購房合同細化約定規避面積陷阱

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南方網訊面積問題是近年來房地產糾紛的主要原因之一，如何簽訂面積條款也是很多購房者所關心的問題。本文結合示范合同文本談談如何來簽訂面積條款。

新舊文本面積條款不同

合同第四條是計價方式與價款條款，第五條是面積確認及面積差異處理條款。這兩條相互獨立又密切聯公務員之家，全國公務員共同天地系，即計價方式的選擇關系到面積差異處理方式的選擇，如在第四條中選擇按套內建筑面積計價，則在面積差異處理條款中約定套內建筑面積的差異處理方式。

2002年11月，北京市房管局對示范合同文本作了小的修改，除了增加“共有建筑分攤部位變更的約定”條款外，主要對面積差異處理方式的第五條作了修改，對按建筑面積方式計價情況下面積差異的處理作了新的規定。

按照原文本，“建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建筑面積結算房價款；建筑面積誤差比超出3%時，買受人有權退房。”按照新文本，“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建筑面積結算房價款；建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。”不過，新文本只在2003年2月1日后新申領銷售許可證的項目及尚未開始銷售的商品房現房項目中實行，而其他的項目仍然使用原文本，因此，目前兩種文本在同時使用。

新面積條款仍有漏洞

但是，新面積條款并未完全解決面積問題，根據修改后的示范文本，對于面積差異的處理方式，除了當事人自行約定之外，文本提供了兩種可供選擇的方式，但如修改前一樣，開發商一般不愿意使用按套內建筑面積的變化作為面積差異的處理方式。究其原因，在于新面積條款并未完全解決購房者所擔心的面積問題：建筑面積和公攤面積增加而套內面積減少。

這里試舉一例說明。

如某套房屋預測面積為：建筑面積100平方米，其中套內建筑面積為90平方米，公攤面積為10平方米。而房屋交付時的實測面積為：建筑面積為103平方米，其中套內建筑面積為873平方米，公攤面積為157平方米。即使按照新文本，買方也無權提出退房，因為建筑面積和套內建筑面積的誤差比均為3%。但明眼人一下就可以看出其中的不正常：套內建筑面積減少了3%，而公攤面積竟然增加了57%。

細化約定減少糾紛

房屋竣工后，面積出現差異是非常正常的，我想一般購房者也能理解。但同時，面積變化的表現形式也應該是多種多樣的：可能是套內面積增加，也有可能是公攤面積增加，還有可能是其他情況，不同的工程應該不一樣。但在實際操作中，往往表現的都是建筑面積和公攤面積增加而套內面積減少，這就不能僅僅用巧合來解釋，新示范文本的修改也正是針對這種情況而進行的。應該說相對于原規定，新文本更多傾向于對購房者利益的保護。但是，如前分析，新文本仍不足以防止某種“巧合”情形的出現。

作為購房者，在簽訂面積條款時，為防止該種情況的出現，除了采用示范文本中的套內建筑面積作為計價和面積差異處理的依據外，還可以自行約定下列方式。

1.采用套內使用面積作為計價和結算。

即在第四條中約定按套內使用面積計價，在第五條中約定套內使用面積出現差異的處理方式，如“套內使用面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；套內使用面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。”

2.采用建筑面積計價，采用建筑面積和公攤面積結合的方式處理面積差異。

如：“建筑面積、公攤面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建筑面積結算房價款；建筑面積、公攤面積誤差比絕對值中有一項超出3%時，買受人有權退房。”

3.采用建筑面積計價，采用套內建筑面積和公攤面積結合的公務員之家，全國公務員共同天地方式處理面積差異。

如：“套內建筑面積、公攤面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建筑面積結算房價款；套內建筑面積、公攤面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。”

4.采用建筑面積計價，采用使用率（即套內建筑面積與建筑面積之比）方式處理面積差異。

如：“使用率誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，根據產權登記建筑面積結算房價款；使用率誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。”

通過合同中這些比較詳細的約定，可以比較好地解決開發商和業主間出現的面積糾紛