房屋租賃條款法律性質研究論文

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【摘要】添附是物權法上確定所有權取得的一項重要規則，同時也與債法中的不當得利、違約責任、損害賠償等制度密切相關。房屋租憑中的添附王要表現為小動產與動產的附合，它雖以租憑合同基礎，但相對獨立于合同關系。實踐中有必要區分承租人添附的善意與惡意、添附產生的合同內部關系與外部效力、添附形成物的價值大小和功能差異等因素確定添附物的歸屬。而對于租賃房屋添附利益的返還及損害賠償，應當區別于租賃雙方的合同責任，適用不當得利、侵權損害賠償等規則予以解決。

【關鍵詞】添附；房屋租賃；附合；不當得利

【正文】

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋[2009]11號）第9條至第14條關于房屋租賃裝飾裝修和擴建問題的規定，填補了我國現行民事法律中添附制度的一些立法空白，為實踐中解決房屋租賃中裝修裝飾物的歸屬及利益返還、損害賠償等糾紛提供了切實可行的法律依據。從理論上看，房屋租賃中有關裝飾裝修的問題關涉債法和物權法兩大領域，涉及到諸如添附、不當得利、違約責任、侵權損害賠償等法律制度。如何針對具體的實踐情況正確理解和適用上述法律制度并處理好它們相互間的關系，是法釋[2009]11號中相關規則得以貫徹執行的重要基礎。

一、物權法上的添附理論

（一）添附的概念及立法意義

添附（accessio)，是指不同所有人的物結合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質的物[1]。早在羅馬法時期，對屬于不同所有人的多數物件結合而成之物的歸屬就有規定。但此時所謂添附之事實，僅適用于確認所有權的效力范圍，“并非取得新所有權之方法，惟所有權之標的，因他物之添附而擴大，致是項已經存在之所有權，變更其范圍耳。”[2]《法國民法典》第546條繼受了羅馬法，規定：“物之所有權，不問其為動產或不動產，得擴張至該物由于天然或人工而產生或附加之物。此種權利稱為添附權。”本質上講，這種添附權規則只是所有權一般原則的具體適用之一種，即添附依附于主物[3]。但該法典第712條同時又規定：“所有權得因添附或附合以及時效而取得。”由此確立了添附作為所有權取得的重要方式的法律地位，并且逐漸為大陸法系其他國家所繼受，成為公認的原則。

由于不同所有人的財產在結合之后，事實上已經不可能或很難加以分離，因此法律上隨之設立的添附制度就具有了兩個方面的意義：一是根據物權法上的“一物一權原則”，承認新物之存在并確定其所有權的歸屬，以維護財產關系之穩定；二是借助物權法的強行性效力，阻止有關當事人恢復原狀的請求權，以維護新物的經濟價值并促進物盡其用。

（二）添附的構成要件（或法律特征）

作為所有權取得的方法，物權法上添附制度的主要內容是區分不同的情況，分別規定添附形成物歸屬的不同規則。這些規則能夠得以適用的一個重要前提，就是要符合添附的以下構成要件：

1．客觀要件：添附法律事實和添附形成物

所謂添附法律事實，包括法律事件和法律行為。添附的發生有自然原因也有人為因素。自然添附一般因一定的法律事件而發生，如羅馬法中規定的河流沖積地的添附、河流改道產生的島嶼添附等[1]。現代各國物權法規范的主要是人為添附，包括混合、附合和加工。通過這些不同的添附形態，不同所有人的物結合在一起，要恢復原狀在事實上不可能或在經濟上不合理，因此人們以“不可分”這一關鍵詞來標記這種法定取得事實[2]。由此而形成的不可分離的新物，即添附形成物。

德國民法第93條規定：“物的相互不可以分開的、失去它則物將毀壞或改變本質的組成部分，不能獨立作為權利的客體。”瑞士民法第642條規定：“物的所有人，對該物的所有組成部分享有所有權。物的組成部分系一切依地方通常習慣組成該物的、非經破壞、損害或變更不能分離的部分。”基于這樣的規定，添附形成物作為添附構成要件的一個重要原因在于，它作為數個物的結合而形成了單獨的所有權[4]，并由此產生了該所有權歸屬的問題。這也是自羅馬法以來的“先論歸屬”的添附制度邏輯體系形成的基礎。

