物業(yè)調(diào)研報告范文10篇

2006年8月6日，我受易綱教授之邀，出席了北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心宏觀組主辦的“美國財政聯(lián)邦制和財產(chǎn)稅研討會”，對美國印第安納大學(xué)教授滿燕云博士的主題發(fā)言《美國財政聯(lián)邦制和財產(chǎn)稅》進(jìn)行了評論，以下是發(fā)言要點(diǎn)。

我首先對滿燕云博士從整個財政制度視角研究財產(chǎn)稅的方法對我國的啟示表示了感謝。我認(rèn)為，滿教授研究與國內(nèi)研究的最大不同就在于不是就財產(chǎn)稅研究財產(chǎn)稅，而這恰恰是國內(nèi)研究存在的問題。在我國，只要是向公眾征稅的，多數(shù)都能夠獲得順利通過，而相應(yīng)的取消或減少某個稅收項目則十分困難。關(guān)鍵在于稅務(wù)部門的局部研究的結(jié)果使然。從這個意義上說，物業(yè)稅或不動產(chǎn)財產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)立足整個財政制度，站在如何處理政府與公眾關(guān)系的高度進(jìn)行討論，不能僅僅就一項稅收征收的利弊進(jìn)行討論。

聽了滿教授的演講，我深深地體會到美國和中國經(jīng)濟(jì)社會背景上的巨大差別。雖然從名義上兩個國家都是市場經(jīng)濟(jì)國家。我本人也曾經(jīng)參與過北京師范大學(xué)李曉西教授主持的《中國市場化進(jìn)程研究》課題，我們那個課題的結(jié)論認(rèn)為2000年的中國市場化程度達(dá)到了67%。但是與美國比較，我們的差距是何其巨大??！在美國聯(lián)邦制下，各個州具有獨(dú)立的立法權(quán)，而我國基本上是統(tǒng)一的法律；美國的地方政府都是自治的，政府領(lǐng)導(dǎo)人由地方居民選舉，而在我國是自上而下任命的，領(lǐng)導(dǎo)人惟上級考核是從；在財政收入上，美國聯(lián)邦政府財政收入主要來源于個人所得稅和社會保障稅，地方政府才增收入主要來自于財產(chǎn)稅，而我國的中央政府的收入主要來自于生產(chǎn)型銷售稅、關(guān)稅和國有企業(yè)收入，地方政府財政收入主要來自分成的生產(chǎn)型銷售稅、企業(yè)所得稅和土地出讓收入；在土地產(chǎn)權(quán)上，美國是土地私有制，而我國是土地公有制，任何公民對土地只具有理論上的支配權(quán)；在地方政府競爭方面，美國地方政府主要通過服務(wù)吸收外來人口獲得良性發(fā)展，而我國地方政府競爭的主要手段是大生產(chǎn)、大建設(shè)、污染環(huán)境、坑害農(nóng)民和城市被拆遷居民、壓低地方工資水平、討好世界富豪、驅(qū)趕原住居民和農(nóng)民工。一句話，美國是公眾導(dǎo)向型的，而我國則是政府導(dǎo)向型的。

通過對美國不動產(chǎn)財產(chǎn)稅征收的了解，我認(rèn)為在中國征收物業(yè)稅是有其必要性的。主要體現(xiàn)在四個方面：第一，物業(yè)稅是根據(jù)財產(chǎn)顯示征收的，它可以起到公平納稅、促進(jìn)社會穩(wěn)定的作用，避免了現(xiàn)行的實際上的累退制的直接稅征收的根本弊端；第二，在當(dāng)前中國房地產(chǎn)大開發(fā)和房價不斷推高的背景下，可以抑制對房地產(chǎn)占有的無限欲望，抑制房價上漲，限制房地產(chǎn)開發(fā)，控制地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商對公眾財產(chǎn)的任意剝奪；第三，由于城市物業(yè)稅的法定稅率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鄉(xiāng)村，城市的多重納稅有利于調(diào)整城鄉(xiāng)不動產(chǎn)的價格體系，也就是降低城市房地產(chǎn)價格和鄉(xiāng)村房地產(chǎn)價格的差距，有利于從財政上保證城中村和農(nóng)村居住環(huán)境的改善；第四，在房地產(chǎn)價格高漲時，物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)交易。

