物業服務企業范文10篇

一、引言

近幾年來，中國市場機制的日益完善和城市化進程的不斷加快，既給物業服務行業帶來了良好的發展機遇，也帶來了嚴峻的挑戰?，F代物業服務企業生存發展面臨著一個復雜多變的內外部環境，這對物業服務企業財務管理提出了更高的要求。企業越發展戰略越重要，而作為一名財務管理人員，更加認識到財務戰略對于現代物業服務企業的重要性。財務戰略是指為了謀求企業的長遠發展和提升核心競爭力，根據企業財務戰略目標和戰略思想，結合財務戰略主體外部環境的變化和內在條件，在分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動影響的基礎上，采用一定的方法和技術，對企業未來各層次財務活動的發展方向、目標以及實現目標的基本途徑和策略所作的全局性謀劃過程。而物業服務企業的財務戰略又有其獨特性。為此，本文主要研究了目前物業服務企業在財務戰略方面存在的問題及解決這些問題的對策，希望這些對策與建議能給物業服務企業財務戰略的完善與創新提供借鑒。

二、物業服務企業實施財務戰略的必要性

在當前形勢下，物業服務企業只有在有限的資源條件下明確了自身發展目標，并圍繞著這個目標進行戰略的規劃與實施，才能適應復雜多變的市場經濟發展的要求，這就涉及到企業發展戰略問題。而發展戰略的實施歸根到底是要靠包括財務戰略在內的若干個子戰略的實施來實現的。從某種意義上講，財務戰略的主要作用就是貫徹落實企業發展戰略、明確企業財務管理與決策的發展方向、指導企業各項財務活動。因此，對于物業服務企業來講實施財務戰略是十分必要的：

(一)它是物業服務企業積極應對市場變化、貫徹落實發展戰略的需要

無論是企業外部的政治、經濟、金融、技術、市場等方面的變化，還是企業內部的生產、組織、人員、管理等方面的變化，都會直接或間接地影響到企業的發展戰略，進而影響到企業的財務戰略。而近幾年來，物業服務企業面臨的內外部環境復雜多變，這就要求物業服務企業管理層能站在戰略的高度，對企業總體發展目標進行謀劃，從而更好地指導物業服務企業的經營活動。發展戰略是企業管理和內部控制的最高目標，有助于企業強化風險管理，提高決策水平，提升企業經營效率、效果和效益，但是發展戰略只是從全局的角度解決諸如市場競爭地位、組織結構、社會責任等方面的重大問題，換句話講，發展戰略的落實與執行必須依靠像財務戰略之類的子戰略系統的實施才能實現。在這種情況下，制定和實施財務戰略就有了可能和客觀需要。財務戰略雖然是從屬于發展戰略的一個子戰略，但財務戰略是任何企業發展戰略里面最重要、最核心的一個子戰略。財務戰略要求各級財務管理人員從戰略的高度看待財務管理，用戰略的思維進行財務管理工作。它要求企業財務部門及全體財務人員不僅要做好企業生存發展所需資金的籌集、使用、分配，更要在深入分析內外部環境的基礎上不斷創造價值，維持企業的長期生存與發展，從而逐步實現企業的發展戰略。

一、物業管理企業物業服務發展困難的原因

（一）規模偏小，經濟效益不好

物業管理企業物業服務發展困難的原因之一就是企業規模較小，因此限制了企業的進一步發展。從而導致物業服務一直得不到有效的創新，滿足不了社會的發展要求。如若物業管理企業要想迅速發展，首先應改變原有的經營規模，擴大其發展空間，加大業務量，以便提高經濟效益，促進物業服務的創新。

（二）缺乏優秀的管理人才

目前我國的物業管理企業對工作人員的要求較低，致使物業服務者的整體素質不高，從而影響了物業服務的發展。對于此現象，應提高對物業服務人員要求，在工作人員進入崗位之前要進行相關的培訓，確保其符合物業管理企業的發展要求。同時物業管理企業應吸收大量的管理人才，提高企業的管理秩序，從而降低企業工作人員流動性大的現象。同時，物業管理企業還應針對物業服務人員制定相關的服務制度，要求工作人員必須按照制度來實施工作，以便提高物業管理企業物業服務的質量。

