房地產評估范文

導語：如何才能寫好一篇房地產評估，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產評估合同范文1委托估價方: (以下簡稱甲方)

受托估價方: (以下簡稱乙方)

甲、乙雙方就委托房地產價格評估事宜達成如下協議:

一、甲方因為 ，特委托乙方對 進行評估。

二、甲方應于 年 月 日以前將委托評估房地產所必需的產權證明、證件及其它有關資料交給乙方。甲方應向乙方提交的資料如下:

1. 上述住宅樓房的確權證明材料復印件;

2. 其他有關資料。

三、乙方應根據甲方委托評估的目的, 對委估房地產的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產價格評估報告書。普通房地產價格評估,一般應在甲方提供資料后兩周內完成。

四、甲、乙雙方對委估房地產價格評估報告的內容應盡保密之責,除向政府主管部門申報外,未經對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。

五、經甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關于房地產中介服務收費的通知》(京價[房]字[1997]第398號)文件規定的房地產價格評估收費標準(見下表)所計算的評估標準收費，向乙方支付評估費。

六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預付的評估費。

七、本協議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經雙方同意任何一方不得進行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協商解決。

八、本協議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執二份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產評估合同范文2甲方：

乙方：

一、合作背景

1、應乙方的合作要求，為了更好地整合甲方和乙方的社會資源，共同把 業務做強做大，甲方愿意與乙方合作。乙方在云南省(市、自治區)昭通市(地區)綏江縣(區)開展房地產評估業務。

3、乙方為表明與甲方合作的誠意，乙方同意在簽字本合作協議后， 支付誠意金貳萬元給甲方留存。合作到期(或終止)時，乙方如無違約行為，甲方無意退還乙方，不計利息。

二、合作期限

暫定壹年，即從 年日起至 月日止。合作到期，如乙方無違約行為的，可續簽。

三、合作務件

1、甲方以評估資質和已在區級相關銀行評估準入及其它社會資源為合作基礎。

2、乙方以現有經營平臺和在–轄管理部門和銀行及周邊縣市的人脈關系和其他社會資原作為合作條件。由于乙方與甲方合作前與廣西國聯評估公司存在合作關系，且已設置有辦公室場所、做有廣告牌和購置有辦公設備等，為了明釋雙方合作關系的獨立性及乙方之前的債權債務，經雙方商定：

①乙方在量 月 日前終止合作關系，結清所有債權、債務。

②乙方在日前租用的辦公場地和已制作安裝分公司使用，乙方不得抽離，但所有權歸乙方所有，分公司不計入財務折舊和攤銷。 月 日后，經甲、乙雙方認可的日常開支費用，依規在財務中列支、計入成本核算。

四、雙方職責

1、甲方職責

①負責提供相關資料并協助乙方辦好–分公司的工商注冊，稅務登記、資質備案等工作。

②負責理順–分公司與 分公司、—總公司的業務關系，確保各項業務的正常開展。

③負責監管分公司的財務管理，檢查審核各項費用收支和賬務處理的準確性、合理性、合法性，按合同、按約定要求及時劃付各項費用和分利。指導分公司財務人員做好建賬、核算、報稅、年檢等工作。

④利用自身關系和資源，協助乙方拓展–及周邊縣市評估業務。

⑤根據總公司的規范要求，檢查、督促、指導分公司的各項工作。

⑥行使股東職權，參與分公司業務發展、內部管理、費用配置、利益分配及其它重大事宜的決定。

2、乙方的責任

①由乙方負責–轄區范圍內評估業務市場的客戶拓展和關系維護。

②分公司的財務管理工作在甲方的監管和指導下進行，賬務做到日清月結，透明度高，不弄虛作假，盡可能規避財務風險。

③分公司接洽的轄區內的評估業務，原則上有–分公司派員工進行核收相關資料和進行現場勘察及取證，并按總公司質量控制要求，撰寫評估預報告，之后，報請 分公司領取報告編號，并將報告初稿上傳 分公司(或總公司)，按授權要求逐級審核、簽發。

④乙方評估員必須按甲方及總公司的業務流程及評估規范開展評估業務，不得弄虛作假和參與惡性競爭，損害公司形象。特殊情況需提前與甲方請示，經報總公司協調同意后再運作，否則，后果由乙方自負。

五、業務受理區域界定

實行抵押登記屬地受理原則。但如果是–屬地客戶自主上門尋求 或—總公司評估的，則尊重客戶的選擇，需要協調時，–要無條件幫忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)轄區范圍外的客戶時， 分公司或總公司也應尊重客戶的選擇。如果受理到非屬地客戶而推薦給屬地分公司(總公司)辦理的，如成功，受理公司應適當給予推薦公司適當的返點，具體比例由雙方協商。嚴禁惡性跨區域挖掘潛在客戶(游蕩客除外)，否則，甲方按屬地原則處置所得。

六、隸屬關系

1、行政及業務：–分公司隸屬 分公司、—總公司管理，上傳下達逐級傳遞，嚴禁越級操辦。

2、財務核算：既接受上級的監管指導、規避風險，又相對獨立核算，自負盈虧。

七、財務處理及核算

1、評估收費及結算標準。原則上按總公司評估收費標準收取“評估費不低于區標五折”計收，低于五折的收費應經甲方報請總公司同意后，方可執行，否則收入按五折計提結算。

2、在–分公司沒有找到自有國家注冊評估師前，暫借用總公司的注冊評估師簽發報告，乙方需依合同按業務收入的2%向總公司支付簽發風險金。

3、由于–分公司實行獨立核算，但其受理業務撰寫的評估報告，全部由總公司派駐 分公司的專職負責人進行審定和報批，并由評估助理協助做好初審、修整、跟蹤、信息反饋、裝訂合本、報告收發等工作。據此，乙方應按行規給予派駐負責人及評估助理按收入的4%支付材料費、崗位加班費。

