經濟型酒店的結構布局及影響原因探析

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摘要：隨著人民生活水平的提高，閑暇時間的增多以及消費觀念的更新，國際國內商務與休閑旅游以異常迅猛的速度發展，我國進入大眾化旅游時期，經濟型酒店在此帶動下也如雨后春筍般迅速成長。經濟型酒店在空間布局上呈現出了一定的特征，這些特征受到了商業集聚程度、旅游導向、交通條件等因素的影響。同時這些特征也反映了一個城市的經濟、旅游發展水平，因此成為城市和旅游研究的重要內容。本文在簡要介紹我國經濟型酒店的發展現狀后，對南京經濟型酒店的空間布局及其影響因素進行了分析，在此基礎上，結合南京經濟型酒店發展的實際狀況，對其發展趨勢進行了展望。

關鍵詞：經濟型酒店；南京市；空間布局；影響因素；發展趨勢

經濟型酒店最早出現于上世紀50年代的美國，而我國經濟型飯店起步較晚。我國自1999年“黃金周”以來，大眾旅游蓬勃發展，不同層次的消費者的需求也由單一化向多樣化、多層次發展，高星級飯店滿足不了消費者的需求，經濟型酒店才應運而生。短短幾年的發展，我國經濟型酒店就形成了“錦江之星”、“如家”等知名品牌，良好的發展前景也吸引了美國雅高集團、圣達特等眾多國際知名酒店集團旗下的經濟型連鎖酒店品牌紛紛進入中國市場，搶占新的商機。[1]

經濟型酒店在城市中“圈地”發展，空間布局呈現出一定的特征。從20世紀80年代開始，外國學者就開始關注游憩設施的空間布局，但都停留在案例的表層。而國內的旅游研究起步比較晚，主要研究的也是星級飯店的空間布局，因此經濟型酒店空間布局的研究存在很大的缺口。[2]研究經濟型酒店在城市中的空間布局有助于了解城市旅游空間結構，并為酒店的規劃提供良好的理論指導。本文主要對南京經濟型酒店的空間布局進行實證分析。

一、經濟型酒店的發展現狀

經濟型酒店是指按照普通商務旅行者、度假旅游者選擇酒店的評價要素，重新設計建造的可能節約公共區間投資，提供有限的更有針對性的服務，提倡自助式服務，在保證質量的前提下降低投資和運營成本的新型飯店。[3]我國經濟型酒店最早始于1996年，當時上海錦江集團下屬的錦江之星作為我國第一個經濟型酒店品牌問世。近年來，經濟型酒店發展速度是驚人的，其發展現狀主要表現如下：

（一）經濟型酒店數量迅速增加，國外酒店連鎖紛紛搶占中國市場

根據《2007年中國經濟型飯店調查報告》顯示，截止到2007年初,我國共有現代意義上的經濟型飯店連鎖品牌近100家,已開業飯店數超過1000家。此外,國外經濟型酒店一般要占酒店市場份額的70%,而國內這個比例尚不足10%,因此,經濟型酒店在我國具有巨大的市場空間,這樣的現狀使得速8、雅高等國外品牌紛紛搶占中國市場。從表1可看出,我國前十強的經濟型酒店中絕大部分還是本土品牌。但同時也可以發現06年前十強的增長率差距較大,莫泰168、速8兩家國外品牌的增長速度明顯較快,增長速率超過了除7天外的其他本土品牌，可以肯定,未來幾年中,我國經濟型酒店的競爭將更加激烈。

