不動產登記制度研究論文

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摘要

本文對作為物權法重要內容的不動產登記制度進行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會主義市場經濟下，建立我國新的不動產登記制度時的立法體例的選擇等問題。論文正文劃分為三個部分，第一部分從縱向不動產登記法律關系和橫向不動產登記法律關系兩個方面，介紹了不動產登記制度的法律關系；第二部分通過對不動產登記經濟背景的對比即計劃經濟和市場經濟兩種經濟體制下不動產登記的不同要求的對比，針對我國現行不動產登記制度的缺陷，歸納出建立我國新的、符合社會主義市場經濟客觀要求的不動產登記制度，并就新制度建立時應當注意的一些問題發表自己的見解，對如何完善我國不動產登記制度提出若干建議。第三部分在前兩部分的基礎上，根據不動產物權登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點，以“五個統一”為原則，即建立統一的不動產登記法律依據、設立統一的不動產登記機關、實現統一的不動產登記效力、應用統一的不動產登記程序和制發統一的不動產權屬證書發表了自己的意見，對如何完善我國不動產登記制度提出了完善措施。

一、不動產登記的法律關系

不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動產登記則是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序登記(2)。它是不動產物權變動的法定公示方法，是因法律行為發生物權變動的生效要件，也是不動產物權獲得法律承認與保護的基本依據。不動產登記制度作為一項法律制度，從邏輯結構上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規范的對象，規定不動產登記行為類型、程序以及行為主體的權利義務；效力制度以登記的法律效力為規范的客體，規定不動產登記的法律后果。本部分將通過對不動產登記的內在法律關系的探討，進一步認識不動產登記制度。

不動產登記法律關系，是在不動產登記過程中形成的法律關系總和。從主體上看，不動產登記內在法律關系可以分兩類，登記機構與登記申請人之間的縱向法律關系和登記申請人之間的橫向法律關系。一般而言，縱向法律關系具有行政管理性質，是登記機構與相對人之間的行政法律關系。橫向法律關系具有民事屬性，是平等主體的登記申請人之間的民事法律關系。

縱、橫向的登記法律關系相互銜接，共同構成不動產登記法律關系的整體。所以，不動產登記法律關系具有行政關系與民事關系交叉的雙重性質。

1、縱向不動產登記法律關系

縱向的不動產登記法律關系，是不動產登記申請人對登記機構為登記行為過程中形成的，發生于登記申請人與登記機構之間，具有明顯的行政管理性質，登記機構的登記職權、登記人的申請權與登記義務均體現了主體權利義務的行政性。

在國際上，不動產登記機關比較明確。在德國不動產登記機構為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所；在瑞士多為各州的地方法院。這種做法，是以不動產物權登記直接決定當事人權利義務關系，故登記建立與司法系統的直接聯系。如在德國，不動產物權的爭議直接進人訴訟程序，當事人在此程序中不必起訴，而是向上級法院直接上訴；我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統一登記不動產的做法。后來因民國初期的司法混亂而改為屬于行政機構的地政局統一登記，這一做法在我國臺灣地區沿用至今(3)。登記機構的審查權，根據各國的立法規定，一是實質性審查權，這是對不動產有關權利狀況進行全面審查核實的權力，對形式上完備、但欠缺真實性的登記申請可以駁回，實行要件登記制度、證券交付制度的國家為保障登記的絕對效力，均采此制；另一為形式上的審查權，這是對不動產名義權利進行審查的權力，實行登記對抗制度的國家采用此法，如法國、日本,《日本民法典》177條規定：不動產物權的取得、喪失及變更，除非依登記法規定進行登記，不得以之對抗第三人(4)。

登記申請人的權利義務主要體現為登記申請權和登記義務。登記申請權是不動產利害關系人申請登記的權利，與登記機關受理登記的義務相對應。登記申請權發生有兩個前提：一是申請權利人與不動產有一定的利害關系；二是申請人的利益需要通過登記的方式得到保護。登記申請人的登記義務是指登記申請人對登記機構所負有的、對與之存在利害關系的不動產進行登記的義務，與登記機構的登記權限相對應，是一種行政義務，登記義務的行政性在不動產標示登記中得到最充分的體現。

