不動(dòng)產(chǎn)登記效力探究論文

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[內(nèi)容摘要]：

本文主要論述了不動(dòng)產(chǎn)登記的問題。通過現(xiàn)實(shí)案例提出問題，引出相關(guān)的規(guī)定和在現(xiàn)實(shí)中遇到的問題，并進(jìn)行了思考、提出了自己的一些看法。我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，在制定物權(quán)法時(shí)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。然后是我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理辦法》及相關(guān)法規(guī)中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果；不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度的重要意義：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。通過以上內(nèi)容論述了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，重點(diǎn)論述了不動(dòng)產(chǎn)登記意義、審查以及現(xiàn)實(shí)中的問題和思考。最后借鑒外國的立法例子并進(jìn)行分析，提出對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力的立法思考并提出自己的見解。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)、登記、效力

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請(qǐng)，并收回了已經(jīng)交付的購房款。

這個(gè)案件中涉及到一個(gè)關(guān)鍵的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動(dòng)產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問題。具體說是如何理解我國現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應(yīng)該屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學(xué)說，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問題應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國尚未制定物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實(shí)踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)改變這種狀況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國物權(quán)法尚在制定當(dāng)中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念，僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中。《房地產(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)不僅要求當(dāng)事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并不充分。我國現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當(dāng)”。其立法本意反映了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當(dāng)事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對(duì)抗主義的主張即登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得到法律的保護(hù)，但在相對(duì)人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當(dāng)事人之間達(dá)成合意，合同適法，不違反社會(huì)公共利益，那么就當(dāng)然產(chǎn)生效力，對(duì)當(dāng)事人有約束力。

可以說我國目前在法的層次上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記，所有權(quán)的變動(dòng)就沒有生效，房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位，因此，此時(shí)發(fā)生的離婚訴訟就不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割；如果按登記對(duì)抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但被告單位已同原被告達(dá)成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過相關(guān)部門審查、審批，合同適法，那么該合同對(duì)雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該進(jìn)行依法分割。

雖然在法的層面上對(duì)登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實(shí)施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。”

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的意義和審查

我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記生效要件主義，換言之，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押事實(shí)進(jìn)行登記可以對(duì)抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次，有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過登記可以向社會(huì)宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實(shí)，從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三，有利于維護(hù)社會(huì)交易安全。因此，“世界各國幾乎無一例外地規(guī)定了對(duì)抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對(duì)于維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，保護(hù)善意第三人利益，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會(huì)功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義。”因此，我國目前相關(guān)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押，如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中，一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此，預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實(shí)行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù)，那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的審查是采用形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，這也是長期以來頗有爭議的一個(gè)問題。所謂形式審查，就是登記機(jī)關(guān)僅僅對(duì)于需要提供的申請(qǐng)人身份證件、權(quán)屬證書等是否符合法定形式要求進(jìn)行審查，不對(duì)這些登記材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂實(shí)質(zhì)審查就是登記機(jī)關(guān)不僅需要對(duì)申請(qǐng)人是否提供具有法定形式要求的材料進(jìn)行審查，還要對(duì)這些材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。從我國目前登記機(jī)關(guān)審查的實(shí)際情況來看，經(jīng)常出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)“往往對(duì)申請(qǐng)人提供的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實(shí)性都不予審查，不與登記薄原有的記載進(jìn)行對(duì)比，就予以登記，造成許多錯(cuò)誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便。”顯然，登記機(jī)關(guān)的這種審查實(shí)際上已經(jīng)背離了我國有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記立法的宗旨，根本發(fā)揮不了保護(hù)抵押權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全的功能。但是，如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記采取實(shí)質(zhì)審查似乎也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@樣做必然會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力，并且使當(dāng)事人無法如期地完成登記，造成時(shí)間上的拖延，登記成本提高，這對(duì)于當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也會(huì)因?yàn)榈怯洉r(shí)間過長，使社會(huì)關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響交易安全。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確定事實(shí)上涉及公正與效率的問題。如果單純強(qiáng)調(diào)審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強(qiáng)調(diào)審查的公正，又很犧牲效率。針對(duì)這種情況，有學(xué)者提出在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級(jí)機(jī)關(guān)僅對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查，只要手續(xù)齊全，就給予登記，但是，如果登記機(jī)關(guān)發(fā)生登記錯(cuò)誤，就應(yīng)該賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，是由于當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的相應(yīng)法律責(zé)任。

四、外國立法例的分析與借鑒

從歷史上看，18世紀(jì)法國的抵押權(quán)登記制度是現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的直接原因、淵源。自19世紀(jì)歐陸各國民法法典化以來，不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到了廣泛采用和發(fā)展，主要形成了三種不同的立法主義，即成立要件主義、對(duì)抗要件主義和折中主義。成立要件主義主要以德國為代表的一些國家采用，該主義認(rèn)為，僅有當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)的意思表示而無法定的登記公示，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不生公信力，亦不生物權(quán)變動(dòng)之法律效果，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的成立要件。對(duì)抗要件主義主要為法國等國家所采用，即當(dāng)事人之間只要形成物權(quán)變動(dòng)的合意，即生物權(quán)變動(dòng)之法律效果，只是未經(jīng)登記不具有社會(huì)公信力，不能對(duì)抗善意第三人。折中主義在兼采兩種主張的同時(shí)，往往有所偏重。

