房地產(chǎn)項(xiàng)目范文10篇

1房地產(chǎn)商介紹

當(dāng)前全球的金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)不景氣,增加了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性,多個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個(gè)非常時(shí)期,房地產(chǎn)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中一定要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做好周密的預(yù)測(cè),采取相應(yīng)的對(duì)策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化,當(dāng)工程項(xiàng)目合同價(jià)格已經(jīng)確定時(shí),成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的同時(shí),穩(wěn)健地控制住項(xiàng)目成本,才能產(chǎn)生利潤(rùn),才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中保持最佳的利潤(rùn)空間,價(jià)值最大化的目標(biāo)才可能實(shí)現(xiàn)。

2現(xiàn)狀與問(wèn)題

目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中普遍存在一種現(xiàn)象,即設(shè)計(jì)部門(mén)只考慮產(chǎn)品的功能及使用壽命,不考慮產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成本;搞技術(shù)的只負(fù)責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,選用可行卻不經(jīng)濟(jì)的方案施工,雖然保證了質(zhì)量但增大了成本;搞工程的只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度;搞材料的只負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)及進(jìn)場(chǎng)點(diǎn)驗(yàn)工作;銷(xiāo)售部門(mén)只管銷(xiāo)售,不考慮銷(xiāo)售費(fèi)用等。由于各行其是,沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的考慮,使得成本指標(biāo)居高不下。另外,不少項(xiàng)目由于受到市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行狀況的影響,其開(kāi)發(fā)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)計(jì)劃時(shí)長(zhǎng),導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理成本大量增加,造成企業(yè)負(fù)擔(dān)加大,利潤(rùn)顯著減少。

造成這些問(wèn)題的主要原因是由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí),市場(chǎng)觀(guān)念不強(qiáng),缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),適應(yīng)環(huán)境變化的能力較差。而且項(xiàng)目事前成本管理薄弱,成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性。

3有效成本管理的途徑

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金保障問(wèn)題貫穿項(xiàng)目始終，伴隨土地資源和原材料價(jià)格持續(xù)走高，項(xiàng)目用于獲取土地和開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金量需求也水漲船高，鑒于資金體量、資金成本、借款償還時(shí)限等因素，需要解決錢(qián)從哪來(lái)、怎么來(lái)、何時(shí)來(lái)、來(lái)多少的問(wèn)題，從而保障項(xiàng)目資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)。就此，本文基于財(cái)務(wù)視角，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與資金管理的關(guān)系，思考其資金保障的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資決策；融資渠道；資金保障

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般會(huì)設(shè)立有限公司作為運(yùn)營(yíng)主體（以下稱(chēng)其為“房開(kāi)項(xiàng)目公司”），一是為了單項(xiàng)目盈虧核算清晰，二是方便通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體出售，三是在項(xiàng)目結(jié)束或經(jīng)營(yíng)不善時(shí)能在有限公司范圍清算以防擴(kuò)大影響。在遇到資金斷裂時(shí)，如無(wú)法獲得股東或者債權(quán)人的資金投入，房開(kāi)項(xiàng)目公司可能會(huì)面臨被依法拍賣(mài)出讓、清算解散，因此，資金保障根基在實(shí)力、成敗看投資、過(guò)度靠融資。除了充分結(jié)合股東戰(zhàn)略資源，品牌形象等優(yōu)勢(shì)，做強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，做大利潤(rùn)規(guī)模，還應(yīng)擇優(yōu)而投，獲得股東資金支持，并通過(guò)外部融資手段，維護(hù)債權(quán)人信心，引進(jìn)債權(quán)人資金，從而保障項(xiàng)目資金健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、深耕業(yè)務(wù)保根本