2、橫向不動產登記法律關系

橫向的不動產登記法律關系是指在平等主體的登記權利人和登記義務人之間，在登記申請過程中所形成的法律關系，存在于登記申請人之間，在性質上屬于民事法律關系。不動產登記申請在不動產事實上的權利狀態與不動產登記薄上的記載不一致的場合，需要真實的權利人和名義上的權利人這兩類當事人共同完成，登記利益對于這兩類申請人是不同的。事實上的權利人因登記取得名義上的權利，因登記而受益；名義上的權利人因登記喪失名義上的權利，因登記而受損。因此，登記申請權對兩類申請人的意義明顯不同，對前者是積極的申請權，對后者是消極的合作義務，基于這一原因，不動產登記理論將前者稱為登記權利人，將后者稱為登記義務人。

所謂事實上權利狀態與不動產登記薄不符，主要指兩種情況，一是不動產權發生了實質的物權變動，即發生了所有權轉移或附設權利，如地上權抵押權的設定、變動、取消，新權利人所享有的真實權利與不動產登記薄上記載內容相脫節；二是指虛偽登記。在這種情況下，登記薄上記載的是錯誤的權利、或已喪失的權利、或實際存在但已被涂銷的權利，而與事實的權利狀態不符。

橫向不動產登記法律關系的權利義務表現為登記權利人的請求權和登記人的允諾義務。兩者設置的目的都是為了保障登記順利進行，實現真正權利人的利益，其權利義務具有目的同一性、內容對應性，因此，本部分僅對登記請求權進行詳細探討。

登記請求權與登記申請權不同，它是登記權利人享有的、請求登記義務人為登記申請行為的權利，從性質上看是一種民事權利，不能由權利登記人本身予以強制實現，而應通過法院裁決實現強制性保障。登記請求權發生的原因，一是不動產物權變動的事實，二是事實上的權利狀態與登記的權利狀態不一致，據此，登記請求權可以分為債權登記請求權和物上登記請求權。債權登記請求權基于不動產物權變動的事實產生，源于不動產物權變動當事人的債權契約，是與由從債務人交付義務派生的附隨義務相對應的權利，無須在債權契約中約定，為法定權利。物上登記請求權的產生，基于權利的事實狀態與不動產登記薄上的記載相互脫節，源于真實權利人享有的物權效力，本質上看是排除妨礙請求權的延伸。由上觀之，登記請求權是一種法定權利，基于一定的法律事實發生，因其可訴性而具有強制性的效力.

二、不動產登記制度的經濟背景

不動產登記制度作為一項法律制度，從來就不是孤立的，其內容取決于社會經濟制度。不動產作為重要的生產、生活資料是任何社會不可缺少的調整對象。不同社會經濟制度對不動產登記制度有著不同的要求。基于這一原因，研究不動產登記制度的一般性規律，就需要對其社會經濟背景作以分析。

社會經濟制度有兩層含義，一為社會財產所有制形式，一為社會經濟運行機制。財產所有制形式是社會根本經濟制度，反映一個社會財產利益的最終歸屬狀態，有公有制和私有制兩種基本形式；社會經濟運行機制，是社會經濟運行的方式，在現代社會中也有兩種主要形式，一為計劃機制，一為市場機制。社會財產所有制雖然本質上決定社會財產制度，但其具體操作的內容，往往是社會經濟運行機制影響的直接后果。本文所稱社會經濟背景，是指社會經濟運行機制，具體地講，是探討計劃經濟和市場經濟對不動產登記制度的影響。

1、計劃經濟體制下的不動產登記制度

計劃經濟體制，在一個相當時期曾一度是我國所采用的基本運行機制，雖然經過經濟體制改革，市場經濟已蓬勃發展。但在體制的轉制改造過程中，計劃經濟體制的影響仍不容忽視。此外，對計劃經濟體制下的不動產登記制度進行研究，也有助于我們用歷史的眼光分析市場經濟體制下的不動產登記制度。

在計劃經濟體制下，不動產由國家直接行使支配權，不動產的開發利用由國家統一調控，不動產物權的取得由國家無償劃撥或分配，不動產的流轉也需要國家行政調配完成。國家意志以行政決策的形式左右著不動產運行的全過程。

