信托操作模式范文10篇

【摘要】房地產投資信托作為房地產融資未來重要方向之一也越來越得到廣泛關注，本文從房地產投資信托的定義出發，分析當前中國房地產投資信托的三種主要類型及特點，并對房地產投資信托的操作模式及流程進行了案例分析，為當前房地產企業資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。

【關鍵詞】地產融資房地產投資信托案例分析

房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優惠政策得以快速發展壯大，發展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。

【摘要】房地產投資信托作為房地產融資未來重要方向之一也越來越得到廣泛關注，本文從房地產投資信托的定義出發，分析當前中國房地產投資信托的三種主要類型及特點，并對房地產投資信托的操作模式及流程進行了案例分析，為當前房地產企業資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。

【關鍵詞】地產融資房地產投資信托案例分析

房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優惠政策得以快速發展壯大，發展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。

銀行業信貸資產登記流轉中心(下簡稱“銀登中心”)在2014年8月由財政部和原銀監會批準成立，是中央國債登記結算公司(下簡稱“中債登”)下屬的金融基礎設施平臺公司。銀登中心的功能定位于為銀行信貸資產及相關權益提供促進登記、交易流轉、信息披露的市場。由于“銀行業金融機構按照由信托公司設立信托計劃，受讓商業銀行信貸資產收益權的模式進行信貸資產收益權轉讓”，只有信托計劃才能對接信貸資產收益權，信托公司在銀行信貸資產收益權轉讓上渠道具有獨占性。信托公司可以作為信貸資產轉讓服務商，出現了以下幾種主要業務模式。

1存量信貸資產流轉

如圖1所示，存量信貸資產流轉交易模式中，資產行將原先持有的信托收益權、定向資管計劃收益權等基礎資產打包在銀登中心登記掛牌登記，由信托公司成立財產權信托或集合資金信托計劃受讓該資產包，同時進行結構化分級，將收益權同步轉讓給信托計劃各個級別的投資人。在該結構中，亦可將原信托收益權、定向資管計劃收益權直接掛牌轉讓，集合資金/財產權信托計劃的設計是為了實現兩個目的：第一，資產行的資產進行打包組合，形成新的風險收益特征；第二，實現優先、劣后的結構化分層設計。交易結束后，資產行自有資金持有的信貸資產收益權實現會計出表，理財資金持有的信貸資產收益權實現非標額度釋放。具體操作步驟如下。第一步，商業銀行作為資產的出讓方，尋找適合或者愿意出售的資產包。監管對底層資產包有一定的限制和要求，具體需與銀等中心溝通請示確定。形成資產包后，將資產包收益權轉讓給信托公司。第二步，銀行在銀登中心對基礎資產進行登記，將所有資產的簡要信息通過電子化的方式進行存儲。同時信托公司與銀行相互配合，發起設立集合資金信托計劃，并進行結構化分級，分為A1、A2、B或者優先、劣后級。集合信托計劃設立以后，信托公司需在中央國債登記結算公司，也即是銀登中心的母公司進行集合信托計劃的登記。第三步，完成登記后，基礎資產已經在銀登中心掛牌，信托公司利用集合信托計劃來購買財產收益權。交易完成后，交易的過程和結果將全部在銀登中心以及中債登進行登記。即信托公司在中債登登記信托的相關交易信息，銀行在銀登中心登記銀行的相關交易信息，中間交易過程銀登中心會跟母公司中債登進行核對和比對。第四步，交易完成以后，基礎資產將交易過戶，即確認銀行資產收益權已轉讓到信托公司的集合資金信托計劃上。信托公司通過向投資者出售，將收益權同步轉讓給信托計劃各個級別的投資人。

