住房貸款范文10篇

200×年，××市分行個人住房貸款余額和市場份額持續下降。為深入分析××市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區業務總部組成工作組進行調研，幫助××市分行尋找對策，盡快扭轉個人住房貸款營銷的被動局面。

一、當地經濟發展狀況及房地產市場情況

200×年××市社會經濟運行呈良好態勢：國內生產總值達到541億元，較去年同期增長7.2%；全市金融機構儲蓄存款余額達到369.9億元，比年初增長20.1%；城鎮居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮居民人均消費7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個百分點，商品房成交價格均出現不同程度的回升。全市城鎮人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價是1314元／平方米，價值是98550元，是同期城鎮戶均可支配收入3．22倍。××市房價仍在合理區位，居民購房仍有一定潛力。

有關專家認為，城鎮居民在達到人均住房面積35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。××建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質量比較低，功能不全，設計陳舊，環境不佳，與新開發的住宅區相形見絀，通過二次置業來改善居住條件是居民的必然要求。可見，××市房地產業具有比較大的市場潛力，為商業銀行有效營銷個人住房貸款業務提供廣泛的市場基礎。

二、個人住房貸款的基本情況

摘要：住房制度改革的不斷深化使得發展住房金融成為真正啟動消費信貸的關鍵問題，而個人住房貸款作為住房金融重點支柱部分也已成為社會各界關注的熱點話題。本文從對個人住房貸款的風險特征及隱患的分析入手，結合人行最近出臺的政策和商業銀行在業務流程中的重點環節闡述了風險防范對策。

關鍵詞：個人住房貸款；風險特征；風險隱患；防范對策

一、個人住房貸款的特點及風險特征

個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，與傳統的企業貸款相比，具有以下特點：

1．貸款對象特殊。根據人民銀行制定的《個人住房貸款管理辦法》規定：個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，對借款人所應具備的條件進行了詳細的規定。

2．貸款用途專一。個人住房貸款設立是為了配合我國住房制度改革，支持城鎮居民購買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購買住房的房款。

摘要:在經濟新常態背景下，商業銀行應不斷適應經濟環境的變化，積極應對新常態帶來的挑戰，加強個人住房貸款風險管理。本文首先闡述了個人住房貸款的定義和特點，然后從銀行、借款人和市場三個角度分析了個人住房貸款所蘊含的風險，最后，針對個人住房貸款風險提出相應的防范措施。

關鍵詞:商業銀行;個人住房貸款;風險;防范

1.引言

現階段，中國經濟呈現出經濟增速放緩、經濟結構深度調整和經濟發展方式轉變的新常態，對商業銀行信貸風險管理提出新的挑戰。特別是中央經濟工作會議將去庫存作為經濟結構調整的重要任務以來，商品房價格持續走高，催生房地產市場泡沫，給整個金融體系特別是商業銀行帶來不穩定因素。而今年一季度末全國各個城市為應對房地產市場過熱相繼出臺的限購政策使得房價跌落的同時，也加劇了商業銀行個人住房貸款的風險。我國商業銀行應不斷適應經濟環境的變化，積極應對經濟新常態帶來的挑戰，加強個人住房貸款風險管理，降低個人住房貸款風險，在經濟新常態下穩健發展。

2.個人住房貸款的含義與特點

2.1商業銀行個人住房貸款的含義。中國人民銀行將個人住房貸款定義為:借款人由于購買自用普通住房的需要而向貸款人申請的貸款。同時貸款人在發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。中國農業銀行個人住房貸款是指農業銀行向自然人發放的用于購買國有土地上的住房，并以購房設定抵押的貸款。2.2商業銀行個人住房貸款的特點。與其他個人貸款不同，商業銀行個人住房貸款主要有以下特點:第一，貸款額度較高。隨著房屋價格的走高，以房產作為抵押物的個人住房貸款的額度一般在幾十萬到幾百萬不等，明顯高于其他個人貸款額度。第二，貸款期限長，還款周期短。個人住房貸款期限根據借款人年齡及意愿一般為5至20年，最高可達30年。其還款形式為按月還款的償還方式。第三，貸款對象、貸款用途與抵押物單一。個人住房貸款的貸款對象是自然人，貸款只可用于購買自用住房，其抵押物是所購買的住房本身。第四，貸款信息分散龐雜。住房貸款屬于個人消費貸款，申請人數量較多，涉及申請人基本信息和信用信息、貸款數量和年限信息、還款信息等，對商業銀行信息處理能力提出較高要求。

