不動產登記范文10篇

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。

被告方李某認為，根據我國法律規定，房屋買賣須經登記后，領取產權證，買賣合同生效，產權方發生轉移。現在雙方居住房屋尚未完成登記，產權仍未發生轉移，仍應屬單位所有，對于沒有產權的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關鍵的問題就是房屋產權登記的效力，由于房屋產權產籍登記和不動產登記是屬種關系，不動產登記包括房地產權屬登記。也就是不動產登記的效力問題。具體說是如何理解我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，這是理清本案的關鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產權產籍轉移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應該屬于共同財產，應該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權法保護，只能求得債法上的保護，根據《合同法》的規定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應在不動產登記制度中給予規定，但我國尚未制定物權法，不動產登記制度屬于物權法范疇，在現行法律中，對不動產登記效力的規定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權法時，應改變這種狀況，對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。

二、我國不動產登記效力的現行規定

[內容摘要]：

本文主要論述了不動產登記的問題。通過現實案例提出問題，引出相關的規定和在現實中遇到的問題，并進行了思考、提出了自己的一些看法。我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，在制定物權法時應對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。然后是我國不動產登記效力的現行規定，不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理辦法》、《土地管理辦法》及相關法規中，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果；不動產抵押登記制度的重要意義：不動產抵押登記關系中的一個非常重要的環節就是向不動產登記機關進行登記。通過以上內容論述了不動產登記的效力，重點論述了不動產登記意義、審查以及現實中的問題和思考。最后借鑒外國的立法例子并進行分析，提出對我國不動產登記效力的立法思考并提出自己的見解。

關鍵詞：不動產、登記、效力

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。

根據《國土資源局關于2015年不動產工作計劃的安排》要求，我局及時會同縣編辦、縣城鄉規劃建設和住房保障局、縣農業畜牧和水務局、縣環境保護和林業局等相關部門，就不動產登記職責、機構、編制、信息化建設等情況進行調查梳理，現將調研情況報告如下：

一、機構人員現狀情況

（一）土地登記。國有土地使用權、農村集體土地確權登記具體事務由縣國土資源局地籍地政股承擔。地籍股現有工作人員2名，均為事業人員。

（二）房屋登記。下設立房產股為房屋不動產登記機構，目前房產股無人員編制。

（三）林權登記。我縣環林局直屬事業單位中無機構和編制承擔與不動產登記相關工作的機構和編制。縣環境保護和林業局內設機構中的林業行政管理股（掛森林防火辦公室牌子）職責中有不動產登記的相關職能，無具體工作人員。

（四）草原承包登記。我縣草原登記由縣農業畜牧和水務局下屬事業單位草原站負責，縣草原工作站為財政全額撥款的公益性事業單位，機構級別為股站級，設立編制12名（原畜牧獸醫局編制中調整2個編制，申請增加10個新編制），股級領導職數3名（1正2副），工勤編制1名。

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。

被告方李某認為，根據我國法律規定，房屋買賣須經登記后，領取產權證，買賣合同生效，產權方發生轉移。現在雙方居住房屋尚未完成登記，產權仍未發生轉移，仍應屬單位所有，對于沒有產權的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關鍵的問題就是房屋產權登記的效力，由于房屋產權產籍登記和不動產登記是屬種關系，不動產登記包括房地產權屬登記。也就是不動產登記的效力問題。具體說是如何理解我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，這是理清本案的關鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產權產籍轉移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應該屬于共同財產，應該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權法保護，只能求得債法上的保護，根據《合同法》的規定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應在不動產登記制度中給予規定，但我國尚未制定物權法，不動產登記制度屬于物權法范疇，在現行法律中，對不動產登記效力的規定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權法時，應改變這種狀況，對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。

二、我國不動產登記效力的現行規定

【摘要】闡述了不動產登記檔案信息化建設的必要性，分析了不動產登記檔案信息化建設中存在的問題，并針對這些問題提出了相關解決措施，希望該研究可以推動不動產登記檔案管理工作的進一步發展。

