淺議標桿房產(chǎn)企業(yè)的成本管理

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【關(guān)鍵詞】：成本、策劃

【文章簡述】：本文分析、對比了萬科、金地、中海在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、結(jié)算環(huán)節(jié)的成本管理制度，并提出了可以供我們借鑒的成本管理思路。

做為一家上市房地產(chǎn)開發(fā)公司，有著專業(yè)的品質(zhì)，且產(chǎn)品拒絕復(fù)制。隨著房地產(chǎn)各項新政的不斷出臺，國家對房地產(chǎn)的不斷打壓。在當前情況下，如何做到在有限的成本下控制項目的建造成本呢。筆者就目前房地產(chǎn)行業(yè)中排名前列的幾家單位，及借鑒萬科、龍湖和中海幾家房產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理制度，并依據(jù)項目的不同實施階段對三個標桿公司的成本管理制度進行了對比，總結(jié)出了可以供我們借鑒的成本管理制度。

一、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

1、萬科規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應(yīng)首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設(shè)計。

施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

2、龍湖規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

方案設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目負責(zé)人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責(zé)完成《項目技術(shù)經(jīng)濟指標（方案）》和《項目產(chǎn)品配置標準（方案）》，項目成本經(jīng)理據(jù)其完成《項目目標成本（方案版）》。

方案設(shè)計完成后應(yīng)作好造價咨詢單位的委托，以便進行相關(guān)指標的測算及方案技術(shù)經(jīng)濟比較；

方案設(shè)計完成后應(yīng)委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算；

根據(jù)審核通過的《項目目標成本（方案版）》，由項目研發(fā)經(jīng)理負責(zé)完成《初步設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，并報項目成本經(jīng)理、項目負責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《初步設(shè)計任務(wù)書》的附件。

初步設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目負責(zé)人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負責(zé)完成《項目技術(shù)經(jīng)濟指標（初設(shè)）》和《項目配置標準（初設(shè)）》。如無初步設(shè)計，可省略此項工作。

初步設(shè)計完成后30個工作日內(nèi)，依據(jù)《項目技術(shù)經(jīng)濟指標（初設(shè)）》、《項目配置標準（初設(shè)）》，項目成本經(jīng)理組織項目團隊參加，共同開會充分討論，完成《項目目標成本（執(zhí)行版）》。如無初步設(shè)計，需在招標圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成《項目目標成本（執(zhí)行版）》。

初步設(shè)計圖紙應(yīng)委托造價咨詢單位進行工程量、價計算，并提出技術(shù)經(jīng)濟優(yōu)化措施建議；

根據(jù)審核通過的《項目目標成本（執(zhí)行版）》，由項目研發(fā)經(jīng)理負責(zé)完成《施工圖設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，并報項目成本經(jīng)理、項目負責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《施工圖設(shè)計任務(wù)書》的附件。

3、中海規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

前期費用成本控制的重點為設(shè)計費，主要從以下幾方面進行控制：1）無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比；2）嚴格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤；3）在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

二、施工過程的成本控制

1、萬科施工過程的成本控制

壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。

施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。

應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。

現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；

凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款；應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。

2、龍湖施工過程的成本控制

《項目目標成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責(zé)，組織項目團隊成員及其他相關(guān)人員，參照集團合約規(guī)劃體系對目標成本進行分解，形成《項目目標成本分解及合約規(guī)劃》。

項目成本經(jīng)理負責(zé)將審批通過的《項目目標成本分解及合約規(guī)劃》錄入到成本系統(tǒng)。

在施工圖完成后45天內(nèi)，項目成本經(jīng)理應(yīng)負責(zé)組織完成施工圖預(yù)算，并對目標成本進行預(yù)算調(diào)整。預(yù)算調(diào)整由項目成本經(jīng)理負責(zé)錄入成本系統(tǒng)。

每月25日前由造價采購部指定人員將庫存材料費用進行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項目成本。項目成本經(jīng)理負責(zé)審查。

合同變更(包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進行確認及審核后7天內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責(zé)錄入成本系統(tǒng)。

每月28日前，由合同責(zé)任人負責(zé)對未發(fā)生合同進行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負責(zé)形成《項目成本回顧報告（月度）》。

每季度最后一個月25日前，由合同責(zé)任人負責(zé)對未發(fā)生合同進行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進行確認，并匯總提交給項目成本經(jīng)理審核，最后由項目成本經(jīng)理在每季度最后一個工作日前負責(zé)形成《項目成本回顧報告（季度）》。

3、中海施工過程的成本控制

中海推行的控制措施主要是：嚴格變更前的成本評審，明確相關(guān)人員的簽字權(quán)限，由設(shè)計院簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。建立成本分析預(yù)警制度，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時進行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工前，由財務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。

