房產(chǎn)稅論文范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)稅論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

大部分學(xué)者認(rèn)為,征收房產(chǎn)稅的目的并不是為了打壓房價。賈康(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的目的并不是單純了為了打壓房價,而是通過對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,形成規(guī)范的經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿,從而產(chǎn)生多種正面效應(yīng),包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵,以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。房地產(chǎn)稅成為地方稅體系的支柱,可以有效落實省以下分稅制,使房地產(chǎn)市場供需雙方行為合理化,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長蔡洪濱(2012)表示,房產(chǎn)稅應(yīng)首先明確征收目標(biāo)、原則和方案,應(yīng)該做到全覆蓋、寬稅基、低稅率。征收房產(chǎn)稅的目的是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展,健全財稅體系,調(diào)節(jié)收入分配,絕不是為調(diào)控房價。如果房產(chǎn)稅成為短期打壓房價的調(diào)控手段,是有百害無一利的。學(xué)者們對于房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點取得的成效都給予了肯定。賈康(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅的效果在啟動初期不會太明顯。從上海、重慶的試點看,他們都有意一開始相對平緩地、柔性地切入這個新的制度框架。但是從長遠(yuǎn)看,房產(chǎn)稅的影響和正面效應(yīng)還是會逐步顯現(xiàn)的。宋蔚蔚等認(rèn)為,上海和重慶進行房產(chǎn)稅試點改革一年多來,健全了財稅體系,調(diào)節(jié)了財富分配,引導(dǎo)個人住房的合理消費,在一定程度上實現(xiàn)了調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的目的。楊繼瑞(2011)認(rèn)為,重慶市房產(chǎn)稅改革試點方案主要針對主城區(qū)的高端房產(chǎn),更具有政策取向上的“窗口意義”。滬渝房產(chǎn)稅的征收,作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個組成部分,其所要實現(xiàn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)是促使房價理性回歸,防止房地產(chǎn)價格繼續(xù)快速上漲,但也要防止房價的暴跌。劉明勛(2012)認(rèn)為,從重慶和上海的房產(chǎn)稅改革看,重慶和上海側(cè)重點有所不同,對房價會有不同影響。重慶主要針對高檔住房征收房產(chǎn)稅,對普通住房不會產(chǎn)生影響。上海在給予一定面積免征額后,對新?lián)碛袃商谆蛞陨系姆慨a(chǎn)進行征稅,其做法更加接近現(xiàn)實中房產(chǎn)稅的定義,但對已購住房不征稅,又使征收范圍大幅度降低。由于上海市的購房需求彈性較大,經(jīng)濟發(fā)展水平較高,短期內(nèi)房價可能隨著房產(chǎn)稅的開征而下降,但長期看,只要需求彈性大于供給彈性,房價還是會呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。在房產(chǎn)稅稅率方面,徐策(2012)指出,房產(chǎn)稅應(yīng)采取浮動稅率制。在經(jīng)濟不景氣時,可通過退稅來刺激經(jīng)濟;在房地產(chǎn)過熱、出現(xiàn)泡沫時,可調(diào)高稅率,穩(wěn)定市場。在調(diào)節(jié)稅率時可逐步進行,首先對商業(yè)物業(yè)提高稅率,再對多套住房和豪宅征收物業(yè)稅,然后,再逐步過渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)認(rèn)為,房產(chǎn)稅可實行雙重累進制稅率,即我國房產(chǎn)稅的征收實行從價和從量雙重累進制稅率。這樣,能夠在一定程度遏制炒房投資者,并規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展。尚可文、孟麗(2011)提出,房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)差異性。要因地制宜地設(shè)計房產(chǎn)稅稅率,根據(jù)不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)分別設(shè)計稅率,區(qū)別新房與舊房、大城市與中小城市、普通住宅、高檔住宅與經(jīng)營用房、存量房、改善房與投資房的稅率。蔡洪濱認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)保持低稅率,雖然會出現(xiàn)初始時財政收入不多的情況,但未來隨著城鎮(zhèn)化的逐步擴大,這部分收入還會增加。馬國強、李晶(2011)認(rèn)為,房產(chǎn)稅應(yīng)統(tǒng)一采用比例稅率形式,但允許各地根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展的實際狀況,按不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)確定稅率,并可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況進行調(diào)整。在房地產(chǎn)稅征稅范圍方面,許多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)逐步擴大房產(chǎn)稅征收范圍。馬國強、李晶(2011)提出,應(yīng)對城鄉(xiāng)普遍征收房產(chǎn)稅。張?zhí)炖?2011)認(rèn)為,房地產(chǎn)納稅人范圍應(yīng)包括境內(nèi)擁有和使用房地產(chǎn)的單位及個人,征稅對象應(yīng)包括城鄉(xiāng)所有經(jīng)營性房地產(chǎn)和居住性房地產(chǎn)。財政部財政科學(xué)研究所副所長劉尚希表示,房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)擴圍,但現(xiàn)在房產(chǎn)稅即使擴圍,也很難成為地方的主要稅種,因為房產(chǎn)稅征稅對象來自于房產(chǎn),也就是來自于居民收入,與收入水平的高低相聯(lián)系。如果居民收入水平增長有限,稅基有限,房產(chǎn)稅推開不僅遇到的阻力很大,而且很難有效果。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策研究的新成果

一些學(xué)者認(rèn)為,應(yīng)從土地政策方面對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控。吳煥軍(2011)的研究表明,土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著一定作用,土地供應(yīng)數(shù)量應(yīng)是土地政策的首選,而政府對土地囤積的打擊也會產(chǎn)生一定的效果,在利用土地政策進行調(diào)控時,應(yīng)注意其長期效果稍優(yōu)于短期效果。土地政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資有較大影響,對房價的影響較小。唐健、徐小峰(201)認(rèn)為,國家的土地政策對于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建設(shè)給予了很大的支持,但促進閑置土地開發(fā)利用、完善土地出讓方式等政策效果不明顯。學(xué)者們認(rèn)為,還要用貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。戴國海(2012)認(rèn)為,由于利率未完全市場化,貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控效果不顯著。房地產(chǎn)的供求雙方對利率的敏感程度不夠,他們更加關(guān)注貸款的可獲得性。因此,對于貸款規(guī)模和條件的控制,比利率調(diào)節(jié)本身的效力要大。龐如超(2012)認(rèn)為,緊縮的貨幣政策可起到減少投資的作用,有利于抑制房地產(chǎn)市場的過度投資;使一線城市的房價得到控制,使大多數(shù)城市房地產(chǎn)的價格環(huán)比漲幅收窄;使房地產(chǎn)企業(yè)在二三線城市競爭日趨激烈,利潤空間不斷縮窄,房地產(chǎn)市場的焦點正在向三四線城市轉(zhuǎn)移。綜合國內(nèi)外研究成果可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)實證研究都認(rèn)為房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長具有促進作用。在研究方法上,多借助于某個經(jīng)濟增長模型,同時結(jié)合一定的計量模型進行研究。目前,房地產(chǎn)業(yè)研究關(guān)注的焦點是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相關(guān)政策,及時引導(dǎo)和鼓勵房地產(chǎn)業(yè)向科技、環(huán)保、智能型轉(zhuǎn)型;如何提升房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)質(zhì)量、增強房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用。

三、進一步研究的展望

篇2

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。

2008年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢。從全國范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的直接貢獻度在降低。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負(fù)數(shù)。伴隨著價格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景并不很好。

2房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益為征收對象的稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者需要交納的稅種。房地產(chǎn)稅收是我國財政收入的重要來源之一，更是我國調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟行為、調(diào)節(jié)國家財富分配的重要經(jīng)濟杠桿。房地產(chǎn)稅收對住房市場的影響有兩個特殊的方面，一個是對家庭借貸的影響，一個是對住房價格的影響。高房價鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權(quán)，而對漲價的預(yù)期也提高了購房的借貸的預(yù)期收益率。但是，稅收對住房價格的影響程度，因為范圍和各種手段的復(fù)雜性很難估計出來。可以確定的是，資本利得稅、財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價有著很大的影響。

