房地產開發企業各個稅收籌劃思路

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本質上講，社會主義市場經濟是市場經濟，而市場經濟的特征是競爭。我國在建立社會主義市場經濟體制的同時，也使得各類經濟主體面臨著優勝劣汰的激烈競爭。房地產開發企業作為獨立的經濟利益主體，在自我發展中，需努力實現自身收益的最大化。只有這樣，才能夠最大限度實現自身收益，在市場競爭中獲得一席之地。但要想實現利益最大化，應盡可能的獲取最多收入同時，還能夠減少成本。作為房地產開發企業，要想縮小成本費用，經應實現稅額的最小化。本文現將房地產開發企業稅收籌劃的思路及技巧分析如下：

一、房地產開發企業所涉及的主要稅種及稅收籌劃思路

（一）主要稅種

實體稅法是當前稅法體系的基本組成部分，包括消費稅、增值稅、營業稅、企業所得稅、資源稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅等22種稅種。作為房地產開發企業，涉及有增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等9種稅收。一般而言，房地產開發企業中與稅收直接相關的是建設階段及銷售階段。建設階段所涉及的稅收有增值稅、耕地占用稅、城市建設維護稅。銷售階段涉及到的稅收有土地增值稅、契稅、印花稅、增值稅、企業所得稅。

（二）籌劃思路

隨著城市住宅建設的發展，商品房的推行，城市土地制度改革的深化，我國房地產開發企業已從建筑業分離。實踐表明：稅收籌劃要想取得成功，應遵循一定原則。包括輔助性與服務性原則、合法性與符合性原則、成本性與經濟原則。所謂輔助性與服務性原則，指房地產開發企業在經營過程中，或者在營銷過程中，都應有自己規律性的東西。對于企業而言，稅收籌劃的目的是合理合法的節稅，即少納稅。通過少納稅創造更好的經濟效益，且服從及服務于企業長遠需求。合法性與符合性原則指稅收籌劃需符合當前國家法律、法規及政策規定，在規定允許的前提下，進行稅務方面的安排。只有在合法的條件下，才能夠對稅務籌劃進行合理安排。成本性與經濟性原則需綜合考慮，充分考慮成本及代價。成本包括顯性成本與隱性成本，無論哪一種成本，都需遵循企業理財學，符合企業整體財務管理目標。房地產開發企業的稅收籌劃思路如下：（1）利用拆分法。為了減輕稅負，我們可將收取的資金拆分開，將收取的租金一分為二，一部分作為租金收入，另一部分作為物業管理收入。在出租者的賬本上分成2類，一類作為物業管理費，一類作為房租。從籌劃角度而言，若成立獨立的物業管理公司，在稽查時需充分查詢理由。通過此種方法達到節稅目的。（2）利用降價。通過降價，可減少營業額。在特定的條件下，通過特定的意識降低價格，減少交易額，相應的減少了稅收。分析稅收籌劃時，需合理掌握價格。使用降價法時，應注意降價可能減少現金流，且減少現金流入量。（3）利用替代法。企業稅收是通過現金后才產生的。采用實物替代現金，在多數情況下起到節稅效果。若企業將沒有銷售出去的房子給他住，可減輕稅負。替代方法是權利，企業可善用一些權利來謀取現金交易。當員工在職學習時，需由企業來負擔費用，利用一部分權利來取代現金交易。當前，房地產開發企業搞度假村、俱樂部等，讓內部員工去休假，不給員工現金，這種福利計劃在很大程度上可起到節稅效果。（4）利用臨界法。臨界法是房地產開發企業稅收中最為簡單的。如：土地增值稅的增值額一旦大于扣除項目的20%，也就無法享受土地增值稅的優惠，而這個20%則是臨界點。

二、房地產開發企業各個稅收的稅收籌劃

（一）企業所得稅

企業所得稅稅率實行從低從簡設計，采用比例稅率。企業所得稅應納稅額的公式：應納稅額=應納稅所得額×稅率。相對于西方國家，我國的企業所得稅制特點則是體現在應納稅所得額確定上，體現沒有設立不予計列項目的相關概念。企業是依法所設立的以營利為目的，從事生產經營活動的獨立核算經濟組織。根據不同的法律地位，企業分為法人企業與非法人企業。前者指公司指企業與非公司制法人企業，后者則指合伙企業。當前，國家對公司企業與個人獨資企業有著不同的納稅規定。如：從事房地產開發的納稅人小紅，一年盈利20萬元。按照合作人繳納個人所得稅，需繳納63250元，稅后利潤為136750元。按照公司繳納企業所得稅，其稅率為33%。若全部作為股息分配，納稅人小紅需繳納個人所得稅40160元。稅后利潤有93452元。相對于前者，多負擔的所得稅為42351元。由此表明公司稅負重于合伙企業稅負，納稅人小紅不組織公司，但合伙企業可節稅43100元。稅負是我們需考慮的一方面，企業規模也是我們應考慮的因素。對于規模龐大，管理水平要求較高的房地產開發企業，應采用股份有效公司。不僅僅是因為規模較大的企業籌資難度大，此類企業管理相對較困難，有著較大的經營風險。若采用合伙企業組織形式，則難以正常健康運轉。

