部分中低收入階層的需求。筆者認為，小產權房在我國的產生背景可以歸納為以下幾點。
1.1.1 城市化的快速發展
我國城市化的快速發展，是現代市場經濟快速發展的必然結果，這也使得大量農村剩余勞動力轉移到城鎮和非農產業就業上來，這在一定程度上解決了城市化發展對勞動力的需求，但也加劇了城市的各種負擔。首當其沖的就是對住房的需求，隨著需求的增加，房價也一路飆升。大量的中低層次消費者只能依靠購買價格相對低廉的小產權房來解決住房問題。
同時，小產權房的存在也可以實現多方的利益化。首先，小產權房的存在使得購房者得以用低廉的價格在房價極高的城市周邊解決住房問題；其次，小產權房也讓作為土地使用者的農民或農村集體獲得了更高的經濟利益；最后，小產權房雖然并不合法，但是它也為政府解決了大部分中低層居民的住房問題，緩解了政府壓力。
1.1.2 城鄉二元經濟結構
城鄉二元經濟結構是指以城市現代大工業生產和農村傳統小農經濟兩種經濟并存的經濟結構。由于大部分公共服務和基礎設施上農村與城市間存在較大差距，這就造成城市和農村貧富差距過大、地區發展不均衡等問題。同時在城鄉二元土地產權制度背景下，小產權房在城市與農村的交界地區快速發展起來。
1.1.3 城市房價過高
近年來，城市的房地產價格大幅上漲，大部分中低層收入家庭普遍負擔不起如此高昂的房價。然而，國家近幾年加大了對農村建設的投資力度，在農村住房改造以及基礎設施建設的過程中，農村一些集體組織挖掘出一條新的“致富通道”，為了獲取更高的經濟利益，這些農村集體組織開始在農村集體用地開發建設小產權房屋，而這也正好迎合了低收入階層人群對于低價房屋的需求，甚至一部分人群將小產權作為第一住所使用。這種行為讓當地村委會看到了小產權房的利潤巨大，小產權房也因此被大規模地開發建設。
1.2 特征概括
1.2.1 數量大，范圍廣
我國小產權房不僅數量龐大，而且其分布也十分廣泛。無論是在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，還是在洛陽、菏澤這樣的中小城市都隨處可見。根據2013年全國工商聯提供的一份大會發言中我們得到的調研數據顯示，累計已經超過7.6億平方米。然而現如今小產權房面積已猛增至66億平方米，有8000多萬的人口在居住。例如北京，小產權房占據所有市場樓盤總量的20%以上，在北京四環以外，就是小產權房，可是北京都已經發展到五環、六環了，房山縣、順義縣也都改名為房山區，順義區了，這也變相的使小產權房的不利位置轉變成為了非常有利的位置。在深圳，小產權房建筑可以占據深圳總建筑面積的半壁江山了。在有著“天下第一莊”之稱的石家莊，據不完全統計，石家莊正在銷售及潛在供應的小產權房面積近360萬平方米，然而2011年石家莊商品住宅數量也僅僅只有427.56萬平方米。可見小產權房的開發建設規模巨大。
1.2.2 形式繁多，難以管制
小產權房在全國各地的存在形式多種多樣，主要包括舊城改造、建設城中村、城中村改造等等，使得今天國家對小產權房難以管制。盡管國家的相關法律法規及規范性文件都已經明確指出，小產權房是不合法的，但是大部分群眾仍然抱著總有一天小產權房會轉正的僥幸心理，準備購買小產權房，這樣既有房子住又可以節省開支，何樂而不為呢？政府為了抵制小產權房，先后各種政策，但是仍然有大量城中村、城郊村鎮打著建設社會主義新農村的旗幟建設小產權房。由于這些小產權房所處位置“隱蔽”，建筑規模較小，所以其建筑面積很難統計；而且，小產權房屋未辦理國家土地使用手續、未經建設許可和出售許可，買賣雙方僅憑“購房協議書”無法保障小產權房的質量和安全，國家也很難直接進行管制。
1.2.3 利益驅使，主體眾多
