略析產權式酒店管理問題及路徑

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(一）建立對開發商的審批和監督機制

產權式酒店作為新興的投融資工具擁有其自身的特殊性,但由于缺乏專門的法律規制,目前只能接受我國傳統房地產法律規范的規制,這成為其在我國發展的主要障礙。出于對非法集資可能性的擔憂，地方政府對于產權式酒店的發展都持謹慎態度。因而建立產權式酒店特殊制度的首要問題即在于規范開發商的行為,完善審批和監督制度。具體體現如下：在審批時,開發商的資金實力、信譽如何,開發房地產的經驗都應作為關注的重點。同時,還應査明開發商對于產權式酒店未來的經營模式是否具備可行的計劃,對產權式酒店的投資收益和可能發生的市場風險有無合理的預測等。另一方面,還應保證開發商對其承諾的投資回報是否有充足的資金實力作為后盾,或者已經采用其他方式對投資者的投資回報予以擔保(如引入擔保公司等）。

在開發過程中，對開發商的違規操作,如將商業性質的建設用地擅自變更為住宅性質的用地等應進行嚴格且充分的監督，同時對于集資詐騸也應進行深人的防備。當然,僅由政府對開發商進行單一監督還是遠遠不夠的,應逐步建立起多元的監督模式。可以采用適當的方式將投資者納入監督的模式中,基于自身切身利益的考慮，這種監督的效力是顯而易見的。此外,由媒體主導的輿論監督也將產生重要作用。

(二）完善投資回報擔保制度

開發商售房廣告中宣稱的高額回報率是影響投資者做出投資產權式酒店決定的重要影響因素。由于目前我國市場經濟制度發展尚不完善，出于對產權式酒店市場發展的考慮，應允許開發商對投資者的投資回報進行擔保,但必須要求雙方主體就此簽訂明確的擔保協議。發生法律糾紛時,對于此擔保關系可以適用我國擔保法或其他有關擔保的法律規定。第三方專業擔保公司與投資者簽訂協議約定由第三方公司承擔對髙額回報的，開發商應與第三方擔保公司承擔連帶責任。

實踐中,開發商與酒店管理公司多存在關聯性。當由于起初對投資回報過于樂觀地估計,投資者所得收益無法達到約定的回報水平時,開發商即將所有責任推給幾乎沒有什么責任能力的酒店經營者,借以逃脫自己的法律責任。此時開發商的行為屬于欺詐行為,應利用法人人格否認理論直接向開發商主張權利,由開發商對投資者承擔其承諾回報與現實回報之間的利益差值。

(三）允許產權式酒店分割出售

在我國若將產權式酒店的建設用地定性為商業用地，將直接導致開發商無法將酒店分割出售,投資者不能進行登記進而取得單間客房的產權證書。因此為了能將酒店分割出售，開發商不得不通過違規操作將已獲得的商業性質用地轉換為住宅用地,進而引起一系列的法律問題。進一步地講,禁止開發商擅自分割銷售原始批準設計為大空間的商業用房間，是產權式酒店在我國發展的最大障礙。如果整間酒店有獨立的產權證’但這一產權證不允許分割，那么單獨的酒店客房即不能辦出單間客房的產權證。由于沒有進行登記,無法取得房產證，投資者實際上根本沒有取得房屋所有權。允許開發商將產權式酒店分割銷售,為購房者辦理酒店單間所有權證奠定了基礎。

進而單間所有權證的辦理也直接解決了產權式酒店交易轉讓的問題。但仍有必要要求開發商與投資者之間簽訂“回購條款”,以解決如果產權式酒店經營狀況不好，市場上不存在酒店的受讓者,投資者無法退出經營關系的問題。這也是對建立退出制度的重要保障。因而，產權式酒店在我國健康發展的關鍵是要對其建設用地使用權進行準確定性，同時允許幵發商將酒店分割銷售。只要允許開發商將產權式酒店分割出售，承認投資者的產權，建設用地定性問題也就隨之解決了。上文提及的《海口市產權式酒店管理暫行辦法》第7條規定：“商服用地、住宅用地、金融辦公用地可兼容建設產權式酒店,用地性質和年限可以不變”，明確規定住宅用地可用于產權式酒店開發。同時其第3條規定產權式酒店可予以分割銷售,第10條規定產權式酒店客房按套、間等房屋基本單元進行銷(預）售，對產權式酒店分割銷售問題做出肯定性規定。該辦法第18條規定通過分割進行銷售的客房按套內建筑面積分割登記，第19條規定客房產權人在辦理客房產權登記后,可向土地行政主管部門申請辦理土地使用權登記,對產權式酒店分割出售后房屋產權和土地使用權登記作出明確規定。上述規定對現有產權式酒店用地性質、分割出售以及產權登記等亟待解決的問題進行規定,是對產權式酒店法律問題的有益突破。

(四）明確產權式酒店可以成為區分所有的客體

產權式酒店存在區分所有的事實與作為住宅小區的高層建筑并無本質區別,因而產權式酒店可以成為區分所有的客體。確立了產權式酒店的區分所有權，即可設立基于成員權而成立的業主委員來解決酒店的管理、修繕等方面的問題。同時,為投資者分享酒店收益提供了法律基礎。明確產權式酒店可以使用建筑物區分所有權,還有利于明確酒店配套娛樂設施的產權歸屬。因此,可以通過相應的物權法司法解釋對建筑物區分所有權適用的客體進行具體規定，將區分所有的事實作為適用建筑物區分所有權的標準，而不考慮該建筑的具體用途和其是否為高層建筑。

作者：葉小麗單位：西南政法大學經濟法學院