房價調控范文
時間：2023-04-12 09:13:21
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隨之而來的是相關部委及其負責人對于樓市調控的密集表態。財政部部長謝旭人表示，要嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管，穩步推進個人住房房產稅改革試點。國家發改委主任張平指出，下半年要穩定房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實增加普通商品住房特別是中小套型住房供應，防止房價反彈。
事實上，房地產調控已經持續了一年多，各地也相繼出臺了“限購令”等調控措施，但是時至今日，仍難看到房價回歸理性的水平，這究竟有些什么原因呢？
原因之一：沒搞清炒房資金的來源
很多人提起溫州炒房團、山西煤老板就非常惱火，認為就是因為這些人的存在，房價才會這么高，才搞得大家買不起房！我們制造業現在的平均毛利潤只有5%，如果再去掉一些其他費用，我們的制造業基本是不掙錢的。相比較來說，炒房子是一件一點技術含量都沒有的事情，很多以前做實業的人，現在基本都跑去炒房了。他們的觀點基本相同，都認為現在這種大環境下，做實業又累又掙不到錢，炒房又簡單，利潤又高，因此也不能全怪他們。不過從另一方面看，我們過去推出的一些措施也給了溫州炒房團、山西煤老板有可乘之機，比如2008年的時候，為了刺激房地產，央行在一年之內四次下調利率，幅度達到1.71%。同時二套房貸也有購房貸款利率7折的優惠。不少投資投機者正是利用了這一政策優惠，實現了自己炒房的目的。
原因之二：信貸調控沒有觸及到房地產
在房價飚升、民眾抱怨的情況下，我們政府密集出臺了很多調控政策，但是，透過對這些調控政策的分析，我發現一個很有意思的事情，那就是即使到現在，我們的一些信貸調控還是沒有觸及到房地產。原因很簡單：第一，對于地方政府來說，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，在現在這種大的環境下，我們的金融機構最怕的就是房價下跌，因為對于金融機構來說房價下跌是最大的系統風險，金融機構自然不會自取滅亡。
而從稅收的角度分析，在目前的制度和市場狀況下，還很難調節進入樓市的資金。要衡量稅負是不是重了，我們不能只看稅率，因為這只是表面上的，根本沒辦法反映真實的狀況。我們應該看的是這個稅最終能否轉嫁出去。打個比方，從表面上看，中石油和中石化每年都要繳納資源稅。可是，就算對這兩個寡頭征收200%的稅也沒用，因為無論政府征多少稅，它們都能夠透過價格把它消化掉，也就是說，它們能把所有的稅負都加到價格上去，最終轉嫁給消費者，所以，它們能保證自己的利潤率不會因為資源稅而下降。同樣，對于炒房者來說，也完全可以把稅費轉嫁出去，而且還不擔什么風險，至于炒房的利潤究竟有多高，大家心里已經相當明白了。
原因之三：只注意短期房價下跌的表面現象
經歷了一段時間的調控之后，2012年3月，統計局公布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，2月份整體房價仍呈上升態勢，但是70個大中城市中有45個城市新房價環比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現象，房價繼續上漲的趨勢還沒有得到根本改變。這一表面現象也給予了我們三方面的警醒。
第一，2月份和1月份相比房價好像不漲了，可能還有點微跌，然而這只是表面現象，看起來非常好。其實這是一個很有趣的統計數字。我以北京為例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。對于房價，如果把通州地區也平均進去的話，肯定也是下跌的了，但是三環之內沒有怎么跌，所以在表面上平均價格好像跌下來了。
第二，中小型開發商被大量淘汰，而一些大型開發商卻是越來越壯大，這是我們不可想象的。比如，去年一整年下來之后萬科整個銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤也上升了35%。之所以大型開發商越調控利潤越高，是因為他們撐控了大量的資源，因此市場震蕩的結果，等于是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。去年在地產行業的有規模以上收購兼并高達124宗，其金額超過1500億元，也就是說在調控后市場的影響下，大魚變得更大了，小魚慢慢地被吃掉了。
第三，就是土地出讓金。2010年是2.7萬億元，2011年高達3.15萬億元，創歷史的新高。對此，你發現地方政府也挺高興，因為土地出讓金也上升了。因此調控的最終結果，可以說是皆大歡喜。
根據我們的統計，在房價里面，12項稅跟56項費，另外還有土地成本，加在一起占到了房價的70%左右。房價如果要降到合理的價位，我不曉得用什么方法跟途徑降下來。其中70%是稅費和土地成本，這是剛性的，目前看不到下降的趨勢。還有10%最起碼的構建成本，這個也降不了。另外，開發商有20%的利潤，有很多的支出都含在這里面，所以這至少還有10%的利潤來保障它的支出。也就是說，房價再怎么降也不能突破90%的這個剛性關口。
原因之四：保障房沒給老百姓一個預期
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2月24日，央行百日之內第五度上調存款準備金率。此前，1月26日，新國八條出臺，從信貸層面進一步扼緊樓市血脈；1月27日，風傳已久的房產稅正式在滬、渝落地開征；2月8日，央行宣布四個月來第三次加息；2月9日，住建部宣布公積金貸款利率上調。
短短不足一個月時間，政策密集出臺，集中指向樓市，清晰地表明了國家管理層調控房價的堅決態度。
本刊編輯部認為，如果房價調控的政策目標不能實現，引發的將不僅僅是經濟問題，更是民生問題。無論管理部門還是普通民眾，都只有從這個高度去理解房價調控，才能準確地把握和應對。
房價問題，直接關系到民生福祉和社會穩定。持續10年的高速上漲之后，房價已經超越了普通民眾的承受力，成為嚴重的社會隱患。人民日報最近的一項調查顯示，對當前房價相當不滿意和不滿意的民眾，高達九成以上。對于上海這樣的核心城市而言，衡量房價與收入關系，普遍可以得出這樣一個結論：如果長輩不能提供強有力的支持，職場新人中除了為數極少的精英，已經基本失去了可以依靠自我奮斗買房的機會。如果這種狀況不能得到有效的改變，甚至是持續惡化，相信會對人們的人生觀、世界觀、價值觀會產生持續消極的影響，對于社會的穩定和發展而言，是極其不利的。
房價問題的形成，大致是由以下幾個因素造成的，要想有效調控房價，就必須從根本上解決這些問題。
首先，是土地財政。很多地方政府，長期以來靠土地財政支撐地方發展。從善意的假設來看，每任地方政府，無論基于為官的良心還是政績的考慮，都想多做一些事情。做事就要錢，要錢最直接的方式就是賣地。持續上漲的房價，既能對地價形成支撐，更能依靠產業乘數效應，拉動地方GDP的增長。這也是地方政府放縱房價上漲，消極對待房價調控的內在動因。這一狀況要有所改變，必須集中解決以下兩點：其一是跳出賣地做事出政績的怪圈，改變急功近利簡單粗放的發展模式，全方位發掘可以推動地方經濟持續發展的動力，降低對于土地財政的依賴性；其二是完善對官員的考評方式，不僅僅看經濟，更要把房價問題直接關聯的社會公平與民生福祉問題，作為官員考評的重要因素，一票否決。只有這樣，才能從政府的角度，抓住房價調控的牛頭。