小產權房以其低廉的價格博得了幾乎囊括所有收入階層人們的喜愛。在北京、深圳等大城市，小產權房的主要需求群體就是外來務工人員和收入較低的群體，這些群體對小產權房的需求十分巨大，幾乎有50%的外來人口住在城中村。而在其他中小城市，例如長春、太原，在小產權房的需求者中就包括了許多低薪階層、公務員、大學畢業生等人群，當然也不乏許多靠倒賣小產權房而獲利的私營業主。小產權房的供給者主要包括村委會、鄉鎮政府、私營業主、企業家等，由于缺少正規辦理各項許可證的渠道，缺少辦理正規手續的步驟，使得這些供給者能夠自定價格，達到個人利益最大化，因此小產權房在我國的猖獗與這些主體的個人利益得到實現有極大關聯。
雖然小產權房近幾年發展速度迅猛，但因其缺乏生存環境，而且在政府已經明文規定禁止小產權房的建設，并且出臺一些政策對小產權房屋進行改造，并且房地產價格也在理性回歸。在這樣的發展趨勢下，小產權房合理化已不再遙遠。
2 小產權房現存問題
小產權房在一定程度上緩解了一些城市中收入偏低人群的住房問題，增加了農民的收入。但也給社會帶來了非常嚴重的影響，其影響主要體現在以下幾個方面。
2.1 小產權房存量大
我國在北上廣深等一線城市就業的大部分人群，因為買房的壓力過大，大多都會把目光投向小產權房，價格的低廉吸引了相當多的一部分人，不僅是在我國一線城市存在這類現象，在我國其他地區也同時存在此類問題，而正是因為大家對小產權房的追捧，和一些開發商借此機會鉆法律空子大肆地建造小產權房等諸多因素，導致現如今小產權房存量過盛的局面尤為突出。
2.2 沖擊房地產市場秩序
首先，小產權房的出現抑制了大產權房的市場交易。面對高額的商品房，很多人對買房產生了恐懼。小產權的供應使消費者們重新燃起了買房的熱情，也讓很多因高價無法購買房屋的消費者解決了燃眉之急。但對于開發商來說，小產權房的供應也使得正規商品房的銷售量驟減。
其次，法不責眾的消費心理被不斷強化。在一些關于小產權房的問卷調查中發現，有些調查把小a權房持有者動機取向分為金錢價值影響、基本住房改善、自然宜人環境、工作生活需要、認知興趣實現等五類動機。問卷結果明確顯示，大多數小產權房持有者在金錢價值取向的動機強度最高，很多持有者懷有“跟隨多數，法不責眾”的心態。
2.3 小產權房不合法
小產權房是對現行法律的公開違反，從諸多層面都違反了我國《憲法》和《土地管理法》，我國《憲法》第十條規定：農村和城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有，任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式轉讓土地。《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。法律法規上對小產權房的明文規定清晰可見，但還是有大多數的買賣者抱著“法不責眾”的心態，視法律法規于不顧，這也嚴重影響了法律的嚴肅性和權威性。
2.4 土地亂用現象嚴重
小產權房的供應，從源頭上講可分為兩種：一種是擅自在集體建設用地上違法建造的房屋，另一種則是未經農用地轉用審批，直接占用農用地違法建造的房屋。一部分農村集體組織在利益的驅動下，違背農村土地使用規劃，扇子占用農民耕地進行小產權房屋開發建設，使得農村耕地面積大幅度減少，土地利用規劃失控。
3 小產權房問題成因
3.1 政府相關部門監管不力
雖然國務院針對小產權房問題已做出部署，要求國土資源部和住建部成立專門領導小組，負責對小產權房屋的全面摸查和清理。但是，政府有關部門并沒有從根本上解決小產權房屋問題，政府未能有效控制城市高昂的房屋價格，至少在價格方面，小產權房依然有著自己的生存空間。而且，政府在小產權房屋開發建設的過程中，存在著一定的行政不作為現象，首先，政府未在小產權房屋出現之前做好防范治理工作；其次，現如今，小產權房屋已成氣候，面對經濟利益，大部分農村基層干部對小產權房的開發建設“亮綠燈”，甚至積極為開發商提供土地、優惠政策等支持開發；最后，由于政府并沒有對小產權房屋采取嚴格的排查，大部分中低收入階層的群眾抱著僥幸心理購買小產權房屋，有需求就會有供給，這也無疑變相為小產權房的開發提供了群眾基礎。
3.2 房價虛高
