農(nóng)房范文10篇

在國家建設(shè)中常常涉及到房屋拆遷這一難題，拆遷人與被拆遷人也常常因維護(hù)自己的利益而搏弈。違背政策的博弈，導(dǎo)致的結(jié)果要么是影響國家建設(shè)，要么是損害某一方的利益，要么是維權(quán)上訪，要么是對(duì)搏公堂，要么是出現(xiàn)群體事件。我國目前只出臺(tái)了《國務(wù)院城市房屋拆遷條例》，對(duì)涉及農(nóng)村房屋拆遷沒有出臺(tái)相關(guān)政策。對(duì)農(nóng)房的拆遷只能是合理補(bǔ)償，協(xié)商拆遷。要做好這項(xiàng)工作，正確理解和執(zhí)行國家的有關(guān)政策顯得十分重要，畢竟政策是維護(hù)雙方利益的法律依據(jù)。

一、宅基地與房屋的關(guān)系

首先我們要弄清宅基地慨念?！逗幽鲜∞r(nóng)村宅基地用地管理辦法》第二條指出：農(nóng)村宅基地用地是指農(nóng)村居民個(gè)人取得合法手續(xù)用以建造住宅的土地，包括房屋、廚房和院落用地。

按照我國的法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)民的住房歸農(nóng)民所有。農(nóng)民對(duì)于合法批準(zhǔn)的宅基地沒有所有權(quán)，只有占有權(quán)和使用權(quán)。這就使我國農(nóng)村土地所有權(quán)主體與農(nóng)民房屋所有權(quán)主體存在著并非一致的情況。但農(nóng)民對(duì)依法取得的宅基地享有不可侵犯的占有權(quán)和使用權(quán)。按照鎮(zhèn)、村規(guī)劃農(nóng)民可以在自己的宅基范圍內(nèi)建設(shè)主房、廚房、廁所等生活設(shè)施，種植花草、樹木等。

宅基地與房屋既有區(qū)別又有聯(lián)系：二者的關(guān)系具體表現(xiàn)在：宅基地是房屋存在的基礎(chǔ)和承載物，沒有宅基地，房屋就無法存在，相反，沒有房屋，宅基地也將失去其存在的目的而不成其為宅基地，從而變成了一般的其他土地，因而二者在空間上是統(tǒng)一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地則是以承載住房為目的的土地，二者密不可分，共同構(gòu)成了有機(jī)聯(lián)系的整體。房屋和宅基地密不可分的有機(jī)整體，形成了“地隨房走”的共處模式。房的主人享有宅基地的使用權(quán)和占有權(quán)。

農(nóng)民合法所得的宅基地和宅基地上的房屋，與國有用地和國有用地上的房屋享有同等的法律效力，同等受到國家法律的保護(hù)。

為認(rèn)真貫實(shí)《市人民縣政府關(guān)于印發(fā)市農(nóng)房普查工作施行方案的通知》洪府發(fā)[2012]4號(hào)文件精神,標(biāo)準(zhǔn)我區(qū)鄉(xiāng)村房子的建立和治理，依據(jù)省、市縣政府的要求，從本年二月起，在全區(qū)局限內(nèi)開展鄉(xiāng)村房子普查工作。為順暢完成此項(xiàng)工作，結(jié)合我區(qū)實(shí)踐，制訂本方案。

一、指導(dǎo)思想和目的

（一）指導(dǎo)思想

以黨的十七大精神為指導(dǎo)，具體貫實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，依照促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展及推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和城市建立的要求，積極實(shí)行縣政府職責(zé)，指導(dǎo)村鎮(zhèn)合理規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)建立和有用治理，促進(jìn)社會(huì)主義新鄉(xiāng)村建立。

（二）工作目的

具體把握我區(qū)現(xiàn)有鄉(xiāng)村房子的總量、散布、構(gòu)造、權(quán)屬及運(yùn)用狀況，調(diào)查農(nóng)民的實(shí)踐住房情況和需求，切實(shí)保證集體地盤房子一切權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益，還也為下一步標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)房注銷發(fā)證工作打好基本。

為了進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)農(nóng)民建房管理，科學(xué)有序規(guī)劃農(nóng)村建房，從嚴(yán)控制農(nóng)房建設(shè)數(shù)量，嚴(yán)格審批制度，更好地落實(shí)區(qū)新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案，參照市有關(guān)縣（區(qū)）的農(nóng)房管理辦法，對(duì)我區(qū)管理處和管理處農(nóng)房建設(shè)提出如下意見：