我國民法通則第72條第2款規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。此規(guī)定原則上以交付為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，主要針對(duì)的是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在立法上屬于以成立要件主義為原則，以對(duì)抗要件主義為例外。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)沒有明確規(guī)定。

與對(duì)抗要件主義相適應(yīng)的登記對(duì)抗制度，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因?yàn)樵谝环疆?dāng)事人取得物權(quán)后，未經(jīng)登記公示，第三人善意有償取得該物權(quán)時(shí)就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)物權(quán)的現(xiàn)象，先物權(quán)行為有效，第三人行為也有效，這就產(chǎn)生了矛盾。與成立要件主義相適應(yīng)的登記要件制度，克服了上述弊端，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)不經(jīng)登記不能生效，有利于保障交易安全，維護(hù)交易秩序，但如果將之絕對(duì)化，則不利于商品流轉(zhuǎn)，影響效率，增大交易成本。在法律不完備的情況下，容易導(dǎo)致公權(quán)力對(duì)私權(quán)力的過分干預(yù)。同時(shí)，在交易過程中，也容易發(fā)生相對(duì)人惡意終止合同的情況，法律無法干預(yù)，有違公正原則。其實(shí)在國外作為成立要件主義代表的德國對(duì)于未經(jīng)登記的合宜也規(guī)定有例外。德國民法典規(guī)定：尚未登記的合意，在當(dāng)事人的意思表示經(jīng)過公證證明或者該意思表示已經(jīng)提交給不動(dòng)產(chǎn)登記局或者權(quán)利人已經(jīng)將獲得登記許可的證明交付給相對(duì)人時(shí)，同樣具有約束力。這樣可以防止其中一方當(dāng)事人在未完成登記期間，任意撕毀合同，使另一方當(dāng)事人無辜受害而得不到法律保護(hù)。此外，外國法中有“當(dāng)事人有惡意阻止合同生效之行為的，發(fā)生與其行為意愿相反的效果”的法諺，這亦能起到對(duì)合同效力的保護(hù)作用，值得我國立法借鑒。

五、我國不動(dòng)產(chǎn)登記效力的立法思考

從各國法例分析看，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力規(guī)定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應(yīng)該說各自均依本國的經(jīng)濟(jì)情況和社會(huì)背景而訂立了符合自己國家的法律。我國正處于市場經(jīng)濟(jì)體制建立時(shí)期，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的利益，保障交易安全，建立有序規(guī)范的市場秩序是我國立法所要考慮的基點(diǎn)，也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。由于轉(zhuǎn)軌時(shí)期制度的不完善，法制的不健全，產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不清晰，在我國不動(dòng)產(chǎn)交易秩序存在一定程度的混亂，要規(guī)制這種混亂，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的管理，在立法上應(yīng)采登記要件主義。但是同時(shí)我們也應(yīng)針對(duì)不同情況，對(duì)登記效力進(jìn)行不同的規(guī)定，兼采登記對(duì)抗主義之合理部分，這同樣也是維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，保障市場交易安全和效率的需要。

在立法上，應(yīng)在物權(quán)法中統(tǒng)一規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的基本原則，并相應(yīng)制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，詳細(xì)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)、權(quán)限、責(zé)任、內(nèi)容等，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。要改變部門立法和法律的沖突和矛盾，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力要區(qū)分不同情況，規(guī)定不同的效力。比如對(duì)于依法經(jīng)相關(guān)部門審批通過的房改房買賣合同，在送交產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門時(shí)就應(yīng)該認(rèn)定其合同已經(jīng)生效，因?yàn)槠渚唧w內(nèi)容是否合法，房改是否符合國家政策，已經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、房改管理部門的審查、審批，當(dāng)事人雙方也以達(dá)成合意，產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)只是一種形式審查，而非實(shí)質(zhì)性審查，不影響合同的效力。另外，我國的審查制度往往涉及多個(gè)部門，手續(xù)繁雜，應(yīng)在登記過程中明確在哪個(gè)環(huán)節(jié)、哪個(gè)時(shí)點(diǎn)為生效時(shí)間，使法律更嚴(yán)密，更具可操作性。

對(duì)于因繼承、法院判決、法律直接規(guī)定、國家征用、自籌資金等形式取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)亦應(yīng)采取登記對(duì)抗主義進(jìn)行規(guī)定或規(guī)定不經(jīng)登記禁止其處分權(quán)利，但并不以登記為權(quán)利取得、移轉(zhuǎn)、變更的生效要件。這樣既可保護(hù)交易安全，亦可提高市場效率，限制行政權(quán)力的過分膨脹。

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