近年來，我國房地產業迅速崛起，為我國城市建設水平的提高和城市居民的住房條件的改善起到決定性作用。由于政府把主要精力集中在推動城市住房市場化上，使得城市農村之間的房價差距也迅速拉大，城市房屋再經過媒體新聞層層炒作，導致我國城市房價虛高。城市房地產價格過高，普通群眾因為住房問題無法解決，導致大家把目光紛紛移向了價格低廉的小產權房。
3.3 土地法律不健全
農村土地產權制度有諸多缺陷。我國農村土地的設置并不明確，雖然我國農村土地名義上是農村集體所有，但是對于集體的概念，并沒有明確的解釋說明，這也就導致，在有機會利用土地賺取高額經濟利益時，每一位農民都希望獲得利益，又不愿意為土地損失負責。因此，帶來的結果必然是，小產權房的不合法。土地不僅是一種資源，也是一項重要的財產。雖然，農村土地的擁有者――農村集體組織和土地開發商是農村土地開發的貢獻者，但是經濟利益的誘惑，使得農民對土地有強烈的占有意識、經營意識，而小產權房屋則是成為了為農民和土地開發商帶來經濟利益的有效途徑。
3.4 土地規劃不完善
從2006年至今，我國對新農村建設的腳步從未停歇，解決不完善的土地規劃所帶來的問題是一項艱巨的任務，需要慢慢推進，不能急于求成。我國部分地區，在缺乏用地建設規劃的情況下，對土地盲目開發，也沒有相關部門的審批手續，這些因素就給小產權房留下了很大發展的空間，未經土地正規轉化就把農業用地私自作為建設用地使用，在農業用地上建造房屋，并將除自居房屋以外，其他多余的房屋出售給城鎮居民，一些村民和村干部發現利潤極其可觀，便抵擋不住金錢帶來的誘惑，大肆的建造一些住宅作為小產權房進行買賣。甚至，有一些村干部，以各種“合理”的名義建造小產權房屋，對外出售為自己帶來經濟利益。這種隨意占用農業用地進行小產權房建設的行為，嚴重影響了我國土地利用規劃制度的完善。
4 小產權房合理化的對策建議
4.1 改進政府監管制度
首先，政府應加強對相關行政部門人員的思想培訓，提高工作人員對小產權房的認知程度。部分鄉鎮政府借以新農村建設的名義，輔助開發商建造小產權房，很大程度是自身意識薄弱，對于小產權房的認知高度不夠，所以政府應采取相應規制的培訓，提升行政人員意識。其次，政府應嚴格對土地利用進行管控。在土地利用的審批程序上嚴格把控，不得出現未經審批就可隨意占用耕地建造房屋的現象。再次，也要宏觀調控好城市商品房的價格波動，使房價趨于平穩。最后，政府應加大對住房保障體系的建設，同時予以回購部分小產權房屋用于保障性住房，或者政府承租后向受保障對象出租。這不僅促進了小產權房的合理化趨勢，也大大提高了小產權房的利用率，解決不少因為買房難而生活壓力大的部分群眾，不管是從社會建設角度考慮，還是從民生角度考慮，此做法都非常可行。
4.2 調整房地產市場結構
2016年我國重要的經濟問題之一就是房地產市場問題，現在我國房地產高庫存、低銷量現象極為嚴重，即使在這樣嚴峻的情形下，房價一直飆升，便導致了小產權房的增多。作為嚴重的影響因素來說，房地產市場應有節制的利用土地，不能盲目建造，應配合當地政府部門，根據所在地區的發展情況調整好房屋價格，以清除部分庫存為主，進行自我結構的重新整合，開創社會與自身共贏的新局面。
4.3 健全土地法律規制
小產權房的合法化將會是健全我國土地法律規制的重要一步。我國近期提出的“統籌城鄉發展”、“形成城鄉經濟社會發展一體化新格局”等戰略，意在打破城鄉壁壘，縮小城鄉差距，促進農村和城市生產要素合理分布、協調發展。
首先，必須從法律上明確農村土地產權主體。如今，我國農村土地所有權主體模糊，還沒有實現土地使用和保護的責任制。而且，在農村土地使用過程中各主體間的利益摩擦和相互間的權利爭奪，所以在加快制度改革時，確權很重要。
其次，要將使用權作為農民土地財產權利的中心，在政策法規的制定過程中，要深入研究農村土地使用權制度，猿峙逋戀匚鍶化，完善農村土地收益權和處置權。
