業主委員會范文10篇

摘要：2003年6月8日中華人民共和國國務院頒布了《物業管理條例》，并于2003年9月1日起實施。國務院《物業管理條例》第一次在行政法規級別的規范性法律文件中使用了“業主委員會”一詞，從而在立法層面上正式創立了我國的業主委員會制度。但是該條例對業主委員會制度的規定很不具體，從而導致現實中出現了諸多問題。本文通過對業主委員會法律地位的分析，明確了其所應該具有的權利義務。并針對現實中存在的問題，在比較各國立法的基礎上，對我國業主委員會制度的立法完善提出幾點建議。

關鍵詞：業主委員會、法律地位、權利義務

一、問題的提出2003年12月，全國第一起業主狀告業主委員會的案件在四川省成都市審結，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業主委員會于1999年成立，按規定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業主大會并未進行業主委員會的換屆選舉。在新的業主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業主委員會于2003年1月30日同成都文石物業管理公司簽約，雙方約定將物業管理費由原來的每月每平方米0.24元調整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執行。2003年3月，該花園119名業主或住戶將業主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區法院，請求法院確認該物業管理議無效。法院在經過了漫長的調查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理補充協議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權已于屆滿時終止；同時，由于該業主委員會和物業管理公司在向法庭提交證據的法定期間內，未能提交相關證據證明兩者簽訂的補充協議是由業主大會決定或經業主大會特別授權的，因此該補充協議屬無效協議（參見常江：《全國首例業主狀告業委會案一審判決》，《中國房地產報》，2004-02-02.）。

隨著全國第一起業主狀告業主委員會案件最終以業主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現出來：業主委員會是什么性質的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權利義務？應該由誰來監督業主委員會行使其權力？

二、業主委員會的法律地位業主委員會，簡稱“業委會”，又稱“物業管理委員會”（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》，第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度。《物業管理條例》第十五條規定：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。對于業主委員會的法律地位，理論上有不同的表述。《物業管理條例》中的表述是：業主委員會是業主大會的執行機構。有的學者認為：業主委員會為管理業務的具體執行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業主委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業主委員會法律地位的實質。依據《物業管理條例》有關條文的規定，結合其他專家學者的研究結果，我認為可以將業主委員會的法律地位劃分為內部法律地位和外部法律地位兩個部分。

（一）業主委員會的內部法律地位所謂業主委員會的內部法律地位，是指業主委員會相對于產生其的全體業主（通常是通過第一次業主大會選舉產生的形式）所具有的法律地位。

摘要：2003年6月8日中華人民共和國國務院頒布了《物業管理條例》，并于2003年9月1日起實施。國務院《物業管理條例》第一次在行政法規級別的規范性法律文件中使用了“業主委員會”一詞，從而在立法層面上正式創立了我國的業主委員會制度。但是該條例對業主委員會制度的規定很不具體，從而導致現實中出現了諸多問題。本文通過對業主委員會法律地位的分析，明確了其所應該具有的權利義務。并針對現實中存在的問題，在比較各國立法的基礎上，對我國業主委員會制度的立法完善提出幾點建議。

關鍵詞：業主委員會、法律地位、權利義務

一、問題的提出2003年12月，全國第一起業主狀告業主委員會的案件在四川省成都市審結，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業主委員會于1999年成立，按規定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業主大會并未進行業主委員會的換屆選舉。在新的業主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業主委員會于2003年1月30日同成都文石物業管理公司簽約，雙方約定將物業管理費由原來的每月每平方米0.24元調整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執行。2003年3月，該花園119名業主或住戶將業主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區法院，請求法院確認該物業管理議無效。法院在經過了漫長的調查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理補充協議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權已于屆滿時終止；同時，由于該業主委員會和物業管理公司在向法庭提交證據的法定期間內，未能提交相關證據證明兩者簽訂的補充協議是由業主大會決定或經業主大會特別授權的，因此該補充協議屬無效協議（參見常江：《全國首例業主狀告業委會案一審判決》，《中國房地產報》，2004-02-02.）。

隨著全國第一起業主狀告業主委員會案件最終以業主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現出來：業主委員會是什么性質的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權利義務？應該由誰來監督業主委員會行使其權力？

