土地登記制度范文

導語：如何才能寫好一篇土地登記制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：土地登記制度；存在的問題；建議

1 土地登記概述

土地登記是國家依照法定程序將土地的權屬關系、用途、面積、等級、價值等情況登記于專門的簿冊，以加強政府對于土地的有效管理，保護權利人土地合法權益的一項重要的制度。土地登記是維護社會穩定的根本途徑，是國家統一土地權利制度的基礎。世界上的土地登記制度大體可分三類即產權登記制度，托倫斯登記制度和契約登記制度。我國采用的是土地產權登記制度并吸收托倫斯登記的特點。[1]

我國土地登記的根本目的在于確認土地權屬，維護社會主義土地公有制，保護土地權利人的合法權益 ，維護土地市場交易秩序以及為合理有效利用土地提供依據。從某種程度上看，對權利人申請登記有一定的強制性，有利于在完善市場經濟過程中，實現土地用途管制，為土地權利變動奠定基礎。此外凡經依法進行登記的土地權益均保證真實可靠，具有公信力，可見強制性與可信性是土地登記的兩個顯著特征。

土地登記行為是民法范圍內用以界定土地物權的歸屬，并在專門簿冊上予以記載的事實。土地登記是登記機關依法實施土地權利登記的職能，并在權利人申請后進行嚴密的審查，對符合法定登記條件的予以登記造冊，向社會公示，相關登記資料可以公開查詢。

2 土地登記制度存在的問題

（1）土地登記的法律體系不健全。我國開展土地登記的法律依據為《憲法》、《民法通則》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《土地登記辦法》、《土地權屬爭議處理暫行辦法》。但在土地登記的相關權利種類、設定、變更、終止以及各項權利、義務、登記效力等重大問題可操性不強，至使保護權利人利益、要求履行義務遇到困難。

（2）土地登記種類少，定性模糊。我國法律對土地權利種類的劃分為：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利。以集體土地所有權為例，目前其權能只包括占有、使用、收益，而不包括處分權，即集體擁有的是受到一定限制的所有權。至于為何受限制，如何受限制，理論界尚無定論，而相關的法律規定也極其模糊。關于農村集體土地使用權，法律上未對其權能作出明確規定，學理上對其定義及性質歸屬也未達成一致意見，導致在實踐中各地做法不一。[2]

（3）土地登記機關、土地登記標準和土地權屬證書不統一。依據我國目前的登記體制，有多個部門正在進行著不動產登記。如集體土地所有權和集體建設用地使用權由土地管理部門登記造冊，核發證書；國有房地產的土地登記有的地方是房產部門，有的是房地分開。由于土地登記機關的不同，各自的登記辦法、程序不盡相同，相應的土地權屬證書也不同。登記機關及證書的不統一，必然會損害經濟的發展和權利人的正當利益，而且在兩個以上的登記機關的權利出現交叉重合時，還會造成物權變動的法律基礎互相沖突，擾亂正常的法律秩序。四、體制束縛，創新緩慢。由于我國土地登記管理的特殊性，推進制度優化和技術創新比較緩慢。現有的土地登記資料不能滿足社會需求，土地登記覆蓋轄區的土地調查工作量大，各級財政沒有專項經費給予保證，多方投資的路子必將制約管理體制的發展。同時，由于體制、機制、技術標準等原因，至使對現有信息的浪費不能把已有的信息資源統一起來，為社會服務。

3 完善土地登記制度的構想

（1）以法律為基礎，明確土地登記效力，為完善登記制度提供法律依據。土地登記主要是解決土地物權變動中的安全問題，即土地物權怎樣才能安全地由物權取得人取得的問題，以及從客觀公正的角度看土地物權的變動才能達到排除第三人的干涉的問題，因而只能依靠《物權法》自身來解決，也就是通過物權變動制度來解決。但我國對土地權利的劃分來自不同層次的法規，權利內容、義務不清晰，權利種類不系統，相互關系還不明確。有待于通過《不動產登記法》等相關法律的出臺來改變。

（2）實行土地優先登記，逐步解決重復登記的問題。在一個國家內，不管采用何種土地登記制度，一個土地物權，權利人到一個登記機關辦理登記，是世界各國通行的做法。目前世界其他國家土地登記機構設置，歸納起來有三種情況，即司法部門、政府管理部門、獨立司法與政府之外的專門機構。根據我國的實際情況，無論采取哪一種形式，都是一時難以解決的問題。一是司法機構在確權登記時，結合我國土地資源利用進行實質性審查，從業務性質上看有相當大的難度。二是政府部門獨立機構進行登記時，有利于解決上述各類問題，但國家職能部門及運行機制要有較大的調整，以保證登記機關組織到位、職能到位。三是統一由土地行政主管部門負責。從目前全國土地登記制度建設現狀考慮，無論是業務建設還是人員隊伍建設，土地部門有一定的基礎，土地登記在全國全面開展，制度建設成本較低。另外，解決土地統一登記應當與登記程序變革結合起來考慮，實行土地使用權優先登記應該是解決現實問題的一種思路。

土地使用權優先登記即土地及地上物（指定著物和附著物）依法取得后，無論由哪個部門管理，首先確定土地使用權，先辦理土地登記，領取土地證書，然后再辦理地上物的登記。從土地與地上物的關系看，不管何種地上物都依附于土地。權利人依法取得土地使用權，是擁有地上物的前提條件。因此，先辦理土地登記，再辦理地上物登記應是順理成章的事。這種做法既有利于業務主管部門對地上物的管理，又保證了地上物與土地使用權的一致性以及土地用途的統一，提高了土地登記資料的使用價值。

（3）加強土地登記人制度建設，使土地登記從行政機關全程服務變成審批，提高行政效率。土地登記是指接受土地登記申請人的委托，土地登記申請、現場指界、土地登記申請文書、提供土地登記業務咨詢、查詢土地產權狀況等；廣義講還包括：土地權利的取得或交易手續的辦理及鑒證、相關稅費交納、土地政策咨詢、土地使用權抵押等。但由于土地登記專業性較強，建立土地登記專業人制度，可以減少當事人不必要的困擾，大力提高土地登記申請水平，確保土地登記工作的質量，促進土地登記制度的完善。將原有的由登記機關負責的地籍調查等登記前期工作交由土地登記人去承擔，同時理順土地登記機關，土地登記人機構和土地權利人的職責、權利、義務及相互關系；做到分工明確，權責分明，既保證了登記的準確性，又提高工作效率，大大減輕登記機關工作壓力和負擔。[4]土地登記是社會主義市場經濟發展的產物，是在我國實踐基礎上建立起來的一項制度。

參考文獻

[1] 胡存智等編著《土地登記理論與方法》中國農業出版社1998年9月版，第1頁，第43頁。

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【關鍵詞】土地登記；土地登記；資質認證

1 土地登記制度的含義

隨著我國改革開發的深入和市場經濟的發展，作為農村農民賴以生存和城市發展基礎的土地，越來越受到社會的關注和人們重視，其經濟屬性也顯露無遺，尤其是“節約型社會”建設口號的提出，土地對社會發展的影響力在持續不斷放大。可以說，如何合理、高效、有序地利用土地，成為社會經濟發展的重要因素。

1.1 土地登記制度

為規范土地管理，有效維護了土地權利人的合法權益。1989 年 11 月 18日，原國家土地管理局頒布了《土地登記規則》，隨著我們市場經濟的深入，1995年 12月28 日，原國家土地管理局又對《土地登記規則》作了補充和修改。

我國土地登記制度作為一項重要的法律制度的確立，對明確土地產權關系，保護土地權利人的利益、保障土地交易安全、維護土地市場秩序具有重要的作用。土地登記既是土地產權設定的條件，又是土地產權有序轉移的基礎。多年來，我國土地登記制度取得了長足進展，在國民經濟和社會發展以及國土資源管理中發揮了重要作用，有效地維護了土地權利人的合法權益，促進了我國經濟的發展和社會的進步。