最后，要改革和完善我國現行的土地征收制度，禁止以國家征收的名義進行商業開發，損害農民的利益。將農用地分等級劃分，并制定相對應的征收標準，必須做到征收土地整個過程公開透明，最大程度維護農民合法權益。
4.4 完善土地利用規劃
首先，土地的利用要遵守法律規定，符合土地利用規劃。其次，在房地產市場土地供應量大大增加的情況下，要充分注意集體土地的特殊性，對于集體土地的開發，要符合當地的發展環境、征求組織成員意見。最后，要通過完善土地利用規劃，縮小城市農村之間的壁壘，城市土地利用規劃標準要充分結合鄉鎮、農村的集體土地規劃情況，以嚴格的標準進行土地利用規劃與審批，以免導致集體建設用地的成為現代化建設的工具。
參考文獻
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篇8
[關鍵詞]房地產；動產登記；風險
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552161
2014年12月22日，國務院總理簽發第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，這標志著我國正式啟動不動產登記工作。不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實[1]。簡而言之，就是要將房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等不動產定著物以土地為基礎進行一體化登記，實施統一登記后，將改變原來國土、住建、林業、農業等部門分別對土地使用權、房屋所有權、林權、土地承包經營權等進行分別登記、分別頒發證書的狀況，形成以統一的不動產登記機構為責任部門，以統一的不動產單元為登記對象，在統一的不動產登記證書上記載各類物權信息、頒發一本不動產登記證書的不動產物權登記管理機制。2015年8月上旬，國土資源部透露，自江蘇徐州頒發第一本不動產權證書以來，全國各地已累計頒發新版《不動產權證書》10多萬本、涉及不動產抵押等的《不動產登記證明》10多萬份。
不動產登記制度的實施，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善產權保護制度”“健全自然資源資產產權制度”的一項基礎性工作，對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，促進房地產市場平穩、健康發展具有重要意義。經研究認為，不動產登記后，將對房地產市場產生以下五方面的影響。
1防范房地產市場交易風險
目前，不動產權利根據其性質不同，由國土、住建、林業、農業等部門分別進行登記，由于各部門執行的登記方法、技術規程均不一致，分散登記的管理機制及工作方式有可能導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，甚至引發房地產權市場的矛盾和糾紛。實施統一登記后，由不動產統一登記機構進行歸口登記，技術標準和工作規范高度統一，這就可以更好地厘清不動產權人的權利界限，提高登記的準確性和權威性，減少權屬糾紛的產生。
同時，國家要求，在統一登記實施后，將建立不動產登記信息依法公開查詢系統，社會公眾可依法對相關不動產登記信息進行查詢，不動產登記交易市場和交易對象更為公開透明，這將從根本上防范因信息不公開、不對等導致的交易風險的產生。
因此，實施不動產統一登記后，將能在較大程度上助推我國歸屬清晰、權責明確、流轉順暢的房地產市場建設，更好地保護不動產權利人的合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序。
2合理調控房產價格
在市場經濟條件下，單個的企業和個人不可能及時準確地收集房地產市場信息，這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化，及時信息，以便企業和個人能夠準確、及時地獲取信息，作出市場生產、交易相關的決策。
