物業管理糾紛范文10篇

隨著城市建設和城市改造工作的開展，物業管理行業正在逐漸興起，但我國目前尚無法律、行政法規和部門規章對物業管理行業進行立法和規范，各地方法規對物業管理的規定都不一致，且內容簡單不具體，使物業管理的內涵模糊、寬泛，難以操作，實際中容易產生糾紛并不便處理，以下筆者就物業管理的性質、物業管理企業與服務對象的相互關系以及物業管理糾紛的處理作粗淺探討。

一、物業管理的性質以及與一般服務合同的區別

物業管理，即“區分所有建筑物的管理”①，是指由政府規定的對配套設施比較齊全的原有住宅區和新建住宅區以及配套設施比較齊全的大廈、工業區等物業進行管理服務的活動。就物業管理行為產生的法律關系分析，既具有行政法律關系的特性，又具有民事法律關系的特性，如從法律關系產生來看，物業管理行為是地方法規和部門規章的強制性規范；從法律關系的內容來看，物業管理的項目范圍由地方法規和部門規章及規范性文件事先界定；從法律關系的權利義務實現上看，物業管理的收費依據和標準由政府物價部門規定或遵政府物價部門指導等。但從其本質特性看，物業管理行為屬于民事法律行為，理由是：

1、物業管理行為是一種服務活動。是由物業管理企業為業主委員會及業主提供的包括財產維護、環境衛生、綠化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等項目的有償服務行為。是平等主體之間產生的法律關系，沒有管理與被管理的關系，雙方主體關系中不具有服從性、隸屬性。

2、物業管理是由政府規定的服務管理活動，不是行政機關對行政管理相對人實施行政管理。建設部《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和地方有關法規都規定了住宅小區應當成立管理委員會并實行物業管理，物業管理服務中的被服務主體——業主，雖然對是否接受物業管理服務不能選擇，但可以選擇由誰來提供服務。如《江蘇省物業管理條例》就規定“物業交付使用后，業主或業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。”

3、物業管理是國際通用的區分所有建筑物的管理服務活動。目前我國法律、行政法規和部門規章對“物業”范圍尚未作統一界定，《上海市居住物業管理條例》規定“居住物業，是指住宅以及相關的公共設施。”《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定“所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。”《珠海市住宅小區物業管理條例》定義為“物業，是指住宅小區的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。”雖然各方法規及規范性文件對“物業”的表述不相一致，但對概念內涵和外延和認識基本相同，即物業，就是“區分所有建筑物”，是指住宅以及相關的公共設施和場地。物業管理就是管理物業的服務，而不是“人居管理”。

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

最近，一項調查報告顯示，隨著我國物業管理公開招投標制度的逐步推進，物業管理交接糾紛頻發正成為社會關注的焦點。被辭退的物業管理公司與新選聘的物業管理公司、原物業管理公司與業主委員會之間就物業管理交接事項頻繁發生糾紛，不僅影響物業區域內全體業主的正常生活秩序，也對物業管理公司的企業形象產生很大負面效應，并在一定程度上阻礙著我國物業管理行業的持續、快速、健康發展。本文將從法律層面對物業管理交接糾紛產生的原因和性質進行分析，并在此基礎上提出解決物業管理交接糾紛的方法和規范物業管理交接程序的建議。

一、物業管理交接糾紛頻發的原因

物業管理交接糾紛頻頻發生的原因有很多：物業管理公司的觀念不適應物業管理市場化要求、物業管理招投標的程序不完善、物業管理公司和業主委員會在溝通方面存在誤解、規范物業管理交接的法律法規不健全……從法律層面上分析，產生物業管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：

1、業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業主大會公開選聘物業管理公司負責對本物業區域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數的物業區域都由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主只能被動接受，很多物業管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的權利后，很多小區的業主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業管理公司。當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區-中山花園業主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業管理公司，并選聘了新的物業管理公司入駐，但是因為原物業管理公司不配合接交而產生糾紛，導致小區出現物業管理“真空”。

2、物業服務合同期限屆滿或者前期物業管理結束，業主大會選聘新的物業管理公司進駐管理，而原物業管理公司不甘退出，繼續占據小區，拒絕與新物業管理公司進行交接，因而產生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業管理階段完成后業主委員會選聘了新的物業管理公司，但是開發商確定的物業管理公司卻拒不移交物業管理權，并與新物業管理公司發生嚴重沖突，致使小區遭受重大經濟損失。

二、物業管理交接糾紛的法律性質

物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受托管理人（物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

近年來，物業管理糾紛有不斷增長的趨勢，已引起社會各方的廣泛關注。

總體而言，物業管理糾紛除少數為行政管理糾紛之外，大多數則屬于合同糾紛和財產權益糾紛。如拖欠物業管理費和維修基金糾紛、車輛保管糾紛以及租賃糾紛等。這類糾紛在雙方協商不成或有關部門調解無效時，人們更習慣于將其付諸訴訟，而不采用仲裁。

其實，根據我國現行法律規定，仲裁也是解決此類糾紛的法定方式、與訴訟相比，具有以下特點：

一是自愿性

一項糾紛產生后，是否將其提交仲裁，交與誰仲裁，仲裁庭的組成人員如何產生，仲裁適用何種程序規則和哪個實體法，都是在當事人自愿的基礎上，由當事人協商確定，故仲裁能充分體現當事人意思自治。

二是專業性

一、物業管理交接糾紛頻發的原因

物業管理交接糾紛頻頻發生的原因有很多：物業管理公司的觀念不適應物業管理市場化要求、物業管理招投標的程序不完善、物業管理公司和業主委員會在溝通方面存在誤解、規范物業管理交接的法律法規不健全……從法律層面上分析，產生物業管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：

