商業(yè)房地產(chǎn)投資范文10篇

商業(yè)區(qū)的確定

商業(yè)區(qū)的概念

交易區(qū)或稱服務(wù)區(qū)的概念在商業(yè)房地產(chǎn)分析中遠(yuǎn)比在其它房地產(chǎn)類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)唯一一點，也是最重要的一點分析因素。

商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內(nèi)存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務(wù)得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產(chǎn)的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行市場分析的基礎(chǔ)。

除了要定義商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來源也很重要。特定產(chǎn)品或特定服務(wù)的所謂“可解釋銷售收入”指的是來自于該產(chǎn)品區(qū)域服務(wù)區(qū)所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來自于該產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)以外的顧客購買的銷售收入。收入項指的是產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)內(nèi)顧客在其它服務(wù)區(qū)購買的花費。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個地點或者總在距離最近的地方購物，相反，他們有時會到其它服務(wù)區(qū)采購。那么，一個地區(qū)的流失項就會成為其它服務(wù)區(qū)的外部收入。調(diào)整后的可解釋收入到底是凈流失（負(fù)值）還是凈外部收入（正值），要依據(jù)所分析的產(chǎn)品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務(wù)活動的距離遠(yuǎn)近而定。為了最終得出一地區(qū)內(nèi)對某一地理位置的潛在需求，通常需要計算出服務(wù)區(qū)或子市場對商業(yè)房地產(chǎn)的凈值。

確定商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)區(qū)的方法

內(nèi)容摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的需求不同于其他房地產(chǎn)類型之處在于其需求受到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和服務(wù)需求的影響。因此，在分析商業(yè)房地產(chǎn)投資時就需要考慮顧客基礎(chǔ)、商業(yè)區(qū)（距離遞減效應(yīng)）以及競爭方面的影響等因素。本文從微觀分析視角討論了當(dāng)?shù)厥袌鲋械挠绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)的重要因素，以及如何定義商業(yè)區(qū)，如何計算商業(yè)房地產(chǎn)的供需缺口。

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)區(qū)分析

商業(yè)區(qū)的確定

商業(yè)區(qū)的概念

交易區(qū)或稱服務(wù)區(qū)的概念在商業(yè)房地產(chǎn)分析中遠(yuǎn)比在其它房地產(chǎn)類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)唯一一點，也是最重要的一點分析因素。

商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內(nèi)存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務(wù)得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產(chǎn)的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行市場分析的基礎(chǔ)。

摘要：城市的綜合開發(fā)更注重規(guī)劃與建設(shè)全過程的相互配合與協(xié)同發(fā)展，購物與休閑、生態(tài)、教育等多方面相結(jié)合的“體驗式消費”已成為一種全新的消費理念，促進(jìn)了城市綜合體(HOPSCA)依然成為保持城市中心繁榮和活力的需求的載體。在其開發(fā)融資創(chuàng)新中，房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金）可以成為城市綜合體開發(fā)經(jīng)營方面有效的金融工具。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；房地產(chǎn)投資信托基金；適用性