二、業主委員會的法律地位業主委員會，簡稱“業委會”，又稱“物業管理委員會”（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》，第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度。《物業管理條例》第十五條規定：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。對于業主委員會的法律地位，理論上有不同的表述。《物業管理條例》中的表述是：業主委員會是業主大會的執行機構。有的學者認為：業主委員會為管理業務的具體執行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業主委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業主委員會法律地位的實質。依據《物業管理條例》有關條文的規定，結合其他專家學者的研究結果，我認為可以將業主委員會的法律地位劃分為內部法律地位和外部法律地位兩個部分。

（一）業主委員會的內部法律地位所謂業主委員會的內部法律地位，是指業主委員會相對于產生其的全體業主（通常是通過第一次業主大會選舉產生的形式）所具有的法律地位。

摘要：探討業主委員會作為業主自治組織，在社區疫情防控工作的作用，分析業主委員會參與防疫工作現狀和問題，并提出了相應建議，以期為有關法律法規建設、社區基層治理工作提供參考。

關鍵詞：業主委員會；物業管理；疫情防控

2019年12月，在湖北省武漢市發現了病毒感染的肺炎，這是一種病毒引發的發熱、咳嗽、胸悶、呼吸困難等呼吸道疾病，國際病毒分類委員會將該病毒命名為SARS－CoV－2，世界衛生組織將該冠狀病毒引發的疾病命名為COVID－19，傳播途徑主要是呼吸道飛沫傳播和接觸傳播，在相對封閉的環境中長時間暴露于高濃度氣溶膠情況下存在經氣溶膠傳播的可能，人群普遍易感。自疫情爆發以來，如何做好社區疫情防控受到了越來越多的關注。“治療一線在醫院，防控一線在社區”已成為大家的共識。社區防控除了依靠社區、居委會、物業服務企業以外，還應依靠一個重要的群眾自治組織———業主委員會。

1業主委員會在疫情防控中的作用

業主委員會是指由物業管理區域內由業主選舉出的業主代表組成，通過執行業主大會的決定代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督和協助物業服務企業或其他管理人履行物業服務合同的業主大會執行機構［1］。作為業主自治組織，業主委員會在社區疫情防范方面有著舉足輕重的作用。疫情和每個人息息相關，在這場戰“疫”中沒有人能置身事外。要想盡快奪取這場戰“疫”的勝利，必須發動一切可以發動的力量，全民參與！業主委員會作為基層業主自治組織，在社區防疫工作中，業主委員會有著天然優勢。業主委員會是業主自治組織，代表著小區業主的根本利益，有些工作物業服務企業不好做，業主委員會出面則很好解決。據不完全統計，為防控疫情，目前已有北京、廣州、深圳等20多個省市實施社區小區封閉式管理。如北京市要求小區進入人員必須佩戴口罩并進行提問檢測、嚴格核實登記車輛人員、抵京人員向居住地社區報告健康狀況等。但是在落實政府小區封閉式管理、人員限制進出等強制性措施過程中，物業服務企業遭遇業主“是否有權合法”“限制過多”“消毒次數不夠”等質疑［2］。由于缺少相應的法律法規支持，很多小區出現了業主對物業企業采取的較為嚴格的管控措施不理解、不配合的情況，尤其對于不聽勸阻的行為，物業服務企業約束措施有限。因為在業主看來，物業服務企業是業主花錢請來為自己服務的，不是來管理自己的，容易對物業服務企業的管理措施產生抵觸情緒，而業主委員會是代表和維護業主利益的，從身份上更容易帶來業主認同和信任，同樣的管理措施，物業服務企業實施可能會引起業主抵觸，由業主委員會實施，業主卻會欣然接受。因此，業主委員會在社區疫情防控中有著不可替代的地位和作用。

2業主委員會參與疫情防范的現狀

小區業主委員會經過本小區業主大會的民主推薦和選舉程序，在廣大業主積極的投票參與下，于2005年8月15日正式成立。在成立至今短短4個多月時間里，業主委員會本著為小區負責、為業主維權的服務理念，對全體業主的維修基金、物業公司實施的各項工程、綠化、保潔、保安等日常事務進行了接管和監督。現就相關工作向全體業主作如下匯報：

