按揭證券化范文10篇

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，高投入在帶來高收益的同時(shí)也必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。正是這種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開金融業(yè)的支持，金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。而我國(guó)多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快，突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制，加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢(shì)在必行。按揭證券化應(yīng)運(yùn)而生。sO100

住房按揭證券化必要性論證

對(duì)抵押貸款發(fā)放銀行來講，住房抵押貸款證券化具有如下益處：首先按揭證券化實(shí)質(zhì)是把資本市場(chǎng)上的資金引入住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，它拓寬了抵押貸款資金的來源.其次，通過抵押貸款證券化，把抵押貸款業(yè)務(wù)從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)移到表外，變表內(nèi)業(yè)務(wù)為表外業(yè)務(wù)，就可脫離國(guó)際清算銀行對(duì)資本充足率的限制。再次，長(zhǎng)達(dá)20-30年的按揭貸款，對(duì)于按揭貸款發(fā)放銀行來說，回收周期時(shí)間跨度很大，但通過證券化，銀行及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押債券，可以增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性.最后，當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)被證券化后，原來集中由一家（或少數(shù)）銀行持有的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。①對(duì)購(gòu)房人（借款人）來說，住房按揭貸款證券化的益處為：1、由于銀行受到抵押貸款資金來源不足、資本充足率、短期資金存款與長(zhǎng)期資金貸放從而導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的制約，因此在提供按揭貸款時(shí)條件都非常苛刻，如嚴(yán)格限定借款人資格、盡量縮短貸款期限、減少按揭成數(shù)等。這就加大了購(gòu)房人買房的難度，抑制了他們的購(gòu)房意愿，同時(shí)也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而住房按揭貸款證券化則可擺脫這些限制。2、住房按揭貸款證券市場(chǎng)的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購(gòu)房人的還款利息負(fù)擔(dān)。

對(duì)投資者來說，證券化的益處對(duì)投資者來說，轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡(jiǎn)化，使得交易更為便利。以一般抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，雖非絕對(duì)不可轉(zhuǎn)讓，但此種轉(zhuǎn)讓一方面須辦理債權(quán)讓與的手續(xù)，如訂立契約、交付債權(quán)證書及通知債務(wù)人等，另一方面也須辦理抵押權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，如辦理登記等，如此復(fù)雜的程序，往往使投資者望而卻步，不敢問津。而依發(fā)行抵押證券的方式予以轉(zhuǎn)讓，則此等缺點(diǎn)盡可克服，因證券乃抵押權(quán)及被擔(dān)保債權(quán)的化體，只須背書及交付證券，即生轉(zhuǎn)讓的效力，其手續(xù)可謂異常簡(jiǎn)化。

住房按揭證券化對(duì)于完善中國(guó)資本市場(chǎng)的證券供給結(jié)構(gòu)，培育和壯大機(jī)構(gòu)投資者的投資力量非常有利。住房按揭貸款證券化為我國(guó)證券市場(chǎng)增添了新的證券品種，有助于完善和豐富證券投資品種，優(yōu)化證券市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。住房按揭貸款既不同于股票的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益，也不同于政府債券的低風(fēng)險(xiǎn)和低收益。與公司債券相比，它的風(fēng)險(xiǎn)比后者要小，但收益和信用評(píng)級(jí)卻要高一些，所以，按揭貸款證券內(nèi)含的這種較優(yōu)化的風(fēng)險(xiǎn)和收益組合，無疑對(duì)成長(zhǎng)中的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者和散戶投資者是十分有吸引力的。

中國(guó)按揭證券化的問題及解決辦法

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，高投入在帶來高收益的同時(shí)也必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。正是這種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開金融業(yè)的支持，金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。而我國(guó)多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快，突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制，加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢(shì)在必行。按揭證券化應(yīng)運(yùn)而生。