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1.1.1 研究背景
衣食住行,作為個人的基本生存條件,住房直接關系到每一個人的基本生存問題,房地產業不僅與每一個公民息息相關,更是對宏觀經濟產生巨大的影響。對于一個國家特別是我國來說,房地產業是關系到國計民生的基礎產業,其產業鏈長、資本密集、關聯度高、帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業,在我國經濟社會中具有舉足輕重的地位。房地產業能否持續、健康、穩定的發展,依靠于房地產市場的良性運行、政府宏觀調控和相關部門管理作用的有效發揮,其對于全面建設小康社會,構建社會主義和諧社會都具有十分重要的意義。
然而,在改革開放前,住房作為福利手段的一種,是由國家統一分配的,房地產無法形成市場。隨著改革開放的深入,為了刺激國內消費,拉動經濟增長,各級地方政府積極尋求新的經濟增長點,房地產開發逐漸形成支柱產業,并一度躍升為投資熱點。在房地產業發展的同時,商品房銷售價格也在快速上漲,且呈現出逐年攀升的態勢,特別是 90 年代以來,房價一直居高不下,房地產市場呈現出一片繁榮發展的態勢。
房地產市場的繁榮發展,商品房價格的快速上漲,雖然成為我國新的經濟增長點,拉動了經濟增長,但商品房價格的上漲幅度已嚴重超過了居民收入的增長幅度,我國房地產泡沫化的問題開始顯現。我國房地產市場起步晚,發展快,市場本身存在諸多問題,這些問題引起了我國政府及多方面的廣泛關注,中央政府為加強宏觀調控,出臺了一系列的管理政策和經濟措施,意圖穩定高漲的房屋銷售價格。2005 年,總理在《政府工作報告》中明確提出抑制高房價的共同目標,3 月建設部等七部委聯合了《關于做好穩定住房價格工作的意見》(簡稱“國八條”),2006 年出臺“國六條”,2010 年出臺“國十條”,到 2011 年出臺號稱“史上最嚴格”的房地產調控措施(包括“新八條”、最新“國五條”)。以商品房限購、試點征收房產稅等重拳在前,以央行加息、提高存款準備金率和貸款利率等組合拳為輔,行政手段和經濟手段并用,希望能用密集出臺的各類管制措施來遏制房價的過快增長。無錫市政府也根據中央的宏觀調控精神出臺了種種政策及執行方案,但無論政府制定何種政策,采取何種措施,都沒有對制約房價上漲起到根本性作用,商品房價格屢調不降,甚至逆勢增長,政策的執行效果顯然沒有達到預期目標。
那么,一直未放松的房地產政策的調控效果到底如何呢?為什么政府出臺房地產政策力度不斷加大卻不能取得預期的效果?為了得到答案,筆者選擇了“房價”作為解答以上問題的線索,房價作為房地產市場的重要表現,房價的穩定是房地產調控政策的核心目標,房價調控效果是最能反映公共政策調控效果的重要指標。本文通過對中央和地方政府公共政策的階段性回顧,選取地價、房價、房價收入比三個可量化的數據對房地產價格調控的效果進行綜合分析,尋找我國房地產政策的所存在的問題,借鑒國外成熟經驗,以探討新的形勢下,如何改善房地產政策的管理水平,如何確保“穩定房價”甚至“房價合理回歸”目標的達成,促進房地產業的持續健康發展。
1.1.2 研究目的
鑒于近年來國家宏觀調控的加強,房地產市場受到了嚴重影響,筆者作為一名從事房地產相關工作的 MPA 學員,認為有責任和義務利用所學的公共管理理論和知識,結合房地產專業知識,對房地公共政策調控房價的效果進行深入分析和研究。本文試圖通過對歷年中央政府和地方政府在房價調控時所采取的各種政策進行梳理總結,對房地產政策對無錫市房地產價格調控的效果進行深入分析,以探討我國公共政策對房地產價格波動的影響,探明公共政策管理中存在的主要問題,針對性的提出合理化建議和意見,從而實現提高我國房地產政策管理水平,保障房地產業持續健康發展的研究目的。
? 1.1.3 研究意義
我國一直將建設“小康社會”作為重要戰略部署,小康社會的基本條件就是人民安居樂業,因此,住房問題的妥善解決不僅關系著社會的穩定,更關系著是否實現建成小康社會的宏偉目標。而所謂的住房問題,一般不是指住房供不應求的“數量”問題,而是“價格”問題,對任何家庭來說,住房都是一項關鍵的購置型資產,房地產價格直接關系到居民購房承受能力和居住水平。
第 2 章 房地產宏觀調控政策理論基礎
2.1 房地產及房地產價格概述
2.1.1 房地產的概念及特征
一、房地產的概念
房地產,作為一個名詞,從字義上簡單理解是“房屋”和“土地”兩種財產的合稱,房產與地產聯結在一起被稱為“房地產”。房地產的內涵可以從四個方面來理解,一是房產和地產的結合體;二是財產及其衍生的權利關系的總和;三是房地產的核心是地產,土地是房屋的載體;四是房地產具有財產屬性,即有商品、經營屬性,同時具有公共物品屬性,是生活的必需品,房地產可以通過多種形式進行劃分,根據房地產用途的不同,可以將房地產細分為商業房地產、住宅房地產、工業房地產等,本文主要圍繞住宅房地產部分展開研究。
二、房地產的特征
1、位置固定性。土地位置是固定的,房屋是建造在土地上的,因此房屋位置通常也是固定的。房地產作為不動產,從開始在土地上建造房屋,一直到房屋被拆除,在土地上消失之前,它所處的空間位置都是長期固定的,并不能隨意移動。
2、使用長期性。房地產具有較長的使用壽命,土地作為生產要素之一,除了不可抗力的破壞和人為的改造,它的生產力及其使用價值不會磨損或消失,建造在土地上的房屋,只要使用得當,也擁有了較長的生命周期。出于安全或其他方面的考慮,政府通過立法對土地和房屋使用年限做出了規定,即便如此,房產相對于其他機器設備,具有使用長期性的特點。
3、地域差別性。房地產具有位置固定性,它的使用及價值受到地理位置和周邊環境的影響,這就決定了它具有很強的地域性,它
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關鍵詞：房地產；政府房價；調控政策
中圖分類號：F202 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0003-02
隨著我國市場經濟的不斷深入發展，房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業。可以說，目前為止還沒有一個行業能與房地產業一樣受到國家經濟和社會環境的影響如此之大。城市化進程的不斷加劇，大大增加了房地產開發量和銷售量，房價也得到更多關注，變得更有研究意義。近年來，隨著我國房價的不斷上漲，政府逐步加強了對房價的宏觀調控，政府出臺的相關調控政策雖然在一定程度上起到了作用，但是要達到理想效果還有很長一段路要走。
1 我國房地產的發展現狀
1.1 政策的出臺加快了土地的開發速度
2004年到2006年我國房地產土地開發不景氣，呈低速發展階段，企業購置的土地并未得到開發利用，造成大量的土地浪費，房地產開發一直停滯不前。但從2006年后房地產開發面積大幅增長，各地商品房似雨后春筍般成長。從土地購置面積上看，盡管今年土地購置面積相比上一年要少，但房地產企業對土地開發面積卻絲毫沒有減少，反而呈大幅增長趨勢。導致土地開發面積不斷增長的原因之一，是由于國家出臺的關于房地產投資政策加速了土地開發速度，政策明確規定，對企業購置土地一年內未開發要加收占用費，兩年未開發則土地收為國家所有。這一政策的出臺使得土地開發速度增長，但土地購置面積相對減少。
1.2 商品房需求仍然熱力不減
隨著經濟的發展，人民的生活水平不斷提高。衣食住行各方面都得到改善，對住房要求也相對較高。并且隨著外來務工人員的增加，城鎮人口數量不斷增加，促使各地商品房紛紛矗立。開發商對商品房的瘋狂開發，導致各界對房地產行業的發展眾說不一，但人們對商品房的購買熱情絲毫沒有減少。各地營銷中心依舊人滿為患，商品房的銷售量甚好。需求的不斷增長導致了開發商對土地的開發速度也不斷加快。
