購房合同范文10篇

簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發商或商正式簽定購房合同。公務員之家，全國公務員共同天地

預售合同（期房）和出售合同（現房）區別

購房合同一般包括商品房預售契約（期房）和商品房買賣契約（現房）兩種。

二者區別在于：

1：預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續。

2：商品房出售合同適用于商品房現居(竣工驗收合格取得房地產權證的商品房）銷售。

問：劉先生說自己與開發商簽訂了商品房買賣合同，說好今年底交房，現在想把產權人改成兒子的名字，是否可行？

答：這要有個前提，劉先生的兒子必須領到身份證。在這個前提下再分兩種情況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時只要同房產商協商，公務員之家，全國公務員共同天地把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費。第二種情況是已經登記過，這就麻煩些了，如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，并由開發商提交合同更名的原因，此時只需支付相關手續費用。如果該商品房已經竣工驗收，則無法進行更名，需要產權證辦理出來后再以贈予的形式將產權證的名字改在劉先生兒子的名下，這實質上是一種房產繼承了。人們常說的“合同改名字”，嚴格來講是不規范的。建議購房者在簽購房合同時，不妨在合同上同時寫上自己和兒子的名字，產權人寫劉先生的名字，共有人寫兒子的名字，表示二人共同擁有這份產權。因此到最后兒子就是第一繼承人，產權可以全部落到兒子身上（前提公務員之家，全國公務員共同天地是兒子是惟一的繼承人），但同時作為惟一繼承人的兒子必須到時去房產交易中心辦手續，再重新核發一份有其單獨名字的產權證。也可以按份共有，在產權證上標明各自所占的份額，可避免在產權繼承時交納全額的稅費。

購房之前簽訂的合同，一個非常重要的一點，在你定下這個房子，并且交了一定數額的定金之后，開發商會跟你簽訂一個定房書之類的東西，這時你要要求開發商給你提供一個商品房買賣合同和補充協議的范本，拿到之后，有比較充分的時間對相關的條款進行研究，確定與發展商在簽合同過程中的一些重點方面，做好簽定合同的一些準備工作。

第二，在簽定合同之前，要再次審定房地產項目的相關證件，象項目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時，要再次對這些證件進行審核，這些證件主要包括土地使用權證、建設規劃許可證、建設用地許可證、建設開工許可證，最重要的一個就是北京市商品房的銷售或者預售許可證，按照北京市的相關規定，銷售許可證的證件原件應該在售樓現場懸掛，可以在售樓現場看到證件的原件，如果你看到這個項目是現房，開發商跟你說這個房子不需要辦理銷售許可證，應該要求開發商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的范圍相一致。

再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發商向銀行進行了開發貸款，在土地使用權證上會有注明。還有開發商的營業執照，經營范圍里是不是有房地產開發商的土地經營許可，如果是銷售公司進行銷售的，要對他的資格進行審核，比如說執照以及跟開發商之間的授權書等。

第三，要攜帶相關的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購買經濟適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購房，需要有營業照的復印件等等。

第四，在簽訂購買合同之前的一些手續，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現場簽定合同的，需要事前簽訂授權書，并且經過公正。如果是16歲以下人購房的，比如說由家長買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監護人，必須在未簽約前，必須到公證處進行公證。

下面針對購買合同的重點條款，把簽定合同過程中的每一條需要注意的問題，向你做事一個介紹。購買合同的第一條，項目建設依據，在審核這一條條款內容時，需要注意在合同中填寫相關的內容，與開發商提供的相關證件是否一致，比如說編號和經營范圍。第二條，是商品房的銷售依據，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。在某些情況下，在開發商簽合同之前，看不到銷售許可證，比如說銷售許可證去換新的，或者放在其他的地方，按照規定，這是不允許的，必須在售樓現場，遇到這樣的情況，可以上網查詢，有一個北京房地產的網站，在里面專門有一個查詢銷售許可證的功能，您在上面如果輸進看到銷售許可證的復印件或者號碼，會告訴你房管局對這個證件的許可、銷售的范圍以及銷售的方式等等。

在房地產買賣交易中，個別房地產公司使用不規范購房合同，其中對客戶不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消費者應給予足夠的重視，否則極容易吃啞巴虧。一般說來，購房者應該從以下幾方面加以防范。

