房地產信貸范文10篇

各銀監局，各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行、金融資產管理公司，國家郵政局郵政儲匯局，銀監會直接監管的信托投資公司、財務公司、金融租賃公司：

為進一步落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔20**〕37號）精神，加強和改進銀行業金融機構房地產信貸管理，促進房地產市場持續健康發展，現提出以下要求，請認真貫徹執行。

一、加強市場研究，增強市場適應能力。房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。各銀行業金融機構要充分認識貫徹科學發展觀對確保房地產業及國民經濟協調健康發展的重要意義，深入分析房地產市場發展與信貸增長的相互關系，關注房地產業發展周期及房地產市場、客戶出現的新變化，建立與政府規劃、土地、建設、人民銀行、統計等部門的信息溝通機制，及時對房地產行業政策調整及市場變化作出反應。

二、堅持科學發展觀，制定穩健經營戰略。各銀行業金融機構要研究制定穩健的房地產信貸政策和發展戰略，科學把握房地產貸款的成本和風險變化，防止盲目跟進和授信過度集中。要根據房地產市場形勢，及時分析房地產貸款風險狀況，調整房地產貸款結構及投放策略，健全資本約束和穩健經營機制，確保房地產信貸審慎投放和穩健運行。

三、完善內控措施，健全風險管理制度。各銀行業金融機構要按照銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（銀監發〔20**〕57號）及有關規定，對房產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理等作出明確規定。完善各類房地產貸款風險分類制度，建立動態的風險撥備機制。改進房地產貸款客戶的信用評級和統一授信管理辦法。建立各類房地產貸款分類統計及風險敞口的月度監測與分析制度，健全房地產貸款風險評估和預警指標體系。

四、嚴格執行有關信貸管理規定，規范開發貸款行為。各銀行業金融機構要扎實做好房地產貸款“三查”，全過程監控開發商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制新增房地產貸款。防止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。

銀行對房地產信貸過程

一、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

二、房地產開發階段。房地產開發企業的資金來源主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后，將部分資金支付給地產一級開發商，這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動項目后著力開發“一期”，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房，獲得預售收入并用該資金開發“二期”，實現循環開發，值得注意的是預售收入大部分來源于個人住房貸款。規模較大房地產開發企業，一般都針對一房地產項目開發而設立項目公司，各項目公司的母公司實際控制著資金運作和管理。由于各項目公司的開發周期不一樣，母公司可將項目間的資金“調劑”使用。在房地產企業啟動項目和開發資金中的“自籌資金”有一部分就來源于這類關聯企業，而關聯企業的資金中有相當部分來自于銀行貸款，所以房地產項目容易出現關聯交易風險。建筑安裝企業代墊款是房地產開發企業“其他”資金來源的組成部分。建筑安裝企業代墊資金現象很普遍，由于建筑安裝企業的行業特點和積累有限，因此，它們的代墊款多來自于銀行貸款。

三、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務，房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸，銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程，我們分析銀行可能遇到風險如下：

一、我國商業銀行房地產信貸快速擴張線路圖

1．擴張軌跡

1998年以來，隨著我國福利性住房實物分配制度的取消和個人住房按揭貸款政策的實施，極大地刺激了房地產業的快速發展和相應的房地產投資高速增長，為之提供相應金融服務的房地產貸款也隨之持續快速增長，已成為商業銀行擴張最快速的業務（詳見表1）。商業銀行房地產貸款項下包括法人客戶房地產商開發貸款和自然人客戶個人住房按揭貸款（以下簡稱“房地產開發貸款”和“個人住房貸款”）兩類。首先，從房地產開發貸款看，其增幅明顯高于同期各項貸款平均增幅，占各項貸款的比重也大幅增加；其次，商業銀行個人住房貸款余額也直線上升；再次，個人住房貸款占消費貸款比重已達90%以上，占中長期貸款的比重也達到了22.97%（見表1）。

2008年以來，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業銀行房地產貸款不僅沒有減少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地產貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點，表明房地產貸款的增長幅度仍然十分強勁。