4、如果分公司受理的大單(特殊)業務，總公司需派人現場復察的， 分公司每出車一次，–分公司給予出車人 如需用餐，–分公司則盡可能由委托評估人安排。

5、費用開支原則：各項費用總額控制，上頭封頂、下不保底，平衡使用，據實列支，超出自負。

6、結算時間。原則上每月一小結，年底總結算。在結算當期，已出報告，但未收齊評估費的，由乙方負責追收并墊付。

八、收入分配

為鼓勵雙方各自嚴格成本控制，“睇菜吃飯”，快定收入分配按以下原則進行：每月經雙方確認的營業收入總額，在減去營業稅5.65%后的余額，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除繳清總公司的20%管理費，還應支付總公司評估師的簽字費和助理評估員的加班費，結余為利潤。乙方的70%的分成，除給外圍經辦人員獎勵外，還應支付員工工資，房租及水電費，公關招待費、差旅費，電話網絡費及日常辦公用品費用等一切。結余為利潤。即按比例分成，各自包干，盈虧自理。

九、其他

1、協議簽定，各自履行，如有違約，承擔責任，終止合作。

2、未盡事宜，雙方協商，共同執行。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產評估合同范文3委托方： (以下簡稱甲方)

受托方：(以下簡稱乙方)

甲乙雙方經充分協商，茲就 訂立本合同，內容如下：

一、評估目的： 提供依據。

二、乙方應根據甲方評估需要，保證對上列房地產予以客觀、公正地評估，最后出具該委托項目的評估報告書，于甲方提供全部所需資料并完成實勘后 日內交付甲方征求意見稿, 無異議后, 日內交付正式報告書。

三、甲方應于____20xx___年 月 日以前將委托項目的房地產的產權、經營狀況、稅務或成本費用等評估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關部門查閱，抄錄委托項目的評估所必要的資料。

四、乙方在評估期間需要到現場勘察，甲方須陪同并應提供方便和配合。

五、乙方對甲方提供的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。

六、甲方應付給乙方的評估服務費參照中華人民共和國計劃委員會、中華人民共和國建設部聯合發文(計價格第971號文)的房地產評估收費標準計算： 元(大寫: 整)計費。

七、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規定的時間交付評估報告書，因乙方原因每逾期一日未交付評估報告書的乙方應賠償甲方評估服務費3%。

八、甲方如不按本合同規定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證和資料，乙方可按耽誤時間順延評估報告書的交付時間。甲方如果中途中斷委托評估請求，乙方工作過半，甲方則應付給乙方全部評估服務費的 %，或已預付的評估服務費不予退還，上述兩者之中取其高者。

九、甲方接到乙方提交的評估報告書次日起10日內，如對評估結果有異議且有正當理由，經雙方協商,可向乙方提出申請重新分析，乙方應在接到甲方申請重新分析書次日起再次約定的時間內完成委托項目評估報告書，交付甲方。甲方逾期不提出者，評估報告書生效。

十、其他：

十一、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經對方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經雙方協商解決。

十二、本合同一式 份，甲方執 份，乙方執一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式簽訂。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇2

房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國，有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。

篇3

關鍵詞：房地產評估現狀 房地產評估方法

一、我國房地產評估行業發展概況

中國房地產評估行業是一個既古老又新興的行業，是房地產的重要組成部分。中國房地產評估活動歷史悠久、源遠流長，上千年前就產生了有關房地產價值及其評估思想的萌芽。當時伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當等活動的出現，房地產估價活動應運而生。但在20世紀50年代至 70年代這段時期，隨著廢除房地產私有制，禁止房地產買賣、租賃等活動，中國房地產估價活動基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產估價師以來，中國房地產估價行業快速發展，估價隊伍迅速壯大，估價法規不斷健全，估價標準逐步完善，估價理論日趨成熟，估價業務持續增長，估價行業的社會影響顯著擴大；基本形成了公平競爭、開放有序和監管有力的房地產估價市場，逐步建立起了政府監管、行業自律和社會監督的監管體制；房地產估價在解決房地產市場失靈，將房地產市場引向理性，維護房地產市場秩序，保護房地產權利人和利害關系人的合法權益，防范金融風險，促進社會和諧等方面發揮著獨特的積極作用。

二、我國房地產評估市場現狀

在我國，房地產評估行業起步較晚，雖然近年來隨著社會主義市場經濟體制建設的不斷完善，房地產評估市場也有較明顯發展。但是，相對于西方發達國家，我國房地產評估行業仍然存在一些不容忽視的、不利于其長足發展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價行業的發展

從我國目前管理體制來看，評估業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。

2.估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。

3.自律不夠

國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。

三、我國房地產評估方法

1.成本法

適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發利潤。

所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率。

2.市場法

比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格進行適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產，該方法是不適用很少發生交易數量比較少的房地產。

3.收益法

按照我國目前的土地出讓政策，應對土地使用權價值進行分析，否則得到的是一種不完全的會計利潤，實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發生的時間和其折現期一致，不應該考慮利息費用，正如假設開發法中的折現法公式中不存在投資利息和開發利潤一樣，因為它正以恰當的收益率，恰當的折現期折現到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息；租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。

3.4假設開發法

運用該方法要注意兩個問題：第一是房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率，教材中說，與收益法中的資本化率原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。教材中所說的折現率實質就是房地產收益率，只不過房地產開發的收益率不同于房地產經營的收益率而已，因此稱房地產開發收益率和房地產經營收益率，更能反映其本質，更好理解。即房地產開發收益率運用于開發完成后價值和開發成本費用的折現，房地產經營收益率運用于通過租賃經營形式對房地產價值的求取。

四、結論

科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

參考文獻：

[1] 朱萍，王輝，資產評估學，復旦大學出版社，2014

[2] 張東紅，談我國房地產交易市場的現狀與發展對策[J]，山東建筑，2014

篇4

那么評估“養老地產”應該注意哪些問題呢？

一、“養老地產”評估首先要明確估價目的

依據《房地產估價規范》（GB/T 50291-1999），按估價目的進行分類，大體可歸為12種，與“以房養老”估價目的接近的，主要有以下幾類：房地產抵押價值評估、房地產保險估價、企業各種經濟活動中涉及的房地產估價、其他目的的房地產估價。

1.房地產抵押價值評估。這是針對房地產抵押貸款為估價目的的描述，2006年建設部、 中國人民銀行、 中國銀行業監督管理委員會聯合頒布的《房地產抵押估價指導意見》中第9條明確規定“房地產抵押估價目的，應當表述為‘為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值’”。 這種目的與住宅反向抵押價值評估目的略有不同，應該明確區別兩種抵押目的的不同點，因此不宜選擇它作為“養老地產”估價目的。