一、農(nóng)房審批條件及原則：

1、城市規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村危舊房；

2、該房為本村民唯一住房；

3、戶口在本村且為常住人員；

4、該村未規(guī)劃安置用地及未建設(shè)農(nóng)民公寓樓；

隨著我縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，農(nóng)民生活水平日益提高，農(nóng)房建設(shè)發(fā)展迅速，已成為農(nóng)民財(cái)富積聚的主要載體和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的重要資產(chǎn)，開展農(nóng)房登記工作，是貫徹黨的十七大、十七屆三中全會(huì)精神，學(xué)習(xí)和實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，保障農(nóng)民和集體組織的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一項(xiàng)重要舉措。為加強(qiáng)我縣集體土地上的房屋管理，維護(hù)集體土地房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，依據(jù)《省關(guān)于進(jìn)一步開展農(nóng)房登記工作的指導(dǎo)意見》等法律、法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)結(jié)合我縣實(shí)際，就我縣開展集體建設(shè)用地上的房屋和農(nóng)民宅基地上的房屋（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)房”）確權(quán)登記發(fā)證工作制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展要求，積極履行政府職責(zé)，引導(dǎo)村鎮(zhèn)合理規(guī)劃、規(guī)范建設(shè)和有效管理，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)；堅(jiān)持以維護(hù)農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織合法財(cái)產(chǎn)權(quán)為出發(fā)點(diǎn)，積極探索構(gòu)建集體土地范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)處置機(jī)制，逐步建立和完善符合我縣的農(nóng)房登記制度，促進(jìn)集體土地范圍內(nèi)的房屋由資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，緩解生產(chǎn)經(jīng)營中的資金困難，開創(chuàng)我縣農(nóng)村改革和發(fā)展新局面。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)

（二）成立鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)房確權(quán)登記發(fā)證機(jī)構(gòu)

“5.12”汶川特大地震，給人民群眾生命財(cái)產(chǎn)帶來巨大損失，大量房屋倒塌或嚴(yán)重?fù)p壞。在農(nóng)村，有倒損農(nóng)戶347萬戶。對(duì)這些農(nóng)村受災(zāi)群眾來講，損失之重、打擊之大，不言而喻。在應(yīng)急救災(zāi)階段基本結(jié)束后，切實(shí)抓好農(nóng)房恢復(fù)重建工作，關(guān)系到幾千萬群眾的切身利益和災(zāi)區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

農(nóng)房恢復(fù)重建要堅(jiān)持在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，樹立抓恢復(fù)重建就是抓發(fā)展的觀念，切實(shí)按照“三年基本恢復(fù)，五年發(fā)展振興，十年全面小康”的總體目標(biāo)，立足于當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展，做到科學(xué)布局、功能完善、設(shè)施配套，讓災(zāi)區(qū)群眾安居、安定、安全、安心，為科學(xué)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。恢復(fù)重建的過程，成為既是一個(gè)原地起立的過程，更是一個(gè)發(fā)展起跳的過程。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，必須在優(yōu)化和提升上下工夫。

一是要在住房的安全性能上優(yōu)化提升?；謴?fù)重建的住房是農(nóng)戶生存發(fā)展、安居樂業(yè)的條件和基礎(chǔ)，住房的安全是恢復(fù)重建工作首先要考慮的因素。在重建中要科學(xué)選址，在科學(xué)勘察、評(píng)估的基礎(chǔ)上做到“一避、二讓、三高”。一避就是避開地震斷裂帶，避開滑坡地段和泥石流；二讓就是要讓開水道和風(fēng)道；三高就是盡量在高坡、高地和高臺(tái)選址，抬高宅基地。要注重建設(shè)質(zhì)量，提高抗震標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照抗震建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和適宜的建筑結(jié)構(gòu)，本著安全第一的原則，整體提高建筑質(zhì)量，增強(qiáng)抗震防災(zāi)能力，通過災(zāi)后恢復(fù)重建，使災(zāi)區(qū)的農(nóng)房質(zhì)量和水平得到明顯提高。絕不能因?yàn)橼s進(jìn)度就忽視質(zhì)量，做到恢復(fù)重建不留隱患、不留遺憾、不留包袱。