實施不動產統一登記后，由統一的不動產登記機構負責登記工作，不動產登記機構在登記過程中，將能夠全面、準確地獲取房地產交易現狀及價格數據，了解整個市場的供求關系，同時，依托大數據、“互聯網+”等先進技術，可以進一步挖掘、豐富不動產登記數據的價值，更好地預判房地產市場形勢和發展方向，并通過一定的公眾平臺予以，在房地產市場宏觀調控中發揮更強有力的作用。同時，不動產登記后，多部門的信息聯網打破了以往的房產信息查詢的瓶頸，統一權屬人名下在不同城市的房產可以一并查詢，異地炒房不再會是漏網之魚，將會導致出現新一輪的投資客集中拋售房產，高端二手房供應量有望增加，對于合理調控二手房市場價格起到積極作用。
3加快房產稅制改革步伐
房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在中國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。不動產統一登記實施后，各類不動產進行統一確權，實行全國范圍的聯網，在此基礎上，建立統一的不動產登記基礎信息及共享平臺，將會從根本上完善以往缺失的不動產基礎數據，有利于重新梳理土地制度和房地產稅費體系。此前，曾在重慶、上海等多個城市試點的房產稅已基本淡出，加征的稅費并未對樓市格局產生影響。而《不動產登記暫行條例》的實施，正是為加快房地產稅的立法進程打通了技術條件。不動產登記后，政府客觀掌握每人的房產信息，明確存量房房地產稅、空置稅、二手房增值稅，關于房地產稅制改革方面的頂層設計將會逐步推出。房地產稅費體系的重構，可以從根本上改變當前重交易環節、輕保有環節，稅費混亂、以費代稅等現象，弱化房地產的金融、投資屬性，使其回歸居住、使用屬性，最終對于保證房地產市場平穩、健康、可持續發展發揮有利的作用。
4促進農村房地產市場健康發展
即將實施的《不動產登記暫行條例》中提出，集體土地所有權和宅基地使用權等10類不動產權將列入統一登記范圍。將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入工作范圍，實現統一調查、統一確權登記、統一發證，盡快完成房地一體的全國農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作，是本次不動產登記工作的重要內容。實施集體土地所有權和宅基地使用權統一登記發證后，將對賦予農民更多財產權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等重大改革具有基礎性作用和非常重要的意義。根據國家統計局公布數據推算，2012年中國農村人均住宅面積3709平方米，按照中國農村人口67億推算農村住房總面積近250億平方米，宅基地市場價值（含農房及其附屬設施）超過20萬億，一旦農民土地、房產能夠依法流轉，將為中國農村人口帶來大量財富，形成新型城鎮化的重要驅動力量。
5倒逼小產權房問題的解決
“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案[2]。不可否認，小產權房是不動產登記制度發展進程中的一個無法回避的問題。不動產統一登記制度的實施，以及農房宅基地的統一登記都將對小產權房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。現在，28個省市自治區已經拿出了針對小產權房的工作方案，國土資源部很明確地表示，對小產權房要拆除一批，教育一批，要處理一批違法的，來震懾一片，要問責一批失職瀆職的，來警示一片。未來，農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價，小產權房的土地成本優勢不復存在，可從根本上遏止小產權房，也有利于制定分類治理辦法，統計和清理各地存量小產權房。
參考文獻：