但是，我們也必須考慮到在中國征收物業(yè)稅面臨的各種問題和困難：其一，是我國財政稅收制度和財政理念上的問題。在我國，由于政府的稅收主要來自于間接稅，似乎與居民的貢獻(xiàn)無關(guān)，居民所使用的教育、醫(yī)療、住房等基本上采取市場化的方式提供，非常的不公平，表明政府對自身職能定位的存在嚴(yán)重問題，需要進(jìn)行根本的檢討；其次，在我國，新征稅容易，而取消或減免稅種則相當(dāng)困難，反映了政府稅收的剛性很強(qiáng)，關(guān)鍵是政府變成了獨(dú)立于公眾的一個利益團(tuán)體，政府追求收益最大化的傾向和貪污腐化問題非常嚴(yán)重；再次，地方政府通一方面通過大上投資項目獲得增值稅，另一方面又通過抬高地價獲得土地收入，形成了“香港病”，但香港政府在獲得了土地收入之后減免了各種銷售稅和企業(yè)所得稅，我國政府能否痛快地執(zhí)行這種稅收和土地收入的沖銷機(jī)制呢？最后，當(dāng)前中國公眾道德水平低下，征收物業(yè)稅恐很難保證評估的準(zhǔn)確定和公平性，且對評估員的賄賂問題也幾乎沒有辦法解決，必然給評估工作帶來各種技術(shù)上、操作上的難題。

征收物業(yè)稅的前提是要落實公眾對房地產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)，否則對缺乏財產(chǎn)權(quán)保障的物品征稅，屬于政府對公眾財產(chǎn)的雙重剝奪。具體來說，要落實居民對住宅用地的財產(chǎn)權(quán)，如果居民只是土地租賃的主體，憑什么對居民征收包括土地價格在內(nèi)的物業(yè)稅？同時要保障居民的建房權(quán)，避免地方政府和開發(fā)商通過推高低價盤剝公眾，又以此為依據(jù)要求公眾繳納高額的物業(yè)稅。其次，應(yīng)嚴(yán)格禁止地方政府參與非自用土地的交易和土地牟利機(jī)制。如果地方政府又要從土地交易中賺錢，又要對房地產(chǎn)征稅，并且不落實政府義務(wù)，很同意引起政府和公眾之間的矛盾。最后，應(yīng)該徹底改革現(xiàn)行財政制度。要改革以間接稅為主的稅收制度，增加直接稅的比重，減少間接稅的比重，并且逐步廢止生產(chǎn)性間接稅制度，實行透明、公開的公共財政支出監(jiān)督制度，真正把財政收入分配到公眾當(dāng)中。

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

物業(yè)管理問題是廣大市民普遍關(guān)注的一個熱點(diǎn)問題，在社區(qū)推廣實施物業(yè)管理更是熱點(diǎn)中的難題。社區(qū)是若干個群體或社會組織聚集在某個區(qū)域里所形成的一個在生活上相互關(guān)聯(lián)的大集體，是社會生活的載體。社區(qū)物業(yè)管理是改革開放和社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分，其管理范圍涵蓋了從居民小區(qū)到工商業(yè)各類物業(yè)項目。加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，提高城市的品位，有利于提高城市經(jīng)營管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)的保值增值，推動我市城市建設(shè)和和諧社會建設(shè)。

在深入開展學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動中，我局組織相關(guān)人員，圍繞加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理等重點(diǎn)內(nèi)容，開展開展集中調(diào)研，調(diào)研的對象主要是城區(qū)花園等小區(qū)的業(yè)主、物管企業(yè)工作人員以及社區(qū)居委會、相關(guān)職能部門的管理工作人員，調(diào)查主要采取了問卷調(diào)查、隨機(jī)訪談、召開座談會、查閱檔案及實地查勘等方式，重點(diǎn)就社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)實存在的問題以及加強(qiáng)和改進(jìn)的措施等內(nèi)容進(jìn)行分析研究，為開展社區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn)，扎實推進(jìn)社區(qū)綜合管理改革提供參考依據(jù)，現(xiàn)將情況報告如下。

