地產開發合同管理要點

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摘要：成本控制與管理是房地產開發項目管理的要點，而合同的有效管理對項目成本管理起到至關重要的作用。隨著國家經濟發展和國民收入的提高，商業項目開發將會是未來地產開發的一個重要方向，如何通過有效合同管理對其成本進行控制也成為一個重要議題。文章通過借鑒國內一些案例做法，總結分析了商業項目地產開發過程中合同管理的要點，以此為商業項目爭取合理利潤提供參考方式與研究重點。

關鍵詞：合同管理；成本控制；商業項目

開發商業項目目前在國內呈現出蓬勃發展的趨勢，各類商業項目開發也是如雨后春筍。相比于住宅項目，商業項目還是有諸多不同之處，商業項目的合同管理也與住宅項目有所不同。特別是對于許多第一次進行商業項目開發的公司來說，項目的發展定位和開發難度都沒有經驗可以借鑒。因此，從項目定位開始，到項目開業，從施工到開業的各個階段，項目的成本控制均受到巨大的考驗，如何通過合理的合同、合約管理工作，使得項目的成本得到有效控制，并實現預期的各項功能及性能指標，是商業項目合同管理的要點。文章借鑒國內一些好的商業項目開發經驗，對商業項目合同管理要點進行分析。

1合同管理要點分析

商業項目因為分包工程多，成本控制難度較大。通過對國內多個知名地產公司商業項目合同管理一些資料的分析，以及項目的成本過程管理的研究，文章對商業項目的合同管理優秀做法進行了以下總結和分析。

2提前進行合約策劃，做到未雨綢繆

商業項目工程內容復雜，項目管理要求高，在合同簽訂之前，做好合約策劃必不可少。合約策劃即建立良好的合約管理總體思路。由于商業項目有較多的專業分包單位和供應商，而土建總包單位只需要完成主體結構即可，因此地產公司的合約管理部就必須在合同中對總包的相關工作及與各分包的關系進行提前明確，加入相關的約束條款。商業項目在目前市場情況下，成本控制較為嚴格。項目分包的主要思路一般是采取由甲方直接分包的做法。具體而言，有以下做法：①分包原則。土建總承包需完成主體結構施工及內外粗裝飾施工，其余工程由甲方進行分包；②為了保障商業項目發展的進度，可以根據項目工期要求，嚴格控制建筑成本，同時也兼顧招標的效率。如對于造價高于200萬的合約招標可以采用兩次報價；對于合約總價在200萬至100萬以內的，采用一次報價的模式進行招標；對于低于100萬的、工期緊張的特殊工程或者是政府壟斷的工程（例如自來水、天然氣、供電）等，可以采取直接議價定標的模式進行；③招標模式以圖紙算量單價包干為主，即按照圖紙工程量進行總價報價，不再按照定額進行算價，減少結算時候的糾紛，對于某些工程量無法包干的工程，則采用明確綜合單價，對開辦費包干，工程量按照實際發生情況進行結算的模式來進行，通過兩種模式的結合，有效地控制合約風險和后期大規模索賠的風險；④工程款的支付也是合同管理的一項重要內容，在項目分包之前，可以對工程進度款支付制定一系列的預控措施。為了能夠及時掌握工程成本即時的變化情況，建立良好的控制措施，在合同簽訂以前，要求施工單位對現場可能發生的成本變化情況進行及時匯報和分析，便于過程的成本控制；⑤做好材料管理工作。在商業項目的招標開始之前，可以提前對材料進行摸底，對于材料方面的控制進行更為細化的分類，對于建筑材料的采購可以細分為甲方供應、甲方指定乙方采購和施工單位自行采購三種模式。對于影響面比較大，位置比較關鍵的部位，一般采用甲方自行采購，這樣能夠對工程質量有所保障；而對于量比較大，資金占用比較嚴重，但作用比較關鍵的材料，一般采用甲方指定平拍乙方采購的模式，這樣可以減少資金的占用，有效地將這一風險轉嫁至施工單位。通過三種材料管理模式的合理利用，既能起到成本控制的效果，也能對施工質量進行有效的把控。

