使用權范文10篇

第一章總則

第一條

為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，根據有關的法律、法規和政策，制訂本規定。

第二條

土地所有權和使用權由縣級以上人民政府確定，土地管理部門具體承辦。

土地權屬爭議，由土地管理部門提出處理意見，報人民政府下達處理決定或報人民政府批準后由土地管理部門下達處理決定。

第一章總則

第一條為加強我縣國有土地（以下簡稱土地）使用權有償使用收入的征收管理，進一步完善土地使用制度改革，促進我縣房地產市場快速健康發展，根據國家財政部、原土地管理局《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》（〔1992〕財綜字第172號）、《關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知》（〔1995〕財綜字第10號）、《國有土地使用出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》（〔1996〕財綜字第1號）和重慶市人民政府辦公廳《轉發市國土房管局等部門關于切實加強我市國有土地使用權出讓金管理意見的通知》（**辦發〔2005〕229號）、《關于統一全市主城區外土地出讓金征解模式的通知》（**辦發〔**〕44號）以及國家有關法律法規的規定，結合我縣實際，特制定本辦法。

第二條土地使用權有償使用收入包括：

（一）土地出讓金

1、縣級人民政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓交易總額）。

2、土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款。

加強土地的節約集約利用，為全面貫徹落實科學發展觀。促進我區經濟社會又好又快發展，根據《區國民經濟和社會發展規劃》《區土地利用總體規劃》和《區城市規劃》等有關規定，結合我區土地資源利用現狀和供給潛力，依照嚴格規范土地市場秩序、優先保證基礎設施和重點項目用地的原則，制定本計劃。

一、指導思想和原則

（一）年度土地供應計劃的指導思想是以科學發展觀為統領。確保我區經濟、社會的全面協調可繼續發展和土地資源的節約集約利用，促進經濟結構調整和經濟增長方式轉變，做到城鄉統籌、合理布局、優化發展、合理配置建設用地，盤活存量，控制增量，適度調控房地產市場。

（二）年度土地供應必需堅持以下六條基本原則：

控制新增建設用地，1.嚴格維護耕地。優先利用存量土地；

有保有壓，2.優化土地供應結構。促進產業結構調整；

第一章總則

第一條為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，根據有關的法律、法規和政策，制訂本規定。

第二條土地所有權和使用權由縣級以上人民政府確定，土地管理部門具體承辦。

土地權屬爭議，由土地管理部門提出處理意見，報人民政府下達處理決定或報人民政府批準后由土地管理部門下達處理決定。

第二章國家土地所有權

第三條城市市區范圍內的土地屬于國家所有。

一、權利抵押權抑或權利質權:海域使用權作為擔保工具的體系定位

我國《物權法》上擔保物權以有體物為標的物，例外地允許權利充當標的物。權利擔保物權有所謂權利抵押權和權利質權之分，大多數權利通過動產與不動產的區分方法被法律擬制地置入動產范疇，其上所設定的擔保物權自然被歸入質權，形成了所謂的權利質權，至于傳統質權的公示方法，在權利質權中，則采取準占有制度來傳遞移轉占有的意義，以此來證成權利質權的適法性。但并非所有的權利擔保物權均能通過質權制度來構架，因為，依擔保物權的基本法理，質權為非用益型擔保，質權人、出質人均無權就擔保物為使用、收益，質權設立后，擔保物即被沉淀，但抵押權為用益性擔保，抵押人仍可就擔保物為使用、收益。

就海域使用權而言，若設定質權，在移轉權利的“占有”之后，海域使用權人已無權行使海域使用權，債權人亦無法行使海域使用權，此際海域使用權即成為沉淀財產，未能達到該權利的設定目的。海域使用權人在海域使用權之上為債權人設定擔保之后，仍得行使海域使用權以取得收益，達到通過設定擔保促進生產，并進而活躍經濟、增進社會財富的目標。準此以解，海域使用權之上應當設定抵押權，而不是質權。此外，依《物權法》第180條第1款的規定，“法律、行政法規未禁止抵押的其他財產”可以抵押，法律、行政法規中并未禁止海域使用權抵押，因此，海域使用權應當可以設立抵押權。但依《物權法》第223條的規定，“法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利”可以出質，法律或行政法規中并未對海域使用權是否可以出質作出明文規定，在物權法定主義之下，海域使用權無法在權利質權中取得一席之地。

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二、海域使用權抵押權的設立

海域使用權抵押權既屬抵押權之一種，其設立自應受我國《物權法》上關于抵押權設立的一般規定的約束，例如，應由抵押權人與抵押人依法簽訂抵押合同，除合同另有約定外，抵押合同自合同成立時起生效；未辦理抵押權登記的，不影響抵押合同的效力。但這里頗有疑問的是，我國《物權法》第187～189條對《物權法》上認可的各類抵押權的設立作了原則規定，如以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、土地承包經營權以及正在建造的建筑物抵押的，抵押權自登記之時設立；以生產設備、原材料、半成品、產品、交通運輸工具、正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記不得對抗善意第三人。但《物權法》并未對以“法律、行政法規未禁止抵押的其他財產”抵押時，抵押權自何時起設立作出明確規定，《海域使用管理法》上也未置明文，那么，海域使用權抵押權究竟是否以登記為公示方法？如以登記為公示方法，究竟是以登記為生效要件，還是以登記為對抗要件?