二是要在農(nóng)房空間布局上優(yōu)化提升。農(nóng)房重建的主體是農(nóng)戶。受災(zāi)農(nóng)戶的意愿和所擁有的資源及條件是農(nóng)房重建工作必須考慮的重要因素。一般情況下，農(nóng)房重建空間布局的選擇應(yīng)在安全的前提下實(shí)行就地、就近分散建設(shè)，由農(nóng)戶在原地重建。這樣做有兩方面的好處：一方面可以充分利用土地等農(nóng)戶自身擁有的生產(chǎn)資料，就地取材，減低建設(shè)成本，加快工程進(jìn)度，保證建設(shè)時(shí)間。另一方面農(nóng)戶可以沿襲習(xí)慣了的生活方式和生產(chǎn)方式，有利于保存?zhèn)鹘y(tǒng)的地緣文化和民族文化，保持人與自然內(nèi)在的聯(lián)系。農(nóng)房空間布局的選擇一定要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因戶制宜。對(duì)原址地處山高、路險(xiǎn)，遠(yuǎn)離場(chǎng)鎮(zhèn)、村莊、教育和衛(wèi)生等公共資源，交通和電力等基礎(chǔ)設(shè)施不配套，生產(chǎn)生活條件十分惡劣的受災(zāi)農(nóng)戶，在恢復(fù)重建過程中應(yīng)考慮搬離原址相對(duì)集中修建，以改變其生產(chǎn)、生活環(huán)境和條件。我們應(yīng)從全面建設(shè)小康社會(huì)的要求出發(fā)，把農(nóng)房重建與新農(nóng)村建設(shè)、與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的場(chǎng)鎮(zhèn)建設(shè)和村莊建設(shè)相結(jié)合。在堅(jiān)持有利于生產(chǎn)發(fā)展，有利于保障權(quán)益，有利于社會(huì)管理，有利于提高群眾的生產(chǎn)生活水平的前提下整體規(guī)劃，合理布局，統(tǒng)籌建設(shè)。宜分散就近分散，宜集中的就相對(duì)集中，有條件的地方按照工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化”聯(lián)動(dòng)的原則，在群眾自愿的基礎(chǔ)上，適度向小城鎮(zhèn)集中修農(nóng)房。要在重建過程中探索和創(chuàng)新城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍制度、土地管理和使用制度、社會(huì)保障制度，推進(jìn)公共財(cái)政制度和行政管理體制改革。

三是要在農(nóng)房結(jié)構(gòu)和功能上優(yōu)化提升。農(nóng)房重建關(guān)系受災(zāi)農(nóng)戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，是保障生活質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)全面小康生活水平的重要因素。住房結(jié)構(gòu)的合理和功能的完善是提高住房條件和水平的重要標(biāo)志。在恢復(fù)重建工作中，既要考慮人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，又要著眼建設(shè)小康社會(huì)的這個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，在住房的設(shè)計(jì)和規(guī)劃上突出超前和適用。既要考慮到人民群眾物質(zhì)生活，同時(shí)又要考慮到精神文化等多方面的需求。在房屋的建筑面積和功能的設(shè)計(jì)上既不能貪大求洋，同時(shí)又要保證安居樂業(yè)和小康生活的要求。在能力和條件許可的情況下，充分尊重農(nóng)戶的意愿，盡量一步到位，修建安全、經(jīng)濟(jì)、寬敞、舒適、適用的住房。自身?xiàng)l件較差的農(nóng)戶，規(guī)劃設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)盡量一步到位，逐步建設(shè)和完善，逐步恢復(fù)重建，使災(zāi)民生活住房條件從根本上得到改善。

四是要在農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套上優(yōu)化提升。農(nóng)房重建的目標(biāo)就是在保證群眾有住房的基礎(chǔ)上提高群眾的生活質(zhì)量，為全面建設(shè)小康社會(huì)奠定基礎(chǔ)。我們要樹立全局意識(shí)，增強(qiáng)發(fā)展意識(shí)，把村莊建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展等內(nèi)容納入恢復(fù)重建中通盤考慮。農(nóng)房集中重建地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)水、電、道路等基礎(chǔ)設(shè)施，并按比例配備學(xué)校、醫(yī)療點(diǎn)、集中供水點(diǎn)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集點(diǎn)、日常用品供應(yīng)點(diǎn)、少數(shù)民族特需品供應(yīng)點(diǎn)以及必要的文化宣傳設(shè)施等配套公共服務(wù)設(shè)施，確保受災(zāi)群眾的基本生活需要。強(qiáng)化基礎(chǔ)，設(shè)施配套。要立足民生，不但讓人民群眾能夠住下來，體現(xiàn)“安居”，而且要讓人民群眾住下來后還有利于自身全面發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，體現(xiàn)“樂業(yè)”。通過恢復(fù)重建逐步使交通、通信、市場(chǎng)服務(wù)體系得到完善和配套。