1，關于健身器材的安置。

經收集意見、多方協調溝通以及業主委員會討論、表決，小區健身器材的安置地點最后設立在二期小河西側的水泥親水平臺上。經費由街道和開發商支付。健身設施有跑步器、劃船器、仰臥鍛煉器、推掌器等，共安置8個，品種多樣，色彩豐富，兼顧了老年與中青年不同的鍛煉需要。發覺該處存在“容易滑倒”的安全隱患后，業委會及時提出整改意見，海月物業公司提供了主動配合，擬施行對地面進行打毛處理。這些設施安裝后，業主反映基本滿意。

2，關于兒童樂園的改擴建。

經****小區業主委員會與五方房地公司多次協調，業委會積極采納了廣大業主的建議，同時兼顧了兒童樂園周邊業主的意見，本小區兒童樂園的改擴建的方案于當年11月完成選型，安裝位置不變，數量比原來有所增加，質量有所提高。經費由贊成房產集團提供，施工由海月物業公司執行并監理，目前已投入正常使用。

3，關于綠化的補種。

摘要：2003年6月8日中華人民共和國國務院頒布了《物業管理條例》，并于2003年9月1日起實施。國務院《物業管理條例》第一次在行政法規級別的規范性法律文件中使用了“業主委員會”一詞，從而在立法層面上正式創立了我國的業主委員會制度。但是該條例對業主委員會制度的規定很不具體，從而導致現實中出現了諸多問題。本文通過對業主委員會法律地位的分析，明確了其所應該具有的權利義務。并針對現實中存在的問題，在比較各國立法的基礎上，對我國業主委員會制度的立法完善提出幾點建議。

關鍵詞：業主委員會、法律地位、權利義務

一、問題的提出2003年12月，全國第一起業主狀告業主委員會的案件在四川省成都市審結，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業主委員會于1999年成立，按規定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業主大會并未進行業主委員會的換屆選舉。在新的業主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業主委員會于2003年1月30日同成都文石物業管理公司簽約，雙方約定將物業管理費由原來的每月每平方米0.24元調整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執行。2003年3月，該花園119名業主或住戶將業主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區法院，請求法院確認該物業管理議無效。法院在經過了漫長的調查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理補充協議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權已于屆滿時終止；同時，由于該業主委員會和物業管理公司在向法庭提交證據的法定期間內，未能提交相關證據證明兩者簽訂的補充協議是由業主大會決定或經業主大會特別授權的，因此該補充協議屬無效協議（參見常江：《全國首例業主狀告業委會案一審判決》，《中國房地產報》，2004-02-02.）。

隨著全國第一起業主狀告業主委員會案件最終以業主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現出來：業主委員會是什么性質的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權利義務？應該由誰來監督業主委員會行使其權力？

二、業主委員會的法律地位業主委員會，簡稱“業委會”，又稱“物業管理委員會”（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區分所有權管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業管理條例》，第一次將“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創立我國的業主委員會制度。《物業管理條例》第十五條規定：業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。對于業主委員會的法律地位，理論上有不同的表述。《物業管理條例》中的表述是：業主委員會是業主大會的執行機構。有的學者認為：業主委員會為管理業務的具體執行機關，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現代建筑物區分所有權制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業主委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。（顏真、楊吟：《物業管理危機處理及案例分析》，西南財經大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業主委員會法律地位的實質。依據《物業管理條例》有關條文的規定，結合其他專家學者的研究結果，我認為可以將業主委員會的法律地位劃分為內部法律地位和外部法律地位兩個部分。

（一）業主委員會的內部法律地位所謂業主委員會的內部法律地位，是指業主委員會相對于產生其的全體業主（通常是通過第一次業主大會選舉產生的形式）所具有的法律地位。

大家好，我叫，非常感謝大家對我的信任，推選我成為咱們小區的業委會主任。咱們的小區就是社會的一個縮影，其中涉及的社會關系就像社會一樣復雜。當我們單獨一個人與政府或各種機構處于一對一的關系中時，普通個人是很少發言的，即使有不和諧的聲音，大家也難以聽到。但整個小區作為一個天然的會場，一個人的聲音會因集中的人多了而顯得非凡響亮。在其它場合個人是很難找到“業主”這樣唯一的身份認同的，因為其它場合中的各種關系就顯得散亂而不集中不和諧的現象即使存在但也不顯眼，而在小區內卻截然不同。