2.房地產保險估價。雖然“以房養老”以保險公司參與為主，但銀行等金融機構也涉及該項業務，這個概念也有別于以往關于房地產保險類的估價目的，因此不選用。

3.企業各種經濟活動中涉及的房地產估價。“以房養老”是個人委托業務為主，以企業名義委托估價的很少，不具有代表性，因此不選用。

4. 其他目的的房地產估價。不能明確具體的估價目的也不適用“養老地產”評估目的。

通過分析比較可知，“養老地產”評估目的與房地產抵押價值評估接近又有別于房地產保險評估、一般的房地產抵押貸款和其他價值鑒定類評估，此項業務最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養老合同”為目標的房地產價值評估，其估價目的可以歸結為“為確定房地產反向抵押貸款金額提供參考而評估房地產市場價值”。

二、要合理評估“養老地產”更要遵循房地產估價原則

房地產估價基本原則有五項：獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則對房地產估價師而言既是估價最基本的原則，也是房地產估價的必須奉行的最高行為準則。

評估“養老地產”除了遵循以上五項基本原則外，還應遵循以下兩項原則：

1.預期收益原則

一般房地產投資者是在預測未來房地產所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此房地產價值受預期收益形成因素影響。準確預測房地產現在以至未來能給房地產權利人帶來的效用總和（即收益價值）是預期收益原則的具體體現。“養老地產”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預期收益原則。

2.變動原則

房地產作為商品的價格，是伴隨著各構成價格因素的變化而變動的。這些因素經常處于變動之中，所以在估價時必須分析使房地產發生變動的一般因素、區域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，準確把握各因素之間的變動規律，才能精確測算房地產價值。“養老地產”雖然是小眾抵押品，但是更需要細致觀察該類房地產的變動因素，更加精細地評估用于反向抵押的房地產。如老人房產一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學區房的片區變化較大，甚至每年都在變動。是否學區房能較大影響房地產價值，因此變動原則是適用于“養老地產”評估的重要原則。

“養老地產”適用的原則還有很多，希望更多房地產專業人士參與到“養老地產”評估問題探索活動中，為評估提供技術支持。由于選擇“以房養老”的老人一般經濟狀況不太好，屬于經濟上的弱勢群體，廣大房地產估價師更應該堅守房地產估價各項原則，維護老年人和金融機構等權益相關方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養老地產”模式在中國的推廣做出貢獻。

三、估價方法的選用在房地產估價中也極為關鍵

房地產評估方法選擇合理，評估出的價值就會趨于合理。若選擇不適用的評估方法，評估出的房地產價值就會與房地產市場價值相背離。

房地產評估的主要方法有市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法等，每種方法都有其適用的條件和估價對象。市場法適用于房地產市場繁榮，同類型房產數量多且經常發生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標準廠房等。成本法適用于新建房地產、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業如學校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經濟收益或潛在經濟收益的房地產。假設開發法適用于土地、在建工程、有改造價值的舊房等具開發或再開發潛力的房地產。長期趨勢法適用條件要求高，具備估價對象類似房地產過去和現在較長時間的歷史價格且資料豐富、真實，房地產市場無明顯波動的情況下才能使用。

綜上所述，一般情況下針對“養老地產”，不適合選用成本法、假設開發法、長期趨勢法等。養老地產為住宅和公寓用途較多，更適用市場法和收益法進行房地產評估測算。當然，在特殊市場條件下，會有房地產租售比率嚴重失衡的情況，比如房價畸高但房產租金極低，這種情況下采用收益法測算出的收益價值會低于房地產的實際市場價值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對成熟的房地產市場上類似估價對象的房地產交易、出租案例較多，租售價格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場法和收益法。

此外在運用市場法評估“養老地產”時應注意以下問題。

1.選取房地產估價案例時應盡量挑選與估價對象同一小區，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對評估價值的影響，使評估結果更為準確。

2.弱化裝修因素對評估價值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會影響對房地產價值的判斷。建議采用市場法評估時適當降低該項目的修正比例。

四、評估“養老地產”應嚴格執行估價程序

房地產估價是一項關乎房地產所有人和金融機構等各方利益的房地產專業服務，尤其要遵循一定的程序和規范要求。房地產估價的基本程序是：1.受理房地產估價委托：充分了解估價目的，簽訂委托估價合同。2.搜集房地產估價所需資料，擬定房地產估價方案。3.現場勘查房地產的室內外狀況及周邊環境、公共設施等。4.綜合分析估價對象及房地產市場狀況確定估價方法，測算出估價結果。5.撰寫房地產估價報告。6.審核后出具房地產估價報告及技術報告。7.交付估價報告、資料歸檔等。

當然這些程序并不是固定不變的，也有反復和交叉，但完成任何一項房地產評估業務，都不能隨意省略估價工作步驟及相關內容。如老人委托評估公司來完成估價報告，房地產估價師是否完全了解了估價目的，是否認真勘察了老人擬抵押的房地產室內外現狀、有無拍照記錄，是否認真了解了擬抵押房地產的所有權及使用狀況等，直接影響房地產估價師對擬抵押房地產的市場價值的判斷。

另外，針對“養老地產”評估程序，除了依據《房地產估價規范》估價師必須到估價對象現場查勘，對估價對象及其周圍環境、交通狀況等拍照外，筆者建議執行以下補充程序：

1.更加細致地做好紙質查勘記錄，并留下影像資料。認真做好紙質記錄：估價對象的四至、坐落、現在用途、房屋設備、小區景觀、周邊環境、交通情況、公共設施等情況，并拍照或攝錄估價對象室內外狀況。

2.當面與產權人核實房地產基本信息并做好筆錄。認真核實并筆錄：核實房地產權證上的基本信息、房地產產權所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發現現場與證載信息不符等需要特殊說明的事項，應在現場勘查記錄中重點披露。

3.房屋所有權人、提供貸款的金融機構工作人員、房地產估價師三方在現場勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當事人的影像資料。