1.3 房地產價格不斷上升
我國房地產行業的發展還不夠健全，政府對房地產行業出臺的政策體系還不夠完善。貧富差異的存在導致人們對住房要求的檔次也不同，收入較高的人需求的是高檔商品房，而低收入的人則難以有能力購買。這種現狀導致中低價位的商品房需求量下降，而高檔商品房的需求不斷增長。并且隨著土地價格、建筑材料以及建筑工人勞務費和人們對住宅品質的要求等等促使商品房價格不斷上漲。在我國北上廣等城市，商品房的價格上漲趨勢更是迅猛，主要是由于外來務工人員的增加等原因。這些年，我國中東部地區商品房價格增長速度明顯高于全國平均速度，商品房價格的增長速度也與各地的經濟發展水平有關。政府對房地產行業的政策不夠完善，致使房地產行業出現定型的壟斷現象。并且各地炒房現象的出現導致局部地區房地產價格非正常上漲。
2 我國房地產調控政策對房價的影響
2008年的金融危機給我國經濟帶來很大負面影響，不斷加大了我國經濟下行壓力。為了保證經濟的穩定增長，在隨后的幾年我國政府陸續出臺了許多房地產調控政策，例如降低契稅、減免營業稅、下調存貸款基準利率等，這些政策對我國房價都有著一定的影響。
2.1 貨幣政策對房地產市場供給的影響
房地產進行開發投資建設需要大量資金，而這些資金都是通過融資獲得，政府出臺的“連續五次下調存貸款基準利率”的貨幣政策大大降低了房地產業的融資成本，給開發商擴大了資金來源，促進了房地產市場的供給。資金來源的擴大在很大程度上增加了房地產市場的供給，近幾年，房地產開發投資增幅都在逐月增加，商品房新開工面積和竣工面積增幅也相較往年也有所增加。其中，今年商品房施工面積是42.87億平方米，同比增長14.6%；新開工面積為21.47億平方米，同比增長14.3%；竣工面積是17.34億平方米，同比增長10.7%。
2.2 優惠政策對房地產市場需求的影響
房地產市場需求可以分為消費型需求和投資型需求，消費型需求是為了滿足或改善自身居住條件，投資型需求的主要目的是用于投資。政府出臺的一系列購房優惠政策，大大降低了首次購房者及二次購房者的購房成本，增加了他們的支付能力，導致了投機型需求的大大增加。根據經濟學理論：購買成本和交易成本的降低非常有利于購房需求的提升。
2013年房地產市場需求仍然熱力不減，國民需求大部分的注意力依然集中在房地產。商品房銷售面積依然在增加，由于受個人住房轉讓營業稅優惠政策調整的影響，各地二手房交易量也大幅增加，二手房市場也持續活躍。
3 對于我國房價調控政策的對策研究
3.1 運用市場規律，完善房地產市場運行機制
要完善市場運行機制首先就要打破地產開發商的價格壟斷，鼓勵地產開發商競爭。競爭的主要目的為開發商施加壓力，形成競爭性的市場，這樣居高不下的房價才能降下來。另外，為了促進開發商的競爭，政府還應該增加非商品房的供給，防止供不應求。其次，政府應該保證房地產存量市場的穩定發展。存量市場的發展不僅可以有效配置房地產資源，還能促進整個社會的可持續發展。為促進二手房市場的大力發展，政府應該加大金融服務對二手房市場的扶持力度，并制定相關政策，充分運用現代信息技術實現信息的流通和資源共享。
3.2 發揮政府職能，完善房地產宏觀調控機制
作為現實經濟的常態，非均衡與現實更為接近，但是瓦爾拉斯均衡永遠是我們所想要達到的理想境界。如果安全依靠市場機制的自我調整讓經濟從非均衡到均衡需要相當長的時間，那么就需要依靠政府的宏觀調控職能，采取一定的調控政策促進經濟向最優均衡狀態運行。目前，政府宏觀調控房地產政策主要有貨幣政策和財政政策。貨幣政策主要包括控制貨幣投放量、控制房地產的投資規模以及控制房地產信貸總規模，防止經濟過度膨脹，又能保證信貸平衡。財政政策主要包括稅收政策和財政支出政策，通過稅收政策來調節高收入群體和低收入群體貧富之間的轉移支付，緩解住房結構矛盾；通過財政支出政策增加職工工資，從而提高居民購買能力，也能在一定程度上提高低收入家庭購房能力。
總而言之，治理房地產市場是一項長期而又艱巨的任務，需要政府以及社會其他各方面力量的共同協作和共同治理。從目前我國房地產的形式來看，房地產調控政策應該重點打擊房地產投機取巧，控制房價，防止泡沫經濟擴大化以及泡沫經濟引發的各種風險和危機，保持房地產業的健康長久發展。政府調控政策一方面要控制房價，另一方面要保障自身住房需求，“國四條”、土地出讓收支管理的變動等一系列政策的出臺對房地產投資和投機進行了打擊，為住房建設提供了更加堅實的保障。我們堅信，中國房地產只要沿著這樣的政策路線發展，將會變得更加健全成熟。
參考文獻
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新建住房是我國城市化快速推進背景下住房市場供應的主要形式之一，在舊城改造和開發規模較大的城市，新建住房的價格水平、總量規模和供應結構對住房市場總體價格水平起決定性作用。現有的住房制度將城市中低收入住房困難家庭納入住房保障覆蓋范圍，而中等收入以上家庭的改善性住房需求以及部分投資性需求都要在住房市場中得到滿足，住房市場仍然起著資源配置的基礎性作用。國務院要求各地方政府切實履行住房市場調控的職能，并將新建住房市場價格作為落實地方政府責任的重要指標，納入地方政府政績考核指標體系中。
今年1月末，國務院常務會議確定了進一步做好房地產市場調控工作的政策措施，要求各地方政府根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并在3月底向社會公布。截至3月31日，全國已有608個城市公布年度新建住房價格控制目標，占城市總數的92.5％。
在公布房價訓控目標的城市中，僅北京市提出房價控制目標與去年相比穩中有降；絕大多數城市的房價調控目標都與經濟增速和人均可支配收入增速掛鉤。個別城市提出2011年新建住房價格漲幅不超過2010年，或者與2010年全國商品住房平均價格持平，還有個別城市(長春)將房價收入比作為房價控制依據。從各城市公布的具體數值看，基本處于10％左右的區間內。
各地方政府提出的房價控制目標被普遍質疑為“漲價目標”，個別地方政府甚至將房價上漲預期定的很高，不僅未能有效貫徹“新國八條”的政策意圖，也與中央政府在“十二五”規劃編制中強調的“民生幸福是發展最終目的”的宗旨相去甚遠。“漲價目標”的出現既有地方政府對房價下跌將影響地方經濟增速的疑慮，也有對能否達到預定調控目標的隱憂，主要原因在于擔心達不到目標而被問責，以及對經濟增長為核心的政績表現出的擔憂。
二、新建住房價格控制目標的確定依據
“新國八條”對新建住房價格控制目標的確定給出了原則性意見，即參考經濟發展目標、人均可支配收入增速和居民住房支付能力。前兩個指標主要反映城市經濟實力和城市居民的總體收入水平，是城市房地產市場供求力量的基礎；后一個指標則反映了城市居民實際的住房支付能力，從長期看住房價格應與其相適應。
1.經濟發展目標與房價控制目標的關系
經濟發展目標反映了地區經濟發展總體狀態，主要包括地區經濟增長水平、地方財政收入規模及增長水平、投資規模和城鄉居民收入增長率等具體指標。城市經濟發展目標的確定通常根據本地區上一年度或規劃期內的經濟社會發展情況，結合國內國際環境綜合確定，一般而言具有正增長的剛性。
經濟發展目標中的經濟增長總量、投資總量結合城市土地供應狀況，構成了住房市場中供給總量的基礎；而居民總體收入水平和源于城市之外的購房需求，則構成了城市住房市場中需求總量的基礎。供求力量的匹配決定了城市住房市場的基本價格水平，而宏觀政策、信貸供給、價格預期和城市發展狀況等因素使住房價格在基本水平上發生波動和變化。可見，經濟發展目標基本奠定了城市住房市場供求格局和住房價格水平的基礎。