財(cái)務(wù)也要會(huì)業(yè)務(wù)、懂業(yè)務(wù)、通業(yè)務(wù)。房開(kāi)項(xiàng)目公司資金保障的根本，靠的是過(guò)硬的團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)能力，在優(yōu)質(zhì)可行性研究方案指導(dǎo)下，理論上只要確保設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)等業(yè)務(wù)職能按既定計(jì)劃，保質(zhì)保量保時(shí)效完成任務(wù)，那么資金就會(huì)按部就班回籠。因此，為落實(shí)資金保障，財(cái)務(wù)職能需建立中心調(diào)度機(jī)制，尋找業(yè)務(wù)接口，協(xié)同推進(jìn)計(jì)劃任務(wù)完成。建立標(biāo)準(zhǔn)化體系，縮減前期研發(fā)時(shí)間。財(cái)務(wù)職能在推進(jìn)業(yè)務(wù)流程及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化上處于中心位置，要能協(xié)助開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)總結(jié)歸納歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，共享兄弟單位經(jīng)驗(yàn)成果，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程規(guī)劃方案、室內(nèi)設(shè)計(jì)方案等的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置及相應(yīng)的預(yù)算造價(jià)。若能使開(kāi)發(fā)建設(shè)直接運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化成果，進(jìn)入工程建設(shè)總包單位招標(biāo)采購(gòu)環(huán)節(jié)，將使前期研發(fā)時(shí)間大幅縮減。輔助報(bào)規(guī)報(bào)建，加速五證辦理。土地證、規(guī)劃證、工規(guī)證、施工證、預(yù)售證須按順序辦理，財(cái)務(wù)職能在內(nèi)部管理規(guī)范上的協(xié)調(diào)建議，是提速出證的關(guān)鍵之一，一是辦好開(kāi)頭，完成土地款、契稅等土地證相關(guān)手續(xù)；二是研制實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)分析工具，結(jié)合開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)報(bào)規(guī)報(bào)建需求，及時(shí)反饋不同參數(shù)下的結(jié)果及影響；三是做好目標(biāo)成本項(xiàng)下內(nèi)容的超前銜接，在爭(zhēng)取到臨時(shí)施工資格提前啟動(dòng)工程建設(shè)時(shí)，能迅速清晰地核算成本。工程越早啟動(dòng)，進(jìn)度就能越早達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，就可越早辦理預(yù)售證，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款。呼應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)前置，提供開(kāi)盤(pán)支持。開(kāi)盤(pán)節(jié)奏并非在產(chǎn)品達(dá)到可售狀態(tài)才啟動(dòng)，廣告活動(dòng)、案場(chǎng)預(yù)熱、推盤(pán)搭配等都與儲(chǔ)客信息相關(guān)。儲(chǔ)客階段若能讓客戶(hù)繳納誠(chéng)意金，便意味著提高了信息穩(wěn)定性，開(kāi)盤(pán)去化預(yù)期也就穩(wěn)定，未來(lái)資金的運(yùn)用也就更明確。所以誠(chéng)意金營(yíng)銷(xiāo)折扣、客戶(hù)房貸銀行服務(wù)、分期支付房款等財(cái)務(wù)強(qiáng)關(guān)聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)手段的前置設(shè)計(jì)就顯得十分重要，提供客戶(hù)優(yōu)質(zhì)的便捷通道和優(yōu)惠政策就是提高儲(chǔ)客量和穩(wěn)定儲(chǔ)客信息，進(jìn)而提升去化，縮短資金回籠周期。計(jì)劃趕不上變化，業(yè)務(wù)能力過(guò)硬的團(tuán)隊(duì)能在好的環(huán)境里超計(jì)劃完成任務(wù)，在差的環(huán)境下保質(zhì)保量完成計(jì)劃。因此，財(cái)務(wù)需不斷深耕業(yè)務(wù)，提升能力，完備中心調(diào)度職能，協(xié)同團(tuán)隊(duì)在正確的時(shí)候做正確的事，保障項(xiàng)目資金的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、精準(zhǔn)可研立信心

北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目雨水徑流特征

(1)以宅旁綠地、公共綠地為代表的滲水性良好的下墊面,稱(chēng)為綠地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、鋼材等不透水屋頂,稱(chēng)為不透水建筑物屋頂;(3)以混凝土、瀝青路面等為代表的不具有滲水能力的下墊面,稱(chēng)為硬化地面;(4)以透水磚鋪裝、碎石路面等具有一定滲水能力的下墊面,稱(chēng)為透水型地面。1993年中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布的5城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定6,明確指出單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于30%,其中工業(yè)企業(yè);交通樞紐,倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)中心等綠地率不低于20%。從調(diào)查全國(guó)120個(gè)居住小區(qū)實(shí)例分析,有40%以上的小區(qū)不符合標(biāo)準(zhǔn)要求[4]。同時(shí)結(jié)合北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況,綠地率確定為25%。不透水建筑物屋頂?shù)拿娣e相當(dāng)于建筑物的占地面積,主要依靠建筑密度來(lái)確定。建筑密度是指居住區(qū)內(nèi),各類(lèi)建筑基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率。住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率。住宅用地面積占居住用地面積(項(xiàng)目總占地面積)的比率由居住用地平衡控制指標(biāo)確定。考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目中公建用地中建筑物面積較小,將房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑密度用兩者相乘來(lái)表示。