保險公司運營養老地產機制設計分析

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摘要：養老地產是融合房地產和養老服務的產物，符合老年人對于與養老服務的差異化、全面化需求，是我國養老服務產業的發展趨勢。保險資金的特點以及保險的社會屬性使其具有投資開發養老地產的先天優勢，但由于我國養老地產的發展仍處于初期階段，經驗嚴重不足，保險公司如何運營養老地產成了亟待解決的問題。本文立足于我國養老地產的運營現狀和保險資金運用現狀，從準確定位、差別規劃和醫療、護理體系建設等方面進行保險公司運營養老地產的機制設計，來探究適合我國老年人的養老地產。

關鍵詞：養老地產；運營機制；保險資金

目前，我國的老齡化問題越來越嚴峻，2018年，65周歲及其以上人口數為16658萬，占總人口數的11．9％，但2018年我國千位老年人口的養老床位數僅29．15張，同時現有養老機構的硬件設施不完善，護理人才也較為缺乏，養老產業的現狀與老齡化的狀況極其不匹配。首先，我國養老地產定位偏高端、覆蓋面小。目前我國運營較為成功的養老地產集中于一線城市，多為高端產品，而二、三線城市的養老地產缺口較大。其次，運營缺乏經驗，多為套用國外模式，但受到傳統養老觀念的影響，這些套用的機制并不能促使老年人改變傳統觀念，接受這一新型的養老方式。因此，我國養老地產運營機制需要進行更深層次的設計，才能使得保險公司在投資運營養老地產時既能有效滿足我國老年人養老需求，又能獲得穩定的運營收益。

1我國保險資金運用現狀

1．1我國保險資金運用的特點與缺陷。我國的保險資金絕大多數為固定收益資產，盡管確保了保險資金運用原則中的安全性，但忽略了盈利性的重要，造成了資本回報率偏低，同時資金的收益率與資本市場有極大地關聯，深受市場利率波動的影響。與發達國家相比，我國的保險資金運用渠道較為狹窄，資金配置結構較為單一，存在著極大的拓展空間。最近兩年保險公司的一些投資舉動引發了社會和國家的強烈譴責，使得銀保監會對險資投資渠道的管控變得更加嚴格，目前仍有大量的保險資金在尋覓更為良好的出路，尤其是長期性的險資投資渠道。1．2我國保險資金投資養老地產的可行性分析。2010年，中國保監會印發《保險資金投資不動產暫行辦法》寫明我國保險公司的資金可投資于醫療、養老等方面的不動產，近些年，國家的政策越來越傾向于發展“專門化”的養老產業，越來越支持我國符合條件的保險公司投資養老服務產業。保險資金數量大、期限長、投資于養老地產，不必擔心利率以及市場的波動，從而保持較好的收益穩定性，且保險公司擁有穩定的收入來源，可以更好的保證養老地產的運營，這種良性循環有利于保險公司獲得穩定的投資收益，同時實現險資運用的“安全性”和“盈利性”兩重目標。保險資金也能更好的服務于實體經濟，解決我國的“養老難”問題，有利于提升我國保險業的整體影響力和競爭力。