一、社區(qū)物業(yè)管理基本現(xiàn)狀

（一）基本情況

據(jù)年我市住房現(xiàn)狀調(diào)查，馬店城區(qū)（不含社區(qū)）現(xiàn)有住房2.51萬套，住房總建筑面積315萬平方米，人均住房建筑面積36.22平方米，分布在馬家店街道辦事處五柳樹、豐坪巷、七口堰、熊家窯等4個社區(qū)居委會。4社區(qū)總?cè)丝诩s8.7萬人，國土總面積13.85平方公里。截止年底，我市城區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)6家，即達(dá)等物業(yè)管理公司，物業(yè)管理資質(zhì)等級均為三級，具有物業(yè)管理經(jīng)理上崗證、物業(yè)管理人員上崗證的持證上崗人員48人，相關(guān)從業(yè)人員240人。全面實施物業(yè)管理面積80萬平方米，其中住房78萬平方米，社區(qū)物業(yè)管理尚未全面推開，已歸集公共部位公用設(shè)施維修基金318萬元，已有10個住宅小區(qū)組建業(yè)主委員會，實現(xiàn)了業(yè)主自治或委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

（二）社區(qū)物業(yè)管理作法

一、××市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費(fèi)，服務(wù)效率低、經(jīng)營效益差。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只好被迫撤離所服務(wù)的樓盤，自行“夭折”。

3、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象普遍。有的業(yè)主僅比文秘雜燴網(wǎng)較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對停車收費(fèi)及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解，導(dǎo)致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象比比皆是。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀

新入住業(yè)主要交下列費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金（裝修無損壞公共設(shè)施后全部退還）、電梯運(yùn)行費(fèi)4項。大多數(shù)業(yè)主對裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金收費(fèi)意見較大，導(dǎo)致出現(xiàn)：

一、物業(yè)稅一般原理

財產(chǎn)課稅(Propertytax)歷史悠遠(yuǎn)。它伴隨著私有財產(chǎn)制度和國家的起源而產(chǎn)生，是統(tǒng)治者最先采用的稅收形式，曾經(jīng)在奴隸制和封建制國家的財政制度中擔(dān)當(dāng)重要角色。自人類社會進(jìn)入商品貨幣經(jīng)濟(jì)時代后，其主體稅種的地位相繼為商品稅和所得稅所取代，但它仍然在各國地方稅系中發(fā)揮著不可替代的作用，據(jù)統(tǒng)計，全世界有130多個國家課征各種形式的財產(chǎn)稅。在上世紀(jì)末的十年里，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)，先后有英國、印尼、南非、日本、荷蘭、肯尼亞等國進(jìn)行了財產(chǎn)稅制的改革。在中東歐經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家，財產(chǎn)稅制改革還被看作是推進(jìn)國家政治、經(jīng)濟(jì)制度變革的重要步驟，作為地方政府可支配的收入源泉，促進(jìn)一國（地區(qū)）的整體稅制更為公平。

在土地私有化條件下，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅性質(zhì)。理論界目前尚無一個統(tǒng)一、權(quán)威的定義，各國稅務(wù)管理當(dāng)局的叫法也不盡相同，大多稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房地產(chǎn)的價值而提高。大多數(shù)國家和地區(qū)開征物業(yè)稅的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財政型的物業(yè)稅；不過我國臺灣地區(qū)開征物業(yè)稅的目的則是想通過該稅種，提高不動產(chǎn)占有成本，從而促進(jìn)不動產(chǎn)的流動和更有效的利用，提高不動產(chǎn)的供給量。

二、對我國開征物業(yè)稅的具體構(gòu)想

資源特許利用、交易、所得、資產(chǎn)持有，這是全世界政府獲取稅賦收入的四個基本環(huán)節(jié)。在市場經(jīng)濟(jì)下，土地（住房）是一種資產(chǎn)，持有這種資產(chǎn)就要賦稅。這個稅是增加政府提供公共產(chǎn)品的能力、調(diào)整社會公平尺度、促進(jìn)資源合理利用以及調(diào)整公共利益與私人利益和商業(yè)利益之間關(guān)系的重要稅種。

（一）我國開征物業(yè)稅應(yīng)遵循的基本原則

關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理

發(fā)展情況的調(diào)研報告

物業(yè)管理作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

在調(diào)研中我聽到最多的字眼就是收費(fèi)難，似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業(yè)管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費(fèi)意識、物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下，收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說，而如房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費(fèi)的理由就實在讓人不得不對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費(fèi)”，用別人的錢享受自己的服務(wù)，于是效仿他們做法的人越來越多，物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)管理企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵，這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識到。

二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、運(yùn)行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)