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靜安：近鄰勝遠親/ “和諧鄰里”是城市文明的一道美景，展現著一座城市的精神風貌和市民素質。而營造與鄰為德、與鄰為善、與鄰為親、與鄰為樂的鄰里氛圍，打造團結、互助、平安、文明、和諧的現代社區，更是構建和諧社會的重要內容。和諧的鄰里關系需要整個社會的廣泛參與，只有人人參與、人人奉獻，積極營造和諧的氛圍，才能讓左鄰右舍成為快樂的一家人。
王小榮：近鄰勝遠親/上聯：左鄰右舍老少和樂歡天喜地吃茶去 下聯：前庭后院男女匯集笑逐顏開聚年會 橫批：近鄰勝遠親
徐蓉: 近鄰勝遠親/幾年前有部電視劇叫《不要和陌生人說話》，現在我卻要說，“要和陌生的鄰居說話”。鄰居低頭不見抬頭見，需要溝通、交流，才能促進鄰里關系的回歸。
洪雨：近鄰勝遠親/ “鄰里關系冷漠癥”是隨著城市發展而出現的一種“城市病”。居住環境的改變，令很多居民對身邊的鄰居抱著提防之心；而都市生活節奏的加快，漸漸擠掉了人們交流與溝通的時間，鄰里之間豎起了一堵無形的高墻。
潤心坊：誰為“過度醫療埋單”/一個國外心臟支架進口價6000元，到了醫院便成了3.8萬元，暴利超過六倍。而一個國產的心臟支架出廠價3000元，到了醫院是2.7萬元，暴利達九倍。我們不奢求免費醫療，但我們更反對暴利醫療。
白峰：變味的國外知名品牌/或許會有人認為，品牌變味是中國的質量環境問題。其實，羊毛出在羊身上，洋品牌的問題還是出在外商自身上。洋品牌的雙重標準害了自己，外企對發達國家輸出的產品是一個標準，對發展中國家輸出的又是一個標準，其實就是降低了產品的標準。
徐維霖：百歲遺言/一諾千金，天地動容。陳月香老人一生節資重教，熱情如火，誠信為人，臨終前還留下遺言，要家人為她了卻60年前的承諾，惠人錦被。《百歲遺言》托起了一位大愛如金的中國老人，更樹起了一個可親可敬的人生楷模。偉大來自平凡，和諧需要奉獻，福音鼓擊人心。可喜可賀。
賤言獻車：“小產權房”何去何從/應按照市場經濟的規律和現實國情建立起一套城鄉一體的、平等的土地法律制度，才能將小產權房送進歷史。因此，我們期待的小產權房清理方案，實際上就是土地法律制度的改革方案。
秋風落：電影票價如何調/市場經濟發展這么多年了，人所共識票價由市場說了算，廣電總局越俎代庖的“限價令”意欲何為呢？中國電影票價不是太低，而是太高，如果真要管理，廣電總局應該出臺的不是最低限價而是最高限價。
狂奔：NBA刮起“林旋風”/林書豪就是個iPhone——國產配件，臺灣人投資組裝，中國人期望擁有，但核心是美國技術和軟件，說到底還是個美國品牌。
陸明華：保留處方/長期以來，不少醫生開的處方都只有一聯，老年患者拿完了藥，處方就留在了藥房。至于處方上醫生所開藥品的用法、用量及注意事項也無法對照，只能看包裝上的說明，或口頭咨詢醫生，很不方便。為此，筆者建議：醫院對處方及各種交費通知單應留一份給患者，讓患者心里有數，也便于醫院接受監督。
郭文婧:無人愿種地/無人愿種地，只是一個表面現象，不解決“種地無利可圖”的現實，這種現象就會持續。如果真正讓“種地有利可圖”，不僅可能會有很多農民不愿進城，已經“漂”在城里的新生代農民也會爭相回鄉種地；那些城里人，那些資本，也會想方設法去種地。
閆芳：打印96頁對賬單銀行收費4200元/有專家建議，政府部門在監管銀行收費定價時，應參照消費者權益保護法，明確國家定價和銀行自行定價的范圍，要求銀行在制定收費政策時明確成本，以成本及合理的利潤構成收費價格。
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關鍵詞：綜合治稅 調查分析 存在問題 對策建議
開展綜合治稅工作，是加強地方稅收征管，維護納稅人合法權益，增加財政收入，促進地方經濟和社會和諧發展的重要保證，是經濟新常態下加強地方稅源管控，提高征管效率和實行稅源精細化、科學化管理的重要舉措。2014年，我縣對綜合治稅工作進行了有益的實踐和探索，并取得了一定的成效，該項工作的開展，進一步鞏固了稅基，實現了對稅源的有效監控，有力提高了稅收收入和質量，進一步規范了全縣納稅秩序，營造了依法誠信納稅的良好氛圍。