3我國房地產(chǎn)稅收體制改革的探索

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是1994年經(jīng)過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一個相當(dāng)繁榮的時期，為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展做出了突出的貢獻。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國原有的房地產(chǎn)稅收體制已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調(diào)控房地產(chǎn)市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經(jīng)濟失衡。因此，在當(dāng)前環(huán)境下我國有必要對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系進行改革，以更加適應(yīng)環(huán)境的變化，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（1）居民購房優(yōu)惠收稅

在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或?qū)嵭胁糠郑ɑ蛉~）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國民。

（2）二手房營業(yè)稅實行差額收稅

現(xiàn)行的對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時期，繼續(xù)對二手房交易實行全額征收營業(yè)稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時也有利于繁榮房地產(chǎn)市場，增加房地產(chǎn)稅收來源。

（3）暫停征收土地增值稅

我國土地增值稅是1993年底開征的，數(shù)十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會導(dǎo)致重復(fù)征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會影響稅務(wù)機關(guān)的公信力。因此，在金融危機的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。

（4）大膽改革創(chuàng)新，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀的稅收征管機制

不管經(jīng)濟形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應(yīng)新形勢發(fā)展要求的稅收征管機制，構(gòu)建符合經(jīng)濟發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。

論文關(guān)鍵詞：金融危機房地產(chǎn)稅收改革

論文摘要：受金融危機的影響，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并對如何改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，提出了若干房地產(chǎn)稅收制度的改革建議。

Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.

Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform

參考文獻:

[1]常莉．房地產(chǎn)稅收改革對房地產(chǎn)業(yè)影響的效應(yīng)研究[D]．西北大學(xué)，2008

[2]藍(lán)慶新．金融危機對我經(jīng)濟的影響及應(yīng)對[J]．中國國情國力，2008（4）

[3]杜雪軍，吳次芳，黃忠華．我國房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系的實證研究[J]．技術(shù)經(jīng)濟，2008

篇3

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長效機制稅制改革

正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費,不利于擴內(nèi)需、促消費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。

對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況

我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機影響,配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負(fù)擔(dān),促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進二手房市場發(fā)展,鼓勵普通住房消費。

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財稅[2009]157號文,規(guī)定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價,雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項現(xiàn)實問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務(wù)人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對普通住宅個人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈與稅,以配合物業(yè)稅的征收

從世界各國財產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產(chǎn)稅和贈與稅以使財產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產(chǎn)的原動機。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。

參考文獻:

1.國務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1)

2.陳真誠.不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會開征.法制日報,2010(2)

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有

一、國外房地產(chǎn)稅制的特點

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國的經(jīng)濟發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動產(chǎn)來設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產(chǎn)稅，包括一般財產(chǎn)稅和個別財產(chǎn)稅。

一般財產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動產(chǎn)和其他各種財產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產(chǎn)課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。

個別財產(chǎn)稅是相對于一般財產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產(chǎn)分別課征。國外對房地產(chǎn)課征的個別財產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產(chǎn)稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動產(chǎn)稅等。

第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得。現(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。

第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

各國對房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國相對更重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設(shè)計合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產(chǎn)保有的不動產(chǎn)稅、經(jīng)營性不動產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產(chǎn)的流動，又能夠刺激土地的經(jīng)濟供給。與此同時，通過對保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財產(chǎn)，刺激交易活動，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產(chǎn)稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個環(huán)節(jié)。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國的一般財產(chǎn)稅（主要是對房地產(chǎn)征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數(shù)國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產(chǎn)稅（包括不動產(chǎn)財產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會財富公平分配的基本原則，達(dá)到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機的目的。

（四）房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)明確

各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)價值的提高而穩(wěn)步增加。

（五）房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一

綜觀國外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國的房地產(chǎn)稅制都同時適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度

各國都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家和一部分發(fā)展中國家還建立了財產(chǎn)登記制度。同時，由于各國對房地產(chǎn)課稅一般都以其評估價值作為計稅依據(jù)。評估業(yè)在國外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系，如美國1935年成立了房地產(chǎn)評估師協(xié)會。

二、對我國的啟示

我國房地產(chǎn)市場正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開征的物業(yè)稅，可以理解是進行房地產(chǎn)稅制改革的一個試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評價，這是因為物業(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅。而我國目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說法，是含有水分的。

當(dāng)前，我國正處在經(jīng)濟高速發(fā)展時期，稅制改革的目的首先要促進經(jīng)濟的發(fā)展，考慮我國現(xiàn)階段的實際，筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅的時機還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產(chǎn)稅制存在的問題，應(yīng)在借鑒國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：

1.房地產(chǎn)保有稅類。我國房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點是：房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中就涉及營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達(dá)80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費嚴(yán)重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

為此，應(yīng)借鑒國際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。

房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對象，對房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據(jù)，向土地的實際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

2.房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈與稅。遺產(chǎn)贈與稅對財產(chǎn)擁有人的財產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會財富。

3.房地產(chǎn)收益稅類。房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產(chǎn)經(jīng)營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時征收。

（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的主體地位

借鑒國際慣例，我國房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計稅依據(jù)

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計稅依據(jù)既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長和物價指數(shù)的變動，房地產(chǎn)的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實的市場價格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據(jù)，同一個稅種，有兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營業(yè)稅，再按租金收入計征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計稅依據(jù)比較陳舊，因為面積不會隨著地產(chǎn)的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國家的一般做法。

（四）靈活設(shè)置稅率

在稅率設(shè)計上，應(yīng)借鑒國際上一些國家的經(jīng)驗，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率。可由中央政府規(guī)定一個稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級差收入，又能夠根據(jù)用途對使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實施調(diào)節(jié)。

另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對內(nèi)資企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場經(jīng)濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價稅，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。

（六）建立健全財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度

目前，由于我國尚缺乏嚴(yán)密的財產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國房地產(chǎn)評估制度剛剛形成，評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)及評估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內(nèi)開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評估制度。合理的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個重要內(nèi)容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評估價值來征稅。國務(wù)院于1991年頒布了《國有資產(chǎn)評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進一步明確了房地產(chǎn)估價的作用。我國在房地產(chǎn)的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經(jīng)濟的國家，在對房地產(chǎn)課稅時均以評估價值作為計稅依據(jù)，很多國家在稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機構(gòu)進行評估工作。為完善我國房地產(chǎn)稅制，提高我國房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評稅或估價專業(yè)人員。

參考文獻

（1）李進都《房地產(chǎn)稅收理論與實務(wù)》，中國稅務(wù)出版社2000年版。

（2）鄧宏乾《國外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國家庭網(wǎng)2001年7月9日。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅收體系房地產(chǎn)保有

一、國外房地產(chǎn)稅制的特點

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各環(huán)節(jié)。由于各國的經(jīng)濟發(fā)展水平不同、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r各異，因而各國的房地產(chǎn)稅制無論在課稅體系上，還是在稅制要素設(shè)計上都存有一定的差異。但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有一些共性的。

（一）房地產(chǎn)稅收制度體系完整，且以房地產(chǎn)保有稅類為主

目前，許多國家都建立了比較完整的房地產(chǎn)稅收制度體系，廣義地看，國外房地產(chǎn)稅收體系主要分為三大類：

第一類是房地產(chǎn)保有稅類。房地產(chǎn)保有稅是對擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)—土地、房產(chǎn)或房地合一的不動產(chǎn)來設(shè)置。在該階段，世界上通行的主要稅種是財產(chǎn)稅，包括一般財產(chǎn)稅和個別財產(chǎn)稅。