1.2 制度

制度是社會進步和經濟發達條件下必然的產物，是社會不同分工和專業化的自然選擇。從法律層次上講，它是人于權限內，以被人的名義向第三人意思表示或受領意思表示，該意思表示直接對本人（指被人）生效的民事法律行為。一般分為委托、法定、指定等幾種普遍的方式。

1.3 土地登記制度

所謂的土地登記制，就是本著政企分開、政事分開的原則，按照專業化方式，將目前土地登記中一些事務性工作，從現有政府的日常工作中分離出來，交由社會上經過專門培訓，并獲得執業資格的中介機構以有償服務的形式承擔下來。這種中介機構由土地行政主管部門統一監督管理，他們接受委托人的自愿委托，并獨立承擔與委托業務有關的責任和風險。土地登記制度在國外許多國家和地區都廣泛推行，如日本、我國臺灣地區都建立起土地登記制度有幾十年上百年的歷史。

2 建立土地登記制度的意義

在土地登記中，有關專業中介機構或人員接受土地登記申請人的委托，土地登記申請、現場指界、土地登記申請文書、提供土地登記業務咨詢、實行資格（質）認證和監督管理。

這項制度雖然在我國剛剛建立，有關法律法規也有待完善，但它仍有著積極的現實意義。

2.1 從專業化的角度上有助于建立規范化、法制化的土地登記模式

在我國，由于土地作為一種重要的經濟資源還是近幾十年的事，同時由于土地涉及每一個公民的切身利益，因此呈現出既形勢復雜多樣，又為社會廣泛關注的時代特性。而目前，我國的土地所有權、使用權方面還有許多法律問題有待研究，如土地權能的劃分、土地登記的公告程序和辦結時限問題、變更登記才有辦結時限問題、地籍調查面積與批準面積不一致時的土地登記面積問題、集體土地的入市問題、土地使用年限與地上物的經濟年限問題、土地使用權作價入股后法律處理問題等，將這些問題交給每一個普通的土地登記者來進行都具一定的難度，只有從專業化的角度，提供針對性的服務才能將土地登記工作建立在規范化、 法制化的軌道上，而由專業的土地登記中介機構來從事工作就能做到這一點。

2.2 從程序化的角度上有助于提高土地登記的行政效率

隨著國家《物權法》的頒布和公民私有財產意識的增強，土地市場和土地登記市場呈現一派繁榮發展的勢頭，土地權利人對土地登記的要求越來越多，也越來越迫切。由于土地登記法律程序嚴密，它要求申請人熟悉國家土地管理的有關法律法規和政策，了解土地登記的方法、步驟，搜集整理土地權屬證明文件，還有大量的諸如填表、量圖、劃紅線、填寫土地登記申請表等事務性工作等。面對如此復雜的登記程序與登記機關，如何進行有效及時的土地登記來保障其自身的合法權益實屬不易。同時，土地相關權利人大多又不具備專業法律知識。這就客觀要求有專業土地機構，從程序化的角度上具體來承辦土地登記申請、權源依據的查找、現場出席指界以及用地項目報批、土地使用權轉讓、變更等手續，從而節省當事人精力和時間，提高工作效率又確保安全運行。

2.3 從市場化的角度上有助于滿足市場多元化的需求

在現階段，隨著土地使用制度改革的不斷深入和土地資源的重要性日益體現，土地市場也日趨活躍，企業存量土地開始進入地產市場，銀行抵押貸款業務、大中城市大多數土地使用者申領合法的土地使用證、利用土產作股進行投資等等，市場上對土地的使用呈現多元化的需求，圍繞土地資源開展的經濟活動也日益頻繁。使得變更土地登記業務愈來愈多，愈來愈復雜。建立土地登記制度不僅是建立安全、 可靠、效能的土地登記服務體系的客觀需要，而且也是維護土地登記委托人的合法權益，防止土地登記中介中欺詐行為、滿足市場多元化的需求的必然選擇。

3 土地登記制度的建立與管理

由于土地登記業務量大，登記內容繁雜，法律條件要求高，鼓勵成立專業化、市場化的土地機構來承擔土地登記業務，是提高土地登記過程中行政效率和質量的一種切實可行的方法。

3.1 對機構進行嚴格資質認證

對申辦土地登記業務的中介機構要實行嚴格的資質認證，綜合評定其人員資格、執業水平、設備狀況等因素后，才能授予資格，并根據經營業績、用戶投訴、執業信譽等情況實行年檢。土地機構應加強內部制度建設，建立嚴格的質量監控體系。建立健全包括土地登記管理辦法、操作規范、工作底稿、業務、人事、辦公、財務等各項管理制度，做到管理有章可循、有據可依。只有這樣，機構才能最大限度地降低自已的執業風險，在激烈的市場競爭中贏得主動。

3.2 對土地登記人實行資格認證

土地登記人應有固定的經營場所，有從事土地登記的能力，應經培訓、考試、考核取得資格證書后能上崗，以確保土地登記制度的標準化、規范化。應加強土地登記專業人的執業資格管理，借鑒臺灣地區土地登記人鑒定信用和保證金的雙重保證功能的特點，增強土地登記專業人公信力，保證不動產交易之安全和提高登記效率。應加強土地登記人員的業務培訓和繼續教育。對取得土地登記資格的人員，應進行定期教育，提高水平。培訓的具體內容除了土地登記專業知識必須掌握外，還包括民事法律、測繪、規劃、房地產管理等相關知識。培訓形式應逐步從以行政管理為主向行業自律管理為主轉變。

3.3 構建土地登記誠信體系

土地登記在本質上是一種服務業，它比拼的是服務質量與服務意識。因此，在土地登記中，一是堅持職業操守，做到客觀公正。對一些政策明確規定的，要嚴格執行，對紅線做到不踩不碰；對灰色地帶、具有爭議的業務，一般應堅持少接少管的原則。對于風險較大、可能導致嚴重偏離正常范圍的業務，可以拒接，尤其是對于委托人的違法指令，土地登記人有權拒絕執行。二是堅持誠信為本，樹立品牌意識。要以誠待人，堅持用戶利益至上，樹立長久經營與合理贏利的品牌意識，在土地登記行業引入先進的服務經營理念。

3.4 引入職業責任風險保障機制

伴隨社會分工的日益細化和職業責任制度的健全。目前，在我國北京、上海、深圳等大中城市中對一些新興行業引入職業責任風險保障機制，對其執業人員實行了職業責任保險制度，如注冊會計師、房地產估價師等職業。這種防范執業風險的機制與思路，也給土地登記的職業責任風險化解提供了啟發與借鑒，即建立土地登記人自己的職業責任保險制度。執業責任保險從土地登記人執業登記注冊環節就應開始建立，包括個人執業責任風險保險金和機構執業責任風險保險基金。建立必要的風險保險制度，在執業風險實際發生時，對保護執業人員的利益將起到積極保障作用。

4 完善我國土地登記制度的建議

4.1 完善土地登記的有關法制建設，創造良好的法律環境

依法辦事，是市場經濟條件下的基本原則。加快立法速度，建立完善的土地登記法律制度，不僅可以約束規范機構及從業人員的行為，降低執業風險，也是從制度上保障土地登記事業的健康發展。在具體立法內容上，應借鑒國際慣例，可考慮進一步修改和完善 《土地登記試點試行辦法》和制定《土地登記人職業注冊登記辦法》，在此基礎上結合《行政許可法》，提高《土地登記規則》的效力等級，制定并頒布《土地登記法》，將土地登記業務以法律的形式予以確定。同時，應建立與其相適應的土地登記人員執業道德規范，保證管理部門依法管理和機構、人員依法從業。

4.2 加快土地登記信息公開，營造良好的社會環境

加快土地登記相關信息的公開，實現土地登記資料公開查詢，是培育、發展土地登記市場的重要條件。一方面，要盡快實現土地登記檔案的數字化建設，為信息公開提高物質基礎。土地登記檔案是實現土地登記的基礎，必須完整、統一、真實，能及時記錄下每宗地的原始情況及變動情況，要按照統一格式整理成冊，實施專人保管。另一方面，國家應對提供土地登記資料的程序、使用范圍等作出明確規定。國家應盡快出臺土地登記資料查詢辦法，明確查詢方法、范圍、保密措施、規費等具體事項，方便基層土地部門操作。還要充分利用高新技術，加快信息資料傳遞速度，提高土地登記資料的利用效率。各級土地管理部門應采取積極措施，提高政府職能部門的服務意識，使土地登記資料在使用中價值得到體現，從而為土地登記工作創造良好的社會環境。