住房按揭證券化必要性論證

對(duì)抵押貸款發(fā)放銀行來講，住房抵押貸款證券化具有如下益處：首先按揭證券化實(shí)質(zhì)是把資本市場(chǎng)上的資金引入住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，它拓寬了抵押貸款資金的來源.其次，通過抵押貸款證券化，把抵押貸款業(yè)務(wù)從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)移到表外，變表內(nèi)業(yè)務(wù)為表外業(yè)務(wù)，就可脫離國(guó)際清算銀行對(duì)資本充足率的限制。再次，長(zhǎng)達(dá)20-30年的按揭貸款，對(duì)于按揭貸款發(fā)放銀行來說，回收周期時(shí)間跨度很大，但通過證券化，銀行及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押債券，可以增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性.最后，當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)被證券化后，原來集中由一家（或少數(shù)）銀行持有的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。①對(duì)購(gòu)房人（借款人）來說，住房按揭貸款證券化的益處為：1、由于銀行受到抵押貸款資金來源不足、資本充足率、短期資金存款與長(zhǎng)期資金貸放從而導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的制約，因此在提供按揭貸款時(shí)條件都非常苛刻，如嚴(yán)格限定借款人資格、盡量縮短貸款期限、減少按揭成數(shù)等。這就加大了購(gòu)房人買房的難度，抑制了他們的購(gòu)房意愿，同時(shí)也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而住房按揭貸款證券化則可擺脫這些限制。2、住房按揭貸款證券市場(chǎng)的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購(gòu)房人的還款利息負(fù)擔(dān)。

對(duì)投資者來說，證券化的益處對(duì)投資者來說，轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡(jiǎn)化，使得交易更為便利。以一般抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，雖非絕對(duì)不可轉(zhuǎn)讓，但此種轉(zhuǎn)讓一方面須辦理債權(quán)讓與的手續(xù)，如訂立契約、交付債權(quán)證書及通知債務(wù)人等，另一方面也須辦理抵押權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，如辦理登記等，如此復(fù)雜的程序，往往使投資者望而卻步，不敢問津。而依發(fā)行抵押證券的方式予以轉(zhuǎn)讓，則此等缺點(diǎn)盡可克服，因證券乃抵押權(quán)及被擔(dān)保債權(quán)的化體，只須背書及交付證券，即生轉(zhuǎn)讓的效力，其手續(xù)可謂異常簡(jiǎn)化。

住房按揭證券化對(duì)于完善中國(guó)資本市場(chǎng)的證券供給結(jié)構(gòu)，培育和壯大機(jī)構(gòu)投資者的投資力量非常有利。住房按揭貸款證券化為我國(guó)證券市場(chǎng)增添了新的證券品種，有助于完善和豐富證券投資品種，優(yōu)化證券市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。住房按揭貸款既不同于股票的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益，也不同于政府債券的低風(fēng)險(xiǎn)和低收益。與公司債券相比，它的風(fēng)險(xiǎn)比后者要小，但收益和信用評(píng)級(jí)卻要高一些，所以，按揭貸款證券內(nèi)含的這種較優(yōu)化的風(fēng)險(xiǎn)和收益組合，無疑對(duì)成長(zhǎng)中的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者和散戶投資者是十分有吸引力的。

中國(guó)按揭證券化的問題及解決辦法

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，高投入在帶來高收益的同時(shí)也必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。正是這種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開金融業(yè)的支持，金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。而我國(guó)多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快，突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制，加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢(shì)在必行。按揭證券化應(yīng)運(yùn)而生。

住房按揭證券化必要性論證

對(duì)抵押貸款發(fā)放銀行來講，住房抵押貸款證券化具有如下益處：首先按揭證券化實(shí)質(zhì)是把資本市場(chǎng)上的資金引入住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，它拓寬了抵押貸款資金的來源.其次，通過抵押貸款證券化，把抵押貸款業(yè)務(wù)從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)移到表外，變表內(nèi)業(yè)務(wù)為表外業(yè)務(wù)，就可脫離國(guó)際清算銀行對(duì)資本充足率的限制。再次，長(zhǎng)達(dá)20-30年的按揭貸款，對(duì)于按揭貸款發(fā)放銀行來說，回收周期時(shí)間跨度很大，但通過證券化，銀行及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押債券，可以增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性.最后，當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)被證券化后，原來集中由一家（或少數(shù)）銀行持有的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。①對(duì)購(gòu)房人（借款人）來說，住房按揭貸款證券化的益處為：1、由于銀行受到抵押貸款資金來源不足、資本充足率、短期資金存款與長(zhǎng)期資金貸放從而導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的制約，因此在提供按揭貸款時(shí)條件都非常苛刻，如嚴(yán)格限定借款人資格、盡量縮短貸款期限、減少按揭成數(shù)等。這就加大了購(gòu)房人買房的難度，抑制了他們的購(gòu)房意愿，同時(shí)也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而住房按揭貸款證券化則可擺脫這些限制。2、住房按揭貸款證券市場(chǎng)的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購(gòu)房人的還款利息負(fù)擔(dān)。