2．主觀要件：添附主體和添附人的主觀狀態

人為添附要求具備主體要件。添附主體一般指添附行為人（簡稱為添附人）和被添附人，某些情況下，還可能涉及特定的第三人[3]。合法有效的添附行為要求所有的添附主體都應當具備相應的民事行為能力。

添附人的主觀狀態是指其實施具體添附行為時主觀上的善意或惡意。所謂善意，即添附行為經被添附人同意，且對被添附物客觀上具有增益的效果；所謂惡意，即添附人未經被添附人同意在其所有物上實施添附行為，或者添附人雖經同意但實施了有害添附行為。在羅馬法及德國民法中，添附人的主觀狀態對取得所有權不產生任何影響。只對由此產生的輔助性請求權（損害賠償請求權、不當得利請求權）有影響[5]。從法國民法典開始，情況發生了變化，《法國民法典》第555條和第573條明確因添附人的惡意排除了這兩種情況下的添附規則的適用。《瑞士民法典》第726條第2款明確排除惡意加工人取得加工物所有權。我國臺灣地區修訂的物權法也已經把惡意作為取得添附物所有權的消極條件。

對于惡意能否阻卻添附物所有權的取得，學者們也有不同的看法。傳統觀點認為，添附規則是一種強行性的確權規則，該制度的適用不以當事人的主觀狀態為前提，無論是善意、還是惡意都不影響適用添附制度[1]。但也有觀點認為，不問善惡的添附取得規則會導致財產權安全保護的弱化[6]，而且也不符合民法倡導誠實善良、反對欺詐惡意的基本理念[7]。另有學者持中間觀點，認為在一般情況下區分善意與惡意是沒有必要的，尤其在添附物不能拆除或恢復原狀時。但根據添附規則來確定添附物歸屬時，也可以適當考慮添附行為人的主觀心理狀態，保護惡意添附受害人的利益[4]。

從上述立法及學說發展進程來看，總地來說，添附人主觀上的善意或惡意已經逐步開始在添附規則的適用過程中發揮作用。將其作為添附的構成要件（至少是消極構成要件）之一，并不為過。

（三）添附的法律規范功能

1．物權法上的功能：因添附產生的物之歸屬判斷

添附制度是物權法的組成部分，是一種確認所有權取得的重要規則。無論是附合、混合還是加工，其中都體現一定的結合關系：附合和混合表現為物與物的結合，加工表現為勞力與他人之物的結合。為防止相關當事人對結合形成之物進行不經濟的分離，通常直接基于法律的強令由一人取得所有權，或共有合成物。為此有學者認為添附是基于鼓勵創造和維護財產使用效率而對社會財富進行的強制性的分配[1]，性質上屬于強行性規定，不允許當事人隨意變更。

添附物的歸屬是否可以由當事人進行約定，包括德國、日本、法國和我國臺灣地區在內的各國民法都沒有明確的規定。筆者贊同日本學者我妻榮的觀點，對于添附物應該歸屬于何人所有的問題，在現行法之下，可以根據契約自由原則予以確定[8]。因為，添附制度歸根結底調整的還是民事主體間私的財產關系，與公共利益或交易安全關涉不大，不應當排除私法自治原則的適用。添附發生之后，由當事人在不違反公共利益的前提下約定所有權歸屬，一方面可以定分止爭，避免糾紛，另一方面也可以借由當事人對自身需要的充分考慮，實現物盡其用。法律需要加以禁止的是，當事人在發生添附之后請求恢復原狀或要求返還原物，以使添附物能夠為社會經濟利益而繼續存在。有學者甚至認為，如果當事人事先存在著恢復原狀的特約可以被認為違反公序良俗而宣告無效[9]。