現場勘查不細易導致房地產價值評估不準，招致老人對評估價值、房地產評估機構產生不信任感，對“以房養老”產生顧慮，因此評估“養老地產”要執行比一般估價更為嚴格的現場勘查程序。與產權人當面核實信息并記錄，明確房地產基本信息、權利狀況、使用狀況等，應盡量避免離開現場后再向老人反復核實信息的情況。三方簽字可督促估價師認真履行勘查工作，所有權人和金融機構人員共同參與確認也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規避老人去世后房產處置時發生糾紛的可能。

參考文獻：

1.陳支農.對“以房養老”及其相關問題的認識.產權導刊.2014.1

篇5

房地產評估方法主要有成本法、收益法和市場法。本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產評估中的應用，通過描述房地產評估成本法的概念、范圍、公式和評估程序，了解成本法的原理和運用過程，著重剖析房地產評估中成本法存在的問題，提出改進建議。

關鍵詞：

房地產評估；成本法；應用

隨著房地產行業逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發生，交易過程中的矛盾激化已成為常態。從銷售方角度來看，銷售人員希望售價越高越好，增加其賺取利潤的機會。從購買方角度來說，則是希望買價越低越好，降低購買的成本。兩方不同的立場注定了矛盾的產生，房地產真正的價值卻難以評定。為了公正、合理、客觀、精確地計算房地產真正的價值，就需要專業的房地產評估人員來進行估價，因此房地產評估人員所接受的評估工作變多，房地產評估行業業務量也隨之增多。本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應用的不足，使得評估值更準確。

一、成本法概述

（一）成本法的概念

成本法是評估對象在評估基準日的重置價格或重建價格扣減掉折舊的部分，得到價格或價值的方法。成本法也可以說成是將房地產開發過程中的開發成本、建設費用、管理費用等必要支出價格的匯總，組成房地產價值或價格方法。

（二）成本法的范圍

成本法不同于收益法，可以評估不以營利為目的或沒有經濟利益或潛在經濟利益的房地產；同樣也異于市場法，不需要有相似的可比交易。成本法適用如下：（1）將要開發或是新開發的房地產；（2）公益或是公用為目的的房地產，例如公園、醫院等；（3）設計獨特或是針對特定使用的房地產，例如工廠、機場等；（4）處于保險和損害賠償狀況下房地產。

（三）成本法的基本公式

成本法是站在購買者的角度，重新構建房地產評估值是投資者從獲取土地開始購買到房屋出租出售過程發生的必要支出、稅費和開發利潤的總和。公式一：房地產價格=土地取得成本+建設成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費+開發利潤房地產評估通常是將房屋和土地分開評估，評估過程也是由專門的評估師分別完成的。土地價值的公式是將扣除建設成本，土地是不需要建設的，所以建設成本是屬于房屋價值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價值中。土地價值計算時，還應注意，實際中取得的土地不能直接使用，開發土地的成本也應計入土地價值中。公式二：建筑物價格=重置價格-建筑物折舊建筑物折舊=物質折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×（1-成新率）即：建筑物價格=重置價格×成新率

（四）成本法的房地產評估程序

第一步，了解評估對象的價格構成以及收集基本信息，例如房地產買價和稅費，房屋的使用狀況等；第二步，測算重置成本或重建成本，重置成本是房地產設計、規格等通過改進、更新之后評估的價值，由于評估時是預估，通常我們會選擇相同效用的全新建筑物作為參照評價。重建價格是將評估對象所用的相同材料等進行類似復原所用的成本（兩者都要滿足參照物與估價對象在價值時點、國家制度和市場環境相同）；第三步，測算折舊，通過引起折舊的原因，進行同類匯總，分別測算折舊額；第四步，計算成本價值，重置成本或重建成本扣除減值部分（如折舊）得出結果。

二、成本法在房地產評估中存在的問題

（一）忽略效用價值

使用成本法對房地產估價時，是從會計的角度，以生產費用論為理論基礎，價格是由生產過程中必要支出決定的。實際評估中，很容易忽略房地產效用產生的價值，只考慮成本。因此，評估時還應注意房地產的效用。以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規模是兩個正大廣場，處于外環區域。成本的投入遠遠超出了實際的效用，超出了當地市場的需求和當地消費者消費能力，導致現在仍然處于爛尾狀態，沒有發揮出價值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價時單從房地產生產必需的費用來評定房地產的價值過于片面。應在評估時，先考慮房地產的效用能否被市場所需要，再建立在生產所必要的費用上，加上效用給房地產帶來的價值。

（二）不能準確表達折舊金額

直線法計算折舊是假定房地產的經濟壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運用直線法計算房屋的折舊，是不準確的。實際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。剛投入使用的房地產的實際折舊非常小，隨著使用時間的增長，房地產后期的修理費和折舊費因房地產老化也逐年增加。運用年限法計算的折舊，期初房屋是嶄新的，實際折舊額低于理論的折舊額，實際的折舊被高估，后期房屋老化會越來越嚴重，折舊額又被低估，沒有體現出折舊是逐年增加的現象，違背了配比原則。運用成新折扣法計算房地產的現值是房地產的重新構建價格乘以房地產的成新率。房地產的成新率是由估價人員依據房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。估測的數值會受到估價人員實踐經驗的影響，這對房地產估價師理論知識的掌握、評估經驗有著較高的要求。但對剛成為估價師或經驗不足的估價師不易于運用得當，可能會影響評估結果。

（三）忽略外部環境對價格的影響

成本法主要是通過扣除折舊的方法來評定房地產的剩余價值。在實際生活中，外部環境同樣也影響著價格的高低。比如，有一幢房屋，窗外可以看見一條河，河邊有繁茂的植被，但是河水因為污染嚴重，常年無人管理，發出惡臭氣味。此時房屋的價格在在2，500元左右每平方米。同一年，城市因為競選文明綠化城市，要治理此河水，美化城市，此房屋的價格上漲到了3，200元左右每平方米。評估的主體沒變，房地產的使用年限近似相同即折舊額也近似相同，根據公式房地產的價格不應該出現大幅度的變化。但實際上房地產的價格會隨著周圍的環境優化、設施健全、交通便利、停車位充足等外部環境因素的提升而變動。評估人員往往走入誤區，評估房屋只對房屋評估，忽略外部環境的影響，會使評估值不夠準確，偏離實際值。

