個人住房信貸范文10篇

1、個人住房信貸“假個貸”的主要表現形式

（1）個人住房信貸“假個貸”的定義

目前個人住房信貸的“假個貸”無論在理論界還是實務界都沒有統一的定義。筆者認為：個人住房信貸的“假個貸”主要是指不以真實購買住房為目的，通過虛構住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實意識表示向銀行提出住房按揭申請，騙取銀行信貸資金的行為。

（2）個人住房信貸“假個貸”的主要表現形式

在個人住房信貸操作實務中，碰到的“假個貸”的形式多種多樣，筆者從“假個貸”給銀行造成危害程度的角度對“假個貸”的形式進行歸納：

①惡意套取銀行資金的“假個貸”。這類“假個貸”往往是一些資金實力較差的項目公司因項目運作不成功，在項目銷售過程中通過勾結銀行內部人員、房地產管理部門有關人員，實施的旨在騙取購房人和銀行資金的“假個貸”。開發商在資金到手后，迅速轉移資金，對項目的后續建設置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會造成重大不良影響。還有部分規模小、資金實力差的房地產中介公司為籌集資金進行炒房，通過虛構二手房買賣交易、勾結銀行內部人員、房地產管理部門有關人員，實施“假個貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

一、我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況和發展前景

（一）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展狀況

我國住房消費信貸業務的發展經歷了三個發展時期：第一個階段為20世紀80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業務的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機構開始嘗試發放城鎮居民住房貸款，住房消費信貸進入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業務的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業銀行住房消費信貸業務的試點工作。1999年2月，中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》，正式要求各金融機構，開展面向廣大城市居民的消費信貸業務。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業務進入迅猛發展的階段。個人住房消費信貸業務的發展有利于商業銀行資產結構的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產質量較好業務種類，成為各銀行競爭激烈的業務品種之一。

（二）我國商業銀行個人住房信貸業務的發展前景

根據國際經驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產業發展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進入了房地產業飛速發展的時期。與此同時，國家確立了全面建設小康社會的奮斗目標和城市化發展的戰略。據預測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發揮重要的促進作用。

二、我國商業銀行個人住房信貸存在的風險分析

*銀監分局:

根據你局《關于召開商業銀行房地產信貸業務部門經理聯席會議的通知》的要求，現將我行個人住房信貸業務發展情況匯報如下：

一、至20*年*月房地產信貸業務發展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止20*年*月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個人住房貸款總額的*；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個人住房貸款總額的*；自建房貸款余額為*萬元，比年初減少*萬元，占個人住房貸款總額的*。

年初至8月末個人貸款發放收回情況：年初至8月末全行只發放*筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共*萬元。今年以來全行個人住房貸款共結清銷戶*戶*萬元。其中住房一手樓貸款結清銷戶*戶*萬元，住房二手樓貸款結清銷戶*戶*萬元，自建房貸款結清銷戶*戶*萬元。

二、我行個人住房貸款的資產質量情況20*年8月末我行個人住房不良貸款余額為*萬元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個百分點，其中住房一手樓貸款不良余額為*萬元，不良占比為*，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個百分點；住房二手樓貸款不良余額為*萬元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初上升*個百分點；自建房貸款不良余額為*萬元，不良占比為*%，不良余額比年初下降*萬元,不良占比比年初下降*個百分點。

近年來我國金融業發展較快，隨著社會醫療養老、保險等制度的日益成熟，以原始積累的方式進行消費的傳統觀念正逐步被信貸消費理念所取代，越來越多的居民開始接受消費信貸服務。消費信貸業務發展迅速，業務范圍得到了較快的擴大。這些消費信貸業務主要建立在穩定的個人經濟收入與良好的個人社會信用基礎之上。但是，隨著消費信貸業務規模的不斷擴張，消費信貸中存在的問題和消費信貸的風險逐步暴露出來。

