不動產(chǎn)善意取得范文10篇

一、《物權法》第106條關于善意取得制度的規(guī)定

《物權法》第106條第一款規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該動產(chǎn)或不動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。本文討論的是不動產(chǎn)，因此，筆者將結合《物權法》第106條的規(guī)定，從不動產(chǎn)的角度，來分析不動產(chǎn)善意取得制度的構成要件。

1.受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意的。這是對受讓人主觀方面的要求。善意是相對于惡意而言的，受讓人受讓該不動產(chǎn)時應是基于善意，不知道出讓人沒有處分權，并且因相信不動產(chǎn)登記公示公信的效力而與出讓人進行交易。

2.以合理的價格轉讓。這是對受讓人受讓方式的要求。善意取得必須支付合理的對價。不動產(chǎn)的善意取得制度，是犧牲財產(chǎn)交易靜的安全來維護動的安全，是犧牲原權利人的利益來保護善意第三人的利益。受讓人如果不支付合理的對價，沒有為取得該不動產(chǎn)付出相應的代價，則原權利人如果要追回該不動產(chǎn)，這一行為雖然會對受讓人造成一定的影響或不必要的麻煩，但由于受讓人受讓該不動產(chǎn)時是無償?shù)模删蜎]有必要犧牲原權利人的利益來保護受讓人的利益。

3.通過一定的公示方法完成了物權的變動。這是對受讓人受讓形式的要求。依照《物權法》第106條的規(guī)定，轉讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀谋仨氁呀?jīng)登記，不動產(chǎn)登記的時間為該不動產(chǎn)所有權轉移的時間。

以上三點是關于不動產(chǎn)善意取得制度構成要件的簡要分析，跟2005年的《物權法草案》相比，刪除了“轉讓合同有效”這一要件。筆者認為，這一做法是科學的，“三要件”說比“四要件”說更加合理。關于轉讓合同的效力問題，《合同法》第五十一條有明確的規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”《物權法草案》“轉讓合同有效”的規(guī)定，其實事實上是通過物權法的規(guī)定修改和補充了《合同法》第五十一條的規(guī)定。而合同的效力問題是屬于合同法的范疇，應該通過合同法的完善來完善，而不能通過物權法來加以規(guī)定。

[案情回顧]一起冒名出售房屋案

2006年5月，某市居民張煥購買了該市東方家園小區(qū)的一套住宅，面積200平方米。2007年5月，張煥在某報紙上刊登了出售其東方家園房屋的信息，一位自稱劉金龍的男士根據(jù)該信息提供的方式聯(lián)系張煥，商談購房事宜。在第三次見面和洽談期間，劉金龍將事先準備好的假房產(chǎn)證與張煥出示的真房產(chǎn)證做了“調(diào)包”。隨后，劉金龍?zhí)岢鲆绕谧庥靡粋€月，張煥未與劉金龍簽訂租賃合同便把鑰匙交給劉金龍。2007年7月15日，擬買受人李大慶根據(jù)張煥的信息中的地址和看房時間，直接到東方家園了解房屋狀況。劉金龍自稱張煥，與李大慶就購房事宜進行了磋商。雙方初步約定，以11000元/每平米的價格交易該房屋，并約定于同年7月23日一起到房屋登記管理部門辦理過戶手續(xù)。一旦房管部門審查無誤，李大慶便立即付款。

7月23日，劉金龍攜其妻子前往房屋登記管理部門，冒充張煥夫婦與李大慶共同現(xiàn)場辦理房屋移轉登記手續(xù)。劉金龍出示了其與李煥調(diào)包的真實的房產(chǎn)證。登記機關經(jīng)審核認為，確實為真實的房產(chǎn)證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍，高仿真）以后，盡管該身份證與登記部門存檔的張煥的身份證復印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門對此均未審核。登記機關認為過戶手續(xù)齊全，隨即辦理了過戶登記。李大慶于次日按照劉金龍?zhí)峁┑你y行賬號匯付了220萬元房款。

