房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理

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摘要：近幾年，隨著房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)，普通百姓購(gòu)房越加困難，政府開(kāi)始加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度。房地產(chǎn)業(yè)為求更好發(fā)展，只能在造價(jià)和成本管理方面進(jìn)行改變，以獲取更大效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；造價(jià)控制；成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常都?xì)v時(shí)久，涉及人員多，工程多，需要投入較大的資金，同時(shí)政府的政策變化和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化，也影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益。因此想要實(shí)現(xiàn)利益的最大化，除了尋找合適的銷(xiāo)售路徑之外，就只能從控制合理的造價(jià)、進(jìn)行有效的成本控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期決策、項(xiàng)目實(shí)施、竣工之后這三個(gè)階段如何進(jìn)行成本管理和造價(jià)控制展開(kāi)了討論，并分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理運(yùn)作機(jī)制。

1前期決策階段進(jìn)行成本管理

1.1實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度認(rèn)真比選方案

在進(jìn)行前期的決策時(shí)，對(duì)施工的具體方案還有樓盤(pán)的施工設(shè)計(jì)都應(yīng)該做到精挑細(xì)選，可以通過(guò)舉行招標(biāo)比賽來(lái)進(jìn)行方案評(píng)比，從先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性、嚴(yán)密性這個(gè)方面來(lái)進(jìn)行評(píng)比，選出最適合的方案。便于在后期進(jìn)行樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，能夠搶占先機(jī)，有效保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益。在招標(biāo)開(kāi)始之前，應(yīng)對(duì)施工單位進(jìn)行嚴(yán)格的審查，根本上杜絕有企業(yè)招標(biāo)之后再轉(zhuǎn)標(biāo)給別的企業(yè)的現(xiàn)象。做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)影響工程的各個(gè)方面都做出詳細(xì)的分析，同時(shí)做招標(biāo)文件中所需要的費(fèi)用反復(fù)的推敲，這對(duì)之后進(jìn)行造價(jià)控制有很大的影響。在招標(biāo)中選擇合理低價(jià)的施工方，根據(jù)招標(biāo)文件中的成本報(bào)價(jià)選擇價(jià)錢(qián)最為合理的，而不是價(jià)格最低的，避免投標(biāo)單位惡意壓低成本中標(biāo)，在后續(xù)的施工中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。此階段對(duì)成本控制影響較大,占造價(jià)控制的10%。

1.2增設(shè)設(shè)計(jì)合同條款有效控制設(shè)計(jì)成本的支出

經(jīng)過(guò)方案評(píng)比，選出合適的設(shè)計(jì)單位之后，在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，要增加關(guān)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中途，設(shè)計(jì)變更涉及到的變更內(nèi)容以及變更金額的參考設(shè)定一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。確保設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，不會(huì)亂收取費(fèi)用和亂增加費(fèi)用，同時(shí)，一旦設(shè)計(jì)單位超出合同中規(guī)定的金額，房地產(chǎn)企業(yè)就可以根據(jù)合同內(nèi)容來(lái)扣款。通過(guò)這樣的方式，成本估算的時(shí)候也會(huì)更加明確，對(duì)有效控制成本起到一種保障作用。

1.3建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y估算程序

投資估算是整個(gè)前期決策過(guò)程中較為重要的步驟。在進(jìn)行投資估算時(shí)，要先進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)施工處的地質(zhì)、水質(zhì)、以及供電、運(yùn)輸?shù)茸匀画h(huán)境有個(gè)大致的了解，然后從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，讓估算有證據(jù)依靠，除此之外，還要考慮到外界因素，比如在實(shí)際施工當(dāng)中出現(xiàn)的安全隱患造成人員傷亡的現(xiàn)象、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的波動(dòng)，使投入的資金在符合實(shí)際基礎(chǔ)的情況上再留有余地，以便應(yīng)對(duì)突發(fā)問(wèn)題。除此之外，還要和同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行比較，做出充分的分析，從而做出全面、詳細(xì)、且復(fù)合實(shí)際的投資估算。

1.4建立項(xiàng)目法人監(jiān)督機(jī)制

每個(gè)項(xiàng)目都必須有相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制，推行項(xiàng)目法人責(zé)任制，能夠明確整個(gè)項(xiàng)目從前期籌劃到后期施工過(guò)程中所有資金的使用途徑，同時(shí)也能夠?qū)υ陧?xiàng)目施工中偷拿回扣的事情起到監(jiān)督作用，一旦發(fā)生，責(zé)任落實(shí)到人來(lái)進(jìn)行賠償。