根據(jù)5城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范6(GB50180293(2002年版)),居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)和住宅建筑凈密度控制指標(biāo),應(yīng)符合表2、表3的規(guī)定。因此計(jì)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑密度為10%~25.5%,考慮到目前北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況,建筑密度取值為24%,即不透水建筑物屋頂面積占建設(shè)用地總面積的24%。根據(jù)2009年2月份北京市水務(wù)局印發(fā)的5北京市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案技術(shù)導(dǎo)則6,房地產(chǎn)項(xiàng)目中硬化地面控制率在平原區(qū)應(yīng)不大于30%。硬化地面控制率是指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)不透水材料硬化地面面積與外環(huán)境總面積的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的瀝青、混凝土路面、停車(chē)場(chǎng)、廣場(chǎng)等,外環(huán)境總面積指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)除建筑設(shè)施占地以外的區(qū)域面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中將硬化地面控制率確定為30%,因此硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率為2218%。透水型地面主要包括以透水磚、碎石等鋪裝的停車(chē)場(chǎng)、人行步道,具有一定的滲水能力,根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率確定透水型地面面積占項(xiàng)目建設(shè)總面積的比率為28.2%。2006年到2011年6年間北京市房地產(chǎn)建設(shè)面積為13460hm2,以此為基礎(chǔ)可以計(jì)算出這6年間每年房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的不同下墊面的面積。具體見(jiàn)表4。根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面和透水地面面積,查其徑流系數(shù),再根據(jù)表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分別進(jìn)行計(jì)算,得出2006年-2011年不同下墊面總的雨水徑流量。需注意的是:要考慮到多場(chǎng)雨中,降雨量較小的降雨不會(huì)形成地面徑流,尤其是非雨季降水,根據(jù)北京地區(qū)的降雨特點(diǎn),僅計(jì)算3月-10月份,共計(jì)8個(gè)月的雨水徑流量。根據(jù)北京建筑工程學(xué)院的車(chē)武、李俊奇[5]對(duì)城市雨水回收利用的多年來(lái)的研究,雨水徑流量按下式計(jì)算:V(徑)=U@H@A@A@B式中:V(徑)-雨水徑流量;U-徑流系數(shù);H-降雨量;A-徑流面積(m2);A-季節(jié)折減系數(shù),取0.85;B-初期雨水棄流系數(shù),取0.87[6]。建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范6(GB5001522003)規(guī)定,得出基本結(jié)論:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的計(jì)算方法對(duì)2006年-2011北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的雨水徑流量進(jìn)行計(jì)算,結(jié)果見(jiàn)表6、表7。(1)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中形成的4種下墊面分別為:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地。單位房地產(chǎn)建設(shè)面積中各自的占地比例分別為0.24、0.228、0.282、0125,4種下墊面各自徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0115,加權(quán)平均得出北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的下墊面的總的徑流系數(shù)為。(2)北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的4種不同下墊面,在相同的降雨條件下,不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地形成的雨水徑流量依次減小,其中不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流占總雨水徑流量的38.2%,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中,不透水建筑物屋頂即建筑物的面積在4種不同下墊面中所占比重較大,同時(shí)由于普通建筑物屋頂均采用混凝土、鋼材等防雨材料,徑流系數(shù)較大,因此不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的雨水徑流總量分別為2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,總體趨勢(shì)依次增大。這是由于隨著北京市的發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)面積不斷累加形成的。其中2009年雨水徑流總量比2008年雨水徑流總量低,這是由于2009年降雨量減少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達(dá)到最大值,約占全年雨水徑流總量的53.12%。這是由于北方地區(qū)在雨季降雨較為集中造成的。(5)目前北京市一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)面積約為5hm2,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的面積分別為:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量為47.3mm[7],根據(jù)上述方法計(jì)算,北京市一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一場(chǎng)降雨形成的雨水徑流量約為1058m3,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面產(chǎn)生的雨水徑流量分別為399m3、371m3、222m3、66m3。