3天以后，李大慶欲了解張煥是否已經(jīng)收到房款，便按照劉金龍?zhí)峁┑碾娫捖?lián)系，但手機已經(jīng)關機，無法聯(lián)系。其再次來到東方花園，只遇到張煥之子張平。張平告知李大慶，其父張煥已經(jīng)出差，并且告知了張煥聯(lián)系電話。房間內(nèi)掛了一張張煥夫婦的結婚照片，李大慶并未因此產(chǎn)生懷疑，事后也未與張煥電話聯(lián)系。10天后，李大慶前往東方家園，與張煥商量房屋交接事宜，但發(fā)現(xiàn)此前與其交易的“張煥”是騙子。張煥認為，李大慶上當受騙應當自擔后果，而拒絕交付房屋。第二天，房屋管理部門通知李大慶領取房屋登記證書（證書上記載的變更登記日期為7月31日），李大慶領取登記證的當天下午，再次持證要求張煥交付房屋。雙方為此發(fā)生爭議，張煥首先到公安機關報案，但案件始終未能告破，劉金龍下落不明。三個月后，張煥便訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。

[焦點筆談]

《物權法》第106條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”這里規(guī)定的我國善意取得制度，不僅包括動產(chǎn)，也包括不動產(chǎn)。本文結合上述案例，探討我國不動產(chǎn)善意取得制度建立的過程，以及適用不動產(chǎn)善意取得的基本規(guī)則。

【摘要】

本文從權利外觀理論出發(fā)，對不動產(chǎn)善意取得的否定說與肯定說進行評介，認為在現(xiàn)代社會，不動產(chǎn)適用善意取得較動產(chǎn)有更多的依據(jù)。并通過考察先進國家的立法，認為法國、日本等未承認不動產(chǎn)的善意取得，實與其不動產(chǎn)登記的形式審查主義有關。我國乃實行實質審查主義，因此不動產(chǎn)善意取得在我國有其制度基礎。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經(jīng)濟要求，而生成和發(fā)展起來的。⑴由經(jīng)濟生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學說屢經(jīng)變遷，在諸多市場經(jīng)濟國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。⑵然而，善意取得制度是否亦適用于不動產(chǎn)領域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學者亦存不同見解。

一、不動產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析

⒈否定說。目前我國學者一般認為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權，原動產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。”⑶至于不動產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，⑷“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”⑸故在建立不動產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領域已經(jīng)無法適用。”⑹即使存在“不動產(chǎn)準用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產(chǎn)之上。”⑺對于“已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”⑻

⒉肯定說。持肯定觀點的學者認為，應承認不動產(chǎn)善意取得。他們認為我國《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關于共同共有財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產(chǎn)的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關系有效。⑼并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內(nèi)容與實際權利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動產(chǎn)無權處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。⑾

一、案例簡介

1999年借款人王興業(yè)向工商銀行瓊海支行貸款18萬元，以位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)元亨街共有房產(chǎn)“海國用(96)字1730號土地使用權證”和“海房權證海字第2305號房屋所有權證”作為貸款抵押物，雙方簽訂了《抵押合同》。后王興業(yè)無力還款，工商銀行瓊海支行訴至法院，通過處置抵押物償還了貸款。事隔10年后，王興業(yè)的姐夫許世佳向法院申請再審，起訴稱該抵押房產(chǎn)為其所有，王興業(yè)無權處分該抵押房產(chǎn)，請求法院確認王興業(yè)與瓊海工行簽訂的抵押合同無效。一審法院認為：被申請人(即原審被告)王興業(yè)是用他人的財產(chǎn)，通過不正當手段辦理產(chǎn)權證書，以違法取得的產(chǎn)權證為自己的借款設置抵押，其不是該抵押房產(chǎn)的真正權利人，無權處分該抵押物。

由于借款抵押物不符合擔保法的有關規(guī)定，其抵押行為無效。判決被申請人王興業(yè)與工商銀行瓊海支行訂立的《抵押合同》無效。工商銀行瓊海支行不服，提出上訴，理由如下：(1)上訴人在與被上訴人(原審被告)王興業(yè)簽訂《抵押合同》的當時，手續(xù)完備，證件齊全，抵押真實合法有效，上訴人不存在任何過錯。(2)基于公示公信原則，上訴人有理由相信瓊海市政府和瓊海市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的權利證書是真實有效的。(3)上訴人作為貸款人、抵押權人，合法處置抵押物，收回貸款本金利息的權利應當?shù)玫奖Ｗo。(4)根據(jù)物權法第一百零六條的規(guī)定，善意占有人可以取得權利的類型不僅僅限于動產(chǎn)所有權，還包括了不動產(chǎn)所有權，以及動產(chǎn)或不動產(chǎn)的其他物權。上訴人善意取得不動產(chǎn)抵押權，合法權利應該受到法律保護。正是利用不動產(chǎn)抵押權善意取得這個切人點，工商銀行瓊海支行最終取得二審法院的支持，扭轉了訴訟局面，反敗為勝。這是銀行利用不動產(chǎn)抵押權善意取得制度維護自身權益的一個經(jīng)典案例，很有借鑒意義。

