轉(zhuǎn)租制度研究論文

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三自行轉(zhuǎn)租的法律后果

在放任主義立法模式的國(guó)家，依其立法本意，承租人的自行轉(zhuǎn)租在未違反禁止性約定或者對(duì)于租賃物的所有人無(wú)害的前提下屬于合法行為，其法律后果當(dāng)與同意轉(zhuǎn)租相同。而承租人違反特約或轉(zhuǎn)租對(duì)租賃物所有人有害，則轉(zhuǎn)租與限制主義、區(qū)別主義立法模式中的非同意轉(zhuǎn)租法律后果相當(dāng)。因此，本文所謂的自行轉(zhuǎn)租即指此二種情形，并且，依法國(guó)、德國(guó)等國(guó)通例，承租人的家屬、傭雇人、親屬、至密的朋友對(duì)租賃物的使用，不包含在其中。

我們需要研討的第一個(gè)問(wèn)題是承租人與次承租人的行為的效力問(wèn)題。關(guān)于此點(diǎn)，法、德、意、日、俄等國(guó)民法及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法均無(wú)明文規(guī)定，我國(guó)《合同法》也僅規(guī)定“出租人可以解除合同”。學(xué)說(shuō)上認(rèn)為，此種情形下，承租人與次承租人之間的租賃合同成立并生效，與一般租賃合同效力并無(wú)二致。[3]依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，似可認(rèn)為自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系，雙方合意的達(dá)成即成立合同。但是，承租人畢竟是未經(jīng)出租人的同意而再次出租租賃物，其合同的效力受到出租人意志的約束。根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù)，不致受到影響；而當(dāng)出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時(shí)終止呢？答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。由于次承租人與出租人并無(wú)直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無(wú)權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。至于次承租人是否可向承租人提出請(qǐng)求，則應(yīng)視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的，應(yīng)無(wú)權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。只有在次承租人不知或不應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的，承租人才應(yīng)對(duì)次承租人負(fù)違約責(zé)任。并且，自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時(shí)起，即應(yīng)賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán)。

另一個(gè)問(wèn)題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問(wèn)題。承租人自行轉(zhuǎn)租，本質(zhì)上為違約行為，此時(shí)，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國(guó)家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同。（注：參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第550條，《日本民法典》第612條第2項(xiàng)，我國(guó)《合同法》第224條第2款，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第443條第2款等等。）若依嚴(yán)格主義解釋，只要承租人有自行轉(zhuǎn)租的行為存在，出租人即有權(quán)解除合同。如此，對(duì)出租人利益的保護(hù)的確十分有利。假若承租人僅以租賃物的一部分轉(zhuǎn)租，出租人是否得解除整個(gè)租賃合同？又假若出租人是在轉(zhuǎn)租關(guān)系終止后才發(fā)現(xiàn)承租人自行轉(zhuǎn)租，出租人是否仍可以解除合同？日本判例采取肯定說(shuō)，而不少學(xué)者主張否定說(shuō)。[3]筆者認(rèn)為，合同以誠(chéng)實(shí)信用為理念，自行轉(zhuǎn)租本身即有違背誠(chéng)實(shí)信用的嫌疑，我國(guó)的合同司法實(shí)踐宜采用日本判例的觀點(diǎn)。

再者，承租人自行轉(zhuǎn)租，是否構(gòu)成侵權(quán)行為，亦值得探討。王澤鑒先生認(rèn)為，當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。[6]上述觀點(diǎn)值得商榷。因?yàn)槌鲎馐俏镏袡?quán)人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過(guò)合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價(jià)，當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，盡管出租人與承租人之間的誠(chéng)信程度受到動(dòng)搖，租賃物的占有層次增加、受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任。因此，出租人的所有權(quán)難說(shuō)受到了侵害。因此，對(duì)于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)不宜支持。

另外，承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，其收取的租金是否為不當(dāng)?shù)美聡?guó)學(xué)說(shuō)多采肯定說(shuō)，[6]王澤鑒先生主張否定說(shuō)。[6]筆者亦認(rèn)為否定說(shuō)較為科學(xué)。出租人通過(guò)租賃合同收取租金而使承租人對(duì)租賃物為占有、使用、收益，承租人的自行轉(zhuǎn)租，其租金的收取，是其使用、收益的變相形式而已，出租人的租金并不因此而受損害。可見(jiàn)，承租人取得的租金并非毫無(wú)法律依據(jù)，同時(shí)又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益），與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠(yuǎn)。