2養老地產運營機制的設計

2．1準確定位。（1）服務理念的準確定位。養老社區之所以不同于養老院、敬老院，是因為其本身的經營、服務理念更具人性化。當前有很多老人不愿意入住養老社區，是因為他們不愿意離開自己的“家”，去往一個毫無溫暖可言的收容機構。因此養老地產在定位是既要滿足老年人住房、養老、醫療的需求，又要滿足他們的精神需求。（2）服務群體的準確定位。目前我國現存的養老地產多為僅面向老年人的住房，但傳統的家庭觀念使得老人們更加重視與家庭成員的相處，很多老人不愿意遠離子女生活，因此保險公司在運營養老地產時，可以將服務擴展至全年齡段，提供一種注重健康養生的一站式服務，面向嬰兒直至百歲老人，使得人們在入住養老地產時無后顧之憂，輕松享受終身服務。（3）配套設施的準確定位。首先是對于基本生活設施的需求，養老地產中的生活硬件設施都應該為老年人量身定做，而非僅注重設計感和美觀。其次是對于娛樂休閑設施的需求，養老地產應包含下棋、跳舞、看戲等休閑方式的活動場所，同時對于一些高端養老地產，應該具備高爾夫球場等活動場所，滿足高端客戶的需求。此外，養老地產還應當建設相應的教育類人文設施，例如“老年大學”，定期開展養生講座。但對于老年人最重要的是醫療保障，應為老年人提供便捷、專業的醫療服務。（4）經營理念的準確定位。作為保險公司，在推廣養老地產的初期階段可以采用體驗式住房，給潛在客戶提供試住期，讓客戶充分體驗養老地產完善的休閑、娛樂、醫療、住房設施，使他們從內心深處感受到養老地產全面的服務，促使他們改變傳統“家庭式養老”的觀念，真正信賴養老地產。同時，在經營養老地產時不應只著眼于當前的利潤，而應著眼于長期的收益，提升自身設施完善度、服務滿意度，吸引更多的客戶入住，充分利用養老地產的資源，建立良性循環。2．2差別規劃。（1）地區間差別。當今中國的富裕人群主要集中于北京、上海等地，對于這些地區的養老地產，可以與當地的高端客戶相對接，更加注重商業化、國際化發展，可將養老地產與金融、保險等方面聯系，推出一些金融理財產品和保險產品，以適應他們對于資產規劃的要求。而對于非一線城市的養老地產可以定位于中層階級，以宜居的環境為主打理念，更加偏向于人文關懷。而不同地區的養老社區也可以進行合作，實行“遷徙式”的旅居模式。（2）客戶間差別。首先是對于高端客戶與中低檔客戶的差別規劃，保險公司在設計養老地產入住條件的時候，應當具備“多樣化”。高端客戶可享受“遷徙式”旅居模式，自主選擇居住地點。對于一些中產階級老人，可以自由選擇居住時長。其次是對于客戶不同居住要求的差別規劃，分別設置宜居式和養病式的戶型，對于宜居式的戶型，更加注重于休閑、娛樂、醫療設施的建設，而對于養病式的戶型，更加注重護理、醫療服務與設施的建設。（3）服務設施差別。在老人入住養老社區時，保險公司應該進行生理及心理的評估，以便于進行差異化服務。對于心理上有異常的老人，保險公司應提供相應的心理醫生進行定期的診療。對于生理上的不同狀況，保險公司應該進行更加明確的劃分。完全自理的正常老人可以入住“獨立生活區”，在這一區域設置一些娛樂設施和休閑空間，護理人員的比例相對較少。生活自理能力不足的老人可以入住“協助生活護理區”和“專業護士護理區”，在這些區域，配備較為全面的生活起居設施以及服務。“協助生活護理區”的老人可以選擇一對一的護理模式，通過呼叫裝置及時聯系護理人員。而“專業護士護理區”的老人進行24小時的看護與服務。另外專門開設“阿爾茲海默失憶護理照顧專區”等，該專區內老人皆可選擇使用定位裝置。（4）入住繳費方式差別。保險公司可以提供一些更為新穎的入住繳費方式，例如住房反向抵押，保險公司根據房屋的價值來安排相應的養老住房與服務，在老人去世后，對房屋進行拍賣，如果拍賣所得超過了養老住房與服務的價值，則可以將一定比例的超出部分作為老人的遺產提供給其合法繼承人。2．3醫療、護理體系的建設。（1）高度重視醫養結合。保險公司可以與醫院進行合作，定期對老人們進行基礎身體檢查，建立健康醫療檔案。對于有長期疾病的老人，由醫院的專門小組進行定期、定向檢查治療。同時可在合作醫院的住院部設置相應的專區，為入住養老地產的老人提供專門的病床。對于建立了個人檔案的社區老人，可以先治療、后收費。投保住院醫療保險、重大疾病保險等險種的老人，可以先支取保險給付金進行繳費，減少治療時的復雜手續，同時可以按照檔案的備注，快速聯系老人的家屬，最大化的滿足老人的醫療要求。（2）建立完善的護理體系。保險公司可以與學校合作，掛鉤護理專業等。對于進入養老地產的護理人員展開星級評比，同時進行全國聯網，客戶可以根據星級指數及評價，自主選擇適合的護理人員。對于有過違規行為的護理人員，列入黑名單，對于星級較高養老地產的護理人員，可以在未來提供相應的入住優惠政策，以此來激勵工作人員不斷提升自身專業素養，更好的服務于養老地產的老人。（3）全方位、多形式的醫療、護理模式。保險公司可以提供家庭醫生服務，或與國內外的頂尖醫院建立合作關系，對于一些患有嚴重疾病且不便于行動的老人，采取遠程診療的方式，對于老人的病情進行智能監控，隨時做出應對。同時，配備營養師，對于不同老人提供不同的飲食清單，從基本飲食入手，進行全方位的護理。2．4保險產品對接養老地產。首先，對于客戶而言，購買養老保險以及其他特定保險后，保險給付金可以選擇作為養老地產的“入住月費”。購買醫療保險后發生疾病住院現象，可以不必在治療后請求大數額的賠付，而是可以選擇接受養老地產合作醫院的直接、快速救治。弱化賠付、強化服務，直接滿足老年人的需求。同時保險公司將提供一定的投資、儲蓄類保險產品，滿足老人投資需求，部分保險產品所具有的免除遺產稅的功能也有利于日后私人財產的繼承。其次，對于保險公司而言，既可以充分開發已有的客戶群體，又可以對于該類保險產品進行精準營銷。保險公司現有的中高檔客戶資源都可以作為養老地產的目標客戶，進行二次開發。因此，保險公司所運營的養老地產可以有完善的目標客戶資料，而非像普通養老地產的營銷一樣盲目的“廣撒網”，從而使保險公司運營的養老地產擁有了更多的競爭優勢。此外，該公司的保險產品有了更為準確、固定的營銷人群。對于入住養老地產的老人可以適當普及住院醫療保險等對老年人有較多益處的保險。對于采用“旅居式”的老人，可以進行航空交通保險等實用性較強的險種的推銷，使保險公司和養老地產更好的融合在一起，不僅有利于養老地產自身的盈利，還更利于保險公司的長遠發展。

3結論

隨著養老地產的發展，未來其運營方式也必然會更加多樣化。成為一線城市與宜居城市的結合，地域發展更均衡；高中檔養老社區并存，滿足不同收入人群的需求；連鎖式養老地產，滿足客戶“遷徙式”居住要求，逐漸形成“租”“購”“旅”三者共存的一體化、全面化養老服務體系。隨著保險公司對于養老地產運營機制的設計更加完善、全面、多樣化，隨著國家大力支持養老地產的發展，我國的養老服務業必定能實現較大的飛躍，在為老年人提供更加專業化的醫療、護理設施的同時，更好的滿足老年人的休閑、娛樂需求。同時保險公司也能從長期運營養老地產中獲得可觀的收益，并進一步完善養老地產的硬件設施與配套服務，全方位滿足老年人的需求，提升他們的幸福感。

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作者:張佳蓉 單位:東北財經大學