對(duì)投資者來說，證券化的益處對(duì)投資者來說，轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡(jiǎn)化，使得交易更為便利。以一般抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，雖非絕對(duì)不可轉(zhuǎn)讓，但此種轉(zhuǎn)讓一方面須辦理債權(quán)讓與的手續(xù)，如訂立契約、交付債權(quán)證書及通知債務(wù)人等，另一方面也須辦理抵押權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，如辦理登記等，如此復(fù)雜的程序，往往使投資者望而卻步，不敢問津。而依發(fā)行抵押證券的方式予以轉(zhuǎn)讓，則此等缺點(diǎn)盡可克服，因證券乃抵押權(quán)及被擔(dān)保債權(quán)的化體，只須背書及交付證券，即生轉(zhuǎn)讓的效力，其手續(xù)可謂異常簡(jiǎn)化。

住房按揭證券化對(duì)于完善中國(guó)資本市場(chǎng)的證券供給結(jié)構(gòu)，培育和壯大機(jī)構(gòu)投資者的投資力量非常有利。住房按揭貸款證券化為我國(guó)證券市場(chǎng)增添了新的證券品種，有助于完善和豐富證券投資品種，優(yōu)化證券市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。住房按揭貸款既不同于股票的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益，也不同于政府債券的低風(fēng)險(xiǎn)和低收益。與公司債券相比，它的風(fēng)險(xiǎn)比后者要小，但收益和信用評(píng)級(jí)卻要高一些，所以，按揭貸款證券內(nèi)含的這種較優(yōu)化的風(fēng)險(xiǎn)和收益組合，無疑對(duì)成長(zhǎng)中的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者和散戶投資者是十分有吸引力的。

中國(guó)按揭證券化的問題及解決辦法

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入的行業(yè)，高投入在帶來高收益的同時(shí)也必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。正是這種高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)特性決定了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)如漆似膠的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的每一步發(fā)展都離不開金融業(yè)的支持，金融業(yè)的每一次創(chuàng)新也都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。而我國(guó)多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系僵化、單一，不僅使現(xiàn)有金融系統(tǒng)積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且客觀上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)的加快，突破房地產(chǎn)金融的瓶頸限制，加速房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新勢(shì)在必行。按揭證券化應(yīng)運(yùn)而生。

住房按揭證券化必要性論證

對(duì)抵押貸款發(fā)放銀行來講，住房抵押貸款證券化具有如下益處：首先按揭證券化實(shí)質(zhì)是把資本市場(chǎng)上的資金引入住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，它拓寬了抵押貸款資金的來源.其次，通過抵押貸款證券化，把抵押貸款業(yè)務(wù)從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)移到表外，變表內(nèi)業(yè)務(wù)為表外業(yè)務(wù)，就可脫離國(guó)際清算銀行對(duì)資本充足率的限制。再次，長(zhǎng)達(dá)20-30年的按揭貸款，對(duì)于按揭貸款發(fā)放銀行來說，回收周期時(shí)間跨度很大，但通過證券化，銀行及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押債券，可以增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性.最后，當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)被證券化后，原來集中由一家（或少數(shù)）銀行持有的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。①對(duì)購(gòu)房人（借款人）來說，住房按揭貸款證券化的益處為：1、由于銀行受到抵押貸款資金來源不足、資本充足率、短期資金存款與長(zhǎng)期資金貸放從而導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的制約，因此在提供按揭貸款時(shí)條件都非常苛刻，如嚴(yán)格限定借款人資格、盡量縮短貸款期限、減少按揭成數(shù)等。這就加大了購(gòu)房人買房的難度，抑制了他們的購(gòu)房意愿，同時(shí)也制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而住房按揭貸款證券化則可擺脫這些限制。2、住房按揭貸款證券市場(chǎng)的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購(gòu)房人的還款利息負(fù)擔(dān)。