國家對不動產的計劃管理，須依賴于系統的不動產產籍資料，以權威的產籍資料為依據才能確保宏觀調控的合理性，避免調控行為的重復和沖突，取得秩序上的穩定。國家為確保產籍資料的準確性，通常將登記規定為不動產使用權取得的強制性程序。登記雖然具有不動產得以使用的要件功能，但在此情形下卻不具備實際的要件意義。首先，不動產使用權在獲得管理機關的正式批文后即已取得。其次，登記僅為對批準文件形式上的復核，沒有實質內容。據此可認為，計劃經濟體制下的不動產登記，只是不動產使用者應當履行的行政手續，或者說僅是一種產籍管理方式，對不動產物權的取得、變更不具備實際的和法律的效力。

、市場經濟體制下的不動產登記制度

市場經濟體制下，不動產及附設其上的權利始終以商品的身份、依權利人的意志而不是依國家的意志在市場上自由流通。而實現這種市場性流通的運行，需要滿足三個前提：其一，作為流通標的的不動產及附設其上的權利被有效的界定，否則不具備流通的資格或流通將失去意義；其二，流通主體與流通標的之間的支配關系，即不動產權利人對不動產及附設其上的權利的支配權必須明確，否則，流通主體必將耗以相當的時間和成本確認此種關系，有礙流通、交易的效率；其三，流通的標志必須明確，否則權利轉讓與否第三人無從認定，交易的安全無從保障。

不動產不可移動的自然屬性與市場經濟體制要求的流通性存在先天的矛盾，這決定了不動產移轉須是權利移轉，不動產的占有者與實際權利人的脫節又要求以一定的權屬標志形式對真正的權利人予以確認、合意、交付作為物權變動的要件僅能完成不動產交易的公示，但不足以公示不動產的流轉，需要具有法律權威的方式公示不動產物權的設立、流轉和消滅，將不動產物權狀態公布于眾，幫助第三人獲得相關信息和判定是否為有關行為。這些需求都賦予不動產登記豐富的使命?？梢姡缘怯浀臋嗤砻鞔_不動產產權關系、公示產權的流轉、保障權利人利益和交易安全，是不動產市場運行機制的客觀要求。

三、不動產登記制度的完善措施

不動產市場是我國最為重要的市場，也是人民群眾最為重要的經濟活動集中的領域，必須有一套符合物權公示原則的不動產登記制度。但從我國不動產登記制度的歷史變遷可以看出，我國不動產登記制度強調行政管理功能，忽視和弱化了其自身的公示作用，并且在法律依據、登記機關、登記效力等方面尚未達成統一，不動產登記發生作用的范圍也未涉及農村，這充分體現出過去計劃經濟體制下的立法與當今市場經濟體制需求的脫節。因此，在當前我國社會主義市場經濟蓬勃發展的條件下，必須依據物權法對不動產登記的基本法理要求，按照物權法的規則來構造我國新的不動產登記制度，從而使我國不動產登記機關轉變職能，加強對不動產市場的服務，通過登記公示不動產物權狀態并供社會公眾查詢，備有關交易當事人參考，充分發揮不動產登記在物權公示效力、物權變動根據效力、權利正確性推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監管效力六個方面的效力，這對我國市場經濟的發展和人民群眾生活秩序的穩定具有十分重要的意義(5)。

1、建立統一的不動產登記法律依據，即中國只能制定一部統一的不動產登記法，以物權公示原則為基礎統一我國不動產登記制度。我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則不僅散亂而且效力嚴重不足，世界上大多數國家的不動產登記法都是由最高立法機關制定的，而我國對不動產登記進行規范的法律、法規多由各部門和機關制定，在內容上互相矛盾，所以，我國必須由立法機關制定形式統一、效力足夠的不動產登記法。