2.城鎮人均可支配收入與房價控制目標的關系
城鎮人均可支配收入指家庭總收入扣除所得稅、個人社會保障費及記賬補貼后的收入，再除以家庭人口數，該指標常被用于衡量居民生活水平的變化情況。從抽樣調查方法看，這一指標是平均數，難以反映不同階層、不同收入水平家庭的實際收入情況。
在各城市紛紛出臺“限購令”的條件下，本地區居民可支配收入構成了住房市場需求的基礎。當然也要看到，其他影響因素也對住房價格水平起到了重要作用。
3.居民住房支付能力與房價控制目標的聯系
居民住房支付能力主要反映家庭從市場購買或租賃住房的交易能力，是住房市場健康、穩定和可持續發展的基礎。目前只有長春使用“房價收入比”作為房價控制指標，以人均可支配收入和設定的住房面積標準計算；其他城市暫無類似的提法，這與我國目前統計體系中尚無對應的具體指標有關。實際上，長春提出的“房價收入比”指標只是平均意義上的，難以反映不同收入階層購買不同檔次住房的實際支付能力。
國外的研究經常在收入水平、住房價格和住房檔次細分的前提下，針對中低收入家庭購房支付能力展開。美國的全國房地產經紀人協會(NAR)編制住房可支付指數(HAD，考察在市場利率下，中位數收入水平的家庭對中位數價格住宅的抵押貸款償付能力。聯合國人居署(UN HABITAT)提出房價收入比(House Price to IncomeRatio)指標，用居住單元的中位市場價格除以中位家庭年收入，反映住房的可支付性。國內研究則大多受限于統計指標體系，有的在指標測算上主要采用反映平均水平的住房面積、住宅價格和家庭可支配收入等指標計算相應的房價收入比和HAl指數；有的運用剩余收入法分析家庭購房抵押還款或租金支付能力，但同樣限于統計數據的問題，無法反映不同收入水平家庭對不同檔次住房的可支付能力。
目前國家的統計體系尚無不同收入水平和不同住房狀況間對應的可支付性測算指標，基于平均收入水平和平均房價的可支付性指標無法反映不同收入水平家庭的真實住房支付能力。地方政府應該針對城市中低收入家庭的可支配收入和住房市場的實際供應結構，測算其首付款支付能力、住房貸款承受能力、房價收入比等指標，組成一個完整的可支付性指標體系，為房價訓控提供科學依據。
三、地方政府調控房價的主要措施
住房價格調控的手段主要通過引起市場需求和供給力量的變動，進而影響房價。地方政府無法決定利率水平、貨幣發行量等對房價和市場預期起到關鍵影響的宏觀經濟變量，對本地區銀行類金融機構貸款投向及結構的決策影響也有限。能夠使用的調控手段主要有以下幾方面。
1.“限購”政策
2010年4月以來，中央加大了房地產市場的宏觀調控力度，首次提出“限購”的調控措施，各地紛紛出臺具體實施細則；2010年10月第二輪“限購”政策出臺。兩次“限購”政策主要限制各城市己購住房家庭和非該市常住家庭購買住房，有效擠出了住房市場的投資和投機需求。“限購”政策也引發了市場預期的變化，表現為住房市場成交量萎縮，居高不下的房價有松動的跡象。
2.土地市場調控
土地是住房供應的源頭。訓整住宅用地供應結構、增加中低價位中小戶型商品住房及保障性住房建設用地供給，降低不合理的土地批租價格，都可以調整住房的實物供應結構，起到拉低市場均價的作用。由于住房商品形成要經過較長的開發建設期，土地市場調控的效果難以立即顯現，有較長的時滯。同時，土地市場調控會影響城
市財政收入，可能會降低經濟增長速度，地方政府將在政績考核的壓力下權衡住房市場調控責任與土地財政的利害關系。
3.保障性住房建設
保障性住房建設是解決中低收入家庭住房困難的重要手段，其主要形式是廉租房、經濟適用住房、城市安居工程、公共租賃住房和限價商品住房等。保障性住房的供給可以滿足部分中低收入家庭的住房需要，降低住房市場的有效需求總量，同樣可以起到拉低市場成交均價的作用。目前，保障性住房建設需要地方政府加大土地供應和財力投入，與其政績考核目標有一定沖突。另外，保障性住房建設同樣存在供應時滯的問題，難以在短時間內快速形成有效供給，但對市場交易主體的心理預期影響是顯著的。
4.住房公積金貸款條件
在金融支持方面，地方政府還可以控制住房公積金對個人住房按揭貸款的條件。通過設置不同收入家庭購買住房的公積金貸款首付款比例和利率水平，相應改變居民購房的融資條件，進而影響其購房決策。住房公積金貸款條件的變動會迅速改變居民的購房決策，從而改變住房市場的供求關系，對房價造成影響。這一手段受國家宏觀金融環境和金融監管的制約，利率變動幅度有限，相對于商業銀行貸款利率仍有很大優惠，不同收入水平家庭對貸款利率的敏感程度也不一樣。以上原因限制了這一調控手段對住房市場的影響力。
四、房價調控的預期效果分析
房價調控是地方政府落實國務院房地產市場調控任務的重要內容，將納入地方政府政績考核體系中。住房問題不僅關系到千家萬戶的切身利益，也關系到國民經濟可持續發展和社會穩定和諧。最近，住建部要求己公布目標的城市適當調整，進一步聽取民意，說明中央對地方政府的調控目標并不滿意。
中央和地方政府財政關系是驅動地方政府行為的重要動力。中央政府掌握財政收入再分配的權力，以及根據績效考核對下級地方政府實施獎懲的權力。在以經濟發展為核心的政績考核體系中，地方政府要提升在同級政府間的競爭力，才能獲得分稅收入以及上級的財政獎勵，官員進而才能獲得升遷。房地產業的產業鏈長，在土地、建設和銷售等環節上能提供大量的財稅收入，同時對經濟增長指標有巨大拉動作用，自然成為地方政府看重的支柱產業。
因此，房價訓控的預期效果，既與政府政績考核體系中民生責任能否有效量化及所占比重有關，也與地方政府對房地產業的財政依賴程度有關，同時受地方政府可選擇的訓控手段和政府預期的制約。從部分大中城市目前房地產市場情況看，“限購”政策和融資環境緊張可能導致住房市場價格出現松動或下降，短期內難以實現居民支付能力可以承受的程度。長期來看，房價下降需要在財稅制度和政府績效考核體系上作出改變，需要配套改革的支持。
參考文獻：
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【關鍵詞】房產稅；房價；作用；建議
1 關于房產稅
1.1 房產稅的概念及其特征
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅不僅具有一般稅收的共同特征.同時也具有其自身的特質。首先，房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；其次，房產稅的征收范僅限于城鎮的經營性房屋，不涉及農村。
1.2 房產稅的作用
房產稅兼具直接稅與間接稅雙的重屬性.稅收轉嫁形成稅負。使得經濟稅負人的福利受到影響，在追求自身利益最大化的過程中，承擔稅負的人將會由于稅收的影響而改變自己的經濟行為，從而產生綜合的社會經濟效應。房產稅的稅率、稅基、征稅對象和計稅依據的變化都會產生價格變遷，通過價格機制的傳導作用，對房產價值或者房產租金產生影響。
2 我國房產稅現狀以及存在的問題
2.1 我國房產稅的現狀
我國現行的房產稅制度包含三大環節， 即房地產的開發環節、保有環節和交易環節。自20世紀90年代以來，房產稅收入呈現出擴張趨勢，地位也有所提升。目前， 我國在實行分稅制之后，房產稅收入規模的擴張速率很快，房產稅收入在財產行為稅收入中已占據了重要的地位。從發達國家的經驗來看，無論從完善稅制的角度，還是促進房地產價格穩定的角度，開征房產稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現實來講，開征房產稅是一項系統工程，還面臨著許多問題需要解決。