（三）建管不分，引發服務矛盾

萬科物業服務企業商業模式分析

依據上述商業模式評價體系,筆者以青青家園為例,對萬科物業服務企業的商業模式進行了分析,總結了其實現成功轉型的經驗,同時也發現了萬科物業服務企業目前的商業模式中存在的一些問題,提出了針對性的建議。萬科物業服務企業商業模式的最大特點就是“服務集成商”,即不僅為業主提供傳統的物業服務項目,而且利用自身掌握的資源,為業主提供特色服務及相關的資源,如為業主提供二手房相關信息等。服務集成商將是未來物業企業的發展方向,物業企業將更少的擔任服務生產者的角色,而更多的轉型為信息提供者。(一)價值創造模式所謂企業的價值創造模式,即企業利用自身所擁有及掌握的資源,最大限度的滿足客戶的個性需求,提高客戶的忠誠度,進而獲得高溢價,最終保證此模式的長久運營。具體到物業服務企業,主要涉及以下兩個方面:第一業主層面。業主層面主要包括業主對物業服務的滿意度以及業主自身的個性化需求能否得到很好地滿足等方面。根據實地調研的結果顯示,萬科物業接管的青青家園項目的業主滿意度約為95.27%,居于行業前列。另外,青青家園項目的保安人員幾乎可以認識小區內的所有業主,并對出入人員進行嚴格的登記;對于業主反映的問題,客服人員也能及時予以答復和解決,得到了小區業主的一致好評。在滿足業主個性化需求方面,萬科物業服務企業在小區內定期舉行以物換物的跳蚤市場,以幫助業主處理閑雜物品;同時,在傳統節日里,物業服務企業工作人員會組織小區業主開展文藝匯演等活動。很好的滿足了業主精神層面的需求。第二業務層面。業務層面主要涉及服務項目、業務增長率等方面。萬科物業在青青家園項目中,除了提供綠化、安保、保潔等傳統的物業服務項目外,將服務范圍縱向延伸至房地產行業的整個鏈條,以更好的滿足業主的個性化需求。例如,在青青家園小區外,萬科物業服務企業專門修建了業主服務中心,為業主提供房屋出租、二手房等相關的信息,以剛好的滿足業主在房屋租賃、交易等方面的需求。(二)內部資源能力模式內部資源能力模式,是指企業對自身已經掌握的資源進行科學合理的管理,同時積極引進、吸納優質資源,形成特有的組織能力,并將這種優勢作為企業的賣點,向資本市場融資,為企業的發展取得資金支持。針對物業服務企業而言,內部資源能力模式方面主要包含財務能力和員工管理兩大板塊。第一財務能力。對于物業服務企業而言,其最大的收入來源就是物業費的收繳。因此物業費的上繳率很大程度上決定了物業服務企業的財務狀況和發展前景。根據青青家園近幾年物業費收繳情況記錄顯示,其年平均收繳率約為98%。較高的物業費收繳率為物業服務企業相關業務的開展、拓展奠定了基礎,更為企業應對市場經濟的競爭提供了強大的后盾。第二員工管理。在員工管理方面,主要涉及兩方面的問題,一是員工的流動性,二是對員工的培訓情況。定期對員工進行培訓,一方面,可以使員工更好的實現自身的社會價值,另一方面,也可以在一定程度上減小員工的流動率,降低企業的成本。通過與青青家園項目經理的座談,筆者發現,萬科物業服務企業每年會定期對員工進行培訓,使其掌握最新的信息及技能。在這樣的管理機制下,青青家園的員工流動率幾乎為零,大多數員工均是從接管項目時便在該項目工作了。較低的員工流動率也為萬科物業節約了一筆不小的開支。(三)外部合作生態模式外部合作生態模式,就是企業根據自身的實際情況,選擇或放棄合作伙伴,以形成穩定、高效、精簡的合作關系。穩定的外部合作關系,一方面可以很好的降低企業運營的成本,另一方面,則可以提高客戶對企業所提供的產品或服務的滿意度,最終達到提升企業經濟效益的目的。具體而言,主要包括兩個方面:一是合作伙伴方面,一是社會形象方面。目前,物業服務企業多采用服務項目外包形式,即將保潔、保安、綠化等專業性較強的服務項目外包給專業公司,以提高服務質量,增強業主滿意度。萬科物業服務與各個專業公司的合作關系如圖2所示:萬科物業服務企業與各個專業公司之間的合作關系已持續了很長的時間。較長的合作時間為雙方都帶來了可觀的經濟效益。在社會形象層面,主要是指企業的品牌知名度以及社會公益的參與情況。隨著市場經濟競爭的增強,品牌效應已逐漸成為企業獲得勝利的一大關鍵因素。除了提供一流的服務外,積極參與社會公益也成為了打造品牌的一個有效方式。萬科物業服務企業無論是在業內還是在業主當中,知名度都是十分高的,目前已形成了品牌效應。在與業主交談的過程中,他們當初選擇青青家園在很大程度上都是沖著萬科物業企業而來的,而且在身邊的朋友買房時,也會極力推薦萬科物業服務企業所接管的項目。可見,萬科物業服務企業在同行業中是具有絕佳的競爭力的。而在社會公益方面,萬科物業服務企業也為業內的其他企業做出了表率:建立了萬科公益基金,用于兒童救助、“春天里行動”、援建遵道學校、社區垃圾分類、文化交流和教育發展等公益項目;另外,在汶川地震后,萬科物業服務企業發起組織了志愿者協調辦公室,專業團隊扎根地震災區遵道一年,無償捐建并推廣防震減災技術應用。(四)收益獲取模式收益獲取模式,對于一般企業而言,是指企業放棄產品的部分收益,轉而依靠其余收益。而對物業服務企業而言,主要是指通過提供傳統的物業服務以及特色化的服務來實現企業的盈利的。在前文中已經提及,萬科物業服務企業目前已增加了提供二手房信息等特色服務,來增加企業的收入。

