房市政府調控法律依據研究論文

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摘要：房地產市場特殊性在于其提供的是住房這種特殊性商品，這也決定了其市場需求非常穩定和旺盛；同時房地產商追求最大限度的贏利，投資者的加入使房地產市場更加變幻莫測。由于土地資源的有限、城市空間的有限、房地產商的盈利性及人們對住房需求的迫切性，房地產市場有時表現出非理性現象，政府必須對房地產市場進行宏觀調控，促進房地產業市場的正常健康發展，保障廣大人民群眾的基本生活條件得以實現。

一、房地產市場宏觀調控法律、法規及政策體系回顧

為了穩定房地產價格，加強對房地產的宏觀調控，2005年3月26日，國務院下發了《關于切實穩定住房價格的通知》，稱為“國八條”。“國八條”將穩定房價提高到了政治的高度，要求建立政府負責制，省政府負總責，第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任”。由此可見國務院對房地產市場問題的高度重視。

2005年4月27日，國務院總理主持召開國務院常務會議時，著重分析當時的房地產市場形勢，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題。并提出了“加強房地產市場引導和調控的八點措施”，稱為“新八條”。2005年5月11日，在一頒布“國八條”、“新八條”之后，國務院轉發了由建設部等七部委聯合制定的《關于做好穩定住房價格工作的意見》。2006年5月17日，國務院提出了促進房地產業健康發展的六條指導性措施（“國六條”），具體包括重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長、進一步整頓和規范房地產市場秩序等內容。2007年6月11日，商務部和國家外匯管理局聯合《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，以此遏制外資在中國內地的投資和炒房行為。2007年9月27日，中國人民銀行、銀監會聯合頒布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文)，該通知要求：對于貸款購買第二套房，首付不低于四成，利率為基準利率的1.1倍；不得發放假按揭、不指定用途貸款、循環貸；嚴格房地產開發貸款，項目資本金不達35%，不得發放貸款等。2007年8月13日國務院公布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號），該文件的出臺，使解決低收入家庭住房困難被納入政府公共服務職能，表明政府住宅調控思路在2007年發生了根本性轉變，即加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，建立梯級住房保障體系，實行住房分類供應體制的思路。在2007年12月3日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布《土地儲備管理辦法》。該舉旨在完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用等。2008年1月7日國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號），通知指出：（1）優先開發利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率。（2）嚴格執行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。（3）優化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。2010年3月8日，國土資源部《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》國土資發〔2010〕34號，又稱為國19條，突出了住房民生理念，加強了對房地產市場的監管力度，以防范系統性市場風險的發生。

二、現行法規政策實施效果及問題分析隨著社會主義市場經濟體制的確立，我們對城鎮住房制度進行了根本性改革，即取消實物分配，推進住房商品化。

上述法規、政策對房地產市場健康發展，規范房地產市場，科學合理用地起了很大作用。但現在來看，房地產市場仍然存在很大問題：

(一)土地市場混亂。現在的土地市場看似合理，實際上存在很多問題。除了國有土地進入市場外，很多集體土地也以各種名義進入市場；土地財政的現象依然很普遍，賣地成了政府財政收入的重要來源；并且一收就是幾十年的，不利于可持續發展。有些地方政府更是急功近利，殺雞取卵，造成了土地市場惡性競爭。

(二)房屋價格虛高不下。全國的一線和二線城市，房屋價格虛高不下，極不穩定，購房者依然是望房興嘆。買不起房，尤其是80后記90后，收入的限制使他們買房更加困難，即使付了首付，巨大的還款壓力使他們成為房奴，生活壓力巨大。

(三)房屋空置率很高。一方面購房者的巨大需求得不到滿足，另一方面大量的房屋空置，積壓了大量資金，也造成了資源的浪費。夜幕降臨時，到處都有漆黑一片的已蓋成樓房，燈幾乎沒亮過，人們戲稱為“鬼樓”。

(四)房地產商非法壟斷市場。房地產商掌握了巨大的資源后，與某些政府或官員互相勾結，行賄受賄，進而影響政策；有些政府機構或官員為他們開綠燈，往往使法律、法規、政策的執行效果大打折扣。上有政策下有對策，有令不行，有禁不止；有些官員甚至成了房地產商的保護傘。