2.2 我國房產稅存在的問題：
2.2.1 尚不健全的法律法規，使稅、租、費分類混淆
房產稅涉及面廣、稅源分散、征管難度大。在我國，尚未建立起一套行之有效的法律法規評估信息系統，使得地稅部門很難有效地取得房產及登記土地的數據及變動狀況。目前，我國房地產市場稅租費體系比較混亂，以稅代租、以費代稅現象非常嚴重。例如土地閑置費， 雖然稱之為“費”，但政府并未提供相關服務，根本無需補償，應該歸屬于稅而非費。由于稅、租、費三者分類混淆，使得稅收的地位被削弱，從而間接導致亂收費現象嚴重。
2.2.2 征稅的范圍過窄
根據我國房產稅暫行條例的規定， 房產稅的征稅范圍僅限城市、縣城、建制鎮和工礦區。對于農村范圍內則予以免稅， 對于個人所有的非營業用房產和事業單位擁有和使用的房產則大部分實行不同程度的減免政策。但近年來隨著農村建設的扶持力度的加大， 不少農村經濟水平有較快的發展，已與城鎮的標準十分接近。但這些地區仍不屬于房產稅的征稅范圍，并且大部分事業單位擁有的房產、沿海發達農村的營業性用房都有理由納入征稅范圍。因此，這種較窄的征稅范圍會影響房產稅征收的公平性， 也可能抑制房產稅收入的正常增長。另外，現行房產稅征稅范圍限定在“經營性用房”，而居民個人所有的非營業用房產并未納入房產稅的征稅范圍，不利于對房地產市場的調控。
3 我國房價上漲的原因分析
房價上漲是當前房地產市場的一大特征。征收房產稅在一定程度上對房價的漲幅有所影響。要深入分析房產稅對房價的調控作用，就必須了解房價上漲的實質性原因。原因有以下幾方面：
3.1 房地產市場流動性過多
近幾年，我國銀行存貸款差額不斷增加，大量貸款進入樓市，增加了住房需求，推動了房價的上漲。另外，在銀企共謀和企業依賴銀行貸款實現房價操縱的格局下，房地產價格上漲因“銀行――企業利益同盟”的存在幾乎不可能被遏制，出現了銀行不良資產大幅度積累的現象。銀行過度地對房地產發放貸款，助長了房地產開發商結成價格聯盟，制造了供給緊張、哄抬房價等現象的產生。
3.2 居民消費觀念導致房地產需求的增加：
近幾年居民的消費觀念正由原來的“居住型”向“享受型”轉變，原來的一次性購房、一步到位的思想也逐步改變，二次置業、三次置業的消費人群逐步擴大，這在一定程度上也刺激了房地產業的發展。正是這種觀念的轉變，在一定程度上給了開發商無形的動力。此外，連年上漲的房價也催生了我國城市居民獨特的購房模式，出現了家庭聯合購房、為低齡子女購房、以及在外地大城市購房的情況，導致了“恐慌性住房需求”的相應增加，進而推動了房價的增長。
4房產稅對房價的調控作用
4.1房產稅對房產市場供給的作用
房地產開發周期長，在短期內新房產稅的征收，難以影響一手市場供給，也無法影響房產存量。但房產稅的征收能使資金從房產投資市場流出轉投其他資產市場，投資者可將資金抽至其他資產市場，擴大資金的投資渠道，從而增加房產供給。征收新房產稅后，出現了閑置房產持有成本問題突出的情況。這就使房產租賃市場供給增加，租金下降。
對于長期房地產的供給，主要取決于土地的供給。土地的供給權掌握在政府手中，與房價并無必然關系。但房產稅使房產長期需求下降并改變其需求結構。一些房產商在進行房產開發時，會考慮商品房的檔次、面積及功能等特征，更多的為消費者著想。
4.2房產稅對房產需求的作用
由于房產稅的征收對象僅限于經營性房產，從靜態角度看其開征對消費性需求并無影響。然而，居民在住房問題上的途徑多種多樣，不僅可以通過購買住房，也可以通過租賃的方式解決住房問題。因此，房產稅的征收會使房產租金發生變化，從而影響人們的消費性需求。
此外，開征房產稅可使投資性住房持有成本上升，投資回收期延長，且在持有期造成一定財務壓力，導致投資成本與風險加大。當投資房產的預期收益因房產稅的征收而風險增加時，投資者將減少房產投資，而選擇其他投資性資產作為替代，房產市場投資性需求將下降。
5充分發揮房產稅對房價調控作用的建議
5.1 完善房產稅計稅依據
目前我國房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅原值（余值）或租金收入為計稅依據，并區別房屋的經營使用方式而適用不同的征稅辦法。隨著經濟社會的發展.計稅依據的問題日益出現。首先，房產余值并不能反映房產目前的市場價值，房產保有階段發生的價值增值不能有效地發揮稅收調控作用，導致政府不能充分參與房產增值的分配。因此，應完善我國房產稅的計稅依據，采用從單一的以房產價格和數量的計稅依據，過渡到以估定房產價值為依據。另外，在評估時，要用不同的方法進行決策分析。例如，在民用住宅的評估方面，應以市場價格法為主，以收入法為輔；在商業等租用形式住房方面，應采取收入法確定其評估價值；在工廠用房等房產方面，應按其重置成本減除累計折舊后的凈值作為計稅依據。
5.2 擴大房產稅的征稅范圍
房產稅的征收范圍應從現行的僅對“經營性用房”的征稅，擴大到向居民個人所有的非營業用房的征收。另外，隨著我國城市化進程的加速，農村經濟的快速發展，一部分農民已經轉換成了“市民”身份。因此，為適應農村房產的迅猛增長及質量攀升的形勢，對他們用來轉做經營性用途或出租的房屋應納入征稅范圍。同時，可以根據實際情況，建立一定的稅收優惠政策。
參考文獻
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篇7
關鍵詞：貨幣政策 房價 VAR
從2000年開始，我國許多城市房地產價格連續快速上升，成為各方關注的焦點。貨幣政策作為宏觀經濟政策的主體，核心內容是保持經濟與金融體系的穩定。在市場經濟國家，當房屋價格由于市場失靈出現非理性上漲時，政策當局有必要施以必要的手段進行調控，這構成了貨幣政策和房價之間的內在邏輯。
一、我國貨幣政策調控房價的渠道
我國運用貨幣政策調控房價，主要是通過貨幣供應量、差別化信貸政策、利率三類工具實現的。
（一）貨幣渠道
一定時期內產出和貨幣流通速度不變的情況下，增加貨幣供給必然導致商品價格上漲。從2001年到2012年第三季度末，我國央行的資產總量增長了約5.8倍，貨幣供給的增長最終傳導至房屋價格上，二者保持了一致的走勢。
（二）貸款渠道
我國主要的房地產商業貸款包含房地產開發貸款和購房貸款，其中，開發貸款受到政策的影響立竿見影。而購房貸款受到對房價預期等因素影響，對政策變量的彈性較弱。
（三）利率渠道
2003年以來，我國頻繁地運用利率對房價進行調控。1996 年至 2003 年我國連續 8 次降息，極大刺激了房地產業的發展。針對房地產市場過熱發展，2007年五次加息，從金融層面打壓房地產。
二、我國貨幣政策調控房價有效性的實證分析
（一）數據選取
本文選取的變量指標為貸款基準利率（R），廣義貨幣供應量M2（M），金融機構人民幣信貸余額（L），房地產投資完成額（I），中房上海住宅指數（P），時間自2003年1月至2012年12月120個樣本觀測值。對各變量季節調整后取自然對數，分別為LR，LM，LL，LI，LP。
（二）單位根檢驗
本文采用ADF（Augmented Dickey Fuller）方法對變量序列進行單位根檢驗。水平序列檢驗結果顯示在10%顯著性水平下，各序列均為非平穩序列，我們對變量進行一階差分，結果顯示五個一階差分序列均在5%的顯著性水平下拒絕原假設，因而最終變量為一階單整。
（三）協整性檢驗
從單位根檢驗的結果可以看到各變量水平序列不平穩，一階差分后序列平穩，采用Johanson方法基于VAR模型對變量進行協整檢驗。
表 3.2 Johansen協整檢驗結果匯總
注：1.*表示在5%水平下拒絕接受原假設