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----如今證券市場大吹建立“退出機制”之風，滬深交易所又實施了新的特別轉讓規定，即PT股在轉讓日不設跌幅限制，但仍保留5％的漲停限制。我認為，我國上市公司出現的大幅虧損可分為兩類：一類確實是經營不善、投資失誤、或天災人禍造成業績下降，直至扭虧無望。這類公司由于市場的原因被淘汰出局，投資者也只能心平氣和地承擔風險，因為這是證券市場必然存在的風險。

另一類則完全不同。比如近幾年披露出的棱光（《財經》雜志曾披露此事）、活力28、猴王等都是因為其大股東把公司當成“提款機”，致使公司背上了沉重的負擔，結果出現資不抵債局面。特別是棱光，今年更淪為ST一族，基本上已被大股東“掏空”了。如果棱光未來重組失敗扭虧無望，淪為PT一族，進而退出市場，這種風險該不該由全體股東（包括中小投資人）共同承擔呢？誰會心平氣和地承擔這種風險？

在股權結構不合理、大股東行為得不到約束的時代形成的“歷史遺留問題”，不應是一個“退”字就解決掉的，因為倒霉的還是中小投資人，造成了更大的不公平。如果退出機制實際達到的是這種效果，那還是緩行為妙。

----北京 王星

為何不廢止土地征用制度？

----讀了《財經》2000年6月號“失去土地”一文，有些感想。

在我看來，“土地換皮鞋”不一定就不對，在關注“為此支付的土地代價”時，我們應該看土地的價值是否得到了最大的釋放。真正應該關注的倒是一整套土地批租的評估、拍賣、審計、監督機制，以及土地征用制度和嚴格的利益懲罰機制的建立。可以考慮建立類似于英美和香港實行的土地基金制度，明確土地全部歸國家所有，廢除土地征用制度，任何自然人、法人可以通過競拍向國家購買土地的使用權。在拍賣之前，由社會中介對競拍者的土地利用方案進行評估。拍賣土地使用權的收入上繳國庫，對相關利益群體進行適當補償。這樣，既可以避免土地流失，又能夠最大限度地節省國家資源，杜絕盲目圈地占地等違法現象發生。

----襄樊 雷劍

反過來看“入世”

----這半年，有關WTO的利好消息紛至沓來。但我們如此迫不及待地要進入世貿，是否值得？

----首先，中國在作出“入世”的決定時所表現出的“沉不住氣”，就是一步錯棋。中國市場這塊“大蛋糕”有著巨大的市場潛力，可由于“入世”的心情過于急切，給了西方人要價的機會。結果證明吃虧的似乎是我們。“山姆大叔”在給予我們PNTR時所附加的條款就是最好的說明。美國人將PNTR視為給中國人的恩惠，得到的同時必須付出代價。對此，我們所能做的不過是外交辭令式的譴責。

----雖然世貿有一攬子“游戲規則”要求成員國遵守，但這些條條框框早已成為少數強國的“遙控器”，他們可以借此玩弄種種“政治手腕”。相比之下，反擊的聲音卻如此微弱。

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為進一步貫徹落實一九九年全國地籍研討會精神，有計劃、按規程開展城鎮地籍調查，切實做好城鎮土地登記工作，加強城鎮土地管理，現將有關事項通知如下：

一、切實抓好城鎮地籍調查、初始土地登記工作。

各級土地管理部門要認真抓好“全國地籍研討會”精神的貫徹落實，按照會議部署和要求，切實做好城鎮地籍調查和土地登記、發證工作。未按規定的地籍調查方法和要求開展地籍調查的，要按要求補課，并注意工作的銜接。對目前尚未開展地籍調查的城鎮，應及時抓好國有土地使用權申報資料的管理工作，凡發生變更的，要及時進行資料更新，保持申報資料的現勢性。

二、抓緊做好變更土地登記工作，建立健全土地登記制度。

抓緊做好變更土地登記，使土地登記工作制度化、規范化是當前強化城市土地管理的一項重要措施，各地要認真研究切實抓好。

（一）根據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》的有關規定，凡征用、劃撥建設用地的，包括舊城改造、城市綜合開發建設用地，需先辦理建設用地審批手續。建設項目用地依法批準后，依照《建設用地批準書》在土地登記簿上予以注記。建設項目竣工后三十天內，由土地使用單位（或個人）提出土地登記申請，經實地調查、界定土地權屬界線，測繪地籍圖，由縣級以上人民政府批準注冊登記，確定土地使用權，收回建設用地批準書，頒發土地使用證。

（二）根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，以出讓方式提供建設用地的，先辦理出讓審批手續。在簽定土地使用權出讓合同后，由受讓土地單位或個人提出土地登記申請，依據出讓批準文件和出讓合同，實地調查、測繪地籍圖，報經人民政府批準登記注冊，確定土地使用權，頒發土地使用證。

（三）以征用、劃撥方式已取得建設用地使用權，在其批準建設用地范圍內改建、擴建的，應先辦理建設用地審核手續，竣工后再申請辦理土地登記手續。

（四）出讓的土地使用權依法轉讓（包括出售、交換、贈與）、出租、抵押的，依據轉讓、出租、抵押合同直接辦理變更土地登記手續。

出讓的土地使用權分割轉讓的，先辦理審批手續，再辦理變更土地登記。

（五）依法轉讓劃撥土地使用權的，先補辦土地使用權出讓審批手續，再依據批準文件和出讓、轉讓合同辦理變更土地登記。

（六）土地使用者、所有者更名、他項權利變更等，以及房產繼承等引起地上物變更涉及土地使用權變更的，直接辦理變更土地登記手續。

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[關鍵詞]土地登記 技術應用 降低交易成本

技術與法律、行政均屬于土地登記的重要手段，尤其在高新技術發展突飛猛進的時代，土地登記的準確、快速、全面、方便必須依賴技術進步，涉及土地登記的技術和方法有很多，其中地籍調查技術、地理信息系統技術、辦公自動化技術和互聯網技術是最重要的。

1地籍調查技術

地籍調查技術是由土地登記機構對申請登記的土地采取實地調查、核實、測量、定界、成圖等措施，查清宗地的地理位置、權利性質、界線、面積、用途及土地權利人的有關情況，為權屬審核、注冊登記、頒發土地證書提供依據。地籍調查制度是土地登記制度的重要組成部分，在一些國家和地區，地籍調查又是土地登記的一個重要環節。地籍調查分為土地權屬調查和地籍測量兩部分。土地權屬調查對宗地的各項情況進行實地調查，并在現場標定土地權屬界線，繪制宗地草圖，調查土地用途，填寫地籍調查表，為地籍測量提供工作草圖和依據。地籍測量是在土地權屬調查基礎上，借助測量儀器，以科學方法測量宗地，界定權屬界線、標示界址點位置、形狀及地類界線并計算其面積，繪制地籍圖，填寫登記表、卡、冊。地籍測繪成果包括地號、宗地圖、標準分幅地籍圖、界址點坐標成果、宗地面積等。地籍測量成果為土地登記提供圖件資料來源。數字地籍測量是目前先進的地籍測量技術和方法，用現代測量儀器(全站儀、衛星定位系統GPS等數字化采集設備)進行實地數據全解析采集得出地籍信息數據，傳輸到計算機中，再利用相應的應用軟件對采集數據加以處理，最后輸出并繪制各種所需的地籍圖件和表冊。它是以計算機、衛星定位系統、光電測距等科技為基礎發展起來的高新技術，改變了過去白紙成圖的作業模式，以精確、高效的特點在完成地籍測量的同時還可建立地籍圖形數據庫。

