小區物業范文10篇

1前言

隨著蘇州經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經濟穩定和諧發展所必須妥善解決的問題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習慣，拆遷安置過程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來源，拆遷安置后續問題的解決等等，幾乎每一個都是不容易解決的難題。專業物業管理公司的介入是社會發展的趨勢，但是在拆遷安置小區的物業管理上，存在著與一般商品化小區物業管理很大的區別，因而對于物業公司，這也是一個巨大的考驗。

2蘇州拆遷安置小區物業管理滯后的原因

拆遷安置小區，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的住宅區。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區。根據我國法律的規定，安置小區中安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區別之處。安置小區的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農戶。隨著蘇州城市化進程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區物業管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個：

2.1蘇州拆遷安置小區的住戶過于復雜

拆遷安置小區，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們原有住房后給予補償而建造的住宅區，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費用即可入住。這就決定了拆遷安置小區和普通商品房小區具有本質的區別，蘇州地處長三角經濟發達區域，越來越成為一個擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房價，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區由于其業主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費用。并且政府拆遷的房屋對象一般以兩大類為主，一是城區的老平房，二是農村的自建房。城區老平房的住戶很多原本就已經不再常住在那里而是有了其他住所，農村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導致了拆遷安置小區成為出租房云集的區域。對于出租者來說，房子不是自己在住，當然不會過多關心環境等一系列問題，對于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時居住在這里，同樣不會過多關心環境等問題。另外，承租拆遷安置小區的住戶一般文化層次和受教育水平都相對比較低下，他們沒有多少環境保護以及可持續發展的理念和意識。所以，這三個原因導致了很多拆遷安置小區環境臟亂差，居民抱怨多，物業費征收難，物業公司更換頻繁等等一系列問題。

1三亞住宅小區物業管理存在的問題

1.1“候鳥”人群住宅小區物業管理存在的問題

1.1.1業主方存在問題“候鳥”人群住宅小區的業主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員，他們在三亞購置物業的目的就是為了享受生活，所以他們對物業管理的要求相對較高。但通過對卓達、天澤湖畔、清平樂、半山半島等中高檔小區的走訪調查得知“候鳥”式業主的物業維權意識普遍不高。因為他們每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業主提議成立業主委員會。對于平時小區內出現的物業糾紛，業主的處理方法一般是去小區物業投訴然后不了了之，再就是以拒交物業費來表示自己的不滿，很少有業主運用法律來維護自己的權益。1.1.2物業公司存在問題在對三亞市“候鳥”式住宅小區的走訪調查得知，三亞市物業管理公司在日常管理中存在以下幾種問題：①誠信體系建設不完善。小區業主經常會懷疑物業公司把自己所交納的物業管理費用據為己有，在冬季過后返回北方生活時不放心把空置的房屋交給物業公司管理，有些業主想把空置的房屋租出去時寧可找中介機構也不相信物業。②服務透明度不夠。物業公司在對小區公共設備維修時可能會因為公用面積達不到使用“公共設備維修基金”的條件而需要向業主收取一定的維修費，只是告知維修什么、應該分攤多少錢，但是沒有公布維修費使用的明細列表公告。③智能化辦公程度低。在調查中發現，有部分物業公司的賬目記錄、物業費收取及歸檔還處在純手工工作階段。據某物業工作人員所述，在每月集中收取物業費時經常會把賬目記錯，這樣無疑加大了物業從業人員的工作量，也增加了產生財務問題的可能性。④從業人員綜合素質不高。在我國，專業的物管服務人員還較，所以物業公司在招聘時可供選擇的員工多數是對物業管理認識不足的外行，加之對這部分員工的培訓工作做得也不到位，導致物業從業人員綜合素質不高的局面。

1.2三亞市家庭旅館物業管理存在的問題

1.2.1業主方存在問題家庭旅館的業主一般都是個體投資商，他們在三亞購置房屋的目的就是為了投資，獲取豐厚的利潤是他們的主要目標。所以他們在經營家庭旅館時會盡可能的降低成本，對物業不會有特殊的要求。但是因為日常生活中使用物業的是流動性極大的旅客，僅依靠小區的保安是不能保障旅客居住安全的，所以經常會發生旅客在入住家庭旅館期間財物失竊的現象。此外，因為家庭旅館使用者復雜多變給小區公共設施，如游泳池、文娛活動室等的管理帶來了諸多不便。1.2.2物業公司存在的問題物業公司對家庭旅館這一特殊使用人群的管理沒有單獨的一套物業管理辦法，也沒有對入住小區的旅客有任何規定要求，這不僅會給小區其他業主帶來諸多不便，也給小區的公共安全埋下了許多隱患。