【關鍵詞】信息化；不動產登記；檔案管理

1引言

積極推進不動產檔案管理的信息化建設是落實當前政策的重要舉措，也是維護產權人基本權益的重要方式，因此，這項技術的推進至關重要。本文首先闡述了信息化建設的重要性，其次，分析了當前不動產登記檔案管理在信息化建設過程中存在的問題，最后，提出了相關改進措施，希望可以為這一技術的推進提供相關的思路與建議。

2不動產登記檔案信息化建設的必要性

不動產登記是我國物權法確立的一項基本物權制度，它是指由權利人申請，并由國家專屬部門將不動產物權記錄在不動產登記簿的事實。目前，不動產登記包括以下幾個方面：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；法律規定需要登記的其他不動產權利。由此可以看出，我國不動產登記是一個系統性而又分散化的過程，其包括的范圍也十分廣泛，如國土、海洋、農業、林業和住建等。因此，為了更好地對這些不動產登記進行管理，可以利用信息化方式實現，充分發揮信息技術的即時性、整合性特征，對不動產登記檔案信息進行整合，有助于全面提升不動產登記檔案建設的有效性。

1引言

2007年，我國首次通過《物權法》，在充分借鑒西方物權管理經驗的基礎上，公布了適合我國國情的不動產登記制度，為不動產登記法案的出臺奠定了基礎。2015年，《不動產登記暫行條例》的正式實施則標志著我國不動產登記制度建設進入新時期。2016年晉江市頒布了《關于實施不動產統一登記的通告》，自2016年4月18日起，晉江市實施全新不動產登記制度。因此，完善探索不動產登記檔案信息管理機制，是時展的新要求，更是做好該項工作的關鍵。

2不動產登記檔案管理工作開展的現狀分析

不動產包含的內容比較廣泛，其中包括了土地、房產、礦產、農林資源等等，以往不動產登記分別由不同部門負責實施。因此，在實施過程中，登記流程、登記機制、相關材料都各有標準，并不統一，隨著新的不動產登記制度實施，當前我們在進行不動產登記制度時，統一由國土部門負責實施。對不動產登記檔案管理工作來說，由于以往登記實施的標準和流程都不一致，因此其檔案資料管理難度較大，無論是信息錄入，還是檔案整理，都有較大工作量。所以，需要在規范化標準基礎上，對整個不動產登記檔案資料進行整理。事實上，不動產登記檔案管理工作在整合過程中面臨巨大整合壓力。首先，原涉及不動產登記的各個部門都有相關機構，而目前只是進行業務整合，并沒有對部門機構進行統一整合，這就使得不動產登記工作量加大，但人員并沒有增長。其次，業務整合難度大，缺乏可供借鑒的經驗。盡管通過了相關業務整合文件，但是從根本上看不動產登記制度尚在實施初期，因此缺乏必要的檔案管理經驗。最后，原有檔案資料信息整合難度大。不動產登記檔案管理涉及的內容眾多，且歷史資料較為復雜，在實施不動產統一登記制度之后，也需要對以往的相關檔案資料進行統一匯總、整理，但客觀上講，想要有效整理這一信息，難度極大。晉江市國土資源局在實施新的不動產登記管理制度時，在停止實施舊的登記制度的同時，提出簡化不動產登記資料，優化檔案信息管理工作開展的效率和質量。而2016年4月18日之前合法合理頒布的各類不動產權屬證書仍然有效，這客觀上反映了晉江市不動產登記制度實施過程中，對相關檔案資料工作的有效調整。