我們都知道業委會就是小區實行業主公共事務民主制度，協調辦理物業治理公共事務和社區公益事業的群眾性自治組織，公益性是它的最大特點。要成為業委會成員的條件之首是必須熱心公益事業，我們業委會成員為業主辦事純粹是“為人民服務”，還要有很強的責任心，有一定組織能力等等條件，我認為自己不僅具備了以上條件，，還具有較高的政策水平、較強的組織能力，懂得物業治理專業知識，知道經濟核算，具備處理危機的能力，介于我的工作性質，有雙休日，我也有時間來處理業委會工作。要做好業委會工作，先要懂得相關的法律法規，并正確合理的運用它，在處理業委會和物業治理企業之間的矛盾與糾紛時，要做到公平公正、合法合規，要協調處理好業主公共利益和事務，在此我也做好了良好的心理預備，預備在長期的業委會工作中接受我們廣大業主的監督，同樣要下定決定在面對業主的不理解或者物業治理企業這樣那樣無故的埋怨、指責和非理性“待遇”時，一定要“拿得起放得下”，要“泰然處之”。

據相關統計資料，在我們身邊最多只有3-4%的業主會有強烈維權愿望，而大多數業主是沉默的，只有通過我們廣大小區業委會成員的不懈的宣傳、屐以事實和法規來說話，使廣大的業主覺醒，逐漸擴大維權的比例。美國治理學家法蘭西斯說“你能用錢買到一個人的時間，你能用錢買到一個人的勞動，但你不能用錢買到熱情，你不能用錢買到主動，你不能用錢買到一個人對工作的奉獻”，在此我向大家公布，在這場喚醒、發動、普及法制教育的過程，我將以百分百的熱情與主動，投身到維權活動中來。

謝謝！

大家好，我叫**，非常感謝大家對我的信任，推選我成為咱們小區的業委會主任。咱們的小區就是社會的一個縮影，其中涉及的社會關系就像社會一樣復雜。當我們單獨一個人與政府或各種機構處于一對一的關系中時，普通個人是很少發言的，即使有不和諧的聲音，大家也難以聽到。但整個小區作為一個天然的會場，一個人的聲音會因集中的人多了而顯得特別響亮。在其它場合個人是很難找到“業主”這樣唯一的身份認同的，因為其它場合中的各種關系就顯得散亂而不集中不和諧的現象即使存在但也不顯眼，而在小區內卻截然不同。

我們都知道業委會就是小區實行業主公共事務民主制度，協調辦理物業管理公共事務和社區公益事業的群眾性自治組織，公益性是它的最大特點。要成為業委會成員的條件之首是必須熱心公益事業，我們業委會成員為業主辦事純粹是“為人民服務”，還要有很強的責任心，有一定組織能力等等條件，我認為自己不僅具備了以上條件，，還具有較高的政策水平、較強的組織能力，懂得物業管理專業知識，知道經濟核算，具備處理危機的能力，介于我的工作性質，有雙休日，我也有時間來處理業委會工作。要做好業委會工作，先要懂得相關的法律法規，并正確合理的運用它，在處理業委會和物業管理企業之間的矛盾與糾紛時，要做到公平公正、合法合規，要協調處理好業主公共利益和事務，在此我也做好了良好的心理準備，準備在長期的業委會工作中接受我們廣大業主的監督，同樣要下定決定在面對業主的不理解或者物業管理企業這樣那樣無端的埋怨、指責和非理性“待遇”時，一定要“拿得起放得下”，要“泰然處之”。

據相關統計資料，在我們身邊最多只有3-4%的業主會有強烈維權愿望，而大多數業主是沉默的，只有通過我們廣大小區業委會成員的不懈的宣傳、屐以事實和法規來說話，使廣大的業主覺醒，逐漸擴大維權的比例。美國管理學家法蘭西斯說“你能用錢買到一個人的時間，你能用錢買到一個人的勞動，但你不能用錢買到熱情，你不能用錢買到主動，你不能用錢買到一個人對工作的奉獻”，在此我向大家宣布，在這場喚醒、發動、普及法制教育的過程，我將以百分百的熱情與主動，投身到維權活動中來。謝謝!