同志們：

一、增強(qiáng)災(zāi)后農(nóng)房重建工作的政治責(zé)任感

損失慘重，5.12汶川特大地震。災(zāi)后恢復(fù)重建任務(wù)十分艱巨。全市4個(gè)縣（區(qū)）188個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、168萬人不同程度受災(zāi)，因?yàn)?zāi)死亡13人，倒塌房屋3.71萬間，嚴(yán)重?fù)p壞房屋7.77萬間。災(zāi)害發(fā)生后，全市人民奮力抗震自救，抗震救災(zāi)工作已經(jīng)取得了階段性成果，工作重點(diǎn)已從應(yīng)急救援、臨時(shí)安置轉(zhuǎn)向全面恢復(fù)重建。加強(qiáng)災(zāi)后重建、組織恢復(fù)生產(chǎn)，特別是加快災(zāi)后農(nóng)房重建工作是擺在各級(jí)政府面前的首要政治任務(wù)。各級(jí)各部門務(wù)必高度重視，保持清醒頭腦，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，樹立大局意識(shí)，集中時(shí)間、集中人力、集中物力、集中財(cái)力，細(xì)化措施，攻堅(jiān)破難，全力投入到災(zāi)后重建的各項(xiàng)工作中去，按照政府主導(dǎo)、災(zāi)民自建、社會(huì)參與、分類補(bǔ)助的原則，充分發(fā)揮受災(zāi)群眾的主體作用，扎實(shí)抓好農(nóng)房重建工作，確保受災(zāi)群眾在年底前住進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)用、防震安全的永久性住房。

二、把握關(guān)鍵，突出重點(diǎn)，狠抓落實(shí)

今年下半年，災(zāi)民農(nóng)房重建任務(wù)十分艱巨，各地要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照中央、省、市災(zāi)后恢復(fù)重建部署和要求，以人為本，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，堅(jiān)持政府組織、農(nóng)民自建，堅(jiān)持因地制宜、統(tǒng)籌兼顧，堅(jiān)持技術(shù)指導(dǎo)、強(qiáng)化質(zhì)量。本著方便生活、有利生產(chǎn)、有利于抗災(zāi)減災(zāi)、有利于災(zāi)民長(zhǎng)期安居樂業(yè)的精神，統(tǒng)籌兼顧,突出重點(diǎn)，扎實(shí)推進(jìn)災(zāi)后農(nóng)房重建工作，確保按時(shí)、高質(zhì)量完成建房任務(wù)。

（一）明確目標(biāo)任務(wù)。全市災(zāi)后農(nóng)房重建的目標(biāo)任務(wù)是:在年底前全面完成汶川地震倒塌和嚴(yán)重?fù)p毀農(nóng)房重建任務(wù)，保證100%受災(zāi)群眾在今年年底前住進(jìn)新房。

同志們：

這次會(huì)議，是市委、市政府召開的一次重要會(huì)議。主要任務(wù)是，傳達(dá)貫徹省委、省政府會(huì)議精神，對(duì)全市農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造工作進(jìn)行安排部署。剛才，傳達(dá)了全省農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造工作會(huì)議精神，大家一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)，結(jié)合我市實(shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)，推動(dòng)全市農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造工作積極穩(wěn)妥、健康有序開展，確保取得預(yù)期成效。下面，我根據(jù)市委、市政府研究的意見，講四個(gè)方面的問題。

一、以高度的責(zé)任感和緊迫感，加快推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造

加快推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造，是省委、省政府審時(shí)度勢(shì)，從學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生的高度，適時(shí)做出的一項(xiàng)重大決策部署，認(rèn)真貫徹落實(shí)這一重大決策，對(duì)于促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展具有重大而深遠(yuǎn)的意義。