1.3三亞市住宅小區物業管理第三方存在問題

摘要：當前，構建和諧社會成為中國新時代的主題，和諧小區是和諧社會的堅實基礎，物業管理狀況又是衡量小區和諧的重要指標。然而，目前部分老舊住宅小區的物業管理仍然處于“臟亂差”狀態，因此，有必要對小區物業管理服務模式進行創新，破解開發遺留問題多、物業管理費收繳率低和物業服務費提升難等難題，持續提升物業管理服務水平，滿足人民對美好居住環境的新需求。文章就和諧視角下老舊住宅小區物業管理困境及管理服務模式創新展開了研究。

關鍵詞：和諧視角；老舊住宅小區；物業管理模式

1老舊住宅小區物業管理現狀

住宅小區是居民日常生活的地方，住宅小區的環境好壞關系到千家萬戶的幸福生活。然而，老舊小區中雜亂的樓道、坑洼的路面、臟臭的垃圾、無序的環境等問題，是人民對美好生活的需要和不平衡不充分的發展之間矛盾的具體表現。小區的和諧是整個社會和諧的基礎，而物業管理狀況是衡量小區和諧的重要指標。隨著和諧社區的穩步推進，老舊小區的物業管理情況備受關注。部分老舊小區的物業管理狀況堪憂。有些老舊小區根本沒有物業管理，只有政府托底提供的垃圾定時清理服務，其基本處于“臟亂差”狀況，諸如小區內綠化帶被破壞，草坪被踐踏，亂停車、亂涂鴉、亂扔垃圾、違章搭建，路燈或消防栓損壞等，小區的衛生、消防和治安都成了大問題，居民苦不堪言。有些老舊小區的物業管理，主要是由地方國企下屬的物業公司或者小型物業公司接管，管理效果比較差，小區陷入半癱瘓狀態，諸如小區綠化維護及公共設施損壞維修不及時，無安保措施或安保措施不到位，社會閑雜人員隨意出入小區等，業主與物業的關系非常緊張、鄰里關系不和諧，矛盾重重。

2老舊住宅小區物業管理存在的困境

大部分老舊小區的物業類型是售后公房、動遷安置房和早期商品房，這些小區由于自身的建設規模較小、規劃設計標準較低、建造年限較久、產權結構復雜以及業主委員會難成立等原因，在日常的物業管理實施過程中存在諸多困難，主要表現為以下三個方面。2.1小區開發遺留問題多。由于建成的時間較長，又沒有進行相應保養，大部分的老舊小區基本都存在路面破損、墻壁滲水、墻體脫落、管道堵漏、廚房或衛生間漏水等開發商遺留的工程質量問題，潛藏著諸多的安全隱患。同時，由于早期住房的規劃設計比較簡單，老舊小區也大都存在停車位過少、人車沒有分流、安防系統過弱和娛樂健身設施匱乏等問題。這些是業主最關心的問題，而這些問題的解決需要大量的資金，但是大部分老舊小區的維修基金早已使用完或者業主根本就沒有繳納維修基金。小區物業服務公司由于缺乏維修資金難以對小區進行改造，進一步加劇了物業管理的難度，這往往令業主不滿意其服務質量。2.2物業管理費收繳率低。老舊小區普遍存在“雙低”現象，即物業服務費低，收繳率低的現象。有些業主喜歡將建筑問題混淆成物業問題，要求物業公司解決開發商遺留的建筑問題，并以此為借口不交物業管理費；部分業主不滿意物業公司提供的服務而拒交物業費。此外，也有不少業主早已搬出老舊小區，房子空置或者出租，物業公司很難找到業主，物業費用收繳困難。于是，收費率越來越低，陷入“收費難、難服務”的惡性循環怪圈。有些老舊小區近年來被改造后，其環境變好了，但是由于幾十年沒有得到專業的物業服務，居民也沒有養成繳費買服務的習慣而拒繳物業費，促使物業公司中途離場，小區環境再次陷入失控狀態，又變回原有的臟亂差境地。2.3物業服務費提升難。老舊小區的大部分業主是經濟條件較差的工薪階層、下崗職工、農民工、退休老人或者孤寡人士，對物業管理的認知存在偏差，消費意識淡薄并且支付能力比較有限，認為“管不管無所謂”或物業就是看門掃地，根本不認可通過提高物業服務費來換取更高的物業服務質量，非常抵觸物業服務費的提升，物業公司的調價操作難度非常大。而近年來，人工成本等各項費用卻不斷上漲，物業服務企業入不敷出，有些企業甚至連員工工資都發不出來，只能通過裁員來降低人力成本，繼續艱難經營，這必然導致服務質量的降低，并不斷陷進惡性循環的死結。

