農村房屋買賣研究管理論文

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一、問題所在

在農村，村民出賣自己的房屋，時有發生，這時便涉及到宅基地如何處理的問題。《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從這些有關宅基地的法律規定中，尚看不出對上述問題的處理方法。另外，村民宅基地面積超標時如何處理，也存在困擾。

二、物權法立法草案及現存爭議

2002年12月九屆全國人大常委會第三十一次會議審議的《中華人民共和國民法（草案）》第二編物權法第一百六十九條規定：“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。”這一規定，在2004年10月15日《中華人民共和國物權法（草案）》委員長審議稿中未作修改，全國人大法律委員會經研究認為，這個問題比較復雜，需要進一步研究。

對上述物權法草案的規定，存在不同意見。一種意見認為，農民的宅基地是由村里分配無償取得的，是農民基本的生活保障，農民出門打工的，可能回鄉，如在城里落戶，其宅基地應當歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內部轉讓，但能否在集體之外轉讓宅基地上的住房，需要慎重考慮。如果允許在集體之外轉讓，還會影響村的建設發展規劃。另一種意見認為，建立在宅基地使用權上的住宅所有權屬于農民，對該住宅農民有權處分，從增加農民的融資途徑考慮，也應當允許宅基地使用權流轉。

三、“宅基地使用權的轉讓”誤區

由于包括宅基地在內的農村土地是屬于集體所有的，不允許土地所有權轉讓。相似的問題，在國有土地場合，現行的做法是國有土地使用權的出讓和轉讓。依思維的慣性，人們很自然地便想到“宅基地使用權”的轉讓，而非“宅基地所有權”的轉讓。接下來的問題，便是討論宅基地使用權能否轉讓。這種思維路徑，在不知不覺之間，便步入了一個誤區，一個非此即彼、二者僅能選擇其一的誤區，以致問題的討論陷入僵局，難能取得進展。

上述僵局的陷入，一個重要的原因在于思維局限于“物權”領域，無論是“宅基地所有權”還是“宅基地使用權”，無不是物權，僅在物權領域內尋找解決方案，難免導致“山窮水盡疑無路”。如果思維開闊一些，同一問題可否在“債權”領域里解決呢？一旦這樣思考問題，很快我們就會發現“柳暗花明又一村”了。

四、宅基地的租賃

租賃作為一種債之關系，主要是由當事人簽訂租賃合同的方式發生，我國合同法第十三章所規定的“租賃合同”，主要是規范這一問題。值得引起我們注意的是，租賃權除了基于合同發生之外，還可以基于法律規定發生，這一問題，無論是在日本（暫登記擔保法第10條）還是在我國臺灣地區的立法中，均已存在。

比如，臺灣地區民法債編1999年修訂后，增訂第四百二十五條之一，規定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關系。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。”（租賃期限不得愈二十年之限制）“前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。”

上述規定，便是所謂“土地及其土地上之房屋所有人相異時租賃關系之推定”，或者稱為法定租賃關系，在土地與建筑物并非一體的不動產而是各自獨立的不動產的框架下，實屬解決“房”“地”關系的一個可行的方案。筆者認為，我國物權立法可以借鑒上述做法，處理農村房屋買賣等相關問題。相應地，有幾點需要明確：

其一，農村房屋買賣有現實的必要，亦非現行法所禁止。在農村，村民子女考取大學，戶口由農村遷入城市；子女在城市定居后，父母隨子女共同生活而脫離農村，亦頗為常見；農民進城打工或做生意，一朝發達，在城里購買商品房而舉家搬遷，脫離農村，也已非常普遍；偏遠鄉村村民到農村集鎮經商，久而久之，感到租房不如買房者有之；城里人向往田園牧歌式生活，愿意在農村購一住所者有之；城市下崗工人搖身一變，上山下鄉，由工業工人變為農業工人甚至農場主者亦有之；村民生老病死，成員構成變動不居，而居住需求也隨之變化不定，有需有供，買賣之勢，日趨上升。另一方面，土地管理法第六十二條第四款僅規定農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。并沒有禁止農村房屋的出賣。

既然農村房屋買賣有此現實必要，房屋出賣后，就要解決宅基地問題。

其二，1988年憲法修正案第二條修正了《中華人民共和國憲法》第十條第四款，去掉了土地不得出租的限制。包括宅基地在內的土地出租問題，在我國憲法上已不存在障礙。

其三，如果借鑒法定租賃權構想，農村房屋的買受人在取得房屋所有權的同時，對于房屋的宅基地，并非取得作為物權的村民的“宅基地使用權”，而是取得作為債權的“宅基地租賃權”，基于該債權，房屋買受人可以占有使用宅基地。這一結果，并非出于農村房屋買賣雙方的自由意思，而是出于法律的直接規定，是基于法律規定而當然發生的結果。

其四，租賃的標的物是“宅基地”，而非“宅基地使用權”。由此可知，租賃關系的當事人并非完全等同于房屋買賣的當事人，具體來說，出租人不是作為房屋出賣人的村民，而是作為宅基地所有人的村集體組織。

其五，對于宅基地的租賃期限，宜規定不受合同法第二百一十四條“租賃期限不得超過二十年”的限制，而是像臺灣民法那樣推定在房屋可得使用期限內，有租賃關系。

其六，對于租金，可先由當事人協商，如當事人達不成協議，則可請求法院確定。

五、“宅基地使用權一并轉讓”宜予修正

物權法草案第一百六十三條規定：“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓。”第一百六十四條規定：“宅基地使用權不得抵押。建造在該宅基地上的住房抵押的，在實現抵押權時，宅基地使用權一并轉讓。”

上述規定中的“轉讓”語義應當作一致的理解。住房的轉讓，指的是住房歸屬的變化（比如通過買賣、互易、贈與），所謂“宅基地使用權一并轉讓”，也應當理解成為“宅基地使用權”歸屬上的變化。物權法草案第十三章規定宅基地使用權，顯然是將它作為一種用益物權，而這種用益物權帶有一定的身份色彩，是村民的基本的生活保障，應該限定為村民專有。農村房屋的買受人，為了達到其在法律上合法利用宅基地的目的，完全可以通過法定租賃權解決問題，并非必須借助于取得“宅基地使用權”實現目的。況且，這種一并轉讓的“宅基地使用權”，由于不得單獨轉讓、不得抵押，雖有物權之名，未見多少物權之實，而通過租賃權足可以達到利益保障之目的，更何況租賃權還有物權化的趨勢。

六、“宅基地使用費”應為宅基地租金

物權法草案第一百六十一條規定：“村民經本集體分配取得宅基地使用權。一戶只能分配一處宅基地。村民占用的宅基地面積超過規定標準的，應當交納宅基地使用費。”第一百六十五條規定：“本集體的村民通過轉讓取得兩處以上宅基地的，應當交納多占部分的宅基地使用費。本集體以外的人通過轉讓取得宅基地使用權的。應當交納宅基地使用費。”

在上述法定租賃權的構想下，上述規則可以得到順理成章的解釋，即宅基地具有村民生活保障的功能，面積超過標準，即越過了基本生活保障的范疇，依租賃關系使之支付對價，合乎法意情理。因而，這兩條中的“宅基地使用費”，其實質就是宅基地的租金，而其收取人當然是作為出租人的村集體，其交納的方法，自然可以按照租金的相關規則處理。