房地產上市企業財務風險研究

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摘要:近年來，在房地產行業宏觀調控的背景下，房地產企業的財務風險不斷增加，財務風險預警對房地產企業風險控制和財務安全保障具有重要的參考意義。本文采用2016年到2018年的110家房地產上市企業的財務報表數據，通過主成分分析法對企業的財務指標進行分析，發現有兩家企業F值低于0.2屬于顯著風險，三家企業F值低于－0.3屬于嚴重風險，企業的多項財務指標嚴重偏離預警值水平，表現為企業財務惡化，經營管理困難。研究表明財務風險等級不一樣的企業主要影響因子也不同，本文針對出現財務風險的原因從宏觀、微觀提出化解企業財務風險的建議。

關鍵詞:房地產上市企業財務風險主成分分析法財務報表

一、引言

房地產行業資金密集，且與前后向產業關聯密切，導致房地產市場的微小波動在整個經濟體系中被放大，影響整體經濟的平穩健康運行。發生在2007年的美國次貸危機，導致美國房地產行業遭受重創，世界金融市場全面惡化。反思次貸危機發現，房地產企業管理的重心之一就是財務管理，財務風險貫穿于企業的整個經營管理活動之中。我國房地產行業相對國外起步較晚、基礎較弱、制度規范度不高，目前我國大部分房地產企業發生財務風險的原因有以下四點:房地產市場嚴厲的調控政策;資金投入量非常大，且回收時間長;中小型房地產企業融資渠道比較少，企業的發展受到阻礙;開發商資金供給短缺，企業高度依賴銀行貸款，使企業資金鏈的循環存在很大的市場風險。而房地產財務風險的發生與企業財務危機預警不完善有關，加強對房地產企業財務危機的預測和監控對國民經濟的穩定發展至關重要。房地產企業是一種高風險、高收益并存的企業，其中財務風險不容忽視，若不積極應對，嚴重時可導致企業破產。財務報表是房地產企業經營管理的結果，企業陷入困境的原因有很多，但最終一定能從財務報表上表現出來:收入或利潤下滑、資不抵債、資金鏈斷裂等。財務指標的惡化不是一蹴而就的，都是由輕到重、由量變到質變，最終導致破產。因此，對房地產企業財務風險的研究與預測，有利于企業盡早發現問題，降低財務風險。國外自Beaver(1966)與Altman(1968)的研究發表后，五十多年來的危機預警一直是金融界的熱門研究方向，主要從定性、定量以及定性與定量相結合這三個層面進行。而國內學者于20世紀80年代開始對企業財務預警進行相關研究，相比國外較晚、也更淺顯。鑒于中國證券市場期限較短、有財務風險的企業資料較少、研究樣本量有限，且針對限購及租購并舉政策之后房地產上市企業的研究較少。本文運用主成分分析法構建財務風險預警模型，對我國2016年至2018年的110家房地產上市企業進行財務風險研究，針對不同企業出現財務風險的主要原因提出相應的建議，防范或降低上市房地產企業的財務風險。