2．債權法上的功能：因添附產生的法律責任之承擔

添附發生后，未取得添附形成物的一方，因喪失原物所有權而受有利益損害，可以對另一方當事人享有利益求償的權利。通說仍認為，因添附產生的求償請求權屬于不當得利請求權。因為在添附制度中，獲益人既未對獲得添附形成物付出對價，受損人也未怠于行使權利，因而獲益人并沒有保有其所獲利益的合理原因[10]。《德國物權法》第951條也規定：“因第946條至第950條的規定而喪失權利的人，可以根據關于返還不當得利的規定，向因權利變更而受利益的人要求賠償。不得要求恢復原狀。”但也有學者認為，“依法取得特定物權或其物權行使擴張至特定范圍者，有為一定償金給付的義務。此一償金給付義務附從于法定擴張的物權而與物權有不可分的關系，性質上為一種‘物上之債’”[11]。換言之，既然一方當事人是“依法強制取得”添附形成物的所有權，就不能認為其獲得權利是無法律依據，否則必然否認添附的規則；而既然其取得權利是合法的，則受害人不能根據不當得利而請求其返還利益。添附受益人對受有損失一方只須依公平原則給予適當的補償，實現當事人間利益平衡即可[12]。對此，王澤鑒先生認為“民法規定某人單獨取得添附物之所有權，純系基于法律技術上之便宜措施，形式上使某物歸屬于某人，但實質上并不在使其終局取得其利益。因此，于添附之情形，仍應依不當得利之規定，返還所受之利益于被害人。”[13]

除不當得利的返還外，添附行為還可能構成對當事人財產權利的侵犯，原物所有人有權要求侵權的損害賠償。這種侵權損害賠償請求權與不當得利請求權一樣，都是添附在債權法上產生的效果，但二者在請求權的內容、權利對象、行使方式等方面都有所差別，是相互獨立且互不影響的兩種獨立的債權請求權。由于添附發生后，返還原物或恢復原狀都在事實上不可能或在經濟上不合理，此時，通過重新確認添附形成物的歸屬已使得原物所有權在法律上歸于消滅。而通過賦予受損害方以債權請求權來補償其物權的喪失，盡管有保護不足之嫌，仍不失其必要性。

二、房屋租賃中的合同關系與添附行為

（一）房屋租賃合同的添附類型及法律關系

房屋租賃過程中，承租人為了自身使用的需要，往往會對租賃物進行一定的裝飾裝修或增設他物。裝飾裝修物是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料。裝飾裝修物與房屋并非一概地不可分離。但如果其與房屋已經結合為一體而難以拆除、或雖可拆除卻會對于物的價值造成嚴重影響的，應當認定為添附。此外，承租人還可能在原有租賃建筑的基礎上對其進行擴建、改建或增設他物。這些擴建、改建或增設之物已經固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝的費用卻很高，而且一旦拆除也會影響其本身的價值，甚至會損壞房屋本身。所以從經濟角度出發，應當將其作為房屋的添附物處理[10]

以上兩種發生在房屋租賃中的添附，都是動產與不動產的附合。其中，租賃合同的承租人，將自己或他人所有的建筑材料（動產）用作租賃房屋的裝飾裝修或改擴建材料，并且成為房屋的組成部分。由于二者客觀上不可分離或分離不符合經濟效益原則，作為添附人的承租人與作為被添附人的出租人間就會產生這樣一種法律關系：經附合產生的裝飾裝修物及房屋的改擴建部分，其所有權的歸屬需要通過添附規則重新確定；添附各方因喪失或取得所有權而失衡的利益關系，需要借助不當得利或損害賠償等法律制度恢復平衡。

（二）房屋租賃合同與添附行為的關系辨析

添附的原因可以是多樣的，包括人為的原因或自然原因，但是原因的不同并不影響當事人添附法律關系的獨立性，從這一點上說，添附規則的適用具有“無因性”。與此同時，房屋租賃中的添附大都又是以租賃合同為依據的，所產生的出租人與承租人間有關添附的權利義務關系構成了合同履行的一部分。也就是說，房屋租賃中的添附既是合同的一部分又相對獨立于租賃關系而存在。這是物的添附在合同中所體現出來的特殊性。實踐中，如果不能對二者進行準確的區分，就有可能混淆合同責任承擔與添附規則適用的后果，導致承租人與出租人間利益的失衡。對此，筆者認為正確的理解是：