2增量過橋資產流轉

如圖2所示，增量過橋資產流轉是指資金行為了規避信貸總量、存貸比等各種限制，先由過橋行通過信托進行資金投放，形成基礎資產，然后將該基礎資產收益權打包，由集合資金信托或財產權信托受讓，在該集合資金信托或財產權信托的層面上進行結構化分級，分別由資金行的自營資金和理財資金認購。在該結構模式中，銀行自營資金認購AA及以上評級的資產份額時，資本計提20%，比直接投放該筆貸款按照100%計提減少資本占用，部分實現監管出表和會計出表；銀行理財資金認購劣后級資產份額，由于該集合資金信托或財產權信托已經在銀登中心掛牌，不再視同非標準化產品，因此不占用非標額度。但是在該模式中過橋行作為資產出讓方，會有無法防范委托行不受讓高資產的疑慮。目前常見的操作是倒打款，即委托行先將轉讓價款支付給過橋行，由過橋行通過信托計劃或資管計劃等發放貸款，然后將收益權或債權在交易所登記流轉。或是委托行與過橋行達成協議，T-1即在交易前一天，委托行向過橋行打入一筆同業存款，委托行按照合同約定受讓該資產，同業存款返回；否則面臨同業存款面臨信用風險，銀行聲譽也將有所損傷。

3幾種特殊的底層資產流轉

一、銀行是資金主通道

商業銀行的貸款是典型的債務融資，需要足夠的抵押或擔保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前商業房地產融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內，商業銀行的貸款仍是商業房地產融資的主導形式。商業房地產企業在條件允許的前提下首先考慮從商業銀行獲得資金支持。

二、房地產信托是融資創新的首選

信托融資具有的制度優勢使得在國家的宏觀調控下逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發行信托計劃籌集。二是股權信托，即信托資金階段性(信托期限內)持有房地產公司股份后被溢價回購的一種股權投資模式。這種模式的優點是既實現了房地產企業的融資目的，又增強了企業的信用等級，通過增加房地產企業的資本金，在不提高公司資產負債率的情況下優化了公司的資本結構；三是受益權轉讓信托，即以交易為基礎的財產信托，一般是把具有可預測穩定現金流收入的房地產財產的受益權通過信托轉讓給社會投資者，實現融資目的，信托收益來源于其穩定的現金流收入或者有保證條款的受益權溢價回購。

三、項目融資可以共擔風險

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。商業房地產運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。

[摘要]作為可橫跨銀行、證券、實業等多個投資領域的投資方式，信托的復雜性和風險性毋庸置疑。現階段信托公司一般采用全面風險管理模式，業務經營、內部控制、外部監管三個方面仍面臨諸多現實困境，應針對性予以改進，完善信托公司全面風險管理模式。

[關鍵詞]信托公司;信托風險;全面風險管理模式

信托橫跨資本市場、貨幣市場和實業市場等領域，目前已發展成為我國第二大金融資產管理產業，一旦信托行業發生風險，其他行業亦會受到連帶影響，特別在金融深化改革階段，打破剛性兌付、去嵌套、去通道、去杠桿等項監管措施，將會催生信托行業的深刻變革。良好的風險管理是信托業的靈魂，完善信托公司全面風險管理模式，有利于信托公司認清現狀、回到服務實體經濟的軌道，促進信托行業健康、規范發展。