1.5建立成本控制體系

除了對(duì)開(kāi)發(fā)中所需的成本進(jìn)行估算外，還可以據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)，來(lái)大致估算出施工完成之后所獲取的利潤(rùn)，通過(guò)估算出來(lái)的大致利潤(rùn)，對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的成本來(lái)進(jìn)行推算，根據(jù)推算出來(lái)的開(kāi)發(fā)成本根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行分解，明確各個(gè)項(xiàng)目所需的大致資金，和開(kāi)支所需要花費(fèi)的資金，來(lái)擬定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。由于對(duì)各個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)有了大致的估算，因此使得成本控制和利潤(rùn)所得有了可預(yù)見(jiàn)性。

2在項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行造價(jià)控制

2.1嚴(yán)格控制施工過(guò)程中資金流動(dòng)

施工中途進(jìn)行工程變更時(shí)，首先要根據(jù)施工的具體過(guò)程，看看是否有工程變更的必要，其次對(duì)需要變成的工程進(jìn)行資金估算，避免施工單位工程變更時(shí)做假方案。施工過(guò)程中，要嚴(yán)控建筑材料，在乙方購(gòu)買(mǎi)完材料之后，建筑方應(yīng)該對(duì)材料進(jìn)行嚴(yán)格的核實(shí)，看材料是否為建筑方提供的品牌，然后再核實(shí)材料的型號(hào)、數(shù)量、規(guī)格，將核實(shí)的結(jié)果做好詳細(xì)的記錄，如果乙方供給的材料和建筑方所要求的材料不一致，就禁止其進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。如果沒(méi)有做好詳細(xì)的審核就讓乙方所供材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)該在結(jié)算的時(shí)候在結(jié)算金額中扣除。建筑單位都是支付進(jìn)度款時(shí)，施工方一般都會(huì)先將進(jìn)度工程量提供出來(lái)，然后建筑方應(yīng)該派工作人員對(duì)工程完成進(jìn)度進(jìn)行詳細(xì)的審核，確認(rèn)其完成所承擔(dān)的項(xiàng)目，符合合同規(guī)定，并且沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，再由工作人員上報(bào)給建筑方，在結(jié)算進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)該結(jié)合施工中的實(shí)際情況，而非完全以招標(biāo)清單來(lái)計(jì)算。

2.2開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新節(jié)約成本開(kāi)支

在實(shí)際施工過(guò)程當(dāng)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右,對(duì)建筑方的投資金額占用了絕大部分。因此，要在施工過(guò)程中，在確保主體施工技術(shù)方案可靠的基礎(chǔ)上,提倡廣泛使用新技術(shù)、新工藝、新材料、新辦法等,利用技術(shù)進(jìn)步的最新成果來(lái)縮短工期節(jié)約成本。

2.3做好降本增效

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)置不同小組來(lái)準(zhǔn)確跟進(jìn)各個(gè)施工項(xiàng)目，尤其是對(duì)投資項(xiàng)目的控制，更應(yīng)該由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)，這樣能夠促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。同時(shí)根據(jù)成本管理的需要，建筑商應(yīng)該制定好詳細(xì)的成本管理?xiàng)l例，每一項(xiàng)條例都應(yīng)該根據(jù)實(shí)際施工需求，對(duì)不同項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行完善和實(shí)施。從大到小，從客觀到具體，層層落實(shí)責(zé)任制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)制度的把控、進(jìn)度的把控、定額的把控、合同的把控才能落到實(shí)處，從根本上控制住成本。

3工程竣工以后的造價(jià)控制

一般竣工后都需要將結(jié)算書(shū)、竣工圖、施工中的會(huì)議紀(jì)要、相關(guān)合約等進(jìn)行審計(jì)。需要根據(jù)竣工圖，對(duì)現(xiàn)實(shí)的施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)，看看是否一致。在實(shí)際審核的時(shí)候，如果建筑方和施工方存在關(guān)于施工項(xiàng)目的爭(zhēng)議，建筑方應(yīng)該召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議，根據(jù)實(shí)際情況以及存在的問(wèn)題進(jìn)行討論，建筑方達(dá)成一致后可以派相關(guān)人員去和施工方進(jìn)行協(xié)商。如果協(xié)商不成，就可根據(jù)合同原則，尋求法律途徑，由法院來(lái)進(jìn)行裁決。

4結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是集合多個(gè)環(huán)節(jié)為一體的綜合型項(xiàng)目，其造價(jià)控制和成本管理更是貫穿了從項(xiàng)目開(kāi)始籌劃到項(xiàng)目竣工進(jìn)行樓盤(pán)銷(xiāo)售的全部過(guò)程。

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作者:王敏 單位:四川省新鐵投資有限公司