一、公司概況

我公司是太原市人民政府一九八三年成立的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，后加入中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，是建設(shè)部審定的房地產(chǎn)一級資質(zhì)企業(yè)。公司成立二十年來，先后開發(fā)建設(shè)了太原市老軍營、興華街、南海街、金剛里、漪汾苑、永樂苑和蘇州一箭河山莊等二十余個配套齊全的住宅小區(qū)，以及太原市食品一條街、千峰北路等市政建設(shè)工程，總開發(fā)面積達(dá)到200多萬平方米。先后榮獲“國家住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌獎”、國家工程質(zhì)量最高獎——“魯班獎”，“建設(shè)部優(yōu)質(zhì)樣板工程獎”、“中房集團(tuán)品牌住宅小區(qū)稱號”、山西工程質(zhì)量最高獎——“汾水杯獎”、“山西省樣板住宅小區(qū)”等眾多榮譽(yù)。

我公司也是山西省最早進(jìn)行物業(yè)管理的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一九九四年七月組建山西首家比較規(guī)范的物業(yè)管理公司——太原漪汾苑物業(yè)管理公司，在省內(nèi)率先對自建住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，并在一九九五年十二月使漪汾苑小區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號，我們總結(jié)的“自建自管、以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的經(jīng)驗曾被省、市在業(yè)內(nèi)進(jìn)行推廣普及。目前，我公司下屬物業(yè)管理中心(公司)共3個，員工600余人，其中國有正式職工210人，(占到公司在冊職工的一半以上)。管理有太原市漪汾苑住宅小區(qū)、永樂苑住宅小區(qū)、山西省軍區(qū)軍官住宅小區(qū)、長治市城市生活家等物業(yè)項目8個，連同單項物業(yè)管理(供暖)4個項目在內(nèi)，管理面積達(dá)到150萬平方米。成為省內(nèi)集房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理于一體的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人、喬石、羅干、李鐵映、鄒家華、俞正聲等首長先后視察我公司建設(shè)并管理的太原漪汾苑、永樂苑小區(qū)，并獲得好評。

二、改制思路

根據(jù)中央、省、市國有企業(yè)改制精神，目前我公司正處于改制階段，公司“改制方案”和“人員分流安置實施細(xì)則”日前已經(jīng)公司職工代表大會審議通過報市政府審批。

(一)改制的必要性和緊迫性

一、從“管理”到“服務(wù)”轉(zhuǎn)變對行業(yè)的影響

1．有利于整個行業(yè)工作理念的轉(zhuǎn)變

所謂物業(yè)管理，應(yīng)是服務(wù)與管理的結(jié)合，首先是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主的服務(wù)，其次才是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)的管理。長期以來，物業(yè)企業(yè)處在一個嚴(yán)重的角色錯位中，大量的物業(yè)糾紛產(chǎn)生在主次關(guān)系的顛倒上。物業(yè)企業(yè)在戴上“管理”這頂帽子的同時，便以“管理者”自居，不僅將小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、建筑物“管理”了，還一并把小區(qū)的業(yè)主也“管理”了?，F(xiàn)實中，他們不僅僅是來管理小區(qū)，而是來管理業(yè)主的，真正的管理者事實上被異化成了“被管理者”，成為事實上的弱勢。實踐中，很多物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的矛盾都是由于“管家”以“主人”自居，角色顛倒造成的。從“管理”到“服務(wù)”的轉(zhuǎn)變，雖然只是文字上的變化，其中蘊(yùn)含的理念轉(zhuǎn)變卻是深刻的，這是國家對物業(yè)企業(yè)的明確定位。明確了物業(yè)企業(yè)的性質(zhì)是服務(wù)而非管理，標(biāo)志著物業(yè)管理徹底從傳統(tǒng)行政福利性的房管模式向社會化、專業(yè)化的服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。有助于讓物業(yè)企業(yè)清醒地認(rèn)識到自己的身份；有助于物業(yè)公司恪守份內(nèi)職責(zé),從而有利于整個行業(yè)工作理念的轉(zhuǎn)變,改變重管理”輕“服務(wù)”的不正確認(rèn)識。

2．催化優(yōu)勝劣汰，行業(yè)洗牌臨近

“管理”更多體現(xiàn)的是物業(yè)企業(yè)與建筑物、設(shè)施設(shè)備、場地等“人與物”的關(guān)系，而“服務(wù)”才能真正體現(xiàn)企業(yè)與客戶之間“人與人”的關(guān)系?！段餀?quán)法》、新的《物業(yè)管理條例》無疑會帶來物業(yè)服務(wù)的改革，將物業(yè)企業(yè)由原來的管理者定位于服務(wù)者的位置，引入優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，使更多優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以明顯提升物業(yè)品質(zhì)，滿足業(yè)主不斷增長的改善居住條件的需求,有利于豐富業(yè)主精神文化生活，提升業(yè)主的生活品質(zhì)。對開發(fā)商而言，可以為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，提高市場競爭力。對于物業(yè)企業(yè)來說，重新定位，以服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容為中心，已成為物業(yè)企業(yè)的立足軸心。