第一章總則

第一條為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，根據有關的法律、法規和政策，制訂本規定。

第二條土地所有權和使用權由縣級以上人民政府確定，土地管理部門具體承辦。

土地權屬爭議，由土地管理部門提出處理意見，報人民政府下達處理決定或報人民政府批準后由土地管理部門下達處理決定。

第二章國家土地所有權

第三條城市市區范圍內的土地屬于國家所有。

「內容提要」目前法律規定的抽象土地承包性質與現實生活中土地承包權表現出的特征并不一致，土地承包權表現出債權的特征有明顯的弊端。應當以尊重歷史、承認現實、講求公平為原則，改造土地承包權為農地使用權，這種權利應是在借鑒傳統用益物權的基礎上，在我國改革中創造的一種物權形式。

「關鍵詞」農用土地使用權，土地承包權，農地使用權

「正文」

我國農村土地承包責任制從70年代末開始出現并推廣實行到現在已有20年的歷史。根據20年的改革實踐，中共中央十一屆三中全會提出要抓緊制定確保農村土地承包關系長期穩定的法律、法規，賦予農民長期而有保障的土地使用權（注：1998年10月14日《中共中央關于農業和農村工作若干重大問題的決定》。）。這給法學界提出了許多新的課題：如何認識農村土地承包關系及土地承包經營權；農用土地（注：農用土地在本文僅限于我國農村集體所有的農用土地，包括耕地、草地、林地、灘涂、水面及其他適于農用目的的土地。）所有權與使用權分離的最有利法律形式是什么；確立什么樣的土地使用權法律制度保護農民利益和土地的有效利用并使農村土地關系規范化、制度化、穩定化等等。這些都亟待探索和研究。

一、農村土地承包經營權的性質

（一）勞動關系說。有的學者認為土地承包經營關系是勞動法律關系（注：參見《試論承包合同的法律制度》，《法學研究》1993年第5期。），我們稱之為勞動關系說。持這種觀點的主要理由是：第一，承包戶是發包方經濟組織內部成員，土地承包合同是集體經濟組織與其成員之間訂立的，屬于勞動組織的內部合同。第二，從內容上看，承包戶的勞動是集體聯合勞動的一部分。第三，承包戶的收入是按勞所得，因此認為屬于勞動關系。

現行法律規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，換言之，集體土地資產價值的實現只能通過征為國有而沒有別的途徑。建設用地供地渠道的單一性，使得集體土地各種產權不僅先天發育不足，而且后天還受到種種歧視，集體建設用地一直游離于土地市場之外。即使進入市場。也受到諸如使用主體、使用范圍等種種限制。一涉及流轉，一般都先征為國有再辦理出讓。這種簡單劃一的做法，利少弊多，其最大的弊端在于：人為制造了國家所有制和農民集體所有制在土地收益權上的不平等。以現行的征地制度為例來分析，不難看出這一點：在用地者所要支付的總地價的構成來看，第一部分為用地單位所要支付的被征地農民及集體經濟組織的土地補償、安置等費用；第二部分為上繳國家的各項稅、費；第三部分為交地方政府的土地出讓金及各項配套費用。在這過程中，用地者動用了國家征地權（實際上顯得過于泛濫），以相當低廉的使用資源的“補償”價格代替國家解決了對農民集體土地永久性所有權的“買斷”，取得了一定年限的土地使用權；國家在得到用地者支付的土地稅、費后，擁有了永久性的土地所有權；農民（包括農村集體經濟組織）在得到了一定的土地補償（這種補償在總地價中所占比例是較低的）后永久性失去了在土地上投入、收益的權利。

這種由于歷史原因形成的不合理已引起越來越多的有識之士的關注和政府管理部門的反思。在市場經濟條件下，如何確保經濟和社會可持續發展對資源的合理利用，如何切實保護農民的土地財產權，維護集體土地所有者的合法權益，促進農村的社會穩定，已成了從中央到地方各級政府普遍關注的熱點問題。筆者以為，在《憲法》承認農村集體土地所有權與國有土地所有權并存的今天，國有土地、集體土地不同的“出身”不應該影響各自主體產權的地位。如同國家對城鎮國有土地使用權擁有土地處置、收益等相應權利一樣，農村集體土地的處置、收益權也應交還給集體土地所有者。兩種產權，納入同一市場，可促使其互為補充，共同發展，這是本文立論的基礎。下面，本文將就集體建設用地流轉管理方面存在的幾種矛盾作些剖析，并結合實際談談對策。