對萬科物業服務企業商業模式的總結及建議

(一)萬科物業服務企業商業模式的總結萬科物業服務企業目前在業內居于領跑地位,其商業模式的轉型也十分成功,根據實地調研上述內容,筆者認為,萬科物業服務企業商業模式轉型成功的原因主要有以下幾個方面:第一差異化服務。萬科物業服務企業在提供傳統服務項目的基礎上,推出了一系列特色化的服務,通過幫助業主解決一些瑣碎的問題,滿足了業主的個性化需求,為業主解決了后顧之憂,真正達到“以人為本、顧客至上”的原則。在青青家園的業主服務站內,萬科物業服務企業為業主提供了游泳、兒童鋼琴課程、二手房信息等諸多特色化的服務,很好的滿足了小區內業主的需要,受到了業主的一致好評,更為企業創造了可觀的經濟效益。第二內部員工及外部合作的穩定性。根據青青家園實地調查的結果,萬科物業服務企業內部員工的流動率幾乎為零,與各個專業公司的合作也相對穩定。較低的變動率一方面為萬科物業服務企業節約了成本,另一方面則是保證了物業服務的質量,提高業主滿意度,最終為企業的發張奠定基礎。萬科物業服務企業商業模式的成功轉型為物業行業商業模式的轉型及發展提供了教程,也為使其成為了物業服務行業的典范,為公司的發展打響了知名度。(二)關于物業服務商業模式的建議雖然萬科物業商業模式實現了成功轉型,但是,由于整個行業在此方面沒有更多的經驗體統,因此,萬科在轉型的過程中也暴露出了一些的問題:第一特色化服務類型有待多樣化。萬科較之于其他物業服務公司,他的特點就在于能夠為顧客解決后顧之憂,使業主做到足不出戶,便能心想事成。但是推行特色化服務已經成為了物業服務企業的發展趨勢,因此,萬科物業必須在現有特色服務的基礎上進一步拓寬業務范圍,提供更多種類的特色服務,如代收快遞等,以更好的滿業主的需求;第二員工的專業化培訓有待加強。除了完善特色化的服務之外,萬科還應該盡最大的努力使得自己的員工更專業化,這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出,利于不敗之地。例如邀請專業教師定期培訓,以使員工可以接收到最新的專業知識,提高其服務能力,或是每年定期組織職業技能比拼,對于獲勝的員工進行精神和物質的雙重獎勵,以調動廣大員工的積極性;第三進一步加強企業知名度。對于萬科集團而言,其總部位于深圳市,在我國的南方地區知名度很高。但萬科物業由于進駐北方的時間比較短,接管的項目有限,在北方的知名度并不占優勢,因此,萬科物業服務企業必須努力提高服務質量,同時積極承擔社會責任,不斷提高企業知名度,為后續業務的開展奠定基礎。