第一，推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造，是改善民生的客觀要求。近年來，我市加強(qiáng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)民住房條件有了顯著改善，大多數(shù)農(nóng)民告別了土坯房、危舊房。但從總體上看，城鄉(xiāng)住房差異仍然較大，部分農(nóng)村住房建筑質(zhì)量差、抗震能力低，全市目前仍有16萬戶農(nóng)民居住在破舊危房中。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施也相對(duì)薄弱，村內(nèi)道路多為泥土路、砂石路，路燈、供水、垃圾收集、污水處理等公共基礎(chǔ)設(shè)施缺乏。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，進(jìn)一步改善農(nóng)村住房條件和居住環(huán)境，已成為廣大農(nóng)民群眾的強(qiáng)烈愿望和熱切期盼。中央和省委、省政府對(duì)此高度重視。去年年底召開的中央農(nóng)村工作會(huì)議在強(qiáng)調(diào)繼續(xù)加強(qiáng)“路水電氣醫(yī)學(xué)”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，加上了一個(gè)“房”字，提出了改善農(nóng)民居住條件、加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)的任務(wù)要求。中央關(guān)于擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施中把危房改造作為農(nóng)村民生工程的重要內(nèi)容，要求各級(jí)政府通過財(cái)政補(bǔ)貼、信貸扶持等有效措施，幫助農(nóng)民建設(shè)新居和改造危房，同步建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，使廣大農(nóng)民共享改革發(fā)展成果。省委、省政府于2月28日專門召開會(huì)議，姜大明省長(zhǎng)在會(huì)上作了重要講話，省政府近日制定下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見》，進(jìn)一步明確了工作目標(biāo)、任務(wù)要求和政策措施。我市作為農(nóng)業(yè)大市、人口大市，一定要抓住機(jī)遇，落實(shí)好中央和省委、省政府決策部署，高度重視，扎實(shí)推進(jìn)，務(wù)求取得顯著成效。

第二，推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造，是加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的必然要求。黨的十七屆三中全會(huì)和中央農(nóng)村工作會(huì)議，把加快形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局作為根本要求。實(shí)現(xiàn)這一要求，有效抓手之一就是搞好農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造。農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的過程，實(shí)際上是對(duì)農(nóng)村的建設(shè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等諸多要素優(yōu)化整合與調(diào)整利用的過程。通過整村新建遷建或者滾動(dòng)整治改造，加快小城鎮(zhèn)、農(nóng)村新型社區(qū)和中心村建設(shè)，完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，加大社會(huì)公共服務(wù)覆蓋面，從根本上改善農(nóng)村的居住條件、生活環(huán)境和公共服務(wù)水平，能夠加速改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，縮小城鄉(xiāng)差距，逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化。同時(shí)，居住方式的改變會(huì)深刻影響農(nóng)民的生產(chǎn)生活方式，促進(jìn)農(nóng)村精神文明建設(shè)，加快農(nóng)村現(xiàn)代化進(jìn)程，從而有利于從整體上推動(dòng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，加快城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局的形成。

一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要特征及法律適用

目前此類糾紛主要有以下情況:從訴訟請(qǐng)求來看,主要為房屋出賣人訴買受人,要求確認(rèn)合同無效并收回房屋;從買賣雙方身份來看,出賣人為農(nóng)村村民,買受人主要是城市居民或外村村民,也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時(shí)間看,多發(fā)生在起訴前兩年以上,有的甚至在10年以上;從合同履行來看,大多依約履行了合同義務(wù),出賣人交付了房屋,買受人入住并給付了房款,但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來看,多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格,出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴;從標(biāo)的物狀態(tài)來看,有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。

審判實(shí)踐中,審理農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的難點(diǎn)在于如何認(rèn)定合同的效力。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,應(yīng)以無效為原則,以有效為例外。即,農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民或外村村民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效;本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。主要理由:一是,房屋買賣必然涉及宅基地買賣,而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定:原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán),是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一;二是,宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份相關(guān)聯(lián),不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房,實(shí)際上是買地,因?yàn)樵诜康匾惑w的格局下,處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地,這無疑損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的;三是,農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記,故買賣行為雖完成,但買受人卻無法獲得“所有權(quán)人”的法律保護(hù);四是,認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益,在許多案件中,出賣人生活條件上往往處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