(五)廉租房、經濟適用房的建設依然遠遠不能滿足需要。雖然已經有了這方面的規定，但無論從規模、數量、質量等方面還遠遠不能滿足需要。同時對廉租房、經濟適用房的主體資格審查不嚴，致使一些不符合條件的人蒙混過關。

(六)銀行對借款者的主體資格審查不嚴。借款者資料不真實，所添收入虛假，按揭手續有問題；同時給一人多套房屋貸款，并且還進行利息優惠，與國家對房地產市場的宏觀調控政策不符，也增加銀行自身的經營風險，給金融秩序安全穩定也埋下了隱患。

三、加強并完善房地產市場宏觀調控措施的建議

(一)嚴格執行國家關于房地產市場管理調控法律法規及政策規定。加快住房建設用地供應計劃編制。包括科學編制住房特別是保障性住房用地供應計劃；協調推進住房用地供應計劃實施。要促進住房建設用地有效供應。包括確保保障性住房用地供應；嚴格土地出讓條件。要切實加強房地產用地監管包括實施住房用地開發利用申報制度；加強土地開發利用動態監測；強化保障性住房用地供后監管；嚴格依法處置閑置房地產用地；加強房地產用地開發利用誠信管理。建立健全信息公開制度包括公開住房供地計劃；公開土地出讓公告；公開土地出讓和劃撥結果；公開土地開發利用信息；公開土地開發利用信息；公開違法違規用地查處結果。要開展房地產用地突出問題專項檢查包括明確房地產用地專項檢查的重點內容；結合出讓合同清理制定專項檢查方案；嚴肅查處房地產用地中的違法違規行為；切實加強對專項檢查工作的組織領導和政策指導。

(二)規范土地供應市場。對于集體土地入市嚴格限制。增加保障性住房建設的土地供應數量，并使其充足。這部分土地不是以營利為目的的。對于純粹進行房地產開發的，可以采取先行的招拍掛的方式。

房地產商要加納土地保證金，才能參加招投標，參加競買；要對土地出讓金收足受實，不允許拖欠。“國19條”規定土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。嚴格土地競買人資格審查。對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。對存在的違法違規用地行為，要嚴肅查處。嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年；受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。

(三)改變地方政府土地財政的情況。現在很多地方，土地財政的情況很嚴重，這種情況不利于土地的合理科學利用，不利于可持續發展。

土地資源是有限的，應當為后代著想，不能急功近利，殺雞取卵，爺賣孫田。繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。適時開征物業稅，對擁有兩套以上住房的開征物業稅，以加強對房地產市場的調整，調整房屋投資投機行為。

(四)限制國有企業進入房地產領域。從現實來看，大量國有企業進入房地產市場。加劇了房地產行業的競爭，甚至壟斷房產市場，某種意義上這也使房地產市場過熱，房屋價格虛高不下的原因之一。國有企業應當成為貫徹國家房地產市場宏觀調控政策、法律、法規的模范，而不是為了自己的利益反其道而行之公務員之家。

(五)規范房地產金融信貸管理，嚴格貸款發放手續。銀行對于房地產商進行貸款時，應當嚴格按照規范進行。認真審查其借款資格，完善相關抵押擔保手續，防止風險發生。對于個人的多套房屋貸款應當嚴格控制，尤其對有炒房可能的貸款人，更應該嚴格限制其貸款。提高首付比例，繼續實施差別化的住房稅收政策。嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

(六)積極進行廉租房、經濟適用房的建設，擴大規模，擴大覆蓋范圍，使低收入者或無收入者居者有其屋，以保障社會的安定，保障居者有其屋的實現。從中國未來一段時期的實際情況出發，增加中低價位、中小套型普通住房供應，幫助那些既不屬于廉租住房保障對象又沒有能力進入市場的家庭。考慮到地區之間發展程度有較大差異，要更多地發揮地方政府的積極性。中央政府確定大的原則、大的政策，具體做法要允許各地區因地制宜，例如發展政策性租賃住房，發展限價商品住房等。

總之，雖然對我國的房地產市場發展前景應抱有樂觀的態度，但是國家必須加強房地產市場的宏觀調控，確定房地產的發展方向，優化房地產市場的結構；加強對房地產領域的反壟斷執法，大力整頓房地產市場秩序，保障我國房地產市場的健康穩定可持續發展。