房地產(chǎn)項(xiàng)目雨水徑流收集與利用主要措施

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)及其雨水徑流特征分析,在相同量級(jí)別的降雨情況下,由于不透水面積增加,徑流系數(shù)增大,產(chǎn)流量也相應(yīng)增加,洪峰時(shí)間提前,巨大的雨水徑流直接排入市政雨水管網(wǎng),給下游的防洪排澇帶來(lái)很大負(fù)擔(dān),而且很可能導(dǎo)致局部地區(qū)排雨不暢,出現(xiàn)積水現(xiàn)象,給人們的生活帶來(lái)很大不便。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中必須采取相應(yīng)的雨水收集與利用措施,確保項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)的雨水充分利用,對(duì)外零排放。透水鋪裝是采用大孔隙的多孔介質(zhì)材料代替水泥等不透水材料鋪裝地面,目前已經(jīng)被廣泛地應(yīng)用于城區(qū)各類(lèi)停車(chē)場(chǎng)和人行步道。透水鋪裝代替硬化地面,能有效削弱城市雨水徑流總量,使大量雨水人滲地下,并減少對(duì)城市水體的污染。隨著科技的發(fā)展,新型材料不斷涌現(xiàn),透水鋪裝的強(qiáng)度逐漸加大,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)盡可能加大透水鋪裝的比例,消除不透水鋪裝給城市帶來(lái)的危害。同時(shí),城市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)手段,促使建設(shè)單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)-效益分析,按照費(fèi)用最小化原則,自覺(jué)主動(dòng)增加透水鋪裝[8]。為進(jìn)一步加強(qiáng)北京市新建建設(shè)工程雨水控制與利用工作,減少雨水徑流,充分利用雨水資源,提高城市防洪能力,改善生態(tài)環(huán)境,北京市規(guī)劃委員會(huì)組織相關(guān)單位,對(duì)現(xiàn)行國(guó)家和北京市相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范性文件進(jìn)行了梳理。在此基礎(chǔ)上編制了5新建建設(shè)工程雨水控制與利用技術(shù)要點(diǎn)(暫行)6。明確要求新建建設(shè)工程硬化面積達(dá)10000m2以上(含)的項(xiàng)目,應(yīng)配建雨水調(diào)蓄設(shè)施,具體配建標(biāo)準(zhǔn)為:每萬(wàn)平米硬化面積配建不小于500m3的雨水調(diào)蓄設(shè)施。集雨池作為城市雨水調(diào)蓄設(shè)施最為常見(jiàn)的一種措施,是利用預(yù)先埋設(shè)的管網(wǎng),將房頂、綠地、道路的雨水/自流0進(jìn)集雨池。施工建設(shè)過(guò)程中將收集的雨水在用作施工用水和施工現(xiàn)場(chǎng)防塵用水;施工結(jié)束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗車(chē)、沖洗廁所、澆灌綠地、沖洗馬路、消防滅火等多個(gè)方面,不僅能有效緩解城市供水壓力,同時(shí)還能夠減少污水處理的費(fèi)用。此外將集雨池與市政雨水管道連接,能夠緩解市政雨水管道排水壓力,有利于城市防洪。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的不透水建筑物屋頂產(chǎn)生的雨水徑流占總雨水徑流的38.2%,是房地產(chǎn)項(xiàng)目中產(chǎn)生徑流最大的下墊面。屋頂綠化是針對(duì)不透水建筑物屋頂最好的減少雨水徑流的方法,既可以應(yīng)用在新建建筑上,也可以應(yīng)用已建建筑物屋頂。屋頂綠化補(bǔ)償了建筑占據(jù)的自然植被,綠化屋面既可以通過(guò)植物的莖葉對(duì)雨水的截流作用和種植基質(zhì)的吸水把大量的降水儲(chǔ)存起來(lái),又可以降低雨水的流速。研究表明,僅僅是簡(jiǎn)式屋頂草坪綠化就可以截留和儲(chǔ)存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5種植屋面防水施工技術(shù)規(guī)程6以及2007年國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5種植屋面工程技術(shù)規(guī)范6,說(shuō)明城市屋頂綠化已經(jīng)有了的技術(shù)保證。今后城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中,在城市各類(lèi)建筑上廣泛建設(shè)屋頂花園,就可以大大緩解城市雨水徑流大的問(wèn)題,同時(shí)可以改善城市的水環(huán)境。綠地是一種天然的滲透系統(tǒng),綠地系統(tǒng)對(duì)雨水徑流有滲透、蓄積、利用及削減污染4重效用[10]。下凹式綠地之所以能起到減少城市洪水總量的作用得益于兩方面:一方面是利用自身下凹空間儲(chǔ)存功能,另一方面是其良好的下滲功能[11]。綠地為下凹式時(shí)能夠匯集周?chē)煌杆佈b區(qū)的徑流,雨水下滲效果最好。有研究表明,在北京地區(qū)當(dāng)草地比地面低10cm時(shí),在有一倍匯水面積是的情況下,10年一遇暴雨其攔蓄率為87.15%,5年一遇暴雨其攔蓄率為100%[5]。

(1)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)主要形成不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面,各自占總面積地比例分別為0.24、0.228、0.282、0.25,各自的徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0.15,北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的下墊面的總的徑流系數(shù)為0.60。(2)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的4種下墊面雨水徑流量大小順序?yàn)?不透水建筑物屋頂>硬化地面>透水型地面>綠地。(3)北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達(dá)到最大值,占全年徑流總量一半以上。北京市一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成后,一場(chǎng)降雨形成的雨水徑流總量約為1058m3,增加了市政雨水管道排水壓力。(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,應(yīng)注重透水鋪裝、集雨池、屋頂綠化和下凹式綠地的建設(shè),增加雨水的入滲與利用。

本文作者：王國(guó)王冬梅孟巖郭晶晶工作單位：北京林業(yè)大學(xué)水土保持學(xué)院

11994年城鎮(zhèn)住房制度正式改革以前，我國(guó)實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度,人們基本上沒(méi)有房地產(chǎn)的概念。彼時(shí)城鎮(zhèn)居民住房絕大多數(shù)由單位分配，住宅小區(qū)多以“某某家屬院”、“某某新村”來(lái)命名。這些名稱(chēng)經(jīng)常是以建筑所處地理位置或者根據(jù)建筑的單位隸屬來(lái)命名，帶著濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。住房制度改革以后，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了蓬勃發(fā)展的良機(jī)。特別是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，由以往靠?jī)r(jià)格地段取勝逐漸發(fā)展為包括戶(hù)型設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、綜合性?xún)r(jià)比等多項(xiàng)內(nèi)容的全方位競(jìng)爭(zhēng)。名稱(chēng)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要標(biāo)識(shí)，也是這種全方位競(jìng)爭(zhēng)的要素之一。孔子曾云“名不正，則言不順；言不順，則事不成”①。因此，為房地產(chǎn)項(xiàng)目取一個(gè)好名是開(kāi)發(fā)商或者策劃設(shè)計(jì)單位的一樁大事。

一個(gè)好的樓盤(pán)名稱(chēng)既要遵循一般命名原則，還要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性。從銷(xiāo)售推廣的角度講，要考慮其易識(shí)，易聽(tīng)，易記，易匹配；從功能承載的角度講，要符合建筑特點(diǎn)，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；從意義表達(dá)的角度講，要強(qiáng)調(diào)寓意美好深遠(yuǎn)，令人向往等等。本文擬對(duì)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)項(xiàng)目命名進(jìn)行歸納分析，探求其背后反映的社會(huì)心理文化特點(diǎn)，為其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)提供參考。