數據來源：根據國家統計局歷年統計公報（/tjgb/）、歷年《中國貨幣政策執行報告》（）披露的數據計算整理（下述各表除注明外，均同此）

2．擴張背景

一、相關概念及研究綜述

經濟倫理是指能夠調節市場經濟中各類行為主體行為的倫理價值觀、道德認識和價值判斷等。政府經濟倫理是指產生于經濟活動中的、可以調節與約束政府經濟行為和各種衍生關系的價值觀與倫理道德規范的總稱。政府價值觀、道德認識、判斷及評價是其組成部分。經濟倫理在廣義上可理解為宏觀經濟倫理學;狹義的概念則專注于中觀及微觀經濟倫理學，如“公司倫理”。近年來，我國經濟倫理領域在傳統研究的基礎上更加關注現實問題，這使得經濟倫理學科與社會熱點問題的交叉性研究日益增多。此外，以數學建模法為代表的研究方法被越來越多地引入到該領域研究之中，這極大地增強了調研活動的科學性。房地產信貸資金配置效率是指在一定技術水平條件下用于房地產借貸資金在各產出主體的分配所產生的效益。我國經濟發展與房地產業的健康成長有著直接的關系。而在房地產投資中，信貸資金的有效配置則是其實現可持續發展的重要因素。關于研究現狀方面，從國家宏觀政策研究角度來看，大部分學者認為金融政策對房地產行業有重要影響。從企業微觀角度上講，根據調查統計數據顯示，商業銀行的信貸資金是房地產業資金的主要來源，然而，傳統信貸模式已經越來越不能滿足資金配置效率提高的需要。對此，王堅強指出:“我國整體房地產企業之間的經營效率差距較大，信貸資金配置效率存在著運行效率不高，區域差異化明顯的特點。”而要解決這一難題，張亞輝強調要從三方面提高我國房地產信貸資金的配置效率，“第一，加大直接融資的力度;第二，通過發展房地產信托基金分散投資渠道;第三，加大股東監管和國家政策監督。”總之，我國各界關于房地產信貸資金配置問題的研究成果較為豐富，這都為研究其效率高低奠定了重要基礎。

二、我國房地產信貸資金配置效率的風險

我國房地產市場十多年的實踐進程說明，其每一次波動都與金融信貸政策直接相關，而信貸資金配置效率的高低會對房地產業、金融機構乃至全社會產生深遠影響。通常情況下，我國房地產信貸資金由于價值觀、體制機制等因素的制約，導致其不能得到很好的配置，資金使用效率不高。具體而言:首先，房地產信貸資金配置效率由于信息不對稱而降低。總的來說，信息不對稱導致房地產信貸條件與信息對稱條件下的最優水平不相符合，產生了“逆向選擇”與“道德風險”，降低了房地產信貸資金配置效率。第一，隨著貸款利率的不斷提高，一些效益好、風險低的房地產借款企業更傾向于借助其他融資渠道而非銀行信貸，這導致了信貸資金驅向高風險的房地產借款企業。此外，商業銀行基于“逆向選擇”會將貸款投向規模較大和風險較小的房地產借款企業，這會使信貸資金流向低質量的借款者，資金配置因此發生錯位，配置效率也會降低。第二，“逆向選擇”也會引發道德風險(借款人擅自變更房地產信貸資金用途、故意逃避償付義務、不關心信貸資金使用效率)，這會降低其信貸資金配置效率。其次，房地產信貸資金配置效率受到行政壟斷性干預而降低。在社會主義市場經濟條件下，市場機制主要通過價格自發地傳遞市場信息，引導各市場主體做出適宜的反應，從而不斷優化資源配置，而政府的干預則會影響到市場機制的均衡作用。政府通過控制房地產信貸資金配置來影響企業自主行為，這種“非市場性”的行為通常會使其忽視對效益和效率的追求，導致房地產信貸資金配置效率的降低。總之，我國房地產信貸資金在配置過程中出現了效率不高及壟斷的問題，在很大程度上影響了我國房地產市場的健康發展。雖然這與我國房地產及相關金融制度有著直接的關系。但是，政府經濟倫理意識的不健全是其存在與發展的重要誘因。

