信托融資范文

導語：如何才能寫好一篇信托融資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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REITs和商用信托對中國房地產市場的結構優化和金融創新也具有非常強烈的現實意義。當前，國內的商業地產商欠缺項目建設中后期融資能力，對于商業地產，不解決后端的融資問題，很難持續發展。長遠來看，推出REITs有助于中國發展高質量商業地產。

REITs和商業信托在不穩定的市場環境下具備防守性特點，而其對于投資者主要的吸引力之一，來自于以股利為形式的穩定現金流，所以一定程度上的免稅優惠是REITs市場成長的主要原動力。據新加坡官方媒體報道，在2012年股市不穩定的形勢下，新加坡上市的REITs表現依然優于新加坡股市的表現，分派收益率也普遍要比政府債券的收益率來得高。

除了具備防守性以及收益較優的特點，建立房地產投資信托/商業信托平臺對發起人的好處可以歸類為6種：

輕資產戰略。通過將成熟的資產資本化，從事輕資產戰略，將得到的資金再次投入到其他可帶來增長的機會中去。如果再次投資的資產能帶來更高的收益率，那么股權回報率和資產回報率都將得到提高。發起人通過持有流通單位，不僅持有房地產投資信托/商業信托的股權，而且還能獲得穩定的分紅。

估值。由于信托的派息高于以會計利潤為基礎的分派水平，因此使資產的估值水平得到提高，尤其是那些資金密集型資產。此外，估值以現金流折現為基礎，并結合該資產未來產生現金流的能力。

保留控制權。發起人通過對資產管理人及其在房地產投資信托/商業信托的所有權保持對資產的控制權。

管理費收入。發起人能夠通過對資產管理人的所有權獲得穩定的管理費收入，而管理人也可以被分拆出來單獨上市。

可增長的平臺。上市的房地產投資信托/商業信托使發起人獲得了一個利用資本市場進行并購和業務增長的平臺。

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信托融資已經成為當前非信貸融資的主要形式之一。據中國信托業協會統計，截至2013年末，我國信托公司信托資產總規模高達10.91萬億元，同比增長46%；雖然增幅較2012年下降了9.27個百分點，但2009年以來增速連續4年超過50%，信托融資已經成為社會融資規模的重要組成部分。2013年，信托貸款增加1.84萬億元，占當年社會融資規模的10.7%，同比提高2.6個百分點。

信托融資的興起與發展壯大，與商業銀行規避監管以及社會財富管理需求不斷增長的需要是分不開的。目前看，我國信托融資風險管理亟待加強。從本源上分析，信托融資與商業銀行貸款并無實質上的差異。由于貸款風險自留，多年來商業銀行已經建立了相對完善的信貸風險管理體系，從貸款調查、貸時審查與貸后檢查各個方面制定了一系列的工作制度，并培養了一大批相對較高專業素養和積累較多實務經驗的信貸專營團隊。

而信托融資屬于信托公司的信托業務，是“受人之托，代人管理財物”的法律行為，信托公司并不承擔相應的財物管理風險。因而，信托融資較商業銀行貸款面臨更高的風險暴露，主要表現在以下幾個方面：

一是信托公司項目調查能力要弱于商業銀行。目前市場上相當部分的信托融資項目由商業銀行推介，信托公司自主調查的項目相對較少。雖然是商業銀行推介，但并不能替代信托公司自身基于客戶利益的項目盡職調查和風險審查。由于項目多不在信托公司營業地，信托公司也難以深入了解掌握項目實際運行情況。從部分爆出兌付危機的信托計劃看，信托計劃設立前都存在潛在的風險隱患。

二是信托公司融后管理能力薄弱。受人員與網點限制，信托公司事實上難以做到及時跟蹤項目建設進展，因而較難識別項目運行過程中的風險，更不用說提前進行風險處置。

三是信托公司風險代償能力偏低。據中國信托業協會統計數據，截至2013年末，全行業計提的信托賠償準備金僅90.60億元，全行業凈資產2555億元，與10.91萬億元的信托計劃規模相比，明顯偏小。

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關鍵詞：金融創新電影版權版權信托風險評估

經濟成長過程中金融創新是各種金融要素的重新組合，金融工具的創新是指狹義的金融創新，廣義層面則是指包括金融制度、金融市場、金融工具等在內的整個金融體系的創新。它是通過新的金融市場、新的金融產品與服務、新的組織機構與新的制度安排，構成對金融結構及運行機制產生的變革，也是金融市場重建及金融服務業不斷發展的催化劑①。金融創新各個定義的內涵差異較大，但總體來講金融創新的理解大概有以下三個層面：1、從宏觀層面上來講，它將金融創新與重大金融歷史變革劃了等號，認為金融業的各項重大發展都與金融創新息息相關，金融業的發展史就僅僅是一部不斷創新的歷史，它涉及的范圍很廣泛。2、金融創新可以分為技術，產品以及制度的各方面的創新。3、微觀層面上的金融創新則僅指金融工具的創新。大致可分為四種類型：信用創新型；增加流動創新型，這種類型又包括使原有的金融工具提高可轉換性和變現能力的新型金融工具；風險轉移創新型，它是指能在各種類型經濟機構之間相互之間轉移內在風險的各種新工具；股權創造創新型，它是指能夠將債權變為股權的各種新型金融工具。

近年來在影視行業也出現了一種新的創新模式那就是——電影版權信托融資。拍電影最大的難點在于資金，觀眾對于電影的要求越來越高，這無疑需要大量的資金投入。從影視企業角度出發，同私募基金比，銀行貸款的貸款利息一般較低，可以為投資方節省不少資金，同時貸款約束條件沒有私募基金那么嚴苛，只要按時還款還息即可，對于影視制作上的過程約束較少，對于制片方來講，也給予了制片方相對較大的創作空間與自由。與上市的各種要求相比，銀行貸款所要求的各種資格門檻相對較低，而上市普遍對影視公司的要求很高，一般的企業達不到這種要求，而且上市手續繁瑣，成本大，因此上市僅僅適于那些發展特別好，資金本身就比較雄厚的大公司；與共同投資和提前出售版權來說，銀行貸款只需要付出固定的利息，版權的開發買賣和利用都可以保留住，一旦作品大賣，制片方可以獲得更豐厚的利潤。因此在可以選擇的前提下，毋庸置疑，多數影視企業將會優先選擇版權質押貸款這一方面②。但是中國就中國目前狀況來看大多數影視企業的版權抵押資質是不足的，無實產抵押，若無第三方機構進行擔保，這樣的版權質押貸款等同于信用式貸款，這種方式目前看來并普遍的適用于我國所有影視公司融資，原因在于銀行融資與否，該影視企業的實力很大程度上起著決定作用。在中國具有號召力的導演不多，很多的大腕明星沒有人可以擔保他參演的每一部電影都會賣座。現在出現的一種新的稱法叫“粉絲電影”，但是長遠看來對于這種形式的投資這肯定是不會有大回報的，類似于影視版權等這類非傳統觀念上的抵押、質押物如果要將其轉換為流動資產的話，它的不確定性很大，而且程序比較復雜，周期也比較長。這無疑就增加了融資的風險，對于銀行這類金融主體來講最的是關心的是風險控制，因此幾乎不可能能無償給與影視企業較大額度的貸款。目前對于銀行來講，投資拍片是具有高風險的。銀行投資影視融資雖然具備很多的優勢，但是往往也存在一些劣勢。首先影視產業自身的特點，決定了它輕資產的特征，而銀行貸款一般要求有明確的資產擔保，而很多影視企業明顯是無法達到這個要求的，這就使得影視企業融資與銀行常規信貸存在不匹配。其次，影視企業的資金運作模式不同于其它產業，而且影視產業又是一個新興的產業，懂得影視行業的人才有，懂得銀行貸款的人才也有，但是同時精通的復合型人才極為欠缺，這就是使得銀行對影視行業缺乏必要的了解，這些就使得銀行投資影視融資在實施上存在了一些技術問題。所以對于相當一部分影視公司來講，尤其是大量的小型規模公司來講，想要從銀行獲得超過公司注冊資本的貸款額度幾乎是沒有可能的③。