2從項(xiàng)目地理位置中提煉命名信息

地理位置始終是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的核心因素之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有良好的自然環(huán)境，或者經(jīng)過(guò)改造后擁有一個(gè)良好環(huán)境都是項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)。通過(guò)項(xiàng)目名稱(chēng)對(duì)這些亮點(diǎn)予以強(qiáng)化則能夠更好地凸顯項(xiàng)目的價(jià)值和品味。如萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線(xiàn)小梅沙附近，配以“十七英里，你能和這個(gè)世界保持的距離”的主打廣告，通過(guò)名稱(chēng)凸顯其位于海邊遠(yuǎn)離喧囂市區(qū)的寧?kù)o。又如獲得2002年度“廣州市民十大喜愛(ài)樓盤(pán)”稱(chēng)號(hào)的星河灣，以及和記黃埔有限公司在珠海開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“海怡灣畔”，都是通過(guò)項(xiàng)目名稱(chēng)來(lái)強(qiáng)調(diào)各自靠河、靠海的優(yōu)越地理位置。再如深圳的著名樓盤(pán)“中信紅樹(shù)灣”通過(guò)名稱(chēng)直接標(biāo)識(shí)出其位于紅樹(shù)灣片區(qū)的場(chǎng)地環(huán)境。廣州方圓房地產(chǎn)在珠海有一個(gè)項(xiàng)目，位于珠海鳳凰山畔、紅門(mén)樓水庫(kù)旁，周?chē)h(huán)境層巒疊嶂、煙波浩渺；他們把項(xiàng)目命名為“云山詩(shī)意”，貼切的體現(xiàn)了項(xiàng)目的獨(dú)特之處。

3從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)中尋找命名信息

建筑改變生活，設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂。如果項(xiàng)目本身設(shè)計(jì)具有鮮明特點(diǎn)，那么從設(shè)計(jì)中尋找命名信息也不失為一個(gè)辦法。紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司在北京CBD開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，位于建國(guó)門(mén)外大街的“建外Soho”就是一個(gè)項(xiàng)目名稱(chēng)和建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)緊密結(jié)合的成功范例。建外Soho設(shè)計(jì)上亦商亦居的商住單位打破了傳統(tǒng)的三室一廳概念，完全是開(kāi)放式空間，讓業(yè)主自由發(fā)揮，所有工程完工后，將有數(shù)萬(wàn)人在那里辦公、居住、逛街。項(xiàng)目命名為“建外Soho”既體現(xiàn)了建國(guó)門(mén)外大街這一CBD位置，又契合了項(xiàng)目融“辦公、居住、逛街”于一體的“Smalloffice&homeoffice”的設(shè)計(jì)特點(diǎn)。再如廣州宏宇房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目“羅馬假日”其命名既體現(xiàn)了項(xiàng)目歐式古典風(fēng)格這一建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)又利用著名電影《羅馬假日》給購(gòu)房者以浪漫遐想。

摘要：隨著我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)和發(fā)展速度逐漸提升，針對(duì)其行業(yè)發(fā)展中的成本控制管理工作越來(lái)越重視。以BIM技術(shù)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的主要性技術(shù)，滿(mǎn)足了我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的成本控制工作實(shí)施需求。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理者，在現(xiàn)有的項(xiàng)目成本管理工作實(shí)施中，應(yīng)該注重對(duì)項(xiàng)目管理與BIM技術(shù)的應(yīng)用形式分析，這樣才能通過(guò)分析，找到二者管理中的結(jié)合點(diǎn)，以此提升項(xiàng)目管理質(zhì)量。鑒于此，本文針對(duì)BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用淺談進(jìn)行了研究，希望在本文的研究幫助下，能夠?yàn)锽IM技術(shù)與房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作實(shí)施提供參考。

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù)；房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)傳統(tǒng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要性行業(yè)，在其整個(gè)行業(yè)建設(shè)和發(fā)展中，對(duì)于成本控制工作實(shí)施是非常重要的，要想提升整個(gè)項(xiàng)目成本管理質(zhì)量，就應(yīng)該在現(xiàn)有的項(xiàng)目管理中，借助科學(xué)的技術(shù)將項(xiàng)目管理中的技術(shù)完善。以BIM技術(shù)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的主要技術(shù)，滿(mǎn)足了我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作實(shí)施需求。本文針對(duì)BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用淺談研究，其意義在于按照我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理中的要求，將項(xiàng)目管理中的技術(shù)應(yīng)用形式明確，以此提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理質(zhì)量。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制必須要性分析

作為我國(guó)傳統(tǒng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要性組成部分，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中具有重要性實(shí)踐意義，要想提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理質(zhì)量，就應(yīng)該在現(xiàn)有的管理工作實(shí)施中，借助科學(xué)的管理方法，將其項(xiàng)目管理中的成本控制工作整合，這樣才能保障在相應(yīng)成本控制整合實(shí)施中，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)效益提升奠定基礎(chǔ)。尤其是在我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理工作實(shí)施中，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)數(shù)量在逐漸增多，這種背景下相應(yīng)的項(xiàng)目建設(shè)資金及項(xiàng)目建設(shè)成本投入有所增加，為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理中的成本控制，應(yīng)該按照其項(xiàng)目建設(shè)管理中的要求，將整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)管理中的成本控制形式完善，這樣才能保障在相應(yīng)成本控制形式實(shí)施中，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)成本控制工作實(shí)施提供保障，以此滿(mǎn)足其整個(gè)項(xiàng)目管理質(zhì)量。由此可見(jiàn)，在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理工作實(shí)施中，對(duì)于成本控制工作實(shí)施是非常有必要的[1]。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的BIM技術(shù)應(yīng)用形式

