無權處分范文10篇

《中華人民共和國合同法》第五十一條規定：“無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”對于該條規定的含義學術界爭議很大，目前主要有以下三種不同的觀點：無效說、有效說、效力待定說。

無效說是建立在債權意思主義的物權變動模式的基礎上，將無權處分行為一概視為無效行為，這一觀點目前只有少數學者主張，屬少數說；有效說是建立在物權行為理論基礎上，區分了物權行為和債權行為，物權行為因無權處分人不具有處分權而效力待定，之后權利人拒絕追認或無權處分人最終沒有取得處分權而導致物權行為無效，債權行為效力仍不受影響，這些觀點可謂目前的有力說；效力待定說是指當事人之間的債權合同效力待定，它建立在債權形式主義的物權變動模式上，這一觀點是當前我國學術界和實務界的通說。本文力圖從債權形式主義已經確認為我國的物權變動模式的角度出發，來說明效力待定說是符合我國國情和法制背景的一種觀點，從而討論無權處分行為的效力問題，以及無權處分行為與各制度之間的協調問題。

一、物權變動模式的選擇

以上三種學說從表面上看，僅僅是對無權處分行為效力的認識差異，但在更深層次面上，它們的邏輯前提已然有異，它們代表著論者對我國物權行為變動模式的立法選擇上認識的差異。所以，要分析無權處分行為的效力，必先要選擇一種物權變動模式作為基礎，筆者認為對無權處分行為的效力理解時，應采用債權形式主義作為其邏輯前提。

（一）債權意思主義的物權變動模式的局限。債權意思主義、物權形式主義及債權形式主義，為近現代各國民法關于物權變動的三種基本理論學說。此三種學說中，債權意思主義又稱為意思主義，以《法國民法典》和《日本民法典》為典型代表。債權意思主義認為物權變動為債權行為的當然結果，不承認有所謂物權行為，所有權的轉移以債權契約為根據，既不須另有物權行為，也不以登記和交付為生效要件。

債權意思主義模式下，物權交易的成敗完全取決于當事人的意思，“這就極大地限制了國家公權力對于物權交易和個人意思的干預”，同時，債權意思主義對于第三人極為不利，當事人雙方只要存在意思表示即發生了物權變動的效力，“這種結果使社會和第三人不能從外部明了當事人之間是否發生了物權變動，以及物權變動的具體時間，從而使物權變動的法律關系難以清晰地為社會第三人所知悉。”

編者按：本文主要從無權處分的構成要件；無權處分的內在特征進行講述。其中，主要包括：行為人實施了處分行為、行為人以自己名義實施處分行為、行為人無處分權、行為人實施了處分行為。處分行為的概念在不同的情形下有不同的含義、最廣義的處分,包括事實上和法律上的處分、廣義上的處分,僅指法律上的處分,也包括了上述各種處分財產,能夠導致權利的設立和移轉的處分、狹義上的處分,主要是指法律上的處分等，具體材料請詳見：

無權處分的構成，必須具備以下要件：

第一，行為人實施了處分行為。

處分行為是以物權及其它財產權的變動為直接目的的法律行為。無權處分的構成，以行為人實施處分行為為限，如果行為人僅實施了負擔行為，則不論其是否享有處分權，均不構成無權處分。

第二，行為人以自己名義實施處分行為。

如果行為人以他人名義為處分，則構成，即便行為人未經他人同意（不享有處分權）即以他人名義為處分行為，也僅構成無權，不屬于無權處分。以自己之名義或以他人之名義為處分行為，是無權處分與無權在處分行為上之區別所在。

《中華人民共和國合同法》第51條規定“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”依反對解釋，在權利人不予承認或者無處分權的人訂立合同后沒有取得處分權的，該合同無效；依體系解釋，在權利人追認前或者無處分權的人取得處分權以前，該合同處于效力待定狀態。因為該制度所涉及的民法理論很多，“可謂是法學上的精靈”，現就這一制度進行簡單分析。