首先，在房屋租賃合同履行過程中，承租人不論出于什么樣的原因（依約或違約），對房屋進行了裝飾裝修或增設他物且構成了附合，在合同終止時，首先必須依添附規則確定裝飾裝修物及增設物的所有權歸屬，利益受損害的一方可依不當得利制度向獲益一方求償。

其次，如果承租人實施添附行為違反了合同的約定，或是合同的終止是出于某一方或雙方當事人的過錯，則依法應當承擔相應的違約責任或締約過失責任。

第三，上述不當得利返還責任與違反合同的責任可能基于同一添附事實產生，特殊情況下，可能存在請求權競合的問題，或是可以適用過失相抵規則[14]。盡管有如此錯綜復雜的關系，但從性質上看，這兩種責任的法律基礎、構成要件各不相同，在房屋租賃合同中各有適用的情況，二者不能相互混淆或相互替代。

三、房屋租賃中添附制度的適用規則

基于房屋租賃合同中添附關系的復雜性，在添附規則的具體適用過程中，還應注意區分幾種不同的情況：

（一）區分承租人添附的善意與惡意

添附人實施添附行為時的主觀狀態對添附的構成及添附規則的適用具有重要的意義。房屋租賃中，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或增設他物，區分其主觀上的善意或惡意，作用在于：

1．判斷添附構成。承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或增設他物，其善意首先表現為取得出租人的同意。我國法律不承認未經出租人同意的添附。根據《合同法》第223條規定：“承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。”承租人未經出租人同意擅自裝飾裝修或增設他物的，應當認定為侵權，出租人可以要求恢復原狀或賠償損失。由于不構成添附，此時承租人仍有權將自己所有的動產取回，但出租人不負交付義務，僅負容忍承租人將物取回之義務[15]。

2．確定求償關系。除取得出租人同意外，承租人的善意還表現為有益添附，即對租賃房屋進行裝飾裝修或增設他物，客觀上有利于出租人財產的增值或房屋利用。而有害添附則屬惡意。依一般規則，承租人惡意進行不動產附合的，除承擔全部費用及損失外，還負有排除妨害的義務。當然，由于房屋的裝飾裝修是與個人審美情趣和偏好相關聯的，具有很強的主觀性，因此，對承租人裝飾裝修或增設他物的行為是否有害的判斷應采一種較為客觀的標準，即客觀上是否導致了房屋的增值，以實現租賃雙方利益的公平分配和最大平衡。

（二）區分添附產生的合同內部關系與外部效力

承租人對租賃房屋進行裝飾裝修及增設他物的前提和依據是房屋租賃合同，但這并不意味著承租人的附合行為僅在合同雙方當事人間產生法律效力。無論是添附形成物的歸屬問題，還是不當得利之返還責任都有可能影響到租賃合同之外的第三人的利益。因此，必須區分因承租人的附合行為而產生的合同內部關系和它的外部效力，適用不同的添附規則。

1．合同內部關系。房屋租賃合同的雙方當事人，從承租人開始裝飾裝修房屋或增設他物之日起，就形成了有關添附的權利義務關系。但因其僅在出租人和承租人間產生法律效力，性質上仍屬合同內部關系。因此，在適用添附規則時，有必要結合租賃雙方當事人履行合同的各種具體情形加以考慮。法釋[2009]11號區分租賃合同無效、解除及履行期限屆滿等合同終止的不同情形，適用不同的處理規則，同時又依當事人的過錯來決定與此相關的損害的賠償、補償及其范圍，大概正是基于此種考慮。以第11條第1項為例，它規定：“因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持。”可以看出，該規定是把承租人的裝飾裝修物殘值損失，視為因出租人違約而導致的損失后果的一部分，出租人在承擔合同法上的違約責任的同時，還需要賠償承租人因添附導致的利益損失。