二、房地產企業財務風險預警模型設計與分析

企業財務分析的最終目的是通過財務指標分析企業的經營結果，了解企業的過去，推測企業未來發生財務危機的可能性，增加決策的科學性和合理性。由于財務風險有多樣性，本文采用多變量分析，建立多變量指標模型用于企業財務危機預警。部分財務指標存在線性相關，為了提高計算準確率采用主成分分析法解決眾多變量的問題，同時提取出財務風險的主要影響因素。該方法運用數據降維的思想解決原始數據各變量之間彼此高度相關的不足，減少數據信息丟失，用較少的相對獨立的綜合因子取代原變量，將主要因子的權重綜合到一個評價指標中。該模型在預測企業是否面臨財務風險方面有很好的識別作用，為我國上市房地產企業制定未來發展戰略決策提供有效參考。(一)指標的選取及分類。基于房地產企業的財務信息可獲取性原則，本文以證監會2019年劃分的房地產行業上市企業為研究對象。剔除大量缺失數據和數據異常的企業，最終選取了110家A股房地產上市企業，采用2016年至2018年的財務信息為樣本數據，其中有3家房地產企業的股票是ST股。本次研究的樣本數據來源于國泰安數據庫及《中國統計年鑒》，房地產企業財務預警指標的選取決定著能否客觀地反映企業的真實財務狀況，因此指標選取應遵循以下三個原則:真實性、可獲得性和科學性原則。本文通過借鑒國內外研究成果，結合房地產企業財務的特點和指標的全面性，選取反映房地產上市企業的償債能力、盈利能力、經營能力、發展能力四個方面的財務指標作為研究樣本的變量，且四種能力相互關聯、相互影響。此次選取的主要指標見表1。(二)實證分析。樣本數據標準化處理與檢驗。本文樣本數據存在部分數據缺失的情況，首先采用線性插值法對數據進行補充完善;然后采用KMO和Bartlett檢驗確定該財務指標是否適合進行主成分分析。KMO(Kaiser－Meyer－Olkin)檢驗統計量通過比較樣本相關系數和樣本偏相關系數檢驗樣本數據是否適合做主成分分析，結果顯示為0.643，通過了KMO檢驗。Bartlett球形檢驗的卡方為6628.369，同時顯著性為0.00小于0.05，近似卡方統計量的值越大，則變量之間的相關性越強，說明可以進行因子分析。提取研究樣本的主成分。運用主成分分析法計算每個因子的特征值和方差貢獻率，保留特征值大于1且累計方差貢獻率在65%以上的公共因子。根據碎石圖可以直觀判定出前七個公共因子變化明顯，分別為3.032、1.782、1.503、1.230、1.193、1.033、1.008，且方差累計貢獻率達到了67.378%，包含了財務預警指標的絕大部分信息，即得到反映房地產企業財務危機預警變量的綜合性因子F1、F2、F3、F4、F5、F6、F7。計算因子變量得分，構建預警模型。根據因子成分得分系數矩陣可知七個因子分別定義為:F1主要表達了流動比率、速動比率、現金比率等，主要反映了企業的短期償債能力;F2主要表達了利息保障倍數、資產報酬率、凈資產收益率、總資產周轉率等，反映了企業的長期償債能力和盈利能力;F3主要表達了營業毛利率、總資產增長率、所有者權益增長率等，反映了盈利能力和發展能力;F4主要表達了資產負債率、存貨周轉率等，反映了企業的長期償債能力和經營能力;F5主要表達了營業凈利率等指標，反映了以收入為基礎的盈利能力;F6主要表達了凈利潤增長率等指標，反映了企業的發展能力;F7主要表達了應收賬款周轉率、營業收入增長率等，反映了企業的經營能力和發展能力。根據因子得分系數矩陣和原始數據的標準化值可以計算每個因子得分，本次預測變量的因子綜合預測函數為:F=0.281×F1+0.165×F2+0.139×F3+0.114×F4+0.111×F5+0.096×F6+0.093×F7將計算結果劃分層級進行分析。根據1998年的中國證券監督管理委員會證監交字［1998］6號文件以及房地產企業財務風險相關文獻的研究成果，將上市企業的財務預警層級劃分為四級，如表2所示。由表2可知F值越小意味著房地產企業的財務風險越大，通過因子綜合預測函數計算結果顯示房地產上市企業F1、F3、F5多為負值，表明在第二輪限購時期大部分房地產企業的短期償債能力、盈利能力都受到影響。且F最高值與最低值相差2.405，可知我國上市房地產企業之間的財務狀況有一定差距，行業發展不平衡。根據最終的得分情況可知在2016年至2018年之間有兩家企業的F值低于0.2屬于顯著風險，三家企業的F值低于－0.3屬于嚴重風險。這五家企業在三年里的F1均為負值，說明短期償債能力較差;處于顯著風險的兩家企業在三年里的F7均為負值，說明企業的經營能力和發展能力也出現較大的問題，分析指標后發現，對房地產上市企業的經營能力影響最大的是存貨周轉率;風險最大的兩家企業的F2均為負值，反映了企業的長期償債能力和盈利能力存在嚴重的問題，通過指標分析可見資產負債率指標對房地產上市企業償債能力的影響最明顯。處于嚴重風險水平的JB企業為ST企業，年均綜合分值均為負值。通過分析該企業的財務指標發現，其凈利率增速明顯降低，短期償債指標均為負值，支付現金的能力大幅下降，可能無法及時償還債務，企業資金利用效率低，發展能力惡化。而同樣處于嚴重風險水平的HC企業的三年綜合分數均值較低，分析可知該企業的主營獲利虧損幅度擴大;成長能力有所削弱，經營業績大幅下滑;短期和長期償債能力都不穩定。但其每年的均值分數隨著限購政策的松動在逐年增長，指標顯示其現金流能力維持穩定，現金回收質量較高。(三)房地產企業財務風險的研究結論。對于整個房地產行業而言，財務風險等級不一樣的企業的重要影響因子也不同。財務風險比較低的企業，主要是因為其盈利能力和償債能力比較強，營運能力對這類企業影響較小。可繼續企業目前的財務管理模式，但也要隨時關注財務指標的變化情況，做好財務預警工作。財務風險較高的企業是由于其盈利能力、償債能力以及發展能力較差導致的。通過分析處于嚴重風險的企業的財務指標發現，企業首先出現問題的是盈利能力，凈資產收益率、營業凈利率等指標多為負值，企業的盈利能力持續降低，直至經營逐步出現虧損;其次是償債能力不足，企業的資金短缺，償債能力逐步降低，導致無法清償到期的債務，可能是因為企業的凈利潤過低，或者是因為盲目擴大資產規模造成的;再次是發展能力不足，企業最為重要的競爭力也在下降，經營管理出現困難，需要立即分析應對。企業內部要重視財務異常，管理者應該分析財務報表的相關信息，找出影響財務狀況的主要原因并采取相應措施，并建立財務預警機制實時監控財務風險，幫助管理者在問題初期察覺到風險信號。2016年以來房地產行業的宏觀調控政策持續深入與細化，我國房地產上市企業面臨嚴峻考驗。在這次房地產市場調整中，企業只有通過及時改變發展策略與業務布局、不斷完善產品體系，提高運營管理效率，才能提高自身的抗風險能力。

