租賃權(quán)物權(quán)管理論文

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內(nèi)容摘要：租賃權(quán)作為一種債權(quán)，上溯至二十世紀止，其僅具有使用、收益的權(quán)利。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，租賃權(quán)被賦予了新的生機——其具有了損害賠償請求權(quán)和妨害排除請求權(quán)，這使得租賃權(quán)具有了物權(quán)化的概念。本文作者從租賃權(quán)的歷史演變著手，深入分析了租賃權(quán)作為一種債權(quán)，在經(jīng)濟形勢的驅(qū)動下，具有了對抗第三人的效力。由此所引出了對租賃權(quán)性質(zhì)的探討、適用及債權(quán)物權(quán)化在實際生活中的體現(xiàn)，說明租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)已在悄然發(fā)生著變化。作為債權(quán)與物權(quán)相互關(guān)系的一隅，租賃權(quán)的性質(zhì)轉(zhuǎn)變體現(xiàn)了，在近現(xiàn)代經(jīng)濟市場中，物權(quán)及債權(quán)在整個經(jīng)濟社會中所扮演的角色。本文從租賃權(quán)物權(quán)化的切入點著手，意在探討漸漸浮出水面的債權(quán)物權(quán)化優(yōu)越性問題，詣在說明深層次的法律產(chǎn)生機理。

關(guān)鍵詞：租賃權(quán)物權(quán)化債權(quán)

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”這一規(guī)定的立法原則是買賣不破除租賃：而立法宗旨即為租賃權(quán)的物權(quán)化，也即我們通常所說的“債權(quán)的物權(quán)化”。

一、租賃權(quán)的歷史演變

租賃指當(dāng)事人約定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契約。德國將租賃分為使用租賃和用益租賃，日本將其稱為賃貸借。我國民法將其稱為租賃。租賃作為一種契約，一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主張對租賃物的使用、收益的權(quán)利。羅馬法對于租賃契約的效力這樣闡述：“在物的租賃中，承租人只是持有物，換言之，他完全依賴于出租人，僅僅取得針對出租人的債權(quán)。”即承租人不能直接針對干涉其活動的第三人行使訴權(quán)，而只能因出租人違反讓其平安無擾地享用物時，也同樣如此。承租人不能針對買受人要求得到保護(買受人可以得到權(quán)利)，他只能針對出租人提起有關(guān)的訴訟。出租人通常應(yīng)當(dāng)在買賣契約中要求買受人尊重租賃人對物的租用，但是，如果買受人違背這一條款，卻只能針對出租人提起訴訟。這種情況曾經(jīng)被扼要地表述在中世紀的以下諺語中：“買賣使租賃終斷。”

承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，租賃權(quán)不能對抗第三人，這種權(quán)利配置反映了重視所有權(quán)，相對輕視使用、收益權(quán)的觀念。該種觀念的產(chǎn)生是由社會經(jīng)濟發(fā)展狀況所決定的。在古代世界，買受人和出賣人通常在經(jīng)濟上是平等的，但對于出租人和承租人之間則可能恰恰并不如此。例如在農(nóng)業(yè)承租中這種不平等的表現(xiàn)更加沒明顯：農(nóng)業(yè)承租人通常是小農(nóng)，而出租者通常則是奴隸主或地主，貧富程度的兩極分化及壓迫制度使二者之間不平等的討價還價的地位愈加強化。但是法學(xué)家并不是社會的改革者，他們只知道保守現(xiàn)狀，從而也為維護自身的利益。由此，相對輕視使用、收益權(quán)可見一斑。可以這樣說，古代的租賃制度缺乏徹底性。由于所有權(quán)的優(yōu)越性，承租人地位甚為脆弱，約第一次世界大戰(zhàn)時各國多制定特別法，以補充民法之不足。雖然各國對特別法的規(guī)定不大相同，但大體上均在強化承租人的地位。主要體現(xiàn)在租賃權(quán)的對抗力上。租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對受讓人租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同。租賃權(quán)作為一種債權(quán)，其逐漸向物權(quán)發(fā)展的立法趨勢，現(xiàn)已為許多國家所采納。

二、租賃權(quán)性質(zhì)探討

依上所述，租賃權(quán)是否具有對抗第三人的權(quán)力，是探討租賃權(quán)性質(zhì)的出發(fā)點，在這種情況下，承租人的租賃權(quán)性質(zhì)如何大體有如下三種學(xué)說：