一、信托行業風險管理模式的演變

我國信托行業的發展與市場情況、行業監管政策等因素有關，信托公司的經營由最初的粗放式逐步向精細化轉變，尤其是對于風險的經營和管理，成為信托公司強大的生命線和核心競爭力。我國信托公司風險管理模式也隨之由資產風險管理、資產負債風險管理等早期風險管理模式向全面風險管理模式轉變。1.早期風險管理模式。2007～2012年，信托公司在較為寬松的監管環境下，與銀行緊密聯系，自然地承接了大部分銀行理財資金，銀信業務規模迅速擴張。信托公司對于風險的管理以資產業務為經營重心，根據業務規模和業務量靈活地配置部門和制定政策，通過對資產規模、結構和層次的管理，保持適當的流動性和安全性。2013～2016年，銀監會連續發文限制銀信合作業務，這一時期信托行業資產管理規模增速呈顯著下行趨勢，要求信托行業的轉型創新要“打組合拳”，從資金供給與需求匹配角度加快業務轉型。這個階段信托公司主要通過清理資金池業務、嚴審借款人資質和還款能力、加強主動性管理能力等措施，調整資產結構、負債結構，實現償還期對稱，進而達到結構匹配、整體均衡和風險可控目標。信托公司的風險控106制更多地與零和思維的此類業務相適應，風險容忍度低、風險偏好傾向于風險厭惡型。2.全面風險管理模式。2016年至今，隨著一系列資產管理規定的出臺，信托善后，再重新上傳定稿文件，特此函告，抱歉給您帶來不便。公司或回歸信托本源，或順應轉型趨勢，積極進行業務創新，尋求新的發展動力，跨境金融服務、家族信托、服務信托、資本市場配置、PPP項目、資產證券化、股權投資等逐漸成為轉型方向上較為一致的共識。對于此類業務而言，多以競合思維為主，風險容忍度及風險偏好都需要進行相應的調整。因此，傳統的風險控制框架和模式與業務的轉型發展就形成了矛盾。銀保監會2016年下發的《銀行業金融機構全面風險管理指引》明確要求銀行機構、金融資產管理公司和其他會管金融機構建立全面風險管理體系。目前已有部分信托公司（如中信信托、上海國際信托、國通信托等）開始試行全面風險管理模式。這種管理要求將信用風險、市場風險、操作性風險及各種其他風險等不同風險類型，公司、零售、金融機構、互聯網金融等不同客戶種類，資產業務、負債業務和中間業務等不同業務類別，納入統一的管理體系中，對各類風險依據統一的標準進行測量并加總，依據全部業務的相關性對風險進行控制和管理。在全面風險管理模式下，信托公司形成由董事會領導、高管層負責、風險管理部門牽頭、各部門分工合作、全員參與，對各類風險進行識別、計量、管理、監控、報告的一整套風險策略、治理架構和程序。這是從全局的角度，根據信托公司的整體經營戰略制定的與之相適應的整體風險管理系統，包含了風險平衡、風險偏好、風險承受度、風險應對策略以及監控體系等。

二、全面風險管理模式下信托行業的現實困境

內容提要:根據銀監會對信托公司的監管規定，借鑒《巴賽爾協議》、《商業銀行風險評級體系》、《商業銀行企業的信用等級評價辦法》、《證券公司管理辦法》等管理文件，構建信托公司風險控制三級指標體系，據此對信托公司進行風險評估與監控，從而實現對信托公司風險的量化管理。

關鍵詞:風險指標信托公司風險評估

在歷經5次整頓，2002年回歸主業后，中國信托業獲得了較快的發展。在證券市場持續低迷的情況下，信托成為了中國金融市場上一道亮麗的風景線。但金新信托乳品計劃到期未能兌現、青海青泰信托巨額虧損以及金信信托停業整頓等風險事件說明，信托公司的風險也不容忽視。事實上，信托投資公司作為我國目前唯一能夠跨越貨幣市場、資本市場和實業投資市場的非銀行金融機構,在信托財產來源的廣泛性、信托財產運用方式多樣性方面具備明顯的優勢。然而在我國投資理財法律法規尚不完善、投資理財市場尚不發達、投資者投資理財理念尚不成熟的環境下,信托投資公司也承受著很多系統性和非系統性的風險。這就要求信托投資公司必須建立一套高效、科學、專業的風險控制體系，運用適當的風險管理方法和工具才能夠適應信托投資公司未來的發展。

一、信托公司業務及風險揭示

信托公司的業務根據《信托投資公司管理辦法》的規定，信托投資公司的業務范圍可劃分為五大類：

1、信托業務，包括資金信托、動產信托、不動產信托；

摘要:在現“三權分立”背景下，土地經營權可作為客體通過信托企業進入市場中流轉。但大多農民不清楚其中的權責分配關系，擔心自身利益受損，土地經營權在信托流轉實施中也并不順利。為了積極促進農村經濟的可持續發展，應在法律中明確信托流轉各方的產權責任，監管控制，控制好土地經營權信托流轉過程中的風險。