大家好，我叫張金濤，非常感謝大家對我的信任，推選我成為咱們小區的業委會主任。咱們的小區就是社會的一個縮影，其中涉及的社會關系就像社會一樣復雜。當我們單獨一個人與政府或各種機構處于一對一的關系中時，普通個人是很少發言的，即使有不和諧的聲音，大家也難以聽到。但整個小區作為一個天然的會場，一個人的聲音會因集中的人多了而顯得特別響亮。在其它場合個人是很難找到“業主”這樣唯一的身份認同的，因為其它場合中的各種關系就顯得散亂而不集中不和諧的現象即使存在但也不顯眼，而在小區內卻截然不同。

我們都知道業委會就是小區實行業主公共事務民主制度，協調辦理物業管理公共事務和社區公益事業的群眾性自治組織，公益性是它的最大特點。要成為業委會成員的條件之首是必須熱心公益事業，我們業委會成員為業主辦事純粹是“為人民服務”，還要有很強的責任心，有一定組織能力等等條件，我認為自己不僅具備了以上條件，還具有較高的政策水平、較強的組織能力，懂得物業管理專業知識，知道經濟核算，具備處理危機的能力，介于我的工作性質，有雙休日，我也有時間來處理業委會工作。要做好業委會工作，先要懂得相關的法律法規，并正確合理的運用它，在處理業委會和物業管理企業之間的矛盾與糾紛時，要做到公平公正、合法合規，要協調處理好業主公共利益和事務，在此我也做好了良好的心理準備，準備在長期的業委會工作中接受我們廣大業主的監督，同樣要下定決定在面對業主的不理解或者物業管理企業這樣那樣無端的埋怨、指責和非理性“待遇”時，一定要“拿得起放得下”，要“泰然處之”。

據相關統計資料，在我們身邊最多只有3-4%的業主會有強烈維權愿望，而大多數業主是沉默的，只有通過我們廣大小區業委會成員的不懈的宣傳、屐以事實和法規來說話，使廣大的業主覺醒，逐漸擴大維權的比例。美國管理學家法蘭西斯說“你能用錢買到一個人的時間，你能用錢買到一個人的勞動，但你不能用錢買到熱情，你不能用錢買到主動，你不能用錢買到一個人對工作的奉獻”，在此我向大家宣布，在這場喚醒、發動、普及法制教育的過程，我將以百分百的熱情與主動，投身到維權活動中來。謝謝！

一、案件判例的主要情況

南京市某住宅小區，由住宅與非住宅兩類物業組成。2002年12月，該小區準備成立業主大會及業主委員會。在區房管局的指導下，成立了由當地社區、派出所、建設單位、物業公司、業主等代表組成的籌委會。2004年8月，該小區又出現自愿報名的形式，成立了一個由住宅部分業主代表組成的籌備組。2004年9月，該籌備組組織選舉產生了業主委員會，并通過大會議事規則、業主公約。2004年10月，該業主委員會向區房管局申請備案，并提交物業基本情況、籌備工作報告、公告、會議紀要、大會會議記錄、業主委員會委員、大會議事規則、業主公約等備案材料。

該小區持不同意見的87位業主得知情況后，隨即署名向區房管局反映該小區有兩個籌備組，以及業主委員會選舉中部分業主操縱的違規問題。區房管局對87位的業主簽名投訴，要求業主代表一個月時間內，提供87位業主產權證、售房合同等相關證明材料。但業主代表只提供了其中4位業主的證明材料。為此，區房管局對87位投訴未作出明確的答復，于2004年11月，對業主委員會予以備案，并出具了刻章證明。

2004年11月，該小區87名業主，以區房管局行政不作為，未能履行監管職能，導致小區業主委員會在未獲得超過三分之二的法定票數的情況下備案成立，業主委員會影響自己權益，訴請法院判令區房管局撤銷非法業主委員會，并重新進行選舉，向區人民法院提起行政訴訟。

區房管局應訴認為：國務院《物業管理條例》作出“業主委員會自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案”的規定之后，《江蘇省物業管理條例》進行了修訂，將原規定“登記確認”修改為“備案”；而且明確規定“對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期”。業主委員會是基于業主團體的自治意思自行設立的，行政主管部門的備案行為并不影響業主委員會的成立，對業主委員會的法律地位和權利義務不產生任何影響。業主委員會的備案是告知性備案，不屬于人民法院行政訴訟行政訴訟的受案范圍。作為行政機關，沒有法律授權的，不能對民事行為進行干預，對業主成立業主委員會的行為只能進行指導，只對業主委員會成立過程的材料進行形式審查，對其真實性無進一步實質審查的義務。如部分業主認為自己的選舉權和被選舉權受到侵害，可以依照規定召開業主大會臨時會議，進行改選或修改，維護自己的合法權益。