(一)債權(quán)說

這一學(xué)說認為承租人對租賃物使用、收益的權(quán)利并非當(dāng)然地因租賃契約的成立而成立，而是因租賃物的交付取得。但是這種對他人之物使用收益的權(quán)利，與物權(quán)人能直接支配其標的物的獨立權(quán)利并不相同，而是從屬于租賃權(quán)的權(quán)能。即當(dāng)租賃物的所有者發(fā)生了變動，租賃者即物權(quán)來排除這種妨害，這種學(xué)說不利于維護交易的安全。《法國民法典》沿用了羅馬法的體例，在《取得財產(chǎn)的各種方法》中規(guī)定了租賃契約，該規(guī)定對租賃權(quán)的效力進行了論定，“買賣破租賃”更加說明了該租賃權(quán)的債權(quán)性。但該學(xué)說為大多數(shù)國家立法所不采。

(二)物權(quán)說

這種觀點認為，雖然許多國家立法都將租賃列入債編加以規(guī)定，但租賃權(quán)仍然是一種物權(quán)。債權(quán)是請求他人為或不為一定行為的權(quán)利，而物權(quán)在定義上的分歧是促使此項學(xué)說產(chǎn)生的癥結(jié)。對于物權(quán)的定義，大體可分為四類：第一類，著重于對物的直接支配性的定義；第二類：著重于直接支配與享受利益的定義：第三類：著重直接支配與排他性的定義：第四類著重直接支配、享受利益與排他性的定義。由此可見，如何來評定一種權(quán)利是物權(quán)的標準促成了租賃權(quán)的物權(quán)說。租賃權(quán)對租賃物的使用、收益，是對物的直接支配，且這種支配正是租賃權(quán)的主體，承租人請求出租人交付租賃物，修繕租賃物的權(quán)利，都不過是由此而產(chǎn)生的效果．即租賃權(quán)主要是一種使用、收益的權(quán)利，其完全符合物權(quán)第一類，第二類的定義，由此租賃權(quán)是一種占有并對物進行支配的一種物權(quán)這種學(xué)說則應(yīng)運而生。然對于物權(quán)的直接支配、享受利益和排他性的物權(quán)定義現(xiàn)在已為大多數(shù)學(xué)者所接受，租賃權(quán)的物權(quán)學(xué)說亦不為大多數(shù)國家所接受。

(三)租賃權(quán)的物權(quán)化說

這種學(xué)說認為租賃權(quán)的性質(zhì)為債權(quán)，但為了保護承租人的利益，法律強化其效力，從而使其物權(quán)化的趨勢。具體表現(xiàn)在四個方面：

1、對抗效力。在一般債權(quán)關(guān)系中，債權(quán)人不得以其債權(quán)對抗標的物享有物權(quán)的人。但在租賃關(guān)系中，租賃人在租賃關(guān)系存續(xù)期間，可以以其租賃權(quán)對抗取得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)的人，而對租賃物使用、收益。這種情況稱為租賃權(quán)的對抗力。對抗力產(chǎn)生的原因，有人認為是因租賃關(guān)系是與租賃物的所有權(quán)相結(jié)合的一種債務(wù)關(guān)系，與所有權(quán)一同轉(zhuǎn)移。也有人認為因出租人在為租賃物所有權(quán)的讓與時設(shè)定占有權(quán)，進而為法律上的轉(zhuǎn)移，無須以特別理論構(gòu)成來說明。

2、對侵害租賃權(quán)的第三人的效力。承租人基于其占有權(quán)當(dāng)然可以對第三人的侵害行為行使損害賠償請求權(quán)及妨害排除請求權(quán)。但若單純基于其租賃權(quán)，承租人能否行使這兩項權(quán)利?租賃權(quán)作為一種權(quán)利，在受到侵害時以此為理由，請求損害賠償應(yīng)當(dāng)是可以的，至于有無妨害排除請求權(quán)，學(xué)者和判例的態(tài)度不大一致，多數(shù)認為承租人因取得占有而其租賃權(quán)物權(quán)化后，得基于其租賃權(quán)，請求妨害之排除。對于我國民法則承認了承租人享有妨害排除請求權(quán)。

3、租賃權(quán)處分的可能性。即租賃權(quán)的讓于和轉(zhuǎn)租的可能性。按照租賃關(guān)系的一般要求，租賃人本來不能在未經(jīng)出租人同意的情況下，轉(zhuǎn)祖或讓于租賃權(quán)。但是出租人使承租人可以使用、收益租賃物的積極的債務(wù)，逐漸地退化為消極的容忍義務(wù)：即承租人的使用、收益也逐漸固定形態(tài)，只要能保證出租人租會的收入，承租人是誰已經(jīng)不再那么重要。所以租賃權(quán)處分的可能性逐漸得到承認。