檢驗結果顯示在5%的顯著性水平，特征根跡統計量顯示變量存在一個協整向量，最大特征值檢驗結果也顯示存在一個協整向量。信貸規模、貨幣供應量、貸款利率能通過一定的渠道影響到房地產投資規模和房價水平。
（四）脈沖響應分析
當實證中我們需要分析變量之間的明確動態關系時，就需要脈沖響應函數來予以刻畫說明。
1、貸款利率角度
圖 3-1 房地產投資完成額與房價對利率沖擊的反應圖
由于房地產市場不論是供給方的房地產開發貸款還是需求方的購房貸款，大體上均為中長期貸款，短期內的利率調整不會立刻影響房地產投資規模，貸款利率影響房地產投資規模的時滯大約為10個月，此后，在相當長的時間內，貸款利率上調會對房地產供給增速產生抑制作用。
2、貨幣供應量角度
圖 3-2 房地產投資完成額與房價對貨幣供應沖擊的反應圖
從貨幣供應量的角度來看，貨幣供應量的增加，是房地產投資規模增加和房價上漲的推手。一單位貨幣供應量正向變動，引起房地產投資額及房價正向變動，貨幣供應量調節對房價調控的效果是明顯和有效的。
3、貸款角度
圖 3-3 房地產投資完成額與房價對貸款沖擊的反應圖
信貸規模的擴張，短期內會引起房地產投資額下降，但在短期內對房價的影響較小，說明信貸規模對房價存在正向影響，具有推升房價的作用。
三、結論與政策建議
（一）結論
貨幣政策調控工具中，貸款基準利率、貨幣供應量和社會信貸規模都能起到積極有效地調節房地產投資完成額從而調控房價的作用。
其中，貨幣供應量變化作用于房地產投資完成額的時間更快效果更明顯，信貸規模調整的作用其次，而利率調控則存在明顯的時滯效應，約為10個月左右，并且效果是其它兩種工具的一半左右。
（二）政策建議
1、有保有壓，區別對待
溫總理在 2005 年政府工作報告中提出的“有保有壓，區別對待”的調控原則，避免“一刀切”的調控方式。因此，中央銀行應將房地產金融的部分調控權下放到各分行乃至中心支行，以提高政策的合理性和靈活性。
2、保持貨幣政策的一致性
中央銀行在大的方面要明確統一政策，強調政策執行中的紀律性，加強檢查監督，防止出現“上有政策，下有對策”的現象，確保各項調控措施及時到位。
3、實現多個調控目標的統籌兼顧
有關理論顯示，要同時達到多個政策目標，調控的工具越多，調控的自由度就越大，成功性也就越高。因此，人民銀行在調控中應充分調動多種貨幣政策工具，并積極探索各種工具的最優組合方式。
4、把治理性調控和預防性調控有機結合起來
中央銀行需要與有關部門密切合作，對房地產周期進行持續深入的研究和跟蹤，提高研究判斷的準確性，并建立房地產風險預警體系，及時發出預報，果斷采取相應措施。
參考文獻：
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篇8
一、防止價格走勢出現反彈
【會議摘要】要把穩增長、控物價、調結構、惠民生、抓改革、促和諧更好地結合起來。穩增長，就是堅持擴大內需、穩定外需，努力克服國內外各種不穩定、不確定因素的影響，及時解決苗頭性、傾向性問題，保持經濟平穩運行。控物價，就是繼續采取綜合措施，保持物價總水平基本穩定，防止價格走勢出現反彈。
【解讀】中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍表示，因為從今年情況看，物價下行的趨勢是在不斷的宏觀調控基礎上取得的，明年市場里推動價格上升的因素依然存在。比如國際上，歐美日的量化寬松貨幣政策，在國內，一些成本上升的因素，比如勞動力成本、環境成本等仍然存在，價格體制改革也會釋放一部分推動物價上漲的動力；此外，國內通脹影響因素中，糧食生產是很大的一個方面，這受到氣候的影響很大。
趙錫軍認為，明年為了保持物價總水平的穩定，仍然要繼續實施宏觀調控的政策，而穩健的貨幣政策作為調控一部分，在明年是不會變化的，物價的總水平應會得到控制。
中國國際金融公司首席經濟學家彭文生稱，在對明年經濟工作總體要求的闡述中，明年政策執行的重心和力度已經發生變化，由去年的“防通脹、調結構、保增長”變為今年的“穩增長、控物價、調結構”，“穩增長”被提到首位。同時強調“著力擴大內需特別是消費需求”，表明在通脹下行、經濟增長放緩預期加強、全球各國均開始關注增長的趨勢下，政策重心已經明確從“控通脹”向“穩增長”轉移。
二、抓好保障房建設管理
【會議摘要】要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮低收入群眾、新就業職工、農民工住房困難。要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。
【解讀】住建部政策研究中心副主任王玨林表示，此次會議對保障房提出的要求，與此前并無變化，顯示出中央對于住房保障的持續重視。他表示，明年我國將繼續加大保障性住房的建設力度，“數量可能會有變化，但力度不會降低。”
此前，住建部副部長齊驥表示，明年中國的保障房建設任務量將比今年有所降低，不會達到今年1000萬套的數量，但相比2010年590萬套的數量會大幅度增加。
對于房地產調控，中央經濟工作會議要求：“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給。”王玨林表示，這與“國八條”的要求是一致的。明年房地產調控政策不會動搖。
北京中原地產三級市場研究總監張大偉認為，房地產調控的效果已顯現，一旦放松可能大幅反彈。由于地方土地財政，加上經濟惡化，放松調控的呼聲很高，但調控一旦放松，房地產很可能面臨硬著陸風險。
他認為，預計在經濟工作會議以后，期待放松樓市調控拉動經濟上漲的部分開發商和地方政府，很可能會重新認識市場，明顯下調價格的現象將更加普遍，樓市已經徹底入冬。
三、推進房產稅改革試點
【會議摘要】要調整財政轉移支付結構，加強縣級基本財力保障。要推進營業稅改征增值稅和房產稅改革試點，合理調整消費稅范圍和稅率結構，全面改革資源稅制度，研究推進環境保護稅改革。
【解讀】中央財經大學稅務學院副院長劉桓稱，中央經濟工作會議此次在稅改方面并未重點涉及企業所得稅和個人所得稅。盡管企業和個人所得稅近期已有所調整，但離完善還有較大距離。此次解決的是之前很少關注的多個稅種，未來這些稅種將成為稅改重點。
劉桓認為之前營業稅和增值稅并行征收，存在重復征稅等問題。同時，第三產業占的比例越來越大，如果不進行營業稅改增值稅的改革，未來行業發展和整合將會面臨限制。中金公司初步研究分析顯示，如果該試點擴大到全國，試點行業的稅負可能減少約470億-700億元。
重慶和上海于今年年初啟動房產稅改革試點，但從目前情況看，房產稅改革的效果并不明顯。劉桓認為原因在于出臺的房屋限購政策使房產稅稅基很小，未來限購政策或將取消，屆時房產稅的作用將會發揮出來。對于環境稅，劉桓認為，目前環境稅比較弱，這不利于我國節能減排任務的實現，明年至少應當將環境稅提上研究日程，在“十二五”期間推出環境稅。而對消費稅改革在促進消費結構調整的同時，也需要考慮促進居民增加消費。
今年前11個月全國財政收入累計9.7309萬億元，今年突破10萬億將無懸念。減稅呼聲由此日漸強烈。劉桓表示，營業稅改增值稅等為減稅措施，房產稅改革和資源稅等為增稅措施，在稅改的過程中，不同稅種的稅收有增有減，但未來稅負的總量將會減少，稅種或將增多。
四、發展實體經濟實業致富
【會議摘要】牢牢把握發展實體經濟這一堅實基礎，努力營造鼓勵腳踏實地、勤勞創業、實業致富的社會氛圍。要堅持更加積極的就業政策，多渠道開發就業崗位，加強就業扶助。
【解讀】中國人民大學經濟學院劉元春表示，有關“實體經濟”的提法，是跟現在的中國宏觀經濟尤其是房地產發展的泡沫化有關，這是有現實的針對性。