第一章總則

第一條：為支持城鎮居民購買自用普通住房，規范個人住房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。

第二條：個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。

第三條：本辦法適用于經中國人民銀行批準設立的商業銀行和住房儲蓄銀行。

第二章貸款對象和條件

第四條：貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。

自大連市分行第一家按揭中心20****年10月在友好廣場支行成立起，×××就一直擔任該按揭中心經理。在他的帶領下，按揭中心以嚴格的內部管理、優質的客戶服務和全方位多角度的營銷手段迅速占領并不斷擴大市場，為友好支行的發展乃至整個大連分行個人住房貸款業務的不斷壯大作出了重要貢獻。他先后被評為市分行金融先進功者，支行優秀共產黨員、金融先進工作者。

增強素質展示黨員形象

作為一名共產黨員，×××對自己嚴格要求，長期堅持通過理論學習提高自身的政治修養和覺悟。在20****年開展的保持共產黨員先進性教育活動中，他積極參加理論學習，認真進行自我剖析，虛心接受各方面評議意見，組織本部室黨員開展主題實踐活動，使自身的政治思想素質得到了進一步提高。他不僅注重在理論上提高完善自己，在實際行動中也充分體現了共產黨員的模范作用。在本職工作崗位上盡職盡責，發揮帶頭作用。他還連續四年參加支行組織的資助莊河夾皮溝小學貧困兒童的助學活動，累計捐款捐物近千元。

愛崗敬業員工心目中的旗幟

喊破嗓子，不如做出樣子。作為一名基層支行的中層干部，×××在崗位上盡職盡責，正確認識作為部室經理的權利、責任和義務，既能夠以嚴肅的工作紀律和獎懲激勵制度不斷提高本部室的整體工作效率，又以人性化的領導藝術和人格魅力帶動每一名員工的工作熱情，激發員工的創造性潛能。在全支行舉行的攬存競賽中，他個人攬入存款近3000萬元，個貸中心也以近億元的存款貢獻量成為全行攬存貢獻最突出的部室，五個攬存狀元中有三個出自這里。在不良資產壓降工作中，他帶頭抓重點、攻難點，與清收人員深入小區進行摸底和催收。在支行個貸中心，無論是同事間的細小摩擦，還是工作中的分歧與誤解，甚至家庭中的磕磕碰碰，員工們都會自然得想到善于解決矛盾的朱翔。在員工的心目中，他是一面最醒目的旗幟，是離員工最近又最可信任的人。在他帶領下，友好支行個貸中心在三年多的時間內迅速成長壯大。在連續四年榮獲大連市分行系統內16家支行行長目標責任制考核排名第一的友好廣場支行，作為該支行建立時間最短的部室，個貸中心各項考核指標始終名列前茅。

勇立潮頭逆境中取得驕人業績

揭陽市分行個人住房貸款余額和市場份額持續下降。為深入分析揭陽市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區業務總部組成工作組進行調研，幫助揭陽市分行尋找對策，盡快扭轉個人住房貸款營銷的被動局面。

一、當地經濟發展狀況及房地產市場情況

2004年揭陽市社會經濟運行呈良好態勢：國內生產總值達到541億元，較去年同期增長7.2%；全市金融機構儲蓄存款余額達到369.9億元，比年初增長20.1%；城鎮居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮居民人均消費7267元，比增12.1%。