2007年美國的次級抵押貸款危機(簡稱次貸危機)爆發。基于當今世界經濟金融的緊密聯系,美國經濟在全球的引領位置,次貸危機不僅給美國,也給世界其它地區帶來了極大的震動。我國房地產市場近年來迅速增長，如何加強管理，避免類似美國次貸危機的發生,是我國房地產業和金融業面臨的重大而緊迫的問題。本文從個人住房消費信貸風險管理的角度,對該問題進行探討。

一、消費信貸

消費信貸是指商業銀行以消費者的信用為基礎，按照銀行的有關貸款規定，向消費者發放的用于購買耐用消費品或個人消費支出不足時給予的貸款。它是消費者在其收入約束內，實現對商品和勞務超前消費的一種借貸行為，實質是適度的超前消費。消費信貸具有以下幾個基本因素：

1.貸款對象。消費信貸的貸款對象是自然人。按照我國規定，貸款對象是具有完全行為能力的自然人。銀行為了控制風險，消費信貸往往具有附加條件，比如貸款人要有穩定的工作和預期收入。

2.貸款機構。在我國，消費信貸的提供者是各類商業銀行。商業銀行從事消費貸款活動，屬于其眾多業務中的“零售業務”。

銀行個人住房信貸業務發展情況匯報

x銀監分局:

根據你局《關于召開商業銀行房地產信貸業務部門經理聯席會議的通知》的要求，現將我行個人住房信貸業務發展情況匯報如下：

一、至2006年8月房地產信貸業務發展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止2006年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x；自建房貸款余額為x萬元，比年初減少x萬元，占個人住房貸款總額的x。

年初至8月末個人貸款發放收回情況：年初至8月末全行只發放x筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共x萬元。今年以來全行個人住房貸款共結清銷戶x戶x萬元。其中住房一手樓貸款結清銷戶x戶x萬元，住房二手樓貸款結清銷戶x戶x萬元，自建房貸款結清銷戶x戶x萬元。

××銀監分局：

根據你局《關于召開商業銀行房地產信貸業務部門經理聯席會議的通知》的要求，現將我行個人住房信貸業務發展情況匯報如下：

一、至200×年8月房地產信貸業務發展情況

我行個人住房貸款中大部分是自建房貸款，其次是住房二手樓貸款，住房一手樓貸款很少。自截止200×年8月末我行個人住房貸款（含個人商用房貸款）余額為×萬元，比年初減少×萬元。其中住房一手樓貸款（含商用房一手樓貸款）余額為×萬元，比年初減少×萬元，占個人住房貸款總額的×%；住房二手樓貸款（含商用房二手樓貸款）余額為×萬元，比年初減少×萬元，占個人住房貸款總額的×%；自建房貸款余額為×萬元，比年初減少×萬元，占個人住房貸款總額的×%。

年初至8月末個人貸款發放收回情況：年初至8月末全行只發放×筆個人住房貸款（住房二手樓貸款）共×萬元。今年以來全行個人住房貸款共結清銷戶×戶×萬元。其中住房一手樓貸款結清銷戶×戶×萬元，住房二手樓貸款結清銷戶×戶×萬元，自建房貸款結清銷戶×戶×萬元。

二、我行個人住房貸款的資產質量情況

作為銀行支行房地產信貸部門經理，自任職以來，帶領部門工作人員嚴格執行金融信貸相關法律，遵守信貸管理制度，不畏困難、銳意創新，年實現個人住房消費貸款贏利？萬元，年實現個人住房消費貸款贏利萬元，無一筆貸款形成不良，銀行銀行支行個人住房貸款業務市場占有率達到％，實現銀行支行建行以來個人住房信貸消費業務最好的歷史時期。

一、個人簡歷

我**年**月出生，現年27歲，經濟師職稱，本科學歷。年參加銀行工作，被分配到支行儲蓄所，先后擔任過會計、主管會計、所主任；**年在支行信貸科工作，任管戶信貸員；**年參加了系統轉制工作；年6月我擔任工作組組長，對、全轄所有不良貸款進行了責任認定；年調銀行支行儲蓄所工作；年6月份調往支行，先后任副經理、經理；年7月我又來到銀行支行個人信貸業務部工作，任部門經理至今。