關鍵詞:土地經營權;土地流轉;土地信托;風險管控

一、引言

土地承包經營權的歸屬關系著社會的穩定和長期發展。但我國進行土地經營權信托流轉時面臨的主要問題是農民不信任信托企業。農民是土地承包權所有者，他們的不認可就相當于這個信托流轉體系沒有主體，所以要成功的進行土地經營權的信托流轉，要在法律上明確當中的權責，取得農民的信任。

二、分析土地經營權信托流轉風險的原因

(一)外部因素近年來，現代農業快速代替傳統農業，這就要求農業生產更加專業化，生產模式更要適應社會的需求。市場經濟的快速發展也迫使土地市場加快流轉運營［1］。此時國家提出“三權分置”政策，即“落實集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權”，該政策的提出切實符合當下現狀，可有效改善目前土地耕種面臨的現實問題，保障了農民的切身利益，土地信托流轉可使我國土地資源得到充分利用［2］。但在土地信托流轉過程中關于風險控制規范，卻沒有得到廣泛重視。(二)內在因素在土地現實問題和“三權分置”政策背景下，若能在法律上明確制訂出條文規則，土地信托流轉可有效解決土地擱置問題，同時促進農村創新發展，增加農民和信托公司收益，確保信托流轉行業的良好發展［3］。土地經營權信托流轉的風險包括農民對信托公司及土地流轉活動的認知不清和不信任，這就迫切需要將政府和市場的關系進行法律定位［4］。

一、人壽保險信托的界足

人壽保險信托(LifelnsuranceTrust)，也稱保險金信托，是以保險金給付作為信托財產，由委托人和信托機構簽訂保險金信托合同書，當被保險人身故，發生理賠或滿期保險金給付時，保險公司將保險賠款或滿期保險金交付于受托人（即信托機構），由受托人依信托合同的約定管理、運用，將信托財產分配給受益人。人壽保險信托的發展能將保險公司所支付的龐大保險金轉化為信托財產，開辟一條保險與信托合作的新道路。

二、人壽保險信托的作用

（一）對需求者而言

1．受益人屬于社會弱勢群體。如果受益人是社會弱勢群體，如心智不健全者，或者是有揮霍浪費習慣的人時，就會出現無法妥善管理、支配保險金，或者揮霍掉保險金的情況，而這正是投保人所擔心，而保險人又不能解決的問題。如果將保險金運用于信托，并且限定受益人僅能將信托財產用于教育、醫療等，則可使受益人最大程度地享受到保險金的利益，從而實現投保人的真正愿望。

2．保險金額較大，又存在多個受益人。因為信托財產具有較強的獨立性，如果保險金參與信托后，其他任何人都不能再對信托財產強制執行。在保險金額較大的情況下，投保人可以通過人壽保險信托，依照自己的規劃，把保險金分配給各處受益人或是其下一代子孫，這樣既可以避免多個受益人之間因利益沖突而發生糾紛，還可以確保各個受益人都可以享受信托財產的利益。

一、新金融時代銀行理財融資業務創新的必要性

從銀行理財融資業務發展過程看,銀行理財產品創新有規避監管的動機,而監管政策具有從簡單規定到細化管理的特點。因此,新業務的興起,總要經歷創新、監管、調整、再創新的過程。《通知》的頒布體現出金融監管力度的不斷加大，短期內確實會對理財融資業務產生影響，但是金融創新化以及企業經濟的真實需求又會催生出新金融時代下的理財融資業務創新形勢。

二、新金融時代銀行理財融資業務模式分類

1.資產組合模式。

是指將理財融資項目歸于理財資產組合管理，銀行通過發售理財產品募集資金，投資于含理財融資項目在內的各類投資品種，將理財產品期限與融資期限進行結構性的匹配，融資業務模式可采取委托債權投資、債權收益權轉讓、券商定向資產管理計劃委托貸款等多種形式放款。

1.1委托債權投資業務模式。