三、房地產企業財務風險控制建議

房地產上市企業面臨來自政策、資金、企業內部管理及外部競爭等多種挑戰，企業的財務管理影響著日常經營、管理活動是否能正常開展。根據前文的房地產企業財務指標分析結果，企業的財務風險控制措施可以從兩個角度入手。從宏觀角度來看，我國房地產業的發展歷程較短，單純依靠市場力量難以達到資源的最優配置，需要利用宏觀調控手段加以配合，房地產調控政策出臺密度之大、措施之多遠超其他行業。但過去的政策只注重短期調整，缺乏中長期考量;過度依賴行政干預，市場自身調節不夠，房地產定位不夠明確;“一刀切”的房地產宏觀調控加劇區域發展差距。以來中央政府逐步采取長效調控機制，以回歸房子居住功能、穩定房價、保障民生為目標，綜合治理房地產市場泡沫、預防房地產企業財務危機以及均衡房地產銷售市場和租賃市場的發展。只有財政稅收體制進行制度創新與完善、政府與市場關系的理性回歸、加強對中介機構的監管等，為房地產企業的發展創造良好的政策法律環境以及公平公正競爭環境，方能保障房地產宏觀調控長效機制的落實與生效。同時，建立健全房地產市場信息系統，建立符合各地房地產市場規律的財務危機預警體系，通過對市場的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，及時發現問題以便政府部門及時調控市場的措施。從微觀角度來看，房地產企業的盈利模式逐漸從依賴房價上漲獲得利潤向提高綜合開發能力及經營效率轉變，在企業發展的不同階段，財務風險也有不同的特點。首先企業要根據自身的情況調整產業結構進行資源整合，結合實際制定適合自身企業的發展目標和營銷方案，更好地開拓房地產市場，提高盈利能力。在房地產企業的成立初期和成長期，財務風險主要是固定資產投資過多或者盲目擴張導致缺乏資金，不合理的債務融資結構引發財務風險，這類企業應該優化資本結構，多渠道籌集資金，實現資金的供求均衡。其次，加強房地產企業的資金鏈管理，提高流動資產的比例，拓展新的開發模式和融資模式。成熟期的企業需要進一步融資，如果內部資金鏈管理能力不足，會造成投資風險，這類企業要對資金流動進行有效控制和調配。再次是加強內部經營與控制能力，在企業的衰退期，資源逐漸枯竭，需要通過產品和服務樹立優秀的企業品牌，創建良好的企業文化，同時不斷探索新型開發項目，才能為企業不斷輸入新鮮的血液;調整發展戰略，向二三線甚至四線城市進軍;發展商業、旅游和養老地產等不斷提升自己的競爭力。最后通過多種途徑加強財務風險管理，提高決策的科學性，盡量避免錯誤的決策給企業帶來危機。在宏觀調控下，房地產企業的財務風險既來自外部環境，又來自內部環境，但根本原因還是企業經營不善帶來的各方面能力的降低。房地產企業財務指標惡化是財務風險的直觀表現，房地產企業要充分了解所處復雜環境的狀況，結合企業自身的實力和開發項目的特點，不斷地調整自身的經營模式、經營策略以及提高創新能力等。加強對資金的集中管理，提高財務管理的透明度和資金的利用效率，防止資金分散，提升企業的穩健性和抗風險性。企業要加強財務風險管理工作，構建財務風險預警系統，從而有效監控和防范財務風險，減少損失。同時房地產企業應緊跟政策與市場導向，抓住機遇加快轉型升級，努力為股東和社會創造更多價值。

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作者:韓夢雨 單位:鄭州大學旅游管理學院