業主委員會應訴認為：業主委員會向行政主管部門備案屬于告知性備案，不具有行政確認的效力，不屬于行政確認，不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。在第二次籌備組組成前，開發商棄權，包括其他一些業主不參加籌備組，也未自薦成為業主委員會候選人，放棄了自己的權利行使，不應是業主委員會的過錯，物業清冊和業主清冊沒有提交法庭，不能理論上推論或斷定業主委員會違法。

摘要：業主委員會是物業管理市場的重要主體之一，業主委員會運作體系也是我國物業管理體系中重要的組成部分。由于受我國物業管理發展的歷史及整個社會民主、法制觀念、意識的局限，目前我國業主委員會的運作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發生，這在一定程度上影響了物業管理的發展。

關鍵字：業主；委員會；重要

隨著房地產市場的逐漸完善，業主委員會這一代表廣大業主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業主已經意識到業主委員會在自己長期居住的物業中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業主也積極地投入到了籌建業主委員會的工作之中。這是一個非常可喜的現象，它說明了廣大業主的權利自我保護意識在增強，說明了業主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心！

業主委員會的發展已是大勢所趨。因此，創造一個有利寬松的法制環境應是當務之急，而這其中，鼓勵、支持業主自己籌建業主委員會則是重中之重。因為，業主委員會是業主主張權利和實現權利的載體，它首先維護的是業主的利益，從這個意義上講，廣大業主積極籌建業主委員會的要求和行動都是正當的，應該給予支持和保護；既然業主們有這樣的熱情和權利自我保護意識，作為政府有關主管部門，就可以順應形勢的要求，制訂出相應的政策、法規，鼓勵和支持業主的權利自治行動。

對業主委員會運作情況的分析，有助于加強我們對物業管理市場的深度了解，找出制約物業管理發展的癥結，從而推動我國物業管理的健康、快速發展。之所以必須成立業主委員會，是因為：業主在購買房屋的同時也購買了房屋下面的土地使用權。業主所購買的房屋是能為業主單獨占有和使用的，而業主所購買的土地使用權卻不能與其他業主所購買的土地使用權進行劃分。每一位業主所購買的土地使用權只能與其他業主所購買的土地使用權一起為全體業主共同享有。因而，只有全體業主共同行使土地使用權才能實現每一位業主對土地使用權的行使。但，全體業主共同行使土地使用權并不是事事都由全體業主坐下來討論，這在客觀上既無必要也不可能，所以，必須有一個能代表全體業主的常設機構來代表全體業主行使土地使用權。小區的土地使用權是一塊巨大的不動產，若沒有業主委員會代表全體業主行使小區的土地使用權，這一巨大的不動產將被白白擱置，這一巨大的不動產所能創造的巨大財富將白白地丟失。在業主委員會成立之前，小區的土地使用權所能創造的收入被誰拿走了呢？被開發商拿走了。開發商出賣了車庫和店面，樓頂和墻體懸掛廣告的收入被灌進了開發商的腰包，小區內的球場被開發商開辦的物業管理公司用來向業主掙錢，有些開發商甚至將小區的土地也切出一塊賣掉了。除了住房以外，小區內一切所能被出賣和出租的屬于業主的東西，幾乎都被開發商出賣和出租了。業主委員會成立以后，所有被開發商非法出賣和出租的都將被收回，屬于全體業主的共同財富終將回到業主手中。

業主委員會作為業主大會閉會后代表全體業主行使職能權的組織，即享有委員會應有的權利，同時也要履行其應盡的義務。不論是享有權利還是履行義務，都是業主委員會的職責表現。除了負責召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況，草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案并報業主大會通過這些基本職責外，同樣業主委員會還有一定的主要權利和義務。（1）業主委員會的權利1、決策權2、審議權3、監督權（2）業主委員會的義務1、遵紀守法2、支持配合管理公司開展工作做業主的宣傳、教育、說服及督促工作。需要說明的是，業主委員會是廣大業主權利實現的載體，它不是個別人進行商業性交易的媒介，也不是業主有什么問題都要找的出氣筒，它是一個組織，一個沒有私心，只有公開、公正維護業主共同利益的組織，一個嚴格按照法定程序和章程運作的機構。如果有人想把它變成個目的實現的媒介，那么就錯了，如果業主委員會中這樣的人多了，業主委員會也就沒有資格作業主的代表了。