三、工程結(jié)算階段成本管理制度

1、萬科工程結(jié)算管理

工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考；審算部門應(yīng)詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進行復(fù)審；審算部門應(yīng)對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見；在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細審核并編制工程財務(wù)決算書。

2、龍湖工程結(jié)算管理

項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結(jié)算書的，按結(jié)算書反映，沒有取得結(jié)算書的，由合同責(zé)任人進行專業(yè)判斷、估算。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用。

項目成本經(jīng)理負責(zé)提供開發(fā)成本、營銷費用的數(shù)據(jù)，計財部負責(zé)提供分攤到該項目的管理費用、財務(wù)費用和公司層面發(fā)生的營銷費用。最后由項目成本經(jīng)理匯總形成《項目竣工成本》。

項目成本經(jīng)理應(yīng)將《項目竣工成本》與上一版《項目目標成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因，并同《項目竣工成本》報表一起書面確認。

每年1-6月竣工項目，須在6月30日前完成《項目竣工成本》，并通過審批；每年7-12月竣工項目，須在12月31日前，完成《項目竣工成本》，并通過審批。

項目竣工結(jié)算完成后30個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責(zé)，按規(guī)定格式形成《項目成本總結(jié)和分析》，并輸入成本系統(tǒng)。

四、我們可以借鑒到什么?

1、規(guī)劃設(shè)計階段可借鑒的成本管理制度

方案設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，規(guī)劃設(shè)計部完成《項目技術(shù)經(jīng)濟指標（方案）》和《項目產(chǎn)品配置標準（方案）》，成本管理部完成《項目目標成本（方案版）》。

總體規(guī)劃設(shè)計方案必須包括建造成本控制總體目標，每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，據(jù)此編制《建造成本概（預(yù)）算》。

施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。且公司有嚴格的考核標準，務(wù)必指導(dǎo)限額設(shè)計。

設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

2、工程施工階段可借鑒的成本管理制度

壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。

現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；

凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款；

應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。

合同變更(包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進行確認及審核后7天內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責(zé)錄入成本系統(tǒng)。

項目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負責(zé)形成《項目成本回顧報告（月度）》，在每季度最后一個工作日前負責(zé)形成《項目成本回顧報告（季度）》。

3、工程結(jié)算階段可借鑒的成本管理制度

工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。

審算部門應(yīng)詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確。

項目成本經(jīng)理負責(zé)提供開發(fā)成本、營銷費用的數(shù)據(jù)，項目財務(wù)經(jīng)理負責(zé)提供管理費用、財務(wù)費用和營銷費用，最后由項目成本經(jīng)理匯總形成《項目竣工成本》。

項目成本經(jīng)理應(yīng)將《項目竣工成本》與上一版《項目目標成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因，并同《項目竣工成本》報表一起書面確認。

每年1-6月竣工項目，須在6月30日前完成《項目竣工成本》，并通過審批；每年7-12月竣工項目，須在12月31日前，完成《項目竣工成本》，并通過審批。

項目竣工結(jié)算完成后30個工作日內(nèi)，由項目成本經(jīng)理負責(zé)，按規(guī)定格式形成《項目成本總結(jié)和分析》。

4、三公司成本管理制度給我成本管理部工作思路的啟示

通過對比、研究三公司的成本管理制度可以發(fā)現(xiàn)，三公司在成本管理方面的精度、時效性、制度全面型、規(guī)范性都領(lǐng)先于我們公司。受其啟示，成本管理部認為可以在以下方面進行改進：

1）、與規(guī)劃設(shè)計部協(xié)同，加強對設(shè)計單位的管理，要求設(shè)計單位給出設(shè)計概算，對鋼筋含量和砼含量進行限制，并嚴重執(zhí)行相應(yīng)的獎罰措施。

2）、與項目公司協(xié)同，加強對設(shè)計變更、簽證、技術(shù)核定單的管理，明確不可簽證的事項和簽證的辦理完畢時間限制。

3）、要求項目公司加強對項目成本的梳理，按時編寫《項目成本回顧報告（月度）》和《項目成本回顧報告（季度）》，項目竣工結(jié)算完成后編寫《項目成本總結(jié)和分析》。

4）、成本管理部加強不同項目成本對比分析、與周邊項目成本對比分析，通過對比分析發(fā)現(xiàn)成本指標偏高的事項，并采取措施降低成本。

5）、成本管理部工作不能只是成本核算，要實現(xiàn)對項目成本的有效控制，并努力向價值創(chuàng)造性成本管理模式邁進。