一無權處分的概念之辨以及由此而引起的法律關系

所謂處分，是指以引起民事權利的變動為目的的法律行為。具體到物權變動，處分行為就是指以引起物權變動為目的的法律行為。所謂無權處分行為，是指無處分權人處分他人財產，并與相對人訂立轉讓財產的合同。無權處分行為違反了法律關于禁止處分的規定，并可能會損害真正權利人的利益。

起碼在本文作者看來，無權處分行為在中國采如上的定義應該是可欲的。因為就現實而言，此種債權形式主義的思考方式已經成為我國理論界和實務界的普遍思考方式。當然，有學者對我國民法上是否存在物權存在不同看法。他們論述的主要依據是民法通則第72條“按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起移轉，法律另有規定或當事人另有約定的除外。”他們認為，如果不承認物權行為，為什么不象法國民法典和日本民法典規定在債權契約成立時，買賣合同標的物的所有權就移轉而等到交付時才移轉呢？依照savigny的看法，他們認為交付是一個真正的契約，具備契約概念的全部特征，因而認為所謂物權行為的獨立性，是說物權行為與債權行為完全分離，獨立存在。誠然，“因法律而發生的物權變動，除意思表示外，尚需踐行一定的事實行為，作為物權變動的表征，以達公示之目的。”但是由于它具有所謂的“二象性”，因此我們在強調其中的意思的同時也不應該忘記它的事實屬性。（為什么它有兩方面的屬性而只強調其一端呢？）實際上，交付行為其中必然包含有意思表示因素，此種意思表示在未受到法律調整時必然采取默示或踐行的形式，這正是物權行為概念據以建立的理論根據。將物權行為中的意思表示獨立出來，甚至要求它以書面形式成立或令其構成實在的行為，必然留下這樣的矛盾：在這一意思表示之后而踐行的事實交付中比如仍含有意思表示因素，這豈不又要形成次一級的“物權行為”，如此循環往復，只能導致無窮盡并且無意義的理論抽象。另外，物權行為中確實含有意思表示因素，但這一表示因素并不具有獨立的內容和設立期待中的法律關系的實際意義，因此謂之與完全意思自治的法律行為等同，實難自圓其說。還有，該文章題目中所寫的是存在，或者說是承認，但是如果僅從立法中有限的條文中來推論，而沒有從相應的司法解釋和現實中大量司法實踐的角度來考察，不能不說是失之偏頗的。

除此之外，還有學者認為物權行為獨立性是客觀的事實存在，否則類似連環出賣、出售將來之物等現象將無從解釋。其實在本文作者看來，其前見中已經隱含了一定的價值評判，因為民法是用來描述、解釋業已存在的客觀世界的，采用何種模式/主義必然反映了當時社會經濟生活背景以及立法者的主觀價值判斷。既然立法者、司法者是去“發現”法律而不僅僅是就其事實予以客觀化的記述，那么價值考量在此過程中就是不可避免的，或者說雖然不為人們所留意，其判斷過程中的存在也是不以人的意志而轉移的。其實，類似連環出賣，出售將來之物等現象完全可以用債權形式主義來說明，同時也可以使物權理論清晰簡單。

就無權處分本身而言，存在著三層法律關系。在無權處分所涉及的法律關系中，一是，在財產權利人與無權處分人之間，因后者擅自處分前者財產而形成的法律關系。這一法律關系的形成是基于法律對主體財產權利保護的法律規定，權利人憑其財產權利可以直接支配該標的物并可得以排除他人的干涉，因此這一法律關系實質上是物權法律關系。二是，在無權處分人與第三人之間，基于雙方的合意，形成了以請求特點的相對方為特定給付行為的債權法律關系。三是，基于以上的債權法律關系，無權處分人在法律上有移轉無權處分物于第三人的義務，該第三人有依交付或者登記取得此項財產的權利，受讓此項財產權利的行為實施完畢并獲得法律認可，依據法律關于財產權利效力的規定，第三人就享有了直接支配受讓物并得排除他人干涉的權利，此為物權法律關系。從這三個法律關系的角度，我們可以看出，由于財產權利人享有該物的所有權（嚴格的說，應是在財產權利移轉于第三人之前或雖已移轉但第三人主張善意取得保護不成立的條件下），那么他當然可以行使由物權當然而生的物上請求權來向無權處分人請求返還無權處分物。它的理論基礎在于確定所有權的歸屬，定分止爭應是物權法的當然任務和使命，無恒產者無恒心，只有確定所有權的歸屬才可能使人們產生正常的穩定的心理預期，從而維護社會的正常交易秩序。