摘要：針對傳統小區物業管理系統信息反饋緩慢、互動性不強等不足，提出了一種新型的小區物業管理模式，將基于Android的智能設備廣泛應用于小區物業維修、安保管理、信息反饋、消息推送等方面，實現了真正意義上的智能小區。

關鍵詞：物業管理系統；Android；全球定位系統；消息推送

0引言

小區物業管理信息化程度越來越高，管理系統也逐漸由通用型向功能可擴充的定制型轉變[1]，不僅可以方便地完成物業公司的業務管理，而且還方便了小區業主的生活服務[2-3]。現在智能手機普及程度很高，很大程度上可以替代電腦，文獻[4]就曾做了這方面的研究，不過，目前的智能手機（包括智能終端），半數以上的操作系統是Android[5]。Android功能強大，完全可以使用到現代小區物業管理中，帶來更好的管理和服務。

1傳統物業管理系統的不足

傳統物業管理系統采用了經典的三層架構，沒有考慮移動設備，存在明顯的不足。1.1傳統物業管理系統的架構傳統物業管理采用數據層、業務層和表現層的標準三層架構，通過互聯網或局域網來通信，其結構如圖1所示。圖1傳統物業管理系統邏輯結構圖1.2傳統物業管理系統存在的不足管理系統運行于互聯網或內部網絡，借助于個人電腦完成管理工作；但在物業工作人員和小區業主大量使用智能手機的現狀下，存在一些不足。1.信息交換緩慢。比如維修流程通常是有人（物業工作人員或小區業主）反映某設備出現了破損，將信息記入管理系統，安排維修人員，通知維修人員，維修人員實地勘查、取證，確定維修方案，提交維修方案，等待審批，審批通過實施維修，最后提交維修報告。過程漫長，嚴重影響了效率。2.小區安保工作監控不力。根據安保規范，每個樓幢的每個單元需要定時查崗。但無法避免個別員工偷賴，虛報檢查工作，造成安全隱患。另外，夜間巡邏或者特殊環境下巡邏的護衛人員，可能存在人身或財產安全的威脅，如果不幸遇到襲擊，無法及時求助或提供更多信息。3.小區業主獲取信息不便。傳統的物業管理系統中，雖然小區業主可以通過注冊、登錄，就能收到系統短息或者通知，但這一切都是被動的，系統無法主動向用戶推送消息。

【摘要】基于B/S體系架構的幸福里小區物業管理系統，緊跟行業發展，滿足人們生活、工作的需要,實現了信息網絡化。通過較豐富的功能將Web的技術特點體現出來。本設計主要完成客戶端，Web服務器端應用程序和數據庫的制作，實現網上小區物業管理系統的創建，管理員注冊/登錄，對物業信息進行添加，刪除，修改等功能。

【關鍵詞】小區物業管理;WebB/S;體系架構

一、系統的需求分析

通過對幸福里小區的調查，獲知小區物業管理系統應具備以下功能：1、對小區所有房屋資料的錄入和增，刪，改，查詢等功能的實現，這是一個小區管理的基礎，小區管理都是基于該小區的房產資源而產生的。2、對小區內住戶的詳細資料的管理，包括增，刪，改，查詢等功能的實現，這也是物業管理產生的基礎，物業管理都是相對該小區的所有住戶而言的。3、實現物業設備管理，儀表包括水，電，氣表數據管理，收費管理，住戶投訴管理，住戶報修管理，設備維修管理，停車場管理。4、各種物業統計報表，包括物業設備統計報表，所有住戶的水，電，氣儀表資料的統計，各種收費統計，住戶投訴統計，住戶報修統計，物業設備維修統計等。

二、系統設計

2.1系統的功能模塊設計

第一章總則

第一條為加強城市住宅小區物業管理，保障業主的合法權益，維護住宅小區的生活秩序，改善居住環境，提高城市文明程度，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本省城市規劃區范圍內住宅小區的物業管理。

第三條本辦法所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設，并達到一定規模的居住區。

本辦法所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主根據合同約定，對住宅小區內的物業進行維護、修繕等管理服務的活動。

一、老舊住宅小區物業管理服務現狀分析

上海現有物業服務企業2625家，管理居住房屋建筑面積5.39億平方米，物業管理覆蓋率達到96.25%，從業人員逾40萬。其中售后公房建筑面積9720萬平方米，分布在4500多個住宅小區，共有居民180萬戶。隨著上海物業管理行業的迅速發展，物業服務企業不斷增加，服務內涵得到拓展，產業面積日益擴大，在企業規模、競爭能力、管理水平和社會影響等方面有了長足進步，但在老舊小區物業管理中還存在著不少困難和問題。