一、我縣開展綜合治稅工作的主要做法
2014年，我縣成立由常務副縣長任組長，人大副主任任副組長，各成員單位主要負責人為成員的綜合治稅領導小組，綜合治稅工作緊緊圍繞全縣保持經濟平穩較快發展這一中心任務，進一步凝聚社會合力，不斷創新管理模式，形成了全過程、全方位、立體化的稅源監控格局，逐步建立完善了“政府主管、人大監督、部門配合、稅務主抓、社會參與、司法保障”的社會綜合治稅體系，稅收管理水平進一步提升。 具體做法與措施如下：
（一）加強組織領導，完善工作運行機制
一是健全綜合治稅領導小組辦公室工作機制，從成員單位抽調業務骨干集中辦公，明確辦公室及各專項工作組的工作職責和任務分工；二是根據需要及時召開涉稅單位協調會，解決在工作中遇到的問題，；三是建立跟蹤督導檢查機制，成立了三個督導組分赴各鄉鎮對綜合治稅工作進行現場指導；四是典型引路，在工作推進中發現典型，及時推廣，如在我縣港上鎮召開專題現場會，對前期工作進行了經驗總結，部分綜合治稅工作開展效果較好的鄉鎮做了典型發言。
（二）開展稅源普查，打好工作基礎
自2014年3月6日起，在全縣范圍內集中開展了為期三個月的稅源普查工作。各鄉鎮采取網格化管理模式，實行分片包干、任務到組、責任到人的辦法，逐門逐戶進行全面普查核實和登記，力爭做到不盲區。對普查發現的漏管戶及時催辦登記，對漏征的稅款及時追繳入庫，對各項登記信息差錯及時訂正完善。普查期間，共補辦工商登記497戶，稅務登記504戶，補繳稅款、滯納金112.8萬元，房產稅增收168.4萬元，土地使用稅增收473萬元。
（三）開展會計信息質量檢查，保證涉稅資料真實
2014年縣財政局印發了《關于進一步加強中小企業財務管理的通知》，縣綜合治稅領導小組辦公室制定了《郯城縣中小型企業會計信息質量檢查實施方案》，11月3日至14日由縣財政局、國稅局、地稅局、審計局組成聯合檢查組，對全縣39家企業開展了會計信息質量檢查工作。重點查出以下問題：一是發現有8家企業的會計從業人員無證上崗；二是發現有7家企業無會計檔案材料，無保險柜等安全措施；三是有3家企業未設置會計賬簿；四是查出3家企業不同程度拖欠稅款。針對存在的上述問題，各檢查組及時形成檢查報告，并向被檢查企業下達了限期整改通知書。
（四）分析薄弱環節，開展稅收專項整治
1、對小產權房稅收進行專項整治
整治的重點對象是：承建或自建商住房、出租房、居住房等小產權房類建筑安裝單位或個人；將所建造的商住房、居住房通過拆遷還建、對外銷售、對外出租等形式取得收入或變相收入的單位或個人。例如，我縣李莊鎮把小產權房的稅收管理作為稅款清理的重點，按照稅款繳納期限即時征收，不拖不欠、不留尾子。經集中整治全縣各鄉鎮清繳入庫稅款9850萬元，其中：郯城街道1200萬元、李莊鎮8000萬元、其他鄉鎮650萬元。
2、對重點行業進行稅收清理
一是強化交通運輸業稅收監管。國稅部門通過與交通、交警等部門的溝通交流，建立了協作控稅機制，摸清了全縣運輸企業及掛靠車輛的底數，組織召開了4次交通運輸業稅收專題座談會和2次業務輔導會，促進了交通運輸業從業者的業務素質和會計核算水平的有效提高。全年累計為交通運輸業納稅人集中辦理稅務登記證261戶，補繳稅款828萬元。二是對重點企業進行納稅評估和稅收清理。國稅局、地稅局分別組織人員成立檢查組，集中力量、集中時間對89家納稅企業進行納稅評估和稅收清理，累計清理欠繳稅款2859萬元。
二、取得的初步成效
2014年，通過充分利用各政府部門的管理資源、全面實行社會綜合治稅措施，在圓滿完成全年稅收任務的同時，初步建立了以下四項綜合治稅長效機制。
（一）恢復運行綜合治稅信息管理平臺，建立了綜合治稅信息報送機制