第五個(gè)問(wèn)題是出租人可否直接對(duì)次承租人主張妨害排除請(qǐng)求權(quán)。由于轉(zhuǎn)租是承租人的擅自行為，因此，次承租人所享有的次租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。但日本判例和德國(guó)學(xué)說(shuō)認(rèn)為，出租人可以不終止租賃合同而以自己享有所有權(quán)為依據(jù)向次承租人主張排除妨害。[3]史尚寬先生對(duì)此持相反觀點(diǎn)。[3]筆者認(rèn)為史尚寬先生的觀點(diǎn)值得肯定。因?yàn)椋鲎馊瞬唤K止租憑合同時(shí)，次承租人的租賃權(quán)基于承租人的租賃權(quán)而發(fā)生，其對(duì)租賃物的占有、使用、收益是租賃權(quán)人的讓渡，（注：該處的收益是指對(duì)租賃物直接支配而取得收益，出租人的收益權(quán)已通過(guò)收取租金得到了實(shí)現(xiàn)。）依合同的相對(duì)性，出租人不得直接排除次承租人對(duì)租賃物的占有、使用、收益。

四房屋轉(zhuǎn)租中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題

在房屋租賃關(guān)系中，《德國(guó)民法典》及我國(guó)《合同法》均規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。（注：參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第570b條第1項(xiàng)，我國(guó)《合同法》第230條。關(guān)于我國(guó)審判實(shí)踐中如何確定“同等條件”的內(nèi)涵，詳見(jiàn)王利明：《物權(quán)法論》，第788頁(yè)。）在房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系中，次承租人是否亦享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？各國(guó)民法與我國(guó)《合同法》均無(wú)明文規(guī)定，值得研討。

分析次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，重要的是弄清優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的功能。從本質(zhì)上說(shuō)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)出賣人的所有權(quán)所施加的負(fù)擔(dān)。但其設(shè)立目的，在于保護(hù)買受人獲得某物的特殊利益，而保護(hù)買受人的這一利益，不僅有利于權(quán)利人個(gè)人而且對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。[7]眾所周知，在租賃關(guān)系中，所有權(quán)的占有、使用、收益權(quán)能是與所有權(quán)相分離的，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中，租賃房屋者，要么是無(wú)房者或者在該地?zé)o房者，要么是租房用來(lái)從事?tīng)I(yíng)業(yè)，承租人對(duì)房屋的使用往往有一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程始得達(dá)成其租賃房屋的目的，因此，在所有人出賣房屋時(shí)，賦予房屋的實(shí)際使用人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就可以使房屋的所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于一個(gè)主體，穩(wěn)定物的使用關(guān)系。換言之，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的功能主要在于保護(hù)標(biāo)的物實(shí)際占有使用人的利益。

由此可以認(rèn)為，在同意轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人應(yīng)享有租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并且還要優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；在自行轉(zhuǎn)租的情形下，出租人解除租賃合同的，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)便無(wú)從談起，出租人不解除合同的，次承租人不得享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以，出賣人于適法的期限內(nèi)為通知義務(wù)時(shí)，通知次承租人即可，不必同時(shí)又通知承租人。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，假若出租人于適法的期限內(nèi)僅通知了承租人而未通知次承租人，承租人取得了房屋的所有權(quán)后，如何對(duì)次承租人予以救濟(jì)。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果嚴(yán)格適用“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人仍是繼續(xù)依租賃合同對(duì)房屋加以利用，即使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未得到尊重，但對(duì)其未有任何損害[8].這種觀點(diǎn)顯然是不妥當(dāng)?shù)摹8]誠(chéng)然，依“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人仍繼續(xù)享有租賃權(quán)，但買受人（承租人）可能不遵循“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人欲實(shí)現(xiàn)自己的租賃權(quán)，得費(fèi)很大的精力和財(cái)力去尋求公力救濟(jì)，在訴訟效率不理想的情況下，他得付出相當(dāng)大的訴訟成本，因此，不能認(rèn)為其未受損害。更為重要的是，優(yōu)先權(quán)制度的設(shè)立不僅在于穩(wěn)定占有、使用關(guān)系，更在于保障權(quán)利人優(yōu)先得到房屋的所有權(quán)，它和“買賣不得擊破租賃”規(guī)則的設(shè)立目的并不完全相同。

既然次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出租人未履行適法的通知義務(wù)而將房屋賣給承租人之后，若其欲以同等條件優(yōu)先購(gòu)買，自然可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該買賣合同無(wú)效。法院一旦確認(rèn)，即使出租人與承租人已辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，由于登記的基礎(chǔ)和條件不復(fù)存在，因此應(yīng)予撤銷。（注：次承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，基于“不告不理”原則，法院不應(yīng)當(dāng)主動(dòng)否定該買賣合同的效力。）

在次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到損害的情況下，如何對(duì)其進(jìn)行賠償，也是值得研究的。關(guān)鍵的問(wèn)題在于怎樣確定次承租人的損害。由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種物權(quán)期待權(quán)，[8]對(duì)它的侵害乃是對(duì)權(quán)利人期待利益的損害。次承租人準(zhǔn)備購(gòu)買而支出的費(fèi)用以及為主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而尋求公力救濟(jì)所支付的合理費(fèi)用，當(dāng)屬可計(jì)算的利益損害，應(yīng)由出租人賠償。

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