二、不動產(chǎn)抵押權的善意取得制度的內(nèi)容

不動產(chǎn)抵押權善意取得，是指無處分權人將不動產(chǎn)設立抵押。善意第三人信賴不動產(chǎn)登記簿從而取得抵押權．在真正權利人行使權利時，善意第三人可以抵押權的善意取得而優(yōu)先行使受償權。

(一)不動產(chǎn)抵押權善意取得制度的法律變遷

【摘要】

本文從權利外觀理論出發(fā)，對不動產(chǎn)善意取得的否定說與肯定說進行評介，認為在現(xiàn)代社會，不動產(chǎn)適用善意取得較動產(chǎn)有更多的依據(jù)。并通過考察先進國家的立法，認為法國、日本等未承認不動產(chǎn)的善意取得，實與其不動產(chǎn)登記的形式審查主義有關。我國乃實行實質審查主義，因此不動產(chǎn)善意取得在我國有其制度基礎。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經(jīng)濟要求，而生成和發(fā)展起來的。⑴由經(jīng)濟生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學說屢經(jīng)變遷，在諸多市場經(jīng)濟國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。⑵然而，善意取得制度是否亦適用于不動產(chǎn)領域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學者亦存不同見解。

一、不動產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析

⒈否定說。目前我國學者一般認為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權，原動產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。”⑶至于不動產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，⑷“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”⑸故在建立不動產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領域已經(jīng)無法適用。”⑹即使存在“不動產(chǎn)準用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產(chǎn)之上。”⑺對于“已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”⑻

⒉肯定說。持肯定觀點的學者認為，應承認不動產(chǎn)善意取得。他們認為我國《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關于共同共有財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產(chǎn)的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關系有效。⑼并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內(nèi)容與實際權利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動產(chǎn)無權處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。⑾

【摘要】本文從權利外觀理論出發(fā)，對不動產(chǎn)善意取得的否定說與肯定說進行評介，認為在現(xiàn)代社會，不動產(chǎn)適用善意取得較動產(chǎn)有更多的依據(jù)。并通過考察先進國家的立法，認為法國、日本等未承認不動產(chǎn)的善意取得，實與其不動產(chǎn)登記的形式審查主義有關。我國乃實行實質審查主義，因此不動產(chǎn)善意取得在我國有其制度基礎。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經(jīng)濟要求，而生成和發(fā)展起來的。由經(jīng)濟生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀而近代乃至現(xiàn)代的漫長歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學說屢經(jīng)變遷，在諸多市場經(jīng)濟國家確立起來，發(fā)揮著保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦適用于不動產(chǎn)領域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學者亦存不同見解。

一、不動產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析

⒈否定說。目前我國學者一般認為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權，原動產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。”至于不動產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”故在建立不動產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領域已經(jīng)無法適用。”即使存在“不動產(chǎn)準用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進行保存登記的不動產(chǎn)之上。”對于“已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”

⒉肯定說。持肯定觀點的學者認為，應承認不動產(chǎn)善意取得。他們認為我國《最高法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關于共同共有財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產(chǎn)的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關系有效。并且，在現(xiàn)代社會中，“無論現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內(nèi)容與實際權利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動產(chǎn)無權處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。

否定說雖然都反對不動產(chǎn)的善意取得，但其各自反對的理由并不相同。否定說中有兩種代表觀點，第一種觀點以梁慧星先生為代表，他們認為，“基于物權登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。”依此觀點，善意第三人因信賴不動產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實權利人，亦取得不動產(chǎn)所有權。但是他們卻否認不動產(chǎn)善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎問題上，梁慧星先生曾言：“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據(jù)解為法律的特別規(guī)定，不啻為正確之解釋”，但同時又認為“謂善意取得制度是一項基于占有的公信效力而產(chǎn)生的制度，并無不妥。”⒀占有的公信效力，即依物權變動的公示效力，凡占有動產(chǎn)的人即應推定為該動產(chǎn)的所有人。由此看來，梁慧星先生贊同法律賦權說，亦贊同權利外觀說。從權利外觀理論出發(fā)，往往容易得出不動產(chǎn)亦可適用善意取得的結論，而法律賦權說卻極可能得出相反的結論。如此似可解釋否定說的第一種觀點在理論上實際已承認不動產(chǎn)善意取得的同時又否認不動產(chǎn)的善意取得的自相矛盾。但是在不動產(chǎn)善意取得的問題上，他們卻又堅決堅持法律賦權說的觀點，對此持否定的觀點。然而，倘若簡單的說善意取得制度僅適用于動產(chǎn)，而不適用于不動產(chǎn)，是出于法律的特別規(guī)定，這顯然有違法律制度內(nèi)部的邏輯，無益于我國物權法的應然研究。