一、當前面臨的主要矛盾

（一）在城市化進程中大批集體土地轉為國有與離開土地的農民進城后缺少基本生活保障之間的矛盾

新《土地管理法》實施以來，隨著城市化進程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市規劃區內各功能區的劃分越來越具體。而所有權則體現為單一化。以近郊工業園區為例，按現行政策，這類項目用地必須使用國有土地。考慮到招商引資的“門檻”問題，一般工業用地地價普遍較低，而地方政府在這其中又不可能貼補資金，因此，犧牲較多的往往是集體土地所有者的利益。這種情形類同于20世紀70—80年代初各種鄉鎮集體企業大規模興起時。所不同的是，鄉鎮集體企業以低成本取得地價，以后土地增值部分的產權仍界定為鄉鎮集體所有，而且從理論上講，每一個集體經濟組織成員都將有可能享受未來土地增值所帶來的利益。而現行工業園區以低成本取得地價，源源不斷的增值部分卻名正言順歸企業（轉化為利潤）及國家（轉化為稅收）所有。雖然出讓金的大部分返還給了鄉鎮，但一次性較低的補償費不足以解除失去土地后的農民長期的后顧之憂。

不少農民雖然進了城。但由于種種復雜的歷史原因，使他們在諸如就業機會、社會保障等方面不可能真正與城市居民享有同等權利，由此造成這一大批“非農業人口”進了城卻離不開村。為了維持基本的生活，出租、買賣宅基地等隱形交易現象就產生了，客觀上造成了城鄉結合部土地管理上的混亂。且大量農村待業人員的存在也成了潛在的社會不穩定因素，反過來，又加劇了農村人多地少的矛盾。

劃撥土地使用權相關法律問題研究

在改革開放之前，我國城市土地分散利用均是通過劃撥方式進行的。①隨著市場經濟體制的逐步建立和完善，出讓方式已成為目前取得國有土地使用權的主要方式。但由于舊體制下形成的劃撥土地仍然由原產權單位繼續使用，加上目前有關法律規定的國家機關用地，軍事用地，城市基礎設施用地，公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地，經縣級以上人民政府批準，仍可以以劃撥方式取得，②由此便形成土地使用權安排的雙軌制，即出讓土地使用權和劃撥土地使用權同時存在。

土地劃撥相對于土地出讓而言，雖然歷史“悠久”，但長期以來對劃撥土地的相關法律問題缺少深入的研究，以至于無論在理論上還是在實踐中對劃撥土地使用權都存在許多模糊甚至錯誤的認識。澄清這些錯誤的認識，還劃撥土地使用權以本來面目，并賦予其不同于計劃經濟時代新的內涵，是市場經濟體制下的新要求。為此，本文希望通過對相關法律問題的探討，起到拋磚引玉的作用。

一、劃撥土地使用權的取得是無償的嗎？

出讓土地使用權的取得是有償的，而劃撥土地使用權的取得具有無償性。③這是長期以來的通說，筆者尚未發現有人對此提出異議。但是，這一命題卻是經不起推敲的。

首先，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條的規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。這一規定是迄今為止在立法層面上對土地使用權劃撥這一概念所作的最權威的定義。根據這一定義，取得劃撥土地使用權實際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置等費用后，國家將土地交付其使用；另一種情況是國家將國有土地使用權無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權的取得顯然不能說是無償的。

為了依法保護集體土地使用權人的合法權益，加強集體土地管理，促進社會主義新農村建設，現就做好我區集體土地使用權登記發證工作，制定以下實施方案：

一、目的意義

開展集體土地使用權登記，對于有效規范農村建設用地，防止亂占濫用耕地，推進社會主義新農村建設，維護社會的和諧與穩定具有十分重要的意義。各鎮（街）、各相關部門要站在貫徹落實科學發展觀，切實保護廣大農民群眾合法權益的高度，充分認識加快集體土地使用權登記發證工作的重要意義，進一步增強責任感和緊迫感，嚴格按照省、市有關要求，加強領導，強化措施，集中力量，扎實開展，確保集體土地登記發證工作順利進行。

二、組織機構

為了加強集體土地使用權發證工作的組織領導，區集體土地使用權發證工作領導小組組長由副區長楊明寬同志擔任，副組長由區國土分局局長楊小寶同志擔任，成員單位有區財政局、區農業局、區林水局、區司法局、區民政局、區住建局、各鎮及街道辦事處，領導小組下設辦公室，辦公室設在區國土分局，主任由區國土分局副局長韓斌同志擔任，主要負責組織協調和督促落實等日常工作。

三、工作原則