不動產(chǎn)善意取得完善論文
時間:2022-01-15 04:17:00
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一、《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定
《物權(quán)法》第106條第一款規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該動產(chǎn)或不動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。本文討論的是不動產(chǎn),因此,筆者將結(jié)合《物權(quán)法》第106條的規(guī)定,從不動產(chǎn)的角度,來分析不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件。
1.受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意的。這是對受讓人主觀方面的要求。善意是相對于惡意而言的,受讓人受讓該不動產(chǎn)時應(yīng)是基于善意,不知道出讓人沒有處分權(quán),并且因相信不動產(chǎn)登記公示公信的效力而與出讓人進(jìn)行交易。
2.以合理的價格轉(zhuǎn)讓。這是對受讓人受讓方式的要求。善意取得必須支付合理的對價。不動產(chǎn)的善意取得制度,是犧牲財(cái)產(chǎn)交易靜的安全來維護(hù)動的安全,是犧牲原權(quán)利人的利益來保護(hù)善意第三人的利益。受讓人如果不支付合理的對價,沒有為取得該不動產(chǎn)付出相應(yīng)的代價,則原權(quán)利人如果要追回該不動產(chǎn),這一行為雖然會對受讓人造成一定的影響或不必要的麻煩,但由于受讓人受讓該不動產(chǎn)時是無償?shù)?,法律就沒有必要犧牲原權(quán)利人的利益來保護(hù)受讓人的利益。
3.通過一定的公示方法完成了物權(quán)的變動。這是對受讓人受讓形式的要求。依照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀谋仨氁呀?jīng)登記,不動產(chǎn)登記的時間為該不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。
以上三點(diǎn)是關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成要件的簡要分析,跟2005年的《物權(quán)法草案》相比,刪除了“轉(zhuǎn)讓合同有效”這一要件。筆者認(rèn)為,這一做法是科學(xué)的,“三要件”說比“四要件”說更加合理。關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同的效力問題,《合同法》第五十一條有明確的規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效?!薄段餀?quán)法草案》“轉(zhuǎn)讓合同有效”的規(guī)定,其實(shí)事實(shí)上是通過物權(quán)法的規(guī)定修改和補(bǔ)充了《合同法》第五十一條的規(guī)定。而合同的效力問題是屬于合同法的范疇,應(yīng)該通過合同法的完善來完善,而不能通過物權(quán)法來加以規(guī)定。
二、《物權(quán)法》第106條對不動產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定及完善
在簡單分析了不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件之后,接下來筆者將結(jié)合該構(gòu)成要件談一談《物權(quán)法》第106條對不動產(chǎn)善意取得制度規(guī)定存在的缺陷,并在分析其缺陷的基礎(chǔ)上提出幾點(diǎn)看法。
(一)關(guān)于善意的問題
首先是關(guān)于善意與否的標(biāo)準(zhǔn)問題?!段餀?quán)法》規(guī)定善意取得必須是基于善意,但并沒有指出善意的標(biāo)準(zhǔn),即如何才能認(rèn)定為善意。這是因?yàn)樯埔馐且粋€主觀的心理活動狀況,不顯于外部,很難進(jìn)行認(rèn)定。這種關(guān)于善意規(guī)定的模糊性,在現(xiàn)實(shí)案例中不利于法官的操作。
針對善意的標(biāo)準(zhǔn)這一問題,筆者覺得可以從兩個方面進(jìn)行考慮:首先,從是否是惡意的角度來考慮。既然善意與否難以確定,那我們可以從善意的相對面即惡意來考慮。臺灣學(xué)者史尚寬提出關(guān)于惡意的證明方法可以從以下幾個事實(shí)來考慮:(1)以不當(dāng)之低廉價格買受其物;(2)讓與人屬于身份可疑之人,例如由有寄藏贓物嫌疑的舊貨店買取其物;(3)授受行為,行于近親屬之間,可以確定其讓與人為惡意的;(4)善意取得人通常由誰受讓及在如何情形之下取得其物,應(yīng)有記憶,如經(jīng)原告之要求,被告拒絕為此項(xiàng)陳述的,則被告之取得應(yīng)推定為惡意;(5)取得人確知讓與人非為所有人,應(yīng)推定其為善意。以上雖然是從惡意來分析的,但對善意的判斷認(rèn)定有很好的借鑒作用。另外,從是否支付了合理的對價來考慮。相對于善意標(biāo)準(zhǔn)的主觀性而言,是否支付對價是一種客觀行為,便于考查。因此法官在處理現(xiàn)實(shí)案例時,對于是否是善意的區(qū)分,可以結(jié)合受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時支付的對價來考慮。