3不動產登記檔案信息管理工作的作用價值

實施不動產登記制度的主要原因在與隨著我國經濟發展不斷成熟，當前各種不動產資源交易頻繁，這就使得不動產權屬更換頻繁，因此需要通過實施相應的登記制度，通過檔案資料信息，實現對權屬人權益的有效保護，而不動產登記檔案就是該項工作實施的客觀產物，通過有效開展不動產登記檔案信息管理工作，能夠有效記錄不動產的交易情況及相關信息，從而為不動產交易提供最客觀、最全面的憑證，這就為不動產正常流轉提供了充足保障。此外，不動產登記檔案是證明不動產物權所屬最具權威的資料。不動產的物權具有排他要求，因此在某一具體不動產上，不能存在互相排斥的多個物權。所以，從法律上明確了不動產登記檔案中所記載的內容具有唯一和具有法律證據效力的特點。因此，我們可以將不動產登記檔案作為不動產交易過程中，信息查詢的權威來源。同時，不動產登記檔案中的信息就成為解決不動產交易糾紛和矛盾的最客觀數據。最后，有效開展不動產登記檔案信息管理工作也是現階段我們在資源節約型社會建設的客觀要求，目前無論是申報土地開發，還是相關資源開發，都要經過統一的不動產申報，通過系統化整理相關資料，能夠為整個申報工作提供有效依據，避免低效開發現象的出現。

摘要:隨著新時代的到來，黨、國家以及人民對不動產登記檔案管理工作提出了新要求，這些要求不斷推動著不動產登記管理模式進行創新與改革。本文基于不動產登記檔案管理特點以及現狀，就建立不動產登記檔案管理新模式相關問題做了簡要分析，以供參考。

關鍵詞:不動產登記;檔案管理;新模式

自不動產登記制度確立后，我國不動產業進入了穩定有序發展的軌道，但在經濟、政策不斷變動的新時期，傳統的不動產登記檔案管理模式又暴露出諸多弊端，給不動產業的長遠發展造成了阻礙。因此，探索、實施不動產登記檔案管理新模式，是提升不動產登記管理工作效率與質量的重要舉措。下文從三個方面分析探討了怎樣建立不動產登記檔案管理新模式。

1不動產登記檔案管理特點分析

《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓與消滅，必須依法登記，產生效力。［1］由此可以分析出，不動產登記檔案管理具有以下特點:不動產登記檔案管理具有唯一性，不動產登記管理檔案是公示、確認不動產所有權的唯一性與根本性文件。同時，不動產登記檔案管理也具有法律性，不動產物權的設立、變更等一系列信息都要遵守相關法律法規，依法變更，方能確保不動產產權信息的準確性，因此，不動產登記檔案管理具有法制性。［2］此外，不動產登記檔案管理具有規范性，其文件格式、登記標準以及相關條款都是由國家相關部門統一制定，將這些內容進行統一的目的是:確保不動產產權的權威性，避免出現糾紛，同時有效提升不動產登記檔案管理工作的質量與效率。

2不動產登記檔案管理問題分析

不動產統一登記制度的制定與，標志著我國不動產統一登記制度已經起步。就我國當前的體制來講，不動產登記制度的實施依舊存在著各個方面的阻力，房地產作為不動產中的典型，在不動產登記執行過程中受到的影響最為明顯。

一、不動產登記及其與房地產經濟的關系

不動產登記指的是不動產登記機構依據當事人的申請與自身職權，將不動產的自然、權利等狀況在不動產登記簿中進行記載并公示。不動產包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動產僅僅指房地產。不動產登記的主要原因是不動產具有不可移動性，而且其權利歸屬非常的復雜，需要對其產權關系進行明確。對于房地產而言，不動產登記的目的與職能并不是降低房價，兩者之間并不存在直接的關系。房價的主要影響因素為房地產供求關系，其他因素所發揮的都是間接影響，通過對供求關系的影響來影響房價。不動產登記并不是單純地為了征收房產稅，兩者之間雖然存在內在的邏輯關系，但不動產登記的目的并不是單一的房產稅征收。不動產登記僅僅是房產稅的技術準備與支撐。不動產登記主要包括以下幾個方面的內容：基礎——土地登記、核心——權屬、目的——物權保護、表達形式——空間信息、法律特征——勘驗取證、時態特點——現勢性強、作用——多用途性。實現不動產登記，首先能夠對房地產權人的權益進行保護。不動產登記能夠從根本上解決不動產權屬問題，從法律層面給與不動產權利人以保護，同時還能夠對交易安全與交易秩序進行維護。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實現房屋本身的社會價值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎，促進房地產經濟的健康發展。