一般財產(chǎn)稅是將土地、房屋等不動產(chǎn)和其他各種財產(chǎn)合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產(chǎn)課征。美國、英國、荷蘭、瑞典等國都采用這種將房地產(chǎn)歸為一般財產(chǎn)稅課稅的房地產(chǎn)稅制度。

個別財產(chǎn)稅是相對于一般財產(chǎn)稅而言的，它不是將所有的財產(chǎn)捆綁在一起綜合課征，而是按不同財產(chǎn)分別課征。國外對房地產(chǎn)課征的個別財產(chǎn)稅，依征收范圍可分為三類：一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如法國的房屋稅、英國的房屋財產(chǎn)稅等都是僅對房屋課征的。土地稅有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，韓國的綜合土地稅屬地價稅的形式、巴西的農(nóng)村土地稅則屬于地畝稅的范疇。二是只對土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住房建筑稅等。三是將房屋、土地和其他固定資產(chǎn)綜合在一起課征的不動產(chǎn)稅。如日本的固定資產(chǎn)稅，芬蘭、加拿大的不動產(chǎn)稅等。

第二類是房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得。現(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅，只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。

第三類是房地產(chǎn)所得稅類。房地產(chǎn)所得稅是對經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。

各國對房地產(chǎn)稅收設(shè)置的三大征收體系，在稅收實踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用。但是，在房地產(chǎn)稅收體系中，各國相對更重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設(shè)計合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。如英國，來自房地產(chǎn)保有的不動產(chǎn)稅、經(jīng)營性不動產(chǎn)稅收收入占總稅收的30%左右。將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅的重點，既可以鼓勵不動產(chǎn)的流動，又能夠刺激土地的經(jīng)濟供給。與此同時，通過對保有房地產(chǎn)采取較高的稅率，還可以避免業(yè)主空置或低效利用其財產(chǎn)，刺激交易活動，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)稅制涉及的稅種多屬于地方稅，是地方財政收入的主要來源

各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅收種類較多，如土地稅、房屋稅、不動產(chǎn)稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅、土地增值稅等，稅種設(shè)置覆蓋了房地產(chǎn)的保有、取得、轉(zhuǎn)讓和收益各個環(huán)節(jié)。從各國的稅收實踐看，凡是實行中央與地方分享稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方，構(gòu)成地方稅收的主體稅種，而且其主體稅源的地位也比較穩(wěn)定。如美國的一般財產(chǎn)稅（主要是對房地產(chǎn)征收），從一開始就是州和地方政府的稅收，并構(gòu)成地方政府財政收入的主要來源，約占全部地方稅收的80%左右。日本的房地產(chǎn)稅收體系中，地價稅、登錄許可稅歸中央政府；不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅的一部分歸道府縣；特別土地保有稅、都市企劃稅、固定資產(chǎn)稅歸市町村，房地產(chǎn)稅收基本劃歸地方政府。20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)稅收作為各國地方政府財政收入主體稅源的地位進一步加強。因此，各國政府，尤其是地方政府都十分重視房地產(chǎn)稅收。

（三）稅率形式靈活、稅率水平合理

各國的房地產(chǎn)稅收，在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數(shù)國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定，各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標(biāo)準(zhǔn)（中央統(tǒng)一制定的稅率標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)計的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。一般說來，國家級和州級政府征收的財產(chǎn)稅多依法按固定稅率或按價值的一定百分比來征收，如澳大利亞各州征收的土地稅。美國一般財產(chǎn)稅（包括不動產(chǎn)財產(chǎn)稅）的稅率，由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定，稅率水平并非固定，而是每年都有變化。日本、法國中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高限額。與此同時，許多國家對房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產(chǎn)的課稅。這主要是基于兩方面的考慮：一是為體現(xiàn)社會財富公平分配的基本原則，達(dá)到地利共享的目的；二是充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達(dá)到保護土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機的目的。

（四）房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)明確

各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主體內(nèi)容，大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價值為該環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為基礎(chǔ)。如加拿大、美國、日本等都將土地和建筑物的資本價值納入稅基。英國對包括樓房、公寓、活動房和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)。以資本價值或評估價值為核心確定計稅依據(jù)的方法，既能夠準(zhǔn)確反映納稅人的房地產(chǎn)狀況，又會使房地產(chǎn)稅收收入隨經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)價值的提高而穩(wěn)步增加。

（五）房地產(chǎn)稅制內(nèi)外統(tǒng)一

綜觀國外房地產(chǎn)稅收的發(fā)展?fàn)顩r，各國的房地產(chǎn)稅制都同時適用于內(nèi)外資企業(yè)。

（六）房地產(chǎn)稅法完善，普遍建有財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度

各國都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)可行的房地產(chǎn)稅法體系。如日本制定了幾十個關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)。同時，相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家和一部分發(fā)展中國家還建立了財產(chǎn)登記制度。同時，由于各國對房地產(chǎn)課稅一般都以其評估價值作為計稅依據(jù)。評估業(yè)在國外發(fā)展非常迅速，目前已形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系，如美國1935年成立了房地產(chǎn)評估師協(xié)會。

二、對我國的啟示

我國房地產(chǎn)市場正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問題。一段時間以來，有關(guān)房地產(chǎn)稅制改革的呼聲一直很高，新近又提出征收物業(yè)稅，從而將房地產(chǎn)稅制改革的呼聲進一步明朗化。筆者認(rèn)為，此次擬開征的物業(yè)稅，可以理解是進行房地產(chǎn)稅制改革的一個試探，但最后結(jié)果如何目前尚不好評價，這是因為物業(yè)稅制度本身也有其缺陷。其一，物業(yè)稅的指導(dǎo)思想是對房地產(chǎn)所有者征收，即將物業(yè)稅作為一種財產(chǎn)稅。而我國目前很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。有很多房屋只有使用權(quán)，根本沒有產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)階段要明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。其二，從我國目前的購房狀況看，買房者大多是用于自己居住，“買房出租”作為投資的情況畢竟還是少數(shù)。對于買房自住的居民來說，即使居住的房屋升值，通常也不會賣掉房子，征收物業(yè)稅等于“居者有其稅”，增加了居民的居住成本。另外，現(xiàn)今個人擁有的房產(chǎn)中，大部分是通過低房價補償方式由公房轉(zhuǎn)化為私有的，用房改方式轉(zhuǎn)換成私有產(chǎn)權(quán)的住房中，大量住房條件較差，而且擁有這些房產(chǎn)的家庭中，有很多仍屬于較低收入和尚未改變生活質(zhì)量的，對這些房產(chǎn)和家庭征收物業(yè)稅也存在一個公平問題。其三，一般說來，物業(yè)增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身隨著使用年限的增加，維修成本逐漸上漲，建筑物有可能貶值。而我國目前實行的是土地國有制，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿后國家可以無償收回土地或在土地上建房子。因此，有關(guān)“物業(yè)增值”的說法，是含有水分的。

當(dāng)前，我國正處在經(jīng)濟高速發(fā)展時期，稅制改革的目的首先要促進經(jīng)濟的發(fā)展，考慮我國現(xiàn)階段的實際，筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅的時機還不成熟，在缺少相應(yīng)的配套措施，缺乏相關(guān)制度來限制物業(yè)稅制度本身缺陷的情況下，匆忙出臺物業(yè)稅有可能造成新的“制度性不公平”。為此，針對我國房地產(chǎn)稅制存在的問題，應(yīng)在借鑒國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，先進行一系列的改革，而后待時機成熟再適時推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。目前，應(yīng)著重做好以下工作：

（一）建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，并將房地產(chǎn)保有稅類作為課征的重點

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度是隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和稅收制度的改革先后頒布實施的，涉及房地產(chǎn)的稅種很多，應(yīng)逐步對稅種加以規(guī)范，構(gòu)建一個合理的房地產(chǎn)稅收體系，該體系應(yīng)包括：