在房地產發展領域有很強的投機性。實體經濟發展是保持經濟平穩快速發展的基礎，也能解決大量就業。同時這也跟此次國際金融危機的產生經驗的總結有一定的關系，國際金融危機的產生跟金融產品衍生品的過度杠桿化有一定的關系。
關于更加積極的就業政策的提出，這與經濟增速下行預期有關。在經濟增速不景氣時，會表現為就業下滑，尤其是就業下滑幅度可能比整體經濟增速下滑幅度還要大。
篇9
關鍵詞:房價;政府;宏觀調控
一、引言
從2005年的國八條到最近的國六條,中央政府從原來控制房價的政策上升到限制房子的結構、限制地價等更具體的措施上來了。可以看出,中央政府關心民生問題的心情是迫切的,但以房價為導向的調控政策在面對地方政府、開發商、商業銀行、投資者、無房戶等多方利益的博弈下,總是顯得被動而不得要領。每當房價上漲過快,百姓抱怨聲不斷時,政府就會出臺一些緊縮政策來抑制房價;而當房價下滑,房地產企業資金鏈遇到困境時,原來需要執行的政策措施都不再堅持,而這些放松的政策措施在房地產市場開始好轉時,反過來又成了房價上升的推力,對高房價起著推波助瀾的作用。
好心未能辦成好事,這提醒中央政府盯住房價的調控政策是解決不了根本問題的。政府必須理清思路,找出高房價背后的規律,在此基礎上界定政府和市場的界限,學會用兩條腿走路,這才是控制高房價、促進房地產業健康發展的有效途徑。
二、如何看待房價的高與低
1.房價的高低取決于市場供求
我們運用簡單的供求分析即可知道當前房價居高不下的原因是成本推動和需求拉上共同作用的結果。從成本因素來看,飛漲的土地價格、政府的規費和稅收、房屋的建造成本、開放商的廣告宣傳、地產商的利潤預期等共同形成了一條位置較高的供給曲線;從需求因素來看,中國人期望擁有一套屬于自己的住房的愿望從來沒有像現在這樣強烈過。即使剛開始工作的年青一代,他們結婚時必須有一套新房這已經是最基本的要求了,盡管他們沒有太強的支付能力(當然是他們的父輩來支持)。這樣的需求構成了居民對住房的剛性需求。而另一方面,出于對未來的樂觀預期和周邊房價的示范效應,商品房的投機需求也異常旺盛。以無錫為例,這里的房價與鄰近的上海、杭州、南京相比還有較大的差距,即使與旁邊的蘇州比,也還有上升的空間,同時城際鐵路和地鐵的修建以及無錫打造宜居生態城的城市建設,激發了投機者對未來的樂觀預期。這些因素綜合在一起進一步推動了商品房市場的投機行為。總的來說,是居高不下的成本和旺盛的需求共同促成了當前的高房價。房地產供求的鏈條涉及到社會的方方面面,輿論將高房價的矛頭完全指向開發商是不公平的,也無助于問題的解決。
2.房價的高低難以判斷
上文中我們指出,房價是由市場供求共同決定的。在這種情況下我們就很難確定什么是合理的房價,對什么是過高?什么是過低?一萬元一平方米是高還是低呢?這些問題我們都難以回答。某個價格在北京和上海可能是偏低,但在許多二線城市可能是一個天文數字。即使在同一城市的不同地段,房價也存在著顯著的差異。從這個意義上講,房價并不是一個可靠的指標,也沒有一個一致的看法。所以,我們看到,政府以控制房價為目標的調控常使自己陷入剪不斷理還亂的困境中。
3.不同對象對房價的期望并不一致
在現實中,不但房價的高低難以判斷,不同利益群體對房價的態度也并不一致。從地方政府來說,雖然也不希望房價漲得過快,但肯定不希望房價持續下跌。在政府、房地產商和消費者的博弈中,地方政府從自身的利益出發,往往站在房地產商的一邊,從高地價和高房價中獲取高的土地出讓金和稅收。在消費者中,已經買房的和即將被拆遷的居民也希望房價維持在較高的水品,至少不希望跌價;只有無房戶才希望房價大幅下降。中央政府對高房價的態度可能最為復雜,房價太高導致社會不和諧這是它不愿看到的;但過度打壓房地產導致經濟下滑乃至引發信貸危機同樣是它不愿面對的。手心手背都是肉,對房價的調控總是幾家歡喜幾家愁。那么誰的利益更重要呢?這跟“房價多高是合理的”這樣的問題一樣難以回答。
三、中央政府應放棄以控制房價為目標的調控政策
1.政府宏觀調控應以幫助低收入家庭實現基本住房為目標
為了保證中央的調控政策行之有效就需要把以價格為目標的調節轉變為以幫助低收入家庭實現基本住房為目標的調節,這樣就可以淡化政府政策與房價之間的因果關系。政府關注民生問題,那就要保證居者有其房,不能出現一些人因買不起房而淪落街頭。在這種情況下,政府完全可以動用自己手中的資源,即利用自己對土地的壟斷權來建設廉租房,這些房子的結構和面積完全可以參照政府在“國六條”的規定,以經濟適用為主要特點,它可能與市場上的商品房和豪華別墅無法相比,但卻能讓一部分被排除在商品房市場之外的低收入家庭通過繳納低廉的租金之后有房可住(其實這種租金是享受政府補貼的),以此實現社會的公平。這才是政府真正應該關注的,而且政府也有能力做好它。
要做好這一點,只靠出臺政策是不完全的,必須要靠專門的執行機構,要納入政府的財政范疇。經濟適用房和廉租房應該由政府統籌管理,但并不一定要政府直接建設,政府可以利用自己掌控的土地資源,采取招標的方式,交給市場來做,政府與開發商結成一個合作伙伴。通過這樣的安排,經濟適用房和廉租房的所有權、管理權、控制權仍在政府手里,政府完全可以按照自己的服務理念進行管理。
2.宏觀調控應以經濟手段為主,形成穩定的預期
在“國六條”等一系列政策當中,我們總是可以看到行政干預的影子,如政府強迫市場接受“70%”和“90平米”的界限。政府用行政干預,無非是依賴決策人的智慧,用他們的理論、計劃來代替現實的市場調節。我國三十年的改革清楚的證明,市場本身具有調配資源,協調供求的功能,通過價格調節可以實現各個階層不同消費者的需求。政府用行政手段干預只能是一刀切,政府的措施在很大的程度上是用政策的失調或者是政府本身的失調來代替現實的市場價格的失調。政府的失效、政策的失調,一定程度上很可能還大于市場本身的失調。我們在這方面的經驗教訓應該很多。而且行政手段的隨意性及執行力問題也讓它的調控力大打折扣,更為糟糕的是它讓房地產業的相關利益各方無法形成一個穩定的預期,助長了短期行為,也助長了投機行為。
所以,對房地產業的調控應該以經濟手段為主,經濟干預是政府應當而且也應是一貫采取的政策。這就需要政府采用土地政策、稅收政策和融資政策等手段,建立一套長期的、穩定的政策。通過這些手段來規范土地交易、控制投機行為,讓房地產交易各方在一個透明、公平、可預期的環境下做出各自的決策并承擔相應的風險。調控政策一旦出臺,就要保證長期穩定,同時要利用中央政府的權威來保證政策的執行力。最近曝光的資料顯示,廣州在2007年批出的二十七塊地王中,二十幅尚未動工。即使動工的地王,也是盡量拖延。這使政府的調控政策又一次流于形式。進一步分析,這些未開工的地王并不是是因為公司的資金鏈緊張而無法開工,是發展商認為無利可圖而采取的拖延觀望手法。我們還看到,一方面是房價不斷創新高,另一方面住房的空置率不斷增多。一些發展商甚至采取“捂盤”、“惜售”來抬高房價。這些現象在其他國家是聞所未聞的,它充分暴露了我們政策中的諸多弊端和執行不力的問題。應該說中央政府對囤積土地、“捂盤”、“惜售”、空置率、二手房的信貸控制等都有相關的政策法規,但地方政府從自身的利益出發,在價格低落時,保護房地產商,暫緩執行既定的政策,使中央政府的住房政策在執行中大打折扣。 所以中央政府要在制度的設計上提供一種激勵,使地方政府有積極性貫徹執行中央的政策而不是消極抵抗。假如中央政府對地方政府官員的考核中降低GDP的考核比例,同時加大地方政府提供公共服務及貫徹中央政策的考核比例,那么地方政府的對中央政府的調控政策自然會認真的貫徹落實。
3.堅持房地產業的二元化發展道路,政府要做市場無法做好的事情