（一）成本逐年遞增，企業舉步維艱

上海職工最低工資從1993年的210元調至2015年的2020元，年均漲幅達到12.02%，讓原本就捉襟見肘的物業服務企業舉步維艱。據調查，浦東一家擁有194名保潔保安人員、管理著52萬平方米售后公房的物業服務企業，由于今年最低工資調整，全年工資較上年多支出46.56萬元，加上社保繳納基數增加55萬元，全年多支出費用101.56萬元。而從今年9月開始，本市售后公房維修資金不再列支物業服務相關費用，這就意味著原由維修資金分擔的費用改由企業自行承擔。同樣以上述企業為例，預計9-12月份，企業管理所轄的售后公房，需要支出費用52萬元。兩者相加，該企業今年將比去年多支出費用153.56萬元。

（二）標準偏離市場，收費入不敷出

上海職工最低工資逐年增長、水電煤氣價格多次調高、企業管理費用不斷上升，而物業管理費卻維持在較低水平上。調查發現，在一個擁有2000戶居民、建筑面積10萬平方米的住宅小區，根據規定配置小區經理、收租員、接待人員各一人，全年工資、獎金、加班、福利、津貼、“四金”等費用為20萬元；保潔保安人員20人，工資、津貼、節日加班等費用70萬元；全年辦公費支出為1.15萬元；分攤管理人員費用5.1萬元，該小區全年正常開支為96.25萬元。如果按照平均每平方米0.8元、收繳率74%計算，該小區全年物業管理費收入為71.04萬元，全年虧損25.21萬元。而居民出租售后公房的租金則達到數千元，與企業的經營窘況形成鮮明的反差。

近年來，隨著房屋市場化步伐不斷加快，城市住宅小區物業管理的市場化步伐也在加快。雖然在市場化過程中，國家也在不斷通過立法、行政規制的方式加強對物業管理市場的依法管理，但由于我國現有物業管理制度設計的缺陷，民眾民主管理意識和能力的欠缺，涉及物業管理稅費制度不盡合理，從而滋生出小區物業管理的一系列問題，直接影響到民眾的安居樂業和城市社會的安定穩定，必須引起各級政府的充分重視。下面，本文從當前物業管理所存在的問題出發，分析問題的成因，并提出相應的解決路徑和方法。

一．當前物業管理所存在的問題及成因

(一)業委會被控制，成為少數業主牟利的工具。雖然目前法律或地方性法規已明確了業主委員會成立法定要件、程序，但是由于小區業主的民主意識不強、參與度不高，往往給了某些別有用心業主提供了謀取私利的土壤和條件。例如，有些小區的業委會利用物業簽約的決定權，不僅要求物業在小區的收入中拿出部分給業委會成員發工資，而且為了便于業委會尋租，還采取了物業單位一年一簽的方式；還有些業主為了達到控制業委會和物業的目的，利用小區業主民主意識不強、參與度不高的漏洞，弄虛作假，以騙取法定足夠的票數來更換或控制物業單位，達致其私人目的。

(二)物業企業運作不規范，損害業主的合法權益。由于某些小區的業委會沒有成立或者雖然成立了業委會，但存在業委會形成虛設，無法有效監督物業公司，甚至有的還與物業公司形成利益共同體。這些都直接導致物業管理公司在對小區實施物業管理過程中不夠規范、透明。像有的小區物業存在隨意公攤公共水電費用，不當挪用小區停車收費、124商家進場費、廣告費等屬于小區全體業主所有的收入，違法侵占公共空間用于牟利等等現象，嚴重侵害小區業主的合法權益。

(三)開發企業遺留建筑質量問題，增加物業的負擔。目前小區的商品房建筑質量問題主要有兩個方面，一是業主所購買的房屋的質量問題。這以屋面、墻面滲水、衛生問、陽臺漏水、樓板裂縫、空鼓等建筑質量通病較為常見。二是小區的公建部分的質量問題。主要集中體現在小區道路、地下雨污管網、地下室設備設施、安防、消防等方面的質量問題。這些問題往往是隱蔽工程，而且屬于小區的公建設施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、維護、維修就需投人大筆的資金，物業對此往往無能為力。特別小區的消防管網、設備設施，由于缺乏專業人員和相關設備維修，使得許多移交物業管理的小區普遍存在消防管網、設備設施老化或破壞嚴重，形成嚴重的火災隱患。像近期福州市組織進行的消防大檢查中所發現的閩發西湖廣場、芍園1號因消防設備設施老化或被破壞，物業又無力整改，而被消防支隊責令予以暫時停業整改就是這方面的典型案例。