4、租賃權(quán)的永續(xù)性。一般說，債權(quán)的存續(xù)時間都較短，物權(quán)的存續(xù)時間則比較長。而租賃合同的期限一般都較長，這也是其物權(quán)化的表現(xiàn)。“租賃權(quán)的物權(quán)化說”已為許多國家立法所采納。《日木民法典》第605條規(guī)定：“不動產(chǎn)租賃實行登記后，對以后就該不動產(chǎn)取得物權(quán)者，發(fā)生效力。德國民法典》第571條也規(guī)定：“出租的土地，在交付承租人后，出租人讓于第三人時，受讓人代替出租人而取得其所有期間因租賃關(guān)系所生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。”

三、租賃權(quán)物權(quán)化的適用

關(guān)于“買賣不破租賃”構(gòu)成要件主要有以下幾個：

(一)須租賃合同為合法有效。如果租賃物所有權(quán)讓于后，其租賃被撤銷，則其租賃關(guān)系視為未轉(zhuǎn)移于受讓人。其租賃契約須為原所有人所訂立或受其拘束。

(二)租賃物的讓與亦須有效。(1)只須讓與是有效的，即使出租人不是所有人，但是在登記的過程中，為善意的取得的對于第三人亦有效。(2)讓與形式包括買賣、贈與、互易、公司之投資、遺贈等，強制拍賣亦認為有效，因為它也是所有權(quán)之讓與形式，自無排除之必要，不過《德國民事訴訟法》規(guī)定，強制買賣不在其內(nèi)。(3)須為讓與的所有人同時為出租人，因此非讓與人而系第三人為出租人時，不適用之。例如典權(quán)人將典權(quán)出租，而出典人將典物出賣時，其租賃雖為有效，但是典物的受讓人，當(dāng)然不承受其租賃關(guān)系。當(dāng)然如果第三人受所有人之委任或得其承諾，而為出租時則應(yīng)該類推適用。

(三)承租人須受領(lǐng)租賃物之交付。在讓與前，須對承租人或經(jīng)出租人同意的次承租人轉(zhuǎn)移占有，亦即租賃物之交付以現(xiàn)實交付為限。承租人一旦受領(lǐng)租賃物交付后，租賃人將所有權(quán)讓與第三人時，須繼續(xù)占有。因為若出租人與承租人中止租賃物占有后，將其讓與第三人，則第三人無從得知租賃契約存在，絕無使租賃契約對受讓人繼續(xù)存在之理。然而下面兩種例外亦應(yīng)認為有效，即承租人一時離開房屋出外旅行，租賃物被他人侵奪已回復(fù)者：出租人將租賃物讓與第三人。該第三人亦包括次承租人，次承租人受讓租賃物所有權(quán)者，原租賃契約對須承租關(guān)系仍繼續(xù)存在。承租人于租賃關(guān)系終止前，仍有就租賃物使用收益之權(quán)利。但若承租人受讓租賃物，應(yīng)解釋為租賃關(guān)系消滅，亦即該原則僅對第三人受讓租賃物發(fā)生效力。依《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃期間，租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，租賃合同對該第三人繼續(xù)有效。”說明僅發(fā)生出租人之變更，其租賃關(guān)系仍以原租賃契約繼續(xù)存在，故而發(fā)生以下效力：

(一)受讓人對于承租人取得出租人之地位．相斗得行使權(quán)利義務(wù)。例如修繕義務(wù)，應(yīng)向受讓人請求，租金應(yīng)向新出租人交付，終止契約亦由受讓人或向受讓人為之。然而所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，既已到期之租金，屬獨立之債權(quán)，不當(dāng)然轉(zhuǎn)移，租金已前付者，原出租人應(yīng)將歸屬于新出租人，受讓人權(quán)利義務(wù)之承受，以出租人之資格所應(yīng)歸屬者為限，如瑕疵擔(dān)保，轉(zhuǎn)租之允許。反之其它權(quán)利義務(wù)，受讓人概不承受。

(二)受讓人與承租人間權(quán)利義務(wù)之內(nèi)容，例如租金之?dāng)?shù)額。修繕義務(wù)之負擔(dān)、租賃期之有無、長短等，悉依原租賃契約。原定租賃期間，應(yīng)將讓與前經(jīng)過部分扣除，計算他的殘余時間。

(三)受讓人對于承租人之租金請求權(quán)之承受，應(yīng)通知承租人。在未通知前，債務(wù)人對于原債權(quán)人所為之清償，應(yīng)為有效。原出租人與受讓人之間依不當(dāng)?shù)美?guī)定處理。