摘要：隨著社會(huì)科技的不斷發(fā)展，我國(guó)城市化建設(shè)的進(jìn)程不斷加快，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域帶來(lái)巨大優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在此基礎(chǔ)之上，本文將從價(jià)值視角的戰(zhàn)略理念上出發(fā)，對(duì)價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理進(jìn)行詳細(xì)的分析探討，為更好的提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的精細(xì)化水平，以及提升企業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力服務(wù)。

關(guān)鍵詞：價(jià)值鏈視角；房地產(chǎn)項(xiàng)目；全生命周期成本管理

一、淺析價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理理論

(一)價(jià)值鏈管理理論。價(jià)值鏈管理理論就是將企業(yè)所有的活動(dòng)納入一個(gè)價(jià)值鏈當(dāng)中，通過(guò)分析和研究這個(gè)價(jià)值鏈當(dāng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)效益的最大化，由哈佛大學(xué)商學(xué)院教授波特在1985年首次提出，后經(jīng)社會(huì)的發(fā)展不斷充實(shí)和完善。其中，價(jià)值鏈管理理論當(dāng)中的價(jià)值主要指的是客戶(hù)愿意支付給企業(yè)提供的產(chǎn)品或者服務(wù)的價(jià)格。作為識(shí)別和獲得企業(yè)價(jià)值的一項(xiàng)重要標(biāo)志，價(jià)值鏈?zhǔn)且粋€(gè)由基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)構(gòu)成的一類(lèi)創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值的動(dòng)態(tài)過(guò)程。(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期包含了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)，中期的施工以及后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)和處置回收五個(gè)部分，在追求可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)之上追求資源的最大化利用、社會(huì)成本的最小化和環(huán)境的最小化破壞。并且從社會(huì)公眾的視角出發(fā)，將整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命成本作為控制對(duì)象，擺脫了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的眼光局限，以企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益為出發(fā)點(diǎn)，更好的提升和激發(fā)了房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)撃堋?三)價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理的意義。價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理能夠綜合價(jià)值鏈管理理論和房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)綜合社會(huì)需求、資源配置等多方面的內(nèi)容對(duì)價(jià)值鏈進(jìn)行重構(gòu)和優(yōu)化，在給企業(yè)帶來(lái)滿(mǎn)意的利潤(rùn)空間的同時(shí)，還可以讓企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任深入貫徹落實(shí)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，滿(mǎn)足社會(huì)、企業(yè)和消費(fèi)者的三重需求。而且，價(jià)值鏈理論不僅可以從時(shí)間維度上管理和影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期，還可以從空間維度上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)同原材料供貨商、供貨渠道、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及消費(fèi)者價(jià)值鏈等的聯(lián)系和標(biāo)桿對(duì)比，還可以通過(guò)引入信息技術(shù)構(gòu)建虛擬價(jià)值鏈，不斷創(chuàng)新價(jià)值鏈的管理視角，多角度、多方式的提升現(xiàn)階段下房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理價(jià)值鏈

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理價(jià)值鏈基本框架進(jìn)行分析可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈三個(gè)部分構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理價(jià)值鏈的重要內(nèi)容，對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理價(jià)值鏈分析的基礎(chǔ)，由基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩部分構(gòu)成。基本活動(dòng)由五個(gè)部分組成：投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)維護(hù)和處置回收；輔助活動(dòng)主要包括人力資源管理、技術(shù)開(kāi)發(fā)、采購(gòu)、企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)值鏈進(jìn)行分析，可以清晰的顯示房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)活動(dòng)的價(jià)值分布，讓企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人更好的看到企業(yè)的效益和不足之處。并且可以根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和社會(huì)的需求進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)的優(yōu)化和整合，不斷縮減非增值作業(yè)的比例，大力提升高附加增值作業(yè)的投入力度，最大化的降低生產(chǎn)鏈的作業(yè)成本。(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行分析，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)在上游的供應(yīng)商、下游的營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)、物業(yè)等方面占據(jù)更多的主動(dòng)地位，獲得成本優(yōu)勢(shì)。例如通過(guò)對(duì)客戶(hù)價(jià)值鏈進(jìn)行分析，可以進(jìn)一步了解客戶(hù)的需求，找準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)，還可以通過(guò)伙伴關(guān)系建立起合作關(guān)系拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系網(wǎng)。通過(guò)對(duì)外部供應(yīng)商價(jià)值鏈分析，可以和供應(yīng)商建立良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，更好的選擇節(jié)能的建材，以長(zhǎng)期合作帶動(dòng)建筑成本的持續(xù)降低。(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈分析。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈進(jìn)行分析，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)看到自身的水平以及優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，明確自身的社會(huì)地位更有針對(duì)性的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理。