本文作者：孫翠敏朱丹薇工作單位：北京林業大學經濟管理學院

我國物業管理從1981年起步到現在，經歷了起步、發展、規范化大發展階段。隨著房地產業13益壯大，作為房地產的保持和延續必須依賴的物業管理，將在未來有更加廣闊發展空間，這為物業服務企業提供了巨大的盈利機會。物業服務企業要取得快速發展，經營將是一條必由之路。

一、目前物業服務企業經營現狀

作為朝陽產業的物業服務行業，近些年來取得了一定的發展，但是起步晚，基礎較薄弱，在發展中存在著一些問題。從中國物業管理協會2008年的《物業管理行業生存狀況調查報告》來看，在被調查的全國31個省、自治區、直轄市的4，600家企業，其中有40．76％處于虧損狀態，40．07％的企業盈利，其余盈虧平衡，且盈利企業的平均利潤額僅為82．1萬元，可以看出物業服務行業整體經營效益不樂觀。經營中存在的問題主要有：

1、物業服務企業經營理念滯后。長期以來，物業服務企業提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。人們普遍認為物業管理是“微利保本”行業，沒有多少經營可談，對經營采取了漠視的態度，喪失了經營的主動性。提供優質的管理和服務應是物業管理企業的一種手段，作為企業，經營應是其基本的行為，只有進行經營，并取得利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題。

2、大多數物業服務企業采用傳統單一物業經營模式，盈利能力弱。即物業服務企業作為傳統的提供方，接受物業委托方的選聘，對特定的物業區域實行統一管理，并對業主提供普通的公共服務，如清潔衛生、共用設施設備維護、秩序維護、綠化養護等。這些物業服務企業沒有足夠的規模，缺乏服務新手段和新技術。依靠收取物業服務費的形式進行，經營模式相對單一，收入來源單一。

3、物業服務成本逐年升高，物業服務費實行政府指導價且業主繳費率低，造成了物業服務企業經營的低利潤。物業服務企業為業主提供準公共服務的性質，決定了物業服務在公共性服務內容的收費方面不同于其他行業的經營性服務，而收費實行政府指導價，定價比較低且業主繳費率低，這樣使許多企業保本微利，有些企業甚至出現收費標準低于服務成本。服務成本剛性增長和服務價格缺乏彈性的雙重擠壓，吞噬了物業服務企業本已微薄的利潤空間。

一、物業服務企業與利益相關者的概念

“物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地?！蔽飿I管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。tz12007年修訂的《物業管理條例》，將“物業管理”更改為“物業服務”。物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。嘲利益相關者理論現己廣泛存在于研究和實踐領域，對利益相關者的定義有很多，以美國學者弗里曼(Free—man)的觀點最具代表性，他在1984年出版的《戰略管理：一種利益相關者的方法》中提出：“利益相關者是能夠影響一個組織目標的實現，或者受到一個組織實現其目標過程影響的所有個體和群體。"Freeman的這個定義，豐富并完善了利益相關者理論。