[內(nèi)容摘要]我國目前已普遍承認動產(chǎn)適用善意取得，但對不動產(chǎn)善意取得的適用還存在各種爭議。筆者認為對不動產(chǎn)實行善意取得制度從理論上分析是行的通的，在司法實踐中也有對此項制度潛在的需要。同時，確立不動產(chǎn)善意取得制度將對我國的行政法制建設起到一定的推動作用，會帶動我國不動產(chǎn)登記制度的改革和完善。

[關鍵詞]不動產(chǎn)善意取得中國法治

我國民法通則尚未明確確立善意取得制度，但通過民事特別法和司法解釋在具體案例中的運用，已昭示善意取得制度在我國社會市場經(jīng)濟的發(fā)展中已經(jīng)起到不可替代的作用。在不同的《中國物權法草案建議稿》中我們可以看到善意取得制度作為民法物權法中物權變動的重要制度，為塑造一個重視法治的中國，維護交易活動的安全，已有了它該有的名份。

一、善意取得制度的基本理論

通說認為善意取得制度基于日耳曼法以手護手（handwahrehand）的原則，“認為汝將汝的信任置于何處，應于該處尋之”，它的真實含義是：任意與他人以占有者，除得向相對人請求外，對于第三人不得追回，唯得對相對人請求損害賠償。①這千年來，善意取得制度得以存在，發(fā)展并為大多數(shù)國家所承認，必定有它存在的理由。現(xiàn)在大多數(shù)學者認為：善意取得，又稱即時取得，是指動產(chǎn)占有人無權處分占有的動產(chǎn)，但他將該動產(chǎn)轉讓給第三人，受讓人取得動產(chǎn)是出于善意，則受讓人將依法即時取得對該動產(chǎn)的所有權或其它物權。善意取得制度是立法者運用立法技術進行法律推導的邏輯結果，其直接的理論依據(jù)是物權變動中的公示、公信原則。公示原則要求將物權的變動以一定的形式表現(xiàn)出來，并向社會公開。公信原則即法律保護交易當事人以外的第三人對公示的信賴。公信原則進一步保護當事人的積極的信賴，確認只要有公示就有物權變動，即保護人們對“只要占有相關的證書，就有權受領某項給付”原則的信賴，在取得某項權利和某些給付的時候，取得人在某些條件下可以信賴土地登記簿或證書的內(nèi)容是正確的。②在德國民法典中，認為這項信賴保護原則是構建私法法律制度的社會倫理因素，只有當人與人之間的信賴至少普遍能夠得到維持，信賴能夠作為人與人之間的關系基礎的時候，人們才能和平共處。在不相互信賴的社會中大家將處于一種潛在的戰(zhàn)爭狀態(tài)。善意取得就是信賴原則的表現(xiàn)形式之一。在善意取得制度中，關鍵是善意和非善意之區(qū)別，而非動產(chǎn)和不動產(chǎn)的區(qū)別。

二、不動產(chǎn)善意取得的肯定說與否定說之評析

[案情回顧]一起冒名出售房屋案

2006年5月，某市居民張煥購買了該市東方家園小區(qū)的一套住宅，面積200平方米。2007年5月，張煥在某報紙上刊登了出售其東方家園房屋的信息，一位自稱劉金龍的男士根據(jù)該信息提供的方式聯(lián)系張煥，商談購房事宜。在第三次見面和洽談期間，劉金龍將事先準備好的假房產(chǎn)證與張煥出示的真房產(chǎn)證做了“調(diào)包”。隨后，劉金龍?zhí)岢鲆绕谧庥靡粋€月，張煥未與劉金龍簽訂租賃合同便把鑰匙交給劉金龍。2007年7月15日，擬買受人李大慶根據(jù)張煥的信息中的地址和看房時間，直接到東方家園了解房屋狀況。劉金龍自稱張煥，與李大慶就購房事宜進行了磋商。雙方初步約定，以11000元/每平米的價格交易該房屋，并約定于同年7月23日一起到房屋登記管理部門辦理過戶手續(xù)。一旦房管部門審查無誤，李大慶便立即付款。