三、我國房地產信貸資金配置效率風險的經濟倫理釋義

經濟倫理領域的研究重點是“義”與“利”之間的關系，它不僅存在于所有經濟活動之中，而且也反映了其中圍繞“利益”進行博弈的實質。而“利益”最大化的實現需要統一經濟活動中的經濟價值和道德價值，規避“義”與“利”之間的矛盾。這說明，“互利”融合了經濟與道德行為，倘若二者出現背離的情況則會導致其矛盾與沖突。即道德意義處于經濟結果而非動機之中，出現結果利他與動機利他不一致的情況，仍然會出現損人利已的局面。而道德行為則將二者進行了統一，符合當前及長遠利益的訴求。庫柏曾指出“符合道德的行為是不可能在孤立的情況下形成并得以有效維持的。”這說明，滿足道德判斷的經濟行為可以使個體道德與制度文化得到較好的融合，實現經濟價值與道德價值的統一。從政府角度來分析，掌握著公共權力的政府，其職責就在于依法管理公共事物，并以為社會提供需要的公共產品作為工作的核心環節，即在社會治理的事前、事中、事后各個階段都要以經濟倫理規則來運用政治權力，通過協調各種利益訴求來促進經濟社會的和諧發展。具體而言:政府經濟倫理觀的模糊是造成房地產信貸資金配置效率降低的重要原因。一方面，“逆向選擇”和“道德風險”的產生與發展使得房地產信貸資金配置效率不斷降低。在這一過程中，政府之“義”就是根據房地產貸款企業不同的借款需求，通過差別化的貸款利率政策引導效益好、風險低的房地產借款企業利用銀行信貸，以此解決資金配置錯位及效率低下的問題。其“利”在于房地產借款企業通過差別化的利率政策而使資金配置效率不斷提高，體現出服務型政府的價值。然而，政府金融政策制定部門沒有全方位考慮到不同房地產借款企業的貸款需求，“一刀切”式的利率政策其實質體現出政策對其應有之“義”的“不作為”，是對房地產業及民眾長遠利益的侵害。另一方面，行政壟斷性干預也使得房地產信貸資金配置效率持續降低。在此過程中，政府之“義”就是充當好“守夜人”的角色，通過市場機制來引導房地產借款企業做出適度的反應，不斷優化信貸資金配置效率。其“利”則表現為政府適當的宏觀調控政策滿足房地產借款企業資金要求，并使信貸資金配置效率得到提高。然而，政府“內在效應”卻降低了房地產信貸資金配置效率，即政府干預房地產信貸市場為尋租行為提供了可能性。一些政府官員有可能“受非法提供的金錢或其他報酬的引誘，做出有利于提供報酬的人從而損害公眾和公眾利益的行為”。這樣，“不僅使生產經營者提高經濟效率的動力消失，而且還極易導致整個經濟的資源大量地耗費于尋租活動，并且通過賄賂和宗派活動增大經濟中的交易費用。”總之，我國房地產信貸資金配置效率問題的實質在于政府所持經濟價值與道德價值有相互矛盾的現象，即政府有將短期經濟利益與社會長期利益相對立的傾向，造成了“結果利他”與“動機利他”的不一致，加之我國當前資金監管建設的滯后，導致了房地產信貸資金配置效率的降低。因此，問題解決的關鍵就是不斷修正政府經濟倫理理念，在此基礎上完善相關制度保障，不斷提高房地產信貸資金配置效率。

根據2007年全國城市住房工作會議精神及《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）等政策規定，現就加強商業性房地產信貸管理的有關事項通知如下：

一、嚴格房地產開發貸款管理

對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。

商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用于本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。對確需用于異地房地產開發項目并已落實相應風險控制措施的貸款，商業銀行在貸款發放前應向監管部門報備。

二、嚴格規范土地儲備貸款管理

[內容摘要]從3月份“兩會”的召開到現在，國家對房地產行業的調控從央行實施的對住房貸款基準利率的上調，到國務院的內部傳發的“國八點”，以及對出臺征收房地產增值稅和物業稅等呼聲，我們漸漸看到，房地產行業經過長期的“泡沫”論戰，人們終于看到在雷聲隆隆的晴天灑下的一陣陣“春雨”，對在改革中疲憊的中國金融體系而言，這陣“春雨”是否已經澆滅房地產的信貸風險？對此，通過以下對銀行對房地產信貸過程及其風險根源以及現已出臺的各項政策對銀行化解房地產金融風險的具體影響進行深度分析，我們認為，房地產炒作性的高、中檔商品房市場風險較大，部分地產開發項目政策合法有效性風險凸現，這部分銀行信貸資產面臨考驗；因信貸參與人的道德風險而產生或隱性的相關房地產信貸項目將浮出水面；房地產行業的宏觀經濟環境和產業政策背景趨緊，銀行方面宜繼續采取更為審慎的信貸開發策略。

關鍵詞：房地產信貸風險

銀行對房地產信貸過程

一、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

二、房地產開發階段。房地產開發企業的資金來源主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后，將部分資金支付給地產一級開發商，這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為“一期”、“二期”、“三期”等，啟動項目后著力開發“一期”，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房，獲得預售收入并用該資金開發“二期”，實現循環開發，值得注意的是預售收入大部分來源于個人住房貸款。規模較大房地產開發企業，一般都針對一房地產項目開發而設立項目公司，各項目公司的母公司實際控制著資金運作和管理。由于各項目公司的開發周期不一樣，母公司可將項目間的資金“調劑”使用。在房地產企業啟動項目和開發資金中的“自籌資金”有一部分就來源于這類關聯企業，而關聯企業的資金中有相當部分來自于銀行貸款，所以房地產項目容易出現關聯交易風險。建筑安裝企業代墊款是房地產開發企業“其他”資金來源的組成部分。建筑安裝企業代墊資金現象很普遍，由于建筑安裝企業的行業特點和積累有限，因此，它們的代墊款多來自于銀行貸款。