（二）土地增值稅

土地是一種社會資源，其價值由于土地自身具有的稀缺性與國家投資改善土地使用功能、環境因素導致上漲。土地增值稅是對轉讓國有土地所有權、地上建筑物及附著物所取得收入的單位及個人。土地增值體現為土地使用權價格的變化，指轉讓土地時取得總價格收入超出土地取得時支出成本，在轉讓前的各項投資總和。開征土地增值稅，是國家運用稅收杠杠引導房地產經營方向，從而規范房地產市場的交易秩序，從而合理調節土地增值收益分配，有效維護國家權益，最終促進房地產開發的發展。房地產企業若建造普通標準住宅，又要從事其他房地產開發，在分開核算下，籌劃的關鍵則是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，從而獲得免稅待遇。土地增值稅直接決定了房地產企業繳納的稅費，故房地產企業在建筑工程項目前，應根據企業間的稅收概況合理預測企業收入及支出。如：房地產企業可在項目開發前建立多種方式，如：自建房、代建房、共同合作建房等，對于有明確銷售的房屋可懸著代建的建房方式，房地產企業可轉變整個項目承包人，通過此種方式可免交土地增值費用。根據建筑的實際情況確定房屋建筑方式，進而降低土地增值稅的繳納費用。如：某房地產開發企業A出售商品房獲得1億的銷售收入，普通標準銷售額偶6千萬，豪華住宅的銷售額4千萬，扣除項目金額6400萬，其增值額1270元，普通標準住宅：增值率26.80%，適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為381萬元。豪華住宅：增值率80.20%，適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為601萬元。房地產開發企業需繳納的土地增值稅為982萬元。由此可見：普通標準住宅的增值率是27%，超過了20%，但還要繳納土地增值稅。要想普通的標準住宅獲得免稅待遇，則可將增值率控制在20%一下，可降低普通標準住宅的銷售價格、增加普通標準住宅的扣除項目金額進行稅收籌劃，最終減少成本，提高收益。房地產開發企業的土地增值稅籌劃方法有分散收入法、稅率臨界點、增加扣除項目金額法、利息費用籌劃法等。分散收入法是指企業在納稅人間對應稅所進行分裂，與降低稅負要求相符合。稅率臨界點是指在一定比例中，應納稅額比該比率大時，房地產所繳納的增值稅稅率也會升高。這就需要房地產企業合理控制土地應納稅額。20%是土地增值稅的稅率臨界點，對于普通住宅，其增值率若超過20%，則可不用繳納土地增值稅。增加扣除項目金額法可增加增值稅扣除額，實現節約稅收目的。如：制定銷售合同時，房地產企業可對各個項目收入進行確認。銷售精裝房時，與客戶簽訂裝修合同、毛坯房合同，需要在銷售毛坯房收入中計繳土地增值稅，最終減少土地增值稅應稅金額。利息費用籌劃法中，利息費用可據實扣除，也可按照比例扣除。對于房地產開發企業而言，會選擇利于自身的費用籌劃法，根據規定執行所有利息計算。