個別不規范的購房合同，對購買者的制約條款十分到位，對開發商的制約則顯得含糊，一旦產生問題買賣雙方對簿公堂，消費者將立于不利之地。例如有的合同約定：“購房者不按合同約定時間付款，則應按公務員之家，全國公務員共同天地中國人民銀行固定資產貸款利率計算利息及繳納滯納金……”以上條款雖然十分合理，但如果在合同中沒有對房地產發展商的相應制約條款就顯失公平。例如購房合同中應該有對房地產發展商延遲交房，不具備條件、降低條件和標準交房的相應制約或懲罰性條款。同理，購房者在與房地產發展商簽訂購房合同的時候，都可以用以上的反向思維去推理對方應承擔的義務以及違約責任，并毫不客氣的將其簽署在補充協議里，這樣日后發生糾紛時往往能使自己立于不敗之地。

如果說以上反映出某些房地產發展商對人嚴、對己寬的行為方式，那么以下做法，房地產發展商則給自己留下了一個巧妙掩護自己的“尾巴”。例如有的購房合同中約定：“房地產發展商在交房后三個月內負責辦理產權證”。以上雖然是一項響當當的承諾，但由于后面沒有相應的違公務員之家，全國公務員共同天地約條款，就顯得華而不實了。三個月辦不下來怎么辦？合同中應該有相應的違約條款，購房者應予重視，以免屆時陷入漫長的等待之中。

有的購房合同中把房屋的配套設備開列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套設施何時到位。例如某小區住戶已辦理了入駐手續但享受不到購房合同中許諾的門戶可視對講系統，甚至連單元門都沒有裝。去問發展商，答復說，門戶對講系統終歸會有的，但得等到小區住戶達到百分之九十五以上才給裝。這種隨意性的解釋顯然得不到客戶的理解和配合，為此一些客戶聯名起訴，但卻沒有結果，只因為在購房合同中并沒有對交房時設備的狀態加以說明和承諾。同樣，消費者要認真審視購房合同中關于“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水”等等，交房時都應該具備使用條件。這些不妨叫個“真章”，避免消費者的新生活從工地中開始。

一.如何對待《商品房買賣合同》示范文本

如果你簽署的“認購書”已經包括購房合同的全部條款，那么，你簽訂購房合同只是將“認購書”中的全部條款重新打印一遍并簽上你的名字而已。如果不是那樣，你就得逐條與開發商商談購房合同的每一個條款。

目前，開發商大多使用建設部和國家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個文本對開發商而言，是恰到好處；對購房人而言，卻是遠遠不夠的。但是，居律師并不主張購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因為，開發商在開盤之前一般都從當地政府主管部門購買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開發商已經購買了《商品房買賣合同》示范文本，開發商就會將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開發商的銷售人員不敢做主，開發商在心理上也很難接受。當然，開發商若能愿意接受購房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實際的方法是通過與開發商談判“補充協議”，以彌補《商品房買賣合同》示范文本的不足。

二.對“204條”的評價

購房合同應有哪些內容對于購房人利益的保護才是足夠的？有人開列了204條并簡稱為“204條”。

“204條”中的很多內容是大可不必的，比如，“204條”中有關房屋質量的若干條款。房屋質量的各個方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內污染等，都有有關的國家標準或行業標準。國家標準或行業標準中的數據要比“204條”更全面、更專業和更苛刻，足以滿足購房人對房屋質量的各項要求。《合同法》第六十二條規定：“……(一)質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。”。

南方網訊近段時間以來，有不少讀者在我們的熱線中都提出了同樣的疑惑：自己無意陷入了房產糾紛，但是作為最關鍵的證物——房屋買賣合同中，卻忽然多出了不少對發展商有利的條款，而在簽定房屋買賣合同時，自己卻根本沒有發現類似的條文。究竟是購房者在簽合同時粗心大意沒有看清楚，還是發展商在后期添補了相關條款呢？這些成為置業者遭遇的房產糾紛中的焦點，而其中不少消費者由于拿不出合理的證據和解釋，往往是輸了官司還有苦無法訴。不少法律界的專家指出，其中不排除有個別購房者在簽定合同時疏忽大意不認真檢查條款，但是，大部分相關情況還是由于購房者忽視了購房合同中的空白處，讓無良公務員之家，全國公務員共同天地發展商在后期有了可趁之機。他們提醒購房者，在簽定購房合同的時候，要當心合同空白處。