為了解決這一重大問題新型的一種融資模式——電影版權信托融資應運而生。北京國際版權交易中心旗下的版權產業融資平臺正式開通，這便為信托公司介入解決文化企業融資提供了新的融資方式和契機。通過這種版權信托的金融創新模式，使得文化創意企業以及版權企業有了獲取資金的新渠道。當信托公司介入以后，影視公司便把作品版權信托給某一信托公司，信托公司則再以這部分信托資產做抵押物，協助影視公司申請貸款。這就使得在資金出現問題時，信托公司對信托資產有全權處置權，這樣就大大降低了銀行的風險，銀行也降低了貸款的門檻④。而且如果銀行在經過風險評估之后認為風險過高，仍然不發放貸款的話，影視制片人仍然可以考慮將幾部影片捆綁之后將幾部影片的版權打包然后通過信托公司為媒介幫助其實現貸款。

但是在電影版權信托融資時必須要注意幾個問題：第一，由于版權屬于無形資產的一種，而現階段，我國銀行對無形資產的評估還剛剛開始，在質押版權貸款時，對于質押版權可貸款的額度，在貸款組合中可占的比例都是急需解決的問題，而要解決這些問題，就必須正確的對影視版權這種無形資產的價值進行評估。通常情況下，相對于固定資產的價值來講無形資產的價值會更高、更難以評估，需要依靠復雜的技術評估手段，對該無形資產及其行業具有深入了解，這些無疑需要信托公司具備素質更高的專業化的人才。當然，版權評估的前提是必須要產業化運作的經驗，沒有經驗，沒有延伸出其他產業價值，版權評估體系必然成為空談⑤。為了保證影視版權的估計價值盡可能的準確，在具體的估值過程中，應充分收集和運用估價所依據的各種資料和數據。第二，無形資產的風險控制問題。影視貸款投資風險大，電影制作前后各種不可測風險也大。同時，電影拍攝出來后，從宣傳到賣片，環環相扣，一個環節上出錯就有可能影響電影效益，影響收益。一直把風險控制放在業務開展的首位，這是很多信托公司來十分重視的問題。但是實際的情況證明無形資產通常變現周期長，流動性差，而且更新換代的速度較快，于此同時往往還要面臨諸如無形資產抵押等法律問題⑥。第三，在我國現有法律中，無形資產抵押質押的法律法規還不完善，為了推動我國影視產業的全面發展，相關部門應當完善相關法律法規建立健全信托融資方面相關的機制。近年來，在電影產業轉型的過程中政府從戰略全局出發，做出了許多積極主動的努力和調整、引導、扶持，想要進一步推動我國影視業的全面發展，形成更為合理的產業結構。隨著現代經濟的不斷發展，新融資模式將會不斷的出現，市場在不斷競爭的推動下會培育出更多新的資本結構，以有序的資本流動來帶動其他資源要素的合理配置，在借助信托業的巨大發展空間之下，努力實現我國電影產業的市場化、規模化經營，使得我國的經濟不斷向前發展。（作者單位：四川省社會科學院研究生學院）

參考文獻：

[1]宋文燕《國內影視產業融資模式》

[2]楊奇峰.關于電影制片業投資融資模式的探討2009（2）：23—27

[3]《一種新興影視融資模式——版權信托融資》《新理財》2020年6月刊

[4]張潔.中國電影投融資政策發展研究[D].湖南大學碩士學位論文.2008（10）：32—37

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隨著國家貨幣緊縮政策成為宏觀調控的有力武器，中小企業出現了融資難問題。在保證經濟增長，促進擴大內需的過程中，加強對廣大中小企業的金融支持是關鍵的一環。

因我國金融體制的固有原因，在以間接融資為主體的金融市場上，信貸配給廣泛存在，中小企業自有資金的積累和私人或民間借貸依然是其融資的主要來源。在制度壁壘和結構失衡的雙重制約下，解決中小企業融資難的問題需要另辟蹊徑，而信托，無疑為中小企業融資提供一個新的視角和解決方案。

《信托法》第二條：“信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”

通俗地講，信托是一種“受人之托、代人理財”的財產管理制度形式，即信托公司作為受托人向社會投資者發行信托計劃產品，為需要資金的企業募集資金，信托公司將其募集資金投入到需要資金的企業，需要資金的企業再將融入的資金投入到相應的項目中，由其產生的利潤（現金流）支付投資者信托本金及其紅利（利息）。根據《信托法》第七條規定“設立信托，必須有確定的信托財產，并且該信托財產必須是委托人合法所有的財產。本法所稱財產包括合法的財產權利。” 與其他融資方式比較，信托融資方式具有以下特點：

一是融資速度快。目前信托產品籌資周期較短，與銀行和證券的評估、審核等流程所花時間成本相比，信托融資時間由委托人和受托人自主商定即可，發行速度快，短的不到三個月。

二是融資可控性強。我國法律要求設立信托之時，信托財產必須與受托人和委托人的自有資產相分離。這使得信托資產與融資企業的整體信用以及破產風險相分離，具有局部信用保證和風險控制機制。銀行信貸和證券發行都直接影響企業的資產負債狀況，其信用風險只能通過企業內部的財務管理來防范控制。??三是融資規模符合中小企業需求。目前信托融資的規模往往很有限，這一特點與中小企業的融資需求相吻合。中小企業由于經營范圍和規模較小，對融通資金的需求量也很有限。因此資金募集的水平同中小企業的融資需求相對應，信托的成本對于中小企業來講也處于可以接受的范圍。

可借鑒的中小企業信托融資方案

（一）信托貨款融資?

此種信托融資操作方式是：由信托公司根據融資方（資金需求方）資金需求，向社會投資人推出集合資金信托計劃募集資金，信托公司將募集到的資金以高于銀行的利率貸款給融資需求方，然后由資金需求方將貸款資金投入到相關項目。信托貸款資金運用業務與銀行普通貸款業務一樣，也需要進行抵押或者信用擔保，不同的是其采用信托的方式來募集資金。由需要貸款的中小企業向信托公司提出融資申請，信托公司為其發行信托產品從社會募集資金為其融資。??北京市政府在實踐中采取了一種組建中小企業打包式信托產品融資方式為企業進行信托貸款，方法是：挑選幾家貸款期限相近的貸款企業，確定每家企業的貸款金額和期限，構造貸款組合池，一起發行信托產品。???