一、城市綜合體的價值主張

（一）城市綜合體簡述。法國拉德芳斯新城被業(yè)界認(rèn)為是城市綜合體HOPSCA模式的起源。城市綜合體模式城市綜合體包含酒店、辦公、公園、商業(yè)、休閑娛樂、居住、交通系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果；同時城市綜合體通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合；交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。丹麥建筑師奧托•馮•施普雷克爾森在拉德芳斯區(qū)總體設(shè)計中體現(xiàn)了現(xiàn)代和未來城區(qū)的多功能設(shè)計思想，開辟了高架、地面和地下三位一體的交通體系；采用集中與分散相結(jié)合的商務(wù)建筑布局，多個“鄰里中心”分布在商務(wù)、居住樓宇的底層，為人們提供方便快捷的服務(wù)。富有遠(yuǎn)見的規(guī)劃和人性化的安排，給這座古城帶來了強烈的現(xiàn)代氣息，并成為了現(xiàn)代巴黎的新象征。（二）城市綜合體特征。1.功能的綜合性和模糊性。在同一個綜合體的空間內(nèi)，多種活動可以相互交疊、相互作用，進(jìn)而引發(fā)其他功能的產(chǎn)生和運行。同時，這些被引發(fā)的功能又對初始功能起促進(jìn)作用，如此反復(fù)運行，使整個空間充滿生機(jī)。城市綜合體允許和支持這種功能共存，并要求保證這種功能互動機(jī)制的順利運行。組織的各類活動構(gòu)成了綜合性功能的模糊集，如辦公、金融、商業(yè)零售、餐飲、休閑娛樂等。這些功能的模糊性和綜合性彼此交叉和協(xié)作，有利于發(fā)揮系統(tǒng)的整體作用，使綜合體充滿活力。2.通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。3.舒適的空間環(huán)境和景觀設(shè)計。應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段，甚至引入噴泉、流水等室外自然景觀，形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境，使整個環(huán)境生機(jī)勃勃、情趣盎然。4.高科技集成設(shè)施。城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。（三）城市綜合體價值主張。城市綜合體規(guī)模龐大，組成的業(yè)態(tài)構(gòu)成復(fù)雜。其城市形態(tài)有利于加強城市競爭力，經(jīng)濟(jì)形態(tài)能夠完成功能互補的作用，將兩種表現(xiàn)形式充分結(jié)合加以綜合利用，就可以更加深化完善城市綜合體的功能效應(yīng)。城市綜合體作為城市區(qū)域的核心組成部分，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)現(xiàn)代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市綜合體實現(xiàn)客戶價值主張。城市綜合體主要利用產(chǎn)品的組合及所能提供的服務(wù)為消費者和租戶提供服務(wù)，實現(xiàn)客戶的價值主張。2.城市綜合體各業(yè)態(tài)之間相互增值。城市綜合體的購物中心、寫字樓、酒店之間存在相互增值因素。一方面各大業(yè)態(tài)相互增值是因為功能的相互補充，實現(xiàn)不同客戶另類需求；另一方面，城市綜合體的整體性，極大地方便了綜合體內(nèi)的各類人群的生活、辦公、消費需求。3.城市綜合體實現(xiàn)利益相關(guān)者的價值主張。城市綜合體的開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從政府到開發(fā)商、消費者、商戶、運營商、投資者、銀行缺一不可，是一個非常完整地鏈條。正是由于綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的互動以及不同商戶的組合，為消費者營造了“一站式”消費體驗和全新的經(jīng)營環(huán)境。作為政府、銀行、供應(yīng)商等利益相關(guān)者均能從綜合體的開發(fā)中受益。

二、體驗經(jīng)濟(jì)下的城市綜合體發(fā)展思考

在體驗經(jīng)濟(jì)時代，以“購物公園”、“生活休閑中心”等為代表的新型城市綜合體在西方迅速發(fā)展，掀起了一場前所未有的商業(yè)革命和消費革命。它所具有的多重功能，在引導(dǎo)人們消費行為、帶來新型生活方式的同時，還促進(jìn)城市功能的有機(jī)化，成為推動城市空間合理布局以及城市社會結(jié)構(gòu)變遷的重要動力。城市綜合體作為有效的實施載體，在人們公共活動中扮演著重要的角色。對應(yīng)體驗經(jīng)濟(jì)時代的新型消費方式，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)從“以商業(yè)為中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙匀藶橹行摹保_發(fā)出更加個性化、綠色化、價值化的產(chǎn)品，以滿足體驗經(jīng)濟(jì)時代的消費需求。日本福岡縣的博多水城（CanalCity）是融酒店、辦公、居住、娛樂和購物等多功能于一體的體驗型綜合體的代表之一。它已經(jīng)成為當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。博多水城提出了“先讓人感動，再讓人消費”，“消費時間，然后消費商品”的全新經(jīng)營理念和消費理念，超越普通一站式消費的設(shè)計。實現(xiàn)不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設(shè)施的空間、景觀環(huán)境營造以及豐富多彩的演出活動使消費者長時間滯留，并由此帶來附加消費。更重要的是經(jīng)過常年不斷演出不斷更新空間營造，一年365天給消費者都帶來驚喜，使他們能夠習(xí)慣性地在這里形成長時間滯留和消費快樂體驗商業(yè)。

內(nèi)容摘要:隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我國房地產(chǎn)投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過程中存在諸多制約因素,并就如何進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)問題作初步探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托問題完善

作為一個新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產(chǎn)市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項目不屬于應(yīng)稅財產(chǎn),且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。