二、獲得的獎勵

由于我較為出色的工作，我先后獲得支行先進工作者稱號三次，級先進工作者稱號三次。年8月我參加了全市首屆業務技術比賽，分別獲得個人全能和點鈔兩項第一名。

三、打好理論知識基礎

指出當前房地產金融存在的問題，判斷今后一段時期房地產金融的發展趨勢。強調在發展房地產金融時既要堅持商業信貸原則，又要努力改進金融服務，拓寬服務領域，要加大對土地儲備中心的信貸營銷工作，設立風險預警機制，加強對個人住房貸款的管理。

1房地產金融形勢分析

由于房地產市場的巨大容量和發展潛力以及蓬勃發展的良好勢頭，為商業銀行拓展房地產金融業務提供了巨大的商機。房地產金融對房地產市場發展的促進作用日益明顯。1998年以來，隨著城鎮住房制度改革的深入，我國房地產信貸業務得到快速發展，對商業銀行調整信貸結構，支持城鎮居民購房，拉動住房投資，擴大國內需求，推動國民經濟發展起到了積極作用。銀行的信貸資金從兩個方面對房地產業進行支持：一是直接支持企業的房地產開發投資，二是通過個人住房信貸擴大房地產需求。由中國人民銀行的《2002年第三季度貨幣政策執行報告》指出：近年來，我國各家商業銀行發放的個人住房貸款遠遠大于房地產開發貸款，且差額逐年增大。到2002年12月底，四大國有商業銀行發放的個人住房貸款和房地產開發貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是，在房地產金融快速發展的同時，也的確存在一些不容忽視的問題。

1.開發企業過于依賴金融機構的信貸支持，給銀行帶來很大風險。據國家經貿委提供的數據顯示，2002年前三個季度房地產開發資金來源中，國家預算內貸款占0.1%，國內貸款占22.7%，自籌資金占30.3%，其他資金占45.2%，其中定金及預收款占38%。考慮到自籌資金中相當部分并非企業的資本金，企業的資產負債率超過70%。這些數字說明，中國目前的房地產公司普遍存在規模偏小，自有資金不足的現象。另外，空置的房地產給金融機構帶來潛在的風險，開發資金沉淀在未售出房地產中，資金不能按時收回，直接影響銀行經營的流動性和安全性，會造成嚴重后果。2.個別銀行為了爭奪房地產金融市場，存在違規經營現象。2002年底，人民銀行對部分城市商業銀行發放的房地產貸款進行了檢查，結果發現，個別銀行違規經營的情況比較嚴重。從貸款的種類看，違規貸款主要集中在房地產開發貸款和個人商業用房貸款。從行別看，股份制商業銀行和城市商業銀行違規現象比國有獨資商業銀行相對嚴重。主要表現為：一是對“四證”(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》)不齊全的項目發放房地產開發貸款，或逃避人民銀行“四證”規定，以流動資金貸款替代房地產開發貸款；二是在開發商自有資金尚未達到開發項目總投資30%的情況下發放房地產開發貸款；三是放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，以個人住房貸款名義發放個人商業用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規定；四是違反現房管理規定，對期房發放個人商業用房貸款，違反個人商業用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規定。

近期，國務院總理（圖片-新聞-網頁）對一些地區和城市出現房地產過熱現象表示了關注，并強調指出：“運用何種工具，掌握何種尺度來進行化解，已經是擺在我們面前的緊迫問題。”2003年1月，中國人民銀行指出，2003年要督促商業銀行加強房地產信貸管理，防范長期信貸風險，進一步完善房地產信貸政策和辦法，監督商業銀行嚴格按照國家房地產政策及其信貸政策要求，加強房地產信貸管理。

2房地產金融發展的判斷與對策

摘要：個人消費信貸業務雖剛剛起步，但它的前景廣闊，同時也是我國加入WTO之后，外資銀行與國內商業銀行競爭的重要方面。本文擬對個人消費信貸的風險及其防范進行探討，以利于更好地開展個人消費信貸業務。

個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業務，成為銀行業和房地產業中的熱點。分析和探討個人消費信貸業務的風險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業務的風險及其防范來進行的。