摘要：建立基于項(xiàng)目全過(guò)程背景下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制機(jī)制，不但可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)定發(fā)展，也能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的提高，緩解并管控當(dāng)前房?jī)r(jià)大幅度上漲狀況，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目全過(guò)程；房地產(chǎn)投資項(xiàng)目；財(cái)務(wù)控制

在城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加快的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，帶動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，并且成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控力度加大，大部分小規(guī)模企業(yè)遭受社會(huì)的淘汰，諸多大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)始朝著“民生房企，責(zé)任房企”的方向邁進(jìn)，在此過(guò)程中，做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造價(jià)成本控制工作是非常重要的。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制的必要性，并且結(jié)合實(shí)際情況，構(gòu)建一套完善的財(cái)務(wù)控制機(jī)制，在幫助企業(yè)節(jié)約成本的同時(shí)，也能提高整體效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)失控影響當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)失控，給群眾購(gòu)房帶來(lái)一定影響，增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)失控，使得房?jī)r(jià)快速上漲，現(xiàn)階段我國(guó)一些發(fā)達(dá)城市在房地產(chǎn)項(xiàng)目上呈現(xiàn)出“一房難求”的狀況，給普通群眾生活和經(jīng)濟(jì)增加壓力，住房問(wèn)題成了國(guó)民比較關(guān)注的內(nèi)容。例如，當(dāng)前我國(guó)北京、廣州、上海等地區(qū)，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通人可以承受的范疇，并且，房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的失控，使得房?jī)r(jià)極速升高，導(dǎo)致大部分群眾不愿意把有限的資金放在購(gòu)房上，更無(wú)法支付起高昂的房地產(chǎn)價(jià)格。因?yàn)榉孔訜o(wú)法順利賣(mài)出，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，建造中的工程項(xiàng)目開(kāi)始暫停，在這種情況下，將會(huì)出現(xiàn)諸多爛尾工程，造成資源的消耗，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)拖欠工資、資金周轉(zhuǎn)不靈等問(wèn)題，讓其陷入倒閉危機(jī)中。

房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)財(cái)務(wù)控制現(xiàn)狀

1.缺少專(zhuān)業(yè)組織機(jī)構(gòu)

因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，因此房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理組織機(jī)構(gòu)建設(shè)上處于一個(gè)不完善的狀態(tài)，企業(yè)成本管理組織機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)造價(jià)管理有著直接影響，決定房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)政收入。但是，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有成立獨(dú)立的成本管理組織機(jī)構(gòu)，只是安排少部分成本管理人員，并將其分配到不同部門(mén)中，如財(cái)務(wù)部門(mén)、技術(shù)部門(mén)等，其在這些部門(mén)不享有絕對(duì)話(huà)語(yǔ)權(quán)，不占據(jù)主體地位，不能參與到?jīng)Q策活動(dòng)中，使得企業(yè)成本管理組織機(jī)構(gòu)缺失，不注重對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)財(cái)務(wù)的控制，讓企業(yè)整體效益受到影響。

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的科學(xué)性、合理性、可行性等方面的問(wèn)題越來(lái)越得到社會(huì)各界的關(guān)注。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需要步入平穩(wěn)健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需要和國(guó)家相關(guān)政策緊密結(jié)合在一起，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的科學(xué)化水平。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策分析，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)投資估算進(jìn)行綜合分析，同時(shí)需要對(duì)涉及到項(xiàng)目銷(xiāo)售收入、投資成本、項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金、附加值、項(xiàng)目不確定因素進(jìn)行綜合分析和研究，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)特征，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中如果能夠得到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要對(duì)其實(shí)施的可行性進(jìn)行全面的分析?？尚行匝芯啃枰鶕?jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的基本模式進(jìn)行，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析，可以擁有更多的投資方案供參考。比如運(yùn)作方式、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資決策需要以市場(chǎng)為重要根據(jù)，需要對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性研究。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的基本內(nèi)涵

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析基本概念界定房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)的財(cái)稅政策，按照相關(guān)的制度法規(guī)，分析項(xiàng)目的可行性，保證項(xiàng)目投資能夠更好的符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中還需要研究投資、收益等方面的問(wèn)題，最終能夠更好的項(xiàng)目投資者提供更好的決策，為項(xiàng)目投資實(shí)現(xiàn)科學(xué)運(yùn)作奠定重要的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)分析需要在一定的條件下進(jìn)行，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的影響因素進(jìn)行科學(xué)合理的判斷。當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)在不斷的變化發(fā)展，經(jīng)濟(jì)分析需要對(duì)各種環(huán)境進(jìn)行綜合判斷，提升經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)性、實(shí)效性。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中需要綜合分析投資效益，分析人員需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)策略分析，具體實(shí)施過(guò)程中需要以提供有效的決策為根本目標(biāo)，項(xiàng)目實(shí)施的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。具體實(shí)施過(guò)程中需要收集并且挖掘足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)性分析過(guò)程中主要是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面研究，通過(guò)數(shù)據(jù)與信息的比對(duì)，可以更好的為房地產(chǎn)行業(yè)投資提供更好的決策，為企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估算過(guò)程中數(shù)據(jù)信息收集是至關(guān)重要的。其次需要編制科學(xué)合理的財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)形成財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過(guò)評(píng)價(jià)和計(jì)算相關(guān)數(shù)據(jù)，為企業(yè)發(fā)展提供重要的支撐。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中需要以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)相關(guān)的方案進(jìn)行不確定性經(jīng)濟(jì)分析，其主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的基本能力。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算問(wèn)題分析