?（二）融資租賃信托融資

融資租賃是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人按期支付租金。承租到期后，承租人可以選擇購買租賃物為自己所有或者退回租賃物與出租人。

對以建設施工與機械設備出租為業的中小企業來說，利用融資租賃信托方式解決發展中的資金困難也許是不錯的選擇。融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，它表面上是借物，而實質上是借資，并以租金的方式分期償還。在這種情況下，開展融資租賃信托業務其基本的流程構架如下：??融資租賃的主要角色有出租人、承租人、貸款人和機械設備供貨商。信托公司向社會投資者發行融資租賃集合資金信托產品籌集資金，用貸款或者股權投資等形式投入到需要機械設備的中小企業中，用于購買中小企業需要的機器設備等動產，購買該類設備的企業用適用該類設備產生的收益（現金流）用于支付投資人的本金及紅利（利息）。這種融資方式可以分為兩個主要的情況：??????一是信托公司募集資金，自行進行設備的購買，將設備出租給相應的需要的企業，未來的收益權取決于中小企業使用該出租設備的租金收入和一定的風險控制費及中間費用等。??二是信托資金投資于經營融資租賃業務的公司（以債權或者股權的方式均可，區別僅在于收益產生的方式不同），由租賃公司將設備出租給相應需要的企業，信托收益來自于租賃公司經營的收益。這樣，租賃公司擁有的設備和租金的收益權可以作為抵押，一定程度上減少信托公司的風險。

?（三）票據貼現信托融資

它是指信托機構受托對持票人的票據到期前，以收取一定的貼現利息和轉讓票據為條件，向持票人融通資金的行為。作為一種授信方式，持票人將未到期票據債權轉讓給信托機構，信托機構用委托人的資金融通給申請貼現人，票據到期，信托機構再憑票向最初發票人或背書人索回現款，在扣除委托人應交付的手續費外，全部交付于委托人。票據貼現業務在緊縮的市場環境下，不僅給銀行帶來了融資便利，同時大幅提高了中間業務收入。

票據貼現信托融資其具體的操作方式為：信托公司根據融資需求方（票據持票人）所持的票據金額，向社會投資人發行集合資金信托計劃，信托公司將募集到的資金投入到融資需求方（票據持票人），融資需求方將從信托公司融入的資金投入到所急需資金的項目；票據到期，信托機構再憑票向最初發票人或背書人索回現款，在扣除委托人應交付的手續費外，全部交付于集合資金信托計劃的投資人。

票據貼現信托融資只適合企業手中剛好有大額貼現票據，且又急需大額資金從事生產經營的情況，目前票據貼現的最長期限為六個月。

（四）股權信托融資

以上三種信托融資方式對于信托公司來說都是以一種債權式投資方式投向于所需資金的融資方。下面介紹一種信托公司以股權式投資方式將募集資金投向所需資金的融資方的方法――股權式信托融資。

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大型公司經常利用信托項目來進行資金的籌集，然而對于中小企業來說，通過信托來進行資金的籌集兒無可能。原因就在于中小企業的規模小、可抵押資產少、較低的信用評級更無法使其能夠獲得信托資金的青睞。

不過，“一根筷子輕輕被折斷，十雙筷子牢牢抱成團”，通過信托公司的平臺匯集投資人的資金，再以債權方式投資于一批特定的中小企業，這種新的中小企業融資途徑――中小企業集合信托債權基金，眼下正在多個城市推出。

與依賴銀行信貸的單一模式相比較，中小企業集合信托債權基金吸收多方的資金來源：政府資金、創業風險投資機構、社會投資者等等，以擔保公司的參與以及政府信用的加入提高信托基金的信用評級，并由銀行進行資金的保管，成批次地為符合要求的中小企業提供低成本的資金支持。

“創智天地1號”上海問世

2009年加月末，滬上首個中小企業集合信托債權基金項目――“創智天地1號”在上海楊浦區落戶。該信托基金為上海市楊浦區的7家成長型中小企業提供了300萬～1000萬元金額不等的2年期信托貸款，年利率7.7％。在目前的信貸環境下，這是一筆非常“合算”的融資了。

上海紅富士家紡有限公司是該信托基金首批人選的企業之一，獲得了一筆1000萬元的信托貸款資金支持。據介紹，盡管是一家傳統型制造企業，但這家公司一直致力于生產創新型的環保床上用品，這一點正是該公司獲得“創智天地1號”資金青睞的重要原因之一。紅富士家紡介紹說，去年年底，他們在上海閔行區的家紡工業園區內整合廠房資源，開發出上海國際紡編時尚創意產業園。這筆1000萬元資金的注入，將加速公司從傳統的家紡床品生產及印染，向絨線編紡和時尚家紡創意等多元化發展的步伐。

而在其他入選的企業中，可以看到的是，科技、環保主題的公司占據了大部分比例，如復旦天辰新技術、亞同環保實業、智方電力工程等等。這也符合了“創智天地1號”主要為該區域內成長性良好、卻難以獲得銀行貸款的科技中小企業提供資金支持的主旨。

值得一提的是，這只信托基金突破了傳統的信貸管理政策，企業入圍的標準并不局限企業資產規模、固定資產抵質押價值等，而著重其實際狀況和未來發展前景。此外，這只信托基金的期限為2年，對于無法獲得一年期以上中長期融資的中小企業來說，這也是一個突破。

浙江范本提供有益嘗試

“創智天地1號”項目的問世，為上海帶來了首只中小企業信托集合債權基金。不過在全國范圍內，這并非首例。利用信托項目為中小企業提供融資，正成為一種新的探索。

如去年9月，一項名為“平湖秋月”的小企業集合信托債權基金就在浙江杭州西湖區正式推出，除了杭州市西湖區財政局和科技局外，浙江中新力合擔保有限公司也參與了其中。

記者了解到，“平湖秋月”小企業集合信托債權基金首期規模為5000萬元，在資金的來源上，杭州市西湖區財政認購1000萬元，點石公司(由西湖區財政出資200萬元，浙江中新力合擔保有限公司出資800萬元共同設立)認購1000萬元，另外3000萬元通過銀行向社會發行理財產品的方式募得。而西湖區內的小企業一旦獲得這次融資機會，獲得的將是年利率為7.47％的2年期貸款。

今年，杭州市又正式推出了針對文化創意產業的小企業集合信托債權基金二期產品“寶石流霞”。“寶石流霞”項目募集資金總額6000萬元，為29家文化創意產業企業提供為期1年、信托貸款利率為8.39％的融資資金。在項目資金的來源上，杭州市財政認購1000萬元、杭州銀行(向社會發行理財產品)認購4700萬元，浙江三生石創業投資公司認購300萬元。浙江中新力合擔保公司為財政與理財產品認購部分提供擔保。在29家入選企業中，有15家在此之前從未得到過銀行貸款。入選企業大部分以股權、品牌為抵押，采取實物抵押方式的只有4家。

在浙江紹興市，2009年9月也正式推出了“小企業集合信托債權基金”，資金規模為5000萬元，其中1200萬元由紹興市政府創業引導基金出資認購，3800萬元由紹興市商業銀行面向社會發行理財產品募集，由紹興萬豐擔保有限公司提供全部信托貸款的連帶擔保。期限為1年，貸款利率僅為7％，向20～30家小型成長型企業提供。

成本低于中小企業集合債

提到中小企業集合信托債權基金，自然會想到另一個中小企業的融資渠道――中小企業集合債。“集合”是兩者的共通之處，集合信托債權基金以信托的方式募集資金，為一批中小企業提供信托貸款；而中小企業集合債是將一批中小企業“打包”起來發行債券。

2009年4月，大連市中小企業集合債券(“09連中小”)在深交所和各發行網點公開發行。“09連中小”是目前成功發行的第三只中小企業集合債，目前四川、重慶、河南、遼寧、浙江等省市都在籌劃中小企業集合債券的發行。

但是，相比較之下，中小企業集合債的發行成本要高得多。中小企業集合債的發行成本包括票面利率、擔保費、承銷費等等，盡管不少地方政府引入了貼息和財政補貼的機制，但對于發債企業來說仍是較大的負擔。