經過近十年的實踐,大家也形成一種共識,那就是住房市場不是一個很好的商品化的市場,而是一個二元市場。也就是說,居民住房是一個商品和非市場化兩條腿走路的體系。作為一個商品市場,開發商在利潤的激勵下提供房子,需求一方在市場上通過競價購買自己需要的房子,價格這只看不見的手在協調供求雙方。我國自1998年取消福利分房推行住房貨幣化以來,應該說我們的房地產市場獲得了很大的發展,通過市場選擇解決了大部分居民的住房需求。但是將居民住房完全市場化又帶來了另一個問題,因為在市場上誰出的價高,誰就能優先獲得商品,這樣一來一部分低收入人群就買不起房子,社會的公平得不到保證。這就是市場失靈。而要解決這個問題,就需要一個非商品的市場,它的中心是體現社會公平,為這部分低收入階層提供基本的住房條件。能做好這件事的當然非政府莫屬。過去我們老在爭議地產商只顧效益而不顧公平,其實我們混淆了政府和市場的界限,這種批評當然是不得要領的。現在我們明白,市場提供商品房,政府提供廉租房,兩者本來就是分開的。房地產業就應該選擇二元化發展道路,堅持用兩條腿走路,才能保證該產業的健康發展。
現在有一種擔心,認為自98年消除福利分房,政府好不容易把沉重的包袱推到市場上,現在又要拾起來,政府能否承受這樣的負擔。我們有三條理由認為政府理應挑起這個擔子。第一,政府控制的土地的資源在當前的房價中占有較高的比重,那么政府從這部分財政收入里面拿出一部分作為低收入家庭住房的建設,責無旁貸,義不容辭。第二,住房是一個長期工程,應該作為政府的國策,這是一個需要幾代人甚至更長的時間來完成和實現的宏偉、和諧社會、安定社會的戰略。美國從32年開始,到現在一直都將住房問題作為一個基本的政府策略,作為社會主義的中國就更應該這樣。第三,如果我們認為為一部分低收入家庭提供基本住房是一個包袱,那誰來承擔這個包袱?是房地產商?或者是低收入家庭自己?為低收入家庭解決住房這是各國政府的普遍做法,我們的人民政府當然也不例外。香港政府明確宣稱香港最大的房地產商是房屋委員會,它覺得這是可值得驕傲的事。美國、新加坡在這方面的做法都值得我國政府借鑒。
四、結束語
當前房價的每一次波動都牽動著很多人的心,在媒體的推波助瀾下,房價問題也容易成為一個社會矛盾的宣泄口,這也使得中央政府不得不頻頻出手來干預房價。現實中,中央政府以控制房價為目標的調控政策卻欲速而不達,反而助長了房價的異常波動。所以,中央政府應該改變調控思路,淡化住房政策與房價之間的因果關系。一方面,政府通過建設廉租房來解決低收入家庭的住房問題;另一方面,以配套的土地、稅收、信貸等政策調控商品房市場,使供求雙方都有一個穩定的預期。到了這一步,相信政府再也不必為房價的高低而煩惱。其實,這時的房價也必將趨于理性。
參考文獻:
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[2]沈明高.“二手房優惠應提前終止”.東方早報.2009.7.29
[3]洪開榮. 房地產經濟學(第一版)[M].武漢:武漢大學出版社.2006.
篇10
一、與所有權有關的調控才是最核心的調控
我國從2005年開始陸續出臺了各種調控政策，從“國八條”、“新國八條”，再到“國六條”、“新國十條”，不外乎都采用增加供應、調整結構、限制信貸、稅收杠桿、限制交易、提高購房成本以及到目前的房價問責等方法。這些調控措施是屬于宏觀層面的政策性調控，未涉及到房價的根本性問題。
我國實行土地的社會主義公有制，土地屬于全民所有或集體所有。任何單位或者個人“購買”的城市房屋只是部分的所有權(即對房屋建筑物部分的所有權)，而不是完全意義上的所有者。根據國務院有關規定，居住用地使用年限為70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。《城市房地產管理法》第21條規定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定了建筑物的無償收回原則：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”。因此，土地使用權結束以后，國家完全有權利把土地連同地上物一并無償收回。
如果國家嚴格執行這一規定，意味著我們購買的商品房只是一個使用權，它的價值量會隨著時間的推移而直線下降，直至為零。
在經歷了多次調控之后，房價“不降反升”，很重要的一個原因，是人們對房價會持續上漲的強烈預期。
只要政府明確投資或投機購買的商品房只是一個使用權，其價值會隨著時間而逐漸減少，直至清零，便是降低房價上漲預期最有效的途徑。而這不需要大量的修改相關法規或者政策，只要把《憲法》中規定的最根本的關于土地所有權問題在法規中體現，理順產權關系，并在實際中得到真正落實，即可有效降低投資和投機購買的需求。在具體的操作中，可以在即將修改的《土地管理法》中留下操作空間，可以規定除居民首套自住房以外的住宅(即二套及以上住宅)，其使用期限屆滿以后，土地使用權連同地上附著物由國家無償收回，或者采用當時的土地市場價格征收土地出讓金，以市場價的價格有償續期。
二、二套及以上住宅有償續期對房價調控的意義
1.符合我國社會主義公有制的社會特征，符合《憲法》精神
根據《憲法》，城市的土地屬于國家所有，土地的性質決定了所有權和使用權發生了分離。居民在購買商品住房時一次性繳納的土地出讓金，只是買了70年的使用權，也就是說居民購買的是土地上的附著物“房產”和有一定期限的“地產”，在合同中有明確的土地使用年限。土地使用權是有期限的，到期后國家可以收回。為體現我國社會主義的優越性，應允許公民擁有一套可以無償續期的自住房產。
2.可以有效降低市場對房價上漲的預期，有效調控目前的高房價
如上所述，除了首套自住房產以外，其余投資或者投機的房產，其土地使用權以市場價格有償續期或者由國家無償收回。這意味著個人持有投資或者投機的房產到了一定的時間是不值錢的，如此可有效降低市場對房價上漲的預期，從而達到調控房價的目的。
3.有利于減少貧富差距，確保人人能夠擁有一套“自有”住房
如果土地是“無償自動續期”，則和土地私有性質差別不大，有錢人會大量購置房產，成為他們源源不斷的固定財源。首套自住房可以無償續期的政策如果實施，意味著每戶人家只能擁有一套真正的產權房，多余的房產要么以合理的價格拋向市場，要么只能出租收取租金。這樣擁有多套房產的人會把多余的住房推向市場，增加供應量；同時，沒有房或者只有一套住房的人也不會擔心未來買不起房，而趕早去“囤房”，有利于實現每一戶人家的購房愿望。而且房價下降后，由于每戶只有唯一一套產權房，貧富差距自然也就縮小。
三、運用所有權調控的注意事項
二套及以上住宅有償續期屬于所有權調控的范疇，具體操作中應注意以下幾點。
1.必須確保居民自住的首套住宅能無償續期
2009年3月《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》中以提及商品住宅使用70年大限到期后的處理辦法時用“按照國家有關規定自動續期”，替換了原來表述的“無償自動續期”。這一變化曾引起了巨大的爭論，有人認為這是政府開啟了土地使用權續期收費的閘門，據調查，84％的網民反對“住宅有償續期”。因此，政府必須慎重處理好這一涉及到廣大人民群眾切身利益的問題。具體可以在《土地管理法》修改稿中明確：居民首套自住住宅無償續期，二套及以上住宅按照市場價格有償續期或者全部由出讓人無償收回。
2.出臺相應的配套法規和條例
在《土地管理法》中明確居民二套及以上住宅按照市場價格有償續期或者全部由出讓人收回后，要出臺相應科學合理的實施細則，比如界定什么樣的住宅才算是居民的首套住宅。