2地理信息系統技術

地理信息系統是對描述地理環境信息的地理坐標及相關信息進行采集、存儲、管理、查詢、分析、顯示和制圖的計算機軟硬件相結合的綜合性技術系統。由于GIS具有反映地理空間關系及綜合、統計各種空間和屬性信息能力的特性，可將大量的航空像片、衛星像片和補充調查的信息，通過計算機軟硬件的運作，建立直觀的多類型、多層次、多功能的數據庫、圖、表，為地籍調查和土地資源調查提供先進的技術手段，以及為土地資源的演變和地籍變更等土地管理提供重要的科學基礎資料。GIS概念是由加拿大測量學家R•P•Tomlinson于1963年首次提出的，并在加拿大建立了世界上第一個地理信息系統。國際上GIS首先應用在資源調查和研究方面，并陸續建立了各種類型的地理和資源信息系統，達1000種以上。到現在GIS技術已進入了成熟階段，由過去單一功能分散系統，已成為多功能信息共享系統，并致力于人工智能的研究和應用。目前土地登記的信息化已經取得廣泛的認可，各國和地區設有諸多法律規定。我國臺灣地區早在1986年，即對《土地登記規則》增訂了一條：“土地登記作業，得以電子處理，另定之。”德國《土地登記條例》對土地登記簿的計算機管理作了專門的規定:計算機管理土地登記簿的范圍、內容;用計算機自動化數據管理的土地登記簿與傳統書面土地登記簿的地位和關系;數據管理的原則；開發和建立有關軟件系統的批準要求等。加拿大安大略省《土地權利法》規定：如果登記書面記錄是以電子中介或者磁性中介記錄，并符合一定的記錄方式，就可以被認為跟原始契約或記錄擁有同樣的效果。

3辦公自動化技術

辦公自動化是20世紀70年代興起并正在飛速發展的技術，是計算機應用的一個重要領域，信息化社會的主要標志之一。主要指辦公信息處理的自動化，它利用先進的技術，使人的各種辦公業務活動逐步由各種設備、各種人機信息系統來協助完成，達到充分利用信息、提高工作效率和工作質量、提高生產率的目的。第一代OA是在20世紀80年代中期到90年代中期以個人電腦、辦公套件為主要標志，實現了數據統計和文檔寫作電子化，即將辦公信息載體從原始紙介質方式轉向電子方式。從20世紀90年代中期開始的第二代OA系統以網絡技術為主要特征，實現了工作流程自動化，即將收發文從傳統的手工方式轉向工作流自動化方式。第二代辦公自動化系統，實現了不同職能部門間的工作流程自動化，從而使辦公的效率得到較大的提高。第三代OA是融信息處理、業務流程和知識管理于一體的應用系統。它以知識管理為核心，提供豐富的學習功能與知識共享機制。與第二代相比，第三代OA不僅模擬和實現了工作流的自動化，還模擬和實現了工作流中每一個單元和每一個工作人員運用知識的過程。第三代OA系統的突出特點是:實時通信、實時交流。土地登記是土地管理工作的基礎工作，土地登記資料不僅包括用地者提交的各種辦文材料(如土地登記申請書、申請者身份證明、土地權屬來源證明)，還包括土地登記業務過程中形成的各種材料(如地籍調查表、地籍圖、土地登記審批表、土地登記卡等大量表、卡、冊、簿、證書，以及與之相關的圖件)。土地登記采用手工作業方式雖然可以完成日常業務工作，但效率低下。隨著土地管理的不斷發展，日益增加的業務量，土地信息的現實性要求、地籍圖件的生產和快速更新的要求，土地登記只有從單一靠傳統的手工處理公文轉向辦公自動化發展。土地登記業務需要多個業務部門的協同完成，檔案資料要在多個部門、不同地點之間進行周轉。傳統土地登記有關檔案資料的傳遞主要以手工方式在承辦人之間進行，這種方式難以實現對土地登記業務辦理的有效跟蹤管理，容易出現公文逾期未辦的現象。辦公自動化利用計算機等先進的辦公設備把物理的死檔案轉為電子的活檔案，建立一個自動化、一體化的工作流，控制所有相關數據、工作內容以及工作狀態在計算機網絡上流動，實現聯網辦公自動化和業務工作的跟蹤監控管理。

4互聯網技術

隨著計算機技術的發展，互聯網已經成為GIS的新的操作平臺。互聯網改變GIS數據信息的獲取、傳輸、、共享、應用和可視化等過程和方式，為GIS數據提供者在WWW上提供方便的GIS數據信息與共享方式，GIS用戶界面的WWW化，WebGIS將是GIS發展的大勢所趨。互聯網已經滲透各行各業，信息高速公路上奔跑著越來越多的信息，隨著Internet技術的不斷發展和人們對地理信息系統(GIS)的需求，利用Internet在Web上和出版空間數據，為用戶提供空間數據瀏覽、查詢和分析的功能，已經成為GIS發展的必然趨勢。于是，基于Internet技術的地理信息系統――webGIS就應運而生。webGIS應是一個交互式的、分布式的、動態的地理信息系統，是以網絡為中心的地理信息系統，它使用互聯網環境，為各種地理信息系統應用提供GIS功能(如分析工具，制圖功能)和空間數據及其數據獲取能力。webGIS是web技術和GIS技術相結合的產物，是利用Web技術來擴展和完善地理信息系統的一項新技術。由于HTTP協議采用基于GIS的請求/應答機制，具有較強的用戶交互能力，可以傳輸并在瀏覽器上顯示多媒體數據，而GIS中的信息主要是需要以圖形、圖像方式表現的空間數據，用戶通過交互操作，對空間數據進行查詢分析。這些特點，使得人們完全可以利用Internet來尋找他們所需要的空間數據，并且進行各種操作。

5結論

正是上述四種技術的應用和進步在不斷推動著土地登記朝著科學化、現代化、信息化發展。地籍調查是土地登記傳統的基礎技術，地籍測量技術用于精確、快速地獲取和處理土地登記的基本信息;地理信息系統技術應用于土地登記中涉及屬性和空間的海量數據的收集、處理以及土地信息系統的建立；現代辦公自動化技術則為提高辦公效率和辦公質量，實現土地登記無紙化辦公服務;互聯網為土地登記的信息交換、信息搜索、共享和提供了便捷、經濟的技術支持，為實現土地登記的公示作用提供更堅實的物質基礎。這些技術的有機結合，使土地登記逐步走向科學、高效、規范、公正，真正實現土地登記制度降低交易成本的核心價值。

參考文獻:

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篇6

關鍵詞 土地；地籍；管理

中圖分類號F301.2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）42-0081-02

土地地籍管理機制規范化建設是將各項地籍管理工作與相應的法律、法規、規章、技術規定等認真檢查對照，使各項地籍管理工作規范化、制度化的過程，是加強耕地保護和規范土地市場的重要手段，也是檢查各項地籍管理工作落實情況的重要措施。對于全面提高地籍管理水平，依法行政，滿足社會經濟發展和國土資源管理的需要具有非常重要的意義。

1 土地地籍管理機制存在的問題分析

1）地籍管理資金短缺，地籍成果社會化應用程度亟待提高。首先，地籍調查和地籍檔案管理等需要大量的資金投入。目前，由于土地登記被列為行政事業收費項目，只能收取工本等費用，加上我國國土資源部門實行財政“收支兩條線”，土地登記沒有得到完全重視。有些項目年底雖編制了預算，但得不到批準，很少有獨立的資金支持，給籌措土地登記需要的資金帶來相當大的困難。由于資金的缺乏，造成地籍測量手工化、地籍變更調查形式化、地籍檔案簡單化等情況，尤其對地籍數據的實時更新帶來嚴重制約。其次，目前我國地籍管理形成的各種成果，如城鎮地籍調查成果不能廣泛共享，社會的應用程序低。土地登記資料公開查詢制度不夠健全，尚不能進行網上查詢和異地查詢。這與市場對土地登記信息日益強烈的需求不相適應，特別是當前國內某些地區出現的一些企業提供虛假土地權證，進行多重抵押、多重擔保的惡劣騙貸案件，土地登記信息聯網可以有效防范金融風險，因此具有更大的積極意義；