對(duì)投資者來說，證券化的益處對(duì)投資者來說，轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡(jiǎn)化，使得交易更為便利。以一般抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)，雖非絕對(duì)不可轉(zhuǎn)讓，但此種轉(zhuǎn)讓一方面須辦理債權(quán)讓與的手續(xù)，如訂立契約、交付債權(quán)證書及通知債務(wù)人等，另一方面也須辦理抵押權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，如辦理登記等，如此復(fù)雜的程序，往往使投資者望而卻步，不敢問津。而依發(fā)行抵押證券的方式予以轉(zhuǎn)讓，則此等缺點(diǎn)盡可克服，因證券乃抵押權(quán)及被擔(dān)保債權(quán)的化體，只須背書及交付證券，即生轉(zhuǎn)讓的效力，其手續(xù)可謂異常簡(jiǎn)化。

住房按揭證券化對(duì)于完善中國(guó)資本市場(chǎng)的證券供給結(jié)構(gòu)，培育和壯大機(jī)構(gòu)投資者的投資力量非常有利。住房按揭貸款證券化為我國(guó)證券市場(chǎng)增添了新的證券品種，有助于完善和豐富證券投資品種，優(yōu)化證券市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。住房按揭貸款既不同于股票的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益，也不同于政府債券的低風(fēng)險(xiǎn)和低收益。與公司債券相比，它的風(fēng)險(xiǎn)比后者要小，但收益和信用評(píng)級(jí)卻要高一些，所以，按揭貸款證券內(nèi)含的這種較優(yōu)化的風(fēng)險(xiǎn)和收益組合，無疑對(duì)成長(zhǎng)中的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者和散戶投資者是十分有吸引力的。

中國(guó)按揭證券化的問題及解決辦法

內(nèi)容提要:房地產(chǎn)信貸,對(duì)商業(yè)銀行來說是一項(xiàng)重要的業(yè)務(wù),也是利潤(rùn)的主要來源之一。同時(shí),房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù),銀行由此導(dǎo)致嚴(yán)重虧損的例子不勝枚舉。作者較全面地介紹了香港銀行業(yè)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的一些措施,并認(rèn)為,研究香港的經(jīng)驗(yàn),對(duì)于內(nèi)地銀行防范房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn),具有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞:信貸管理房貸風(fēng)險(xiǎn)措施

香港銀行與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切,房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持

而發(fā)展,銀行業(yè)靠房地產(chǎn)的發(fā)展而獲利。香港銀行業(yè)歷來依靠房地產(chǎn)貸款解決其資金出路,90年代以后這種依賴有不斷發(fā)展的趨勢(shì),至2006年3月,香港銀行業(yè)物業(yè)發(fā)展及投資貸款達(dá)到4408.8億元,個(gè)人住房貸款達(dá)6000億元,房地產(chǎn)貸款在香港貸款總額中所占比重達(dá)到54%,這些數(shù)據(jù)甚至已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1997年高峰時(shí)的水平(見下表)。

香港銀行業(yè)特別注意建立審慎的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。在1997年亞洲金融危機(jī)襲港,香港房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降,2003年6月底未償還貸款額超過抵押物市值的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款達(dá)到10.6萬宗的高峰水平,大量出現(xiàn)的負(fù)資產(chǎn)也沒有危及香港銀行業(yè)。盡管有幾家銀行出現(xiàn)虧損,但銀行業(yè)整體仍獲利,在此期間沒有出現(xiàn)銀行倒閉或要求政府提供財(cái)政援助的情況。研究香港經(jīng)驗(yàn),對(duì)于內(nèi)地銀行防范房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)具有一定的借鑒意義。

一、控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)速度

設(shè)計(jì)獨(dú)立的貸款抵押證券公司

在確立發(fā)展住房抵押貸款（MBS）的模式之前，最基本的步驟就是要建立證券化的專門機(jī)構(gòu)（SPC或SPV），來組織和引導(dǎo)MBS在我國(guó)的順利試點(diǎn)和推進(jìn)。通常來說，根據(jù)房地產(chǎn)抵押貸款證券發(fā)行主體的性質(zhì)不同，其證券機(jī)構(gòu)一般可以有三種基本模式：一是政府管理的住房抵押貸款證券機(jī)構(gòu)；二是政府支持、社會(huì)公眾或法人機(jī)構(gòu)持股以商業(yè)方式運(yùn)作的住宅貸款證券公司；三是純粹由社會(huì)法人機(jī)構(gòu)，甚至是私人持股的住宅貸款證券公司。對(duì)此，有以下三方面的基本判斷：