三、成本法改進建議

（一）增加效用評定的環節

通過上面效用所產生的影響，上海虹橋購物樂園會影響整幢房屋的價值，使之實際價值降低。效用價值會使房屋價值降低，同時也可以使其增高。將折舊改為調整，也就是說功能折舊改為功能調整，外部折舊改為外部調整。房屋效用的增減可以通過功能調整修正價格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會舉辦城市，舉辦冬奧會場地附近商品房的房價比以往價格有明顯的提高。房屋受到冬奧會的影響，促進了場地附近的經濟發展，房屋的效用提高，使得房屋價值增高，我們就可以通過功能調整對房屋價值調高。

（二）增加實地折舊鑒定環節

上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時間價值和轉移規律。不能準確地計算出房屋的折舊程度，可以通過評估人員的經驗，對房屋的結構、設備等維護程度，進行實地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實際的折舊根據實際的側重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。通過此方法，降低了理論上的折舊額低于或高于的偏差，更加真實地反映了房屋的損壞程度，使得評估值更加準確地反映房屋的價值。

（三）增加外部環境的修正

可以結合市場法進行修正，將外部環境影響因素分成兩個部分，一部分為無形影響，例如對市場供求、外部環境和無形價值等，劃分不同的程度，制作出等級的修正系數，評估人員根據本身的經驗，實地考查，判斷非實體的價值影響，適當調整評估值。估價師應對當地經濟發展、房價走勢和政策出臺等十分熟悉，并能靈活運用于實際評估中；另一部分為有形影響，例如房屋小區環境改善、設施完善和交通更便捷等，通過系數調整價格。

四、案例分析

（一）評估對象概要

大連市某工廠因經營不善出售其中一部分房產，工廠東面臨山，西南面臨街，北面臨居民住宅，位置偏僻，交通不便。

（二）評估范圍

評估范圍：某工廠出售辦公樓的價值評估。

（三）評估目的

評估目的：某工廠出售。

（四）評估基準日

評估基準日為2015年5月30日。

（五）評估方法及過程

采用成本法評估辦公樓的價格。重置價格是將評估對象所用的相同材料等進行類似復原所用的成本。評估思路是將根據調查辦公樓建設的必要費用測算出重置價格，再通過新舊程度進行修正。本題我們選用公式二計算評估值：建筑物價格＝重置價格×成新率。成新率我們采用改進后的方式，理論成新率占綜合成新率的40%，實地成新率占60%。1、基本信息。辦公樓共二層，總建筑面積為1，000平方米，高3米，建筑的結構為磚混結構。有防盜門、塑鋼窗、墻面及天棚刷乳膠漆、外墻水泥砂漿、地板地面；有衛生間、防滑地磚地面、墻面瓷磚、鋁合金扣板吊頂；有消防，監控設備，通水、電、訊等基礎設施。維護狀況一般。2、重置價格。房地產估價師獲得相關數據如下：辦公樓的建筑安裝工程費由土建安裝直接費、安裝工程直接費和裝飾裝修工程直接費三部分組成。（表1）建筑安裝工程費總額＝1800×1000＝1800000（元）＝180（萬元）專業費用和管理費用為建筑安裝工程費的11.2%，銷售費用為20萬元，建設期半年，費用視為均勻投入，稅費18萬元，投資利潤率為20%。（折現率為6%）專業費用和管理費用＝180×11.2%＝20.16（萬元）≈20.2（萬元）銷售費用＝20（萬元）投資利息主要是將開發完成的必要費用的投入計息，考慮其機會成本。本案例采用的是復利現值，由于所有費用視為均勻投入，所以計息期為三個月，也就是0.25，復利是以年為單位，則計息期為0.25年。還應注意本案例求取的是利息的復利現值，計算時應扣除本金的部分。投資利息＝（180+20.2+20）×［（1+6%）∧0.25-1］≈3.2（萬元）開發利潤=（180+20.2+20+3.2+18）×20%≈48.3（萬元）重置價格=180+20.2+20+3.2+18+48.3=289.7（萬元）3、成新率。辦公樓已使用20年，剩余使用年限為20年。即：理論成新率=剩余使用年限/（剩余使用年限+已使用年限）×100%=20/40×100%=50%房地產評估師根據實地考察，房屋維護狀況一般，設備損壞程度較高，實地成新率為40%。綜合成新率=50%×40%+40%×60%=44%

（六）評估結果

辦公樓評估值＝重置價格×成新率=289.7×44%≈127.5（萬元）上述內容是對成本法的簡單敘述，并介紹如何用公式解決不同的實際問題。成本法有著使用范圍廣、計算相對簡單等優勢，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準確、忽略外部環境因素、評估人員經驗要求高等缺點。想要解決這些問題，只有從實踐中多獲取經驗，才能防止評估值偏離實際值的最大標準。隨著房地產評估行業的不斷進步，對方法的使用就更加嚴格，就需要我們不斷探索。

主要參考文獻：

［1］劉晨光，余曉鳳.淺談資產評估案例教學———以房地產評估成本法和市場法為例［J］.華人時刊旬刊，2015.8.

［2］蘇蕾蕾.房地產估價中成本法的改進研究［D］.武漢理工大學，2014.

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關鍵詞：工程造價 房地產評估 運用

中圖分類號：TU72 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）03（c）-0228-02

房地產評估指的是估價人員通過模擬房地產市場的價格形成機制，根據房地產形態的差異，采用不同的評估方法，模擬房地產市場價格的形成的過程。在房地產評估過程中，會產生不同的房地產估價結果，再從房地產的估價理論出發，選取適當參數，以不同的計算方法使各估價結果能夠趨于一致。但在估價過程中，由于對市場競爭因素的分析不夠充分，特別是成本法計算時，可能會導致估價結果會有很大差異，估價結果與其他算法的結果相差較遠。這就是說，在市場競爭受到限制的情況下，以成本法來估算價值會受到很大限制。在這種情況下，由于估價對象的建筑形態多樣，如何保證重建價格或重置價格的準確性，是房地產評估中應注意的問題。

1 工程造價在房地產評估中的運用

在房地產評估中，成本法的計算公式為房地產價格=開發成本+土地取得成本+銷售費用+管理費用+銷售稅額+投資利息﹣建筑折舊費用。因此，以成本法來計算房地產的價值，主要指開發成本和土地取得成本，在管理費用、利潤、利息、建筑折舊、銷售稅額和土地取得成本都有明確的數值取用的依據和計算方法。因此，本文重點對開發成本進行闡述。