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中央相關部門出臺一系列宏觀調控政策，加上經濟下行壓力，去杠桿化路徑明顯。金融同業整頓限制非標資產買入返售，已于2015年1月1日起實施的《金融資產管理公司監管辦法》對資產公司集團綜合經營及集團管控，從監管制度上進行了規范，防范資產公司各項對外貸款風險發生；上年年中多部門的“127號文”（《關于規范金融機構同業業務的通知》）通過限制同業代付業務等各種約束，加大了銀行實現變相融資房地產的難度，商業銀行表外業務被迫逐步回流表內，加劇了資金面供求失衡的態勢。鑒于金融同業業務中的非標項目以房地產為主，房地產受到金融同業業務整頓影響最大，融資困境進一步加劇，造成房地產行業面臨巨大的資金缺口。在目前低迷行情下，不少房地產企業資金鏈仍緊繃，中小房企不僅“融資難”而且“融資貴”，一些負債率高的中小房企出現資金鏈斷裂的現象。在經濟利益驅動與政策環境驟變情況下，金融同業業務能否有創新方式為房地產提供融資渠道，紓困房地產企業融資難題？ 這一問題值得關注與探討。

二、兼并重組政策催生股權并購信托模式

國家出臺的各項調控政策，促使房地產行業融資渠道與信貸資金窗口驟然緊縮，推高了房地產公司融資成本與融資難度，抬升了房地產公司資金流動性壓力，造成相當一部分中小房地產企業出現資金鏈斷裂的情況。2014年3月24日國務院《關于進一步優化企業兼并重組市場環境的意見》，出臺多項措施支持企業并購重組，信托參與并購業務正迎來良好的政策環境。并購業務則是信托業務中較為成熟的業務模式之一，信托介入并購業務的模式有三種：一是提供并購貸款的債權模式；二是持有項目公司部分股權的“股+債”模式；三是通過信托計劃成立專門的并購基金，持有項目股權一定時間后再出售。在房地產行業遭遇國家調控的背景下，一些陷入困境的中小房地產公司由于金融機構風險控制考慮或僅有土地兩證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證），不能到銀行貸款用于開發建設而陷入發展困境。反而，一些大型強優房地產企業則在此輪調控危機中通過創新融資模式卻擁有更廣闊的發展空間。大型強優房地產企業考慮到，與開拓新市場和競拍地塊相比，參與收購中小房地產公司或其項目的綜合成本將會更低。信托公司和銀行等金融機構創新股權并購信托模式，為大型強優房地產公司開拓新的融資渠道，成為破解房地產資金困境的重要方式。這種模式不僅通過兼并重組激活強優房地產企業活力，增強其競爭力而且使得資源有效配置，化解房地產過剩，優化市場環境和產業結構。下面通過實例詮釋股權并購信托模式的運作機制。

三、股權并購信托模式的運作機制

（一）投資人結構安排

信托計劃在募資階段將根據信托投資人的風險偏好，將投資人按照“結構化”設計，將LP分為優先級收益人（合格投資者）和次級受益人（房地產開發商）兩個級別。就單個投資項目而言，將基金的投資存續期設定為封閉期和開放期。現以一支存續期為五年的股權信托融資模式為例，假定前三年為封閉期，第四年之后為開放期。

1.在封閉期內，可約定優先級收益人和次級受益人，既可分取固定收益，也可約定僅優先級收益人能分取固定收益，還可以約定優先級收益人和次級受益人暫時都不分取。

2.封閉期結束的時點，次級受益人（房地產開發商）有權利按照約定，行使回購權購買信托公司入股平臺公司的投資份額，信托公司收到投資本金和剩余收益后，退出平臺公司，完成信托計劃的投資退出。

3.封閉期結束的時點，若次級受益人（房地產開發商）放棄行使回購權或喪失行使回購權，表明信托計劃在過橋投資時點沒有按約退出，信托計劃的投資形式轉換為并購投資。對于信托計劃的投資存續期而言，由封閉期轉為開放期。在信托計劃內部，優先級收益人（合格投資者）有權要求次級受益人（房地產開發商）回贖出資份額和（或）剩余收益，次級受益人（房地產開發商）也有義務按約收購優先級收益人（合格投資者）的出資份額。次級受益人（房地產開發商）需要在結構化信托計劃設立時承諾在優先級收益人（合格投資者）要求回贖出資份額時，追加投資。

4.開放期后，次級受益人（房地產開發商）有權按照持有平臺公司的股份比例分享收益和承擔風險，通過系列交接，完成實質意義的并購。此階段相當于次級受益人（房地產開發商）通過設立并購平臺公司并購目標公司。項目運營能力主要依賴次級受益人（房地產開發商）組成的經營團隊，信托公司在這個經營團隊中起組織協調的作用。

（二）投資交易結構化安排

某房地產開發商與信托成立一個并購平臺公司（如圖1所示），通過向該并購平臺注入資金，用以全資收購某單體項目公司股權，并間接獲取該單體項目公司名下的土地，讓該房地產開發商對土地進行開發建設。待信托計劃期滿后，該平臺公司交還資金給信托公司以實現信托計劃退出。

該并購平臺公司對目標公司進行并購交易股權對價為8.4億元，其中由房地產開發商出資4.2億元，通過信托募集4.2億元，杠桿比例為1：1，被并購目標公司名下的土地（土地現僅有兩證），由該房地產開發商對土地進行開發建設。

1.并購主體設立

開發商先設立并購主體公司（A公司，主營業務為非房地產公司），注冊資本3000萬元（暫定）。A公司股權由開發商最終控股，以滿足開發商合并財務報表的要求，由A公司來收購目標項目公司。

2.信托發行信托計劃

信托公司公開向合格投資者發行信托計劃，以募集4.2億元信托資金。合格投資者認購優先級信托受益權。

3.債的形成

開發商以股東借款的方式向A公司投入4億元，形成4億元債權，加上注冊資本3000萬元，共形成4.3億元債權，可覆蓋信托優先級4.2億元的信托計劃的本金。

4.次級信托單位的認購

開發商以對A公司的4.3億元債權認購信托發行的次級信托單位。

5.信托資金的進入

信托公司將4.2億元中的2000萬元用于向A公司增資，增資后信托公司占A公司股權比例為40%，開發商將持有的剩余60%股權質押在信托公司名下。

信托將剩余4億元資金，用于向A公司注入資本公積或直接股東借款。

6.A公司的監管

信托公司對A公司接受信托資金的賬戶進行監管，預留信托指定人員印鑒。

7.并購交易的完成和資產的抵押

A公司與擬收購標的公司的股東（自然人）簽署股權轉讓協議，收購標的公司股權，并支付股權轉讓價款（可能分期支付）。在標的股權變更至A公司名下后，A公司將標的股權質押在信托名下；在標的公司名下的土地由開發商控制后，將土地抵押在信托公司名下。

8.信托資金的退出

信托公司通過對A公司的股東借款債權的實現退出。實際操作中，可通過協議安排，由項目公司代A公司償還股東借款。信托公司在分配完畢投資者信托利益后，將剩余信托財產（對A公司的股權/債權）按屆時存續的狀態分配給開發商，A公司的股權恢復至信托公司進入前的狀態。