2）依法行政不嚴，土地登記不規范。首先，土地登記有時會受行政命令干擾，沒有嚴格按照法律法規的規定，如政府為了解決某些問題，以會議紀要、抄告單等文件形式，要求對這些不符合登記要求的土地進行登記或不按規定程序進行登記，雖然看起來是解決了當前的某些問題，但此類登記在法律上是無效的，并且可能帶來更多的后遺癥。用地審批是土地登記的前提條件之一，用地審批程序若沒有嚴格按照法律法規的規定嚴格執行，可能會導致無法進行土地登記。其次，土地登記不規范。一是土地登記制度不夠建全和完善。查封登記、異議登記、預告登記等在《土地登記辦法》中新增加的土地登記類型，還沒建立完整的登記程序、內容、方法；二是自我舉證制度不夠完善，目前僅對企事業單位在土地登記時要求提供宗地圖及宗地界址坐標，但地籍調查工作仍由業務科室人員來完成而非有資質中介機構完成，對個人的土地登記申請尚未其要求提供宗地圖及宗地界址坐標，未能成立土地登記中介相關機構，對地籍測繪中介機構的監督力度不夠；

3）土地登記發證制度不統一，政策配套不及時，程序有待簡化。首先，按現行《土地管理法》規定，確認林地、草原的所有權或使用權和水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。這表明，林地、草原的所有權、使用權以及水面、灘涂養殖使用權登記發證不適用《土地管理法》，而適用其他法律，具體工作由相關部門(如林業部門)負責，這一點也與地籍管理制度的統一性原則不一致。其次，由于相關政策配套不及時，對于我國地籍管理的相關工作缺少具體的政策支持，特別是相關配套政策、規范，只有具體相應配套辦法或措施才能出臺，實際地籍工作中才有政策依據和操作規范。

2 規范土地地籍管理機制，促進國土資源可持續發展

1）著力推進土地地籍信息化建設。首先，我們要統一思想、深化認識，切實認識對信息化建設的重視程度。我們要充分認識做好國土資源信息化建設的重要意義，要統一思想，深化認識，切實增強責任感和緊迫感，認識到搞好國土資源信息化建設，對提高國土部門行政能力和宏觀調控能力，提高隊伍的整體素質和管理水平，都有深遠意義。為實現信息化工作在管理過程的規范化、制度化、程序化而努力奮斗。其次，完善國土資源政務系統，構建統一的政務系統平臺。為解決現有應用系統相互獨立，不成一體的問題，計劃開發完成一套GIS支持下的，能涵蓋主要業務模塊的適應國土資源綜合管理信息建設需要的系統，并完成現有系統的升級和部署。第三，完善綜合信息監管網絡系統。要擴大業務覆蓋面和地區覆蓋范圍，把包括用地審批、土地供應、土地利用、土地權屬、補充耕地、探礦權、采礦權、礦產資源儲量登記統計、礦山開發利用統計、地質災害、執法監察在內的資源狀況、資源收益、管理行為等信息全部納入監管平臺進行監測、監控和監管，并以此為基礎，加強數據綜合分析和比對研究，有效服務于宏觀調控；

2）加強地籍管理隊伍建設，并建立長效投入機制，實現地籍資料的現實性。首先，加強隊伍建設。一是要進一步充實人員，特別是各分局地籍管理人員，各分局要有專人與市局地籍處對接；二是要加強業務培訓。加強地籍管理人員地籍業務的培訓，同時地籍管理人員要加強自我學習。切實做到法律通、政策熟、業務精；三是要加強作風培養。培養地籍管理工作人員具有嚴謹的工作態度和扎實的工作作風，對地籍管理各項工作具有高度的責任心。其次，建立長效機制。只有不斷利用現代化技術更新地籍基礎資料，始終保持地籍基礎資料的現勢性．才能發揮其在國土資源管理工作中的技術保障作用，才能長期為社會經濟發展提供優質、快捷、高效的服務。為此，必須進一步加大人、財和物的投入，加快地籍基礎建設投入，努力建立長效投入機制，切實解決經費短缺問題；

3）提高地籍管理立法層級，加強其權威性。《土地管理法》應當對地籍管理五大方面內容予以全面確認，不可缺漏、偏頗；同時，對于地籍調查、土地登記、土地評價、土地統計、地籍檔案管理的各自工作內容、工作機構或部門、基本原則、主要依據等作出規定，或者制定行政法規規定。上述內容不應由部門規章規定，部門規章僅可在《土地管理法》及相關法律、法規范圍之內規定詳細規則。

3 結論

目前，我國各地土地籍管理的大局意識、基礎意識、協調意識正在進一步強化，現代土地產權管理制度、科學的土地資源調查監測評價體系、統一的土地管理基礎平臺、地籍管理的長效機制正在進一步構建。因此，規范土地地籍管理必將會為社會經濟發展發揮重要作用。

參考文獻

篇7

[關鍵字]　國土資源局　土地登記　規范化

[中圖分類號]　F301 [文獻碼]　B [文章編號]　1000-405X（2012）-11-27-1

隨著社會的發展以及我國經濟不斷提升，我國發生了一系列的變革，涉及到生活的方方面面。包括在土地方面的管理工作。現在科技水平的不斷提高也使得我國在國土資源方面的工作上升到了一個新的臺階。國土管理工作不斷的走向現代化和規范化，這其中也少不了計算機技術發展的貢獻。不過受技術與條件的限制我國基層的國土資源管理方面在現代化程度上還是比較有限的，各種規章制度以及規范性還有待進一步的提高。在基層的關于土地資源管理的相關部門之中，關于土地登記的檔案管理是地籍檔案中的重要工作，它在土地管理的相關活動中發揮的作用也是最大的。

1土地登記檔案的規范化管理

首先要制定相關的合理的土地登記檔案歸檔制度。在局綜合檔案室依據具體業務，對各類科室的檔案歸檔的范圍等等均有其具體的規定，而且大部分來說檔案規定要在第二年的上半年進行移交呈送，并入庫。由于土地登記檔案數量以及形式的不一和現勢性、動態性等多種特性，同時在進行查詢、利用率方面也比較高的情況，要依據土地登記歸檔時限和內容的靈活性定為隨時歸檔。這樣既避免了大量登記材料的散亂、容易丟失等，同時維持了入庫的土地登記檔案的現勢性，以便及時向社會人士提供查詢的資料，對于土地大調查類的地籍檔案，可以依據其開展的工作狀況，等相關工作結束一段時間后再進行入庫，這樣職工的目的是保持其相關檔案的系統完整性[1]。其次是檔案管理人員要發揮其能動性。對于目前來說，我國的經濟發展水平還是有限的，這造成基層的檔案管理相關的部門工作中往往會由于經濟資金、技術水平和相關人員的素質水平等原因，檔案管理工作基礎能力不足。另一方面，基層的檔案管理中，其相關的設備以及技術信息等方面來說現代化的程度低。這更需要相關人員發揮最大的優勢，在有限技術水平的基礎上，依據土地檔案自身的特點，對檔案管理的相關工作要做出合乎特性以及規律的安排。譬如依據具體的宗地位置以及土地所有權的性質等來確定其目錄號、案卷號等，然后在電腦上進行備案錄入相關信息，同時依據具體的情況在備注欄上進行給予特殊的說明。全區域內的任意一宗地，只要有證，在電腦上目錄欄里搜索就會調出相關的資料。同時為提高相關的工作效率，對過去的一些傳統的做法也要做出一定的改變，如改變過去初始和變更檔案分廚為同廚分層進行放置，這樣既可以保持原有的放置原則，對于同一宗地權屬變更檔案的調取來說也方便多了。