7月23日，劉金龍攜其妻子前往房屋登記管理部門，冒充張煥夫婦與李大慶共同現(xiàn)場辦理房屋移轉登記手續(xù)。劉金龍出示了其與李煥調(diào)包的真實的房產(chǎn)證。登記機關經(jīng)審核認為，確實為真實的房產(chǎn)證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍，高仿真）以后，盡管該身份證與登記部門存檔的張煥的身份證復印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門對此均未審核。登記機關認為過戶手續(xù)齊全，隨即辦理了過戶登記。李大慶于次日按照劉金龍?zhí)峁┑你y行賬號匯付了220萬元房款。

3天以后，李大慶欲了解張煥是否已經(jīng)收到房款，便按照劉金龍?zhí)峁┑碾娫捖?lián)系，但手機已經(jīng)關機，無法聯(lián)系。其再次來到東方花園，只遇到張煥之子張平。張平告知李大慶，其父張煥已經(jīng)出差，并且告知了張煥聯(lián)系電話。房間內(nèi)掛了一張張煥夫婦的結婚照片，李大慶并未因此產(chǎn)生懷疑，事后也未與張煥電話聯(lián)系。10天后，李大慶前往東方家園，與張煥商量房屋交接事宜，但發(fā)現(xiàn)此前與其交易的“張煥”是騙子。張煥認為，李大慶上當受騙應當自擔后果，而拒絕交付房屋。第二天，房屋管理部門通知李大慶領取房屋登記證書（證書上記載的變更登記日期為7月31日），李大慶領取登記證的當天下午，再次持證要求張煥交付房屋。雙方為此發(fā)生爭議，張煥首先到公安機關報案，但案件始終未能告破，劉金龍下落不明。三個月后，張煥便訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。

[焦點筆談]

《物權法》第106條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”這里規(guī)定的我國善意取得制度，不僅包括動產(chǎn)，也包括不動產(chǎn)。本文結合上述案例，探討我國不動產(chǎn)善意取得制度建立的過程，以及適用不動產(chǎn)善意取得的基本規(guī)則。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經(jīng)濟要求，而生成和發(fā)展起來的。

然而，善意取得制度是否亦適用于不動產(chǎn)領域，各國立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，各家觀點也不相同。

不動產(chǎn)善意取得的理論爭鳴及評析

目前我國學者一般認為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權，原動產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。”

至于不動產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”

故在建立不動產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領域已經(jīng)無法適用。”

摘要:傳統(tǒng)民法理論認為,善意取得僅限于動產(chǎn),即善意取得的標的物必須是動產(chǎn)。不動產(chǎn)一般須登記,以登記作為其公示方法,出讓時須出示其權利證書。對于不動產(chǎn)物權變動,我國采債權形式主義的物權變動模式,即債權合同加過戶登記的債權形式主義。不動產(chǎn)物權登記的公信力使社會公眾相信登記物權人(登記名義人)享有物權,而與之交易。該相對人支付合理對價,即為善意第三人。法律應當保護此善意第三人的合法的、信賴利益。因不動產(chǎn)善意取得而喪失物權的真正權利人,可以通過異議登記、更正、起訴登記名義人賠償損失、要求國家賠償?shù)确椒?維護權益。

關鍵詞:不動產(chǎn);善意取得;標的物;登記

引言

近代以來,民法上有所謂“靜的安全”與“動的安全”。與此相應,民法領域形成了財產(chǎn)的靜的安全的保護制度——財產(chǎn)所有權制度與財產(chǎn)的動的安全的保護制度——契約(債權)制度。在一般情形下,法律均能較好的實現(xiàn)二者的保護。但是,當無權處分人處分他人財產(chǎn)時,是保護財產(chǎn)所有權的靜的安全,還是保護財產(chǎn)交易的動的安全問題,便油然而生。

一、不動產(chǎn)善意取得的基礎

(一)不動產(chǎn)善意取得的倫理基礎-人的互相尊重。我國現(xiàn)行《民法通則》及《民法典(征求意見稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎則在于人的互相尊重。即每個人得要求他人尊重其存在及尊嚴,而此更須以尊重他人為前提。人及人的尊嚴是整個法律秩序的最高準則。正是基于這一倫理規(guī)范而產(chǎn)生了信賴保護原則,并以不同的形式表現(xiàn)于民法,如表見、表見法定代表、誠信原則及善意取得等。