由政府主導(dǎo)設(shè)立證券化專門機(jī)構(gòu)。發(fā)展住房抵押貸款(MBS)隱含著很多公共政策目標(biāo)，如支持中低收入居民購(gòu)房、促進(jìn)住宅金融體系的穩(wěn)定和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等，這都是政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)。因此，在包括美國(guó)在內(nèi)的許多西方國(guó)家，政府都在MBS運(yùn)作中起著核心作用。從美國(guó)的幾家SPV來看，政府給予眾多優(yōu)惠政策，這類政府信譽(yù)的隱性擔(dān)保，對(duì)于MBS的順利開展和交易成本的降低都是十分重要的。當(dāng)然，政府主導(dǎo)還體現(xiàn)在其他方面，例如加強(qiáng)對(duì)MBS過程和相關(guān)主體的監(jiān)管、制定相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度予以規(guī)范等。

把建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)作為推進(jìn)MBS的出發(fā)點(diǎn)，是基于兩方面的考慮：一方面，首先建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以為住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。另一方面，有助于防止民間自發(fā)性試點(diǎn)所帶來的額外改革成本，也有利于充分體現(xiàn)政府公共政策的具體目標(biāo)。

證券化專門機(jī)構(gòu)的出資方式有兩種考慮：我國(guó)成立推進(jìn)MBS的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以考慮兩種出資方式，一種是參照中央?yún)R金公司的模式，利用外匯儲(chǔ)備進(jìn)行注資。另一種是把發(fā)展MBS納入國(guó)家政策性金融體系，由現(xiàn)有政策性銀行注資成立證券化專門機(jī)構(gòu)。國(guó)家開發(fā)銀行是政府的開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，具有準(zhǔn)主權(quán)級(jí)的國(guó)家信用。由國(guó)家開發(fā)銀行來發(fā)起成立證券化專門機(jī)構(gòu)是非常不錯(cuò)的選擇。由于住房抵押貸款債權(quán)自身存在風(fēng)險(xiǎn)，因此在一定程度上影響了住房抵押貸款證券化的實(shí)施。為了維護(hù)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，美國(guó)政府設(shè)有政府性質(zhì)的信用保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來專門為個(gè)人申請(qǐng)住房貸款提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保或保險(xiǎn)。住房貸款債權(quán)證券化后，美國(guó)政府及各保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)又及時(shí)對(duì)該類證券及其發(fā)行主體進(jìn)行較為全面的信用擔(dān)保。同時(shí)制定各種法規(guī)來防范金融機(jī)構(gòu)在開展住房抵押貸款及其證券化過程中存在的眾多風(fēng)險(xiǎn)。正是有如此健全完善的住房貸款證券保險(xiǎn)制度，使以住房貸款權(quán)為基礎(chǔ)的證券資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到最大程度的合理控制，住房貸款證券的發(fā)行和交易才得以順利展開。

目前建設(shè)銀行推出住房抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，將銀行的一定規(guī)模個(gè)人房貸資產(chǎn)篩選集合信托于受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以上述資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)發(fā)行證券。這一證券產(chǎn)品將以債券形式在銀行間債券市場(chǎng)上發(fā)行并流通。

跨入2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在熱鬧的求錢聲中又走到了年末，在一片不見刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結(jié)盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產(chǎn)業(yè)在做大做強(qiáng)的旗號(hào)和指引下從未有過像2002年這樣熱烈聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)和向資本市場(chǎng)邁進(jìn)。連橫也好，合作也罷，上市也好，買殼也罷，這個(gè)年輕又“貧乏”的產(chǎn)業(yè)確實(shí)是在一步步走向成熟和“富有”。

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關(guān)心的自然是熱鬧下面實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn)，透過對(duì)本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷，讓我們真正明白：房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關(guān)愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場(chǎng)多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實(shí)現(xiàn)了借殼上市。這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個(gè)縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴(kuò)張的必由之路，并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼后，房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場(chǎng)上一道亮麗的風(fēng)景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請(qǐng)投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進(jìn)入資本市場(chǎng)。作為一位投資銀行家，林先生近幾個(gè)月來已經(jīng)為4位開發(fā)商咨詢過有關(guān)資本市場(chǎng)的項(xiàng)目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