1.房地產(chǎn)保有稅類。我國房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的明顯特點是：房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多、負(fù)擔(dān)重，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少，負(fù)擔(dān)輕。如房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中就涉及營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等。收費就更多，各地也不相同，多達(dá)80～150種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅。這種稅制設(shè)置不但造成土地閑置、浪費嚴(yán)重，而且在進入流通時由于土地承受過高的稅負(fù)，造成大量的土地隱形交易，偷逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

為此，應(yīng)借鑒國際慣例，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課征的重點，將房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的一些稅費，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。

房地產(chǎn)保有稅類可以設(shè)置以下稅種：（1）房產(chǎn)稅。即以房產(chǎn)為征稅對象，對房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收。（2）地價稅。即以土地的評估價值作為計稅依據(jù)，向土地的實際占有者征收，取消現(xiàn)行的土地使用稅。（3）空地稅。即以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實際持有人征收。（4）定期土地增值稅。主要是對自用商業(yè)性房地產(chǎn)征收。采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

2.房地產(chǎn)取得稅類。房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要應(yīng)包括契稅和遺產(chǎn)贈與稅。遺產(chǎn)贈與稅對財產(chǎn)擁有人的財產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用，有利于調(diào)節(jié)、分配社會財富。

3.房地產(chǎn)收益稅類。房地產(chǎn)收益稅類的稅種主要應(yīng)包括：（1）法人所得稅。即對法人取得的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入（指利潤所得）征稅。（2）個人所得稅。即對個人在房地產(chǎn)經(jīng)營中取得的收入（指利潤所得）征稅。（3）土地轉(zhuǎn)移增值稅。主要是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)買賣時征收。（4）土地租賃增值稅。主要是在土地使用出租、房地產(chǎn)出租時征收。

（二）擴大征收范圍，逐步確立房地產(chǎn)稅收在地方財政收入中的主體地位

借鑒國際慣例，我國房地產(chǎn)稅收的征收范圍應(yīng)擴大到所有的由國家和集體擁有與控制的房地不動產(chǎn)，包括農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地和房屋，包括城鎮(zhèn)居民擁有的房屋，也包括閑置未用的土地和房屋。當(dāng)然，在將農(nóng)村的土地和房屋劃入房產(chǎn)稅的征收范圍后，相應(yīng)地應(yīng)降低農(nóng)業(yè)稅的稅負(fù)。另外，考慮到房地產(chǎn)稅基非常穩(wěn)固，稅源充沛，且稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性的特點，應(yīng)著手將房地產(chǎn)稅培植為地方稅體系中的主體稅種。

（三）合理確定計稅依據(jù)

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅涉及的一些稅種的計稅依據(jù)既不科學(xué)也不合理，計稅依據(jù)既有按價值、也有按租金、面積征收。如，按照我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一種是以房產(chǎn)賬面原值扣除一定比例后的余值；另一種是房產(chǎn)出租租金收入，凡房屋出租的，房產(chǎn)稅須以租金收入作為計稅依據(jù)。土地使用稅則是以土地面積為計稅依據(jù)的。從房產(chǎn)稅看，隨著社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，人口的增加，房地產(chǎn)需求日益增長和物價指數(shù)的變動，房地產(chǎn)的價格從長期來看，一般會不斷上漲，房產(chǎn)的原值不能代表現(xiàn)實的市場價格。如果仍沿用房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，既不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求，不利于公平競爭，也不符合國際慣例。對出租房屋按租金收入作為計稅依據(jù)，同一個稅種，有兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范，再則租金收入已征收了營業(yè)稅，再按租金收入計征房產(chǎn)稅，是重復(fù)征稅。而且，租金的確定，也有一定難度。從城鎮(zhèn)土地使用稅看，以占地面積為計稅依據(jù)比較陳舊，因為面積不會隨著地產(chǎn)的價格上漲而擴大。如此確定的計稅依據(jù)使得房地產(chǎn)收入不能隨房地產(chǎn)增值而增加。因此，改革后的房地產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)。因為這種計稅方法比原值作為計稅依據(jù)合理得多，又是多數(shù)國家的一般做法。

（四）靈活設(shè)置稅率

在稅率設(shè)計上，應(yīng)借鑒國際上一些國家的經(jīng)驗，在保證中央一定宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自。在適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照房地產(chǎn)的地理位置和用途規(guī)定不同的稅率。可由中央政府規(guī)定一個稅率幅度，各省、自治區(qū)、直轄市再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級確定本地區(qū)的稅率，這樣，既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)方面由于地理位置不同而產(chǎn)生的級差收入，又能夠根據(jù)用途對使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實施調(diào)節(jié)。

另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的稅率，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，從而有利于將課征重點從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

（五）統(tǒng)一內(nèi)、外資兩套房地產(chǎn)稅制

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度采取的是內(nèi)外有別的政策，僅在房地產(chǎn)保有階段就存在許多差異。如對內(nèi)資企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是房產(chǎn)稅，對土地征收的是城鎮(zhèn)土地使用稅；對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個人的房產(chǎn)征收的是城市房地產(chǎn)稅，涉外企業(yè)和個人使用的土地繳納的是土地使用費（或稱場地使用費）。內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制在征收范圍、稅率稅費、計征依據(jù)方面都存在差異，違背了市場經(jīng)濟公平競爭原則，增大了稅收征管難度，破壞了法律的嚴(yán)肅性和公平性。而且，城市房地產(chǎn)稅是20世紀(jì)50年代的產(chǎn)物，房產(chǎn)稅雖然是1986年頒布開征的，但基本內(nèi)容很多是承襲了城市房地產(chǎn)稅的規(guī)定，已有不少內(nèi)容不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求。城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例頒布的時間雖然較晚，但近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，該條例也已暴露出許多不足，也需加以改革。

建議在房地產(chǎn)保有階段征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅，將外資企業(yè)和外籍人員也納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅和地價稅的征收范圍中，廢除現(xiàn)行對外資企業(yè)和外籍人員征收的城市房地產(chǎn)稅，改城鎮(zhèn)土地使用稅為地價稅，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一。

（六）建立健全財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)評估制度

目前，由于我國尚缺乏嚴(yán)密的財產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。而且，我國房地產(chǎn)評估制度剛剛形成，評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)及評估政策法規(guī)等，還難以適應(yīng)稅收征管的需要。為了保證房地產(chǎn)稅收的有效實施，必須建立一套規(guī)范化的房地產(chǎn)管理制度，這主要包括：（1）建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先，要核查土地，在全國范圍內(nèi)開展一次土地清查，建立土地臺賬。其次，建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。（2）建立房地產(chǎn)評估制度。合理的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收制度貫徹公平稅負(fù)的一個重要內(nèi)容。隨著我國財稅體制的不斷改革和完善，對房地產(chǎn)的稅收要求逐漸采用以房地產(chǎn)的評估價值來征稅。國務(wù)院于1991年頒布了《國有資產(chǎn)評估條例》，并在1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》中進一步明確了房地產(chǎn)估價的作用。我國在房地產(chǎn)的評估方面還處于起步階段。從世界范圍來看，凡是實行市場經(jīng)濟的國家，在對房地產(chǎn)課稅時均以評估價值作為計稅依據(jù)，很多國家在稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部設(shè)有相當(dāng)?shù)娜藛T和機構(gòu)進行評估工作。為完善我國房地產(chǎn)稅制，提高我國房地產(chǎn)稅的征收管理水平，應(yīng)該借鑒國際先進做法，建立我國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和管理制度。制定房地產(chǎn)評稅法規(guī)和操作規(guī)程，配備評稅或估價專業(yè)人員。