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算成本問(wèn)題分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中對(duì)資金的需求較大，因此項(xiàng)目投資估算過(guò)程中需要對(duì)成本進(jìn)行綜合分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算過(guò)程中需要對(duì)投資成本進(jìn)行綜合分析和研究，具體實(shí)施過(guò)程中需要對(duì)房地產(chǎn)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行綜合分析。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、出讓金額、附件費(fèi)用等。同時(shí)還需要對(duì)管理人員的開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用和工資進(jìn)行綜合預(yù)算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中與土地具有緊密的聯(lián)系，土地費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生最直接的影響。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用及其各種附件費(fèi)用都要進(jìn)行綜合考慮，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資能夠得到順利實(shí)施。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中還需要綜合考慮管理人員的工資。其次項(xiàng)目投資過(guò)程中還需要對(duì)公共配置設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行估算。公共設(shè)施配置費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)一些并不是直接用于經(jīng)營(yíng)的公共設(shè)施費(fèi)用。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中還需要與市政工程項(xiàng)目結(jié)合在一起，對(duì)于產(chǎn)生的費(fèi)用同樣需要綜合考慮?？傊?，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否科學(xué)合理，估算模式是否正確直接關(guān)系到項(xiàng)目投資的回收，同時(shí)也對(duì)投資利潤(rùn)產(chǎn)生很大的影響。

為保證城鎮(zhèn)面貌三年大變樣戰(zhàn)略決策的順利實(shí)施，促進(jìn)我市房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展，加快項(xiàng)目建設(shè)的落地速度，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好投資促進(jìn)工作意見(jiàn)》、《*市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目聯(lián)合審批試行辦法》文件要求，創(chuàng)新審批運(yùn)行方式，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合審批綠色通道制度，以房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批改革為突破口，進(jìn)一步深化我市建設(shè)項(xiàng)目行政審批制度改革。

一、基本思路

按照改善投資環(huán)境，優(yōu)化審批流程、提高行政效率的原則，在*市投資促進(jìn)中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中心）政務(wù)大廳設(shè)立我市房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合審批綠色通道，將我市房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批涉及到的15個(gè)駐中心部門(mén)（發(fā)改委、城鄉(xiāng)規(guī)劃局、環(huán)保局、國(guó)土資源局、建設(shè)局、地震局、人防辦、公安消防支隊(duì)、氣象局、收費(fèi)局、水利局、園林局、城管局、房管局、國(guó)家安全局）的行政審批事項(xiàng)，以城鄉(xiāng)規(guī)劃局、建設(shè)局的審批事項(xiàng)為主線(xiàn)，按基本建設(shè)程序劃分為規(guī)劃用地許可、規(guī)劃工程許可、施工許可三個(gè)并聯(lián)審批階段，由中心牽頭組織協(xié)調(diào)，涉及部門(mén)分階段作為聯(lián)審部門(mén)，以“一門(mén)受理、許可預(yù)告、服務(wù)前移、聯(lián)合會(huì)審、統(tǒng)一收費(fèi)、限時(shí)辦結(jié)”為原則實(shí)施串并結(jié)合的聯(lián)合審批工作機(jī)制。

二、聯(lián)合審批內(nèi)容

凡進(jìn)入聯(lián)合審批綠色通道的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在7個(gè)工作日內(nèi)完成規(guī)劃用地許可、規(guī)劃工程許可、施工許可等行政審批事項(xiàng)（以上時(shí)間不包括各類(lèi)前置條件的準(zhǔn)備和省及以上主管部門(mén)的審批、行政許可時(shí)間和依法需要聽(tīng)證、公告、公示、招標(biāo)、拍賣(mài)、檢驗(yàn)、檢測(cè)、測(cè)繪、前期調(diào)查、鑒定和專(zhuān)家評(píng)審、論證等時(shí)間）。

（一）規(guī)劃用地聯(lián)審階段（2個(gè)工作日）

摘要:文章對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，提出了解決問(wèn)題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；存在的問(wèn)題；解決對(duì)策

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)的過(guò)程中，實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，不僅可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的弱點(diǎn)和不足進(jìn)行全面分析，還能夠更加有效的增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。結(jié)合當(dāng)前的各類(lèi)制度問(wèn)題，對(duì)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，改善相關(guān)的監(jiān)控體系，還需對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)全程管理，避免采購(gòu)過(guò)程出現(xiàn)不良問(wèn)題。

1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作的重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過(guò)程中，必須要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員的履職情況進(jìn)行充分的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員思想上、行動(dòng)上存在的問(wèn)題。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員的工作狀況進(jìn)行分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出整改措施。與此同時(shí)，應(yīng)針對(duì)每個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的監(jiān)控，提升管理工作水平，促進(jìn)工程項(xiàng)目管理效果更加完善，降低生產(chǎn)成本。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的具體問(wèn)題