其次是關(guān)于善意取得的舉證問題。在判斷受讓人是否為善意時,應(yīng)當(dāng)采用推定的方法,即推定受讓人是善意的。善意取得的取證應(yīng)由否定受讓人為善意之人負(fù)舉證責(zé)任,通常情況下,應(yīng)當(dāng)由原權(quán)利人對受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證,如果不能證明其為惡意,則推定其為善意。
(二)關(guān)于價格合理與否的標(biāo)準(zhǔn)問題
從上面的分析可以看出,價格合理是善意取得的構(gòu)成要件之一,同時也是區(qū)分善意與否的重要標(biāo)準(zhǔn),因此關(guān)于價格合理與否的標(biāo)準(zhǔn)問題就顯得尤為重要。但是《物權(quán)法》并沒有對“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”中的“合理”作準(zhǔn)確的解釋,而是采取了一種比較模糊的表述,這在給法官發(fā)揮自由裁量權(quán)的同時,也給他們辦案帶來了一定的麻煩,甚至因自由裁量的擴(kuò)大而造成司法上的腐敗,不利于司法公正。由于法官主觀上的不同,對價格是否合理的看法也不盡相同,以至于出現(xiàn)同一案例不同判決的現(xiàn)象。這樣是很難真正維護(hù)善意第三人的利益的,更不利于維護(hù)市場交易秩序的穩(wěn)定。
針對這一缺陷,筆者認(rèn)為,在法律對不動產(chǎn)交易的價格是否合理做出彈性規(guī)定的同時,也應(yīng)該出臺相應(yīng)的制度對法官的自由裁量予以限制。具體來說,可以從以下幾個方面來加以完善:首先,立法部門應(yīng)盡快出臺相關(guān)的司法解釋,規(guī)定具體的合理價格的判斷標(biāo)準(zhǔn),配合《物權(quán)法》的施行。其次,在相關(guān)的司法解釋尚未出臺之前,法官應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膬r格標(biāo)準(zhǔn),參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格、不動產(chǎn)所處的地理位置、周圍的環(huán)境等各方面因素來判斷受讓人支付的對價是否合理。以上兩點(diǎn)建議尤其是第二點(diǎn)建議在操作上可能仍然會過于主觀。筆者認(rèn)為,還有一種相對來說會比較公正和客觀的建議,就是建立價格評估機(jī)制,成立一批獨(dú)立于司法機(jī)關(guān)之外而具備相應(yīng)資質(zhì)條件的價格評估機(jī)構(gòu),進(jìn)入價格司法鑒定的評判市場。
(三)關(guān)于轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記的問題
關(guān)于不動產(chǎn)的善意取得,在受讓形式上要求不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。善意取得制度是為了維護(hù)善意第三人的利益,但《物權(quán)法》的這一規(guī)定仍不能很好地保護(hù)善意第三人的利益。因?yàn)?,依照此?guī)定,如果是基于出讓人的故意或過失而導(dǎo)致受讓人受讓不動產(chǎn)后未及時登記的,善意第三人的利益仍得不到保護(hù)。
針對這一問題,筆者認(rèn)為,更需要立法機(jī)關(guān)盡快出臺相關(guān)的司法解釋,對這一問題作出相應(yīng)規(guī)定。至于司法解釋的具體內(nèi)容,筆者認(rèn)為,應(yīng)考慮造成受讓人受讓不動產(chǎn)后沒有登記的原因,是出讓人的原因造成的還是受讓人自己造成的,以及相應(yīng)的期限,從而對善意受讓人加以區(qū)別保護(hù)。如果是基于出讓人的原因造成的,那么經(jīng)過一定的期限后,即使善意受讓人沒有對不動產(chǎn)進(jìn)行登記,他仍然可以取得對該不動產(chǎn)的所有權(quán);如果是基于受讓人自己的原因造成的,那么經(jīng)過一定的期限后,善意受讓人則不能當(dāng)然地取得對該不動產(chǎn)的所有權(quán),除非他有正當(dāng)?shù)目罐q原不動產(chǎn)所有人主張?jiān)摬粍赢a(chǎn)所有權(quán)的理由。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)善意取得制度是為了維護(hù)善意第三人的利益,最終的目的是為了維護(hù)交易秩序的安全和穩(wěn)定,如果善意第三人不及時行使自己的權(quán)利或履行自己的義務(wù),造成市場交易秩序的混亂,那么此時我們就不能只考慮善意第三人的利益,而要從維護(hù)整個交易秩序出發(fā)來考慮。
以上是關(guān)于善意取得制度完善的一些看法,有些方面考慮得還不是很全面甚至有欠妥當(dāng),有些還沒有形成完整的體系,在這里提出來,只是希望能起到一個拋磚引玉的作用,期待能有更多更好的建議提出。
摘要:《物權(quán)法》第106條明確規(guī)定善意取得的標(biāo)的包括動產(chǎn)和不動產(chǎn),從而結(jié)束了理論界關(guān)于不動產(chǎn)是否適用善意取得制度的爭議。結(jié)合《物權(quán)法》第106條闡述不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成,分析該制度的不足并對其完善提出自己的一些看法。
關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)善意取得;缺陷;完善
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