表12006年中國經濟型酒店供應前十強（截止到2006年12月31日）

序號品牌成立時間已開業客房數已開業飯店數已開業飯店數較05年增長率

1錦江之星19971688511871%

2如家快捷酒店20021616213478%

3莫泰16820031127262160%

4中州快捷200444302812%

5速82004424942147%

6萬里路青年酒店200231627787%

7格林豪泰酒店2004287321——

87天連鎖2005281825317%

9維也納酒店20052168939%

10雅悅2006186315100%

資料來源：2007年中國經濟型飯店調查報告

（二）與相對穩定的高星級酒店市場相比,經濟型酒店的市場供應具有強烈的反差性

在市場運營中，經濟型酒店與高星級酒店的反差性主要表現在三個方面：一是經濟型酒店處于較為高速的成長期。我國星級飯店在80年展很快，但隨著大眾市場對中低檔酒店的需求增加之后，星級酒店的增長速度變慢。經濟型酒店正好滿足了客源市場的需求，同時經濟型酒店的成本比較低，可進入性比較高，因此發展非常迅速。二是本土品牌占據較大的市場份額。從表1中我們可以看到，在2006年經濟型酒店供應前十名的經濟型酒店中，本土的經濟型酒店開業店數占據了很大的市場。三是經濟型以收購酒店并進行改造為主。《2007年中國經濟型飯店調查報告》顯示,在現有經濟型酒店改造前的物業中,屬于酒店改造的比例為51%,而新建物業為13%,說明了經濟型酒店的良性發展對改善原有酒店資產質量、盤活國有資產、提升社會資源使用效率所起的重要推動作用。[4]

（三）一級城市的客房平均出租率有略微下降

經濟型酒店發展迅速，數量不斷增多，經濟型酒店之間紛紛搶客營銷,造成客源在很大程度上被分流,平均出租率下降。為了吸引客源，經濟型酒店紛紛進行降價競爭，門市價有所下降，經濟型酒店的市場秩序受到破壞。根據《2007中國經濟型飯店調查報告》顯示,2006年經濟型酒店平均出租率下降約7%,平均門市價下降119元。在競爭激烈的一線城市,比如北京、上海,平均出租率下降趨勢尤其明顯,但在杭州、南京等二線城市目前還沒有出現明顯的下降趨勢。[4]

二、南京經濟型酒店的空間布局特征

南京作為華東地區的港口城市，是“六朝古都，十朝都會”，有著非常豐富的旅游文化資源，同時南京又是江蘇省的省會，經濟、交通發展迅速，經濟型酒店紛紛強占南京市場，在空間布局上表現出以下幾方面的特征：

（一）以主城區為核心，郊區為邊緣地帶

核心—邊緣理論是關于區域空間結構與經濟發展變化的理論模型，[5]南京經濟型酒店的分布也遵循了這一理論。南京主城區包括下關區、玄武區、白下區、秦淮區、鼓樓區、建鄴區六個區，南京經濟型連鎖酒店到目前為止約有60余家店，在主城區范圍內的就有50多家，形成了核心區域。而在江寧區只有如家快捷、萬好萬家連鎖各設有一家分店，位于江寧區政府的附近，在雨花區只有兩三家經濟型酒店位于雨花臺烈士紀念館以及中華門景區之間；六合、浦口等地的經濟型酒店更是少之又少，而且多數是不知名的個體經營，由此可見經濟型酒店的選址一般是選擇經濟比較發達的主城區。

（二）核心區域內的經濟型酒店多位于繁華地帶

新街口是南京最繁華的地段，積聚了南京三分之二的大型百貨商場和娛樂設施，珠江路、玄武湖等與新街口相鄰；夫子廟地區，民族旅游、風味美食、娛樂及購物設施有機結合，逐步形成了城市游憩商業區；湖南路是南京著名的步行街，商業發達，從圖1中我們可以清楚的看到在這些商業中心的附近分布著較多的經濟型酒店，同時夫子廟和湖南路附近的比新街口附近的多一些，這應該與商業中心的地價有關。

（三）向交通干道附近高度聚集

南京經濟型酒店的分布表現了對交通便捷的高度認同。首先，飯店向交通干線附近集聚的現象十分突出,其中尤以大橋南路—鼓樓—內橋、漢中門—中山門兩條線路最為集中，兩條線路是交叉的，以新街口為交點，在這附近分布著大約30家以上的經濟型連鎖酒店，在水西門大街、長樂路、御道街等交通干線附近也分布著多家經濟型酒店。其次,隨著道路級別的下降，酒店的數量也隨之下降。在主干道附近的經濟型酒店占多數，而在瞻園路、瑞金路等次干道附近也分布著少數幾家經濟型酒店。此外，在交通樞紐之地也有大量經濟型酒店。傳統研究認為城市對外交通的樞紐也是飯店的集聚地，[6]從圖1中我們看到，在中央門、漢中門附近經濟型酒店分布很多，莫泰、錦江之星、七斗星、如家都有自己的一席之地，新銳力量“7天”也向此地發展，這與傳統研究是相符的，但在火車站附近的經濟型酒店卻比較少，只有兩家四星級的酒店。