一、博弈分析

無權處分制度的意義博弈論，英文為gametheory，是研究決策主體的行為發生直接相互作用時候的決策以及這種決策的均衡問題的。一項法律規則會在實踐的過程當中引出一套博弈規則，簽訂一個契約也意味著進入一個博弈。因此，本文以買賣合同的效力為出發點，分析在各種不同的合同效力情形下，當事人有可能作出的選擇與博弈圖形。本文運用的是展開形式博弈的方法。一個展開形式博弈包含下列元素：1．博弈的參與人；2．什么時候各參與人的行動；3．各參與人行動時可選擇的范圍；4．參與人決定采取行為時關于已采取的行動（自己的和別人的）所知道的信息；5．每一可能的行動組合下各參與人的收益。2－3當人們同意把成本和收益加諸彼此時，他們通常會簽訂一份合同。然而，當不同人們的效用或生產函數是相互影響時，他們會把收益和成本強加給對方，并沒有考慮對方是否已經同意。由于成本和收益被傳遞到了市場的外部，這種相互影響被稱為外部性。博弈的視角下，無權處分實質上是無權處分人將成本交由原權利人負擔，而收益則歸自己所有的市場外部效應的體現。但無權處分受物權法善意取得的限制，我國《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”如果已經發生物權變動，則權利人對于物的物上追及力受到限制，不能夠對善意第三人行使物之返還請求權。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。故從我國法律的系統規定來看，鑒于我國大陸學者通說，不采用德國民法關于物權行為的立法理論，及民法通則第72條將所有權變動作為合同的直接效力，因此合同法第130條關于買賣合同的定義，對負擔行為與處分行為一體把握，將處分行為納入債權行為之中，視標的物所有權變動為買賣合同直接發生的效果。故綜合合同法及物權法的規定，權利人的追認并不是買賣合同的生效要件，而是物權變動的效力。無論權利人是否追認，買賣合同都同樣有效。因此，貫穿于法經濟學中的邏輯可以由以下的推理過程加以表述：改變合法統治社會的關系及／或它的運行規則，將最終且全面地影響經濟績效。用符號可以表示為：△法律及／或運行規則—→激勵結構—→制度行為—→經濟績效。為了簡化分析模型，以下在討論締結買賣合同時，視為已經轉移無權處分物的占有至第三人。另外，第一輪博弈，由于沒有權利人的參與，恒定于無權處分人與交易第三人之間。在分析當中還用到“成本”與“收益”比較，將無權處分人簽訂買賣合同及轉移無權處分物的行為看作是無權處分人所負擔的成本，將法律規定買賣合同效力的不同法律后果看作是無權處分人取得的收益。在本文當中，無權處分人所付出的成本是恒定的，由于法律規定的不同，影響無權處分人所取得的收益，從而影響無權處分人的激勵，改變其行為，影響經濟運行的效率。另外，本文當中的惡意第三人是指與無權處分人有通謀意思表示的情況下產生的，第三人知曉無權處分之物不屬于無權處分人所有并不必然導致惡意串通。該買賣合同仍然是有效的。

「摘要」本文在債權形式主義的物權變動模式下，從現代民法保護交易安全的基本精神出發，分析了無權處分他人之物合同在各種情形下的效力確定問題，認為應當為《合同法》51條的規定設定一個合理的適用范圍，方可做到民法體系的和諧一致。