重新購置服務器，對管理系統進行修復完善，同時對各涉稅單位需要報送的報表內容及格式做了修正，并印發《郯城縣縣直單位社會綜合治稅工作考核獎懲辦法》，對被考核對象在綜合治稅工作中應承擔的責任和任務，公平公開進行考核通報，對不按時報送信息的單位由縣領導進行約談，綜合治稅信息報送工作進一步完善2014年共采集涉稅信息22199條，新辦稅務登記證510戶。
（二）開展國稅部門代征地方稅工作，進一步完善了委托代征機制
一年來，稅務部門根據稅源實際情況，依法對分散的稅收實行委托代征，形成了有效的協作控管機制。國土部門在辦理土地出讓或轉讓手續、房管部門在辦理房產過戶手續、工商部門在辦理股權變更手續時一律實行“先稅后證”，把完稅作為辦理手續的前置條件，嚴格把關。2014年已累計辦理土地過戶47戶、股權變更462戶、二手房過戶490戶，地稅部門共征收稅款3020萬元。
（三）加大依法征稅力度，建立稅收聯合執法機制
成立由公安、國稅、地稅參與的聯合執法工作組，確定重點執法企業，加大對偷稅、逃稅、騙稅、抗稅等行為的打擊力度，嚴格執行稅收政策，強化征管措施，維護市場秩序，實現公平稅負，確保稅款應收盡收。例如，發現某房地產開發企業和個人存在偷稅現象，在稅收管理環節由公安部門及時介入，實施對納稅人的傳喚，偷稅業主態度良好，補繳稅款并接受處罰，取得了較好的治稅效果。
（四）健全監督考核獎懲機制，增強了各部門協稅護稅積極性
縣政府將綜合治稅工作作為政府績效考核、單位責任制考核的一項重要內容，列入政務督查和綜合考核。對配合密切、監控得力、協稅護稅成效顯著的部門、單位和個人，給予表了彰獎勵；對未按照要求提供涉稅信息的，負有稅收協助義務、無正當理由拒絕協助的，予以通報批評；對造成稅款流失的，由財政部門相應扣減單位的經費；造成嚴重后果的，追究單位主要負責人和直接責任人的責任。
三、存在的主要問題
根據我縣一年多來開展綜合治稅工作情況來看，雖然初步建立了上述四項機制，取得了一些成效，但還存在以下幾個主要問題：
（一）對綜合治稅措施落實不扎實
綜合治稅工作雖然已開展一年多，正走向規范化，但有不少部門仍存在僅流入形式，沒有實質性的開展工作，工作措施落實力度不大，操作程序不夠規范，工作主動性不夠，沒有適應全面建設小康社會的創新理念。
（二）稅收法規貫徹執行不到位
一是納稅人對征管法規定應報送稅務機關的資料不夠重視；二是稅務機關對少數偷漏稅的企業懲罰力度不夠，滋長了漏稅惡習，也影響了主動交納稅款企業的積極性；三是對由于涉稅信息不準確，傳遞不及時或對稅源監控不力，不按要求代征（扣）稅款影響財政增長的不能動真碰硬。
（三）綜合治稅模式不統一
目前我國稅收法律法規中沒有對綜合治稅進行明確，醞釀已久涉及稅收基本原則、機構設置與職責、納稅人權利義務等內容的《稅收基本法》遲遲不能出臺，綜合治稅基本上無法可依。因此，各地綜合治稅方法五花八門，如何提升綜合治稅法律層次、統一綜合治稅模式成為當務之急。
四、幾點對策建議
（一）進一步建立健全綜合治稅的工作機制
一是要明確各相關部門的職責。政府是綜合治稅工作的領導者，負責組織、協調社會有關各方參與社會綜合治稅工作，并對各方工作開展情況進行監督評價；稅務機關是稅收業務主管部門，應為政府及各相關部門參與社會綜合治稅工作提供政策及業務支持。二是建立信息共享機制。各綜合治稅成員單位要認真履行《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則規定的職責和義務，發揮職能優勢，定期向稅務機關提供有關涉稅信息，以便稅務機關更好地掌控稅源信息，加強征管，應收盡收。
（二）加強對重大建設項目的稅收管理
以我縣為例，近年來外來施工企業增加，由于缺乏信息來源，增加了稅收管理難度，很難達到有效監控，很容易造成稅款流失。因此，建議要借助住建、房管等部門的行業管理優勢，從行業準入、招標投標、施工管理、竣工驗收等環節制定相應的管理辦法，特別在竣工驗收環節要把是否足額完稅作為前置條件，唯有這樣才能對建筑業、房地產業的稅收進行有效控管。