2004年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個百分點，商品房成交價格均出現不同程度的回升。全市城鎮人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價是1314元／平方米，價值是98550元，是同期城鎮戶均可支配收入3．22倍。揭陽市房價仍在合理區位，居民購房仍有一定潛力。

有關專家認為，城鎮居民在達到人均住房面積35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。揭陽建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質量比較低，功能不全，設計陳舊，環境不佳，與新開發的住宅區相形見絀，通過二次置業來改善居住條件是居民的必然要求。可見，揭陽市房地產業具有比較大的市場潛力，為商業銀行有效營銷個人住房貸款業務提供廣泛的市場基礎。一、個人住房貸款的基本情況

（一）貸款余額和占比情況。截至2004年12月30日，全市四大國有商業銀行個人住房貸款余額共92612萬元。其中工行31900萬元，占比34.4％，排名第一；農行21400萬元，占比23.1％，排名第二；中行20385萬元，占比22％，排名第三；XX銀行18927萬元，占比20.4％，排名第四。

摘要:隨著我國銀行信貸體系的不斷完善，個人住房貸款成為商業銀行個人信貸業務中的主體。在了解個人住房貸款特點及概念的基礎上，分析出商業銀行個人住房貸款業務中存在的風險主要有宏觀、銀行內部以及外部不可控因素，并依據其影響程度劃分準則層，來分析不同影響因素的不同權重。最后，根據個人住房貸款中存在的風險，針對減小個人住房貸款風險提出建議。

關鍵詞:商業銀行;住房貸款;風險控制;主成分分析法

一、個人住房貸款

(一)個人住房貸款的概念。個人住房貸款，顧名思義，就是商業銀行向需要購買住房的居民所提供的一項個人信貸業務。為了確保客戶能夠按時還款，商業銀行通常需要客戶在辦理業務時提供可以作為抵押的擔保物或資信度較高的擔保人。如果發生違約情況，銀行直接收回擔保物或向擔保人尋求賠償。(二)個人住房貸款特點。1．貸款金額大。個人住房貸款的目的是為了支付高昂的購房款項，因此其金額與房價的變化是息息相關的。隨著近年來通貨膨脹的壓力和土地價格的上漲，房價也在逐步攀升。以北京市為例，十年內房價上漲了181個百分點，導致市民對住房貸款金額的需求也隨之上升。2．利率水平高。相比較其他貸款，個人住房貸款的利率固定，但是利率水平偏高。以20年的償還期限為例，2017年我國個人商業住房貸款年利率已經達到了5．15%，比人民幣貸款基準利率多了0．25個百分點。3．定期還款。個人住房貸款的還款來源主要是個人工資和獎金，都是一些固定性收入。因此，個人住房貸款每月還款金額固定，還款時間固定。(三)個人住房相關政策。2017年起，我國開始執行住房公積金首套放貸新政。該政策規定，凡是在2017年6月8日前通過公積金貸款購買的住房，利息的繳納降低。并且，2017年個人住房公積金貸款利率經歷了兩次下調，年利率變為4%，五年以上的貸款，年利率也下降到了4．5%。雖然對首套個人住房的利率有所下降，但是對于二套房貸的利率卻進行了上調，規定二房房貸利率上浮10個百分點，該措施在一定程度上遏制了炒房現象。