「關鍵詞」無權處分行為物權變動模式交易安全合同效力

無權處分行為效力問題被學者們稱為“法學上的精靈”，是一個理論界存在眾多爭議而又不得不面對的復雜問題，它與善意取得、法律行為、合同效力、不當得利、無因管理、侵權損害賠償等諸多理論問題糾結在一起，跨越了民法總則、物權法、債法三大法域，再加上無權處分行為在實踐中的諸多不同表現形式，使得無權處分行為效力問題愈加變得撲朔迷離。許多學者為探求一條完善無權處分理論之路提出了自己的觀點和論據，形成了不同的學術流派。筆者認為，要研究無權處分行為的問題，必須在選擇一定物權變動模式的前提基礎上根據現代民法的精神深刻分析無權處分行為的本質與內在特征，從而確定處理無權處分行為的法律規則。

一、債權形式主義的物權變動模式是我國研究無權處分效力問題的前提基礎

當前世界各國的物權變動模式主要有債權意思主義模式、物權形式主義模式的及債權形式主義模式三種。債權意思主義的物權變動模式主要以法國為代表，在此模式下，物權變動的法律效果可以基于債權意思直接產生；物權形式主義的物權變動模式主要以德國為代表，（我國的臺灣省亦采取此模式），在此模式下，物權變動的法律效果的發生根據在于獨立于債權合同之外的物權合同；債權形式主義的物權變動模式的典型代表是《奧地利民法典》，在此模式下，單純的債權合同一般不能直接引起物權變動的法律效果，必須加上一定的交付、登記或其他法律規定的形式行為方可。

我國雖尚未正式制定物權法，但從已有的幾部《物權法草案》專家建議稿來看，均采納了債權形式主義的物權變動模式，因此在我國，必須在此模式的前提下對無權處分行為效力展開研究。我國目前尚未確立物權行為與債權行為分離的理論，不承認處分行為與負擔行為之分，也不承認物權行為的無因性理論，因此，這就限制了我們在研究無權處分行為效力問題時不能照搬德國與臺灣的某些做法，因為后者是以物權形式主義作為物權變動基本模式的。有些學者在分析無權處分行為時以物權行為理論作為其研究的基礎，從而提出了對我國《合同法》51條規定的批評意見，這種做法是有待商榷的。

摘要：買賣是法律生活中最重要的合同，權利瑕疵擔保制度是買賣合同的核心內容。權利瑕疵擔保責任是基于債權發生的物權變動過程中產生的，與物權行為理論密切聯系。在物權行為理論立法模式下，權利瑕疵擔保制度有其應用價值，但是在非物權行為理論立法模式下，權利瑕疵擔保制度與我國現行法律存在制度設計上的沖突、矛盾。

關鍵詞：權利瑕疵擔保制度物權行為理論立法模式

一、權利瑕疵擔保制度的基本理論

買賣合同有效成立后，出賣人除依合同負有交付標的物和使買受人獲得標的物所有權的義務外，還負有兩項瑕疵擔保責任，即物的瑕疵擔保責任和權利瑕疵擔保責任。本文就權利瑕疵擔保責任展開論述。

瑕疵為大陸法系特有的概念，通俗地講，指缺點、缺陷。權利瑕疵，指買賣之物的所有權或作為買賣標的物的其他權利的不完整或權利受限制。出賣人應擔保作為買賣標的物及權利無瑕疵，這是出賣人的主要義務之一，否則應承擔相應的責任。

權利瑕疵擔保起源于羅馬法上的追奪擔保制度。羅馬法上的追奪擔保是指第三人基于所有權、用益權或抵押權，從買受人手中追奪買賣標的物時，出賣人即應負買受人不受追奪的擔保責任。但是，羅馬法并沒有強加于出賣人使買受人取得完全權利的義務，只是令出賣人賠償損失。近代各國在繼受羅馬法時，發展了這一制度。《意大利民法典》強加于出賣人防御義務，《德國民法典》表現為使買受人取得權利的義務，而《法國民法典》則規定出賣人有防止追奪的義務。