懵懂消費者吃了啞巴虧

今年4月份，經全家人的商量和毛生自己的多方考察以及售樓小姐的鼓吹，毛先生看中了昌崗路某小區樓盤。經過初步商談后，毛先生對開發商給出的條件還算滿意，于是雙方在就一系列購房要素達成協議后，簽訂了房屋買賣合同。合同中約定：開發商將一套64平方米的住房賣給毛先生，房款采用分期付款的方式，交房日期為2003年9月12日。在合同簽訂的過程中，雙方沒有就違約條款作更細一步的規定，只是約定如因開發商不按時交房給購房者造成損失的，由開發商負賠償責任。毛先生激動地告訴記者：在簽字時，他已經留意到合同最后一款下面還有幾行字的空白，但他并沒有太在意，而開發商隨后也在上面簽了字、蓋了章。因毛先生工作繁忙，開發商的工作人員于是主動提出由他們將公務員之家，全國公務員共同天地合同文本送交房管局辦理相關手續，毛先生同意了，而且還覺得開發商“體恤民意”，“服務周到”。

幾個月后，毛生由于需要從單位提取住房公積金，向發展商要求取回購房合同的復印件。但是，在取合同時他驚訝地發現，原來合同的空白處已被添上幾行字，上面寫明：如果因自然變化或人為因素導致工程不能按時完工的，以不可抗力論，開發商不承擔損害賠償責任，關于不可抗力所包括的情況由開發商保留最終解釋權。毛生語氣憤慨地說：“這明顯是不公平條款，況且在我不知情的前提下最后添補上去的，這樣的欺騙行為讓我失去了對樓盤的信心。”

對開發商這種違背誠信原則的做法，毛先生要求開發商解除合同、退還自己已交的購房款。而開發商卻狡辯說，這一條款在合同簽訂時就已經存在了，是毛先生自己沒有注意到而已。毛先生十分氣憤，他說：“看來只有通過訴訟來維護自己的合法權益”。

“亡羊補牢”不如“未雨綢繆”

購房合同當然是簽得越細越好，不過，還是有一些細節是容易被購房者所忽略的。

●房屋產權證取得的時間含糊不清。

有的購房者缺乏經驗，按照開發商提供的合同公務員之家，全國公務員共同天地，簽訂了諸如“在最快時間內”、“及時”等字眼的合同，這在發生糾紛時并沒有法律效力。應要求開發商將取得房屋產權證的確切時間寫在合同中，如果到期不能取得房產證，則買方有權退房，或者逾期不能取得房產證，則按一定比例支付違約金。

●開發商對待公積金貸款或商業貸款的態度。

銀行對公積金貸款審查較嚴格，會要公務員之家，全國公務員共同天地求開發商提供合法的“五證”，如果開發項目不合法，銀行是不會貸款的。在簽訂合同時，可以要求開發商在合同中承諾“如果因開發商原因不能取得公積金貸款或商業貸款的則買方有權退房、退款”，如果開發商在這個問題上態度曖昧或不敢作出承諾，就從側面證明了銀行不看好這個項目，或者說銀行預先幫我們審查了這個項目已經存在風險。

一般來講，分兩種情況：

第一，如果購買的是期房，并且沒有辦理房產登記的購買者可以到當地（縣級以上）人民政府房地產管理部門和土地管理部門查詢。根據我國《城市商品房銷售管理辦法》的規定，商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起30日內到上述兩部門辦理登記備案手續。如果購房者能及時辦理產權登記，自然也就不必擔心因丟失合同和收據所造成的不便。根據《城市房地產公務員之家，全國公務員共同天地開發管理暫行辦法》“預售的商品房由購買人在結算之日起30日內到縣級以上房地產行政管理部門及土地管理部門辦理房地產權屬登記手續”。

第二，如果購買的是現房，應當針對房屋買賣合同，我國采取登記制度，即房屋買賣合同須辦理房屋過戶登記手續方為有效成立。未經登記的，法律不予保護。若能按照法律規定程序操作，就杜絕了因不慎丟失所帶來的隱患。

如果您的情況不屬于以上兩種情況，可以采納以下建議：

首先，向開發商說明情況，與開發商協商解決，重新簽訂購房合同，并就所支付購房款事宜要求開發商出示相關證明，記著要加蓋財務有效章以便查詢。公務員之家，全國公務員共同天地

其次，倘若不幸與無信譽可言的開發商遭遇，可以設法就所購房屋的細節問題與開發商另行簽訂補充協議，并注明補充協議與原合同具有同等法律效力。在補充協議中可以隱諱地提到原合同主要條款和已交購房款等事宜，這樣就可以起到與原合同應有的作用。盡量想辦法得到這一份原合同的復印件備用。一般來說，開發商出具的應該是正式發票，財務有底可查，很難做假，所以發票一般來講不用擔心。