三、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務，房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸，銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

房地產投資現狀及存在的問題

中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。

統計數據顯示，房地產開發和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：

房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

一、商業銀行房地產信貸業務現狀

(1)商業銀行房地產信貸業務的內涵。商業銀行房地產信貸是房地產公司以土地、房屋等產權或期權作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進行房地產開發活動的一種抵押貸款方式。房地產信貸具有貸款周期長、貸款金額大、貸款高風險、高回報等特點，在現代商業銀行所有信貸業務中占有舉足輕重的地位。

(2)商業銀行房地產信貸業務現狀。房地產業對資金的大需求量，高回報率，促使金融業對房地產業開始支持，截止到2010年底房地產貸款已接近6．2萬億元。不同地域之間的商業銀行房地產信貸業務存在著較大的差別。在房產開發商的資金結構中，銀行信貸是主要組成部分。

二、商業銀行房地產信貸風險的影響因素

(1)宏觀環境。在國際經濟相互影響發展的情勢下，任何在國際經濟、金融體系中占有一定位置的國家政治、經濟政策的變動，都會引起整個經濟體內各個國家的連帶反映，國家在宏觀調控高度上的一些政策和措施也將直接影響到金融界和房地產界的各個環節。同時，和房地產業直接相關的上游產業例如鋼鐵、水泥等價格的變動也會給市場帶來諸多的不確定性。此外，國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。

(2)商業銀行自身因素。結構性風險，即商業銀行過量投入的風險。流動性風險是指源于金融資產變現的風險。利率風險是指由于市場利率變動而對金融資產的價值帶來損失的風險，技術性風險指房地產信貸業務中因缺乏必要的申貸、監控、財務、法律、專業技術及咨詢和技能的支持而形成的風險因素。

摘要：房地產泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩定有著重要的影響，特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環境下，如果有效的審慎監管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。本文通過研究房地產周期和銀行信貸風險的關系，揭示了銀行房地產貸款危機的成因，并分別從監管者和銀行業的角度探討了如何防范銀行體系的房地產信貸風險危機。

關鍵詞：房地產貸款；信貸風險；房地產周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業對外開放時，如果有效的審慎監管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業及其借貸政策在房地產循環中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發生的背景和原因十分復雜，觸發點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩步推進銀行業對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業務。在房地產信貸這一傳統的高盈利高風險業務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大。總結歷史上曾經發生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

一、國外銀行信貸與房地產泡沫關系的研究

西方發達國家多次遭受泡沫經濟破滅的影響，導致嚴重的經濟危機。這些經濟危機的發生多是由房地產泡沫破滅引起，由于金融業與房地產業存在密切聯系，銀行信貸與房地產泡沫關系逐漸成為學術探討的熱點。

(一)國外銀行信貸與房地產泡沫關系的理論研究

關于銀行信貸與房地產泡沫關系的問題大都是從房地產行業的特點出發的。PanlHilbers(2001)指出房地產的特點包括:供給缺乏彈性;交易不頻繁且成本較高;房屋可以當作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產市場，銀行信貸與房地產泡沫的關系呈現出日趨緊密的事態。Minsky(1982)從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產泡沫關系，提出“金融不穩定假說”，認為:在經濟繁榮時期，資產價格上漲會使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產價格不斷上漲的同時，銀行信貸規模隨之擴張。但是，當房地產泡沫破裂，房地產價格就會迅速下降，銀行產生大量不良資產，給銀行等金融行業帶來危機。

(二)國外銀行信貸與房地產泡沫關系的實證研究

在實證分析方面，國外大部分學者是從銀行信貸與房地產價格關系入手對銀行信貸與房地產泡沫關系進行分析。Goodhart(2008)為了研究貨幣、銀行房地產信貸和房地產價格之間的關系，通過VAR模型，利用17個工業國家的1970－2006年間的數據進行實證分析，指出，房地產價格和銀行房地產信貸之間存在明顯的雙向聯系，進而認為銀行信貸與房地產泡沫之間存在緊密的關系。