2．添附對第三人的外部效力各國法律通常規定，因添附而導致原物所有權消滅之時，該物存在的其他第三人的權利（擔保物權、用益物權等）也消滅。例外的情況是，原物的所有人成為新的添附形成物的單獨所有人時，第三人的權利在新物上存續[4]。除此之外，實踐中還可能存在其他影響第三人權益的情況。例如承租人在經出租人同意后聘請裝修公司，由其包工包料對房屋進行裝修或改造，如果承租人沒有按照約定支付費用，裝修公司（可能還包括建筑貸款抵押權人等建筑材料的物權人）是否有權要求出租人返還不當得利或給予適當補償？再如，在租賃合同履行過程中，出租人出賣房屋予第三人，第三人的所有權是否及于房屋的裝飾裝修物，他能否依原租賃合同確定其與承租人的利益補償關系呢？對此，新的司法解釋并沒有予以規范。對此，筆者認為，雖然房屋租賃中的添附行為須以合同關系為基礎，但前文分析，它所產生的當事人間的添附權利義務關系同時具有法律上的獨立性，因此合同外第三人的利益受到添附行為的影響，仍應依物權法上的添附規則處理，至于隨之產生的利益補償、違約責任的追究等問題，則應在相關合同的框架內解決。

（三）區分添附形成物的價值大小和功能差異

在確定添附物的歸屬時，通常要考慮各添附物原來的價值大小，原則上應當由價值大的物的所有人取得物權。之所以如此，主要是考慮到價值更大的物的所有人更愿意取得物的所有權，也更能有效率地利用該物[4]。《德國民法典》規定，如果是土地附合，那么“誰進行了附合，對土地所有權人的所有權取得來說，都是無關緊要的，行為人是否是正當的，或者行為人是以何種意思方向進行活動的，也是無關緊要的。”[16]實際上，這也是不同財產價值比較的結果。因為通常情形下，不動產的價值一般總是大于添附在其上的動產的。但現代社會經濟環境下，這種情況正逐漸發生變化。在房屋租賃領域，許多承租人出于商用的目的，對租賃的房屋進行裝飾裝修或改擴建，所耗費用大于房屋價值的例子比比皆是。如果嚴格依照傳統的添附制度，不分情況一概認定形成附合的裝飾裝修物或增設物歸不動產所有人，然后由其承擔巨額的利益返還或補償責任，可能未必符合租賃雙方的利益。尤其是就房屋租賃這種具有唯一性及不可替代性的特殊需求而言，承租人的地位相對被動和弱勢。此時，傳統添附制度可能與交易安全保護的相關制度之間發生沖突。

出于保證房屋價值的充分實現及保護交易安全的需要，筆者認為，有必要區分租賃合同中裝飾裝修物或增設物的不同使用功能及價值大小，適用不同的添附規則。必要的時候，可以規定雙方當事人在一定條件下共有添附的房屋，尤其是在雙方對租賃合同的終止均無過錯的情況下。有學者論及善意在添附中的意義時，認為“保護無過錯當事人的原則不一定要通過使其取得添附物所有權的方式落實”[17]。我想這一理由可能對出租人來說，比較容易接受。但對于耗費巨資裝修房屋的承租人來說，如果非因其自身的原因導致合同終止，并且只能向出租人主張返還不當得利以作為其權利喪失的補償，是遠遠不夠的。因為這種“表面上令人滿意的解決方法掩蓋不住的是，債權請求權不是所有權全部價值的代替。當受益人陷入財產衰敗境地時，這一點就立刻變得顯而易見的了。”[16]遺憾的是，法釋[2009]11號只是區分合同終止的不同情況，規定承租雙方在利益返還和損害賠償方面的責任，絲毫未涉及裝飾裝修物或增設物的所有權歸屬。顯然，該司法解釋預設的立場仍是依傳統的添附制度，由原房屋所有人取得這些附合物的所有權。這既限制了當事人的選擇范圍，法律適用的結果可能也不符合當事人的意愿，不符合效率原則。