二、物業服務企業內部利益相關者分析

(一)員工。物業服務企業的員工是該組織所擁有的全體成員。員工是物業服務企業在管理過程中形成的人事關系，包括物業服務企業內部上下級之間的關系、不同職能部門之間的關系、內部員工相互之間的關系，以及物業服務企業同員工之間的關系。物業服務企業目標和利益的實現，良好形象的樹立，都與企業員工密切相關。物業服務企業的員工是企業生存和發展的動力，員工是企業具體管理和服務工作的承擔者，是企業形象的創造者和代表者，影響到物業服務企業形象的建立和塑造，更影響到物業服務企業經濟、社會等各方面利益的實現；同時，物業服務企業是從業員工自我實現、不斷發展的平臺，物業服務企業的經營狀況，影響到從業員工的經濟收益、發展空間等。

(二)股東。物業服務企業與股東之間是一個組織與投資者的關系。股東和潛在投資者是物業服務企業的資金來源，是物業服務企業發展壯大的基礎；同時，物業服務企業的經營狀況，影響到股東權益的實現。物業服務企業在經營發展的過程中，往往通過各種方式，爭取股東和潛在投資者對自身的了解和信任，樹立企業的良好形象，創造有利的投資氛圍，穩定既有的股東隊伍，吸引潛在投資者，不斷拓展資金來源。

三、物業服務企業外部利益相關者分析

摘要：物業服務的標準化發展不僅有利于提高企業各部門之間的工作效率，而且可以提升企業的業務水平，基于此，本文首先說明了物業服務企業標準化發展的總體思路，然后重點分析了物業服務企業標準化發展的具體策略，以便可以進一步提升物業服務企業的工作水平。

關鍵詞：物業服務企業；標準化；發展策略

改革開放后我國的社會主義經濟的發展取得了巨大的成就，人民的生活水平也得到了顯著改善。在這樣的大背景下，不同類型的物業項目也紛紛走入了人們的生活當中。人們在對物業項目進行消費的同時，也對于物業服務的質量提出了很高的要求。這就對物業管理人員提出了不小的挑戰，為應對外部環境的需求，他們需要加強并不斷改善對于企業的宏觀與微觀管理。其中對物業進行標準化管理無疑是一道良方。通過標準化的管理理念與手段，不僅可以促進企業效益的提高，也為企業的長遠發展打下了堅實的基礎。所以，物業管理人員應當通過多種手段，來促進物業管理標準化水平的提升，提供更加優質與專業的服務。

1標準化在物業服務中的重要性

1.1有利于提高物業服務企業各部門的工作效率。物業管理部門，在日常的工作中，需要經常與其它部門進行分工與協作。如何進行有條不紊的合作，保證整個管理過程的高效運轉，就成為了管理人員的工作重點。通過標準化的管理模式，無疑可以很好地應對這樣的難題，通過明確的規章制度與標準化操作，可以有效地避免互相推諉、效率低下的情況出現。1.2有利于提升物業服務企業的業務水平。物業管理的質量需要通過一定的標準進行約束。所以，物業企業應當通過多種手段，來降低出現質量問題的因素，達到提升管理質量的目的。

2物業服務企業標準化發展的總體思路

第一條為了加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平，根據《物業管理條例》，制定本辦法。

第二條在中華人民共和國境內申請物業服務企業資質，實施對物業服務企業資質管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

第三條物業服務企業資質等級分為一、二、三級。

第四條國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。

省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。

摘要：物業服務作為一個新興的行業，在發展的道路上有機遇和挑戰，也存在優勢和劣勢。隨著現代企業管理的發展，物業服務企業想做到長期穩定的發展，就應堅持以企業戰略發展為目標，要有一套適用于本企業的內部管理體系——全面預算管理。本文從全面預算管理的概念出發，闡述全面預算的重要性，并結合本物業服務企業在實施全面預算管理時遇到的問題，如思想意識不足、管理組織結構不健全、預算管理編制方法單一、預算執行與監督不到位、考核與激勵制度不完善等，分析出現問題的原因，提出在以后的執行過程中的應對策略。物業服務企業只有在全面預算實踐中不斷發現問題，分析并解決問題，不斷提升，才能在競爭中脫穎而出，實現企業價值。