隨著新的《商品房買賣合同》在房屋買賣中的運用，購房者與開發商在簽訂購房合同時協商的事項越來越多，同時也就愈重視合同中的條款。《商品房買賣合同》的第八條規定，遭遇不可抗力，且出賣人（開發商）在發生之日起多少日內告知買受人的，出賣人可據實予以延期。對于此條款中的“不可抗力”，由于理解的角度不同，在實踐中購房者和開發商往往會有一些爭議。對此，法律有明文規定，《民法通則》第153條規定，“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據此規定，不可抗力應表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現須同時具備不能預見、不能避免并不能克服三個條件。如果開發商逾期交房的理由，符合這三個條件，那么可認定該事由為不可抗力，可免除開發商的違約責任，否則就不能視為不可抗力，應追究開發商的違約責任。

不可抗力“不是主觀推定

舉一案例說明，1997年8月，某股份公司與北京某房地產開發公司簽署了一份《內銷商品房預售契約》，該契約除對房屋價格，付款方式等作出約定外，就交屋時間約定為“除不可抗力因素外，發展商應至遲于1999年3月1日前交房，如逾期60日仍未交房，股份公司有權利退房，并要求發展商支付違約金，賠償損失。”可是到了1999年5月開發商仍未交房，某股份公司多次發函催促，發展商聲稱，不能如期交房是由于施工中遇到惡劣天氣且進口原材料在海上運輸中發生火災，上述情況屬于不可抗力，可以延期交房。在多次交涉毫無結果的情況下，某股份公司委托律師訴至北京市第一中級人民法院，請求解除購房契約，并要求發展商退回房款并賠償損失。法院審理認為，天氣因素對施工進度有著非常大的影響，但狂風或暴雨均為正常的天氣現象，并非不能預見，作為發展商在售樓時，就應當依據該地區的氣象記錄，結合其他因素，合理預計工期，確保其在承諾的交屋日期前能夠順利完工，故該事由不能構成不可抗力；此外，對于房地產開發公司與原材料供應商而言，貨物在海上運輸中遭遇火災，可以作為不可抗力，但此不可抗力事件影響的主體僅為房地產開發公司與原材料供應商，其范圍僅局限于海上貨物運輸法律關系中，與股份公司同房地產開發公司之商品房預售法律關系無關，所以該情況也不能作為房屋買賣中的不可抗力。最后法院判決解除股份公司與房地產開發公司簽訂的購房契約；房地產開發公司雙倍返還股份公司已付定金，退還全部購房款并按同期人民銀行固定資產貸款利率標準支付股份公司購房款之利息；房地產開發公司承擔全部訴訟費用。

單方面條款不應免責

由上述案例可以看出，作為購房合同中免責事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔相應的法律責任的。在現行房地產交易中，發展商通常將以下事項列為不可抗力條款下的免責事項：1、施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；2、市政配套的批準與安裝的延誤。其實，發展商所述的這二種事件的情況，依據法律的規定可以推出，都不具備不可抗力的三個必備條件，即并非為不能預見，不能避免且不能克服的客觀情況，簡單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術問題是開發商在建造房屋之前就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發商在建造房屋過程中自己所需要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。同樣，市政配套的批準與安裝是具有一定的程序性，開發商在最初總體規劃時就應當可以預見批準與安裝的期限，如果確實是政（論文庫）府行為而導致延誤的，那也是開發商在開發房產過程中可以預見和可能要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。如果在契約中將此類事件列入不可抗力條款項下，則因違反法律的明確規定，成為無效條款，同時發展商也不能以不可抗力為由而行使抗辯權。所以說，在簽訂購房合同時，正確理解“不可抗力”的法律含義，對發展商和購房者來說都是十分必要的。

于中國的老百姓來說，住進一套稱心如意的房子，也許是一生中最大的宿愿。但是購買一套住房，對普通老百姓來說，并不是一件輕松的事，或許是數年心血、半生積蓄，再不就是花二三十年的時間去還貸供房，以換取一個駐足安身之所。如果一不小心踏入奸商蓄意布下的陷阱，落得錢房兩空，那可真是欲哭無淚。

專家表示，要想買樓不上當，就要注意以下幾大購房政策，做到輕松購房。

樓不合格拿不到房產證公務員之家，全國公務員共同天地

據了解，業主遲遲拿不到房產證，絕大部分原因是出自發展商。若是發展商在項目施工的過程中違章，或是工程沒能通過有關部門必要的驗收，則無論業主是否交齊了房價，都不可能拿到房產證。

付清房款可拿房產證

只要樓房驗收合格，即使房產商欠交地價款，已付清房款的業主也可以領到業主證。這是廣州市國土房管局新近出臺的一項重要政策，大大保障了消費者的合法權益。