（三）風控模式

該信托計劃采用結構化募投設計，信托公司為了防范房地產開發商放棄行權或喪失行權情況下，不配合并購交接的風險管控，信托公司提出以下風險防控措施：

將標的公司的土地抵押在信托公司名下；將A公司除信托公司持有部分以外的股權和目標公司全部股權質押在信托公司名下，并規定原則上，信托期間信托與開發商按照不超過1：1的方式投入。對A公司接受信托資金的賬戶和目標公司所有賬戶進行監管，確保資金可以封閉運作于本項目。加強項目管理，由項目管理部委派監管人員，與開發商人員共管目標公司重要印鑒及證照，并對項目工程進度、銷售進度進行跟蹤監管。信托公司還委派人員進入A公司和目標公司董事會，A公司和目標公司重大事項（重大對外投融資、對外擔保、減少注冊資本等）需經過該董事的表決同意。并且讓開發商對目標公司提供連帶責任擔保，以降低項目公司運作風險。隨著抵押物上建筑物的銷售，需按一定比例和方式歸集部分銷售收入，并且每達到3000萬元可選擇償還歸集的資金。在到期前3-6個月，需按比例歸集未償還的信托本金。

（四）特殊條款約定

若銀行同意信托公司成為抵押物的第二順位抵押權人，并且同意信托繼續控制項目銷售收入和資金，則信托公司要求償還一定比例的信托資金，并且原則上扣除第一順位抵押權主債權金額后的剩余抵押物價值≥2×信托剩余債權金額。

若銀行不同意信托公司成為抵押物的第二順位抵押權人，則信托解除土地抵押的條件為開發商全額償還信托資金，或者開發商提供足額抵押物而繼續使用資金。

四、結論與展望

（一）結論

1.股權并購信托模式需要根據國內政策環境變化而不斷完善與調整。該模式在運作由于存在各種風險點，需要參與各方對風險控制中涉及的交易方案設計多重嵌套配合的風險防范措施，以防范風險的發生。

2.在我國經濟轉型的關鍵時期，房地產企業必須從利益相關者角度審視企業的產業鏈整合，創新企業經營模式，保持收益可持續增長和良性現金流運作，以適應轉型經濟環境的復雜性、風險性與多變性。并購涉及融資、投資、增值管理、退出以及收益分配，鏈條較長，運作復雜，房地產公司需要擁有較強的專業能力和資源整合能力。

（二）展望

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關鍵詞：信托工具；保障性住房；資金需求；運用

分析2010年保障房的建設情況，二十八個試點城市的公積金貸款、中央財政撥款以及土地出讓金是其主要的資金來源。由此可知，如果只是依靠財政資金的力量遠遠不夠，必須要尋找新的保障性住房資金的融資渠道。

一、2010年我國保障性住房資金需求分析

（一）全國層面。根據2009年中央財政預算和之后的追加支出比例的基礎上，能夠大概估算出將有1000億元的資金被中央財政撥出用于建設保障房。考慮2010年的地產調控對地方政府土地出讓收入的負面影響，假如比2009年的1.59億元降低百分之二十，則可達到1.3萬億元的土地出讓收入，同時會帶來保障性住房資金1300億元，2010年的公積增值收益將會為廉租房款項補充大概400億元。由此可以估測，2010年建設保障性住房的建設資金缺口大概為2032億元。 （二）地方層面。根據2010年各主要城市建設計劃和各類政策支持資金力度，對各主要城市資金需求及缺口進行估算，并結合各地網上公開信息，對保障性住房資金需求及缺口總結如表1所示：

二、信托工具在保障性住房建設融資的運用

（一）建立保障性用房土地信托。對中國的土地公有制的基本制度進行充分借鑒，使用權的公開競得程序是得到經營性土地經營以及開發的必經之路，但是作為一種具有“準經營性”特征的公共產品，保障性住房的屬性為經營性與公益性相結合。假如掛牌出讓經營權的模式被保障性住房土地選取，那么要遏制傳遞商品房市場價格的作用就非常困難，這樣就會將保障性住房價格提高到變相的商品房價格，從而沒有了保障的作用；假如政府直接將保障性住房土地劃分給開發企業，因為經營性是保障性住房所特有的，則違背了現在實行的土地出讓制度。所以，必須設立一種脫離現有商業用地使用制度的保障性土地使用制度。然而設立的此制度不可以違背現存的土地法規以及土地所有制，這樣折中的有效解決方式即為信托方式。簡而言之，作為一類法律制度的安排，信托有著分離資產收益權以及所有權的最大特征。所以，在信托這一最大特征的基礎上，使得保障性住房土地信托得以設立，也就是政府將專項信托應用在保障性用房土地上，政府依舊保留土地所有權。然而要明確規定土地使用的具體范圍，在按照信托的法律程序確立土地的收益權以后，在政府那里轉移出土地收益權，即轉讓一次土地使用權，也就是由政府轉讓保障性住房土地的收益權，則在信托機構的證券化模式的作用下，實現此權益的融資。此為現在基于國家土地制度較為滿足規定要求，不但作為一種使用轉讓方式，同時也是能夠解決融資問題的方法。

（二）設立保障性住房信托基金。中國的證券市場已經頗具規模以及容量，同時也在一定程度上發展了證券投資基金與產業投資基金。現在已經有初步條件良好的房地產投資信托被推行，有著不斷成熟的時機。能夠首先定點試驗，投資者的資金根據對基金股份或者受益憑證進行發行的方式得到募集，同時保障保障住房投資基金或者房地產投資基金的建立。保障性住房信托基金的建立需要做到以下幾點：（1）募集說明書的編制要在有關規定的基礎上完成，由證券承銷商發行受益憑證銷售；（2）由基金托管銀行對募集的信托資金進行專戶代管；（3）在進行基金募捐以前，保障性住房信托基金公司首先和基金托管銀行對投資信托契約進行簽署，同時上報到報證監會申請批準；（4）投資委托契約由開發管理公司與保障性住房信托基金公司共同簽署；（5）基金收益按時被托管銀行依投資信托契約分配給投資人；（6）在基金專戶當中加入保障性住房投資標取得的收益；（7）房地產開發管理公司委托費用的支付由托管銀行依契約在基金專戶中完成，同時在信托契約的基礎上對基金托管費進行收取；（8）投資以及評估房地產實物和相關的房地產證券的工作由開發管理公司根據契約進行，同時房地產投資信托基金專戶中登記投資標的產權；（9）保障性住房信托基金公司將使用托管銀行執行基金的運用的相關注意事項傳達給管理公司，同時將專業的建議提供給管理公司。

（三）規范保障性住房的使用。狹義上定義的住房保障的對象，即為少部分收入較低，有住房困難的人群；廣義上定義其為擁有特殊住房需求的人群，其中包括殘疾人、老年人與退伍軍人等，以及廣大沒有充足支付水平的中等收入群體。特殊性住房保障即為扶助貧困的人群，社會的互以及公平性從中得以充分體現，但是普遍性的住房保障的基礎即為使得社會成員的可支付水平不斷提高，有機結合了普遍性住房保障以及特殊性住房保障的住房保障制度才是健全、有效的。所以，需要有效調整經濟適用房政策，把經濟適用房僅銷售、不出租的形式改變成出租賃房，使得可售房的數量降低，使得可租賃房的比例增多，同時使得可出租的對象范圍不斷增大。租金收入來源渠道隨著租賃房數量的增多而增大，這樣信托融資的收益保障就得到保證。

三、結束語

對運用經濟適用房的方法進行更改，不但能夠促進經濟適用房在經濟領域的可持續性發展，同時對于理性消費以及梯度消費的模式，即“先小后大，先租后買，以舊換新，逐步升級”的模式有著積極的影響，制衡供應市場的機制僅僅在多元化的市場需求的基礎上才能實現，這樣就避免了房價高速增長的現象發生，使得人們群眾能夠借助多種消費方式加入到市場當中，選擇自己需要，從而達到“有所可住”。

參考文獻：

[1] 李松森，劉慧.完善我國保障性住房建設融資體系的思考[J].金融教學與研究，2012，06：13-16.