參考文獻

（1）李進都《房地產(chǎn)稅收理論與實務(wù)》，中國稅務(wù)出版社2000年版。

（2）鄧宏乾《國外房地產(chǎn)稅制介紹與借鑒》，中國家庭網(wǎng)2001年7月9日。

篇6

關(guān)鍵詞：水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)；措施

一、我國水產(chǎn)養(yǎng)殖現(xiàn)狀

1、缺乏科學(xué)的水產(chǎn)養(yǎng)殖

目前我國水產(chǎn)養(yǎng)殖的數(shù)量及面積正在不斷增加，但漁民的專業(yè)養(yǎng)魚水平卻不高，亂用、濫用藥物的現(xiàn)象還常有發(fā)生。漁民安全用藥的意識過于淡薄，政府部門對此的監(jiān)督和指導(dǎo)較少，導(dǎo)致不規(guī)范的行為不斷出現(xiàn)。在用藥的過程中，漁民對藥物的用途和藥性沒有進行了解，甚至不看說明書，對藥物的劑量、給藥方式、用藥部位等模糊不清。加之平時不注意魚病的預(yù)防，魚類一旦發(fā)病，局面就變得非常難以控制。

2、技術(shù)水平有待提高

我國漁藥發(fā)展起步較晚經(jīng)驗不足，且從事專門研究的人才匱乏，缺乏最基礎(chǔ)的理論研究。而魚藥的生產(chǎn)沒有專門的機構(gòu)，多是順帶著生產(chǎn)。由于缺少研究和實踐上具體的數(shù)據(jù)，很多藥物在應(yīng)用過程中存在著很多風(fēng)險，如毒副作用大、效果差、藥物殘留等問題。

二、國內(nèi)外高密度水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)研究和發(fā)展的概況

由于改革開放政策，實現(xiàn)了我國水產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展，我國水產(chǎn)業(yè)在國際上已取得了舉世矚目的成就，并且對國際水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)研究和發(fā)展上起到了強大的促進作用。

中國漁業(yè)類型由捕撈業(yè)為主向養(yǎng)殖業(yè)為主的轉(zhuǎn)變已率先完成了。隨著科技和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，高科技新興養(yǎng)殖行業(yè)開始崛起，其中高密度水產(chǎn)養(yǎng)殖就是一個剛興起的科技水產(chǎn)養(yǎng)殖行業(yè)，我國由于改革開放的促進，我國的高密度水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)已站在了世界的前列。

我國漁業(yè)之所以能取得如此巨大的成就，一個重要的因素是科技、經(jīng)濟進步對水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展的重要推動作用。主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）極大地拓展了水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)領(lǐng)域。

（2）大幅度提高了水域利用率和勞動生產(chǎn)率。

（3）提高了增強了開發(fā)新資源、新品種的能力。

（4）高度促進了漁業(yè)生產(chǎn)方式的變革。

三、水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)問題探究

1、適宜魚類生長的環(huán)境

（1）加注新水來調(diào)節(jié)水質(zhì)

水是魚類生活的載體，水質(zhì)的好壞是水產(chǎn)養(yǎng)殖中的關(guān)鍵問題。水質(zhì)調(diào)節(jié)的常規(guī)方法主要有適當(dāng)施肥和加注新水。

調(diào)節(jié)水質(zhì)最有效的主要措施是加注新水。在生長旺季（6～9月份）每隔7～10天要加一次新水；早春與晚秋則每隔10～15天加一次。具體情況也要根據(jù)水池及所養(yǎng)殖魚類的實際情況來確定。

（2）沖水壓制或藥物殺滅的方法來調(diào)節(jié)水質(zhì)

池塘中浮游生物過多時就威脅到池塘的氧平衡。此時就要采取沖水壓制或藥物殺滅的方法來解決。大量沖水對水蚤數(shù)量有非常明顯的效果。潑灑不同濃度的敵百蟲可以選擇性的殺滅各種浮游動物，效果非常明顯。對于池水中過多的藍(lán)藻，可以全池潑灑硫酸銅。但由于硫酸銅對魚類有很大的毒性，因而在不得已使用后，要立即大換水，即換掉池水的1/2～2/3。

3）化學(xué)方法改良水質(zhì)

在池水中施放一些化學(xué)藥劑，能夠達(dá)到改良水質(zhì)的目的。如生石灰能夠調(diào)整池水的PH值及增大水的硬度，且生石灰法價格優(yōu)廉、用法簡單，是目前最為實用的一種方法。除此之外，用于改良水質(zhì)的生氧劑還有二硫酸銨、過氧化鈣等。

（4）水位的控制

水是魚類的必要生存環(huán)境，對于水產(chǎn)養(yǎng)殖中水的相關(guān)問題的研究是保證水產(chǎn)養(yǎng)殖順利進行的必要舉措。水位的控制在很大程度上影響魚類的生長還有一些浮游生物的生長，適和的水位可以減少魚類與魚類、魚類與浮游生物之間的競爭，適當(dāng)?shù)乃贿€可以使魚類與浮游生物能夠充分地利用水里的各種資源。總之，一定要保證水環(huán)境的生態(tài)平衡，保證能夠形成簡單的食物鏈。

四、挑選魚種及最佳的生長密度

（1）選擇優(yōu)質(zhì)魚種

魚類能夠成長為健康成魚的前提是要選擇優(yōu)良的魚種。優(yōu)質(zhì)魚種具有生長快、成活率高、病害少的特點。在選種時要注意魚種的來源。提倡由自己或附近的池塘進行培育的方法。這樣既能夠生產(chǎn)自己所需的魚種，又能在品種搭配、數(shù)量和規(guī)格上靈活選擇。放魚種時要選擇晴天進行，放魚時操作要輕柔、細(xì)心，不能將魚體弄傷，避免魚病的發(fā)生。

（2）魚最佳的生長密度

池塘在一定條件下所最多能飼養(yǎng)魚的總重量是有限制的，即魚栽力。因而要把握好最合理的飼養(yǎng)密度。若存塘魚重量達(dá)到魚栽力時，魚就會停止生長并出現(xiàn)養(yǎng)殖事故，造成產(chǎn)量上的損失。因此在魚類飼養(yǎng)時要根據(jù)池塘條件、放養(yǎng)品種、管理措施和水平等掌握好魚類飼養(yǎng)的密度。

（3）魚食的挑選與投放時間

我國目前魚類養(yǎng)殖的餌料主要有兩種，分別是人工生產(chǎn)顆粒飼料和經(jīng)施肥而培養(yǎng)出來的天然餌料。

在進行餌料的投放時，一般對已經(jīng)養(yǎng)過魚的塘口，可以根據(jù)以往經(jīng)驗大致確定全年的飼料用量。對于初次養(yǎng)魚或條件發(fā)生較大變動的養(yǎng)過魚的池塘，全年飼料的用量需要通過計算來確定。

（4）防治魚得病及傳染

魚類養(yǎng)殖是否能夠達(dá)到高產(chǎn)，與魚類是否得病及病情的傳染程度有很大的關(guān)系。因而魚類養(yǎng)殖時務(wù)必注意魚病的防治。魚病防治主要有清塘、魚種消毒及合理放養(yǎng)三個基礎(chǔ)工作。清塘可以首選生石灰清塘法，這種方法更為經(jīng)濟實用。其次為漂白粉清塘法，清塘?xí)r操作人員務(wù)必注意做好防護措施，順風(fēng)潑灑。魚體消毒通常使用食鹽水、漂白粉、硫酸銅和敵百蟲的方法。

做好魚病的防治工作殺蟲是必不可少的。殺蟲后要進行水質(zhì)調(diào)控、適時消毒并采用科學(xué)喂養(yǎng)措施，這樣在較為正常的條件下，可以實現(xiàn)魚類疾病發(fā)病率很低甚至不發(fā)病。

魚病的防治重點在于調(diào)水。調(diào)水工作主要有調(diào)水、改底、肥水和抗應(yīng)激。而調(diào)水的重點在于增氧、改底和保持水質(zhì)穩(wěn)定。池中氧含量的增加，一方面要補充溶氧，一方面還要減少耗氧量。