2、設立統一的不動產登記機關。在國際上，一些國家通常采用登記與司法系統建立直接聯系的做法，以不動產登記直接或者間接決定權利人的實體權利。如，德國的不動產登記機關為地方法院的土地登記局；日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所；而瑞士則為各州的地方法院?？疾焓澜绺鞯氐牟粍赢a登記制度可以發現，關于不動產登記機關有兩個規律性的特點：一是登記機關一般為司法機關，二是登記機關的統一性，這兩個特征都是物權公示原則決定的(6)。我國不動產登記機關分散且為行政機關，多頭執政導致不動產登記簿不統一，從而引起不動產物權登記的法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展。我國不動產登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢。有學者提出“登記只能由不動產所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統一管轄，廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護不動產登記地籍資料的統一性(7)。這一觀點不乏其科學性，有利于構建我國不動產登記體制，使之發揮強有力的公示作用，并迅速與國際接軌，但筆者作為一名基層法院法官，深知我國基層法院審判任務繁重，使之承擔細致、周密的不動產登記業務，尤其是進行實質性審查工作，基層法院難堪重負。另外，由法院擔任不動產登記機關，一旦登記有誤引發賠償，受害人就有可能起訴作為登記機關的法院，有損于司法的權威。法院作為登記機關還不利于國家行使有效的行政監督，原來的登記機關、人員、資料的閑置更是一種浪費，故我國不動產登記機關的選擇仍應為行政機關，但必須保證統一，而不能象目前的多頭負責，并且該登記機關應淡化其行政色彩，加強其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。國家可以在縣級以上人民政府設立專門的不動產登記局，統管不動產登記的有關事宜。這是從我國司法現狀、不動產登記的實際情況出發作出的選擇，雖然較之國際先進立法有一定差距，但有利于避免建立新制度時的混亂，符合我國實際國情。

3、實現統一的不動產登記效力。統一登記效力，是不動產登記在同一邏輯層面上發揮效力。首先，要對不動產登記的審查制度作出選擇，也就是我國不動產登記選擇實質審查還是形式審查的問題。要使登記的內容與真實的權利相一致，就應當對登記的內容進行實質的審查，實行實質性審查，是登記具有公信力的必要前提(8)。我國以往的不動產登記采用的是實質性審查，在統一的不動產登記法制定中仍應堅持這一原則；其次，還應將不動產登記實質審查確定為各種具體的法律制度。不動產使用權及其上所負擔的他項權利的設立，是非常典型的物權設立行為，法律應該規定這些權利的設立只能以登記作為其生效要件，徹底糾正重合同、輕登記的現象。不動產權利轉移、變更、消滅亦應遵循這一原則，保護不動產權利的正常交易。有些學者提出登記實質審查雖然具有提高登記準確性的優點，但也有操作程序復雜、影響交易效率的缺陷。但是，我們應該看到，與登記形式審查相較，實質審查在保護交易當事人的合法權益方面、在防止欺詐行為惡果方面、強化登記機關責任方面、強化登記的公示、公信功能方面具有非常突出的優勢。利弊相較，我國不動產登記法仍應采用實質審查。

4、應用統一的不動產登記程序。登記程序既是登記機關的工作程序，又是對申請人申請登記的步驟要求，對當事人權利的保護有至關重要的作用。以往由于不動產登記基本制度不統一，登記程序的規定也不統一，從而給當事人權利保護造成妨礙。在將來制定的不動產登記法中，應該統一登記的程序，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動，避免可能出現的登記失誤和欺詐行為，滿足快速發展的不動產市場的需要。

5、制發統一的不動產權屬證書。權屬證書即是登記機關核發的記載不動產權利狀態的文書、證件。當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔，加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執，且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。

“五個統一”不是彼此孤立的，統一登記制度必然要求統一的登記機關，統一的登記機關的不動產登記才能應用統一的登記程序，制發統一的不動產權屬證書，最終實現登記效力的統一。

參考文獻資料

（1）梁慧星：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2000年版，第119頁。

（2）王利明：《試論我國不動產登記制度的完善》，載《民商法研究》》第5輯。

（3）李鴻毅：《土地法論》，1991年版，第260頁。

（4）王書江譯：日本民法典》，中國法制出版社2000年版，第35頁。

（5）孫憲忠：《中國物權法關于不動產登記制度的基本考慮》，載作者著《論物權法》，法律出版社2001年版，第476頁。

（6）孫憲忠：《中國物權法關于不動產登記制度的基本考慮》，載作者著《論物權法》，法律出版社2001年版，第478頁。

（7）梁慧星：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2000年版，第143頁。

（8）崔建遠、孫佑海、王究生：《中國房地產法研究入中國法制出版社1995年版，第266頁。