2　有效開發利用土地登記檔案

以《土地登記資料公開查詢辦法》和國家關于此方面的一些規定，對于土地當即檔案要進行公開性的查詢，以便于社會各界對于土地產權信息有一個可靠的準確的把握。從近幾年的情況來看，對于上述方式的運用以及目錄查詢、原件查看等形式的開展，為紀檢以及監察部門提供了巨大的幫助，這些主要應用于土地經濟糾紛之中，并收到了較為顯著的效果，這無疑對于我們以后的土地登記檔案工作的開展是一個驚喜的消息。其次要對土地登記檔案的相關檔案知識進行宣傳普及，增強人們在這方面的意識。在目前的每年土地問詢以及土地登記檔案的人員中，多是一些土地界址的問題或者是土地證的丟失而導致界址不明確等問題。就需要檔案室的相關工作人員依據一定的程序，以提供相關的資料信息，并依據記載向當事人進行一定的介紹和講解等，并告知他們這些是具有法律效力的。對于他們即使是土地證丟失，由于這些檔案是有記載的，也能夠保證其所有權，通過相關人員的講解可以說也是向當事人進行相關知識普及的一個重要渠道，以確保他們的實際的合法權益。其三是進行專門性的土地登記資料的匯編。這也是為服務于區域規劃以及國有土地儲備、拆遷補償等各項工作的，進而促進區域內經濟建設等的全面快速的發展。最近一些年以來，各地都積極的進行發展本地的經濟，不惜招商引資、發展新城區等，這些工作的開展與落實自然是與土地問題相關聯的，需要土地相關部門給與　積極的配合。所以檔案工作的相關人員要根據本地實際需要，利用庫存的相關土地登記資料進行有針對性的匯集、編制以供相關人員調閱。其四是為其內部使用提供幫助。就國土局本身來說，其自身是使用土地登記檔案資料的一個主要主體，所以為其自身提供相關的信息也是不可避免的工作。在區域內違法用地的清查中，土地登記檔案依據其庫存資料進行的核查是土地紀檢部門工作開展的重要依據。在日常土地登記發證的過程之中，針對一宗地的原始資料以及變更資料的了解以及相鄰宗地的歷史了解，可以避免在發證中出現因邊界問題引起的不便與紕漏。總之要盡可能的保證土地登記資料的準確性以及在程序辦理過程之中的便捷性，加快登記發證的速度與效率，并且要對于變更的土地要及時的變更其資料，以確保資料的完整性和準確性、現勢性，從而保護相關當事人的合法權益[2]。

3　結　語

隨著社會的發展以及科技水平的不斷提高，近年來土地登記工作也在一定程度上取得了一種重要的成效，使得我國土地登記工作逐漸的開始走向規范化的軌道中來。而且相關的規章制度以及規范登記行為等方面也有了進一步的發展，并在實踐過程中也開始普及化的運用，提高了相關的工作效率，推進了我國土地登記規范化的建設，對于嚴格土地管理提供了有力的重要保障。由于開心的科技技術的應用也使得這一工作的開展呈現出時代性的氣息，使得我國擬在此方面的工作邁入了一個新的階段。有力的推進了國土資源的工作進展，也為我國的現代化經濟建設提供了一定的助力，因為在一系列的經濟行為中，有很多是與土地方面相關聯的，所以今后我們的工作要加大相關的方面的力度，力求建立一個完整的國土資源土地登記管理的系統性的體系。

參考文獻

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土地登記在主動監管用地行為上具有明顯的特點和優勢：

其一，時效性強。土地權利的取得和變更是否能及時得到法律保障，要以是否登記為標志。用地主體必須通過土地登記才能擁有合法的土地產權。只有及時進行土地登記，其土地權益和投資收益才能得到有效保障。土地登記可以借此對用地行為進行現勢性監控，在很大程度上避免違法用地行為“生米煮成熟飯”。

其二，針對性強。土地登記直接針對每一宗地的用地行為，較其他管理手段更為直接、具體。每一宗地權利的取得和變更情況是否合法，在土地登記環節可以依據法律法規作出準確的判斷，從而克服依靠巡查、舉報手段隨機發現違法行為的不足。

其三，自我約束性強。權利實體合法和程序行為依法是土地登記的準則，實際操作中有嚴格規范的權屬證明材料和登記程序要求，從根本上限制了土地登記的自由裁量權，保證了土地登記的獨立性和公正性。《物權法》第二十一條關于登記賠償責任的規定，從法律上強化了登記機構的自我約束。土地登記必須依法公平地對待用地行為涉及的各方主體，并對自身作出的登記行為負責。

其四，公開性強。通過土地登記結果的公開查詢，可以發揮土地登記的物權公示作用，充分激發土地權利人、利害關系人特別是廣大農民的維權意識，發揮社會監督作用。在發生未批先用或“以租代征”等違法用地行為時，土地權利人的自覺抵制和法律保障力可以有效克服“批地閘門堵住了，用地閘門沒堵住”的問題。

發揮土地登記在防范土地違法行為中的關口作用，必須改革現行土地登記管理體制，橫向上實行“管登分離”，即土地管理和土地登記相分離；縱向上保持土地登記的獨立性，實行登記的“垂直管理”，消除用地審批和土地登記同出一門的弊端，排除地方政府的影響，確保登記機關依法獨立行使職權，從而更好地制約和監督土地審批機關的審批行為，有效預防土地違法行為。

實行“管登分離”和土地登記的“垂直管理”，需要對現行土地管理體制進行調整。根據《土地管理法》的規定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。但我國土地管理的實際配置格局是國有土地所有權由市縣政府掌管，土地出讓、征收等實際供應由地方政府一手操辦。將除土地登記之外的其他國土資源管理職權還歸地方政府，改變目前機構和人員管理上的“兩張皮”現象，符合國土資源管理工作實際，有利于充分調動國土資源管理部門服務地方經濟發展的積極性。同時，以國土資源管理部門現有的土地登記機構為基礎，對機構和人員進行重組，實行省以下土地登記機構的垂直管理，省級設立土地登記中心，在市縣設立分支機構，其人財物權由省級人民政府統一管理，在確保土地登記機構依法獨立行使職權的同時，顯化土地登記對地方政府土地管理行為的監督效應。如此改革后，土地登記機構可以直接受理權利人的投訴，避免了過去經常出現的權利人向審批機關投訴其自身審批行為的現象，為權利人提供了更為有效的救濟渠道，有利于及時發現和有效查處土地違法行為。

篇9

在物權變動中，不動產一般采用登記的方式進行公示。無論是采意思主義物權變動模式的法國、日本還是采形式主義物權變動模式的德國、奧地利，公示無疑都是物權變動中兼顧靜態與動態財產兩種安全保護的必需。因為公示是指將物權變動的法律狀態通過一定的外在事實表現出來，使得物權變動當事人之外的任意第三人均可以通過該外部表象推斷出物權變動的法律事實或者是物權變動之后或之前的靜態的物權法律關系。在物權法上，不動產物權的公示方式一般乃是登記。不動產物權的登記是指權利人申請國家登記機關將不動產的有關事項記載于登記簿。登記作為不動產物權變動的公示方法，它的公示作用在采登記要件主義立法模式的國家中顯得更為絕對。因為登記確定地起到公示物權的作用，并且因此具有了公信力。在此情況下一旦登記錯誤，登記簿所記載的物權并非真實的物權狀態，如若第三人基于此對登記的信賴而與登記權利人進行交易并取得該不動產物權，則原權利人（真正權利人）的權利則受到損害。

異議登記旨在對登記錯誤狀態下的事實權利人或者利害關系人提供救濟的手段，通過在不動產登記簿上記載對該不動產，排除登記的公信力，排斥第三人的信賴，從而達到維護和救濟己身權利的目的。異議登記并不是一種終局的對錯誤登記的救濟，但它可以及時或臨時性的提供一種保護，并與更正登記結合形成了保護事實上的權利人和利害關系人的制度體系，是不動產物權法中的重要制度。

異議登記制度在德國法中有詳盡的規定，瑞士和日本民法也采納了異議登記制度。在我國民國時期的民事立法中也有規定。但在我國現行法律中尚無異議登記制度的規定。異議登記在我國似乎還沒有起到它應有的地位和作用。但在我國現時加緊制定物權法的進程中我們驚喜地看到了異議登記制度，雖仍有不盡完善之處，但這立法舉動仍是可贊的。筆者贊成在我國未來物權法中規定異議登記制度。