三、土地增值稅的籌劃問題及策略

當前房地產企業在稅收籌劃中遇到的最大的問題就是稅收收入不規范，實際工作中主要表現在兩個方面，首先是多數的房地產企業對稅收籌劃不夠重視，相關的工作不及時落實，多數企業并不會在第一時間向有關部門申報金額，有的企業則是在這個過程中拖延需要結算的項目，將房價以預購款或者現房收款的方式入賬，整個結算的過程也沒有及時的開展有效的房地產企業專用發票，其次就是多數房地產企業采用一房一價的形式售房，這就使實際入賬金額與房價的銷售額不匹配，這也會影響到整個稅收籌劃和清算結果，進而影響整個工作。房地產企業土地增值稅的稅收籌劃存在的另一個重要的問題就是費用扣除不明確，多數企業采用隨意扣除金額或者混淆銷售金額的方式，這就會使得項目清算核實困難。具體表現為：第一，部分企業有不真實的工程項目，虛假的工程量，這些虛假的工程項目相關部門存在虛假的計算方案，稅務部門還利用這些虛假的方案偷稅減稅；第二，很多大型房地產企業縮短成本期，成本的結算過程中也沒有按照之前的工程項目做好相應的成本細化，使得工程項目被混淆，或者將已經完工的項目與待竣工項目混淆起來，以此混聽，第三，很多項目存在著虛假扣費現象，比如一些房地產業將物業管理費和車庫管理費算入到住房成本當中，甚至有些部門還將無產權的車庫出售給住房者，種種現象都使得整個房地產核算存在著巨大的漏洞，影響稅收籌劃結房地產企業經常對企業進行稅務籌劃。如果相關的稅收政策沒有落實到位，納稅籌劃人員執行起來也會有一定的困難，如果企業的稅收籌劃項目中斷，臨時需要更換項目人員，那么企業其他人員接手就會影響項目進程，給企業的稅收籌劃帶來一定的困難。同時，一些稅收籌劃人員的專業水平較低，在對稅收進行籌劃時，也不能高效地完成項目核算內容，會使得企業的稅收籌劃困難重重，降低企業的工作效率，所以專業的稅收籌劃人員對于企業的發展至關重要。

（一）注重產品類型的配置

利用普通標準住宅利潤率曲線的土地增值稅免稅拐點，結合當地普通住宅標準和產品戰略規劃，配置一定比例的普通標準住宅。

（二）合理控制成本

在利潤率曲線拐點處，通過提高房屋品質及性能、改善房屋配套設施等方式適當增加成本以減少增值額，既提高了市場競爭力，又可避免拐點后帶來的利潤率下降、稅負增高的不利影響。在非利潤率拐點的區間內，房地產長企業在開發經營過程中應當控制成本，促進利潤增長。

（三）降低售價

在利潤率曲線拐點處，通過開展促銷活動等方式適當降低售價以減少增值額，可以避免拐點后帶來的利潤率下降，稅負增高的不利影響，對于房地產開發企業而擇言，薄利多銷是更佳的選。

（四）增加成本與降低售價的差異

土地增值稅率由土地增值稅與可扣除項目之間的比率決定。通過增加分母（即扣除項目成本），產生了分母加計扣除的放大效應，增值率的下降幅度更大。在利潤率拐點處，增加成本是降低增值率更為有效的措施。不動產性是房地產企業經營的最明顯特征，主要是由于國有或集體土地的房屋具有不可移動性的特征所造成的。因而在房地產企業增值稅稅收籌劃工作開展過程中，需要進一步加強土地增值稅的籌劃。而在房地產稅收籌劃工作開展過程中，結合我國現行的稅收法規，土地增值稅稅收籌劃工作要從土地增值稅稅收優惠政策和合理增加扣除項目兩個不同的方面進行合理籌劃。在土地增值稅籌劃工作開展過程中可以圍繞《土地增值稅暫行條例》來進行合理選擇，在普通房屋銷售過程中要衡量好高售價帶來的收益和放棄免稅額之間的得。通過科學的規劃和計算，避免進行高售價，使得房地產業能夠更加穩健的經營。在各類房地產開發企業過程中可以圍繞恰當的扣除利息標準，在政策允許的范圍內減少融資成本和應稅數額，以促進房地產企業的正常經營?？傻挚垌椖康慕痤~對土地增值稅的確定起著重要的作用。因此，合理的設置可抵扣項目，可以在一定程度上減輕土地增值稅的稅收壓力。通過土地增值稅的籌劃，可以大大提高房地產企業的稅后效益。在確認土地增值稅專項清算過程中，應注意以下三類房地產增值稅的專項扣除。一是免費提供給業主的停車場，幼兒園、學校等配套設施免費交給政府。該項費用可作為土地增值稅的扣除項目扣除。但有補償的，不能作為扣除項目從中扣除。二是工程安裝的相關費用在質保書中列明清楚的可以作為扣除項目扣除，費用必須具備相關建設單位開具的專用發票。除此之外，還需注意因工程延期造成的土地閑置成本，這類成本不能作為扣除項目扣除。三是職工居住板房、銷售中心建設費用可以作為扣除項目扣除，通過這樣合理的設置可抵扣項目，從而可以有效地減輕土地增值稅的稅收壓力，促進房地產企業的綜合發展。

四、結語

總而言之。房地產開發企業所繳納的各項稅收及政策規定發現房地產開發企業經營中的稅收種類較多，但稅收籌劃自身具有一定成本，為了獲取更多的經濟利益，房地產開發企業需對需要進行籌劃的稅種進行籌劃。通過合理的稅收籌劃，促進房地產開發企業有序健康發展。

作者：楊華軍