關鍵詞：企業管理；全面預算；對策；方法

近年來隨著房地產企業的迅猛發展，人們對物業服務企業的服務標準和要求越來越高，導致物業服務企業在市場的競爭中越來越激烈，物業服務企業為了在市場中脫穎而出，提升自身的核心競爭力，就會合理規劃企業內部管理，使企業內部資源優化利用和管控，預算管理的實施則是物業服務企業進行內部管理的前提?，F階段，物業服務企業內部經營管理不成熟，導致企業的全面預算管理運用還不是很完善，這也是物業服務企業當前面臨并急需解決的問題。

一、物業服務企業全面預算管理概述

（一）全面預算管理的概念

全面預算管理是企業全員參與制定的預算，通過預算管理委員會審議，報董事會批準的企業各部門的預算并執行，合理地分配企業資源，同時進行考核與控制的過程。全面預算管理使企業的生產經營活動得到有效保障，并完成既定目標，其主要的體現就是它的全面性。

為進一步提高駐區各物業管理單位全體服務程度,保證房屋區物業的合理運用,維護房屋區公共次序,創造優越的生活情況,依據國務院《物業管理條例》和《市物業管理工作職責分工意見》等相關規則,結合新區的實踐狀況,制訂本方法。

一、組織指導

成立以新區工委副書記為組長，區經貿局負責報酬副組長，區城管局、社發局、公安分局、消防大隊、質監分局、行政法律分局、各街辦、管理處負責報酬成員的新區物業服務企業考評指導小組。指導小組下設辦公室，辦公室設在新區經貿局，負責對駐區各物業服務企業的監視檢查和總體審核工作。各相關部分、單位要指定專人參加考評工作。

各街辦、管理處響應成立物業服務企業日?？荚u指導小組，小構成員由各街辦、管理處財產辦以及各相關單位負責人等構成，詳細負責對轄區內物業服務企業的日常監視考評工作。

二、審核內容與職責分工

轄區內物業服務企業日常監視審核的根本內容：

摘要：物業服務企業作為獨立法人，應實行自主經營、獨立核算、自負盈虧。物業企業屬于微利性的行業，除少數物業服務企業略有盈余外，大部分企業處于虧本經營狀態，資金緊張、收費難成為物業企業發展的瓶頸。企業如何扭虧為盈，在市場競爭中立于不敗之地，物業管理公司如何組織和利用資源，通過哪些途徑，提供什么樣的服務來創造利潤，對于現代物業企業的運行及發展起到非常重要的作用。

關鍵詞：物業資金盈利模式

0引言

我國的物業管理正在蓬勃發展，物業管理企業作為獨立法人，實行“自主經營、獨立核算、自負盈虧”。物業管理又是勞動密集型的企業，屬于微利性的行業，當前除少數物業服務企業略有盈利外，大部分企業處于虧本經營狀態，資金緊張，收費問題成為阻礙物業管理發展的“瓶頸”。目前我國物業管理已經進入了“雙向選擇”的市場化運作時代。因此，在新的競爭環境中，物業服務公司如何組織和利用資源，開展多種經營，拓寬盈利空間，從而創造最大化的利潤，增強市場競爭力，是值得我們研究的。

1對我國傳統物業服務公司的盈利模式概括及評價

1.1傳統物業管理服務體系目前我國物業服務公司提供的服務主要有兩個基本大類：①基本服務：房屋、設備的維修、維護和保養，環境衛生、安全消防、清潔綠化等的管理。②增值服務：中介服務、代送牛奶、報紙、代交水電費、小孩接送，室內裝修等等?；痉諡闃I主創造的價值在于：房屋的保值、增值，設備的正常運行，業主安全感的獲得，優美環境的創造；增值服務為業主創造的價值在于：為業主提供方便，給業主提供信息，節約業主的時間等。