本案中，劉金龍使用詐騙等違法手段，冒名頂替房屋所有人張桓，將張煥之房屋出售給買受人李大慶，其在獲得李大慶支付的巨額款項之后，攜款潛逃。房屋登記機關在未核對房屋所有人辦理原始登記時的身份證復印件和簽名的情況下，直接憑劉金龍出示的偽造身份證和房產證，確認劉金龍即為房屋真實權利人張煥，其未盡合理的登記審查義務。無權處分人的冒名頂替行為和登記機關的過錯行為，直接致使房屋在違背所有人張煥的真實意思的情況下，變更登記到了李大慶名下。李大慶主張自己已經是登記簿確認的合法所有人，而原所有人則認為這是一次錯誤的變更登記，不具有法律效力。本案中，一個簡單的冒名頂替行為，引發了多個法律問題，有待討論。

一、假冒行為是否為“無權”或者“表見?

本案首先涉及到假冒行為的法律適用問題。假冒是指冒名頂替，實際上是一種侵害他人姓名權的行為。假冒者的目的常常并不是直接損害被假冒者的利益，而只是為了謀取個人的非法所得。當然，假冒行為也可能損害被假冒者的利益。本案中，劉金龍冒充房屋所有人張煥，與第三人李大慶從事了房屋交易行為，并辦理了過戶登記。劉金龍的冒名處分行為具有這樣幾個特點：第一，劉金龍以磋商買賣房屋為名,調換了張煥的真實的房產證；第二，劉金龍偽造了張煥的身份證件；第三，劉金龍通過與張煥建立房屋租賃關系，現實地占有了房屋及鑰匙。所以，本案中，劉金龍的冒名行為不但惟妙惟肖，而且引起了實際的法律后果。毫無疑問，劉金龍已經構成了對張煥的姓名權的侵害。如果張煥以侵害姓名權為由請求損害賠償，是可以獲得支持的。但是，本案中，劉金龍的冒名行為的主要目的是騙取財物，尤其是，其并不是單純的冒用他人名義，其最終目的是通過冒名行為處分他人財產，從而非法占用他人的財物。因此，本案涉及的主要問題不再是人格權侵權問題了，而主要在于因非法處分財產所引發的財產權屬爭議，以及損害賠償責任問題。因此，有必要回答如下幾個問題：

（一）劉金龍冒名處分行為是否可以適用無權制度？

從民法上看，冒名頂替行為既可能是以他人的名義處分一定財產的行為，也可能是以他人名義從事其他性質的民事活動，例如，假冒他人名義承擔保證責任，該合同因被保證債權的債權人及時察覺而不成立。這雖然構成了對被冒名人的不利益，但其并沒有處分被冒名人的財產。本案中，冒名處分行為雖然是侵權行為，其在冒用他人名義這一點上，構成了對他人名稱權的侵害。在許多情況下，在本案中，劉金龍已經對被冒名人進行了處分，并引發了法律上的效果，具體表現為：第一，使張煥的房屋發生了變更登記，第三人李大慶成為了登記簿上記載的權利人；第二，使第三人李大慶支付了大量的購房款。這一冒名行為直接引發了原所有人張煥與第三人李大慶之間的房屋所有權爭議，即具有法律上的效果。那么，對于這樣一些法律上的效果，應當適用哪一種法律制度來調整呢？有一種觀點認為，如果存在真實的被冒名人，且假冒行為的相對人主觀上確實希望同被冒名人從事法律行為，則假冒行為可以類推適用無權制度[1]：被冒名人可以對假冒行為進行追認，并對交易相對人發生法律拘束力；如果被冒名人拒絕追認，則假冒行為無效，不對被冒名人產生法律效果。

我認為，雖然在冒名處分行為和無權中，實際行為人都缺乏從事相應行為的法定權利，在這一點上具有相似性，但是，冒名處分行為不能適用無權制度，因為冒名處分行為完全不符合無權的基本特征。這表現在：