圖1南京經濟型酒店的空間布局圖（圓點為經濟型酒店）

（四）經濟型酒店組團布局較為明顯

據調查可以看出，經濟型酒店在主城區的分布也是形成了一個多中心的組合團體，以新街口、夫子廟、湖南路等為中心。以夫子廟為例，夫子廟是南京的旅游勝地，秦淮風光著名，旅游資源豐富，周圍分布大量的商業購物網點，交通條件便利，娛樂設施齊全、還有著豐富的風味小吃，經濟型酒店紛紛在此圈地發展。“金一村”、“漢庭”、“如家快捷”等資深經濟型連鎖品牌在此都有一席之地，“7天”自2007年打入南京市場后在夫子廟已有三家連鎖分店，這些經濟型酒店共同形成了一個飯店群。

（五）向旅游風景區適度的靠近

南京是歷史文化名城，具有豐富的旅游文化資源，是我國七大旅游熱點城市之一。1997，南京被評為“中國園林城市”，1998年，進入中國首批優秀旅游城市之列，中山陵、夫子廟、秦淮風景區也入選了“全國旅游勝地四十佳”，2004年，明孝陵被評為世界文化遺產。玄武湖公園、雨花臺烈士紀念館、總統府、南京大屠殺紀念館、中華門等也吸引了很多的中外游客，從圖1中我們可以看到在這些著名景點附近都分布著經濟型酒店，夫子廟附近的經濟型飯店數不勝數，錦江之星的分店開到了朝天宮附近，但在中山風景區附近經濟型分布不多。

三、經濟型酒店空間布局的影響因素

影響經濟型酒店在城市空間布局的因素很多，分析這些影響因素對城市空間規劃有很大的幫助，對新的經濟型酒店的選址也能提供一定的參考作用。影響南京經濟型酒店空間布局的因素主要有以下幾個方面：

（一）經濟發展水平對經濟型酒店空間布局的影響

南京地處沿海開放地帶和長江的交匯處，經濟發展迅速，來寧商務旅游、休閑旅游的人口日益增長，大眾旅游的蓬勃發展對經濟型酒店產生了大量的需求，經濟型酒店在南京的分布日益增多。南京的主城區分布著大量的商業中心，電子、汽車工業、石化等支柱產業，總體來說，主城區的經濟發展速度要遠遠高于郊區，所以南京經濟型酒店呈現出一種以主城區為中心，郊區為邊緣地帶的分布。

（二）地價水平對經濟型酒店空間布局的影響

在城市建設中，地價水平是影響商業設施布局的重要因素，加納在1966年提出的商業中心空間模式表明：高級別職能部門占據者地價高的地段，而級別低的職能部門只能占據商業中心的邊緣。[7]由此可見，不同的商業部門對地價的承受能力是不同的，必須要根據成本與效益的分析來選擇最適合自己的支付能力的城市區位。對城市游憩設施而言，墨菲等研究證明了飯店、旅館、娛樂業等在地價峰值區布局的經濟能力。[8]但是經濟型酒店規模不大，對地價的承受能力不是很高，一般繁華的商業中心的地價都是比較高的，所以經濟型酒店往往以次商業中心作為自己的主要發展區位。

（三)交通條件對經濟型酒店空間布局的影響

交通條件是影響經濟型酒店選址的重要因素，交通條件較好的地方不僅有利于經濟型酒店的經營與促銷，同時也為客源市場帶來便利，增加可達性。[9]客源市場對交通的要求主要包括兩個方面，一是城市內部交通網絡發達，二是城市對外交通比較發達，南京經濟型酒店多數分布在交通干道以及交通樞紐附近就證實了這一點。但火車站附近的經濟型酒店幾乎沒有，有可能是火車站的嘈雜、環境的不安定因素使得客源市場舍近求遠，同時城區內發達的交通也掩蓋了對外交通樞紐的優勢。

