詮釋城市居民購買農村房屋案件法律精要

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【案情簡介】

1994年6月16日北塢村的某某和王某訂立了房屋買賣合同，約定某某將其自有北塢村549號三間土坯房賣與王某所有，當時價格77000元，王某購房后投資翻建成180平米的住宅。2008年市政府確定北塢村拆遷改建，某某及家人基于拆遷補償利益，以買賣行為無效為由訴至法院，判決還未下達時，村委會同王某訂立了安置補償協議，約定安置王某三口人兩套樓房，協議訂立后，王某家騰退了房屋。

事后法院判決合同無效，在王某沒有反訴、某某沒有起訴的情況下，法院超范圍判令某某賠償王某家七十二萬元（兩套樓房的實際價值六百多萬元），這些錢王某根本買不到住房，王某提出上訴，二審維持。2010年3月某某家人又起訴確認補償安置協議無效，法院同樣支持了何春才的主張，政府的騰退方案和這兩份判決造成王某家失去住房。

【疑難問題】

2009年市政府主導北塢村騰退工程，由此引發輪回訴訟。某某眼見拆遷利益，起訴確認合同無效，兩級法院違背法理規定，超越當事人的訴辯范圍，錯誤判決，某某通過確認合同無效，可得到近六百萬元的房產，法院在王某未主張賠償的情況下，擅判過低賠償，造成司法不公。

基于一方主張拆遷利益、另一方要求居住保障，二者之間發生沖突，法律該保護哪一方的利益？法理依據是什么？需要司法當審者認真考慮。

雖然國務院曾在1999年規定，禁止居民購買農村住宅，從法律上判斷，這樣的買賣協議目前應按無效處理，但無效的后果和責任如何劃分的問題也需要司法實踐中認真考慮。

【法理精要】

1、程序正義是司法的基本內涵：

從本案中查知，雙方當事人均未提出賠償訴訟的情況下，法院額外判決出賣人向買受人賠償損失，從司法程序上看，違背了民事訴訟法無訴無判的規定。盡管雙方的爭議在交易后十八年才發生，但司法審判的依舊是十八年前的合同事實，并非爭議發生時的情況，進入訴訟后考慮的只能是誠信原則及信賴利益的損失情況。

參照北京市二中法院對畫家村宋莊李玉蘭案件的裁判要旨“考慮到馬海濤作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔主要責任。對于李玉蘭作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。對于李玉蘭信賴利益損失的賠償，考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區位總價予以確定。故對李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據充分，本院對其合理部分予以支持”。

本案中法院未經當事人主張，超越訴訟范圍，無訴裁判出賣人賠償買受人七十二萬，買受人提出上訴后，二審以損失過高為由不予支持。出賣人因合同無效獲得六百萬元的房產，買受人另案以信賴利益起訴追加賠償，法院不給立案，現實利益難有保障，很有可能淪為無家可歸者。

2、誠實信用原則及利益衡平原則在本案中的適用：

從合同法理的角度而言，合同一方的抗辯權賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。

誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面：第一，根據誠實信用原則，如果發生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時，法律應當進行調整，使利益平衡得以恢某，由此維持一定的社會經濟秩序。第二，誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協作關系。第三，誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。

因此，在司法實踐中，判斷訴由是否基予正當理由，主要通過審查合同行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。從另外的一個層面上講，實質也涉及到司法審判中遇到的價值評判問題。人民法院在審理民事案件時，必須考慮法律到底要保護什么價值？這個價值與其他價值是否沖突？有什么樣的沖突？那個價值更為重要？更重要的才能獲得法律的支持與保護，只有這樣，法院的判決才可以使法律規定的實質內容以一定價值觀形式凸現，才能得出合理的、可接受的、社會正義效果的、符合公平的結果。

3、規范土地管理不可犧牲基本生存保障：

居民購買農村房屋，基于居住和生存保障，居住權得到保護屬于人權范疇，系人類生存生活的物質基礎，盡管允許出賣人對買賣協議提起無效之訴，但買受人的居住權與通過宣告合同無效的方式規范農村土地交易行為，兩者的輕重顯而易見，動輒以居民購賣農村房屋行為違法無效來支持出賣人的主張，勢必造成合同誠信危機及買受人的居住喪失，其后果將使人的基本權利受損，影響社會秩序的穩定，因此，在處理此類案件時，完全可以只宣告合同無效而不支持出賣人對返還利益的主張。

買賣行為發生時，關于城鎮居民購買農村房屋的政策和法律不明確，冰凍三尺非一日之寒，造成當年村宅轉讓，自然有政府監管乏力的問題；十八年后，出賣人起訴確認合同無效，也是基于政府拆遷，如果沒有拆遷騰退，買受人依舊居住有保障。政府舊村改造帶給村民利好的同時，也應當對出現的問題預以解決。

出賣人為增值利益訴求合同無效，合同無效后，將獲得更多額外利益，并非自食其力的投勞投資所得，僅僅是政策原因就可滿足損人利已的效果，相比之下，買受人只為居住保障，符合法律規定，應受法律支持。否則，同一合同被判無效，合同中的兩方當事人獲利有著天地之別，無效給出賣人帶來的是百萬元的兩套樓房，給買受人造成的有可能是流浪街頭，雖然說在法律上可以確認合同無效，但基于“任何人不得從自己的過錯中得到好處”這一古老原則，司法不應當鼓勵失信者。