跨入2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在熱鬧的求錢聲中又走到了年末，在一片不見刀光劍影，只聞你吆我喝和你上市我結(jié)盟的游戲面前，演繹了一出出“幾家歡喜幾家愁”的找錢故事。房地產(chǎn)業(yè)在做大做強(qiáng)的旗號(hào)和指引下從未有過像2002年這樣熱烈聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)和向資本市場(chǎng)邁進(jìn)。連橫也好，合作也罷，上市也好，買殼也罷，這個(gè)年輕又“貧乏”的產(chǎn)業(yè)確實(shí)是在一步步走向成熟和“富有”。

透過喧鬧的聲音和紛繁的腳步，我們最關(guān)心的自然是熱鬧下面實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)融資新渠道的出現(xiàn)，透過對(duì)本年度房地產(chǎn)六大投融資的成功以及艱難的經(jīng)歷，讓我們真正明白：房地產(chǎn)融資還需要太多的支持和關(guān)愛!

房企借殼上市真忙

游蕩于證券市場(chǎng)多年的廣州恒大終于可以把自己的資產(chǎn)“上市”了。今年8月底，恒大公司成功受讓了在深圳上市的“瓊能源”，成為“瓊能源”的第一大股東，順利實(shí)現(xiàn)了借殼上市。這可以說是房地產(chǎn)企業(yè)艱難上市的一個(gè)縮影。

可以說，買殼上市，在2002年已開始成為很多新銳房地產(chǎn)公司快速擴(kuò)張的必由之路，并引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大能量。繼陽光股份、光彩建設(shè)、珠江控股、金融街被北京的房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼后，房地產(chǎn)資產(chǎn)忙于“上市”成了資本市場(chǎng)上一道亮麗的風(fēng)景線。

在北京，一些開發(fā)商頻繁地出入投資銀行或者咨詢顧問的寫字樓，或者直接聘請(qǐng)投資銀行顧問為自己講課，熟悉如何進(jìn)入資本市場(chǎng)。作為一位投資銀行家，林先生近幾個(gè)月來已經(jīng)為4位開發(fā)商咨詢過有關(guān)資本市場(chǎng)的項(xiàng)目。他說：“這些人都是近幾年在北京成功做過

一、美國(guó)次貸危機(jī)的起源與傳導(dǎo)

1.次貸危機(jī)的起源

次貸是對(duì)有欠佳信用記錄或負(fù)債與收入比例偏高的借款人發(fā)放的房屋貸款。作為一種金融產(chǎn)品，次貸有兩個(gè)主要特點(diǎn)。從需求看，次貸借款人的特點(diǎn)決定了次貸必須批量化、高利率，這就產(chǎn)生了對(duì)衍生產(chǎn)品的需求。從降低風(fēng)險(xiǎn)來看，次貸的發(fā)放取決于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲和利率的持續(xù)低水平，一旦這些宏觀經(jīng)濟(jì)因素逆轉(zhuǎn)，次貸的拖欠率必然上升。次貸最早出現(xiàn)在上世紀(jì)80年代中期，規(guī)模一直很小，直到2001年，次貸才開始在美國(guó)飛速發(fā)展。新增貸款額從1200億美元增加到2006年的6000億美元，年均增速38%。截至2007年上半年，美國(guó)次貸余額為1.5萬億美元，在按揭貸款市場(chǎng)所占份額從2001年的2.6%增加到15%。

低利率、房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲及流動(dòng)性過剩是近年來美國(guó)次貸飛速發(fā)展的三個(gè)主要原因。2000年，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。為刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)25次降低聯(lián)邦基金利率，直至2003年6月至2004年1月的歷史最低點(diǎn)。長(zhǎng)時(shí)間的低利率推動(dòng)了房貸需求及房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)低估又刺激了房貸需求。在流動(dòng)性過剩的大環(huán)境下，為適應(yīng)這些需求，金融機(jī)構(gòu)開發(fā)了次貸。次貸的迅速發(fā)展進(jìn)一步提升了購(gòu)房需求及房地產(chǎn)價(jià)格，反過來又刺激了對(duì)次貸的需求。