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關鍵詞：房地產 信托 融資 優化

國內房地產信托發展現狀

（一）信托的起源與發展

房地產信托，對于投資者而言，是一種投資方式，對于融資者而言，是一種金融融資渠道，房地產信托是信托模式中的一個分類。信托作為一種制度，起源于13世紀英國的“尤斯”制，即用益設計。用益設計自13世紀起開始流行于英國民間，其目的是為了規避當時英國封建法律制度對土地等財產的移轉和處分所加的限制和負擔（崔明霞、彭學龍，2001）。1822年，美國的農民火災與保險公司開始兼營以動產和房地產為對象的信托業務，后改名為農民放款信托公司，成為美國最早出現的一家信托公司。

我國金融機構早在100多年以前就已經開始參與房地產公司的開發經營活動。我國的信托業始于 20世紀初的上海。在我國信托行業的發展進程中，當時由于體制以及政府調控原因，信托業務與銀行業務出現了重疊，信托業務的本質是“受人之托、代人理財”，但是當時國內信托的主要業務內容是執行了貸款的一部分功能。在我國信托業發展過程中，隨著市場經濟的不斷深化，全行業先后經歷五次清理整頓。在1982-1999年之間，先后進行五次信托行業清理整頓主要是圍繞信托業務的總量規模，信貸收支平衡、貨幣發行量控制為核心內容展開的（曹芳，2011）。隨著國內市場體制的不斷完善，信托業相關法律法規的不斷完善，即《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的頒布實施，意味著信托業務在我國金融體系的地位正式確立。

（二）信托的基本概念以及特征

2001年出臺的《中華人民共和國信托法》，對信托的概念進行了完整的定義：信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。在這一定義中，指出了信托一個明顯特征，即受益人與委托人可以是不同的主體，受托人運用的委托人委托其財產權，這部分財產是受到法律保護的。這一點可以理解為，委托人受到債務問題或者其他財務問題時，這部分財產是不用于清償委托人的債務，所以信托在這一層面上而言，可以起到很好的家族財富傳承作用。這也就是信托的獨立性特征的具體體現。

信托的基本特征可以總結為：

委托人對受托人的信用。信托本身是一種契約關系，是委托人出于對受托人的信托，將自己的財產權委托給受托人管理。

信托財產及信托財產的轉移是信托成立的基礎。委托人在于受托人訂立信托契約合同時，應該伴隨著委托人的信托財產及財產權的轉移，信托財產交由給委托人進行保管、投資升值，財產權則轉移到受益人。

信托是一種由他人進行財產的運用、管理、處分的財產管理制度。信托機構為財產所有者提供廣泛有效的服務是信托的首要職能和唯一服務宗旨，并把管理、運用、處分、經營財產的作用體現在業務中。

我國房地產信托市場現狀分析

房地產信托，就是信托公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。與房地產信托很相似的是房地產投資信托（Real Estate Investment Trust，REITS），也是近年來房地產融資創新方向討論較多的一種方式。但在目前，國內市場上還沒有一款真正意義上的REITS產品。

（一）房地產信托市場的產品類型

房地產權益投資型信托，房地產融資企業將持有的物業作為信托財產，以物業自身的日常租金或經營收入等穩定現金流作為還款來源。

房地產抵押貸款型信托，房地產公司向信托公司借款，并將土地使用權、在建工程或現房折價抵押，房地產公司產品到期后還本付息的融資方式。本質上仍是銀行房地產開發貸款模式的延續，但資金來源為信托公司募集資金。并且就一般市場情況而言：房地產公司優先選擇銀行貸款，銀行貸款時間長、融資成本低。公司本身資質或者其他貸款條件沒有達到銀行要求時，才會選擇信托公司進行融資。

房地產股權投資型信托，信托公司通過收購或增資獲得房地產公司股權，在約定時間由項目公司或其他公司收購（回購）該部分股權。一般情況下，房地產公司在能夠選擇其他融資方式時，不愿意選擇股權融資，其中涉及到股息分配以及股東權益變動等一系列情況（胡挺、薛杰文，2011）。

（二）房地產信托融資案例分析

1.權益投資型房地產信托案例。案例基本情況：國際商貿城A，項目規劃占地3000畝，總投資額95億元，建筑面積共300萬平方米，包括市場、辦公樓、酒店、公寓、住宅、倉儲、物流、廠房等設施。項目公司通過X信托向社會合格投資者募集資金2億元，信托期限為2年，預期投資者收益為9%-10%。信托收益來源為：X信托受讓商貿城項目收益權獲得的項目收益款及處分該項目收益權所形成的收益。該股份有限公司現已獨資設立天津國際商貿城A有限公司運作該項目。

在該案例中，權益投資型房地產信托融資涉及到貼現率的問題，公司將未來持有的對天津國際商貿A的受益權作為還款來源。一方面，能夠籌措到目前項目所需款項，減輕公司現金鏈的壓力；另一方面，公司能夠有效將目前所積累的負債轉移到未來，實現公司的負債經營發展。

2.抵押貸款型房地產信托案例。案例基本情況：公司A于2010年12月以16651萬元的價格競標獲得位于X地面積為300畝的國有土地使用權，土地用途為住宿餐飲用地。現A公司正致力于酒店的開發建設，該酒店擬于2013年初對外試營業。 為此，A公司向X信托公司申請35000萬元項目貸款，用于酒店的開發建設，融資期限12個月，融資金額為3.5億元，受益人預期年收益率分為三級，8.5%-9.5%之間。

其中，項目的抵押物為A公司合法擁有的酒店在建工程以及B項目國有土地使用權。據某房地產交易評估有限公司于2011年7月出具的預評估報告，抵押物評估值總額約61625萬元，其中：酒店在建工程預估價值約35689萬元，B項目用地預估價值約25936萬元，抵押折扣率約5.7折。

該公司為房地產項目公司，采用合資形式，三個母公司分別出資45%，15%，40%。注冊資本為5億元，財務指標如表1顯示。

其中，資產負債率（Debt Asset ratio）是指公司年末的負債總額同資產總額的比率。從不同的角度來看，資產負債率的高低意味著有不同的意義。從債權人的角度來看，資產負債率說明了借款償還風險的大小程度。從股東的角度來看，資產負債率不同意味著利息支出，從利潤最大化的原則出發，意味著資產收益能否大于利息支出，也就意味著公司實際利潤是否為正。從經營者的立場來看，資產負債率偏低或者偏高都有可能在經營籌款時遇到問題。如果資產負債率偏高，企業經營籌款時債權人會提高戒備心理。如果資產負債率偏低，說明企業發展速度已經放緩，利用債權人資本經營的能力有所降低。

流動比率與速動比率是一個存量與流量的相對概念。流動比率是指，流動資產對流動負債的比率，用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用于償還負債的能力。速動比率是指速動資產對流動負債的比率。它是衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力。速動資產包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款、其他應收款項等，可以在較短時間內變現。

3.股權投資型房地產信托案例。案例基本情況：X信托公司籌資4-4.98億元資金向蘇州A置業股權投資和增資，增資完成后信托計劃將直接持有項目公司80%-83.28%的股權，剩余股權質押，進而達到實際控制項目公司100%股權。信托資金專項用于A蘇州中心項目的開發建設。本項目擬售物業面積79500，包括：商業街、酒店公寓、超高寫字樓、巔峰豪庭，預計可實現銷售回款20.04億元。開發商擬持有物業面積88000，包括：購物中心、奢華酒店、會所，按照當前市場估值不低于35億元。