四、租賃房屋添附利益的返還及損害賠償

對所有權喪失的犧牲者絕對是要進行補償的。房屋租賃中，因添附而喪失原所有權的一方（通常是實施添附行為的承租人），可以根據不當得利的規定，請求因物權變更而受有利益的另一方（通常是取得添附形成物所有權的出租人）適當地返還利益，作為其不能要求返還原物或恢復原狀的補償。

（一）對法釋「2009」11號相關規定的評析

法釋[2009]11號第9到14條的規定，明確了對于房屋租賃合同的裝飾裝修物，出租人是否應對承租人進行補償以及如何補償的問題。最高人民法院民一庭負責人在對立法進行解釋和說明時指出，承租人獲得補償依據的是不當得利請求權[5]。如果說這是立法的本意，無疑符合各國物權法上添附規則的一般原理，同時也是對我國現有立法的很好的補充和完善。但綜觀法釋「2009」11號有關條文，似乎與不當得利制度又有所區別，分析如下：

1．不當得利請求權是對承租人失去原所有權的補償，與出租人的主觀意愿無關

按照添附規則，房屋裝飾裝修物構成附合的，無論出租人是否愿意，都取得這些裝飾裝修物的所有權；承租人依不當得利請求權，可以要求出租人返還全部利益（即全部現值損失）。但法釋[2009]11號第9條規定：“租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。”實際上，如果這些裝飾裝修物對于出租人確屬強迫得利，則出租人因利益不存在而無須返還，更不必“分擔現值損失”。當然，如果各方當事人對合同無效確實有著一定的過錯，就需要承擔締約過失責任，賠償相對方的損失。但在法律關系上，承租人的不當得利請求權與締約過失責任的承擔是不同的。司法解釋第9條混淆二者的關系，有可能產生不公平的適用后果[6]。更何況，以出租人主觀上的“不同意利用”代替對“強迫得利”的客觀判斷，無疑也增加了實踐中法官適用這一條文的困難。

2．不當得利不以過錯為構成要件，與租賃合同解除的原因無關

民法上的不當得利制度是不以雙方當事人的過錯為要件的。但法釋[2009]11號第11條各項區分租賃合同雙方當事人對合同解除的過錯責任，規定了對已形成附合的裝飾裝修物的處理規則，包括：出租人違約時的損害賠償（第1項）、承租人過錯時責任自負（第2項）、雙方過錯時的過失相抵（第3項）、雙方均無過錯時的風險分擔（第4項）[14]。可以看出，租賃合同解除時，裝飾裝修物的利益歸屬與當事人的主觀過錯密切相關。承租人有可能因為自己的過錯喪失全部或部分不當得利返還請求權，也可能因為無法證明出租人的過錯而喪失本應享有的該項權利。這樣的結果顯然放大了承租人承擔的房屋租賃的合同風險，使其不僅喪失了具有物權效力的所有權，甚至不能得到債法上的不當得利制度的保障，殊為不公。

3．不當得利請求權的內容為不當利益的返還，與損失賠償無關

根據法釋[2009]11號第11條所提出的“現值損失”和“殘值損失”概念可以看出，立法上把承租人用于裝飾裝修的費用視為損失，根據有效合同和無效合同的不同法律效果，采用了兩種不同的標準來認定其范圍。這種立法充分考慮了租賃合同中添附的特殊性，即承租人基于自己使用的目的，通常會根據合同租期及成本進行裝修，盡量使裝修利益在租賃合同到期時行使完畢。也就是說，如果合同正常履行而至期限屆滿的，裝飾裝修物正好折舊為零，出租人雖然收回了附合著裝飾裝修物的房屋，但并沒有實質上的利益取得。但問題是，在合同因各種原因解除時，承租人未能充分實現的那一部分裝飾裝修利益依添附規則轉而由出租人享有，此時，承租人可以主張的不當得利請求權在內容上指向的就應當是利益返還，而不是“補償在失去利益者處出現的損失”[16]，不能將其納入合同無效或解除的損失范圍，以損害賠償責任替代之。