3強化設計控制，從源頭控制成本

影響工程項目造價最主要的階段是設計階段，商業項目合同管理的源頭就是設計階段。與住宅項目不同的是，商業項目分包設計圖紙深化是一項重要的工作，通風空調、弱電系統、幕墻、精裝修等合同必須包括圖紙深化的內容，都是成本控制的關鍵環節。因此在招標文件的招標須知中，應該對可能在施工中出現的變更費用進行充分的預計和考慮，做到提前說明，杜絕不必要的追加。在議標過程中項目部應該充分發揮施工經驗的特點，對承包商報價中可能在今后產生增加費用的，逐項分析，在合同條款中予以約定。以下內容就是商業項目在設計階段一些重要方面應該如何進行合約管理前置。3.1機電工程。商業項目的機電工程主要包括給排水、通風空調、電氣、弱電及電梯等五大分部工程。所有的機電工程，地產公司合約管理部都應該在招標文件中明確規定，深化設計為中標單位主要工作內容，中標單位需在中標以后提供深化審計圖紙供工程師審核。但一切由于深化設計所引起的金額增加均不構成索賠的風險，同時也可以盡量控制成本。3.2幕墻工程。幕墻工程也是存在大量深化設計的工程，地產公司合約管理部應該要求幕墻公司做出深化設計，并應該要求其作出承諾，若后期因深化的原因增加費用不獲補償。同時，由于幕墻升級的特殊性，很有可能施工單位在中標以后以深化設計的借口減薄壁厚或減少型材的界面尺寸，但這是對工程質量不利的。針對這一情況，也應該在定標階段就明確規定型材的線密度，所有的深化設計均不允許去做所謂優化，以及“任何系統的改變，必須得到幕墻顧問與業主的聯合簽署同意方可施工”，這一項，即成功的控制了成本，也盡最大可能避免了施工單位偷工減料的做法。3.3精裝修工程。在招標初期，設計部及合約部應該對精裝修材料進行討論，進行方案比較。尤其是對構成精裝修成本影響較大的各主要材料進行研討時，應該放棄一些價格較高的高端產品，選擇市場價格相對適中的產品，可以使精裝修成本進一步降低。

4加強動態成本控制

商業項目管理，最重要的一環就是密切關注成本動態監控，對項目的成本做到心中有數。4.1施工前合約交底。在合同簽訂后，為了確保合同能夠按照簽訂時的目標執行，以及各分包單位能夠了解合同條款，現場能夠知道合約精神，地產公司合約管理部應該及時組織各部門對施工單位進行合約交底工作。工程項目合約簽訂后，在合約交底工作中，應該對各個分包單位都進行詳細的合同解釋，特別是對工程的承包范圍、合同方式、合同條件、合同中的注意事項、暫定金額項目、暫定供應單價項目等。4.2施工過程中的合約管理。在施工過程中，地產公司合約部還應該在已經批復的成本上進行優化，建立成本超支預警，使得項目成本更加細化，更便于把控。對于已經分包的成本即時監控，對于待分包科目成本應該了然于心，嚴控成本超支的情況發生，即方便決策也方便控制。對于待分包的項目，地產公司合約部應該對待招標分包工程進行簡單成本分析。若發現有成本超支的可能，應及時與設計部討論，對方案進行優化，盡量減少三級科目超支的可能。在已經分包項目施工期間，及時監控動態成本。由于商業項目變更較多，地產公司合約部盡量做到小變更當日核算完畢，大變更3～5日核算完畢，及時更新臺賬，及時了解成本情況。對于三級成本科目有可能超支的情況，及時發出預警；對于由于商業招租或其他因素不能避免確實需要超支的，則盡量將其他帶分包項目優化，盡量消除超支。地產公司合約管理部還應該對現場簽證進行嚴格管理。為了避免施工單位投機取巧進行現場簽證，合約管理部制定了專人到現場進行簽證管理，任何簽證事項都必須經過現場工程技術人員的認可后方可執行。在事實執行過程中，要求現場對該事實進行如實記錄，簽證完成后不僅需要經過現場項目部的審核，還需要得到合約管理部派駐現場人員認可后方可確認，做到所有的簽證的描述要求以事實為依據。對于簽證的時效性也應該提出明確的要求，避免出現不清不楚，事后算賬的情況。4.3交付階段的合同管理。隨著開業在即，招租的情況每天都在變化，對于精裝修及機電的成本控制也是巨大的考驗。在精裝修工程施工完畢后，由于招租的需要，商場局部樓層的精裝有可能會重新定位，可能面臨大量施工完畢的精裝商鋪鋪位拆除，同時，由于新增業主的要求，又新增大量精裝商鋪，同時機電工程進行完善和改造。因此，由于商業項目開業引起的變更金額也比較嚴格考驗著商業項目成本。對于此種情況，地產公司合約部應該及時核算變更成本，并及時通報給公司各部門及公司決策層，及時監控動態成本，盡量做到心中有數。

5結束語

目前我國施工單位管理水平參差不齊，履約意識不強，管理機構不健全，對于每一個地產開放商來講，做好地產公司商業項目合約管理工作，就要做好合同管理策劃、設計控制及施工過程進行成本的動態管理。要使企業獲得利潤，必須提高房地產開發企業建設項目的合約管理水平，對項目各個階段合同要素進行合理的整理、分析和搭接，并對工程項目的合同、費用、進度、質量等各個方面要點進行綜合管理和過程控制，通過建立一整套與企業相匹配的項目合同管控系統和項目開發管理系統，通過一系列的管控措施使合約管理的意識深入到房地產企業各個職能部門，形成整體聯動，才能有效地提高房地產開發企業的投資效益，形成行業的良性發展。

作者:孫媛媛 單位:四川建筑職業技術學院