另一種觀念認(rèn)為,如果買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,經(jīng)過了宅基地審批程序的,無合同無效的其他情形的,可以認(rèn)定合同有效。認(rèn)為,一概認(rèn)定宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)而致房屋買賣行為無效值得商榷,主要理由:一是《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?！庇纱丝梢?該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租,而房屋是固定于土地的地上物,房屋的流轉(zhuǎn)勢(shì)必帶來土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。即使根據(jù)“一戶一宅”的原則,如果受讓人為農(nóng)村村民,只要出讓人和受讓人除買賣房屋占有的宅基地之外,沒有其他宅基地,房屋買賣就不違反“一戶一宅”原則,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。如果受讓人為城鎮(zhèn)居民,其雖然不能享有集體土地使用權(quán),但是宅基地可以被征用為國有土地,只要受讓人支付國有土地使用權(quán)出讓金,即可享有國有土地使用權(quán),在此前提下也不能認(rèn)定房屋買賣無效。二是《土地管理法》規(guī)定“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)用地建設(shè)”,該條款雖未明確規(guī)定適用于農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地,但不難看出,該條旨在加強(qiáng)土地用途管制,限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,以保持農(nóng)用地的數(shù)量。而宅基地本身即屬建設(shè)用地,其使用權(quán)主體的變更并不會(huì)改變宅基地的性質(zhì),因此該條款顯然不能調(diào)整宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。三是禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的不合理性。買賣與贈(zèng)與、繼承等行為一樣,均是所有權(quán)人行使所有權(quán)的方式之一,均是導(dǎo)致房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)原因,我國法律明確規(guī)定保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和繼承等權(quán)利,若對(duì)買賣與贈(zèng)與、繼承等作出不同對(duì)待,則不合法理。禁止農(nóng)村房屋買賣實(shí)質(zhì)上侵犯了房屋所有人的所有權(quán),影響了財(cái)產(chǎn)價(jià)值的充分發(fā)揮。

在農(nóng)房買賣糾紛的法律適用上,之所以產(chǎn)生分歧,根本原因在于現(xiàn)行立法和政策對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。筆者認(rèn)為,從城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展、切實(shí)維護(hù)農(nóng)民利益的現(xiàn)實(shí)出發(fā),宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,有進(jìn)一步完善的必要。

二、我國宅基地使用權(quán)制度現(xiàn)狀的分析

市委副書記、市長(zhǎng)在全市“農(nóng)房?jī)筛摹惫ぷ鹘涣鲿?huì)上強(qiáng)調(diào)，“農(nóng)房?jī)筛摹笔俏沂型七M(jìn)新型城市化、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化的重要戰(zhàn)略舉措，各地要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，咬定目標(biāo)、攻堅(jiān)克難，講究方法、落實(shí)舉措，扎實(shí)推進(jìn)“農(nóng)房?jī)筛摹?，確保年度工作任務(wù)的全面完成。

會(huì)上，各鎮(zhèn)（街道）匯報(bào)交流了前階段“農(nóng)房?jī)筛摹遍_展情況，國土、規(guī)劃、農(nóng)辦等部門就有關(guān)問題作了解答。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，各地共上報(bào)“農(nóng)房?jī)筛摹表?xiàng)目50個(gè)，涉及拆遷戶數(shù)5284戶。1至4月份，全市啟動(dòng)實(shí)施的項(xiàng)目共有14個(gè)，涉及拆遷戶數(shù)1800戶，實(shí)際完成拆遷228戶；新開工建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)建筑面積19萬平方米，竣工建筑面積16萬平方米，完成土建投資1.5億余元。

對(duì)前階段“農(nóng)房?jī)筛摹惫ぷ鞅硎究隙?。他說，開年以來，各鎮(zhèn)（街道）把“農(nóng)房?jī)筛摹弊鳛椤叭r(nóng)”工作的重中之重來抓，思想高度重視、措施扎實(shí)有效；市級(jí)相關(guān)部門積極主動(dòng)服務(wù)，注重牽頭協(xié)調(diào)、強(qiáng)化指導(dǎo)服務(wù)?！稗r(nóng)房?jī)筛摹笨傮w進(jìn)展順利，取得了較好的階段性成績(jī)。

指出，對(duì)照的目標(biāo)任務(wù)要求和先進(jìn)地區(qū)，我市“農(nóng)房?jī)筛摹惫ぷ鬟€有不少差距，地區(qū)之間存在不平衡，部分干部在思想上有畏難情緒，在推進(jìn)過程中遇到資金平衡、工副業(yè)安置等問題亟待破解。各地各相關(guān)部門要深刻認(rèn)識(shí)加快推進(jìn)“農(nóng)房?jī)筛摹?、建設(shè)農(nóng)村新社區(qū)對(duì)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要意義，進(jìn)一步統(tǒng)一思想、明確任務(wù)，堅(jiān)定不移地完成“農(nóng)房?jī)筛摹边@項(xiàng)硬任務(wù)硬指標(biāo)。