1.1 開發成本

一般來說，開發成本指的是建筑物的重建價格或者重置價格。建筑物的重建價格指的是將原有建筑技術和建筑材料作為估價對象，以估價時點價格水平為依據，重新建造一個與估價對象相同的建筑物正常價格。建筑物的重置價格指的是將估價時點建筑技術和建筑材料作為估價對象，以估價時點價格水平為依據，重新建造一個與估價對象功效相同的建筑物正常價格。從兩者的特點來看，重置價格一般適用于年代久遠的不能找出與舊建筑物相同建筑材料，或者是因為建筑技術發生變化，導致舊建筑物難以復原，對這些建筑物進行估價則可以使用重置價格。重建價格的使用適用于具有特殊保護價值的某些建筑物的價值評估。

1.2 開發成本估價規范

在開發成本估價過程中，可以采用市場比較法、成本法。或者是以政府確定的房屋重置價格來求取，也可以按照工程估價的方法來計算。在實際評估過程中，對建筑物的重置成本的計算一般采用分部分項方法、單位比較法、指數調整法、工程測量法。從這些可以看出，不管是工程估價或是實際操作，在建筑重置成本和重建成本的計算上，都可以使用工程造價方法來估算，但并非最佳方法。

第一，在成本法估算時，評估人員一般采用指數調整法和單位比較法，因為這種方法比較簡單。但工程測量法和分部分項法需要采用工程造價方法，則需要造價工程師的配合，還需要詳細的工程圖紙、構造尺寸等數據資料，因而估價師并不常用該種方法。

第二，在采用單位比較法和指數法時，建筑成本的價格指數、平米造價一般都是由工程造價站和評估公司的數據資料，還有一些來自于估價師、評估公司對數據資料進行收集和整理，這些資料一般以時間歸類，以大的結構型式來劃分，如鋼結構廠房、框架、磚混等。在房地產評估中，一般將這些作為基礎的數據，對工程成本進行分析。

第三，這些基礎數據的歸納也有一定的缺陷。因為數據歸納趨向于概況化，比較籠統。對于某些與標準建筑相符合的建筑物，其數據統計則與實際情況比較符合，但是對于某些個別性較強的建筑物過著是與標準建筑不相符合的建筑物，其統計數據與實際情況則相差較大，數據取用的說服力較弱。隨著現代建筑的發展，高層建筑、多層建筑、超高層建筑也不斷發展起來，建筑裝飾藝術的應用也不斷發展，建筑物的個性得到彰顯，建筑物的開發成本也發生了很大變化，如外墻乳膠漆、鋁塑板幕墻等對建筑物開發成本有較大影響。在工業建筑的成本估算中，出了標準廠房可以使用統一性的建安成本來計算，對于一般構筑物和非標廠房，都比較難使用統一性的建安成本來計算。在同類建筑中，由于地理位置的差異，在建筑設計標準上也會有所不同，以四川為例，成都市和西昌市在防震標準設計上有很大不同，成都的是6度設防，而西昌為8度。同時，由于地區差異，建筑物節能標準也會有所不同，墻體保溫設計會有很大差異。

第四，在數據統計中，一般是將一定時間段的建安成本進行計算。由于建材市場變化較快，統計數據與市場狀況并不相符，估價時點一般是將基礎數據進行調整后再進行估算，因此，指數來源的可靠性也受到質疑。在房地產評估中，以成本法尤其是建筑成本法進行估算，很難對某一建筑試點的建筑成本進行估價。但在估價過程中，一般以估價時點作為建筑成本估算的依據。因此，在估價過程中，應將估價時點控制在一定時間范圍內，假定在該時間段內，建筑市場的價格變化并不明顯，才能對建安成本進行有效估計。同時，還應該技術補充價格指數及單價指數，才能及時獲取建材市場的變化情況。

2 工程造價在房地產評估中運用應注意的問題

從我國建筑市場來看，建筑市場仍屬于賣方市場，市場競爭非常激烈。在房地產評估中，工程造價的運用強調了建筑市場的客觀情況和一般水平。以工程造價對房地產進行評估，通過定額的造價信息，能夠為造價評估提供科學合理的技術支持。同時，造價信息反映了一定時間內，一個地區的平均水平，提供了各時段、各區域的工程材料的平均價格，其數據具有很強的代表性，體現了社會化的一般水平。

因此，從理論上說，工程造價的數據基礎越完善，與市場情況越相符，在實際運用過程中，工程造價在房地產建安成本計算中的應用也就越普遍。當然，由于工程造價本身也是模擬建筑價格的重要組成部分，誤差的存在是不可避免的，從總體上說，房地產的估價規范與工程造價規范基本是一致的。因此，工程造價在房地產評估中的應用，能夠保證建安成本與工程實際成本基本相符，通過調整計算方法、單價比較法，還能夠提高數據的可靠性。

3 結語

工程造價在房地產評估中的運用，能夠提高評估結果的準確性，對房地產市場的發展也有重要影響。近年來，工程量清單計價的方法得到推廣，工程造價不斷進行變革，使工程造價的社會性、實用性更強，與建筑市場的運行情況也更加符合。但在工程造價計算時，應注意工程造價的客觀化處理方式，完善建筑市場的成本組成的計算方法。將工程造價運用于建安成本計算中，以工程造價數據作為房地產評估的技術數據，以得出客觀性、一般化的建安成本，提高評估結果的準確性和可靠性。

參考文獻

[1]張海濤.淺議工程造價在房地產評估中的運用[J].中國房地產業，2012（11）.

[2]孫野.淺談房地產項目成本后評估的作用與方法[J].中華民居，2012（3）：973-974.

[3]薛倩倩.房地產開發項目成本控制研究—— 以淄博盛錦東方星座一期為例[D].中國海洋大學，2010.

[4]王宏偉.探索成本管理創新提升企業競爭優勢—— 以北京首都開發股份有限公司管理為例[J].城市開發，2010（4）：46-49.