（一）劉金龍冒名處分行為是否可以適用無權制度？

從民法上看，冒名頂替行為既可能是以他人的名義處分一定財產的行為，也可能是以他人名義從事其他性質的民事活動，例如，假冒他人名義承擔保證責任，該合同因被保證債權的債權人及時察覺而不成立。這雖然構成了對被冒名人的不利益，但其并沒有處分被冒名人的財產。本案中，冒名處分行為雖然是侵權行為，其在冒用他人名義這一點上，構成了對他人名稱權的侵害。在許多情況下，在本案中，劉金龍已經對被冒名人進行了處分，并引發了法律上的效果，具體表現為：第一，使張煥的房屋發生了變更登記，第三人李大慶成為了登記簿上記載的權利人；第二，使第三人李大慶支付了大量的購房款。這一冒名行為直接引發了原所有人張煥與第三人李大慶之間的房屋所有權爭議，即具有法律上的效果。那么，對于這樣一些法律上的效果，應當適用哪一種法律制度來調整呢？有一種觀點認為，如果存在真實的被冒名人，且假冒行為的相對人主觀上確實希望同被冒名人從事法律行為，則假冒行為可以類推適用無權制度[1]：被冒名人可以對假冒行為進行追認，并對交易相對人發生法律拘束力；如果被冒名人拒絕追認，則假冒行為無效，不對被冒名人產生法律效果。

我認為，雖然在冒名處分行為和無權中，實際行為人都缺乏從事相應行為的法定權利，在這一點上具有相似性，但是，冒名處分行為不能適用無權制度，因為冒名處分行為完全不符合無權的基本特征。這表現在：

第一，無權實質上是一種缺乏權而仍從事行為的行為。從最終結果來看，無論是直接，還是間接，人都是為了實現被人的利益，都要以被人為利益的最終歸屬點，即使是無權，在一定程度上，也可能要體現被人的意愿和利益。但是，本案中的冒名處分行為人完全違背了被人的意愿。盡管所有人張煥有出賣房屋的意愿，但是，劉金龍處分房屋的行為，完全不是為了實現張煥的利益，而是為了侵奪張煥的房屋，進而非法獲取自己的利益。

第二，無權行為仍然是以被人名義行為，而不能自稱是本人。在無權的情況下，人和被人仍然是區分開的，但在本案中，劉金龍在與李大慶從事交易時，其自稱張煥，因此，劉金龍不是張煥從事行為，而是自稱自己是張煥從事交易行為。

第三，無權行為一般不屬于侵權行為，而本案中，冒名行為是侵權行為，劉金龍的行為不但侵害了所有人張煥的姓名權，而且損害了其財產權。這顯然不符合無權的基本特征。

一、善意取得的價值與構成

(一)善意取得的價值及由來

“羅馬法有無論任何人不得以大于其所有之權利給予他人之原則，故無權利者，不能予人以權利，自無權利人受讓權利者，常得由其真權利人追回之。”川據此，只要讓與人不是真正的所有權人，那么受讓人就不能取得該物之所有權。即對所有權人而言，在任何時候“我發現我物之所在，得取回之”。這一古老的羅馬法原則，對真正權利人的保護起到了非常重要的作用。然而，隨著經濟的發展，市場交易日益頻緊，占有人與所有人分離的現象日益普遍，所以到了德國法中便出現了“以手護手”(Handmus。Handwahren)原則:“任意予他人以占有者，除得向相對人請求返還外，對于第三人不得追回，惟得對相對人請求損害賠償”。川依據德國法中該原則，非真正權利人將物交給他人占有的情況下，一旦該相對人再將該物“轉讓”給第三人即無權處分，則物之真正權利人不得向第三人追回該物而只能要求無權處分的相對人請求損害賠償，也即該第三人取得了該物之所有權。這樣一來，德國法突破了羅馬法的原則，對真正所有權人的權利進行了一定的限制。尤其是在動產方面，所有權人與直接占有人經常不統一，相對人占有某動產，就可以推定占有人具有該動產之所有權。也就是說，在德國法中，占有具有明確的所有權推定的效果。[3]因此，以占有為基礎的所有權權利表象的推定就構成了保護善意取得的基礎，此即動產善意取得制度之價值所在。(德國民法典》第932一936條對動產所有權的善意取得制度進行了明確規定。依據該規定，善意受讓人可從非所有人處取得該動產的所有權。