刺激次貸飛速發(fā)展的低利率、高房?jī)r(jià)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素發(fā)生逆轉(zhuǎn)，是次貸危機(jī)爆發(fā)的根本原因。2004年6月之后，美國(guó)為對(duì)抗通貨膨脹，17次提高利率，至2006年7月，聯(lián)邦基金利率由1%上升至5.25%。但是，次貸產(chǎn)品在降息過程中形成的勢(shì)能沒有削減，反而隨著衍生產(chǎn)品的發(fā)展而不斷提升。持續(xù)降息、升息造成的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不夠穩(wěn)定埋下了次貸危機(jī)的隱患。2006年，美國(guó)房?jī)r(jià)開始下降。利率的升高、房?jī)r(jià)的下跌，使資信狀況欠佳的次貸借款人越來越難以承受房貸的負(fù)擔(dān)。至2007年7月，次貸拖欠60天的比率超過15%，是2005年同期的3倍。次貸衍生產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也因此而顯著上升。2007年4月，美國(guó)次貸行業(yè)的第二大公司新世紀(jì)金融（NewCentury）宣布倒閉，拉開了次貸危機(jī)的序幕。

2.次貸危機(jī)的傳導(dǎo)

一、美國(guó)次貸危機(jī)的起源與傳導(dǎo)

1.次貸危機(jī)的起源

次貸是對(duì)有欠佳信用記錄或負(fù)債與收入比例偏高的借款人發(fā)放的房屋貸款。作為一種金融產(chǎn)品，次貸有兩個(gè)主要特點(diǎn)。從需求看，次貸借款人的特點(diǎn)決定了次貸必須批量化、高利率，這就產(chǎn)生了對(duì)衍生產(chǎn)品的需求。從降低風(fēng)險(xiǎn)來看，次貸的發(fā)放取決于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定上漲和利率的持續(xù)低水平，一旦這些宏觀經(jīng)濟(jì)因素逆轉(zhuǎn)，次貸的拖欠率必然上升。次貸最早出現(xiàn)在上世紀(jì)80年代中期，規(guī)模一直很小，直到2001年，次貸才開始在美國(guó)飛速發(fā)展。新增貸款額從1200億美元增加到2006年的6000億美元，年均增速38%。截至2007年上半年，美國(guó)次貸余額為1.5萬億美元，在按揭貸款市場(chǎng)所占份額從2001年的2.6%增加到15%。

低利率、房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲及流動(dòng)性過剩是近年來美國(guó)次貸飛速發(fā)展的三個(gè)主要原因。2000年，美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。為刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)25次降低聯(lián)邦基金利率，直至2003年6月至2004年1月的歷史最低點(diǎn)。長(zhǎng)時(shí)間的低利率推動(dòng)了房貸需求及房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)低估又刺激了房貸需求。在流動(dòng)性過剩的大環(huán)境下，為適應(yīng)這些需求，金融機(jī)構(gòu)開發(fā)了次貸。次貸的迅速發(fā)展進(jìn)一步提升了購(gòu)房需求及房地產(chǎn)價(jià)格，反過來又刺激了對(duì)次貸的需求。

刺激次貸飛速發(fā)展的低利率、高房?jī)r(jià)等宏觀經(jīng)濟(jì)因素發(fā)生逆轉(zhuǎn)，是次貸危機(jī)爆發(fā)的根本原因。2004年6月之后，美國(guó)為對(duì)抗通貨膨脹，17次提高利率，至2006年7月，聯(lián)邦基金利率由1%上升至5.25%。但是，次貸產(chǎn)品在降息過程中形成的勢(shì)能沒有削減，反而隨著衍生產(chǎn)品的發(fā)展而不斷提升。持續(xù)降息、升息造成的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不夠穩(wěn)定埋下了次貸危機(jī)的隱患。2006年，美國(guó)房?jī)r(jià)開始下降。利率的升高、房?jī)r(jià)的下跌，使資信狀況欠佳的次貸借款人越來越難以承受房貸的負(fù)擔(dān)。至2007年7月，次貸拖欠60天的比率超過15%，是2005年同期的3倍。次貸衍生產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也因此而顯著上升。2007年4月，美國(guó)次貸行業(yè)的第二大公司新世紀(jì)金融（NewCentury）宣布倒閉，拉開了次貸危機(jī)的序幕。

2.次貸危機(jī)的傳導(dǎo)