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關鍵詞：房地產評估方法現狀問題探討

一、地產評估行業發展現狀

房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。

(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。

(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

二、房地產評估的常用方法

根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。

(2)市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：

待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，V為待估房地產的價格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產的使用年限。

對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。

三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求

（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。

(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。

估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。

四、促進我國房地產評估行業發展的對策

（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。

（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。

（3）對估價機構和估價師實行分級制動態管理,根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況。確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。

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一、工作目標

建成房地產估價系統，正式運行，建立房地產交易稅收征管新模式。

二、工作原則

1、合法原則。按照國家法律、法規要求，評估所依據的數據和資料必須真實有效，評估方法必須符合國家有關規定。

2、公平原則。評估工作采用統一的評估技術標準，評估結果客觀、公正，確保稅負公平。

3、效率原則。工作流程簡便，能有效縮短辦稅時間，提高征收效率。

4、節約原則。充分利用有關部門現有資源和信息，避免重復投入，減少資源浪費。

5、保密原則。加強各項保密工作，確保數據信息安全。

三、相關職責

1、組織領導

成立存量房評估推廣工作領導小組，由縣委常委、常務副縣長王宇鵬任組長，副縣長汪昭斌、縣財政局長、縣地稅局長任副組長，縣政府辦、國土、城建、物價、工商、民政、監察、人行、房管等單位主要負責人和財政、地稅部門分管副局長為成員。

領導小組辦公室設在縣地稅局，縣地稅局長董華兼任辦公室主任，縣政府辦副主任楊懷、縣財政局副局長楊福勇、縣地稅局副局長王玉山任辦公室副主任，縣國土局、建設局、民政局、房管所等相關部門分別確定一名分管領導參與日常工作。

2、工作職責

領導小組主要職責：負責組織推動、協調部門關系、確定工作方案、建立資金保障機制、確保信息資料交流通暢等地產評估推廣總體組織協調工作。

領導小組辦公室主要職責：方案實施及日常協調管理工作。縣財政局負責房地產評估推廣工作的業務協調和經費保障，做好評估軟件在契稅征管工作中的推廣應用；縣國土局負責提供評估工作所需土地級別、基準價、交易案例、電子地圖等相關資料；縣民政局負責提供地標命名資料及示意圖，參與制定估價技術標準和評估模型；縣物價局負責提供房屋交易指導價格信息，參與確定評估價格，化解價格應用中產生的矛盾問題；縣城建局負責提供城市規劃方案、房地產分布特點及區域價值差異性等相關資料，協調中介機構參與支持評估推廣工作，并提供房地產造價、使用年限、殘值率、容積率等資料，參與制定估價技術標準和評估模型；縣工商局負責提供評估工作所需工商登記信息和企業登記變更信息等。縣房管所負責提供房地產的市場交易價格、GIS房產基礎信息等資料，參與制定估價技術標準和評估模型等。

各部門要按照職責要求，形成“部門聯動，協調一致，齊抓共管，分頭實施”工作局面。

四、實施內容

1、組織對全縣房地產市場及影響房地產價格的因素進行調查分析，采集詳實、準確的房地產信息，建立完善基礎數據庫，實施稅源動態監控，服務日管工作。

2、采取市場調研、數據采集、區域分析、專家咨詢、中介參與等方式，根據房地產的不同類型，確定評估的技術路線，以財稅部門的評估軟件為技術平臺，通過調查房地產市場及影響房地產價格的各種因素，分析房地產市場價格水平和價格因素，制定出符合我縣實際的存量房估價技術標準，建立功能完善的存量房交易估價信息系統。

3、將房地產基礎數據庫的信息導入估價信息系統，檢驗評估結果與市場價格的差異，查找發生偏差的原因，制訂相應解決方案。通過核實數據、維護參數及校準模型等方式，確保生成較為科學、準確的評估值，進一步提高工作質量，減少納稅爭議。

4、估價信息系統建立完善后，由計算機自動生成估價結果，與納稅人自行申報的成交價格進行科學、規范的比對及審核，按照就高原則確定計稅價格。

五、工作步驟

1、準備階段

（1）成立推廣工作協調領導小組和實施工作小組，明晰部門職責，制定工作方案。

（2）在調研摸底的基礎上，選擇有房地產評估資格、服務能力較好的評估公司，負責采集信息、確定估價技術方案。

2、實施階段

（1）調查分析我縣房地產縣場狀況、分布特點及影響房地產價格的相關因素，確定本地區的估價方案。

（2）將待估價地區按照區域連片、地段相連、用途相同、價值相近的原則劃分為若干個小的區域，根據確定的估價技術方案及影響房地產價格的因素，采取服務外包方式，委托房地產估價機構確定房地產估價技術標準（包括采集整理數據、確定估價模型、建立標準房價格庫和可比實例庫、測算估價參數及修正系數）。

（3）按照確定的估價技術方案和評稅軟件的要求，設計標準房采集內容，制作表樣，完成標準房數據信息的采集、審核和錄入工作，建立詳實有效的標準房基礎數據信息庫。

（4）開展模擬操作，反復運行測試系統，及時解決出現的問題，確保估價軟件正常運行；完成存量房交易稅收征管窗口操作人員和系統管理員的培訓工作。

3、應用階段

（1）制定《縣存量房評估應用爭議處理辦法》。

（2）充分運用廣播電視、網絡媒體、報刊雜志的輻射作用，全方位、多渠道宣傳軟件評稅工作基本原理、基本做法、現實意義，營造軟件評稅工作良好社會氛圍。

（3）實現“以計算機軟件評估替代人工評估、以計稅參考值替代市場指導價”的房地產交易價格核定征管新模式。

（4）總結、交流經驗，改進應用中存在的不足和問題。

4、后期管理

（1）定期測評估價系統運行效果。財稅機關應定期將納稅人申報數據與系統評估結果對比測試，通過定期召開系統例會，分析討論運行過程中出現的異常數據，研究爭議處理情況反饋，及時調整系統設置，保證存量房計稅價格評估系統運行的公正性、合理性和準確性。

（2）補充稅源基礎數據。定期將申報信息中地址不匹配的數據傳遞給參與估價的中介機構和主管地稅機關，及時補充完善；定期將新交付的存量房進行基本屬性了解和價格測算，并及時補充完善到估價系統之中。