(四)原出租人因讓與相賃物脫離出租人的地位，其以后的權(quán)利義務(wù)，概由受讓人承受。

四、我國對租賃權(quán)的界定

我國原《經(jīng)濟合同法》第23條規(guī)定：“如果出秘方將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方肘，租賃合同對財產(chǎn)新的所有方式繼續(xù)有效。”現(xiàn)行《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”由以上兩條關(guān)于租賃合同期限的規(guī)定及租賃期間發(fā)生租賃合同效力的規(guī)定，都反映了我國采用“租賃權(quán)物權(quán)化”這—學(xué)說。但我認為這一規(guī)定未必合適。因為一般而言，對于動產(chǎn)的租賃權(quán)沒有必要作此保護。為強化不動產(chǎn)承租人的地位，法律可對不動產(chǎn)租賃實行“買賣不破租賃”的原則；而對動產(chǎn)也完全實行“買賣不破租賃”的原則，不利于財產(chǎn)的流通。我個人贊同租賃權(quán)物權(quán)化學(xué)說，但是對某些特殊的租賃權(quán)(例如不動產(chǎn)租賃僅)賦于物權(quán)的效力，而不是—般地承認租賃權(quán)為物權(quán)。租賃權(quán)作為一種債權(quán)，其向物權(quán)化發(fā)展的趨勢可見一斑。在我國的立法中還有如下債權(quán)物權(quán)化的相關(guān)規(guī)定有：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》一百一十九條：‘私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”《擔(dān)保法》第四十八條：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”《擔(dān)保法》第四十八條：“抵押人將欲山租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；”海商法》第一百三十八條：“船舶所有人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)租出的船舶的所有權(quán)，定期租船合同約定的當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)不受影響，但是當(dāng)及時通知承粗人。船舶所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原船舶合同由受讓人和承租人繼續(xù)履行。”(海商法)第一百五十一條：“未經(jīng)承租人事先書面同意，出租人不得在光船機賃期間對船舶設(shè)定抵押權(quán)。”以上是我國民商法中對“債權(quán)物權(quán)化學(xué)說”的適用．

五、物權(quán)、債權(quán)的優(yōu)越地位之比較

人類之生存，以占有一定的物質(zhì)資料為必要。因此，在法律發(fā)展吏上，保障財產(chǎn)歸屬關(guān)系的所有權(quán)制度發(fā)生最早。隨著人類社會進步，由自己自足的自然經(jīng)濟逐漸發(fā)展為社會分工為基礎(chǔ)的交換經(jīng)濟形態(tài)，保障財產(chǎn)流通關(guān)系的契約制度因此產(chǎn)生。債權(quán)為獲取財產(chǎn)之手段，亦即以獲取他人財產(chǎn)為目的，使財產(chǎn)當(dāng)事人之間的合意而轉(zhuǎn)移，即為債權(quán)之實現(xiàn)。此目的一旦達到，債權(quán)關(guān)系即行消滅．故債權(quán)本身隱含短暫之時間因素，即債權(quán)之有期性。且債權(quán)之社會作用，在于確保債權(quán)人取得財產(chǎn)，使財產(chǎn)之轉(zhuǎn)移得以實現(xiàn)。此即所謂占權(quán)的社會作用在保障動的安全，而與物權(quán)的社會作用在保障靜的安全，顯然不同。因此，物權(quán)作為人與物的關(guān)系上的權(quán)利，在人類自己自足時代，其機能是保障個人勞動生產(chǎn)的財貨專屬于個人自由利用并排除外界的壓迫和妨害。中世紀的法律生活，是以物權(quán)為中心的靜態(tài)的生活，所有權(quán)乃是目標，而債權(quán)只是取得所有權(quán)的手段。由于所具有的社會作用不同，致物權(quán)與債權(quán)制度自始即明顯對立，而物權(quán)處于較債權(quán)為優(yōu)越之地位。但在近現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，法律生活為之一變，物權(quán)特別是所有權(quán)與債權(quán)相結(jié)合，獲得了超出對物的支配的性格的對人的支配力，造成經(jīng)濟上所謂財產(chǎn)的資本化，法律上所謂所有權(quán)的債權(quán)化。然而社會正如一有機體，物權(quán)如該有機體之骨骼或其他永久之組織，債權(quán)則如該有機體之血液或其他暫時之組織，時時在靜止與運動中交替補充。物權(quán)為交替之山發(fā)點，亦為交易之對象，唯有債權(quán)所要求的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移可暢通無阻，社會之骨骼、財產(chǎn)之集資，方能形成與壯大。可見兩者系唇齒相依，相輔相成。晚近以來，不僅物權(quán)有債權(quán)化之趨勢，債權(quán)亦有物權(quán)化之現(xiàn)象，租賃權(quán)之物權(quán)化及其著例，債權(quán)與擔(dān)保物權(quán)結(jié)合而橫掃千軍，亦足為證。因此發(fā)生從原來物權(quán)的優(yōu)越地位轉(zhuǎn)向所謂債權(quán)的優(yōu)越地位。

參考書目

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⑦劉文華：《新合同法條文精解與典型案例》世界圖書出版社1999年版