五、我國高密度水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展及展望

根據(jù)對我國資源現(xiàn)狀的分析，進一步擴大發(fā)展我國水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)具有相當(dāng)大的潛力。但有很多新情況、新問題，這些問題主要表現(xiàn)在：漁業(yè)水域生態(tài)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞并不斷化，不健全的病害防治體系；不完善的水產(chǎn)養(yǎng)殖種苗培育體系，不合理的養(yǎng)殖品種結(jié)構(gòu)；漁業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，以及不夠完善的產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后諸環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。就是這些問題，對我國漁業(yè)的進一步發(fā)展起到了極大地制約作用，更是水產(chǎn)養(yǎng)殖科技工作的不懈努力方向。針對以上問題，高密度水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)便是順應(yīng)時代的必然產(chǎn)物，是水產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。下面是就高密度水產(chǎn)養(yǎng)殖的發(fā)展趨勢的幾點分析：

（1）注重改善養(yǎng)殖生態(tài)環(huán)境，發(fā)展健康養(yǎng)殖，提高養(yǎng)殖效率

（2）進一步優(yōu)化養(yǎng)殖品種結(jié)構(gòu)，加強優(yōu)良品種開發(fā)利用

（3）不斷加強水生生物營養(yǎng)與飼料研究，普及高效配合飼料的使用

（4）積極開發(fā)技術(shù)設(shè)施養(yǎng)殖，發(fā)展高效養(yǎng)殖業(yè)并向智能化方向轉(zhuǎn)變

綜上所述，通過對水產(chǎn)養(yǎng)殖的研究，發(fā)現(xiàn)我國的養(yǎng)殖技術(shù)水平比較低，在水產(chǎn)養(yǎng)殖過程中，漁民的養(yǎng)魚水平不高，還有不能有效地預(yù)防魚病等問題。科學(xué)的養(yǎng)魚方法對于水產(chǎn)養(yǎng)殖來說是必要的，而且必須按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行飼養(yǎng)，一般要對水質(zhì)進行調(diào)節(jié)，水質(zhì)的調(diào)節(jié)方法有常規(guī)的、沖水壓制或藥物殺滅調(diào)節(jié)浮游生物的數(shù)量、化學(xué)方法調(diào)節(jié)水質(zhì)等，其中最有效的措施就是加注新水。還有魚種的選擇和飼養(yǎng)密度的設(shè)置也是非常重要的，注意選種的來源，提倡自己培育；注意飼養(yǎng)密度可以避免發(fā)生養(yǎng)殖事故，魚食的選擇與投放時間也是有講究的，要按照標(biāo)準(zhǔn)進行選擇與投放。能否做好魚病的預(yù)防工作關(guān)系到魚類養(yǎng)殖能否達(dá)到高產(chǎn)，預(yù)防工作主要有池塘、魚種的消毒和魚的合理放養(yǎng)。

參考文獻 ：

篇7

關(guān)鍵詞：稅負(fù)理論；房產(chǎn)稅；影響

一、研究背景與意義

（一）研究背景

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展的階段。但是，應(yīng)當(dāng)看到，在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，也存在著一些問題。比如，房屋價格上漲過快，并且普遍偏高；在房地產(chǎn)市場中，存在著炒作現(xiàn)象和投機行為；商品房建設(shè)結(jié)構(gòu)不夠合理，不能滿足民眾住房需求；房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。這些問題的存在，影響著社會公平和穩(wěn)定，已引起各級政府的高度重視。

房產(chǎn)稅是政府對單位和個人擁有的房地產(chǎn)征收的稅收，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場起到調(diào)控作用。征收房產(chǎn)稅，不僅能夠增加地方政府的財政收入，而且能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)資源的合理配置，促進社會財富的公平分配。同時，對房價的過快增長也有一定的約束作用。政府陸續(xù)出臺了一系列房產(chǎn)稅收政策，以穩(wěn)定房價、引導(dǎo)資源配置和調(diào)節(jié)收入分配。上海市和重慶市出臺了房產(chǎn)稅實施細(xì)則，進行房產(chǎn)稅的試點改革。

從稅制建設(shè)的角度看，我國目前的房產(chǎn)稅收制度并不完善。在房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)，稅收負(fù)擔(dān)較重；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，稅收負(fù)擔(dān)較輕。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和稅額標(biāo)準(zhǔn)也不夠合理，不適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，亟待改革。基于這種背景，有必要對房產(chǎn)稅收進行系統(tǒng)研究。

（二）研究意義

房產(chǎn)稅改革是我國稅制改革的一項重要內(nèi)容。研究稅制改革，就要弄清楚各種稅的歸宿與效應(yīng)問題。稅收歸宿是稅收負(fù)擔(dān)的最終落腳點。研究房產(chǎn)稅的歸宿問題，就是研究房產(chǎn)稅最終到底是由誰負(fù)擔(dān)的問題。對于政府來說，弄清楚稅收是由誰承擔(dān)的，有助于建立合理有效的稅收制度。因此，研究房產(chǎn)稅的歸宿問題，對于房產(chǎn)稅改革具有重大的理論意義。稅收效應(yīng)是稅收對經(jīng)濟、社會以及各經(jīng)濟主體所產(chǎn)生的影響，即稅收政策的實施結(jié)果。研究房產(chǎn)稅的效應(yīng)問題，就是研究房產(chǎn)稅對經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定以及經(jīng)濟社會中各主體所產(chǎn)生的影響。征收房產(chǎn)稅可能會抑制房價，對資源配置和收入分配起到調(diào)節(jié)作用。但是，也有可能達(dá)不到理想的效果。因此，研究房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的效應(yīng)問題，有助于認(rèn)清房產(chǎn)稅的影響，建立合理的房產(chǎn)稅收制度。

可以說，通過房產(chǎn)稅的歸宿與效應(yīng)問題的分析，不僅可以評價房產(chǎn)稅收政策是否合理、科學(xué)，而且可以為深化房產(chǎn)稅改革提供理論支撐。指導(dǎo)房產(chǎn)稅改革，防止房產(chǎn)稅改革走偏。因此，研究房產(chǎn)稅的歸宿與效應(yīng)問題，不僅具有重要的學(xué)術(shù)價值，也具有重大的現(xiàn)實意義。

二、國內(nèi)外文獻綜述

（一）國外文獻綜述

房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅）的征收在世界各國有著悠久的歷史，國外學(xué)者很早就開始對房產(chǎn)稅展開了研究，至今國外關(guān)于房產(chǎn)稅的文獻已不僅僅局限于稅制，其涉及面非常廣，包括了經(jīng)濟、社會的方方面面。

Mieszkowshi（1972）通過調(diào)整 Harberger（1962）的關(guān)于稅負(fù)歸宿一般均衡模型，將其運用于研究房地產(chǎn)稅的問題，他把整個經(jīng)濟中所有的行政區(qū)域按稅收的高低劃分為高稅收以及低稅收地區(qū)。通過在高稅收地區(qū)征收高房地產(chǎn)稅，這將會促使該地區(qū)資本的流出，進而就降低了土地和勞動力等生產(chǎn)要素的回報率，由此最終將提高房地產(chǎn)以及一般商品的價格；而通過在低稅收地區(qū)征收低房地產(chǎn)稅，將會促使該地區(qū)的資本流入，從而改善了該地區(qū)所有生產(chǎn)要素的組合比例，從而提高了生產(chǎn)要素的回報率，同時就降低了生產(chǎn)成本，這將最終降低房地產(chǎn)以及一般商品的價格。Capozza （1989）研究美國的稅制改革對住宅價格和住宅融資的影響，研究結(jié)果表明廢除財產(chǎn)稅將會使美國住宅價格平均下降 5%左右，而再取消抵押貸款利息將會使住宅價格再下降 12%左右。Noord（2005）等學(xué)者也都得出了比較近似的結(jié)論。