X信托公司在取得實際控股權之后，派駐董事將以控股股東身份向項目公司派駐兩名董事，參與項目公司的后續管理，對重大事項有一票否決權。同時，設置監管賬戶：受托人通過資金監管賬戶全程控制資金的使用，確保信托資金專款專用，保障工程按時完工。印信管理：項目公司的公章、主要資產權屬證書等重要法律文件，由X信托公司進行保管。

（三）案例對比分析

進行受益權投資型的房地產公司注冊資本為2.7億元，截至2011年3月底，A公司總資產312.24億元，凈資產87.02億元。進行抵押貸款型房地產公司的注冊資本金為5億元，股東分別為三個房地產公司。該公司的總資產為2.8789億元。進行股權質押的房地產公司注冊資本為2億元，股東結構為個人以及某投資發展有限公司，其中大股東個人本身為信托計劃提供無限擔保責任，該公司有房地產開發二級資質。所以從房地產融資背景來看，案例中的小型房地產項目公司，其中股東背景為個人居多，擔保能力相比于公司股東較弱，在增信措施較困難的情況下，選擇股權質押。對于一般中小企業的房地產公司以及房地產項目公司，選擇質押或者受益權受讓的居多。

從房地產公司的融資機會成本來分析上述案例中三個不同房地產公司選擇融資方式的特點。機會成本的大小有很大程度上取決為融資時需要提供的增信措施，這些增信措施一般都分為融資方股權的個人無限連帶責任擔保、土地使用權質押、股權質押、受益權或者收益權質押等。其中，案例中通過受益權融資的房產公司的資金實力較為雄厚，其次為進行質押融資，最后為進行股權質押的房地產公司。從實際情況分析，通過股權融資會給融資方帶來管理、實際股權等各方面較大的變化，對于房地產項目的規劃、發展、決策，融資方房地產公司都會受到較大程度的受托人即信托公司的影響。所以，只有在上述兩種方法不能進行融資或者實現不了預期融資數額的時候，房地產公司才會選擇股權質押的方式來進行房地產項目的融資。從房地產公司的視角出發，房地產公司進行項目受益權融資是對房地產公司而言，融資成本以及機會成本最低的融資方式。一般都是以該房地產項目公司需要融資的是未建或者在建工程，以這些工程的預售或者銷售款來進行融資本息的償還，既不影響公司的其他項目工程的銷售也是提供了現有公司資產的最大流動性，在這種情況下，項目公司自身所有承擔的風險也是最小的。然而，對于質押融資，房地產公司一般將取得使用權的土地或者房地產項目作為質押物，如果是以土地使用權作為質押，只有在融資方房地產公司不履行支付本息義務時，債權人才可以對質押土地的拍賣價款有優先受償權，但是在這之前，融資方房地產公司還是對土地有占有、收益的權利。

結論

綜上所述，不同的房地產企業偏好特定的融資方式。融資方式的選擇，與房地產企業的股本結構、資金實力、所處不同的經營階段都有直接關系。一般而言，資金流轉量充沛、股東背景有若干個公司的房地產企業偏好于抵押貸款和權益投資，股權投資由于融資方式產生的后續影響明顯大于前兩種融資方式，所以其作為最后的選擇。在權益融資與抵押物融資之間，現金流相對緊張的公司一般偏好選擇權益融資。因為權益融資與抵押物融資相比，權益融資涉及到貼現率，公司以未來的房地產項目作為還款來源的保障，有將債務滯后的作用。

參考文獻：

1.崔明霞，彭學龍.信托制度的歷史演變與信托財產權的法律性質[J].中南財經大學學報，2001（4）

2.曹芳.我國信托業和信托公司業務發展現狀[J].西北農林科技大學，2011（6）

篇9

關鍵詞：融資，高息債，信貸，私募基金，品牌與管理輸出

2010年4月中旬政府出臺“國十條”，遏制房價過快增長。4月底北京率先宣布限購令，其后更多城市紛紛出臺限購令，限購城市累計超過40個。在一二線城市限購政策的影響下，房地產企業紛紛轉移陣線至二三線城市，導致二三線城市的房價增長壓力加大。2011年7月12日召開的國務院常務會議明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。”限購范圍進一步擴大，2011年8月25日，臺州打響了限購令擴容的頭炮。政策的持續加碼，使得房企的銷售壓力不斷加大，企業資金回籠緩慢，在這樣的情況下，房地產企業對融資的需求也就更加迫切。

銀行是房企傳統的主要融資渠道，但是自2010年下半年以來，為了控制通貨膨脹，央行采取了“穩健偏緊”的貨幣政策。2010年10月以來，央行五次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。持續加息，使得企業的運營成本和融資成本都有所抬升。房地產企業是高杠桿企業，項目貸款是支撐項目的開發與運作的主要資金來源。因此融資成本的抬升對房企的影響更甚，此外在融資成本上升的同時，銀行還在不斷收縮銀根，房企獲得銀行貸款的難度持續加大。

目前股市樓市都低迷，房企股市融資和再融資的難度相當大。股權融資、銀行貸款受限，銷售不暢，在這重重壓力下，房企融資渠道亟待拓寬與創新。

1）海外融資

在國內信貸政策縮緊的情況下，越來越多的房地產企業將目光轉移到了海外融資市場。2011年以來內地房地產企業通過海外發行高息債等方式頻繁融資，其直接結果就是高息債的門檻越來越高，債務成本越來越高。據不完全統計，2011年以來高息債年利率超過10%的企業不少于9家：中駿置業10.5%，世茂房地產11%，碧桂園11.125%，寶龍地產11.5%，合生創展11.75%，合景泰富12.75%，華南城、盛高置地以及佳兆業的高息債則都高達13.5%。海外融資成本的提高，對多數房地產企業而言，又關上了一道融資大門，融資只能另辟他徑。

2）信托融資

根據用益信托的不完全統計，2011年上半年發行了536款房地產信托產品，同比增長145.88%，發行規模達到1670.1億元，同比增長137.36%。企業信托融資熱情高漲，必然導致信托融資的成本提高。上半年房地產信托的平均年收益率為9.81%，相對2010年8.92%的平均年收益率，增長了10%。

房地產信托的過快發展，必然引發政府的高度關注，銀監會也將加強對房地產信托的管控。隨著信托融資監管的加強，以及企業信托融資成本的上升，信托融資難度將會不斷增加。

3）私募基金

信托融資的逐步受限，監管相對寬松的私募基金成為房企金融創新主要形式，開始進入主流融資渠道隊列。 房企涉入房地產私募基金領域，一方面可以借助國內外的獨立私募基金獲取資金；另一方面，開發企業直接參與地產私募基金的籌建，打通金融與房地產的資金通道，為企業旗下的項目直接融資。

獨立私募基金是指專業金融人士通過一定的制度框架建立合伙制基金，募集資金到位，通過考察投資對象，做出投資決策，最后通過一定的退出機制，如項目銷售、資產證券化、IPO等渠道退出，獲利。房企自建地產私募基金與上述獨立基金運作并不相同，本質是為自己的項目提供開發資金，是替代銀行貸款的重要資金來源。自建地產私募基金的難度與挑戰頗大，相對而言，借助獨立私募基金獲取資金則更為容易。

4）融資產品創新

遠洋地產于2010年7月發行了一種新的融資工具——永久性次級可轉換證券，是介于優先股和可轉換債之間的新型產品，其融資成本也介于銀行貸款與高息債之間。永久性次級可轉換證券不需支付利息，而是根據特定的分派率進行派息。在財務報表中，將之歸類于股東權益，有效降低了企業的負債率。同時該產品沒有到期日，大大降低了企業的償付壓力。此外，永久性次級可轉換證券發行后，發行人可選擇強制將全部（而非部分）可轉換證券轉換為股份，也可在滿足一定的條件下，選擇贖回可換股證券。