我國物權法草案第二修改稿第二十條規定了異議登記制度，具體表述如下：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載錯誤的，有權向人民法院請求作出異議登記的地方裁定。根據人民法院異議登記的裁定，登記機構應當將該異議記載于不動產登記簿。”第二十一條第2款規定了異議登記的法律效果，即“登記更正后，原權利人在異議登記期間對該不動產作出的處分，登記更正后的權利人未追認的，不發生物權效力。”此草案二十、二十一條大致勾勒出了我國未來物權法中異議登記制度的框架。（1）異議登記申請的人為權利人和利害關系人；異議登記提起的原因是認為不動產登記簿記載錯誤的。（2）異議登記作出的法律程序為，有權申請異議登記的人向法院提起異議登記之訴，并由法院認可，作出異議登記的裁定，再由登記機構記載異議。（3）異議登記的法律效果并不在于凍結不動產登記簿，禁止原登記權利人處分該不動產。而是準許原登記權利處分不動產，只是與之交易的第三人承擔一定的風險。因為依據物權法草案二稿規定原登記權利人在異議登記期間的處分行為是一種待定的法律行為。一旦異議登記正確且而后又為更正登記，更正后取得登記權利人的地位的事實權利人對原登記權利人的處分不動產的行為有追認的權利，予以追認的則該處分行為發生物權效力；不予追認的，該處分自始無效。相反，在異議登記被證實為錯誤、失效的情形下，原登記權利人仍為正當的登記權利人，則其對不動產的處分自始有效。

但是該草案的規定仍有一些不盡完善之處，如未能清晰的界分異議登記和更正登記間的關系，異議登記是一種臨時性的救濟手段，更正登記才具有終局性。再者異議登記的作成方式單一且嚴格。異議登記系從他國繼受而來的制度，不妨在對他國立法例進行比較之后再結合我國的現實狀態來構建我國物權法中的異議登記制度。

二、各國立法例比較分析

（一）德國現行法上的異議登記制度

篇10

一、我國不動產登記現狀

什么是不動產？不動產一般是指土地及其附屬物，包括定著在土地上的建筑物和構筑物以及附著在土地上的林、木、草等孳生物、種植物等。通俗地說，不動產包括土地和房屋。

目前在我國不動產登記存在著“多頭執政”的局面，而且其依據法律也不同，例如房屋由住房和城鄉建設部門主管和登記，建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門負責登記，林地由林業部門進行管理和登記，承包經營的耕地和草地是由農業部門進行登記。另外還有一些不動產或者權利由其他部門進行管理和登記，如水面、灘涂的養殖使用權由漁業部門進行管理和登記，灘涂由國家海洋部門進行登記。除此之外，不動產抵押權的登記，有的由國土資源部門負責，有的由住房和城鄉建設部門負責，有的甚至由工商部門負責，等等。由此可見我國涉及不動產登記的部門和機構繁多。

之所以各個部門都對不動產進行登記，主要是這些部門都有各自的法律作為依據，如林業部門對林地登記有《森林法》作為支撐；農業部門對草原進行登記有《草原法》作為依據，對農村承包土地進行登記有《農村土地承包法》；住房和城鄉建設部門對房屋進行登記有《城市房地產管理法》；漁業部門對水面、灘涂的養殖使用權進行登記有《漁業法》；海洋部門對海域灘涂進行登記有《海域使用管理法》；工商部門對不動產抵押權進行登記有《擔保法》；國土資源部門對土地進行登記則依據的是《土地管理法》，并且此法第十一條第三款還明確規定“確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理”，從法律上承認了土地分散登記的現狀。”

目前，各個部門逐步形成了一套登記機構、人員和技術方法等，有的還出臺了具體的部門規章，用以規范登記程序，登記不同的內容，發放不同的證書等。

綜上所述，我國不動產登記有下面的一些問題，這些不動產登記的法律依據不統一，不動產登記的效力不統一，登記程序不統一，不動產登記機關不統一，不動產登記權屬證書不統一等問題。

二、我國不動產分散登記的弊端

我國不動產分散登記的局面是由于歷史等問題造成的。這種分散登記的做法，在計劃經濟時代，在加強行政管理，促進經濟發展，起到了一定的作用。但是隨著經濟社會的高速發展，特別是市場經濟對產權制度要求越來越高，這種做法產生的弊端越來越多，越來越不適應經濟社會的發展。

一是影響了社會主義和諧社會的發展。由于不同部門進行管理和登記，導致農林用地、農牧用地以及林牧用地之間的權屬界線不清，權利歸屬不明，引發眾多矛盾和糾紛。這是登記機關不統一，登記簿不統一，適用法律不統一造成對社會主義和諧社會進程造成不利影響。

二是造成了大量登記錯誤。由于各部門的登記方法、登記程序等不一致，很容易導致土地權利的重登、漏登。特別是不同類型的土地權利面積重疊或者重復登記嚴重。給了地方保護主義伸展的舞臺，導致重復登記情況更加嚴重，給不法分子串通一氣搞詐騙提供了方便。

三是增加了當事人的負擔。我國將登記機構分散在不同的行政部門，而不同的部門又制定了不同的登記規則，這對不動產交易當事人而言，造成時間金錢精力的浪費。例如：在農村，農民僅就其財產就要分別到4個不同部門辦理4個不同證件：住房要到建設部門辦理《房屋所有權證》，宅基地要到國土資源部門辦理《集體土地使用證》，承包的土地要到農業部門辦理《耕地承包證》，栽種的樹木要到林業部門辦理《集體林權證》。各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時間、資金成本。

四是影響了正常市場交易秩序。目前由于房、地分別登記，導致房屋和土地分離的現象十分嚴重。在房地產抵押時，不僅要到建設部門辦理房屋抵押登記，而且要到國土資源部門辦理土地抵押登記。實踐中，還有的人利用此漏洞，將房屋和土地分別抵押，或多次抵押，騙取銀行貸款，此類案例經常發生，造成大量國有資產流失。例如：某地一宗房地產開發時，在初級土地開發階段，開發商向銀行貸款使用的是土地使用權抵押，按照我國擔保法和房地產管理法，該抵押在土地管理部門進行了登記。隨后該開發商在建造廠房、安裝設備時，又向另一家銀行提出貸款，而這一次向銀行提出貸款，開發商使用的是“房地產”抵押擔保，同樣按照按照我國擔保法和房地產管理法，只能在房地產管理部門進行了登記。后來由于經濟原因，企業無力償還債務，開發商攜款外逃，兩家銀行均向法院依據抵押權償還債權的請求。然而兩家銀行的抵押權登記在不同的登記簿上，而在不動產登記簿上均是第一順位的抵押權，他們的效力和支配范圍完全一致，這樣兩個“第一”順位的抵押權均無法實現。登記機關不統一嚴重損害了市場經濟秩序和人民群眾生活秩序的穩定。

五是增加了政府財政支出，降低了行政效率，影響政府的形象。登記機關分散林立，不利于發揮登記的公示功能，進而影響當事人查閱登記，交易人無法判斷登記信息可靠性，影響到不動產登記的有效進行，降低了公示的可信力，損害了登記公示功能，同時不同部門都辦理不動產登記，各個部門都要配備一套專門的人員、機構、場所以及設施設備等，國家不僅為此相應的地多支付人力、物力成本，而且各部門之間的職能交叉，容易導致各部門之間的好處來臨爭權奪利或者麻煩來臨扯皮推諉，降低了行政辦事效率，嚴重影響政府的形象。