(二)善意取得的構成要件

善意取得作為物權法上的一項重要制度，一般指從無權處分人處取得對動產的占有的善意第三人，根據物權法善意取得制度的規定，取得該占有物的所有權的制度。一般認為，該善意第三人要真正取得物之所有權，必須滿足以下法定之構成要件:[4]1.善意取得之占有須因交易而繼受取得善意取得作為現代民法所有權繼受取得的一種方式，善意取得的所有權人必須有繼受取得占有之合法原因，且須因交易而繼受的取得占有。一般情況下，占有可因交易而繼受取得，也可因贈予、繼承等非交易原因取得對動產的占有。但因動產善意取得制度旨在維護交易之動的安全，故只有因交易而繼受取得的占有才能構成善意取得。所以，有的國家立法上明確地將支付相應的對價作為構成合法占有的一個條件，如奧地利民法第367條。

2.善意取得人須基于善意

關鍵詞:不動產冒名處分善意取得焦點筆談

內容提要:善意取得制度是非依法律行為引起物權變動的重要類型。自《物權法》明確規定善意取得制度（第106條、第107條）以來，實踐中相關案例頻頻出現，不乏一些復雜疑難案例。針對實踐中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2輯）特邀多位著名法學家和青年學者，就《物權法》視野下不動產的善意取得若干問題進行深入討論，涉及到善意取得的諸多具體理論和實踐問題。現將這些討論陸續登出，以供參考和交流。本篇為博士生熊丙萬的《論善意取得制度正當性的運用》。

[案情回顧]一起冒名出售房屋案

2006年5月，某市居民張煥購買了該市東方家園小區的一套住宅，面積200平方米。2007年5月，張煥在某報紙上刊登了出售其東方家園房屋的信息，一位自稱劉金龍的男士根據該信息提供的方式聯系張煥，商談購房事宜。在第三次見面和洽談期間，劉金龍將事先準備好的假房產證與張煥出示的真房產證做了“調包”。隨后，劉金龍提出要先期租用一個月，張煥未與劉金龍簽訂租賃合同便把鑰匙交給劉金龍。2007年7月15日，擬買受人李大慶根據張煥的信息中的地址和看房時間，直接到東方家園了解房屋狀況。劉金龍自稱張煥，與李大慶就購房事宜進行了磋商。雙方初步約定，以11000元每平米的價格交易該房屋，并約定于同年7月23日一起到房屋登記管理部門辦理過戶手續。一旦房管部門審查無誤，李大慶便立即付款。

7月23日，劉金龍攜其妻子前往房屋登記管理部門，冒充張煥夫婦與李大慶共同現場辦理房屋移轉登記手續。劉金龍出示了其與李煥調包的真實的房產證。登記機關經審核認為，確實為真實的房產證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍，高仿真）以后，盡管該身份證與登記部門存檔的張煥的身份證復印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門對此均未審核。登記機關認為過戶手續齊全，隨即辦理了過戶登記。李大慶于次日按照劉金龍提供的銀行賬號匯付了220萬元房款。

3天以后，李大慶欲了解張煥是否已經收到房款，便按照劉金龍提供的電話聯系，但手機已經關機，無法聯系。其再次來到東方花園，只遇到張煥之子張平。張平告知李大慶，其父張煥已經出差，并且告知了張煥聯系電話。房間內掛了一張張煥夫婦的結婚照片，李大慶并未因此產生懷疑，事后也未與張煥電話聯系。10天后，李大慶前往東方家園，與張煥商量房屋交接事宜，但發現此前與其交易的“張煥”是騙子。張煥認為，李大慶上當受騙應當自擔后果，而拒絕交付房屋。第二天，房屋管理部門通知李大慶領取房屋登記證書（證書上記載的變更登記日期為7月31日），李大慶領取登記證的當天下午，再次持證要求張煥交付房屋。雙方為此發生爭議，張煥首先到公安機關報案，但案件始終未能告破，劉金龍下落不明。三個月后，張煥便訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所作出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。