綜上，法釋[2009]11號有關添附規定的不足之外在于：一是沒有明文．規定不同情況下房屋租賃裝飾裝修物的所有權歸屬，二是沒有明確合同當事人對裝飾裝修物利益的不當得利返還請求權。對此，當事人應可援用《民法通則》關于不當得利、侵權責任的規定，以及《合同法》有關違約責任和締約過失責任的規定，以主張自己的合法權益。

（二）承租人的不當得利請求權與主觀惡意

如前文所述，在不動產附合的情況下，判斷附合形成的新物的所有權是不問行為人的善意或惡意的。但在利益返還請求權方面，有必要對此加以區分。羅馬法規定，材料所有人于他人土地上建筑房舍者，該建筑物即屬于土地所有人，其建筑行為，如系出于善意，土地所有人尚應從賠償材料之價金角度考慮建筑費用；如系出于惡意，則其材料及建筑費用，均視為贈與，而土地所有人即無償取得建筑物之所有權[2]。此處所謂惡意僅指擅自添附，即在明知是他從之物的情況下而未經他人同意進行的添附。（因有害添附對出租人無利益可言，也就沒有不當得利的返還問題）對此，法釋[2009]11號采取了與各國物權法同樣的立場，在第13條規定：“承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。”但同時，該條規定仍有以下兩個方面的不足：

1．該法條沒有明確，所謂的“承租人承擔費用”是否意味著他不能向出租人主張不當得利返還請求權？依筆者理解，此處的“費用”應當作廣義的理解，包括財產的消耗和利益的喪失。承租人不能再要求出租人返還利益的另外一個原因是，在承租人惡意附合的情況下，出租人依法有權要求侵權損害賠償。此時，如果承租人仍可主張不當得利請求權，則與出租人的損害賠償請求權就會產生一定的沖突。依損益相抵規則，如果承租人的添附行為客觀上增加了房屋所有權人的利益，則可能使出租人非但不能獲賠，最終必須向承租人返還余額利益。這樣的結果不僅不能體現對承租人惡意的懲戒，而且使司法實踐中案例的審理變得更為復雜。

2．該法條沒有明確，承租人承擔費用后，能否主張裝飾裝修或擴建材料的拆除權或取走權？筆者認為，在形成附合的情況下，出租人根據添附規則已經取得了裝飾裝修或擴建物的所有權，承租人如拆除或取走，則屬于侵權行為。但在未形成附合的情況下，承租人的上述權利因無害于出租人，原則上應當允許，而不必如司法解釋之規定，只有出租人才能主張恢復原狀。

（三）承租人不當得利請求權的內容

1．請求權的范圍

承租人因添附而失去的利益可以依不當得利請求權獲得補償。而對于如何補償的問題，學者大多認為，法律的規定屬于任意性規范。因此出租人和承租人可以協商解決相互間的利益補償問題；不能達成協議的，依不當得利制度由出租人給予承租人適當的補償。但問題是，在不動產附合的情況下，承租人裝飾裝修或增設他物的費用大多數情況下并不等于出租人獲得裝飾裝修物或增設物所有權而產生的利益。那么，在確定補償范圍時起決定性作用的應該是什么呢：是承租人財產的損失，還是出租人財產的增值？德國法學家認為“起決定性作用的一直是在得利人那出現的、客觀的財產之增加”，而王利明教授認為，承租人可以請求的是“與動產價值相當的補償”[4]。筆者認為，在不動產附合的情況下，上述兩種觀點都有其不妥之處。因為對房屋的裝飾裝修所產生的利益具有極強的主觀性，如依客觀標準評價，房屋的增值可能遠大于裝修費用（即所謂“動產價值”），但也有可能裝修產生的利益小于費用。在前者，如依得利人財產增加的范圍返還利益，則有可能使承租人獲取不當利益；而在后者，如依動產價值確定返還利益的范圍，則有可能使出租人承擔無端的損失。