三、我國不動產應該統一登記機關的原因

不動產登記機關不統一，造成不動產登記簿不統一；而不動產登記簿不統一，意味著不動產物權的法律基礎不統一。這是中國不動產市場發展最大而且后果最嚴重的障礙。

不動產統一登記不僅是經濟社會發展的客觀需要，而且是人民群眾的迫切需要。國家行政機關和立法機關均意識到了這一點。如2004年國務院頒布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確指出：“國土資源部要會同有關部門抓緊建立和完善統一的土地分類、調查、登記和統計制度”;2007年頒布實施的《物權法》明確規定國家實行不動產統一登記制度。不動產登記統一是必然趨勢，主要體現在以下方面。

第一，從不動產的自然屬性上看，建立不動產統一登記制度符合不動產的自然屬性。因為房屋、林木、草原等其他不動產均依附于土地而存在，無法分割。所有不動產均依附于土地，人為地將之與土地分開管理，不僅違背了自然屬性，而且不能適應當今時展。

第二，從國際上看，建立不動產統一登記制度符合國際通常做法。有關國家和地區不動產登記的主管機關雖然不同，有的在司法行政部門，有的在地方政府部門，但有一個共同特點，即登記主管機關只有一個，登記機關是統一的，不動產沒有分散登記。這是大陸法系和英美法系的共同點。

第三，從歷史上看，建立不動產統一登記制度符合我國的傳統。因為我國長期以來形成了不動產統一登記的傳統。民國初期，我國便建立了不動產的統一登記制度，現在臺灣地區實行的仍然是統一登記。我國大陸，從1956年起，土地權利退出財產權范疇，土地登記本身失去了存在的價值。改革開放后，房產、林木等比土地更早進人財產權的范疇，房屋、林木的登記也先于土地登記而建立。因此才造成目前房屋、林木與土地分別由不同的部門管理和登記的局面。隨著經濟的發展社會的進步，政策的改變，登記制度也應隨之改變，作出實質的改變，而不是出臺法律只作形式的改變。

第四，從當事人的角度來看，建立不動產統一登記制度便民，順應民心和民意。因為統一登記不僅可以方便權利人的申請登記，方便交易相對人和利害關系人查詢登記資料，減少當事人的交易成本，活躍市場交易，而且可以保護當事人的合法權益，維護交易安全，降低交易風險。法律的價值在于維護正義，保證公平，當統一不動產登記機關時，才能進一步保護當事人的合法權益，維護交易安全，降低交易風險。

第五，從登記機構的角度看，建立不動產統一登記制度，不僅可以提高登記效率，降低登記成本，節省國家登記的人力、資源成本，而且可以克服分別登記所造成的弊端，如避免重復抵押、減少因權屬不清而造成的各種糾紛等。

四、解決辦法

我國應該建立以土地為核心、以國土資源部門為登記機關的不動產統一登記制度，目前，應根據不動產的自然屬性、我國實際情況以及國外的成功經驗，建立以土地為基礎、以土地主管部門為登記機構的不動產統一登記制度。理由如下。

首先，從自然屬性來看，土地是萬物之本，是最重要、最基礎的不動產。一是土地具有基礎性。任何其他不動產，如房屋、林木等，都不得不依附于土地而存在，離開了土地這些不動產就不復存在。土地是主物，其他不動產是從物，實踐中，其他不動產進行登記時，也不得不記錄該不動產的坐落位置等有關土地的信息。以土地為基礎進行登記，可以包容其他不動產物權的登記，而其他不動產的登記則無法包容無地上附著物的土地的登記。二是土地具有永續性。除土地外的不動產，存續時間都是有限的，而土地無論是水淹火燒還是人力損害等，都改變不了土地的存在。以土地為基礎統一進行不動產登記有利于保持登記的持續性和長久性。

其次，從國際上看，建立不動產統一登記制度符合國際通常做法。世界上大多數國家是將地上建筑物、林木等作為土地的組成部分，土地登記就包括地上附著物的登記。大陸法系國家是直接在法律中將地上房屋、林木等規定為土地的一部分。在英美法系國家，雖然很少有關于土地的成文法，但是在其關于財產法的書籍中將地上房屋、林木作為土地的一部分，土地在一般意義上，是指地球的表面，但是在法律上，土地是由地表、地表上空以及地表下部所組成的一個立體空間，以及在其中生長或永久附著的任何東西。它包括地上空間，地下泥土，生長在土地的植物，建在地上的建筑物、固定設施，土地附屬物及土地的權益等。 再者從國際慣例上看，世界上大多數國家和地區土地都是由土地主管部門負責登記。

再次，從歷史上看，我國長期以來形成了土地主管部門登記的傳統。我國自夏朝以來，收取稅賦的最重要依據便是土地登記資料。各朝都有土地登記。民國初期，我國便設立地政局負責不動產的統一登記。統治時期曾有一段時間由法院登記，后來還是改為地政部門登記。我國臺灣地區現在仍由地政部門負責登記。從臺灣目前的情況來看,由于各市縣依法在轄區內分設登記機關,即地政事務所,這又大大簡化了土地登記作業的流程,便利人民申請登記,符合實際生活的需要。中國臺灣的地政部門負責土地登記是有多方面原因的，一是像對人群的管理離不開對人的身份進行登記那樣，離開了土地登記，嚴格土地管理將無法實現；二是土地登記資料是稅收管理的依據。在稅收管理方面，土地登記至今仍然發揮著重要作用，雖然大陸現在不收農業稅，但是農業補貼仍離不開土地的登記。三是土地登記在促進國民經濟發展、增強利用土地政策參與國家宏觀調控的能力、協調社會對土地資源的公平利用等方面也發揮了重大作用。土地登記最開始的目的就是稅收，在這方面有我國臺灣地區的立法經驗對大陸有一定借鑒意義。

第四，從管理上來說，由土地主管部門負責登記，可以更好地貫徹落實國家的土地政策、稅收政策等，有利于實現國家的宏觀調控目標。同時從登記手段來說，我國實行的產權登記制度，采取的是實質審查主義，需要對權屬現狀進行實地地籍調查，包括權屬調查和地籍測繪工作，運用測繪、測量等專業技術手段來確定土地的權屬界限、界址位置、面積等，形成相應的完整、系統的文件資料和圖件資料。這是目前土地主管部門外的其他部門難以做到的。

土地登記在經濟社會發展過程中發揮著重大作用。土地登記作為物權公示的方式，不僅與其他不動產登記一樣在定爭止紛、維護交易安全和保護私人合法財產權等方面發揮著重大作用，而且其作為行政管理的一種手段，在行政管理方面也發揮著不可替代的重要作用，主要體現在：一是土地登記是嚴格土地管理的基礎。土地權屬是土地管理的核心，而土地登記是土地權屬管理的最重要手段。通過土地登記，確定土地權屬的界限、界址位置、面積等，可以為土地的用途、規劃管理、用地審批、征地補償、耕地保護等土地管理的局，我國土地登記工作取得了顯著成效，不僅為保護產權人的合法權益、維護社會穩定、促進社會經濟發展發揮了重大作用，而且為實現全國不動產統一登記打下了良好的基礎。目前，城鎮國有土地使用權和農村集體土地使用權登記發證基本完成。土地主管部門在長期的登記工作過程中，建立了完整的規章、制度和技術規程，健全了各級登記機構，培養了一大批訓練有素的測繪、登記人才，積累了豐富的登記經驗和大量的登記資料，實現了土地登記資料的公開查詢。土地主管部門現有的機構、人員和條件，完全可以勝任全國的不動產登記工作。由土地主管部門登記，不僅可以保證登記政策的延續性，而且可以充分利用現有的資源，節約大量社會成本。

所以，在不動產登記制度上,我們可以充分學習臺灣地區的立法經驗,并結合大陸實際,不動產登記應以原土地登記部門為基礎,在土地管理部門內另設機構,成立統一規范符合實際的不動產登記局。這樣做的好處在于節約社會成本,便于實踐操作。此外，不動產登記機關實行垂直領導制，規定嚴密的登記程序，以加強管理的力度，防止不動產登記機關利用自己的服務進行牟利。同時尊崇了土地自然屬性，符合國際通行做法和我國國情，而且可以更加有利地保護不動產權利人的合法權益，促進經濟的繁榮發展，促進我國經濟社會的科學發展和可持續發展。

五、結束語