一、個人住房貸款業務的主要風險因素

房地產信貸引起銀行巨額壞帳從而引發金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產業現金工資總額僅增加14倍，進入1980年代以來，日本商業用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產信貸進一步擴大，并最終成為進入1990年代日本“泡沫經濟”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現了房地產開發熱，尤其是海南、北海的房地產更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調控措施抑制過度的房地產開發熱，后果不堪設想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發生在東南亞的金融危機，過度的房地產信貸也是元兇之一。

房地產業是我國近十年發展最快、關聯度最大、對GDP增長貢獻最大的行業，房地產的發展帶動房地產金融的發展，個人房地產貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風險往往在3～8年后大量顯現，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發放的。那么，討論和分析個人住房貸款業務中的風險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業務中的風險因素分為政治風險、法律政策風險、道德風險（或信用風險）以及市場風險（或商業風險）。所謂政治風險，是指貸款住房所在地區或國家發生社會動蕩，政權極不穩定，從而引起房地產價格的急劇貶值，導致個人住房貸款難以收回的風險。而法律政策風險，是指個人住房貸款手續的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經濟政策在個人住房貸款期內發生大的變化或調整，從而影響到整個住宅類房地產的市場租金和市場價格，進而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風險。道德風險（或信用風險），是就開發商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風險。市場風險（或商業風險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風險、道德風險（或信用風險）和市場風險（或商業風險）相關的一些具體風險因素進行分析。

1.選擇項目風險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產開發項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規劃報建手續瑕疵，如因土地出讓金未交而未領《國有土地使用證》等，這些房地產項目極容易在購房戶和開發商之間產生集體糾紛，現實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發放個人住房貸款將給金融機構帶來極大的風險。二是該房地產開發項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發商自有資金不足，或者開發商缺乏經驗，沒有高素質的人員組成的管理隊伍等。出現以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

摘要：個人消費信貸業務雖剛剛起步，但它的前景廣闊，同時也是我國加入WTO之后，外資銀行與國內商業銀行競爭的重要方面。本文擬對個人消費信貸的風險及其防范進行探討，以利于更好地開展個人消費信貸業務。

個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業務，成為銀行業和房地產業中的熱點。分析和探討個人消費信貸業務的風險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業務的風險及其防范來進行的。

一、個人住房貸款業務的主要風險因素

房地產信貸引起銀行巨額壞帳從而引發金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產業現金工資總額僅增加14倍，進入1980年代以來，日本商業用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產信貸進一步擴大，并最終成為進入1990年代日本“泡沫經濟”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現了房地產開發熱，尤其是海南、北海的房地產更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調控措施抑制過度的房地產開發熱，后果不堪設想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發生在東南亞的金融危機，過度的房地產信貸也是元兇之一。

房地產業是我國近十年發展最快、關聯度最大、對GDP增長貢獻最大的行業，房地產的發展帶動房地產金融的發展，個人房地產貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風險往往在3～8年后大量顯現，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發放的。那么，討論和分析個人住房貸款業務中的風險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業務中的風險因素分為政治風險、法律政策風險、道德風險（或信用風險）以及市場風險（或商業風險）。所謂政治風險，是指貸款住房所在地區或國家發生社會動蕩，政權極不穩定，從而引起房地產價格的急劇貶值，導致個人住房貸款難以收回的風險。而法律政策風險，是指個人住房貸款手續的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經濟政策在個人住房貸款期內發生大的變化或調整，從而影響到整個住宅類房地產的市場租金和市場價格，進而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風險。道德風險（或信用風險），是就開發商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風險。市場風險（或商業風險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風險、道德風險（或信用風險）和市場風險（或商業風險）相關的一些具體風險因素進行分析。

1.選擇項目風險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產開發項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規劃報建手續瑕疵，如因土地出讓金未交而未領《國有土地使用證》等，這些房地產項目極容易在購房戶和開發商之間產生集體糾紛，現實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發放個人住房貸款將給金融機構帶來極大的風險。二是該房地產開發項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發商自有資金不足，或者開發商缺乏經驗，沒有高素質的人員組成的管理隊伍等。出現以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。