從上述文獻可以看出，目前國外學(xué)者對房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系的進行了較多探討，這些研究對我國學(xué)者研究國內(nèi)房產(chǎn)稅改革提供了許多幫助，非常值得我們?nèi)ソ梃b。

（二）國內(nèi)文獻綜述

我國學(xué)者也對房地產(chǎn)稅與住宅價格之間的關(guān)系作了一些有益的探討，對于房地產(chǎn)稅收改革對住宅價格走勢的影響，理論屆可謂眾說紛紜，莫衷一是。主要說來有三種觀點：一種是認(rèn)為實行房產(chǎn)稅改革能夠很好的抑制房價；另一種是房產(chǎn)稅的改革與否對房價的影響不大；而還有一種觀點認(rèn)為房產(chǎn)稅改革對房價既有積極的影響也有消極的影響。

1、房產(chǎn)稅對房價的抑制作用

肖穎君、婁愛花（2011）認(rèn)為不在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，一方面導(dǎo)致開發(fā)商在不用承擔(dān)稅收成本的情況下大量囤房囤地，等待房價上漲后出售，不利于實現(xiàn)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)的功能；另一方面由于房屋的持有成本較低，不利于促進個人閑置房屋的有效利用，這種閑置房屋進一步加劇供給的不平衡。

2、房產(chǎn)稅改革對房價既有積極的影響也有消極的影響

夏商末（2011）指出房產(chǎn)稅能否影響房價取決于許多因素，最終結(jié)果是導(dǎo)致房價下跌還是房價進一步上升均有可能發(fā)生。總結(jié)為兩個觀點：一個是貨物稅觀點，認(rèn)為房產(chǎn)稅是對土地和房屋建筑物課征的一種貨物稅，其稅負(fù)機理與貨物稅相同，取決于相關(guān)的供求曲線形狀，即房屋的需求和供給彈性；另一個是資本稅觀點認(rèn)為，因為房屋不僅是可升值或可獲得收益的資本，因此，房產(chǎn)稅本質(zhì)上是對房地產(chǎn)資本課征的部分要素稅，這種要素稅的效應(yīng)是導(dǎo)致房地產(chǎn)資本價格上升還是下降取決于被課稅部門的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，最終歸宿取決于生產(chǎn)組織方式即勞動密集或資本密集程度、消費者需求價格彈性以及各種生產(chǎn)要素的流動程度。

3、房產(chǎn)稅的改革與否對房價的影響不大

賈康（2012）針對我國稅制中直接稅比重過低、地方稅體系不成型、國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)調(diào)控需要體現(xiàn)治本水準(zhǔn)及收入分配需要有效抑制差距擴大這四個突出問題，闡述了住房保有環(huán)節(jié)征稅對房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生的調(diào)節(jié)作用。由于不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）的相關(guān)調(diào)節(jié)原理是尋求一個供需狀態(tài)平衡，保有環(huán)節(jié)征稅，使得需求沉穩(wěn)收斂，同時有效供給增加，總體的供需情況趨于平衡、沉穩(wěn)、健康。

近年來國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)稅與住宅價格關(guān)系的進行了較多探討，對于房產(chǎn)稅的征收對住宅價格走勢的判斷之所以會出現(xiàn)如此迥異的判斷結(jié)果，主要原因在于：一是因為對房地產(chǎn)稅對房產(chǎn)市場運行的影響分析得不夠全面；二是是因為沒有從動態(tài)演變的角度去進行更深入的研究。但是這些研究成果對利用房地產(chǎn)稅調(diào)控住宅產(chǎn)價格波動實踐還是起到了一定的指導(dǎo)作用。但由于研究方法使用及相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對缺乏，學(xué)術(shù)界尤其是國內(nèi)學(xué)術(shù)界對房產(chǎn)稅與房產(chǎn)價格關(guān)系進行深入探討的文獻并不多，缺乏對房產(chǎn)稅對住宅影響的深入理論分析和實證探討，因此，現(xiàn)有研究在理論和經(jīng)驗研究上尚有進一步深入探討的可能與必要，至少可以從以下2個方面對房地產(chǎn)稅對房價影響作進一步研究：一是房產(chǎn)稅對房產(chǎn)價格的影響機理；二是我國房產(chǎn)稅對房產(chǎn)價格影響的實證分析。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

參考文獻

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)納稅財務(wù)運作

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)情況分析

房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司所涉及的稅種主要有契稅、耕地占用稅、流轉(zhuǎn)稅及各種附加費、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅。其中,在房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)節(jié),國有土地使用權(quán)出讓受讓方必須繳納3%-5%的契稅,同時取得土地若為集體土地則還需一次性繳納耕地占用稅;在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方要按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)營業(yè)額的5%征收營業(yè)稅;按實繳的營業(yè)稅稅額征收7%、5%、1%不等的城市維護建設(shè)稅和3%的教育費附加;按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.05%征收印花稅;在房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié),轉(zhuǎn)讓方要按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值程度征收30%-60%的四級超額累進稅率的土地增值稅;自2008年起按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去準(zhǔn)予扣除的項目后的余額征收25%的企業(yè)所得稅,在此之前所得稅率為33%;在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié),受讓方需繳納契稅和印花稅,契稅一般按成交價格的3%-5%征收,印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.05%征收。

以下以2002-2006年房地產(chǎn)開發(fā)銷售類上市公司財務(wù)報表數(shù)據(jù)和2002-2006年中國稅務(wù)年鑒相關(guān)稅種數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。根據(jù)2002-2006年房地產(chǎn)上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)和證券之星的行業(yè)分類,屬于房地產(chǎn)開發(fā)銷售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司等后,選取其中28家公司進行測算,主要測算三個指標(biāo)(見表1)。

按照會計核算要求,公司利潤表中主營業(yè)務(wù)稅金及附加項目反映公司經(jīng)營主要業(yè)務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅、土地增值稅和教育費附加等;所得稅項目反映公司按規(guī)定從本期損益中扣除的所得稅費用;公司現(xiàn)金流量表中支付的各項稅費項目反映企業(yè)按規(guī)定支付的各種稅費,包括本期發(fā)生并支付的稅費以及本期支付以前各期發(fā)生的稅費和預(yù)交的稅金。用以上三個指標(biāo)與主營業(yè)務(wù)收入對比一定程度可以反映企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況。

從表1可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)銷售公司稅負(fù)呈上升趨勢,主營業(yè)務(wù)稅金及附加/主營業(yè)務(wù)收入從2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得稅/主營業(yè)務(wù)收入從2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各項稅費/主營業(yè)務(wù)收入從2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根據(jù)2002-2006年《中國稅務(wù)年鑒》數(shù)據(jù),用房地產(chǎn)業(yè)的契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和外商投資和外國企業(yè)所得稅等稅種收入合計數(shù)與《中國統(tǒng)計年鑒2006年》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入之比作為分析本指標(biāo),則2001-2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)情況如表2所示。

從表2可以看出:經(jīng)營總收入取自《中國統(tǒng)計年鑒2006》中國歷年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng)營情況統(tǒng)計(1991-2005);2001-2005年的房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資和外國企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅均取自《中國稅務(wù)年鑒》2001-2006年度全國稅收收入分稅種分產(chǎn)業(yè)(房地產(chǎn)業(yè))收入情況表,契稅用《中國統(tǒng)計年鑒2006》中國歷年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng)營情況統(tǒng)計(1991-2005)中土地轉(zhuǎn)讓收入的2.5%估算。

近年來全國房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)水平逐年上升,由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)原因,有些稅如耕地占用稅未計算在內(nèi),契稅是大致推算的,將上述因素考慮在內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在12%以上,這個稅負(fù)水平遠(yuǎn)大于許多行業(yè)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的稅收負(fù)擔(dān)分析