民法上的不當得利返還請求權分為侵害型不當得利返還請求權和給付型不當得利返還請求權兩種。承租人因添附而享有的是給付型不當得利返還請求權，“對一種雖然為當事人所意愿的、但有瑕疵的、因為缺少原因的財產轉移進行回復是它的特征”[16]，理論上其利益返還的范圍一般限于現存利益，而不包括對損失的賠償。因此結合房屋租賃中裝飾裝修的特點，筆者認為，出租人作為添附物的所有權人，是承租人補償請求權的債務人，其補償的范圍應當限定在他所得到的、經過租賃期間折舊后剩余的租賃房屋收益范圍之內，最高不應當超過承租人為裝飾裝修或擴建所花的全部費用。

2．強迫得利

租賃房屋的裝飾裝修是由承租人實際完成的，其中摻雜了強烈的個人審美情趣和利用要求，可能對于出租人來說，完全違背其意愿。因此出租人可能認為自己對裝飾裝修物所有權的取得是被強迫的。強迫得利的情況通常被視為違反所有權人意思的對所有權人權利范圍的干涉，因此不存在所謂的價值補償義務。根據法釋[2009]11號的相關規定，在出租人不同意利用裝飾裝修物的情況下，不但可以利用強迫得利制度抗辯承租人的不當得利請求權，還有權要求承租人恢復原狀，并賠償因此造成的損失。但必須注意的是，強迫得利理論雖然不失為“以人為本”的新說，但是其所包含的機會主義誘因可能會完全顛覆添附制度[18]。尤其是在裝飾裝修物已經形成附合，技術上無法恢復原狀或恢復原狀所需費用過高的情況下，支持出租人恢復原狀的請求就有違效益原則。因此，有必要對強迫得利的適用條件作一定的限制，至少是否得利不應當完全取決于出租人的主觀意志，特別是在裝飾裝修已經征得出租人同意的情況下，更不能輕易地承認強迫得利的存在，以維護添附制度的法律價值。

【注釋】

[1]詳見{意}桑德羅?斯契巴尼選編：《物與物權》，范懷俊譯，中國政法大學出版社1999年版，第39-41頁。

[2]〔德〕鮑爾／施蒂爾納：《德國物權法》（下冊），張雙根譯，法律出版社2006年版，第437頁。當然，對于“不可分

”的因素，可能在具體事例中存在不同的理解。在這方面，美國法上的做法值得借鑒。美國不動產法上有定著物（附著物）的概念，因與不動產密切相連而成為該不動產一部分的曾為動產的有形物。成為定著物的物，即使在附著于不動產之后，仍然保持其原有的特性。決定定著物的因素：定著方法（物體定著于不動產的牢固、穩定程度）；吻合程度（物體與不動產的配備、契合程度）；可拆除性（拆除該物是否損害不動產）；目的意圖（從以上因素和從他本人與不動產的關系，尤其是從他是否擁有不動產來判斷，定著人的真實意圖是什么）。詳見：[美]RogerH.Bernhardt,AnnM.Burkhart:《不動法》（第4版），鐘書峰譯，法律出版社2005年版，第323頁。

[3]例如，房屋承租人將供應商保留所有權的建筑材料用于租賃房屋的裝修，如果租賃合同無效，不僅出租人與承租人間會有利益的糾紛，建材供應商的所有權勢必受到影響。

[4]如《日本民法典》第247條〔添附的效果〕：（一）依前5條規定，物的所有權消滅時，于該物上存在的其他權利亦消滅。（二）前款物的所有人，成為合成物、混合物或加工物的單獨所有人時，前款的權利，以后存在于合成物、混合物或加工物上；其人成為共有人時，則存在于其應有部分上。

[5]詳見《妥處房屋租賃糾紛，促進市場健康發展—最高人民法院民一庭負責人就＜關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋＞答記者問》，載2009年9月1日《人民法院報》，第4版。

[6]例如，假設裝飾裝修物的現值為1萬元，雙方對合同無效各有一半過錯。在裝飾裝修已由承租人出資的情況下，出租人需要給付5000元給承租人。結果就是，承租人承擔1萬元的費用，最終從出租人處拿回5000元；而出租人分擔了5000元的費用后，得到了價值1萬元的裝飾裝修物。