［摘要］隨著國家“走出去”和“一帶一路”倡議的深入實施，“一帶一路”沿線及周邊國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，海外房地產(chǎn)逐步成為中資企業(yè)重要的投資標(biāo)的。但由于海外房地產(chǎn)投資受國家及投資目的地國政策影響較大，投資決策和實施取決于國家宏觀政策和資本賬戶限制。文章闡述中資企業(yè)在過去6年海外房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢，分析了國家關(guān)于海外房地產(chǎn)投資政策的演變對海外房地產(chǎn)投資的影響，對未來幾年中國資本海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測。

［關(guān)鍵詞］海外房地產(chǎn)投資;發(fā)展趨勢;政策分析

1房地產(chǎn)投資的特點

房地產(chǎn)投資屬于另類投資范疇，具有抗通脹、投資回報高且波動小、異質(zhì)性、與傳統(tǒng)投資資產(chǎn)之間的相關(guān)性低、對整個投資組合可以起到良好風(fēng)險分散化作用的優(yōu)點。另外，房地產(chǎn)投資也具備一些缺點，如流動性差、不可拆分性、投資金額大、市場信息透明度低、市場交易數(shù)據(jù)少、交易及盡調(diào)成本高，要求投資者對資產(chǎn)本身具備較好的理解及投資分析技能。海外房地產(chǎn)投資，可以利用地域多元化投資的方式，分散投資組合的風(fēng)險，增加投資組合收益。

2中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢

2.12013—2014年中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資掀起熱潮中資企業(yè)的海外房地產(chǎn)投資在2013—2014年掀起熱潮，投資總額均超過140億美元/年。以倫敦房地產(chǎn)市場為例，在2013年6月至2014年6月，中資企業(yè)投資倫敦房地產(chǎn)總額超過30億英鎊。2013年6月，萬達(dá)集團(tuán)率先在倫敦投資7億英鎊建設(shè)九榆樹高端酒店項目。同年7月，中國平安2.6億英鎊收購倫敦金融城地標(biāo)性建筑勞合社大樓。隨后，綠地、中國人壽、中國建設(shè)銀行、中國投資有限責(zé)任公司、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中國民生銀行和海南航空均在倫敦核心區(qū)購置土地或成熟物業(yè)。英國在2014年吸引了49億美元的中國投資，領(lǐng)銜全球地產(chǎn)投資排行榜。2.22017年中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資總額395億美元，創(chuàng)下歷史最高雖然中國政府從2016年年末開始加大對資本外流的監(jiān)控力度，2017年中國投資者海外房地產(chǎn)投資總額達(dá)395億美元，創(chuàng)下歷史最高，增長基于已完成投資審批存量項目。2017年，中國投資者對美國房地產(chǎn)的投資額下降64%，歐洲房地產(chǎn)投資暴漲336%，亞洲房地產(chǎn)投資上漲34%，主要集中于中國香港、泰國、柬埔寨、日本和新加坡。2.32018年中國海外房地產(chǎn)投資總額同比下降63%，2019年海外房地產(chǎn)投資將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)受國家政策的影響，2018年中國海外房地產(chǎn)投資總額157億美元，同比下降63%。香港為中資企業(yè)首選投資目的地，全年成交總額95億美元，美國和澳大利亞分別以23億美元和13億美元位列第二和第三位。中資企業(yè)在美國收購近23億美元的物業(yè)資產(chǎn)，同期資產(chǎn)處置為31億美元，這是中資企業(yè)首次在美地產(chǎn)投資資本呈現(xiàn)凈流出現(xiàn)象。2019年，投資者普遍對海外房地產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。戴德梁行預(yù)測，2019年中國海外房地產(chǎn)投資額仍將保持低位平穩(wěn)狀態(tài)，投資活動是相對平靜的一年。

內(nèi)容摘要:隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我國房地產(chǎn)投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過程中存在諸多制約因素,并就如何進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)問題作初步探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托問題完善

作為一個新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產(chǎn)市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項目不屬于應(yīng)稅財產(chǎn),且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。

內(nèi)容摘要:隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我國房地產(chǎn)投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過程中存在諸多制約因素,并就如何進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)問題作初步探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托問題完善

作為一個新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產(chǎn)市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項目不屬于應(yīng)稅財產(chǎn),且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:

穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩(wěn)定。

［摘要］隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了快速發(fā)展的黃金時期，同時房地產(chǎn)信托基金也迎來了黃金發(fā)展時期。房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)發(fā)展過程隨著房地產(chǎn)不斷發(fā)展過程中出現(xiàn)的新型融資方式，可以更好地規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)投資模式。開拓新型的房地產(chǎn)融資新渠道，可以有效減少房地產(chǎn)行業(yè)因市場過度介入而造成的損失，能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)基金信托的健康發(fā)展。基于此，本文重點分析了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展模式。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)投資信托基金；發(fā)展模式；法律規(guī)范

房地產(chǎn)投資信托基金通過對專業(yè)投資機(jī)構(gòu)資產(chǎn)進(jìn)行委托管理，然后按照規(guī)定的基金投資策略進(jìn)行基金投資，然后為發(fā)行的投資基金發(fā)放資金募集憑證，由專業(yè)的投資基金信托公司進(jìn)行土地購買、房地產(chǎn)建設(shè)以及房地產(chǎn)銷售，以及其他方式比如，個人房地產(chǎn)抵押貸款或者其他機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款等從中收取利息，同時把基金投資所得利潤按照一定的份額分給投資者。

1房地產(chǎn)投資信托基金的特征

房地產(chǎn)投資信托基金是在20世紀(jì)60年代由美國人提出來的，我國的房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)密不可分，相互依賴度很高，其中70%的銀行貸款都是放貸給房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是最近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常快速。信托基金與房地產(chǎn)投資信托從根本上講具有根本的區(qū)別，雖然他們之間具有一定的聯(lián)系，但是房地產(chǎn)投資信托基金主要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，雖然信托基金也是投資的金融產(chǎn)品，但是都是以信托公司為實體，他們本質(zhì)區(qū)別在于：1.1以房地產(chǎn)行業(yè)為實體投資對象。房地產(chǎn)投資信托基金主要以房地產(chǎn)行業(yè)為實體投資對象，對于投資人的收益和對相關(guān)的國家稅務(wù)都有著明確的合同規(guī)定。房地產(chǎn)投資信托是股權(quán)類的信托投資產(chǎn)品，換句話說信托基金的投資人可以對投資的房地產(chǎn)實體擁有產(chǎn)權(quán)。目前，我國的很多房地產(chǎn)投資信托基金類項目產(chǎn)品都是定期收益的，在規(guī)定的時間內(nèi)能夠獲得預(yù)期的收益，根本上是債券類的投資產(chǎn)品，信托投資人沒有投資實體的所有權(quán)。1.2信托基金可進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)投資信托基金投資人可以對其擁有的信托基金進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓，而且其沒有交易的時間限制，但是對于那些被封閉的基金是不能回購的。對于信托計核而言，信托基金只是一種信托基金產(chǎn)品，不能夠交易，而且必須在規(guī)定的時間內(nèi)償還本金和利息。1.3實體所有權(quán)和信托資產(chǎn)管理權(quán)分離。房地產(chǎn)信托投資基金在發(fā)行以后，會分離實體所有權(quán)和信托資產(chǎn)管理權(quán)，保證投資實體所有權(quán)和信托基金管理權(quán)沒有聯(lián)系，且在房地產(chǎn)投資信托基金成立之后，會由專業(yè)人員對房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行管理。對于信托計劃而言，房地產(chǎn)投資公司通過房地產(chǎn)投資信托基金公司獲得貸款以后，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)和銷售，不會設(shè)有專門的資產(chǎn)管理部門。通過對房地產(chǎn)投資信托基金和信托計劃進(jìn)行對比發(fā)現(xiàn)，不管是從對房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)角度而言，還是從產(chǎn)品的安全角度和產(chǎn)品流通角度而言，信托計劃都是較為初級的基金產(chǎn)品。因此，在房地產(chǎn)信托計劃的基礎(chǔ)上發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，是非常重要的房地產(chǎn)投資手段。

2房地產(chǎn)投資信托基金的重要作用

關(guān)鍵詞：國外房地產(chǎn)投資基金地產(chǎn)開發(fā)中國論文職稱論文

[摘要]中國地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場的熱點。按投資方式，我們可以把國外房地產(chǎn)投資基金分為四種方式，其對我國房地產(chǎn)市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面。總的來說，作為一種新的融資方式，我們應(yīng)該歡迎國外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的作用。