從表1和表2中數(shù)據(jù)可以看出,2005年和2006年年來房地產(chǎn)稅負(fù)增加主要是所得稅、土地增值稅及營業(yè)稅及附加增加導(dǎo)致的。這與這兩年的稅收政策是一致的。

篇9

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；稅制改革；房價

中圖分類號：F812.42文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1006-0278(2012)02-067-01

針對房價的不斷上漲，國家不斷推出限購令、限貸令等一系列的重拳措施，但因樓市宏觀調(diào)控其強烈的行政色彩，屢受各方詬病，房產(chǎn)稅的開征大勢所趨。我國的房地產(chǎn)稅收制度主要包括房產(chǎn)稅制度、契稅制度、印花稅制度和營業(yè)稅制度等。我國重慶、上海兩大城市也相繼進行了房產(chǎn)稅的試點。開征房產(chǎn)稅，可以規(guī)范不動產(chǎn)的稅收，可以優(yōu)化個人購房結(jié)構(gòu)，使之更加合理。然而在實際操作中，我國的房產(chǎn)稅開征需要解決以下問題。

一、公平稅賦問題

對于房產(chǎn)稅開征前的房屋和開征后房屋的比較，已經(jīng)在購買時一次性繳納稅費的房屋，繼續(xù)開征房產(chǎn)稅不僅存在重復(fù)征稅的問題還有失公平。對于自住房屋和經(jīng)營性房屋，房產(chǎn)稅的征收必須顧及收入水平，稅負(fù)能力的對稱性。以納稅能力的不同衡量，前者自住性住房的購買屬于純支出，后者則是通過對房屋的經(jīng)營取得相應(yīng)的利潤，如果兩者按相同稅率征收，則會失去房產(chǎn)稅有效調(diào)節(jié)社會貧富差距的功能，失去房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的意義。

二、房產(chǎn)稅稅制制定的合理性問題

從房產(chǎn)稅的兩地試點的情況來看，征收范圍過于狹窄，納稅主體僅限于二套以上新購房和高檔別墅等增量房，這部分業(yè)主屬于富裕群體，對于稅收缺乏敏感度。這種情況下房產(chǎn)稅具有商品稅的特征，房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅是對社會財富存量的征收。比如上海的規(guī)定，房產(chǎn)稅開征前擁有的房產(chǎn)無需納稅，這違背了房產(chǎn)稅征收的宗旨。房產(chǎn)稅的征收到底以土地和房屋合在一起交稅，還是分開交稅；是按照買時原值、租金、余額、面積等交稅，還是按評估值為計稅依據(jù)交稅。如何合理的評估房屋的價值，免稅區(qū)間如何設(shè)定，所有這些問題，在開征前，都必須妥善加以解決。

三、房產(chǎn)稅的征收成本的問題

房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，它的開征建立在對征收對象房產(chǎn)全面掌握的基礎(chǔ)之上，要實現(xiàn)以家庭為單位認(rèn)定第二套住房，就需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實時和動態(tài)的居民個人房產(chǎn)購買和保有情況數(shù)據(jù)庫。根據(jù)國外普遍經(jīng)驗，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價值為依據(jù)征收的，需要對房價進行評估，確定房產(chǎn)的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn)。征稅條件必須具備需要良好的土地和建筑物記錄，但在國內(nèi)，這些房地產(chǎn)登記信息往往是不完整的，評估機構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場需求。

雖然國家出臺各種抑制房價過快上漲的政策，但在我國未來住宅市場上，房價仍然面臨持續(xù)上漲的壓力，房產(chǎn)稅的征收將起到關(guān)鍵的作用，房產(chǎn)稅的征收會帶動投資成本的增加，投資成本的增加會抑制投資性的需求，促使房價理性回歸，實現(xiàn)房價的軟著陸。然而，針對房產(chǎn)稅在我國重慶、上海兩地的試點中所表現(xiàn)出的問題，對房產(chǎn)稅的改革有以下建議與思考。

（一）擴大征稅范圍，實行統(tǒng)一的計稅依據(jù)

目前，從試點情況看房產(chǎn)稅征稅范圍比較狹窄，僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。但是，伴隨農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程的加快，完全應(yīng)該將農(nóng)村的非農(nóng)用生產(chǎn)經(jīng)營化用房和企業(yè)化的事業(yè)單位納入房產(chǎn)稅的征稅范圍。我國應(yīng)借鑒國外的經(jīng)驗，將實質(zhì)上已經(jīng)符合征稅條件的房產(chǎn)納入征稅范圍。實行統(tǒng)一的計稅依據(jù)，現(xiàn)階段我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是房屋余值，但房產(chǎn)余值并不反應(yīng)房產(chǎn)目前的市場價值，更何況針對同一房產(chǎn)使用兩種計稅依據(jù)會造成稅負(fù)不公。因此，將計稅依據(jù)統(tǒng)一改為房屋的評估價值或者現(xiàn)值較為合理，評估時應(yīng)依據(jù)房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技術(shù)手段，公正、合理地對房屋價值作出評估。

（二）明確改革目標(biāo)，建立合理稅率體系

房產(chǎn)稅的改革目的是為了抑制需求，影響供求關(guān)系從而調(diào)節(jié)房價，它的最終目的是完善我國的稅收制度。所以必須從完善稅收體系的宏觀角度來設(shè)計房產(chǎn)稅。建立合理的，符合我國國情的稅率體系。我們不僅要借鑒國外一些國家在房產(chǎn)稅上兼顧社會公平的經(jīng)驗，又要吸取海外一些國家房產(chǎn)稅率缺乏彈性，導(dǎo)致稅收無法跟上社會進步的教訓(xùn)，建議在我國未來住宅市場上，可以采取有差別的浮動稅率體制。

（三）降低稅收成本，建立房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫

建立以云計算、云服務(wù)為基礎(chǔ)的龐大房產(chǎn)信息共享庫。記錄從土地拍賣到誰購得房子、以及房屋的轉(zhuǎn)手和買賣，可以為房產(chǎn)稅的征收帶來高效率和可靠的依據(jù)，有了完整而準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，才有條件去執(zhí)行有差別的浮動稅率體制。從目前技術(shù)角度分析，建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)信息共享庫是完全可行的，關(guān)鍵是要在制度上、流程上為房產(chǎn)信息共享庫掃清障礙。

（四）完善房產(chǎn)稅的相關(guān)配套政策，建立價格評估制度和稅收征收監(jiān)管制度。

為保證房產(chǎn)稅的有效征收，需要設(shè)立健全不以營利性為目的的官方房地產(chǎn)估價機構(gòu)來評估房產(chǎn)的價格。確定評估標(biāo)準(zhǔn)，公布評估方案，建立獨立運作的監(jiān)管機構(gòu)，對稅收征收進行監(jiān)管，以避免出現(xiàn)逃稅、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。

參考文獻：

[1]錢津.如何遏制房價過快上漲［J］.中國流通經(jīng)濟，2010(5): 27-30．

[2]趙彬.中國當(dāng)代房地產(chǎn)研究專題之十四：中國土地制度分析［N］．招商證券，2010-10-20．

篇10

一、銷售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的全部價款和價外費用為基數(shù)計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎(chǔ),同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類是營業(yè)稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關(guān),因此它是銷售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營業(yè)稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經(jīng)營工作中各個環(huán)節(jié)都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計算過程中,會有一些相關(guān)的抵稅項目以減少企業(yè)稅收,但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國政府宏觀調(diào)控的重要對象,因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策,合理調(diào)整企業(yè)銷售業(yè)務(wù)組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優(yōu)惠。例如,很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車位出售給業(yè)主,并確定收入,就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業(yè)可以將其租給業(yè)主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn),用于出租或者暫時閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅,用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時,也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費、網(wǎng)費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業(yè)公司進行收取可以避免繳納營業(yè)稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業(yè)稅。