（四）設施的聚集程度對經濟型酒店的空間布局的影響

經濟型酒店本身是靠降低成本來提高自身的競爭力，主要提供的是住宿和簡單的早餐服務，但是目標市場的需求除了簡單的住宿需求之外還需要餐飲，交通、購物等需求，所以經濟型酒店往往與完整的配套設施組合在一起。競爭往往使同種行業的商業設施趨于分散，從而增加自己的市場范圍；但是競爭也會導致聯合，形成一個商業圈，增強集聚效應。[10]經濟型酒店分布在一起短期來說會增加彼此之間的競爭，但從長遠來說，會形成一定的組合優勢，增強經濟型酒店與星級酒店之間的競爭優勢，獲得長遠發展。

（五）景區等級與規模對經濟型酒店空間布局的影響

旅游景點等級、規模不同，對游客的吸引力也不同。中山陵風景區、夫子廟的景區范圍廣，景點級別較高，每年接待的游客數量也遠遠高于其他的景點，因此在附近的酒店的經濟效益要遠遠高于普通景點的。但是在著名景點附近的地價也是很高的，經濟型酒店雖然傾向于向景點級別高的、對游客吸引力大的景區附近靠攏，但往往因為地價原因而多向中等景點附近靠近，在中山陵附近經濟型酒店分布較少就證實了這一點。

以上是針對經濟型酒店空間布局的主要因素進行的分析，當然人口密度、城市的總體規劃等對經濟型酒店的分布也有不同程度的影響。

四、南京經濟型酒店空間布局的發展趨勢

據國家統計資料分析，國外經濟型酒店與豪華酒店的比例是7:3，是非常合理的金字塔型，而目前我國經濟型酒店占飯店業的比例只有10%左右，處于不協調狀態。有關資料還表明，2020年，中國將成為世界第一大客源國，對經濟型酒店的需求是日益增加的。[11]目前南京經濟型酒店占酒店總量的30%左右，有很大的發展空間，更多經濟型酒店將落戶南京，結合南京經濟型酒店的發展現狀，筆者認為南京經濟型酒店的空間布局將會呈現出以下發展趨勢：

（一）由城市中心向郊區不斷擴張

目前，南京經濟型酒店的空間布局以主城區為核心，數量仍在不斷的增加，在不久的將來一定會處于一個飽和狀態。江寧、亞東城、浦口目前的經濟目前都在不斷的發展之中，住宅區也大量增多。開發區的大力發展，大學城對商業以及服務業的強大需求，地鐵的開通都會吸引經濟型酒店的入駐，同時郊區目前的地價相對于新街口等地有很大的優勢，在經濟型酒店的承受范圍之內。

（二）向景區邊緣聚集

人們對自然、休閑的追求使得大眾旅游日益發展，旅游隊伍也在不斷的成熟，對景點周圍的配套設施需求也增加。夫子廟景點周圍的經濟型酒店較多，但是中山風景區周圍卻以星級飯店為主，因此有很大的市場潛力。莫泰168連鎖酒店發現了潛在的商機，于2008年初在中山陵與夫子廟之間開了一家分店，入住率很高，由此可見其他經濟型連鎖酒店日后也會向景區的外緣不斷靠攏。

（三）向河西新城區不斷發展

河西新城位于南京西南，規劃定位為商務、商貿、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業兼顧的中高檔居住區和以濱江風貌為特色的城市西部休閑游覽地。同時河西新城是南京新的立體交通樞紐，由快速路、主干路、次干路、支路構成，有5條地鐵線經過，交通十分便利。綠博園、奧體中心、會展中心等都位于新城之中，將來的客源市場非常廣泛，這些都將吸引經濟型酒店向河西新城發展。

總之，經濟型酒店在南京有很大的市場發展潛力，在未來的幾年中，經濟型酒店的數量將會日益增多。經濟型酒店的空間布局對經營效益、城市規劃等都有著很大的影響，因此在經濟型酒店的選址中，一定要綜合考慮空間布局的影響因素，遵循市場的規律，合理規劃，從而獲得更好、更長遠的發展。

參考文獻：

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