1、業主大會以物業管理公司提供的服務不到位為由提前解除物業服務合同，而物業管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關由業主大會公開選聘物業管理公司負責對本物業區域進行管理的制度剛剛建立，目前大多數的物業區域都由開發商確定的物業管理公司負責管理，業主只能被動接受，很多物業管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務不到位，也不主動與業主進行溝通，雙方缺乏良性互動。在《物業管理條例》明確賦予業主大會公開選聘、解聘物業管理公司的權利后，很多小區的業主大會積極行使這一權利，以服務不到位為由解聘原物業管理公司。當前產生的物業管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區-中山花園業主大會就以“收費過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業管理公司，并選聘了新的物業管理公司入駐，但是因為原物業管理公司不配合接交而產生糾紛，導致小區出現物業管理“真空”。

2、物業服務合同期限屆滿或者前期物業管理結束，業主大會選聘新的物業管理公司進駐管理，而原物業管理公司不甘退出，繼續占據小區，拒絕與新物業管理公司進行交接，因而產生糾紛。如今年3月18日廣州市中級人民法院終審判決原物業管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業管理階段完成后業主委員會選聘了新的物業管理公司，但是開發商確定的物業管理公司卻拒不移交物業管理權，并與新物業管理公司發生嚴重沖突，致使小區遭受重大經濟損失。

二、物業管理交接糾紛的法律性質

根據《物業管理條例》的規定，移交物業管理用房和資料是物業管理公司在物業服務合同終止后必須承擔的責任，即《合同法》所規定的“附隨合同義務”（見《合同法》第九十二條），因此，物業管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務”而產生的合同糾紛。物業管理交接糾紛在形式上表現為物業管理公司不移交物業管理用房、資料，但本質上是物業管理公司不移交物業管理權。具體可以分為兩種情況：

一是自愿性

一項糾紛產生后，是否將其提交仲裁，交與誰仲裁，仲裁庭的組成人員如何產生，仲裁適用何種程序規則和哪個實體法，都是在當事人自愿的基礎上，由當事人協商確定，故仲裁能充分體現當事人意思自治。

二是專業性

由于仲裁對象多為合同糾紛或財產權益糾紛，常常涉及復雜的法律、經濟貿易和技術性問題，所以，各仲裁委員會都擁有分專業的仲裁員名冊，供當事人選定仲裁員，而仲裁員一般都是各行業的專家，這樣就能保證仲裁的專業權威性。

三是國際性

隨著世界經濟一體化和我國加入WTO，仲裁案件的來源、當事人、仲裁庭組成直至裁決的執行，都具有更多的國際性因素。特別是仲裁國外執行方面的優勢是法院所不具有的。

摘要：經濟社會的發展使住房商品化、貨幣化、社會化，隨之而來的就是物業管理的商品化。隨著物業管理的蓬勃興起，物業管理公司與業主以及業主委員會之間的矛盾也在逐步加大。關于物業管理服務和物業管理費用的矛盾也在逐步升級，并且干擾著小區的正常生活秩序，給人們的生活帶來了一些不必要的困擾。結合在具體工作中遇到的實際情況，以及相關的管理經驗和原則，對物業管理糾紛問題進行反思，并對物業管理問題的解決策略進行分析研究，希望對我國物業管理方面出現糾紛的解決有所幫助。

關鍵詞：物業管理；糾紛問題；解決策略

近些年來，一些發生在小區內的矛盾逐漸最終演變成刑事案件的案例屢見不鮮，起因大都是業主之間生活習慣的差異、志趣愛好的不同或者是對于公攤面積的糾葛，還有業主與物業之間的矛盾等等，如果物業管理水平提高，物業管理人員能夠對這些問題進行妥善處理，就能避免很多的問題。因此，物業管理水平的提高事關到每一位業主的自身的利益和物業本身的利益，對提高物業管理水平的探討實在必要。

一、物業管理糾紛的現實狀態

所謂的物業管理糾紛主要是指業主與物業從簽訂合同之時開始到合同終止這一個時間內業主與物業之間就小區住宅等相關問題所產生的糾紛和摩擦。隨著我國小區住宅的規模不斷增大，業主的需要也呈現復雜化的趨勢，業主和物業之間的矛盾也呈現復雜化的特征。就產生糾紛的當事人來看，主要分為以下幾種類型的糾紛：

（一）物業管理公司與業主之間的物業管理糾紛

近年來，物業管理糾紛有不斷增長的趨勢，已引起社會各方的廣泛關注。

總體而言，物業管理糾紛除少數為行政管理糾紛之外，大多數則屬于合同糾紛和財產權益糾紛。如拖欠物業管理費和維修基金糾紛、車輛保管糾紛以及租賃糾紛等。這類糾紛在雙方協商不成或有關部門調解無效時，人們更習慣于將其付諸訴訟，而不采用仲裁。

其實，根據我國現行法律規定，仲裁也是解決此類糾紛的法定方式、與訴訟相比，具有以下特點：

一是自愿性

一項糾紛產生后，是否將其提交仲裁，交與誰仲裁，仲裁庭的組成人員如何產生，仲裁適用何種程序規則和哪個實體法，都是在當事人自愿的基礎上，由當事人協商確定，故仲裁能充分體現當事人意思自治。

二是專業性

物業管理是近幾年來我國大力培育、發展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業。隨著物業管理業的出現，在物業產權人（又稱業主）、使用人與物業的受托管理人（物業管理公司）之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業管理業進行行業管理的新問題，因物業管理發生的糾紛隨之出現，并呈現糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業管理規范性文件方面，除了建設部的《城市新建住宅小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設部的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規章外，我國尚無統一的或專門調整物業管理行為的法律法規，使物業管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業管理糾紛的主要特點、審理物業管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

一、物業管理糾紛的主要特點。

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。