(四)物業費、水電費用欠繳情況普遍，物業管理難以為繼。由于各種各樣的因素，小區普遍存在欠繳物業費的情況。當前比較普遍的物業費欠繳原因在于：一是開發商遺留問題未解決，導致物業收費困難。二是物業管理存在的問題。像安保、保潔、停車管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至鄰里間裝修、房屋使用不當等等都會成為不繳物業費的原因或借口。而物業管理費作為物業公司的最主要收入來源，其欠繳將直接影響物業管理公司的服務水平和質量。

各縣、區人民政府，市人民政府有關部門，各有關單位：

為貫徹落實《省物業管理條例》、《市物業管理辦法》、《市住宅專項維修資金管理辦法》及省住房城鄉建設廳對我市城市精細化管理考核檢查反饋意見的精神，加強我市物業管理，提高城市品位，改善人民生活居住環境，發揮物業管理行業在構建和諧社會中的重要作用，經市政府研究同意，決定對全市范圍內住宅小區的物業管理情況開展專項普查工作。現將有關事項通知如下：

一、普查目的

通過專項普查，全面掌握全市各區物業管理機構建設情況和住宅物業管理發展現狀，摸清住宅小區物業管理中房屋及其共用設施設備的基本情況，進一步了解住宅小區物業管理中存在的問題，研究制定相關政策，為今后加強物業分類指導，提高物業管理水平，實現物業全覆蓋，建立長效管理機制提供重要依據。

二、普查范圍

年12月1日前我市城區竣工驗收合格交付業主使用的住宅小區（樓）。

近幾年，加強居住小區物業管理，推進和諧社區建設，改善群眾生活和工作環境問題，已成為市、區人大代表普遍關注的熱點問題。在區第十四屆人民代表大會第一次會議上，魯谷、八角、蘋果園代表團分別提出了加強物業管理的議案。今年，市人大常委會亦將檢查、審議市政府貫徹《物業管理條例》情況。據此，區人大城建環保委陸續收集、學習了國務院《物業管理條例》、《北京市物業服務費管理辦法》等相關規定和外省市的部分經驗介紹，研究分析了市、區有關部門近期的調研文章。集中兩個月的時間，到建委進行了專題調研，向社區辦、信訪辦了解了有關情況，與芳星園物業管理中心、新華社物業管理處、首鋼物業公司，以及魯谷地區七個居委會分別進行了座談，調研情況如下：

一、我區居住小區物業管理工作的基本情況

根據區建委調查統計的數據顯示，我區行政轄區內物業總量為2000萬平方米，建筑面積1200萬平方米。2萬平米以上的居住小區105個，其中上世紀80年代前建成的老舊小區46個，占44%，90年代后建成的新小區59個，占56%。已實行物業管理的小區79個，占75%，成立業主大會的小區11個，占10.5%。在區登記注冊的物業管理企業44家，其中國有或國有控股企業16家，在外區登記注冊企業24家，從業人員6000余人。目前，居住小區物業多元化管理體制并存，存在著商品房、單位自管房、直管公房、回遷房等多種產權房。特別是區屬物業管理的小區內混雜著商品房、康居房、房改房、拆遷房、承租房以及單位直管樓等多種形態。

長期以來，區政府及建委主管部門按照市、區有關要求，認真貫徹《物業管理條例》，建立了物業管理行業監管體制，加強了對物業企業的監督檢查服務，開展了物業管理規范化活動，積極探索社區物業管理自治方式，努力推進物業管理市場化進程。200年8月成立物管辦公室以來，通過增編、設置派出機構，開展全面檢查和調研活動，在基本查清我區物業管理現狀的基礎上，加大了行業監管力度，積極開展物業管理試點、組建業主大會試點等工作，使我區物業管理投訴和上訪量明顯下降。從200年5月起，在5個小區進行了四種類型的物業管理試點工作，現已取得初步成效。

總體講，在區政府的積極推動下，我區的物業管理工作進步較快，在改善群眾居住環境、促進社區建設、提高城市管理水平等方面發揮了積極作用，已有首鋼黃南苑、御景山等17個小區被評為國優和市優項目。我區居住小區物業管理工作整體看是比較穩定的，在各方的有力支持配合下，沒有出現大面積的、影響較大的問題。

二、我區居住小區物業管理存在的主要問題