就下階段工作，要求，要圍繞全面完成“農(nóng)房?jī)筛摹蹦甓热蝿?wù)，明確目標(biāo)抓重點(diǎn)，強(qiáng)化措施抓進(jìn)度。各地對(duì)已完成立項(xiàng)等前期工作的項(xiàng)目，要全力抓推進(jìn)抓落實(shí)，確保完成今年拆遷安置任務(wù)，發(fā)揮好重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)區(qū)塊的示范帶動(dòng)作用；對(duì)今年排定實(shí)施但尚未完成前期的項(xiàng)目，要進(jìn)一步落實(shí)工作舉措，繼續(xù)深入做好規(guī)劃對(duì)接、項(xiàng)目摸底、立項(xiàng)等工作，及早實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施。市級(jí)相關(guān)部門要緊貼基層“農(nóng)房?jī)筛摹狈?wù)需求，加強(qiáng)“農(nóng)房?jī)筛摹边^程中項(xiàng)目審批、建設(shè)管理、房屋分配等各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)指導(dǎo)，切實(shí)提高辦事效率。要研究制定出臺(tái)“農(nóng)房?jī)筛摹北O(jiān)督管理辦法，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、資金使用等監(jiān)管，確保工程質(zhì)量安全、項(xiàng)目資金安全、干部廉政安全。

根據(jù)《市人民政府關(guān)于做好大規(guī)劃區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃編制工作的通知》（府廳字號(hào)）和《市大規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村違法違規(guī)建房綜合整治第二階段工作意見》的精神，為切實(shí)做好大規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民建房的科學(xué)編制規(guī)劃工作，正確引導(dǎo)農(nóng)民有序按規(guī)劃建房，更好地推進(jìn)大規(guī)劃區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定大規(guī)劃區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)農(nóng)民建房建設(shè)規(guī)劃編制工作實(shí)施方案：

一、工作目標(biāo)

按照“實(shí)事求是、因地制宜、統(tǒng)一規(guī)劃、合理建設(shè)”的原則,對(duì)大規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)我縣[范圍：《城市總體規(guī)劃（～）》規(guī)劃區(qū)范圍（街鎮(zhèn)，西起長(zhǎng)江二橋與寧樟高速連接段，東止105國道，北至八里湖邊，南至毛橋）；城子鎮(zhèn)、港口街鎮(zhèn)、城門鄉(xiāng)、獅子鎮(zhèn)、馬回嶺鎮(zhèn)、岷山鄉(xiāng)的全域；新合鎮(zhèn)、新塘鄉(xiāng)、涌泉鄉(xiāng)沿雙瑞路以北區(qū)域]涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村及所屬自然村開展農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃編制或修編工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在組織編制中,重點(diǎn)是要做好農(nóng)房建設(shè)中選址、修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制或修編工作，在這次大規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村違法違規(guī)建房綜合整治工作結(jié)束后，使有合法需求建房的農(nóng)民可依照規(guī)劃要求申報(bào)，疏通農(nóng)民建房的綠色通道，使農(nóng)民建房有具體的公寓式居民小區(qū)點(diǎn)可以統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建、有農(nóng)民集中居住點(diǎn)可以統(tǒng)規(guī)自建、有農(nóng)民適宜散建的宅基地可以統(tǒng)規(guī)改建，做到農(nóng)民合法申報(bào)建房有規(guī)可循、有圖可查、有地可建。

二、時(shí)間步驟

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要在7月3日前將各地編制規(guī)劃的村莊地點(diǎn)、數(shù)量和類型（如：1、公寓式居民小區(qū)采取統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建的；2、農(nóng)民集中居住點(diǎn)統(tǒng)規(guī)自建的；3、在行政村、自然村適宜原宅基地上統(tǒng)規(guī)改（散）建的）上報(bào)大規(guī)劃區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)農(nóng)民建房建設(shè)規(guī)劃編制工作領(lǐng)導(dǎo)小組。年7月30日前，全面完成大規(guī)劃區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村及所屬自然村的農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃編制或修編工作，并按規(guī)劃編制工作所要求的委托設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃、廣泛征求農(nóng)民群眾意見、張榜予以公示、專家評(píng)審、完善規(guī)劃編制成果、完成規(guī)劃報(bào)批等六個(gè)步驟進(jìn)行。

三、工作措施