商業地產成本管理略談

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一、商業地產開發企業成本管理策略

1商業地產開發的目標成本管理商業地產開發的目標成本管理屬于事前控制，將控制重心放在生產開始之前的預測、決策和準備階段，將不必要的消耗和支出控制在事發之前，盡力使成本方案達到最優。目標成本管理是以目標管理的理論、方法為指導原則，結合公司發展的現狀提前做可行性研究，充分激發公司內部潛力，運用科學的手段確立該時期的成本額度和成本管理的目標。然而我國的投資公司發展起步晚，在成本管理方面存在眾多問題，例如沒有完善的成本管理制度體系、管理觀念與管理方法不科學、執行力不夠等。目標成本管理的關鍵在于控制，控制項目成本制定的過程中的一系列活動：預測、計劃、實施、核算、分析和考核等等。（1）建設目標成本管理制度。投資公司應成立專門部門或個人負責目標成本管理，設定規范的各類規章制度、合理的崗位職責和嚴格的控制流程等。商業地產開發項目是一個復雜的過程，涉及多個公司、部門，如果沒有合理的規章制度和崗位職責，會使整個流程混亂，增加不必要的耗費。（2）實時監控掌握項目合同進度。目前大多數商業地產開發投資公司都是在項目合同洽談結束后才進行目標成本的核算，但是這樣缺乏在項目開發過程中的控制，容易造成超合同付款現象。投資公司應該在項目開發的全程內實時了解最新的動態成本狀況，這樣就會避免合同簽訂后的才發現無法彌補的問題。2商業地產開發的設計階段成本管理商業地產開發的設計階段工程成本管理主要體現在對工程造價的控制。我國投資公司在對設計階段的工程造價控制還存在一定問題。設計方案應在對實際情況充分調查后，針對環境、交通規劃以及建筑用途等方面，準確制定詳細的設計方案。然而我國目前的絕大多數投資公司只是為了通過政府等相關部門的審批，設計了簡單的建筑布局后就進入施工設計階段，沒有預先進行合理的造價推算，最后根據后期的施工圖進行造價計算。這樣的設計流程的出的成本必然不是最優的結果，由此造成的額外成本消耗也是巨大的。（1）提高商業地產開發的設計水平。投資公司應該選取專業的商業地產開發人員，用先進的設計理念與科學的設計方法進行設計工作，并且嚴格按照設計流程完成設計。在設計過程中，投資公司還要充分考慮工藝、材料、技術等方面的選取與采用，運用合理科學的設計方法，使商業地產項目的性價比達到最優。（2）為設計階段提供充足的準備資源與時間。投資公司一般為了加快投資速度與較少前期投資現金，大都減少為設計單位提供設計所需基礎數據，甚至壓縮設計時間和降低設計費用，這些都會使設計質量受損，而最終反作用于投資公司的經濟效益上。所以，投資公司應該注重設計階段，為設計準備充足的地質、環境等基礎數據與資料，避免后期施工造成損耗過大等現象的發生。3商業地產開發的施工階段成本管理商業地產開發的施工階段成本管理是整個商業地產開發項目的關鍵環節，是對前面的目標和設計最終實現的過程。為了確保達到最初設定的成本預算，投資公司要認真嚴格對待此過程的經濟問題，最大限度的控制商業地產開發成本，以獲得最大的經濟效益。（1）優化施工方案。優化施工方案是降低施工成本的主要途徑。投資公司應組織專家對施工方案進行審評和更改。確定合理的施工工期和各階段施工工藝的選擇。投資公司要及時把握現場施工的實際情況，遇到技術等問題不要自己武斷決定，要咨詢現場工程師科學解決，努力尋找節約商業地產開發投資的潛力，從而控制施工階段成本，獲取更高公司利益。（2）建立材料詢價制度，嚴格把握項目材料成本。商業地產開發的工程材料費用一般要占總開發60％的成本，顯然投資公司必須牢牢控制材料成本的支出。投資公司應該設立專門的材料詢價制度，確保購入的材料在保證質量的前提下，達到成本最低。尤其在發生設計變更的情況時，投資公司更應該堅持先算賬、后花錢的原則，隨時掌握商業地產開發費用額度，避免產生超預算現象。同時，做好投資公司對商業地產開發項目的支付控制和管理，防范出現現金流缺口給投資公司造成財務風險。4控制商業地產開發項目的管理成本商業地產開發管理是一個龐大的項目管理，涉及到多方面的管理人員，其中產生的人力、管理成本也是非常巨大的。投資公司需要設立合理的相互制約的組織部門，配置科學的管理模式，提高管理者能力與素質，制定有效的員工激勵制度，來減少人力資源的損耗與管理成本。雖然對公司員工進行培訓會增加投資公司的人力成本，但是有效的培訓會提高員工專業能力與素養，有利于實現投資公司的戰略目標，減低公司運營成本，促進效益的提升。此外，對于投入運營的商業地產企業來說，做好招商工作，選配合理的物業管理單位與運營單位，也是做好集約化管理，節約成本的重要途徑。

二、結論

綜上所述，商業地產開發企業必須樹立科學的優化成本管理理念，通過具有前瞻性的市場分析，合理的優化各階段成本，達到成本管理的最優，以優異的成本領先戰略取得較高的經濟效益和股東利益，最終在激烈的市場競爭中處于不敗之地。

作者：崔婧單位：大連時代豪庭物業管理有限公司財務部