《物業(yè)管理條例》的修訂，明確了物業(yè)管理的服務(wù)性質(zhì)，促使物業(yè)公司為了自身生存不得不優(yōu)化服務(wù)項目、提高服務(wù)水平和競爭能力，促使物業(yè)管理公司走市場化、專業(yè)化甚至是規(guī)模化的發(fā)展道路。因此，物業(yè)企業(yè)將面臨洗牌，展現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的格局。

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。基于此，我們在市區(qū)物業(yè)企業(yè)中開展了專題調(diào)研，認(rèn)真剖析物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的成因，研究應(yīng)對策略，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體形勢良好。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會，業(yè)主委員會不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會自管自治等形形色色現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺繳費(fèi)意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認(rèn)識仍然停留在計劃經(jīng)濟(jì)時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費(fèi)，我不交費(fèi)照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費(fèi)的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

物業(yè)服務(wù)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維修、修繕和整治，并向物業(yè)所有人、使用人提供綜合性的有償服務(wù)，其直接收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于小區(qū)維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)在管理中集中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運(yùn)作全部是通過有償服務(wù)收費(fèi)來實現(xiàn)。由此可見，物業(yè)服務(wù)市場的主體結(jié)構(gòu)要求是“誰受益、誰交費(fèi)”。

目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善，我市物業(yè)管理的普及程度有了較大幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房，城區(qū)居民小區(qū)也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會的認(rèn)可和接受的同時，由于各個方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題尤為突出，如何加強(qiáng)監(jiān)管已屬刻不容緩。

××市自從80年代起物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均是由企業(yè)申報、物價局審定批復(fù)每戶每月9-12元的服務(wù)價格。這在計劃經(jīng)濟(jì)時代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認(rèn)同，只要有紅頭文件就好辦，當(dāng)時對物業(yè)管理及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關(guān)職能部門針對小區(qū)內(nèi)所配套功能需求，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、樓房檔次等制定物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，扶持了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個行業(yè)，但在這個過程當(dāng)中，此類批價由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務(wù)也不盡相同，雖然政府有關(guān)部門非常謹(jǐn)慎地批價，但由于業(yè)主對行業(yè)的不了解，個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)操作，輿論的負(fù)面渲染報道等原因，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)問題成為市民普遍關(guān)注的，爭議性較大的熱點(diǎn)問題。

2003年國家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。以該辦法為依據(jù)，××市政府于2007年6月下發(fā)了《××市物業(yè)管理辦法（試行）通知》（下稱辦法），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府定價和政府指導(dǎo)價轉(zhuǎn)為市場調(diào)節(jié)價及政府指導(dǎo)價。《辦法》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，即由市政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù)等級、標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務(wù)收費(fèi)和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以及非住宅物業(yè)（如居民小區(qū)、商場等）的服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價相符的服務(wù)，實行明碼標(biāo)價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。

《辦法》出臺后，在行業(yè)及企業(yè)當(dāng)中、廣大業(yè)主當(dāng)中產(chǎn)生了波瀾，企業(yè)認(rèn)為沒有了“尚方寶劍”，收費(fèi)將會更難，有企業(yè)的老總更說：：“這不是要我們提供無償服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認(rèn)為政府不批復(fù)定價這不是給物業(yè)管理企業(yè)提供亂收費(fèi)的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報道，對關(guān)于住宅檔次、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價等方面的存在著這樣那樣的質(zhì)疑。我們曾經(jīng)在一天內(nèi)接到10多個有關(guān)收費(fèi)方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不齊，功能欠缺，對機(jī)電、綠化等的養(yǎng)護(hù)不重視，再則業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問題，對物業(yè)服務(wù)實行指導(dǎo)價的爭議特別大。個別物管企業(yè)也因為低價介入物業(yè)的管理，并用車場費(fèi)用等多種經(jīng)營彌補(bǔ)服務(wù)費(fèi)等做法，導(dǎo)致物業(yè)的重新招標(biāo)，形成了各方均對原來的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的含金量重新評定問題。

一、我市物業(yè)服務(wù)管理的現(xiàn)狀：