永久性次級可轉換證券是企業在傳統融資渠道不暢通的情況下，積極創新的產物。該種創新有利于房地產金融的長久發展，只有不斷的創新，才能促進房地產金融的持續健康的發展，讓房地產企業在弱市中走出不一樣的道路。

5）品牌與管理輸出

不管是信托融資，還是私募基金等，都存在一定的門檻，其成本也會隨著融資需求的不斷上漲而持續提高。對此，房企可以從經營模式上開辟新的道路，通過資源整合緩解企業發展所需的資金壓力。房地產開發企業可以通過各種資源與管理的輸出，利用合作方的資金進行開發，維持自己的市場地位與業績增長，這也是一種變相的融資方式。

綠城是行業內高杠桿運營的典型代表，近年來其資金鏈不斷遭受著市場的質疑。在高負債壓力之下，綠城大量采取合作開發，減少自身資金的流出。合作開發也給綠城帶來了新的靈感，2010年9月綠城走上了代建的道路，代建不需要大量資金，降低了企業的融資需求。同時通過品牌以及管理輸出，綠城品牌在市場的地位也能保持穩定。

房地產企業的資金需求巨大，融資創新迫在眉睫。海外融資、信貸以及房地產基金等可以為企業提供新的資金來源，而運營模式的改變可以減少企業的資金流出。通過合作開發、品牌與管理輸出，利用合作方的強勢資本進行開發，這也是融資的一種手段。

參考文獻：

篇10

從技術研發

到信息化管理者的蛻變

初入易金易，記者被互聯網金融公司的活潑氣氛所感染，尤其是侯峰的侃侃而談。早年，侯峰從哈爾濱工程大學計算機專業畢業，后來來到北京大學繼續學習。在漫長的職業生涯中，侯峰通過從事技術產品研發逐漸成長為經驗豐富的技術總監。他回憶道，當年在恒天財富任職信息技術總經理，無論是OA、CRM抑或是呼叫中心等方面都有所涉及，當時雖然辛苦但卻在很多方面得到鍛煉。提及當時工作的辛苦與枯燥，侯峰還同記者打趣說自己從沒有零點之前休息過，哪怕沒有工作，以致到現在生物鐘都無法調整過來。

說到最初接觸信息化的契機，侯峰印象深刻。在2004年公司業務拓展時，逐漸萌生了信息化的需求。面臨如何管理分公司，如何開發系統匹配管理等方面問題，侯峰開始接觸信息化。他認為，盡管CIO主要關注企業技術的發展與創新，但在企業信息化建設的過程中可以和公司的業務更好地對接，同時與人打交道的機會比較多，所以他很果斷地選擇轉型為CIO的職業發展方向。

網化+云端+公益

沒有什么不可以

在采訪過程中，侯峰告訴《中國信息化周報》記者，易金易一直將信托產品的互聯網化作為業務與技術發展的主攻方向，將信托存量市場放在線上。何為存量市場？是指原來已經購買了信托產品的客戶，有大量現金的需要，采取將信托產品做成債權抵押，采用技術模式實現線下與線上的轉接，從而規避了國家信托法中“合格投資人”最低投資100萬元的門檻限制。同時力求為信托等各類金融產品持有人提供一站式便捷的流通服務，也為各層級的投資人提供穩健的投資理財方案，這不但需要業務方向的明確，更需要技術理念層面的不斷推陳出新。

2014年成立之初，易金易就完成了在線投融資平臺的建設，構建了全托管模式的在線平臺，打破了信托投資門檻，使其趨于大眾化，同時解決了信托持有者的資金需求，最重要的是提高了信托資產的流動性，激活了產品活力。過去，信托的市場流動性很弱，產品從購買到贖回一系列流程要1-3年。在線平臺的建設可以在時間上加快流動，并做到根據個人的現金需求，完成與信托公司的相關手續，進而保障投資人的收益，并以信托產品的兌付做為一重安全保障。

談及易金易的在線平臺，侯峰向記者表達了對云平臺的欣賞之情。他說：“云平臺對滿足信托等金融業務的需要與擴展特別有意義。因為云平臺的拓展性與靈活性都比較強，當遇到業務的大爆發，或出現驟增時會很好地滿足客戶的即時需要。同時云平臺的技術也在最近這幾年得到了長足的發展，在安全性和技術靈活性以及穩定性等方面有很大改進。大家都知道，金融領域比較注重客戶的多種信息安全，例如個人隱私信息的安全以及資金的安全等，云平臺在我們金融行業，以及信托向互聯網轉型的過程中都起到了很重要的作用，可以說是一個特別好的工具。更重要的是業務方面的創新往往源于技術上的創新，云平臺的使用在很大程度上拓寬了我們的思路。”

侯峰表示，該平臺運營在阿里云上，采用公有云的架構技術，不僅為企業節省了大量資金與時間，還減少了人力與網點的建設，在使用方面具備高度的靈活性，可以根據業務需求隨時擴容。此外，易金易還依托微信平臺開發了自己的公眾號，并正在開發APP應用，以方便用戶查詢、辦理投資業務，同時增加用戶黏性，降低營銷成本，擴大服務影響力。

談及金融產品的風控，侯峰認為對比產品互聯網化與傳統線下渠道的營銷，風險性和安全性不同卻又相同。從分析的角度來看，完成數據收集的工作之后，都可以根據微小的數據變化來分析風險發生的傾向性與可能性。

“如果從信托產品本身來講其實風險是一樣的，根源都在于信托公司的風控團隊，而我們易金易只是額外增加了保障，但這是局限于債權類集合信托，我們易金易的產品都是債權類集合信托，這類信托產品存在一種行業內自律。同時，我們的平臺設置了風險準備金以及風險互助金，來預防問題的發生。”侯峰補充道。如今，易金易正在與相關保險公司進行洽談，力圖在業務流程中再增加一份保障。

除了云平臺對公司業務的啟迪外，還涉及到信息化對線下機構與人員管理體系的影響，對此侯峰更是難掩喜悅之情。“它極大地簡化了我們的管理，以前都需要大區經理來進行各地區協調與互動，無論是在視頻會議方面還是OA系統方面；如今無論是產品情況還是各個分公司的狀況，都可以有效利用數據分析運營過程，極大地方便促進管理。”

對于侯峰來說，IT與經營相結合是當今行業的生存之道。IT本身即屬于互聯網金融業務的發展方式之一，在業務實現的過程中，易金易也希望可以借助互聯網信息化的工具做一些對社會有意義的事情，不只做“互聯網+金融”業務，還計劃在未來推出“互聯網+公益”來帶動影響一部分人。人的一生除了物質追求外，還有精神層面的需求，“互聯網+公益”讓我們完成投資的同時兼做一份公益，即幫助有需要的人，也契合當今社會向善的風氣，同時還樹立自己的口碑，讓更多人參與進來，也讓人們更加了解信托產品。

金融CIO之他見

相對其他行業，作為互聯網金融領域的CIO，對風險的把握以及洞察IT系統方面的漏洞必須表現得更加敏銳，這或許是金融領域CIO必備的專業素養。當然，如果CIO本身具備一定的技術背景，在與相關人員探討業務模式方向時，就可以很快評估、判斷出這項業務模式的可行性與難點，并快速拿出大致的解決方案，也是很重要的一方面。