二、不動產登記對房價的影響

從房價的角度進行分析，人們所關注的并不是不動產登記制度的內容與實施，而是在不動產登記基礎上房地產政策的調整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應等幾個方面，在對住房資源進行調節的過程中，保有環節房產稅具有非常關鍵的作用。不動產登記的主要功能并不是對房價進行調控，而是實現制度長遠性的設計與改進，促進有序、規范的房地產市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產權風險，進一步促進房地產市場的平穩運行。從短期市場沖擊方面來講，不動產登記為個人住房房產稅的征收奠定了堅實的技術基礎，在一定程度上會對購房者的市場預期造成影響。從這個方面來講，不動產登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產登記與房價下降之間并不存在必然的關系，不動產登記主要的目的是對產權進行明晰登記。不動產登記對于居民不動產的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔心房產稅推出，從而傾向于拋售房產。但這部分人數量有限，對房地產經濟的沖擊也是有限的。

三、不動產登記對二手房的影響

摘要

本文對作為物權法重要內容的不動產登記制度進行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會主義市場經濟下，建立我國新的不動產登記制度時的立法體例的選擇等問題。論文正文劃分為三個部分，第一部分從縱向不動產登記法律關系和橫向不動產登記法律關系兩個方面，介紹了不動產登記制度的法律關系；第二部分通過對不動產登記經濟背景的對比即計劃經濟和市場經濟兩種經濟體制下不動產登記的不同要求的對比，針對我國現行不動產登記制度的缺陷，歸納出建立我國新的、符合社會主義市場經濟客觀要求的不動產登記制度，并就新制度建立時應當注意的一些問題發表自己的見解，對如何完善我國不動產登記制度提出若干建議。第三部分在前兩部分的基礎上，根據不動產物權登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點，以“五個統一”為原則，即建立統一的不動產登記法律依據、設立統一的不動產登記機關、實現統一的不動產登記效力、應用統一的不動產登記程序和制發統一的不動產權屬證書發表了自己的意見，對如何完善我國不動產登記制度提出了完善措施。

一、不動產登記的法律關系

不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動產登記則是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序登記(2)。它是不動產物權變動的法定公示方法，是因法律行為發生物權變動的生效要件，也是不動產物權獲得法律承認與保護的基本依據。不動產登記制度作為一項法律制度，從邏輯結構上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規范的對象，規定不動產登記行為類型、程序以及行為主體的權利義務；效力制度以登記的法律效力為規范的客體，規定不動產登記的法律后果。本部分將通過對不動產登記的內在法律關系的探討，進一步認識不動產登記制度。

不動產登記法律關系，是在不動產登記過程中形成的法律關系總和。從主體上看，不動產登記內在法律關系可以分兩類，登記機構與登記申請人之間的縱向法律關系和登記申請人之間的橫向法律關系。一般而言，縱向法律關系具有行政管理性質，是登記機構與相對人之間的行政法律關系。橫向法律關系具有民事屬性，是平等主體的登記申請人之間的民事法律關系。

縱、橫向的登記法律關系相互銜接，共同構成不動產登記法律關系的整體。所以，不動產登記法律關系具有行政關系與民事關系交叉的雙重性質。

【摘要】《物權法》生效前，我國不動產登記一直未實行統一登記制度，房產、地產、林產等不動產的登記和抵押登記一直按照各自相對應的法律法規辦理。《物權法》生效后，由于其規定“國家對不動產實行統一登記制度”，導致原有不動產登記法規面臨是否仍具有法律效力的爭議，部分不動產登記無法可依。因此，亟需對《物權法》相關條文作出司法解釋，并盡快建立統一的不動產登記制度。

【關鍵詞】物權法抵押登記不動產登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發的關于抵押登記的爭論

本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。