中國地產(chǎn)的發(fā)展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內(nèi)不動產(chǎn)或從事地產(chǎn)開發(fā)以外，還可以向國內(nèi)開發(fā)企業(yè)融資的方式進(jìn)入中國市場，其中，房地產(chǎn)投資基金成為近兩年來外資進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場的熱點。早在10年前，就有國外的房地產(chǎn)基金進(jìn)入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經(jīng)在中國運作，從1994-2003年間，該銀行已經(jīng)成功募集及籌建了5項獨立的中國房地產(chǎn)開發(fā)基金，總額超過1.2億美元。但是房地產(chǎn)投資基金真正大量進(jìn)入中國是從2003年開始，央行121號文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機(jī)構(gòu)，抓住中國國內(nèi)房地產(chǎn)公司對海外資金需求的機(jī)遇，大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。

如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務(wù)式公寓，同時新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產(chǎn)項目，2004年3月，瑞安集團(tuán)正式宣布其旗下的子公司瑞安地產(chǎn)，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產(chǎn)開發(fā)等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產(chǎn)基金等數(shù)十支曾經(jīng)主要關(guān)注海外房地產(chǎn)的投資基金都已經(jīng)轉(zhuǎn)向中國房地產(chǎn)行業(yè)，國外房地產(chǎn)投資基金在短短的幾年內(nèi)就在中國房地產(chǎn)市場上占據(jù)重要地位。

雖然其規(guī)模在目前來說還比較小，投資的地區(qū)也僅限沿海一線城市以及主要的幾個二級城市，但是隨著其規(guī)模的擴(kuò)大和深入發(fā)展的勢頭，勢必會對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

一、國外房地產(chǎn)基金在我國的投資方式

摘要：房地產(chǎn)投資信托作為資產(chǎn)證券化的先頭金融商品，對資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極的推動作用。美國建立了世界最為發(fā)達(dá)和健全的房地產(chǎn)投資信托業(yè)，而日本在發(fā)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)時卻沒有達(dá)到預(yù)期的效果。對美國和日本房地產(chǎn)投資信托的研究，對我國開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)有著重要的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；資產(chǎn)證券化；特定目的公司；金融商品

美國的房地產(chǎn)投資信托（REIT）從1960年美國的房地產(chǎn)信托投資法成立以來，經(jīng)歷了30多年的歷史，而房地產(chǎn)投資信托只是在20世紀(jì)90年代中期才被市場認(rèn)識到它的巨大潛力。20世紀(jì)90年代初，美國金融市場發(fā)生了深刻的流動性不足的問題，由于房地產(chǎn)投資信托所具有魅力的投資手段，使其得以迅速發(fā)展，并成功地解決了美國金融市場的流動性不足的問題。這幾年，隨著中國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的泡沫、不良資產(chǎn)和流動性不足等問題也越來越引起政府以及金融界的關(guān)注，資產(chǎn)證券化正被納入立法的程序，而作為房地產(chǎn)證券化的先頭金融產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托投資還沒有被金融界所認(rèn)識，這不能不說是房地產(chǎn)證券化理論的一種缺陷，也是房地產(chǎn)證券化市場不能完善且很難啟動的重要原因。因此，我們有必要對美國房地產(chǎn)信托投資進(jìn)行深入的研究。

一、房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產(chǎn)市場，把所獲得的收益，幾乎全部以紅利的形式分配給投資者，而且投資受益證券可以在證券市場進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件（包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等）的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅。房地產(chǎn)投資信托對于希望投資房地產(chǎn)業(yè)的投資者來說，通過房地產(chǎn)投資信托這種方式即使是只有少額存款，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的知識和經(jīng)驗不足，也可以投資到大型的房地產(chǎn)項目中去，而且在任何時候，都可以換回現(xiàn)金，被稱為是“夢幻般的金融商品”。

從房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)所需資金來看，房地產(chǎn)投資信托可以較低的成本來籌集資金，也正是這樣促進(jìn)了房地產(chǎn)的供給，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。可以預(yù)見，房地產(chǎn)投資信托商品將成為21世紀(jì)最具有魅力的金融投資商品之一。