（3）動態調整計稅價格。當日常監測發現異常數據時，按照地稅機關核實或估價機構個案評估之后提出的計稅價格修改建議，對估價信息系統中的計稅價格進行調整。

六、幾點要求

1、各部門要站在發展和全局的高度，切實增強做好應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的主動性和積極性，消除單純的部門利益觀念，真正把此項工作列入重要工作日程，密切配合，通力協作，認真履行好相關職責。

2、堅持按照“政府主導、財稅牽頭、部門配合、專家支持”的工作運行機制，統一部署，分級實施，確保房地產評估推廣工作信息暢通、資源利用充分，組織協調有力、任務完成徹底、經費保障到位。

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關鍵詞：房地產評估；金融風險；商業銀行

中圖分類號：F293.3　文獻標志碼：A　文章編號:1673-291X(2009)06-0069-02

近年來，隨著中國房地產業的高速發展并日趨成熟,房地產業已經成為國民經濟的新的增長點，但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。

一、中國房地產評估防范金融風險的現狀分析

中國的房地產評估行業還屬于一個年輕的行業，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發達國家相比還顯得陳舊。

為進一步防范房地產信貸風險，國務院、人民銀行及銀監會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產投資規模的通知》、《銀監會關于銀行房地產貸款風險管理指引》等一系列文件來規范房地產貸款市場。這些規定對于規范抵押評估行為、指導房地產估價師的抵押評估工作，產生了深遠的影響。

二、中國房地產評估防范金融風險存在的問題

（一）對抵押物價值過高評估

一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。

（二）不能準確把握抵押物隱含的風險

這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業務執行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現能力評估，忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額，即保障抵押貸款清償的安全性。

（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估

房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當第一還款來源出現問題時，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發，房地產抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當第一還款來源出現問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。

（四）評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬

在房地產抵押貸款業務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產市場的繁榮為銀行抵押貸款的發放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業內公開的秘密，產生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統風險[2]。

（五）評估師隊伍素質參差不齊

在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當的責任。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。

（六）制度建設落后，行業規范缺乏約束性

雖然房地產評估行業隨著房地產業的繁榮得到了快速的發展，但仍處于發展的初級階段，很多房地產評估機構是近幾年由原來的政府房地產評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業務；有的機構實力不強，評估人員素質有待提高；有的機構在執業過程中不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現債權時處置抵押房地產，銀行就要受經濟損失。總的說來，房地產評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現金流量引起的種種變化，缺乏科學依據，主觀性大。

2.對現有評估方法進行創新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產市場可能發生了很大的變化，若這時候對抵押房地產進行處置，抵押物的現值與評估價值就會存在相當的差異。

（二）評估師隊伍建設方面

1.嚴格評估師行業準入

日本的房地產評估行業對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過程至少要用五年的時間。從1964年實施考試制度到1995年的31年間，通過全部考試并在日本國土廳登記的不動產評估師僅有5298人。而中國從1995年實施考試制度以來，到2002年通過考試的人數竟然有20000多[2]。

2.加強評估人員對銀行抵押貸款業務的認知

評估人員對銀行抵押貸款安全性負有的責任決定了評估人員除了掌握評估理論和方法，還必須對銀行抵押貸款業務有足夠深的了解，一般來說包括還款計劃、權利義務以及有關手續及費用等三項內容。

（三）評估行業主管部門和行業協會方面

1.評估行業主管部門最重要的責任就是制定和完善房地產評估相關制度

隨著房地產抵押貸款規模的不斷擴大，專業評估機構的抵押評估量也迅速增加。據統計，專業評估機構抵押評估業務量已占日常業務量的60%以上，評估機構和評估師在抵押評估中負有重大的社會責任。但是許多評估機構服務質量低劣，出具不負責任的評估報告，其重要原因就在于評估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產評估相關制度成為評估行業主管部門最重要的任務。

2.加強評估行業協會的統一建設

雖然房地產評估師有自己的行業協會――房地產評估師學會，但就整個房地產評估市場來說，卻是由建設部、國土資源部和財政部分頭實施管理，相應的房地產評估師學會、土地評估師學會和注冊會計師學會各行其政，多頭管理，從而使評估標準難以統一，使中國評估理論和評估方法難以與國際接軌。由于各部門的評估標準和評估程序不統一，這樣就容易造成對同一標的物的評估結果差異較大，使得房地產評估的權威性弱化。因此當前重要任務之一就是加強行業協會的統一建設。

3.杜絕行業壟斷行為,提倡公平競爭,切實保證機構的獨立性

當前的房地產評估市場中，相當一部分評估機構是由當初的政府機構脫鉤改制成立的，這些評估機構在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關系，通過這層關系評估機構能夠相對容易的獲得評估業務，甚至壟斷市場。評估行業主管部門和行業協會應該盡快通過完善制度，杜絕行業壟斷，提倡公平競爭，促進行業主管部門、行業協會和評估機構等有關各方的良性互動。此外評估行業管理部門和行業管理協會方面還可以通過建立地區統一的房地產市場信息數據庫來為行業的健康發展提供有效服務。

（四）銀行抵押貸款估價管理方面

1.加強對抵押評估報告以及出具報告相關評估機構的審核

中國的銀行對抵押物的評估價值尚未建立有效的審核制度，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。

2.合理選擇評估機構，共享評估機構質量保證資源

評估機構質量保證體系是在評估機構內部為減少面臨的風險設置的一系列保證評估質量的組織模式。銀行在房地產貸款過程中，有必要了解和擁有評估機構質量保證體系的完整資料信息，指定資質高、信譽好、服務水平好的評估機構，并與評估行業實現資源共享，為防范風險創造條件[4]。

參考文獻：

[1]陳平.房地產評估能有效防范金融風險[J].中國房地產金融：開發與經營，2006，（6）.

[2]李勇，張偉，陳燦平.房地產估價與房地產金融風險[J].西南民族大學學報：人文社科版，2005，（3）.

篇10

2、取得房地產估價相關學科大專學歷，具有6年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿4年；

3、取得房地產估價相關學科學士學位，具有4年以上相關專業工作經歷，其中從事房地產估價實務工作滿3年;

4、取得房地產估價相關學科碩士學位或第二學位、研究生班畢業，從事房地產估價實務工作滿2年;

5、取得房地產估價相關學科博士學位;