二、個人住房貸款存在的風險

(一)宏觀風險。宏觀風險主要從市場和政策兩個方面產生風險。從市場角度而言，當市場形勢良好，社會經濟處于繁榮發展時期時，人們更傾向于安居樂業，對個人住房貸款需求大;當經濟萎靡不振、市場情形不樂觀時，人們大多處于觀望狀態，對個人住房貸款需求小。從政策角度而言，如果國家采取降低個人貸款利率，實行寬松的房地產政策時，個人或家庭對房產的需求會增加;反之，如果個人貸款利率過高，對二房條件政策趨緊時，房地產的需求往往呈現下降的態勢。(二)信用風險。信用風險又稱違約風險，是指由于還款人無法履行合同中預先規定的還款義務，而造成銀行承受經濟損失的行為。還款人不及時償還貸款主要分為兩個層次，一是由于國民素質水平不高，還款人信用意識淡薄而導致的違約;二是因還款人沒有還款能力，惡意騙取貸款。(三)銀行內部風險。近幾年以來，隨著房地產市場的不斷擴容，個人房貸業務也逐漸增多。而高素質銀行從業人員的補充存在滯后性，銀行員工存在操作不規范、違規操作的現象。不僅如此，為了占據更多的市場份額，對貸款的批準條件放開，對貸前、貸中、貸后缺乏跟蹤監管，也都給商業銀行帶來了巨大的風險。(四)抵押物風險。個人申請住房貸款需要提供易變現的抵押物，住房貸款的擔保物主要包括貸款人的房屋和銀行認可的個人財產。既然是可變現財產，那么就存在風險性。首先，有些開發商為了騙取貸款，利用質量不高的樓盤騙取貸款后出逃。其次，一些信譽不高的開發商為了周轉資金，變相利用個人信貸籌資。一旦資金鏈斷裂，銀行的貸款追回的可能性極小。

一、商業銀行在個人住房貸款中的主要風險

在個人住房貸款的貸款銀行、開發商、借款人中的任何一個環節，發生違約情況，都可能導致銀行風險，危及銀行信貸資產安全，損害銀行合法權益。因此，在個人住房貸款中銀行風險無時不在，并且其來源多元化，表現形式多樣化。概括起來銀行在個人住房貸款中主要存在以下風險：

1.來源于開發商的風險

（1）開發商的欺詐行為。開發商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產生的概率較大。

（2）開發商由于經營不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協議無法履行，必然導致貸款協議無法正常履行，銀行信貸資產受到損害。

（3）由于開發商所建樓房存在質量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行貸款協議。

摘要:住房抵押貸款證券化是一項結構復雜的金融創新,涉及諸多法律問題。本文結合我國住房抵押貸款證券化的金融生態環境,探討了投資者面臨的假按揭風險、抵押物處置風險和房貸險等法律問題,提出了完善相關法律金融制度的建議。

關鍵詞:住房抵押貸款;法律風險;MBS

最近,從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發銀行的“姚康達事件”,我國商業銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環節繁多,涉及的法律問題復雜,因此,完善相關的法律金融制度,保護投資者利益,是我國順利實現資產證券化,進一步發展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發,探討住房抵押貸款證券化的法律風險,從而為完善相關法律金融制度提供參考依據。

一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架

住房抵押貸款證券化是指發起人將滿足一定標準的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產池,并將資產池的現金流轉讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結構安排,對風險與收益要素進行分離與重組,在市場上發行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產的破產隔離、重新捆綁和信用增級、證券發行三個環節。SPV從發起人受讓被轉讓債權的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉讓方式。信托方式是指發起人以支撐資產設立信托,讓與SPV以換取受益權證,然后再銷售給投資者。轉讓方式是指發起人將支撐資產真實出售給專門從事證券化運作的SPV,由其發行資產支持證券。

近年來,我國相繼推出了一系列關于住房抵押貸款證券化的法律法規(見表1),從而形成了現行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。

第一章總則

第一條為支持經濟適用住房建設，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國中國人民銀行法》《中華人民共和國銀行業監督管理法》《中華人民共和國商業銀行法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》《經濟適用住房管理辦法》等有關法律法規和《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于印發〈經濟適用住房開發貸款管理辦法〉的通知》《河北省農村信用社貸款操作規程（試行）》《河北省農村信用社擔保業務管理辦法（試行）等有關規定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經濟適用住房開發貸款是指農村信用社向借款人發放的專項用于經濟適用住房項目開發建設的貸款。

第三條本辦法所稱借款人是指具有法人資格，并取得房地產開發資質的房地產開發企業。

第四條本辦法適用于河北省轄內農村信用社經濟適用住房開發貸款。

第二章貸款條件、期限、利率及相關規定